LA PROTECCIN DEL DEUDOR

HIPOTECARIO EN EL
ORDENAMIENTO JURDICO
ESPAOL
Especial consideracin a las clusulas abusivas

Autor: Patricia Fuentes Rib

Abril 2014

ndice de contenidos
Listado de abreviaturas......................................................................................................3
1.

Introduccin...............................................................................................................5

2.

Sistemas de proteccin del deudor hipotecario. Legislacin vigente en materia de

proteccin del deudor hipotecario.....................................................................................8

2.1.

Normativa europea..........................................................................................11

2.2.

Normativa espaola (primera parte). Los Reales Decretos-ley 8/2011, de 1 de

julio y 6/2012, de 9 de marzo......................................................................................13

2.3.

Normativa espaola (segunda parte). La Ley 1/2013, de 14 de mayo............16

2.4.

Normativa espaola (tercera parte). El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de

febrero .........................................................................................................................20
3.

Especial reflexin en torno al rgimen de las clusulas abusivas en materia

hipotecaria.......................................................................................................................22
3.1.

El contenido de las clusulas abusivas............................................................22

3.2.

Jurisprudencia relevante en torno a la materia................................................26

3.2.1.

La situacin anterior a la STJUE, de 14 de marzo de 2013 y anlisis de la

misma ...................................................................................................................26
3.2.2.

La situacin posterior a la STJUE, de 14 de marzo de 2013: cuestiones

prejudiciales a partir de ella y resoluciones de mayor actualidad...........................31

4.

Conclusin...............................................................................................................36

Documentacin................................................................................................................38
Anexos.............................................................................................................................48

LISTADO DE ABREVIATURAS

AAPP

Audiencias Provinciales

AP

Audiencia Provincial

art.

artculo

arts.

artculos

CC

Cdigo civil

CE

Comunidad Europea

CEE

Comunidad Econmica Europea

CGC

condiciones generales de la contratacin

CNC

Comisin Nacional de Calificacin

d.C.

despus de Cristo

DRGN

Direccin General de los Registros y del Notariado

e.g.

exempli gratia (por ejemplo)

EM

Estado miembro (de la Unin Europea)

esp.

especialmente

et al.

et alii (y otros)

FD

fundamento de Derecho

FEIN

ficha europea de informacin normalizada

FFDD

fundamentos de Derecho

i.e.

id est (es decir/esto es)

INE

Instituto Nacional de Estadstica

JJPPII

Juzgados de Primera Instancia

JM

Juzgado de lo Mercantil

JPI

Juzgado de Primera Instancia

LEC

Ley de enjuiciamiento civil

LH

Ley hipotecaria

n.p.

nota al pie

nm.

Nmero
3

op. cit.

opere citato (obra citada)

p.

pgina

pp.

pginas

RD Leg. Real Decreto Legislativo

RD-l

Real Decreto-ley

s.f.

sin fecha

sentencia

SAP

Sentencia de la Audiencia provincial

Ss.

sentencias

SsTJUE

Sentencias del TJUE

SsTS

Sentencias del TS

STC

Sentencia del Tribunal Constitucional

STJUE

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unin Europea

STS

Sentencia del Tribunal Supremo

TC

Tribunal Constitucional

TJUE

Tribunal de Justicia de la Unin Europea

TS

Tribunal Supremo

UE

Unin Europea

vid.

vide (vase)

1. INTRODUCCIN

Como consecuencia de la crisis econmica que enfrentamos desde hace ms de

media dcada, son numerosos los casos de personas que, ante la imposibilidad de hacer
frente a las deudas garantizadas mediante hipoteca inmobiliaria, se han visto despojadas
de su vivienda habitual, lo que sin duda ha constituido una de las principales tragedias
sociales de los ltimos tiempos. Desde el ao pasado, el INE nos ofrece trimestralmente
la estadstica relativa a las ejecuciones hipotecarias inscritas en los Registros de la
Propiedad de todo el territorio nacional, estableciendo una clasificacin en funcin del
tipo de inmueble y el destino del mismo, as como la Comunidad Autnoma en que el
mismo est sito1. En concreto, para el pasado ejercicio 2014, constan registradas 70.078
ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, iniciadas fundamentalmente en Andaluca,
Catalua y Comunidad Valenciana, de las que 34.680 constituan vivienda habitual 2.
Segn la nota de prensa3 publicada por el INE para el cuarto trimestre de 2014 y ao
2014, en comparacin con los datos correspondientes al ejercicio 2013, hemos
registrado un aumento anual del 7,4 % respecto al nmero de certificaciones por
ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre vivienda habitual4.
1 Como el mismo INE manifiesta en su Informe Metodolgico Estandarizado para las ejecuciones
hipotecarias, resulta conveniente referir que no todas las ejecuciones hipotecarias terminan con el
lanzamiento de los titulares de las viviendas. INSTITUTO NACIONAL DE ESTADSTICA . Informes
metodolgicos estandarizados. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias. [Documento en lnea].
Madrid.
s.f.
[Consulta:
27
de
enero
de
2015]
<http://www.ine.es/dynt3/metadatos/es/RespuestaDatos.htm?oe=30153>. No obstante, no hemos de restar
importancia a aquellos otros casos en que, sin mediar lanzamiento, entendido como el desalojo
involuntario de los ejecutados, los que fueron titulares de las viviendas ejecutadas se resignan a
abandonarlas sin necesidad de que medie compulsin en la expulsin. Cabe indicar asimismo que, si bien
en el presente trabajo no atenderemos, por exceder del mbito de estudio que nos interesa, a cifras o
cuestiones relativas a otras familias que sin ser titulares de viviendas han sido desalojados de aquellas en
que habitaban por ser incapaces de hacer frente al pago de alquileres, no debemos olvidar la existencia de
tales supuestos para una mejor aproximacin del alcance de la tragedia social derivada de la crisis
econmica.

2 INSTITUTO NACIONAL

DE

ESTADSTICA. Notas de prensa. Estadstica sobre

Ejecuciones Hipotecarias (EH) Cuarto trimestre de 2014 y Ao 2014. Datos

provisionales. [Documento en lnea]. (p. 6). Madrid. 5 de marzo de 2014. [Consulta: 10
de marzo de 2015] <http://www.ine.es/daco/daco42/eh/eh 0414.pdf>.
3 Op. cit.
4 Al respecto cabe sealar que la perspectiva ha mejorado con respecto a la evaluacin
dada el trimestre pasado, en que se registraba un incremento anual del 13,5 %, frente al
5

2,9 % que recogen los datos del ltimo trimestre. INSTITUTO NACIONAL DE
ESTADSTICA. Notas de prensa. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias (EH) Tercer
trimestre de 2014. Datos provisionales. [Documento en lnea]. Madrid. 22 de diciembre
de

2014.

[Consulta:

27

de

enero

de

2015]

<http://www.ine.es/daco/daco42/eh/eh0314.pdf>.
6

2014T4
Total
Fincas urbanas:
viviendas

2014T3

18.211

2014T2

13.741

2014T1

19.155

18.971

*Fuente: Instituto Nacional de Estadstica5.

Extracto de la estadstica sobre ejecuciones hipotecarias para el caso de viviendas.

Dada la relevancia sociolgica tanto cuantitativa como cualitativa de la cuestin

y ante la ausencia de compendios actuales en torno a la materia, hemos considerado el
inters de efectuar el presente trabajo, que pretende evaluar los mecanismos de
proteccin de que goza el deudor hipotecario y ofrecer una imagen global sobre los
mismos, que sirva como base para la comprensin de las garantas que cabe esperar en
dicha situacin. No obstante y a pesar de dedicar un apartado a la proteccin legislativa
en general del deudor hipotecario, centraremos nuestro trabajo fundamentalmente en el
anlisis ms exhaustivo del mbito de las clusulas abusivas, dada la necesidad de
constreirnos a una parcela del vasto campo de estudio de la proteccin del deudor
hipotecario.
Si bien un anlisis sobre la evolucin histrica de las clusulas abusivas en el
mbito hipotecario podra remontarnos a los tiempos del Imperio (huelga decir que la
proteccin al deudor en aquellos tiempos y aun siglos ms tarde era prcticamente
inexistente, si no nula6), dados los lmites temporal y espacial para la elaboracin del
5 Para una informacin ms exhaustiva vid. anexo A-1. INSTITUTO NACIONAL DE
ESTADSTICA. Estadstica sobre Ejecuciones Hipotecarias. Ejecuciones hipotecarias
iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad sobre fincas rsticas y urbanas
(EH.1). [Documento en lnea]. Madrid. s.f. [Consulta: 10 de marzo de 2015]
<http://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=7709>.
6 Recurdese e.g. la validez en los inicios del Derecho Romano de pactos tales como el
comisorio (que no se prohbe efectivamente hasta que por influencia del cristianismo el
Emperador Constantino publica un edicto prohibitorio de fecha 320 d.C.), la potencial
condena de servidumbre para el deudor insolvente o la tarda prohibicin de la usura (no
se da en Espaa hasta la aprobacin de la conocida como Ley Azcrate, i.e. la Ley, de
23 de julio de 1908, de la usura. GALINDO ARAGONCILLO, A. y NAVARRO CODERQUE,
F., El pacto comisorio en el actual marco de los derechos de garanta, Diario La Ley, n
8314/2014. [Documento en lnea]. Madrid, 20 de mayo. [Consulta: 27 de marzo de
7

presente trabajo, circunscribiremos nuestro estudio al presente momento histrico, a

travs del anlisis de las principales reformas iniciadas en el contexto de la crisis
econmica que inici en el ao 2008 en el mbito legislativo a nivel institucional y
estatal y mediante la aproximacin a las reflexiones dadas en torno a la materia por
parte de la doctrina y la jurisprudencia, centrndonos ms concretamente en la vigente
problemtica relativa a la abusividad7 de las clusulas y el tratamiento dado a las
mismas por nuestros tribunales.
A efectos de elaborar el presente trabajo, se han seguido las instrucciones de la
gua docente, as como las recomendaciones facilitadas por la tutora y la coordinadora
de la asignatura Trabajo de fin de grado de 4 curso del Grado en Derecho y Diploma
en International Legal Studies (E1-Int.) de la Universidad Pontificia Comillas. Por
tanto, una vez acordado el tema, se procedi a una primera bsqueda de fuentes
doctrinales, en la que se cont con la colaboracin y el visto bueno de la tutora, a partir
de lo cual se pudo disear un primer ndice de contenidos (acabara alterndose para
adaptarlo a los requisitos del trabajo y tratar de conferirle una mejor organizacin) y
valorar los textos legislativos y jurisprudenciales que compondran el grueso del trabajo.
Tras ahondar en los conceptos obtenidos en esta primera bsqueda, que se
ampliara y revisara a medida que se avanzaba en el trabajo, se procedi a la redaccin
del presente trabajo, cuyos borradores revis la tutora, proponiendo ciertos cambios que
se llevaron a cabo de la mejor forma posible.
2015]

<http://www.cuatrecasas

.com/media_repository/gabinete/publicaciones/docs/1400771787es.pdf>
NAVARRO ZAMORANO, R.

ET AL.,

(pp.

2-3).

Curso completo elemental de Derecho Romano que

comprende la historia externa, la historia interna o antigedades y las instituciones del

Derecho antes referido. Tomo I: Historia externa del Derecho Romano. Imprenta del
Colegio de sordo-mudos, Madrid, 1842. (pp. 151-152). Espaa. Ley, de 23 de julio de
1908, de la usura. Gaceta, 24 de julio de 1908, nm. 206, pp. 351-352.
7 Entrecomillamos este palabro por considerarlo incorrecto desde un punto de vista
lingstico, no obstante lo cual lo utilizaremos en el presente trabajo, por ser el
empleado con carcter general en la jerga legal y para evitar incurrir en confusiones
semnticas innecesarias e inoportunas mediante el empleo del trmino que resultara
adecuado a estos efectos, i.e. abuso.
8

Adems de los retos que supona comprender la materia y sus recovecos y tratar
de englobar en un nico trabajo la amplitud normativa que la compone, otra de las
principales complejidades que hemos hallado en el presente trabajo, reside en la gran
actualidad de la cuestin, que se traduce en que los cambios o avances estn a la orden
del da, de modo que se dificultaba el seguimiento de las modificaciones que legal o
jurisprudencialmente resultasen de aplicacin de forma paralela a la redaccin del
mismo. Claros ejemplos de tal evolucin sin duda lo representan la Sentencia del
Tribunal de Justicia (Sala Primera), de 21 de enero de 2015 8 y el RD-l 1/2015, de 27 de
febrero9, que analizaremos en el grueso del trabajo, pero de los que interesa hacer
mencin en este apartado habida cuenta del momento en que se dictaron, en que la
primera bsqueda de informacin sobre la materia objeto del trabajo ya quedaba muy
atrs en el tiempo.
Los dos epgrafes que constan a continuacin recogern la esencia misma del
presente trabajo, siendo los dems apartados meramente auxiliares o complementarios.
En ellos, nos ocuparemos de analizar precisamente los distintos sistemas de proteccin
con los que el deudor hipotecario cuenta en el momento presente, a travs del estudio
del mbito normativo de aplicacin y centrndonos en la cuestin de las clusulas
abusivas desde el mbito jurisprudencial, partiendo siempre desde un anlisis doctrinal
profundo.

2. SISTEMAS

DE PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO .

LEGISLACIN

VIGENTE

EN MATERIA DE PROTECCIN DEL DEUDOR HIPOTECARIO

8 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Contestacin a la cuestin prejudicial

planteada por el Juzgado de Primera Instancia e Instruccin n 2 de Marchena (Sevilla)
(Asuntos acumulados: C-482/13, C-484/13, C-485/13 y C-487/13). Sentencia de 21 de
enero de 2015.
9 Espaa. Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda
oportunidad, reduccin de carga financiera y otras medidas de orden social. Boletn
Oficial del Estado, 28 de febrero de 2015, nm. 51, pp. 19058-19101.
9

Como

explicbamos

en

la

introduccin,

partimos

de

un

contexto

socioeconmico complejo que ha dificultado considerablemente el mantenimiento del

nivel adquisitivo de las familias y que ha llevado a nuestros tribunales a interpretar
numerosos contratos hipotecarios y a replantearse la validez de determinadas clusulas
contenidas en los mismos, de conformidad con la proteccin al consumidor por la que la
legislacin europea aboga con pujanza y que, al menos tericamente, constituye una de
las bases de nuestro ordenamiento jurdico10.
Como consecuencia evidente de la crtica situacin que comentamos, a lo largo
de los ltimos aos se han desencadenado una serie de modificaciones legislativas a
nivel tanto nacional como institucional, que trataremos de resumir en el presente
apartado. En concreto, comentaremos concisamente la normativa general ms relevante
en lo que se refiere a la proteccin del deudor hipotecario, a efectos de ofrecer una
imagen global de las garantas que cabra esperar actualmente como personas en dicha
condicin.
Antes de empezar con el anlisis, hemos de recordar el vastsimo marco
legislativo que compone nuestro ordenamiento jurdico, cuya amplitud nos obliga a
resignarnos a omitir el estudio de determinadas de las normas que resultaran de
aplicacin de forma bien directa u oblicua al mbito de proteccin del consumidor
crediticio, dados bien su grado de especificidad o, por el contrario, su generalidad. Entre
tales, podemos destacar a ttulo meramente indicativo el RD Leg. 1/2007, de 16 de
noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias 11, la Ley 2/1981, de 25
10 Baste recordar que nuestro texto constitucional recoge en su artculo 51 el deber
inherente a los poderes pblicos de garantizar la defensa de los consumidores y
usuarios, protegiendo sus intereses, promoviendo su informacin y comunicacin y
fomentando sus organizaciones.
11 Resultara aplicable con carcter subsidiario y complementario respecto de la
normativa especfica, pero resulta demasiado general para convertirla en objeto de
anlisis detallado. Adems, no es ms que la transposicin de la Directiva 1993/13/CEE.
Baste con referir que hallaremos algunos aspectos de cierto inters que comentaremos
en el epgrafe 3.2.1 del presente trabajo en el captulo II del RD Leg., relativo a las
clusulas abusivas (vid. arts. 82 y ss.). Espaa. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16
10

de marzo, por la que se regula el mercado hipotecario12, la Ley 2/2009, de 31 de marzo,

por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos
hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de
prstamo o crdito13, la Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de
23 de abril de 2008 relativa a los contratos de crdito al consumo y por la que se deroga
la directiva 87/102/CEE del Consejo 14 y su ley de transposicin al ordenamiento
espaol, i.e. la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de crdito al consumo15.

de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la

Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Boletn Oficial
del Estado, de 30 de noviembre de 2007, nm. 287, pp. 49181-49215.
12 Se dedica a establecer las entidades financieras que pueden conceder prstamos
hipotecarios y las condiciones en que han de hacerlo. No contiene normativa especfica
de proteccin al deudor hipotecario ms all de las exigencias de independencia en la
tasacin que mencionaremos ms adelante, por lo que no merece un anlisis ms
profundo. Interesa recordar que fue modificada, entre otras, primero por la Ley 41/2007,
de 7 de diciembre y despus por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, a las que haremos
referencia ms adelante. Espaa. Ley 2/1981, de 25 de marzo, por la que se regula el
mercado hipotecario. Boletn Oficial del Estado, 15 de abril de 1981, nm. 90, pp. 81488150. Espaa. Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de
25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de
dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. Boletn Oficial del
Estado, de 8 de diciembre de 2007, nm. 294, pp. 50593-50614. Espaa. Ley 1/2013, de
14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios,
reestructuracin de deuda y alquiler social. Boletn Oficial del Estado, 15 de mayo de
2013, nm. 116, pp. 36373-36389.
13 Como en el caso de la norma anterior, se dedica a establecer los entes esta vez
entidades distintas de las financieras, lo que limita considerablemente su aplicacin
prctica que pueden conceder prstamos hipotecarios y las condiciones en que pueden
hacerlo, por lo que tampoco interesa un anlisis detallado sobre la misma. Espaa. Ley
2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de
prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin
de contratos de prstamo o crdito. Boletn Oficial del Estado, 2 de abril de 2009, nm.
11

Con lo que respecta a la incidencia de las normas que analizaremos sobre otros
instrumentos del ordenamiento jurdico, baste sealar que, como persistentemente
acontece en el campo legislativo, a raz de la elaboracin de las mismas se han
producido modificaciones en otras normas europeas y nacionales anteriores, tales como
las que se observarn escuetamente en casos como los de la LH o la LEC 16, u otras que
no entraremos siquiera a valorar en el presente trabajo como las Directivas 2008/48/CE,
del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de abril de 2008 y 2013/36/UE, del
Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de junio de 2013 y el Reglamento (UE) nm.
1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de noviembre de 201017.
Habida cuenta de la accesoriedad de esta otra clase de normas con respecto a la
proteccin del deudor hipotecario y con la salvedad de menciones que realizaremos ms
adelante por considerarlas pertinentes a los efectos del presente trabajo, no nos parece
oportuno profundizar en el anlisis sobre las mismas.

79, pp. 30843-30859. Hllese informacin adicional en el Resumen de la Ley de

consumidores y servicios financieros, publicado en la pgina de Notarios y
Registradores, que resulta esclarecedor y aade comentarios doctrinales de inters.
MERINO ESCARTN, J.F., Resumen de la Ley de consumidores y servicios financieros.
[Documento en lnea]. Notarios y Registradores. Madrid. 3 de abril de 2013. [Consulta:
5

de

marzo

de

2015].

<http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/resumenes/2009-consumidoreshipotec as.htm>.
14 Excluye de su mbito de aplicacin los contratos de crdito garantizados mediante
hipoteca inmobiliaria en virtud de su art. 2.2.a), por lo que no resulta de nuestro inters.
Unin Europea. Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de
abril de 2008, relativa a los contratos de crdito al consumo y por la que se deroga la
Directiva 87/102/CEE del Consejo. Diario Oficial de la Unin Europea nm. L 133, 22
de mayo de 2008, pp. 66-92.
15 Al igual que la Directiva que transpone, excluye del mbito de aplicacin los
contratos garantizados mediante hipoteca, en virtud del art. 3. Espaa. Ley 16/2011, de
24 de junio, de contratos de crdito al consumo. Boletn Oficial del Estado, de 25 de
junio de 2011, nm. 151, pp. 68179-68212.
16 Instrumentos modificados, entre otras, por la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
17 Instrumentos modificados, entre otras, por la Directiva 2014/17/UE.
12

Dicho esto, empezaremos ahora con un comentario a la normativa institucional

europea que hemos considerado de mayor inters, para posteriormente pasar al estudio
de los instrumentos legislativos nacionales18.

2.1. Normativa europea

Cuando nos referimos a la proteccin del deudor hipotecario, no podemos obviar

el marco de defensa del consumidor que nos ofreca ya en el ao 1993 la Directiva
1993/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clusulas abusivas en los
contratos celebrados con consumidores19. Consideramos oportuno partir de una
observacin a la citada Directiva en este apartado y ello a pesar de que, como su
propio nombre refleja, establece un marco genrico en lo referente a la proteccin del
consumidor en sentido amplio y no especficamente del deudor hipotecario, puesto que
constituye el origen de normas como la Directiva 2014/17/UE20 o la Ley 1/201321 que
evaluaremos a continuacin y la base de interpretaciones jurisprudenciales como la
18 La extensin mxima permitida para el presente trabajo nos impide explayarnos en
este apartado como mereciera. No obstante, consideramos que todo artculo jurdico que
se precie exige cuanto menos una mnima contextualizacin en torno a los textos
legislativos de referencia aplicables al conjunto de la materia, si bien en el epgrafe
siguiente, en que entre otras cuestiones abordaremos textos jurisprudenciales,
trataremos de centrarnos exclusivamente en lo relativo a las clusulas abusivas en los
contratos hipotecarios.
19 Unin Europea. Directiva 1993/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las
clusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Diario Oficial de la
Unin Europea nm. L 095, 21 de abril de 1993, pp. 29-34.
20 Unin Europea. Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4
de febrero de 2014, sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas
2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nm. 1093/2010. Diario Oficial de la
Unin Europea nm. 60, 28 de febrero de 2014, pp. 34-85.
21 Espaa. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los
deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social. Boletn Oficial del
Estado, 15 de mayo de 2013, nm. 116, pp. 36373-36389.
13

dada por el TJUE en el caso Aziz22 que tambin estudiaremos ms adelante, por lo que
resulta de vital importancia a efectos de contextualizar el presente trabajo. El mximo
inters de la misma lo hallamos en los artculos 3 a 6, que contienen la definicin 23
altamente ligada al concepto de contrato de adhesin de las clusulas abusivas, as
como la interpretacin de los contratos que contengan clusulas dudosas y los efectos
derivados de la presencia de clusulas abusivas24. A travs de esta Directiva el legislador
busca proteger al consumidor, dada su posicin de debilidad frente a la que ostenta el
profesional ante el que se sita.
Sin embargo, y sin tratar de deslucir la importancia de la Directiva
1993/13/CEE, consideramos que el elemento cardinal en materia de legislacin europea
lo representa la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de
febrero de 2014, sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas
2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n 1093/2010 (en adelante Directiva
2014/17/UE)25; el ltimo hito normativo europeo en lo que a defensa de los
consumidores en materia hipotecaria se refiere. En concreto, la Directiva regula tanto el
momento previo a la constitucin del crdito hipotecario se establece para las
entidades financieras un deber de informacin al consumidor exhaustivo y claro a travs
de la ficha europea de informacin normalizada (FEIN), un deber de evaluacin de la
solvencia del consumidor y de rechazo del mismo si no se verifican los niveles de
22 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Aziz (C-415/11). Sentencia de 14 de
marzo de 2013.
23 Veremos la definicin con mayor detalle en el epgrafe 3.1 del presente trabajo,
dedicado especficamente al rgimen de las clusulas abusivas. Unin Europea.
Directiva 1993/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clusulas abusivas
en los contratos celebrados con consumidores. Diario Oficial de la Unin Europea nm.
L 095, 21 de abril de 1993, pp. 29-34.
24 En virtud del art. 6, las clusulas abusivas no vincularn a los consumidores, aunque
se tender a mantener la validez del contrato tenindolas por no puestas. Unin
Europea. Directiva 1993/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las clusulas
abusivas en los contratos celebrados con consumidores. Diario Oficial de la Unin
Europea nm. L 095, 21 de abril de 1993, pp. 29-34.
25 Op. cit. n.p. 20.
14

solvencia exigibles, se prev un plazo de reflexin o desistimiento a favor del

consumidor que se extiende a siete das y se prohben con carcter general 26 las
prcticas de ventas vinculadas27 como en lo referente a su ejecucin se permitir que
el consumidor cancele el prstamo antes de su vencimiento con sujecin a condiciones,
se admitir el acuerdo de dacin en pago28 y se exigir que las entidades agoten otras
vas antes de proceder a la ejecucin hipotecaria. Establece as un marco comn en

26 Cabe sealar una serie de excepciones a la prohibicin de efectuar prcticas

vinculadas, que se contemplan en el art. 12 de la Directiva 2014/17/UE y que GARCA
DE

PABLOS resume como sigue: Sin embargo, los Estados miembros podrn autorizar

las siguientes operaciones vinculadas: que el prestamista (o un miembro de su familia o

un pariente prximo) abra o mantenga una cuenta de pago o ahorro, con la finalidad
de hacer frente al reembolso del crdito, al pago de los intereses, o agrupar recursos
para obtener el crdito u ofrecer una seguridad adicional para el prestamista en caso
de pago; que se abra o mantenga un producto de inversin o el producto de pensin
privada, que ofrezca fundamentalmente al inversor unos ingresos tras la jubilacin que
sirvan para ofrecer una seguridad adicional al prestamista en caso de impago o para
realizar el reembolso); celebrar un contrato de crdito por separado en relacin con un
contrato de crdito para una propiedad compartida con vistas a obtener el crdito. No
obstante, los Estados miembros podrn autorizar las ventas vinculadas cuando se
acredite un claro beneficio sobre el consumidor, frente a las ventas por separado, as
como que los prestamistas exijan a los consumidores la suscripcin de una pliza de
seguro pertinente en relacin con el contrato de crdito []. GARCA DE PABLOS,
J.F., La nueva directiva sobre hipotecas, Revista Aranzadi Doctrinal, nm. 5/2014.
Editorial Aranzadi, SA, Pamplona, 2014. BIB 2014\3034, (p. 5). Unin Europea.
Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014,
sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles
de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y
el Reglamento (UE) nm. 1093/2010. Diario Oficial de la Unin Europea nm. 60, 28
de febrero de 2014, pp. 34-85.
27 Conviene indicar que el mismo art. 12 de la Directiva 2014/17/UE distingue entre
ventas combinadas, que admite, y vinculadas, que, como referimos, prohbe con carcter
general. Para entender la diferencia entre ambos tipos de ventas resulta de inters una
15

materia de crdito hipotecario que pretende proteger a los consumidores y que los
Estados miembros deben transponer antes del 21 de marzo de 201629.

2.2. Normativa espaola (primera parte). Los Reales Decretos-ley 8/2011, de 1

de julio y 6/2012, de 9 de marzo30

remisin a la Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la

mediacin en los seguros (Refundicin), que, por un lado, define las prcticas de venta
vinculada como aquellas ofertas de un paquete constituido por uno o varios servicios
auxiliares y un producto o servicio de seguro, cuando el servicio o producto de seguro
no se ofrezca al consumidor por separado y, por otro lado, las de venta combinada
como aquellas ofertas de un paquete constituido por uno o varios servicios auxiliares
y un producto o servicio de seguro, cuando el servicio o producto de seguro se ofrezca
tambin al consumidor por separado, aunque no necesariamente en los mismos
trminos y condiciones que combinado con otros servicios auxiliares. Unin Europea.
Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre la mediacin en los
seguros (Refundicin). Bruselas, 3 de julio de 2012.
28 En 2010, en virtud del Auto 111/2010 de 17 de diciembre, de la Audiencia Provincial
de Navarra, se resolvi por primera vez en Espaa jurisprudencialmente a favor de la
dacin en pago o datio pro soluto. A partir de ese momento empieza a aceptarse en otras
resoluciones jurisprudenciales, hasta que acaba recogindose en determinadas normas,
tales como la Directiva que ahora se analiza o el RD-l 6/2012, de 9 de marzo, que
veremos a continuacin. Baste con indicar a efectos aclaratorios, que la dacin en pago
consiste en la extincin de la deuda mediante la entrega del bien hipotecado para
garantizar tal deuda, que constituye un lmite al principio de responsabilidad universal
del deudor recogido en virtud del art. 1911 CC. GOI RODRGUEZ

DE

ALMEIDA, M.,

Anlisis de la evolucin jurisprudencial sobre la "dacin en pago" en los ltimos aos,

Revista crtica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444, Ao n 88, N 733, 2012, pp.
2852-2866. 2012. (pp. 2852-2853).
29 Art. 42. Unin Europea. Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crdito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las
16

En materia de normativa nacional, obviando textos anteriores en el tiempo que,

como ya indicamos, consideramos demasiado generales o especficos o que en
determinados casos han quedado derogados o en desuso, vemos en el RD-l 8/2011, de 1
de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto pblico y
cancelacin de deudas con empresas y autnomos contradas por las entidades locales,
de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitacin y de
simplificacin administrativa31 el primer texto que merece atencin de cara a la labor
que realizamos. Constituye uno de los mltiples instrumentos que se han ido adoptando
en el contexto de crisis econmica y por causa de esta. Aunque su articulado recoge
cuestiones que se extienden mucho ms all de nuestro campo de estudio por lo que
nuestro inters se ceir exclusivamente al estudio de su Captulo I, sobre la situacin
de los deudores hipotecarios, hemos considerado relevante referirnos a esta norma en
el presente apartado, habida cuenta de que nos ofrece una modalidad de proteccin muy
distinta a la que podremos apreciar en cualquiera de las otras normas que veremos a
continuacin. Esto es as porque en la primera de las dos secciones que componen el
Captulo I a que nos referimos recoge la cuestin de la inembargabilidad de los ingresos
mnimos familiares, aumentando con respecto al rgimen general de la LEC la cuanta
que resultar inembargable en supuestos32 determinados. La segunda seccin, por su

Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nm. 1093/2010. Diario

Oficial de la Unin Europea nm. 60, 28 de febrero de 2014, pp. 34-85.
30Analizamos ambos Reales Decreto-ley bajo este mismo epgrafe por considerar que
la extensin y entidad de lo que expondremos sobre ellos especialmente sobre el
primero no merecen epgrafes individuales, como suceder con los dos siguientes.
31 Espaa. Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores
hipotecarios, de control del gasto pblico y cancelacin de deudas con empresas y
autnomos contradas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial
e impulso de la rehabilitacin y de simplificacin administrativa. Boletn Oficial del
Estado, 7 de julio de 2011, nm. 161, pp. 71548-71586.
32 Op. cit. Cuando el precio de la vivienda ejecutada no baste para cubrir el prstamo
garantizado (vid. art. 1 del RD-l).
17

parte, se refiere a las subastas 33 de bienes inmuebles, cuestin esta que s se presentar
en otras de las normas que analizaremos.
El RD-l 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores
hipotecarios sin recursos34, por su parte, modificado recientemente por el RD-l 1/2015,
de 27 de febrero35 y antes por la Ley 1/201336, como veremos, tambin emerge como
medio de proteccin para el deudor hipotecario en riesgo de exclusin ante la crisis que
inici en 2008. Procura reestructurar la deuda hipotecaria de dichos deudores, as como
flexibilizar los procedimientos de ejecucin hipotecaria. A tales efectos, requiere de la
colaboracin por parte del sector financiero mediante la inclusin de un Anexo, al que
las entidades financieras pueden adherirse voluntariamente y que se ha conocido como
33 Op. cit. El art. 2 RD-l modifica a la LEC 2000, en sus artculos 669.1 y 671 sobre
condiciones especiales de la subasta y sobre la subasta sin postor, respectivamente,
(posteriormente modificados de nuevo por la Ley 1/2013), as como su art. 670.4,
prrafo segundo, sobre la aprobacin del remate, cuya redaccin se mantiene y que
prev la posible adjudicacin del inmueble por parte del ejecutante por el 70 % del valor
de salida a subasta o por el monto de lo que le fuera adeudado si dicha cuanta resultara
superior al 60 % del valor de tasacin y a la mejor postura en el curso de la subasta.
34 Espaa. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin
de deudores hipotecarios sin recursos. Boletn Oficial del Estado, 10 de marzo de 2012,
nm. 60, pp. 22492-22501. Para una informacin ms exhaustiva de la Ley en su
conjunto resulta de inters el artculo Proteccin de deudores hipotecarios con riesgo
de exclusin y Cdigo de Buenas Prcticas, publicado en la pgina de Notarios y
Registradores, que resulta esclarecedor y aade al anlisis de los cambios legislativos
introducidos comentarios doctrinales de inters. MERINO ESCARTN, J.F., Proteccin de
deudores hipotecarios con riesgo de exclusin y Cdigo de Buenas Prcticas.
[Documento en lnea]. Notarios y Registradores. Madrid. 19 de febrero de 2012.
[Consulta:

21

de

febrero

de

2015].

<http://www.notariosy

registradores.com/doctrina/resumenes/2012-deudores-hipotecarios-buenaspracticas.htm>.
35 Espaa. Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda
oportunidad, reduccin de carga financiera y otras medidas de orden social. Boletn
Oficial del Estado, 28 de febrero de 2015, nm. 51, pp. 19058-19101.
36 Op. cit. n.p. 21.
18

el Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garanta
hipotecaria sobre la vivienda habitual (CBP). Si bien la adhesin por parte de las
entidades resulta voluntaria, conviene referir que una vez adheridas el contenido del
CBP, este les vincula ntegramente37. El CBP recoge el que posiblemente sea el aspecto
ms interesante de la norma, ya que prev una serie de opciones que se plantean al
deudor hipotecario ante la imposibilidad de hacer frente a sus obligaciones con la
entidad crediticia: la reestructuracin, la solicitud de quita de una porcin de la deuda o
en ltimo trmino la dacin en pago de la vivienda38.
Por lo que se refiere a la reestructuracin, se prev la posibilidad para los
deudores comprendidos en el mbito de aplicacin del artculo 2 del RD-l 6/2012, de
solicitarla y obtenerla de la entidad acreedora a efectos de hacerla viable a medio y
largo plazo, con carcter previo al anuncio de subasta de ejecucin hipotecaria.
Las medidas adoptadas para la reestructuracin, si esta resulta viable, consistirn
conjuntamente en una carencia en la amortizacin del capital de cuatro aos, una
ampliacin del plazo de amortizacin hasta un total de 40 aos desde que se concedi el

37 Como recoge la profesora de Derecho Civil doa Mara Raquel BELINCHN ROMO
en su artculo La proteccin del deudor hipotecario, que tan interesante resulta para el
anlisis de este RD-l y cuya lectura se recomienda encarecidamente, prcticamente la
totalidad del sistema financiero ha adoptado el referido CBP. BELINCHN ROMO, R., La
proteccin del deudor hipotecario, Revista Aranzadi Doctrinal, nm. 6/2012. Editorial
Aranzadi, SA, Pamplona, 2012. BIB 2012/2855. (p. 1).
38 Nos parece pertinente analizar ms en detalle estas cuestiones, en detrimento de otras
que podran resultar interesantes tales como las medidas fiscales introducidas, el
procedimiento de ejecucin extrajudicial establecido, el acceso al alquiler contemplado
o el rgimen sancionador previsto respectivamente por los Captulos III, IV, V y VI del
citado reglamento, u otras cuestiones como el mbito subjetivo, las circunstancias
econmicas de los deudores, etc., a algunas de las cuales nos referiremos escuetamente
en los apartados siguientes, dadas las modificaciones incorporadas en el ordenamiento
(vid. entre otras cuestiones el mbito subjetivo del RD-l). Espaa. Real Decreto-ley
6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin
recursos. Boletn Oficial del Estado, 10 de marzo de 2012, nm. 60, pp. 22492-22501.
19

prstamos y la reduccin del tipo de inters aplicable a Euribor + 0,25 por ciento
durante el plazo de carencia.
En caso de que la reestructuracin resultara inviable 39 pueden adoptarse aun en
el caso de que ya se haya producido el anuncio de la subasta o cuando no se pudiera
optar por la dacin en pago por estar la vivienda sujeta a cargas posteriores a la
constitucin de hipoteca las medidas complementarias, que, bsicamente, regulan una
potestad de la entidad bancaria de aceptar o rechazar una quita en el capital pendiente de
amortizacin. Se establecen tres mtodos40 de clculo alternativo entre los que puede
adoptar la entidad bancaria acreedora.
Finalmente, se regula como alternativa a la ejecucin hipotecaria, siempre que
no se haya producido anuncio de subasta y no haya cargas posteriores a la hipoteca
sobre el inmueble, la dacin en pago de la vivienda habitual con la consiguiente
cancelacin total de la deuda, siempre con carcter subsidiario respecto de las medidas
anteriores y sometida a los criterios subjetivos ms restrictivos del prrafo segundo del
artculo 5.2 (modificado primero por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y luego por el RDley 1/2015, de 28 de febrero, en los trminos que se expondrn ms adelante).
Asimismo, se prevn otras medidas protectoras del deudor hipotecario, como la
posibilidad para este de permanecer, pedida la dacin en pago, durante dos aos en la
vivienda como arrendatario, a cambio de una renta anual equivalente 3 % del total
adeudado en el momento de la dacin o la posibilidad de pactar con la entidad una
cesin al deudor de parte de la plusvala correspondiente a la enajenacin de la
vivienda, a cambio de la colaboracin de este.

39 Op. cit. El apartado 2 del CBP define como una restructuracin inviable aquella
que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos
que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar.
40 Op. cit. Una reduccin del 25 por ciento, una reduccin equivalente a la diferencia
entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma
proporcin que el nmero de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las
debidas y una reduccin equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor
actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasacin dos
veces la diferencia con el prstamo concedido.
20

2.3. Normativa espaola (segunda parte). La Ley 1/2013, de 14 de mayo

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los

deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social41, popularmente
conocida como Ley anti desahucios modificada por ltima vez, como veremos en el
siguiente epgrafe, por el RD-l 1/2015, de 27 de febrero, nace igualmente en la situacin
de crisis econmica y financiera que asola al pas y con la intencin de evitar que
cualquier ciudadano se vea conducido a una situacin de exclusin social42. Cabe
sealar que si bien se ajusta en parte a la STJUE de 14 de marzo de 2013 43, que
declaraba la normativa hipotecaria espaola contraria a la Directiva 93/13/CEE 44, desde
su vigencia ha suscitado mltiples crticas y ha dado lugar al planteamiento de
cuestiones prejudiciales y de inconstitucionalidad, que han resultado en artculos

41 Op. cit. n.p. 21. Resulta interesante dedicar en este punto una mencin al RD-l
27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la proteccin de los
deudores hipotecarios, que introdujo en un momento anterior a la Ley 1/2013, que ahora
se analiza, la suspensin de los lanzamientos de vivienda habitual cuando esta se
adjudicara al acreedor del crdito de personas en situacin de especial vulnerabilidad
durante dos aos desde su entrada en vigor por lo que ya no tiene aplicacin prctica.
Vid. Espaa. Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para
reforzar la proteccin de los deudores hipotecarios. Boletn Oficial del Estado, 16 de
noviembre de 2012, nm. 276. pp. 79877-79880.
42 Op. cit. n.p. 21. Vid. Prembulo de la Ley 1/2013.
43 Op. cit. n.p. 22.
44 Op. cit. n.p. 19.
21

doctrinales45 de amplio inters como complemento a este trabajo, a algunos de los

cuales haremos mencin especfica en otros apartados.
Dicho esto, conviene referir que la Ley 1/2013 establece una serie de medidas
que protegen al deudor hipotecario en riesgo de exclusin social, que resulta de inters
incluir en el presente trabajo y que podemos resumir del siguiente modo46:
-En primer lugar, se alude en el Captulo primero a la suspensin de
lanzamientos, ahora hasta 2017, por modificacin de la redaccin original
mediante el RD-l 1/201547. Esta medida temporal se limita a los casos en que el
adjudicatario de la vivienda sea el acreedor o tercero que acte por cuenta de
este y siempre y cuando se renan los requisitos de especial vulnerabilidad y
45 Vid. entre otros RODRGUEZ ACHTEGI, E., La Ley 1/2013, de proteccin a deudores
hipotecarios y las cuestiones de constitucionalidad y prejudicialidad, Revista Aranzadi
Doctrinal, nm. 6/2012. Editorial Aranzadi, SA, Pamplona, 2012. BIB 2013/2693 y
BAGULLERA GMEZ, C.

ET AL.,

Anlisis de la Ley 1/2013 de proteccin de deudores

hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social. [Documento en lnea:

Redirige a varios subdocumentos que estudian cada una de las cuestiones
controvertidas]. Madrid. 13 de noviembre de 2013. [Consulta: 7 de marzo de 2015].
<http://www.notariosyregistradores.

com/CONSUMO/BREVES/2013-ejecucion-

directa-clausulas-abusivas.htm>.
46 Op. cit. n.p. 21. Para una informacin ms exhaustiva de la Ley en su conjunto
resulta de inters el artculo Resumen de la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la
proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social
publicado en la pgina de Notarios y Registradores, que resulta esclarecedor y aade al
anlisis de los cambios legislativos introducidos comentarios doctrinales de inters.
MERINO ESCARTN, J.F., Resumen de la Ley 1/2013, de proteccin de deudores
hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social. [Documento en lnea].
Notarios y Registradores. Madrid. 15 de mayo de 2013. [Consulta: 19 de febrero de
2015]. <http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/re sumenes/2013-protecciondeudores-hipotecarios.htm>.
47 Espaa. Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda
oportunidad, reduccin de carga financiera y otras medidas de orden social. Boletn
Oficial del Estado, 28 de febrero de 2015, nm. 51, pp. 19058-19101.
22

circunstancias econmicas dadas por los prrafos segundo y tercero del artculo
1, que se han visto igualmente alterados.
-El Captulo segundo, por su parte, contiene unas medidas de mejora del
mercado hipotecario, que afectan y modifican al Decreto, de 8 de febrero de
1946, por el que se aprueba la nueva redaccin oficial de la Ley hipotecaria 48, a
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario 49 y a la
Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de
marzo, de regulacin del mercado hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de

48 Op. cit. n.p. 46. En primer lugar, aade un prrafo tercero al artculo 21, en virtud del
cual se ha de hacer constar si la vivienda es o no habitual, con una presuncin iuris
tantum de que lo es si as consta en la escritura de constitucin. En segundo lugar, se
establece en el artculo 114 un lmite de tres veces el inters legal del dinero, que slo
podrn devengarse sobre el principal y no podrn ser capitalizados con carcter general
(prohibicin del anatocismo), para los intereses de demora de prstamos o crditos
concedidos para la adquisicin de una vivienda habitual que se garanticen con hipoteca
sobre la misma. En tercer y ltimo lugar, se ampla el artculo 129, sobre el ejercicio de
la accin hipotecaria, incluyendo la posibilidad de que, para el caso de falta de pago del
capital o de los intereses de la cantidad garantizada, la venta del bien hipotecado, previo
acuerdo en la escritura constitutiva, la venta sea, no solo judicial, sino tambin
extrajudicial ante Notario.
49 Op. cit. El nico aspecto realmente relevante a efectos de la proteccin del deudor
hipotecario en esta modificacin se refiere al endurecimiento de las exigencias de
independencia de las sociedades de tasacin, lo que confiere una cierta seguridad al
deudor al garantizar una tasacin ms justa y aproximada al valor real del bien. Vid.
para ms informacin interesante el artculo Interpretacin correctora de determinados
artculos de la ley de proteccin de los deudores hipotecarios. ESTEBAN-HANZA
NAVARRO, E., Interpretacin correctora de determinados artculos de la ley de
proteccin de los deudores hipotecarios. [Documento en lnea]. Notarios y
Registradores. Madrid. 15 de mayo de 2013. [Consulta: 26 de mayo de 2013].
<http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/2013-ley1-2013hanza.htm>.
23

dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria 50. Asimismo,

se fortalece la proteccin del deudor hipotecario en la comercializacin de
prstamos hipotecarios mediante la introduccin de la obligatoriedad de incluir
en virtud de esta norma una expresin manuscrita acompaada de la firma del
deudor en la escritura pblica de formalizacin del contrato de hipoteca.
-El Captulo tercero reforma la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
enjuiciamiento civil, para mejorar el procedimiento de ejecucin en materias
como clusulas abusivas, tasacin de los bienes, impago de plazos, etc.,
buscando a travs de la reforma proteger al deudor hipotecario, sobre todo para
el caso de que lo sea mediante garanta que recaiga sobre su vivienda habitual51.
50 Op. cit. Se limita a ampliar los casos de hipoteca inversa con referencia al mbito
subjetivo, al modificar la antigua expresin dependencia severa o gran dependencia
por la nueva personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad
igual o superior al 33 por ciento.
51 Op. cit. Como anuncibamos, entre otras que estimamos menos relevantes a efectos
del presente trabajo, la modificacin se centra en las siguientes cuestiones: 1. Clusulas
abusivas: Sobre la facultad de apreciacin del juez de aquellas clusulas que estime
abusivas, una vez odas las partes; sobre el valor de las clusulas abusivas como causa
de oposicin al procedimiento ejecutivo si se estiman abusivas puede dar lugar a la
improcedencia de la ejecucin o al a la ejecucin tenindolas por no puestas; as como
sobre el valor de las mismas como causa de oposicin a la ejecucin directa si tales
clusulas sirvieran de base a la ejecucin, en cuyo caso se acordara el sobreseimiento.
2. Tasacin: el valor con que se tase la finca en la escritura de constitucin servir de
tipo en la subasta (el valor de tasacin en la subasta ha de ascender a al menos el 75 %
del valor sealado en la tasacin que sirvi de base al prstamo, que habr de realizarse
conforme a las exigencias de la Ley 2/1981 de regulacin del mercado hipotecario). 3.
Impago de varios plazos: Para el procedimiento de ejecucin directa en reclamacin de
lo impagado, se exige ahora que los plazos impagados asciendan al menos a tres plazos
o su equivalente por cuotas impagadas. Antiguamente bastaba con un nico impago.
Adems slo podr reclamarse lo impagado, salvo que medie pacto de vencimiento total
anticipado en caso de impago de al menos tres plazos. 4. Protecciones adicionales en
caso de ejecucin de vivienda habitual: para los momentos anterior y ulterior a la
subasta, as como para los casos en que no haya postor, etc.
24

-El Captulo IV modifica el RD-l 6/2012, de 9 de marzo, de medidas

urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, que vimos en el
apartado anterior. Las reformas se centran en materias como el mbito de
aplicacin de dicho texto, las circunstancias econmicas que han de reunir los
deudores para que se les considere en el umbral de exclusin, los intereses
moratorios, el lmite de precio de los bienes inmuebles para que el CBP resulte
de aplicacin, clusulas abusivas, etc., con las que, nuevamente, tratamos de
reforzar la proteccin del deudor hipotecario y, ms concretamente, de aquel
deudor hipotecario en situacin de exclusin social52.

52 Op. cit. Como anuncibamos, entre otras que estimamos menos relevantes a efectos
del presente trabajo, la modificacin se centra en las siguientes cuestiones: 1. mbito de
aplicacin: Se extiende a avalistas hipotecarios. 2. Definicin del umbral de exclusin:
Los requisitos cumulativos que deben darse se reducen de los seis originarios de la ley a
tres (ingresos de unidad familiar inferiores a tres veces cuatro o cinco veces en
determinados casos el IPREM, alteracin significativa de las circunstancias
econmicas de la unidad familiar en los cuatro aos anteriores o circunstancias
familiares de especial vulnerabilidad y cuota hipotecaria superior al 50 % en
determinados casos 40 % de los ingresos netos de la unidad familiar) y otras
adicionales para la aplicacin de las medidas complementarias y sustitutivas de la
ejecucin hipotecaria a que se refieren los apartados 2 y 3 del Anexo. 3. Intereses
moratorios: El inters moratorio aplicable a contratos de crdito garantizados con
hipoteca inmobiliaria cuando el deudor se encuentre en el umbral de exclusin ser,
como mximo, la suma de un 2 % (frente al 2,5 % inicial) ms a los intereses
remuneratorios pactados, desde el momento en que el deudor solicite la aplicacin de
cualquiera de las medidas del CBP a la entidad bancaria, siempre que se acredite que el
deudor se encuentra en las circunstancias alegadas, pero no desde el momento de
acreditacin, como vena hacindose hasta la reforma. 4. Lmite del precio de bienes
inmuebles adquiridos para aplicar el CBP: Se aumentan las cuantas, incrementndose
as los supuestos en que resulta de aplicacin tal Cdigo, salvo para la dacin en pago,
en que se mantienen los lmites iniciales. No obstante, no cabe olvidar en este punto que
el RD-l 1/2015, de 27 de febrero ha vuelto a reformar el artculo 5 en que se recoga esta
modificacin.
25

-Finalmente, la Ley 1/2013 incluye varias disposiciones adicionales y

transitorias, entre las que cabe destacar la disposicin transitoria quinta, referida
a las clusulas abusivas y que establece la suspensin de las ventas
extrajudiciales iniciadas a la entrada en vigor de la Ley, cuando no se hubiera
adjudicado el bien hipotecado, en el caso de que cualquiera de las partes
acreditara haber planteado el carcter abusivo de alguna de las clusulas del
contrato de prstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta
extrajudicial o que determine la cantidad exigible.

2.4. Normativa espaola (tercera parte). El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de

febrero

El RD-l 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad,

reduccin de carga financiera y otras medidas de orden social 53, contiene la reforma
legislativa ms novedosa hasta la fecha en materia de proteccin del deudor
hipotecario54. Entre otras normas, modifica a la Ley 1/2013, de 14 de mayo y al RDl6/2012, de 9 de marzo, que hemos expuesto anteriormente, introduciendo nuevas
medidas protectoras del deudor hipotecario, que mejorarn el estatus del mismo en
casos determinados.
En lo que se refiere al RD-l 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de
proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, se aumentan los supuestos en los que
53 Op. cit. n.p. 47. Para una informacin ms exhaustiva del RD-l en su conjunto resulta de inters el
artculo Resumen del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, sobre Segunda Oportunidad y otras
medidas publicado en la pgina de Notarios y Registradores, que resulta esclarecedor y aade al anlisis
de los cambios legislativos introducidos comentarios doctrinales de inters. MERINO ESCARTN, J.F. Y
MERINO ESPINAR, B., Resumen del Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, sobre Segunda
Oportunidad y otras medidas. [Documento en lnea]. Notarios y Registradores. Madrid. 7 de marzo de
2015.
[Consulta:
10
de
marzo
de
2015].
<http://www.notariosyregistradores.com/web/normas/destacadas/resumen-del-real-decreto-ley-12015-de27-de-febrero-sobre-segunda-oportunidad-y-otras-medidas/>.

54 Si bien su contenido no se limita a la proteccin de este tipo de deudor, resulta

altamente interesante su mencin, puesto que se ocupa de establecer mecanismos de
segunda oportunidad para toda clase de deudores, con el propsito de promover el
funcionamiento de la economa, como podemos deducir de la exposicin de motivos
contenida en la propia norma.
26

considerar a un deudor en situacin de exclusin social y por tanto como sujeto

susceptible de aplicacin de lo dispuesto en el RD-l 6/2012 y, en concreto, del CBP que
introdujo dicho instrumento. Se consigue fundamentalmente a travs de la inclusin en
el umbral de exclusin de deudores mayores de 60 aos aun en los casos en que no se
les pueda considerar como unidad familiar segn el texto de la norma, as como a travs
del incremento en un 16,66 % del lmite anual de renta que las familias pueden generar
para resultar beneficiarias55. Asimismo, se elimina la referencia anterior al nmero de
habitantes de cada municipio para el clculo del lmite del precio de los bienes
inmuebles adquiridos, a efectos de que a los mismos resultara de aplicacin el CBP. Se
introduce as un mecanismo de clculo ms objetivo 56. Pero sin duda, la principal
modificacin de nuestro inters radica en la introduccin de un apartado IV en la letra
b) del punto 1 del anexo en que se establece la inaplicacin con carcter indefinido de
las clusulas suelo.

55 Op. cit. Desde ahora se calcula con referencia al IPREM anual de catorce
mensualidades, cuestin no aclarada anteriormente y por la que con carcter general
resultaba de aplicacin el clculo correspondiente a doce mensualidades.
56 Op. cit. El precio de adquisicin del bien inmueble hipotecado no podr ser superior
al 20 % con respecto al que resultara de multiplicar la extensin del inmueble, por el
precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el ndice de Precios de
la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el ao de adquisicin del bien
inmueble y la provincia en que est radicada dicho bien, con un lmite absoluto de
300.000 euros y se aade que los inmuebles adquiridos antes del ao 1995 tomarn
como precio medio de referencia el relativo al ao 1995. No obstante, hay una
previsin menos generosa para la aplicacin del apartado 3 del CBP, relativo a la dacin
en pago del inmueble. Vid. modificacin del artculo 5.2 RD-l 6/2012. Igualmente se
elimina del apartado 3 del mismo artculo 5 la obligacin para el Secretario de Estado
de Economa y Apoyo a la Empresa de ordenar la publicacin del listado de entidades
adheridas al CBP en la sede electrnica de la Secretara General del Tesoro y Poltica
Financiera y en el Boletn Oficial del Estado durante los primeros diez das de los meses
de enero, abril, julio y octubre, lo que pasa a regularse de forma distinta en la
Disposicin Adicional 5, pero que no referimos en el grueso del trabajo puesto que no
lo consideramos interesante a estos efectos.
27

Por lo que se refiere a la modificacin de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas

para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y
alquiler social, como en el caso del RD-l 6/2012, se ampla el colectivo que puede
resultar beneficiario de la norma, mediante la agregacin del mismo supuesto de
vulnerabilidad adicional contemplado, es decir, el deudor mayor de 60 aos, as como
mediante el incremento paralelo del lmite anual de renta que se puede generar 57. La
nica modificacin independiente de esta norma viene dada por el prrafo primero del
artculo 1, en que se modifica el plazo de dos aos dado por la redaccin original por un
nuevo plazo de cuatro aos respecto del momento de entrada en vigor de dicha ley. Es
sin duda la reforma que resulta ms ventajosa para el deudor hipotecario protegido por
el mbito de la norma, puesto que le garantiza la suspensin del lanzamiento de su
vivienda hasta el ao 2017, como adelantbamos en el epgrafe anterior.

3. ESPECIAL

REFLEXIN EN TORNO AL RGIMEN DE LAS CLUSULAS ABUSIVAS EN

MATERIA HIPOTECARIA

Resulta de inters el anlisis especfico del rgimen de las clusulas abusivas en

los contratos hipotecarios, por constituir estas un elemento controvertido que ha dado
lugar a abundante jurisprudencia y a la redaccin de numerosos de los cambios
legislativos que hemos ido comentando en el epgrafe 2.
Dedicamos el presente apartado precisamente a esta cuestin, centrando nuestro
estudio en una primera contextualizacin de la materia, en la que trataremos de recoger
las diversas modalidades de clusulas abusivas que podemos hallar en los contratos
constitutivos de hipoteca, para pasar despus al estudio de la evolucin jurisprudencial
que se ha producido, en concreto partiendo de la STS, de 16 de diciembre de 2009 58 y
57 Op. cit. Modificaciones operadas por la introduccin de una nueva letra h) al artculo
1.2 Ley 1/2013 y por la inclusin en el artculo 1.3 de la aclaracin de que dicho clculo
ha de efectuarse con referencia al IPREM anual de catorce mensualidades, frente a la
interpretacin anterior de doce mensualidades, que se daba debido a la omisin anterior
con respecto al perodo de referencia.
58 Espaa. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia nm. 792/2013, de 16 de
diciembre de 2013. (Roj: 6304/2013).
28

haciendo especial hincapi desde el momento en que se dictara la STJUE, de 14 de

marzo de 201359, que sirvi de base al fortalecimiento la proteccin debida al
consumidor hipotecario en nuestro ordenamiento jurdico y en todos los de la UE.

3.1. El contenido de las clusulas abusivas

Para hallar la definicin de clusulas abusivas hemos de remitirnos al art. 3 de la

Directiva 1993/13/CEE, que considera como tales a las clusulas que, no habindose
negociado individualmente por haberlas redactado la entidad con carcter previo y sin
posibilidad de influencia o modificacin por parte del consumidor, produzcan en
detrimento de este un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de
las partes que se derivan del contrato60. Pero, a qu clusulas se les ha dado tal
consideracin?
El desconcierto producido por la multitud de cambios generados, en concreto, a
raz de la STJUE, de 14 de marzo de 2013, y de la consecuente entrada en vigor de la
Ley 1/2013, de 14 de mayo, impuls a la CNC a publicar un informe 61 en que, entre
59 Op. cit. n.p. 42.
60 A estos efectos resulta interesante el artculo del Registrador de la Propiedad de
Torrejn de Ardoz, don Carlos Bagullera Gmez, relativo a la STJUE de 21 de enero de
2015. BAGULLERA GMEZ, C., Si el inters de demora es abusivo no se puede moderar
ni recalcular. La diferencia entre contrato por adhesin y por negociacin salva la
vigencia de la disposicin transitoria 2 Ley 1/2013. Sentencia del Tribunal de Justicia
de 21 enero 2015. [Documento en lnea]. Madrid. 25 de enero de 2015. [Consulta: 10 de
marzo de 2015]. <http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/BREVES/2015interes-demora-abusivo.htm>. Unin Europea. Directiva 1993/13/CEE del Consejo, de
5 de abril de 1993, sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con
consumidores. Diario Oficial de la Unin Europea nm. L 095, 21 de abril de 1993, pp.
29-34.
61 COMISIN NACIONAL DE CALIFICACIN. Informe de la Comisin Nacional de Calificacin -seccin
de hipotecas- sobre la calificacin e inscripcin del derecho real de hipoteca tras la reforma introducida
por la ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios,
reestructuracin de deuda y alquiler social. Madrid. 28 de mayo de 2013.

29

otras cuestiones pertinentes tras la publicacin de la Ley, se recoge una enumeracin de

clusulas cuya inscripcin debe denegarse, entre otras razones, dado su carcter abusivo
y que podrn o no dar lugar a la inscripcin parcial del contrato de hipoteca, segn el
caso, y que resulta esclarecedor para resolver esta cuestin, por lo que nos apoyaremos
en el mismo y en la clasificacin que este presenta a efectos de valorar las
estipulaciones que ostentan la consideracin de abusivas.
Ya hemos ido mencionando algunas de ellas a lo largo del presente trabajo, a
medida que informbamos sobre los cambios introducidos en nuestro ordenamiento
jurdico, pero consideramos interesante reflejar en este epgrafe un resumen de las
mismas.
As pues, podemos clasificar dichas estipulaciones en los cuatro tipos
siguientes62:
Clusulas financieras: Se prohben, entre otros, los pactos de redondeo de
intereses ordinarios que operen exclusivamente al alza o que lo hagan por
encima de un octavo de punto, los pactos de capitalizacin de intereses
moratorios o de clculo de los mismos por conceptos distintos del principal
pendiente de pago (incluidos intereses ordinarios) o que los establezcan en
una cuanta superior a tres veces el inters legal del dinero, as como los

62 Para efectuar el presente resumen nos apoyamos, como indicbamos, en el informe de la CNC y ms
concretamente en el extracto relativo a las clases de estipulaciones no inscribibles, disponible online en:
COLEGIO

DE

REGISTRADORES

DE

ESPAA. Clusulas abusivas no inscribibles en el Registro de la

Propiedad. [Documento en lnea]. Madrid. 5 de junio de 2013. [Consulta: 28 de febrero de 2015]

<http://www.registradores.org/get?DS=6&file=/Noticias/clausula s_no_inscribibles.pdf>. (pp. 4-13 del
PDF del Colegio o pp. 32-44 del informe de la CNC referido en la n.p. 61). Recurdese adems que las
nuevas normas salvo las que sean de aplicacin general solo se aplican a las personas fsicas, en
consideracin a la vivienda habitual, de modo que estas clusulas slo resultarn abusivas ante este tipo
de deudor, el que, por otra parte, puede considerarse como consumidor a efectos de la definicin
contenida en la Directiva 1993/13/CEE. (p. 2 del informe de la CNC referido en la n.p. 61).

30

pactos de cobertura63 o lmite64 del riesgo de variabilidad en que quede mejor

protegido por los mismos la entidad que el deudor o en que se omita la
constancia manuscrita sobre los riesgos en que incurre por parte del deudor
persona fsica, los pactos de imputacin al deudor de gastos o impuestos que
por Ley corresponden al acreedor, etc.
Clusulas de vencimiento anticipado: Se prohben, entre otros, los pactos que
admitan el vencimiento total anticipado por impago de menos de tres cuotas
63 Op. cit. i.e. Los swaps, tambin conocidos como IRS, bono clip, cuota segura, etc.,
que son contratos financieros en virtud de los cuales dos partes se comprometen a
intercambiar una serie de cantidades en fechas futuras, que se determinan a travs de
una frmula que debe ser igual a la diferencia entre los flujos de caja generados por
dos operaciones financieras diferentes y cuya finalidad originaria consista en mejorar
la financiacin, pero que, si bien puede actuar como seguro para las partes, constituye
asimismo un riesgo para las mismas, que en los aos de crisis ha perjudicado
gravemente al deudor hipotecario. ORELLANA CANO, N.A., Cuestiones prcticas sobre
clasificacin de crditos. En: JUSTE MENCA, J.

ET AL.

Cuestiones actuales de Derecho

de la Empresa, Ediciones de la Universidad de Castilla-La Mancha, primera edicin.

Toledo, 2011. ISBN 978-84-8427-838-2 (pp. 125 y ss.).
64 Op. cit. i.e. Las clusulas suelo y techo que, como bien explica doa Mara GOI
RODRGUEZ

DE

ALMEIDA, constituyen mecanismos de control de las fluctuaciones

excesivas del EURIBOR, cuyo valor se usa como ndice de referencia para el clculo de
los intereses debidos por el deudor. Por un lado, las clusulas suelo limitan la bajada de
los intereses debidos, de modo que si el EURIBOR bajara ms all del mnimo pactado
por las partes ms bien impuesto por la entidad en concepto de contrato de adhesin
(lo que justifica su carcter abusivo), el deudor no podra beneficiarse de tal bajada y
tendra que soportar el pago de los intereses previstos por la clusula. Por su parte, la
clusula techo limita la subida mxima del tipo de inters e impide que si el EURIBOR
subiera de forma desmedida el deudor tuviera que hacer frente a intereses exorbitantes,
de modo que favorece al deudor, reduciendo en cierto modo su riesgo, y no constituye
por s misma ningn abuso, sino, por el contrario, ms bien una proteccin para este. La
razn de que se haga mencin a las clusulas suelo y techo conjuntamente como
clusulas abusivas se debe al hecho de que tradicionalmente no se han conjugado de
forma separada, sino conjunta, pero ni que decir tiene que una clusula techo que no
31

mensuales65, los que lo admitan por falta de inscripcin (absoluta o en plazo

determinado) o denegacin parcial de la hipoteca en el Registro que se haga
recaer sobre el deudor cuando no le sea imputable en concepto de dolo o
culpa, los que lo admitan en caso de que se declare al deudor en concurso,
los que lo admitan en caso de disposicin 66 de la finca hipotecada, los que lo
admitan por disminucin de valor de la finca hipotecada por fluctuacin de
precios de mercado o por apreciacin del prestamista o perito vinculado a
este del deterioro de valor, etc.
Clusulas afectantes a la adjudicacin: Se prohben, entre otras, las clusulas
relativas a la tasacin del inmueble que no se acompaen de certificado
emitido conforme a la ley, las que extiendan la garanta a las mejoras aunque
no las haya efectuado el deudor hipotecario, las que contengan la renuncia
del deudor a la cancelacin parcial cuando el acreedor haya aceptado el pago
fraccionado del crdito, las que impliquen la deduccin de los gastos de
quedara ligada a una clusula suelo sera indubitadamente vlida. Por el contrario, una
clusula suelo slo podra resultar vlida en la medida en que la entidad probara que no
hubo imposicin a la hora de establecerla y en los ms de los casos cuando hubiera
reciprocidad en una clusula techo de condiciones proporcionales (aunque esto no
siempre ser necesario, como se dilucida de la STS, de 9 de mayo de 2013 y como doa
Mara bien expresa en la pginas 3451-3452 de su artculo y que puede resumirse en
que no puede afirmarse su abusividad en abstracto, ni la existencia de dicho
desequilibrio en general). GOI RODRGUEZ DE ALMEIDA, M., Una revisin
jurisprudencial de las clusulas suelo y techo del prstamo hipotecario a la luz de la
STS de 9 de mayo de 2013, Revista crtica de derecho inmobiliario, ISSN 0210-0444,
Ao n 89, N 739, 2013, pp. 3440-3456. 2013. (pp. 3440-3447 y 3451-3452).
65 Como veamos en la n.p. 50.3 la modificacin de la LEC en su artculo 693 aumenta
con carcter imperativo a tres mensualidades (o cuota equivalente) el nmero de plazos
impagados mnimo que debe darse para que el acreedor pueda solicitar el vencimiento
total anticipado del prstamo, si as se pact, lo que justifica esta prohibicin.
66 Op. cit. Se mencionan expresamente los supuestos de prohibicin de enajenacin, en
virtud de los principios de crdito territorial, libertad de circulacin de los bienes y
libertad de contratacin, y de prohibicin absoluta de arrendar, en atencin al principio
de libre disposicin y de purga.
32

formalizacin y tributarios derivados de la adjudicacin al acreedor del

inmueble en el procedimiento de ejecucin, etc.
Otras clusulas: Cajn de sastre en que se recogen estipulaciones de la ms
variada ndole que tampoco deben acceder al Registro. Entre otras, se
prohbe la extensin de la hipoteca a nuevas construcciones con
independencia de quin las realice, el pacto comisorio, los pactos de
compensacin con otros crditos del deudor67, las estipulaciones que
contengan obligaciones accesorias puras para el deudor sin garanta
-hipotecaria68, los pactos de sumisin expresa a rganos jurisdiccionales
67 Al respecto conviene indicar que, si bien la inscripcin no procede por tratarse de un
pacto estrictamente personal, sin trascendencia real y que, por ende, solo vincula a las
partes, tal pacto sera perfectamente vlido siempre y cuando la clusula se redactara de
forma clara, transparente, sencilla y concreta, como se estableci en virtud de la STS, de
16 de diciembre de 2009. Espaa. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia nm.
792/2009, de 16 de diciembre de 2009. (Roj: 6304/2013). Recurdese asimismo que,
como recoge don Jos Manuel BUSTO LAGO, de la totalidad de las clusulas que
constan en la escritura pblica de constitucin de la hipoteca, se inscriben todas
aquellas que son precisas para dar cumplimiento al principio de especialidad registral
y, en particular, todas aqullas que hacen referencia a las circunstancias enunciadas en
los arts. 9 de la LH y 51 del RH, y que la presencia, en su caso, en el Registro de
clusulas sin trascendencia real ha de limitarse a una mera transcripcin de las mismas,
puesto que no pueden adquirir la condicin de inscripcin, por no resultar susceptibles
de calificacin, como suceder con las clusulas de vencimiento anticipado o las
clusulas financieras enumeradas en los puntos anteriores, que nicamente accedern al
Registro en concepto de transcripcin en el caso de que las clusulas que gocen de
trascendencia real se califiquen favorablemente. Vid. BUSTO LAGO, J.M., La proteccin
del deudor en los crditos hipotecarios: Clusulas de variabilidad del tipo de inters,
redondeo, comisiones y gastos. Cobertura del riesgo del tipo de inters. [Documento en
lnea].

Corua.

2010.

[Consulta:

21

de

enero

de

2015]

<ruc.udc.es/bitstream/2183/13064/1/CC-112_art_7.pdf>. (pp. 199-213).

68 Op.cit. Nuevamente, la no inscripcin no implica la invalidez de estas clusulas, sino
la falta de trascendencia real de las mismas.
33

distintos de aquellos donde est sito el bien inmueble, el pacto de exclusin

de los derechos del deudor contenidos en el art. 693.3 LEC69, etc.

3.2. Jurisprudencia relevante en torno a la materia

Una vez introducido el alcance y contenido de las clusulas abusivas en los

contratos hipotecarios merece nuestra atencin la interpretacin y extensin que a tal
materia se le ha ido concediendo en la sede de nuestros rganos jurisdiccionales en los
ltimos aos.
A estos efectos, resulta de inters el estudio de ciertas resoluciones del TJUE, de
las cuestiones prejudiciales en torno a la materia que nuestros tribunales plantearon ante
el mismo tribunal y las respuestas dadas a las mismas, as como las resoluciones de los
jueces y tribunales nacionales a partir de tales respuestas, cuestiones que, como
indicbamos, han constituido la base de los cambios legislativos arriba referidos y que,
por tanto, trataremos de recoger en los siguientes subepgrafes.
Dada la imposibilidad material de ahondar ms en la cuestin, nos ceiremos al
estudio de las resoluciones dictadas en los ltimos aos como consecuencia de la crisis
econmica que hemos considerado ms relevantes, distinguiendo dos etapas, i.e. la
previa al pronunciamiento de la STJUE, de 14 de marzo de 2013 y la que sigui a esta,
dada la relevancia que la misma tuvo en la cuestin de la proteccin al deudor
hipotecario en nuestro ordenamiento jurdico, como ya hemos ido avanzando.

3.2.1. La situacin anterior a la STJUE, de 14 de marzo de 2013 y anlisis de

la misma

69 Es decir, Espaa. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin

a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social. Boletn Oficial
del Estado, 15 de mayo de 2013, nm. 116, pp. 36373-36389.
34

Ya hemos referido que la cuestin de proteccin al deudor hipotecario no es algo

que surja ex nihilo en los ltimos aos y a raz de la presente crisis econmica. Hace ya
mucho tiempo mxime desde principios del siglo XX, nuestro ordenamiento jurdico
ha ido introduciendo tmidas reformas en virtud de las cuales el deudor (hipotecario o
no) quedaba escasa pero ciertamente protegido70. No obstante, es a partir de la Directiva
1993/13/CEE y en cumplimiento de esta cuando el legislador nacional empieza a
manifestar una preocupacin ms evidente por el consumidor, al estimarlo en posicin
de debilidad frente al empresario; preocupacin que en el mbito de proteccin al
deudor hipotecario hasta la fecha adquiere su culmen a partir del pronunciamiento de la
STJUE de 2013 que hemos sealado como hito determinante de la presente redaccin,
pero que empieza a adquirir relevancia propia desde los primeros aos de crisis
econmica.
No hemos de caer en el error de olvidar otros casos en torno a la materia de las
clusulas abusivas que, sin embargo, no estn necesariamente constreidos al mbito
del crdito hipotecario y ni siquiera corresponden en todos los casos al perodo que nos
interesa planteados ante el TJUE, que resultan igualmente aplicables en nuestro
Estado, pero que por los lmites a los que estamos sometidos no podemos entrar a
valorar en detalle en el presente trabajo71.
En este sentido, hemos considerado de inters, antes de entrar en el anlisis de la
cuestin prejudicial n 3 de Barcelona, que promovi la STJUE de 2013 que tan
esencial resulta a efectos de este trabajo, empezar esta seccin con una alusin a ttulo
ilustrativo a una de las Ss. arriba citadas, i.e. la STS, de 16 de diciembre de 2009 72, que
ya declar como abusivas determinadas clusulas de las que vimos en el epgrafe 3.1 de
este trabajo (e.g. la prohibicin de arrendar o enajenar o el vencimiento anticipado por
insolvencia del deudor) y orden la inscripcin de tal pronunciamiento en el Registro de
Condiciones Generales de la Contratacin (CGC), con lo que se consigui la anulacin
70 Recurdese lo que se apuntaba en la introduccin en torno al pacto comisorio, la
responsabilidad personal del deudor insolvente o los intereses leoninos.
71 Vid. e.g.: STJCE de 26 octubre de 2006, caso Mostaza; STJUE de 27 junio de 2000,
caso Ocano; STJUE de 4 junio de 2009, caso Pannon, STJUE de 6 octubre de 2009,
caso Asturcom; STJUE de 21 enero de 2013 (sic), caso Banif.
72 Op. cit. n.p. 67.
35

automtica de las clusulas contenidas en el mismo y la consiguiente imposibilidad de

autorizarlas e inscribirlas en el Registro de la Propiedad 73, con lo que ya se erradicaron
algunas de las clusulas abusivas del mercado hipotecario con carcter previo a la
afamada STJUE de 2013.
De igual modo, merece mencin el Auto de la AP de Barcelona, de 29 de
noviembre de 201074, que plante una serie de cuestiones prejudiciales ante el TJUE,
que daran lugar a la STJUE, de 14 de junio de 2012, el caso Banesto75.
Las preocupaciones de la AP de Barcelona se basaban, entre otras, en el posible
carcter contradictorio respecto al Derecho europeo contenido en la Directiva
1993/13/CEE del hecho de eludir el pronunciamiento de oficio sobre la nulidad o no y
la integracin o no de una clusula de intereses moratorios en contratos de prstamo al
consumo, as como en la conformidad de la redaccin original del art. 83 del RD Leg.
con lo dispuesto por el art. 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y la interpretacin de este
ltimo.
La STJUE, de 14 de junio de 2012, que resuelve dichas cuestiones, obliga al juez
a valorar de oficio la posible abusividad de una clusula a efectos de declarar o no su
nulidad, por lo que no se admite diferir tal valoracin hasta el momento en que se
plantee oposicin procesal por el deudor. Resuelve igualmente en contra de la posible de
integracin por parte del juez de aquellas clusulas de intereses que resulten abusivas,
dado el carcter imperativo de la mencin no vincularn al consumidor recogida en
el art. 6.1 de la Directiva de 1993. De este modo, la nica solucin que quedara a
disposicin del intrprete judicial sera la de tener tal clusula por no puesta en el
73 Op. cit. Hllese un resumen de la trascendencia y extensin de la declaracin de
abusividad en CASAS ROJO, J.C., Publicidad registral de las clusulas abusivas en
prstamos e hipotecas. Sentencia TS de 16 de Diciembre de 2009. [Documento en
lnea]. Madrid, s.f. [Consulta: 19 de marzo de 2015] <http://blog. registradores.org/?
p=345>.
74 Espaa. Audiencia Provincial de Barcelona. Auto 300/2010, de 29 de noviembre de
2010. (Roj: AAP B 5605/2010).
75 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Banesto (C-618/10). Sentencia de 14
de junio de 2012.
36

contrato. Esto ltimo se aclarara mediante la nueva redaccin del art. 83 RD Leg.
1/2007, operada por la Ley 3/2014, de 27 de marzo 76, que erradic del articulado la
posible integracin por parte del juez del contrato una vez declarada abusiva una
clusula, lo que supuso una limitacin de la facultad moderadora de este, quien ahora
nicamente podr declarar tales clusulas nulas y tenerlas por no puestas, subsistiendo
el resto de las obligaciones del contrato en la medida en que este pueda subsistir sin la
presencia de las clusulas tachadas como abusivas.
Pero, como indicbamos lo ms interesante a efectos del presente apartado lo
representa la STJUE, de 14 de marzo de 2013 77, el afamado caso Aziz al que tanto se ha
aludido a lo largo del presente trabajo y, en general, en los ltimos aos en artculos
doctrinales e informes relativos a la proteccin del deudor hipotecario. Dicha STJUE
responde a las cuestiones prejudiciales planteadas por el JM nm. 3 de Barcelona,
mediante Auto, de 19 de julio de 201178.
El caso en cuestin se bas en el impago de cuatro cuotas exigibles en virtud de
un contrato de prstamo garantizado por hipoteca, contrado entre el seor Aziz y Caixa
dEstalvis de Catalunya, en el cual se contenan clusulas que posteriormente se
declararan abusivas, que conllev un procedimiento que culmin con la adjudicacin a
la citada caja de la vivienda al 50 % de su valor por quedar desierta la subasta y con la
orden de lanzamiento del deudor. Este demand en juicio declarativo separado a la caja
ante el JM nm. 3 de Barcelona, donde surgieron ciertas dudas sobre la conformidad
con el Derecho europeo, que conllevaron el planteamiento de las cuestiones
prejudiciales que se mencionan.

76 Espaa. Ley 3/2014, de 27 de marzo, por la que se modifica el texto refundido de la

Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre. Boletn Oficial del Estado, de 28 de marzo de 2014, nm. 76, pp. 2696727004.
77 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Aziz (C-415/11). Sentencia de 14 de
marzo de 2013.
78 Espaa. Juzgado de lo mercantil nm. 3 de Barcelona. Auto 13/2011D2, de 19 de
julio de 2011.
37

En concreto, en el Auto del JM nm. 3 de Barcelona se planteaba por un lado la

potencial infraccin de un Derecho procesal nacional como era el espaol, en que en su
LEC arts. 695 y ss.) no se prevea la posibilidad de oposicin a la ejecucin basada en el
carcter abusivo de las clusulas, del Derecho europeo y, por otro lado, se cuestionaba
la desproporcin o no (lase abusividad o desequilibrio importante) de tres tipos
especficos de clusulas (el vencimiento anticipado por impago de una cuota, la fijacin
de intereses de demora por un tipo superior a la prevista en los contratos de crditos al
consumo que adems resultaban automticamente devengables sin necesidad de que
mediara requerimiento previo y la fijacin unilateral por parte del prestamista de
mecanismos de liquidacin y fijacin de los intereses variables vinculados a la
posibilidad de ejecucin hipotecaria)79.
El TJUE consider admisibles tales cuestiones, por lo que procedi a resolverlas
de la siguiente forma:
Sobre la primera cuestin, dado su contenido procesal que, como es sabido,
sigue siendo competencia de los EM, nicamente se poda entrar a valorar
sobre el sometimiento de la normativa nacional a los principios europeos de
equivalencia y efectividad. No se suscitaron dudas en torno a la verificacin
del cumplimiento del principio de equivalencia, mientras que s se cuestion
el del principio de efectividad80. En virtud de dicho principio, declar la
79 Op. cit. y BAGULLERA GMEZ, C., Alegacin de clusulas abusivas en la ejecucin
directa y criterios sobre su nulidad. Comentario y resea de las conclusiones abogada
general TJUE en cuestin prejudicial Juzgado Mercantil nm. 3 Barcelona.
[Documento en lnea]. Madrid. 12 de marzo de 2013. [Consulta: 7 de febrero de 2015].
<http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/BREVES/2013-ejecucion-directaclausulas%20abusivas.htm>.
80 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Aziz (C-415/11). Sentencia de 14 de
marzo de 2013 (par. 50) y BAGULLERA GMEZ, C., Luxemburgo ordena a Espaa
mejorar contra las clusulas abusivas en las hipotecas. Alegacin de clusulas
abusivas y criterios sobre su nulidad. Resumen de la STJUE de 14 marzo 2013, asunto
C-415/11. [Documento en lnea]. Madrid. 25 de marzo de 2013. [Consulta: 7 de febrero
de

2015].

<http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO/ARTICULOS/2013-

comentario-stsjue-14-03-2013.htm>.
38

normativa nacional contraria a la europea, por no garantizar de forma

efectiva la especial proteccin e incluso imposibilitarla81 prevista para los
consumidores por la Directiva 1993/13/CEE a efectos de restituir un
equilibrio entre las partes que de otra manera resultara imposible dada la
inferioridad de los consumidores respecto a los profesionales en cuanto a la
capacidad de negociacin y al nivel de informacin, como ya se recogiera en
la STJUE de 2012 analizada arriba.
Con lo que respecta a la segunda cuestin, el rgano jurisdiccional europeo
opta por una valoracin caso por caso de las mltiples circunstancias que
pueden rodear a las clusulas que puedan reputarse abusivas. En concreto, el
Tribunal europeo estima que se producir desequilibrio en detrimento del
consumidor cuando, a pesar de las exigencias de buena fe, el profesional
propusiera clusulas que, en caso de tratar de manera leal y equitativa al
consumidor, poda estimar razonablemente que este no aceptara en el marco
de una negociacin individual82.
Baste recordar, para terminar el anlisis de este apartado, que esta STJUE de
2013 supuso, como ya hemos ido indicando, un cambio fundamental en el marco de
nuestro ordenamiento jurdico y en la apreciacin judicial de las clusulas abusivas.

3.2.2. La situacin posterior a la STJUE, de 14 de marzo de 2013: cuestiones

prejudiciales a partir de ella y resoluciones de mayor actualidad

Expuesto ya el caso Aziz, queda por plantearse la incidencia prctica que el

mismo tuvo en resoluciones posteriores. A tales efectos, resulta destacable la STS, de 9

81 Op. cit. Adems de la imposibilidad de formular oposicin a la ejecucin basada en

la presencia de clusulas abusivas, no se permita tomar medidas cautelares al juez que
conociera de la presencia de tales en juicio declarativo para garantizar el efecto til de
tal decisin, de modo que cuando la vivienda se adjudicara a un tercero se converta en
una adjudicacin prcticamente irreversible.
82 Op. cit. (par. 76).
39

de mayo de 2013, que cas la SAP de Sevilla, de 7 de octubre de 2011 83, siguiendo los
criterios sentados por la STJUE de 2013, entre otras (e.g. sigue igualmente los fijados
por la STJUE de 2012)84.
La extensa STS dedica su FD sexto al control de las clusulas abusivas y los
siguientes a las CGC, haciendo especial hincapi en la cuestin de las clusulas suelotecho85, a las que tras una profunda reflexin declara como susceptibles de constituir
CGC. Se centra asimismo en la validez o no de las mismas, que dependa en gran
medida de que se les concediera o no dicha calificacin y lo que sirvi de base a la
controversia. El hecho de que se haya optado ahora por considerarlas como CGC, dada
la incapacidad negociadora prctica86 del deudor, implica que pueden llegar a componer
clusulas abusivas en el sentido dado por la Directiva 1993/13/CEE, por lo que, como se
resolvi mediante la STJUE de 2012, los Tribunales pueden y deben de oficio valorar
tal extremo. La resolucin a favor o en contra de la licitud de tales clusulas se somete a

83 Espaa. Audiencia Provincial de Sevilla (Seccin quinta). Sentencia (nm. de

procedimiento 348/10; rollo nm. 1604.11), de 7 de octubre de 2011.
84 Espaa. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia nm. 241/2013, de 9 de
mayo de 2013. (Roj: 1916/2013).
85 Recurdese lo que al efecto se dijo en la n.p. 65.
86 Op. cit. n.p. 84. Como se manifiesta en las conclusiones del FD octavo de la citada S.
(par. 165): No puede equipararse la negociacin con la posibilidad real de escoger
entre pluralidad de ofertas de contrato sometidas todas ellas a condiciones generales
de contratacin aunque varias de ellas procedan del mismo empresario.
40

la transparencia87 de las mismas, que la STS liga al control de claridad y

comprensibilidad por parte del prestatario.
Dejando de lado la substanciosa STS de 9 de mayo, que bien mereciera un
anlisis de extensin mucho mayor a la que permitida para la totalidad de este trabajo,
nos gustara finalizar el presente anlisis apuntando e.g. otros ttulos judiciales debidos,
como ya se indic ms arriba, a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 conjugada con la
interpretacin promovida por el TJUE (entre otras en la STJUE de 2013 objeto de
anlisis del epgrafe anterior) que dio lugar al planteamiento de cuestiones prejudiciales
y de constitucionalidad por parte de nuestros rganos jurisdiccionales.
Entre tales optamos por destacar en primer lugar el Auto del JPI nm. 7 de
Avils, de 14 de noviembre de 2013 88, que plante ante nuestro TC la cuestin de
inconstitucionalidad 6958-2013, referida a la redaccin del art. 695.4 LEC dada por la
Ley 1/2013 y su eventual carcter discriminatorio 89. Tal cuestin result, no obstante,
87 Op. cit. Entiende que en los ms de los casos en que los contratos hipotecarios
incluyen clusulas suelo no se da dicha transparencia y por tanto hay abusividad
porque: a) Falta informacin suficientemente clara de que se trata de un elemento
definitorio del objeto principal del contrato. b) Se insertan de forma conjunta con las
clusulas techo y como aparente contraprestacin de las mismas. c) No existen
simulaciones

de

escenarios

diversos

relacionados

con

el

comportamiento

razonablemente previsible del tipo de inters en el momento de contratar. d) No hay

informacin previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras
modalidades de prstamo de la propia entidad -caso de existir- o advertencia de que al
concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas. e) En el caso de las utilizadas por
el BBVA, se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan
enmascaradas y que diluyen la atencin del consumidor. Op. cit. (par. 225).
88 Espaa. Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 7 de Avils. Auto de 14 de
noviembre de 2013. Vid. a modo de resumen con comentarios doctrinales de inters:
RODRGUEZ ACHTEGI, E., La Ley 1/2013, de proteccin a deudores hipotecarios y las
cuestiones de constitucionalidad y prejudicialidad, Revista Aranzadi Doctrinal, nm.
6/2012. Editorial Aranzadi, SA, Pamplona, 2012. BIB 2013/2693. (pp. 2-3).
89 Op. cit. Se discuta sobre el posible atentado del citado art. de la LEC contra los arts.
14, relativo a la igualdad, y 24, sobre la tutela judicial efectiva, de nuestra Carta Magna,
41

inadmitida a trmite mediante Auto del Pleno del TC, de 10 de marzo de 2014 90, habida
cuenta de que, como ya advirtiera el propio JPI de Avils, la cuestin prejudicial se
refera al momento de recurribilidad, un momento posterior a aquel que tena que
resolver el JPI y que, por tanto, no afectaba a su resolucin. Faltaba as el requisito
procesal del juicio de relevancia, por lo que el TC no entr a valorar el fondo de la
cuestin.
Finalmente, en lo que se refiere a las cuestiones prejudiciales, llaman nuestra
atencin los Autos del JPI nm. 2 de Marchena, de 16 de agosto de 2013 91, del JPI nm.
7 de Santander, de 19 de noviembre de 2013 92 y de la AP de Castelln, de 2 de abril de
201493.
La cuestin prejudicial presentada por el JPI de Marchena se preocupaba por el
control de las clusulas abusivas (concretamente, clusulas relativas a intereses
moratorios), estimando que la Ley 1/2013 era contraria a Derecho europeo 94, dada la
previsin en esta de un plazo de diez das para el reclculo por parte del ejecutante de
dada la imposibilidad, segn el texto de la norma segn la redaccin de la ley 1/2013,
para el prestatario de un crdito hipotecario de recurrir en apelacin cuando se declarara
que una clusula no era abusiva, frente a la posibilidad de hacerlo el prestamista en caso
de que s se declarara la abusividad de la misma. Tngase en cuenta que esta
redaccin se modific con posterioridad al planteamiento de las cuestiones de
inconstitucionalidad, que aqu se examina, y de prejudicialidad, que se ver ms
adelante (vid. Auto AP Castelln en la p. 34 del presente documento), mediante reforma
operada por: Espaa. Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas
urgentes en materia concursal. Boletn Oficial del Estado, nm. 217, 6 de septiembre de
2014, pp. 69767-69785.
90 Espaa. Tribunal Constitucional (Pleno). Auto nm. 71/2014, de 10 de marzo de
2014.
91 Espaa. Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 2 de Marchena (Sevilla).
Auto, de 16 de agosto de 2013.
92 Espaa. Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 7 de Santander. Auto, de
19 de noviembre de 2013.
93 Espaa. Audiencia Provincial de Castelln (Seccin tercera). Auto, de 2 de abril de
2014.
42

los intereses moratorios considerados abusivos por ser superiores al lmite fijado por la
norma95 equivalente triple del inters legal del dinero, contenida en la DT 2 de la Ley
1/2013 para los procedimientos ejecutivos o extrajudiciales iniciados y no concluidos
antes de la entrada en vigor de la misma Ley 96, que apuntaba a una suerte de integracin
por parte del juez, que como vimos quedaba vedada por el juzgador europeo 97. A esta
cuestin prejudicial ha respondido recientemente el TJUE, mediante S. de 21 de enero
de 201598, en que se alcanzaron las siguientes conclusiones:

94 Conviene recordar el escaso margen temporal apenas dos meses existente entre
que se produjera la publicacin de la ley 1/2013 y el pronunciamiento del TJUE en el
caso Aziz que, como hemos visto, dictaminaba la imposibilidad de integracin por parte
de los jueces de las clusulas abusivas, lo que tal vez justifica en cierto modo el
volumen de litigiosidad generado por la norma, dada la dificultad de adaptar el texto a
las exigencias del TJUE en un perodo de tiempo tan reducido.
95 Art. 3.2 de la Ley 1/2013 por el que se modifica el art. 114 LH.
96 Al respecto tngase en cuenta el siguiente comentario efectuado por don Edmundo
RODRGUEZ ACHTEGUI: La DT 2 de la Ley 1/2013 introduce en su prrafo segundo
un criterio discutible para el reclculo, pues indica que el mismo se har conforme a
lo dispuesto en el apartado anterior , dando a entender que puede exigirse hasta el
triple del inters legal, lo que parece una tcnica interesada, ya que el reclculo podra
formularse de otro modo que no vulnerara la prohibicin de la jurisprudencia del
TJUE de otorgar validez a clusulas abusivas. En definitiva, lo que plantea el juzgado
es si esas previsiones legales, que no acarrean la falta de vinculacin del consumidor a
la clusula abusiva, sino su integracin, moderando el importe del inters, contraviene
las previsiones de la Directiva 93/13 y la jurisprudencia citada del Tribunal de Justicia
de la Unin Europea. RODRGUEZ ACHTEGI, E., La Ley 1/2013, de proteccin a
deudores hipotecarios y las cuestiones de constitucionalidad y prejudicialidad, Revista
Aranzadi Doctrinal, nm. 6/2012. Editorial Aranzadi, SA, Pamplona, 2012. BIB
2013/2693. (pp. 4-5).
97 Vid. para recordarlo la p. 29 del presente documento, sobre la STJUE de 2012 (caso
Banesto).
98 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Contestacin a la cuestin prejudicial
planteada por el Juzgado de Primera Instancia e Instruccin n 2 de Marchena (Sevilla)
(Asuntos acumulados: C-482/13, C-484/13, C-485/13 y C-487/13). Sentencia de 21 de
43

 Hay que distinguir entre diversas modalidades de contratos de prstamo

hipotecario: La Directiva 1993/13/CEE nicamente protege a los
consumidores y usuarios, de modo que no resulta extensible a las
relaciones entre particulares, a los que s resultara de aplicacin la DT 2
cuestionada99.
Como bien seala el Registrador de la Propiedad, don Carlos
BAGULLERA, habr que atender igualmente a la diferencia entre si la
clusula de intereses moratorios fue impuesta o negociada, puesto que si
se negoci en condiciones de buena fe y comprensin, no cabra
calificarla como una clusula abusiva en virtud de la Directiva en
cuestin100, por lo que igualmente podra llegar a ser aplicable lo previsto
en la DT 2.
El hecho de que la norma establezca unos intereses moratorios a partir de
los cuales se entendera que la clusula es abusiva no cercena la
posibilidad de apreciacin de abusividad por parte del juez en
clusulas que fijen un inters por debajo de la cuanta establecida por el
legislador, si tal abuso resulta apreciable.

enero de 2015.
99 Op. cit. par. 36.
100 BAGULLERA GMEZ, C., Si el inters de demora es abusivo no se puede moderar ni
recalcular. La diferencia entre contrato por adhesin y por negociacin salva la
vigencia de la disposicin transitoria 2 Ley 1/2013. Sentencia del Tribunal de Justicia
de 21 enero 2015. [Documento en lnea]. Madrid. 25 de enero de 2015. [Consulta: 10 de
marzo de 2015]. <http://www.notariosyregistradores.com/CONSUMO BREVES/2015interes-demora-abusivo.htm>.
44

De lo anterior se concluye101 que si bien la DT 2 no es necesariamente contraria

a la Directiva (puesto que la Ley 1/2013 no se aplica a los mismos supuestos que esta
ltima), en la medida en que una clusula de intereses de demora adquiera la
consideracin de abusiva conforme a la Directiva (por haber sido impuesta por un
profesional a un consumidor), no proceder el reclculo previsto por la DT 2, sino la
declaracin de nulidad y ausencia de vinculacin al consumidor previstos en la
normativa europea, con lo que se mantiene el criterio de imposibilidad de integracin
por parte del juez de las clusulas abusivas dado por el TJUE en la S. de ao 2012, que
se coment en el epgrafe 3.2.1 del presente trabajo.
Por su parte, la cuestin prejudicial planteada por el JPI de Santander, que an
hoy no ha recibido respuesta por parte del TJUE, conglomera las preocupaciones arriba
expresadas de los JPI de Marchena y Avils y aada una cuestin especfica del caso
concreto en torno al carcter potencialmente abusivo de una clusula de vencimiento
anticipado contenida en el contrato que suscit la duda.

101 Op. cit. A modo de conclusin interesa citar lo que don Carlos BAGULLERA expresa
con acierto: Se trata de una decisin rara. Por una parte conserva la vigencia de la
disposicin transitoria 2 Ley 1/2013, como si no quisiera contrariar a un pas que se
tom ciertas prisas en modificar su ley nacional para adaptarla a la STJUE 14 marzo
2013. Pero por otra pone de manifiesto la prevalencia discutida por la doctrina pro
bancaria espaola, pero indiscutible para el Tribunal- de la normativa europea sobre
la espaola del reclculo, normativa plasmada en la disposicin transitoria 2 Ley
1/2013, que permita, segn esa doctrina, recalcular los intereses de demora abusivos
de las hipotecas anteriores al 15 de mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley.
[] Comprendemos que el TJUE no quiera descalificar bruscamente al legislador
espaol y que deje nominalmente en pie la disposicin transitoria 2 Ley 1/2013. A
cambio la elimina no slo para las hipotecas de vivienda con personas consumidoras,
sino para las que no sean de vivienda siempre que haya un consumidor; aplica el lmite
de tres veces el inters legal del dinero a todo tipo de hipotecas [punto 36], negociadas
o no, sobre vivienda o no; y mantiene que el juez puede apreciar el carcter abusivo de
una clusula de intereses de demora aunque sean inferiores al lmite legal [punto 40].
45

Finalmente, la cuestin prejudicial planteada por la AP de Castelln, resuelta por

el TJUE en virtud de S. de 17 de julio de 2014 102, se planteaba, como en el caso del JPI
de Avils103, la eventual oposicin del art. 695.4 de la LEC a la Directiva 1993/13/CEE,
as como a la Carta de derechos fundamentales de la UE. En este caso, el TJUE
nuevamente aboga por la proteccin al deudor hipotecario/consumidor, al estimar que,
en efecto, dicho artculo contravena la normativa europea y sus derechos
fundamentales, por no conceder las mismas oportunidades de apelacin al ejecutado (en
los ms de los casos el consumidor) que al ejecutante (profesional) y por impedir la
suspensin de la ejecucin por parte del juez habida cuenta de la presencia de clusulas
abusivas, lo que conllev la nueva redaccin del citado art. de la LEC operada por el
RD-l 11/2014, de 15 de septiembre104.

4. CONCLUSIN

Al inicio del presente documento y ante la imposibilidad de obtener una visin

global en torno a la regulacin especfica en la materia dados los continuos cambios
legislativos y jurisprudenciales acaecidos en los ltimos aos, nos plantebamos cul
era la situacin especfica en que el deudor hipotecario persona fsica, que tan afectado
se ha visto como consecuencia de la crisis econmica que inici en el ao 2008, ha
quedado en nuestro ordenamiento jurdico, preocupndonos ms intensamente por la
consideracin en el mismo de las clusulas abusivas.
Como consecuencia de la elaboracin del presente trabajo, hemos observado los
avances significativos que se han ido dando en esta lnea a lo largo de los ltimos aos y
que parte de la doctrina con idearios de marcados tintes socialistas considerar
tmidos o inaplicables, mientras que otro sector ms partidario de tendencias polticas
102 Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Snchez Morcillo-Abril Garca v.
BBVA (C-169/14). Sentencia de 17 de julio de 2014.
103 Para un examen conjunto de ambas cuestiones vid. RODRGUEZ ACHTEGI, E., La
STJUE 17 julio 2014 y la posibilidad de recurso en el procedimiento de ejecucin
hipotecaria, Revista Aranzadi Doctrinal, nm. 6/2014. Editorial Aranzadi, SA,
Pamplona, 2014. BIB 2014/3353.
104 Recurdese lo que se adelant en la n.p. 89.
46

liberales reputar como excesivos e injustificados. Tales avances se han sustanciado en

el campo legislativo mediante la aprobacin de diversos instrumentos que hemos ido
analizando en el cuerpo del trabajo. As pues, desde el momento en que iniciara la crisis
hemos considerado especialmente reseables la entrada en vigor de la Directiva
2014/17/UE, a nivel institucional europeo, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, as como
los RD-l 6/2012, de 9 de marzo y 1/2015, de 27 de febrero, a nivel nacional. Todos ellos
abogan, entre cuestiones de variada ndole y con mayor o menor intensidad, por la
necesidad de proteger al consumidor de crditos otorgados para la adquisicin de
vivienda, i.e. en la mayora de los casos el deudor hipotecario. As pues, y como hemos
ido viendo en el grueso del trabajo, en el seno de estas normas se ha aprobado e.g. la
suspensin de lanzamientos hasta el ao 2017 para familias en riesgo de exclusin
social, la obligatoriedad de informacin clara al consumidor hasta el extremo de que
tenga que hacer constar por escrito la comprensin de la informacin recibida, el lmite
del inters moratorio hasta el triple del inters legal del dinero para la adquisicin de
vivienda o incluso la posibilidad de dacin en pago de la vivienda en determinados
supuestos.
Lejos de consideraciones meramente polticas o econmicas y dedicando una
reflexin ms humanitaria al respecto, lo cierto es que, aunque en muchos de los casos
pudiramos considerarla imputable a los propios deudores por incurrir estos en riesgos
que no podan asumir (ya sea por desconocimiento o por falta de reflexin), la situacin
a que la crisis someti y an hoy somete a numerosas familias resultaba intolerable,
por lo que se hizo imprescindible la adopcin de medidas de apoyo que dispensaran
proteccin, cuanto menos, a aquellos incursos en las circunstancias ms desafortunadas,
como se hizo en nuestro ordenamiento jurdico. El carcter urgente y excepcional de
tales circunstancias supuso que en gran parte de las normas analizadas vid. e.g. el RD-l
6/2012 o la Ley 1/2013 se adoptara un mbito subjetivo de aplicacin altamente
comprimido, por la sumisin del mismo a la exigencia de cumplimiento de un amplio
abanico de requisitos, tanto objetivos como personales o familiares, a efectos de obtener
la calificacin de deudor merecedor de la proteccin contenida en las mismas, lo que
indudablemente limit de forma considerable e incluso preocupante su utilizacin
prctica efectiva.

47

A pesar de lo expuesto en el prrafo anterior, la evolucin jurisprudencial y

legislativa nos hace pensar en que el marco que rodea al deudor hipotecario est
adoptando un carcter paulatinamente ms social y, por ende, ms protector, como
consecuencia fundamental de nuestra pertenencia a la UE y dado el inters del
legislador europeo por el consumidor, al que antepone con cada vez mayor frecuencia
frente a las empresas, dada su posicin de debilidad ante estas. Desde el punto de vista
meramente jurdico, tal preocupacin por el consumidor vaticina nuevos cambios
legislativos a corto plazo, que de forma gradual irn confiriendo mayores garantas al
deudor hipotecario y al consumidor en general.
En la misma lnea, en lo que a las clusulas abusivas en concreto se refiere,
adems de menciones especficas en la normativa analizada, se ha observado igualmente
el aumento en nmero de las clusulas declaradas como abusivas por nuestros
tribunales, lo que implica la nulidad de pleno derecho de las mismas y, como hemos
visto, segn jurisprudencia del TJUE y de nuestro TS la necesidad de tenerlas por no
puestas en el contrato. Para valorar la evolucin jurisprudencial en esta materia hemos
recurrido al estudio de varias Ss. pertinentes, entre las que se han recogido SsTJUE, as
como SsTS y Ss. y Autos de otros de nuestros rganos jurisdiccionales, como el TC,
AAPP y JJPPII. A modo de extracto recurdense como las ms relevantes de las
mencionadas en el documento, las SsTJUE, de 14 de junio de 2012, de 14 marzo de
2013 y de 21 de enero de 2015, que se posicionan siempre en favor del consumidor e
instan una aplicacin favorable al consumidor, aadiendo barreras y lmites a los
excesos cometidos por las entidades de crdito, hasta hoy tolerados por nuestras
autoridades.
Todo lo anterior nos conduce a concluir que si bien las medidas disponibles hoy
en da a algunos pueden resultarles irrisorias, los cambios son palpables y no parece que
el culmen de los mismos est cerca. Por tanto, y segn mencionbamos especialmente
en los dos prrafos anteriores, consideramos que los instrumentos legislativos en la
materia pronto se vern complementados y cada vez sern ms numerosos los casos en
los que se resuelva en favor del deudor hipotecario persona fsica, lo que sin duda ha de
resultarnos interesante desde el punto de vista jurdico, pero tambin altamente positivo
y tranquilizador desde un punto de vista personal, puesto que, a fin de cuentas,
consumidores somos todos.
48

DOCUMENTACIN

Recursos normativos105

Unin Europea. Directiva 1993/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993,

sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
Diario Oficial de la Unin Europea nm. L 095, 21 de abril de 1993, pp. 29-34.
Unin Europea. Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo,
de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crdito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se
modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nm.
1093/2010. Diario Oficial de la Unin Europea nm. 60, 28 de febrero de 2014,
pp. 34-85.
Unin Europea. Directiva 2008/48/CE del Parlamento Europeo y del Consejo,
de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos de crdito al consumo y por la
que se deroga la Directiva 87/102/CEE del Consejo. Diario Oficial de la Unin
Europea nm. L 133, 22 de mayo de 2008, pp. 66-92.
Unin Europea. Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo
sobre la mediacin en los seguros (Refundicin). Bruselas, 3 de julio de 2012.
Espaa. Constitucin espaola, 1978. Boletn Oficial del Estado, 29 de
diciembre de 1978, nm. 311, 29313-29424.
Espaa. Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los
deudores hipotecarios, de control del gasto pblico y cancelacin de deudas con
empresas y autnomos contradas por las entidades locales, de fomento de la
actividad empresarial e impulso de la rehabilitacin y de simplificacin
administrativa. Boletn Oficial del Estado, 7 de julio de 2011, nm. 161, pp.
71548-71586.
Espaa. Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de
proteccin de deudores hipotecarios sin recursos. Boletn Oficial del Estado, 10
de marzo de 2012, nm. 60, pp. 22492-22501.

105 Aparecen clasificados por fuente, pertinencia y fecha de entrada en vigor.

49

 Espaa. Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los

deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social. Boletn
Oficial del Estado, 15 de mayo de 2013, nm. 116, pp. 36373-36389.
Espaa. Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda
oportunidad, reduccin de carga financiera y otras medidas de orden social.
Boletn Oficial del Estado, 28 de febrero de 2015, nm. 51, pp. 19058-19101.
Espaa. Ley 2/1981, de 25 de marzo, por la que se regula el mercado
hipotecario. Boletn Oficial del Estado, de 15 de abril de 1981, nm. 90, pp.
8148-8150.
Espaa. Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Boletn Oficial del
Estado, de 30 de noviembre de 2007, nm. 287, pp. 49181-49215.
Espaa. Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario y otras normas del
sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Boletn Oficial del Estado, de 8 de diciembre de 2007, nm. 294, pp. 5059350614.
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Espaa. Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en
materia concursal. Boletn Oficial del Estado, nm. 217, 6 de septiembre de
2014, pp. 69767-69785.
50

 Espaa. Ley, de 23 de julio de 1908, de la usura. Gaceta, 24 de julio de 1908,

nm. 206, pp. 351-352.

Recursos jurisprudenciales106

Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Banesto (C-618/10). Sentencia

de 14 de junio de 2012.
Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Aziz (C-415/11). Sentencia de 14
de marzo de 2013.
Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Caso Snchez Morcillo-Abril Garca
v. BBVA (C-169/14). Sentencia de 17 de julio de 2014.
Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Contestacin a la cuestin prejudicial
planteada por el Juzgado de Primera Instancia e Instruccin n 2 de Marchena
(Sevilla) (Asuntos acumulados: C-482/13, C-484/13, C-485/13 y C-487/13).
Sentencia de 21 de enero de 2015.
Espaa. Tribunal Constitucional (Pleno). Auto nm. 71/2014, de 10 de marzo de
2014.
Espaa. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia nm. 792/2013, de 16 de
diciembre de 2009. (Roj: 6304/2013).
Espaa. Tribunal Supremo (Sala de lo Civil). Sentencia nm. 241/2013, de 9 de
mayo de 2013. (Roj: 1916/2013).
Espaa. Audiencia Provincial de Barcelona. Auto 300/2010, de 29 de noviembre
de 2010. (Roj: AAP B 5605/2010).
Espaa. Audiencia Provincial de Navarra. Auto 111/2010, de 17 de diciembre de
2010. (Roj: AAP NA 1/2010).
Espaa. Audiencia Provincial de Sevilla (Seccin quinta). Sentencia (nm. de
procedimiento 348/10; rollo nm. 1604.11), de 7 de octubre de 2011.
Espaa. Audiencia Provincial de Castelln (Seccin tercera). Auto, de 2 de abril
de 2014.
Espaa. Juzgado de lo Mercantil nm. 3 de Barcelona. Auto 13/2011D2, de 19
de julio de 2011.
Espaa. Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 2 de Marchena
(Sevilla). Auto, de 16 de agosto de 2013.

106 Aparecen clasificados segn su organismo de procedencia y en atencin a la fecha

en que se dictaron.
51

 Espaa. Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 2 de Santander. Auto,

de 19 de noviembre de 2013.
Espaa. Juzgado de Primera Instancia e Instruccin nm. 7 de Avils. Auto, de
14 de noviembre de 2013.

Bibliografa107

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medidas

para

reforzar

la

proteccin

los

deudores

hipotecarios,

reestructuracin de la deuda y alquiler social, Revista crtica de derecho

inmobiliario, ISSN 0210-0444, Ao n 90, N 746, 2014, pp. 3109-3144. 2014.

Otros recursos

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INSTITUTO NACIONAL DE ESTADSTICA. Estadstica sobre Ejecuciones
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INSTITUTO NACIONAL

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56

hipotecaria iniciadas e inscritas en los registros de la propiedad sobre fincas

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57

ANEXOS

A-1. Estadstica sobre ejecuciones hipotecarias. Ejecuciones hipotecarias iniciadas

e inscritas en los registros de la propiedad sobre fincas rsticas y urbanas 108.
Evaluacin por trimestres del ao 2014, por Comunidades Autnomas.
2014T4
Total
Total fincas
Total fincas rsticas

2014T3

2014T2

2014T1

30.677
1.323

23.240
1.105

32.960
1.587

32.565
1.511

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Andaluca
Total fincas
Total fincas rsticas

18.211
1.285
9.858

13.741
1.033
7.361

19.155
1.694
10.524

18.971
1.488
10.595

8.137
398

5.771
365

7.703
469

8.034
467

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Aragn
Total fincas
Total fincas rsticas

4.698
413
2.628

3.223
183
2.000

3.981
570
2.683

4.373
537
2.657

772
24

601
37

677
46

606
64

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Asturias, Principado de
Total fincas
Total fincas rsticas

439
17
292

326
6
232

387
27
217

297
22
223

198
31

292
24

468
52

378
80

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Balears, Illes
Total fincas
Total fincas rsticas

117
2
48

159
1
108

155
8
253

152
30
116

699
35

570
39

789
39

1.070
54

458
21
185

308
24
199

527
17
206

660
51
305

1.850
81

1.558
34

3.280
80

2.656
80

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Canarias
Total fincas
Total fincas rsticas

108INSTITUTO

NACIONAL

DE

ESTADSTICA.

Estadstica

sobre

Ejecuciones

Hipotecarias. Ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los registros de la

propiedad sobre fincas rsticas y urbanas (EH.1). [Documento en lnea]. Madrid. s.f.
[Consulta: 10 de marzo de 2015] <http://www.ine.es/jaxiT3/ Datos.htm?t=7709>.
58

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Cantabria
Total fincas
Total fincas rsticas

1.113
43
613

935
31
558

1.543
39
1.618

1.456
70
1.050

220
2

151
4

316
5

261
12

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Castilla - La Mancha
Total fincas
Total fincas rsticas

150
4
64

69
2
76

144
1
166

150
12
87

1.403
70

1.100
36

2.049
73

2.082
90

829
76
428

742
60
262

1.191
283
502

1.204
142
646

1.777
90

739
53

1.321
58

1.684
87

724
177
786

404
42
240

690
184
389

820
118
659

5.112
72

4.066
47

5.696
89

5.792
63

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Ceuta
Total fincas
Total fincas rsticas

3.387
169
1.484

2.856
124
1.039

3.994
165
1.448

3.993
226
1.510

32
0

5
0

9
0

46
0

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Comunitat Valenciana
Total fincas
Total fincas rsticas

7
0
25

2
0
3

9
0
0

13
0
33

4.739
205

3.652
283

5.365
247

4.282
176

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Extremadura
Total fincas
Total fincas rsticas

2.943
96
1.495

2.241
93
1.035

3.342
141
1.635

2.726
105
1.275

809
69

501
31

678
140

718
83

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Galicia
Total fincas
Total fincas rsticas

484
34
222

260
18
192

284
78
176

343
76
216

951
21

534
40

782
52

915
49

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Madrid, Comunidad de
Total fincas

524
36
370

294
17
183

471
24
235

444
18
404

2.009

1.235

1.751

1.966

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Castilla y Len
Total fincas
Total fincas rsticas
Fincas urbanas: viviendas
Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Catalua
Total fincas
Total fincas rsticas

59

Total fincas rsticas

60

12

65

12

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Melilla
Total fincas
Total fincas rsticas

1.139
148
662

831
45
347

1.230
56
400

1.150
31
773

3
0

1
0

2
0

3
0

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Murcia, Regin de
Total fincas
Total fincas rsticas

3
0
0

1
0
0

1
0
1

3
0
0

1.535
123

1.693
94

1.573
142

1.500
93

974
36
402

766
382
451

933
73
425

926
25
456

150
5

89
4

199
17

204
28

90
11
44

64
1
20

118
18
46

102
13
61

128
8

303
2

201
8

224
24

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Navarra, Comunidad Foral de
Total fincas
Total fincas rsticas
Fincas urbanas: viviendas
Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Pas Vasco
Total fincas
Total fincas rsticas
Fincas urbanas: viviendas
Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros
Rioja, La
Total fincas
Total fincas rsticas

68
2
50

84
4
213

94
4
95

122
3
75

153
29

379
0

101
5

144
49

Fincas urbanas: viviendas

Fincas urbanas: solares
Fincas urbanas: otros

64
0
60

176
0
203

61
6
29

37
9
49

Notas:
Los datos son provisionales desde T1 2014

60