o relatrio. Tudo bem visto e ponderado, passo a DECIDIR.

Trata-se de ao de conhecimento, sob o rito ordinrio, ajuizada por

Escritrio de Contabilidade Contas Abertas Ltda. em desfavor de
Construtora Verticalizar Ltda., partes qualificadas nos autos em epgrafe, por
intermdio da qual o autor pleiteia, em sntese, a condenao da r ao
pagamento de R$ 30.000,00, a ttulo de indenizao por danos materiais;
R$ 25.000,00, representando cobrana indevida; R$ 200.000,00, a ttulo de
danos morais; e R$ 100.000,00, ante a aplicao da teoria da perda de uma
chance.
JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE.
Procedo ao julgamento antecipado da lide, com base no art. 330, I, do CPC,
em funo da desnecessidade de maior dilao probatria.
DA PRELIMINAR AO MRITO.
A r, em contestao, arguiu questo preliminar referente carncia parcial
da ao (art. 301, X, do CPC), argumentando que parte do pedido
promovido pela parte autora juridicamente impossvel, ante a inexistncia
de previso normativa na legislao brasileira para a aplicao da teoria da
perda de uma chance.
A preliminar em questo deve ser rejeitada. Com efeito, a teoria da
responsabilidade civil por perda de uma chance, cujo bero histrico o
direito francs, vem sendo aplicada reiteradamente pela jurisprudncia
ptria, em hipteses nas quais o prejudicado, em virtude de fato praticado
por terceiro, se v impossibilitado de obter vantagem qual, em um juzo
de possibilidade concreta e real, e no apenas remoto, faria jus (concreta
expectativa frustrada). Ainda que inexista dispositivo legal a regulamentar a
teoria da perda de uma chance, trata-se de hiptese admitida pela melhor
doutrina civilista (como exemplo, podem ser citados Cristiano Chaves e
Nelson Rosenvald), bem como pelo c. STJ. Assim sendo, nada impede a
pretenso da parte autora em ver reconhecida a aplicao da mencionada
teoria, anlise que ser feita quando do julgamento do mrito.
Em suma: cuidando-se de pedido no vedado pelo ordenamento, bem como
no criminoso ou ilcito, sua admisso para discusso meritria patente.
DA PREJUDICIAL DE MRITO.
A parte r levantou questo prejudicial, sob a alegao de que a assinatura
do termo de plena quitao das obrigaes contradas representa bice
propositura da ao. H de se ver, todavia, que tal fundamento se confunde
com o prprio mrito da causa, motivo pelo qual deixo de apreciar o tema
neste momento. A preliminar deve ser, portanto, repelida.
Em prosseguimento, verifico no terem sido suscitadas outras questes
preliminares ou prejudiciais. Tambm no se fazem presentes quaisquer

vcios que possam macular o regular andamento do feito. Assim, atendidos

os pressupostos processuais de existncia e de validade da relao
processual, bem como as condies da ao, passo ao exame do mrito da
ao principal.
DO MRITO.
1. Inicialmente, o autor propugna pela condenao da r ao pagamento de
R$ 30.000,00, montante que serviria de indenizao pelos custos arcados
com aluguel de outra sala comercial, uma vez que a r teria sido a
responsvel pelo atraso da entrega do imvel adquirido, descumprindo os
termos do acordo. O valor total seria constitudo de 15 prestaes mensais
de R$ 2.000,00. Juntou recibos a respeito.
A r, por sua vez, alegou que a assinatura, pela parte autora, do termo de
quitao das obrigaes contradas e de renncia a eventual ao de
indenizao por atraso na prtica no cumprimento dessas obrigaes obsta
a presente ao de conhecimento, por ter plena eficcia jurdica.
De incio, ressalto que se trata de relao de consumo, a exigir a incidncia
da legislao protetiva ao consumidor (CDC). Isso porque, conforme vem
entendendo o STJ, a pessoa jurdica, em situaes excepcionais, tambm
pode ser considerada consumidora para fins de direito, ante a mitigao da
teoria finalista. No presente caso, a sociedade empresria contbil, embora
no seja a destinatria final do produto ou servio, se apresenta em
evidente situao de vulnerabilidade. O imvel foi adquirido para a
explorao de sua atividade econmica. Isso no impede, contudo, o
reconhecimento da situao de vulnerabilidade diante da construtora,
especialmente porque no atua no mesmo segmento empresarial e no
detm os mesmos conhecimentos tcnicos.
A construtora, por sua vez, se insere no conceito de fornecedora, situao
que no demanda maior discusso (art. 3, CDC).
Fixo, portanto, a incidncia do CDC presente demanda, sem excluir,
todavia, a aplicao do CC/02 nas hipteses em que se mostrar mais
adequado para o deslinde da causa, em homenagem teoria do dilogo das
fontes. A propsito, trata-se de expresso criada por Erik Jayme e divulgada
por Claudia Lima Marques, significando a atual aplicao simultnea,
coerente e coordenada das plrimas fontes legislativas, leis especiais (como
o CDC) e gerais (como o CC/02). Com efeito, o STJ j chegou a decidir que o
mandamento constitucional de proteo do consumidor deve ser cumprido
por todo o sistema jurdico, em dilogo de fontes, e no somente por
intermdio do CDC.
Assim sendo, no resta dvida de que a clusula que condiciona a entrega
do imvel prvia renncia ao direito de ao de indenizao por atraso na
obrigao contrada nula de pleno direito.

A uma, ante a incidncia do CDC, art. 51, incisos I e IV: Art. 51. So nulas de
pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e servios que: I - impossibilitem, exonerem ou
atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer natureza
dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos; IV
- estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a
boa-f ou a equidade.
A duas, por se tratar a presente hiptese de entabulamento de contrato de
adeso, concluso que se extrai do fato de que houve uma cesso de
posio contratual, sem que a parte autora pudesse discutir as clusulas
como deveria. Prova disso est no envio de notificao extrajudicial r,
ressalvando a clusula referente entrega da obra. Aplica-se, assim, o
seguinte dispositivo do CC/02: Art. 424. Nos contratos de adeso, so nulas
as clusulas que estipulem a renncia antecipada do aderente a direito
resultante da natureza do negcio.
A trs, e por fim, porque as partes devem guardar, no s em todo o
decorrer da execuo do contrato, mas tambm nas fases pr e pscontratual, os princpios de probidade e boa-f (CC/02, art. 422).
[A responsabilidade pelo descumprimento do termo avenado entre
as partes da construtora, a qual no pode se eximir de arcar com
os danos oriundos de seu atraso, por meio de imposio unilateral
a seus consumidores. de se notar que o referido termo de
quitao no prev qualquer vantagem ao comprador que tinha
pleno direito ao recebimento das chaves do imvel to aguardado,
no configurando uma transao realizada de comum acordo entre
as partes. Prova disso a notificao realizada previamente r
pela parte autora, demonstrando sua insatisfao quanto ao atraso
perpetrado e o ressalvando da quitao que estava se vendo
compelida a assinar para receber o imvel.]
Noutro giro, no merece considerao a alegao de falta de clusula de
indenizar, visto que, aqui, incide norma cogente do Cdigo Civil (Art. 389.
No cumprida a obrigao, responde o devedor por perdas e danos, mais
juros e atualizao monetria segundo ndices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorrios de advogado.) e do CDC (retrocitado art. 51, I)
A r, em sua contestao, alegou ainda que o retardamento teria se
ocasionado sem culpa sua, em razo da inflao, postulando a aplicao da
teoria da impreviso.
Como cedio, a jurisprudncia vem reputando a variao da inflao como
causa inidnea a justificar a reviso do contrato com base na teoria da
impreviso, prevista no CC, art. 478. O aumento da inflao fato
corriqueiro que deve ser visualizado previamente pelas partes e includo na
anlise das vantagens e desvantagens ao se entabular acordo, no servindo

para a configurao de acontecimento extraordinrio e imprevisvel que

possibilite a resoluo ou reviso do contrato. Filio-me, assim, ao
entendimento recorrente do STJ, o qual afirma que as perdas decorrentes da
inflao no decorrem de fatores imprevisveis, mas de m previso das
partes.
[Pertence ao risco do empreendimento de uma construo civil,
projetada para a concluso a longo prazo, a incidncia da inflao
na economia do pas.]
Assim sendo, no restam dvidas de que a r descumpriu os termos do
contrato, constituindo-se em mora desde o dia 20.5.2012, data a partir da
qual incidiro os aluguis cujos custos foram arcados exclusivamente pela
parte autora, tendo por termo final a data de entrega do imvel, qual seja,
dia 20.6.2013, o que equivale a 13 prestaes mensais (R$ 26.000,00). O
prazo de 180 dias de tolerncia no deve ser admitido ou considerado, pois
no, conforme j afirmado, no houve qualquer prova de caso fortuito ou
fora maior. Destarte, o pedido da parte autora, quando a este ponto, deve
ser julgado parcialmente procedente, excluindo-se do cmputo da
indenizao apenas os dois meses que o prprio escritrio de contabilidade
gastou com reformas do imvel, situao qual no concorreu a parte r.
2. Por outro norte, no assiste razo ao autor no que tange ao pleito de
restituio do valor pago ttulo de juros compensatrios devidos desde a
assinatura da promessa de compra e venda at a entrega das chaves. que
o c. STJ admite a cobrana dos chamados juros no p pela sociedade
empresria construtora, sem que isso represente ofensa a direito do
devedor. Trata-se de modalidade vlida de juros compensatrios incidente
em contratos de compromisso de compra e venda de imveis em
construo sob o regime de incorporao imobiliria, razo pela qual o
pedido do autor, neste ponto, deve ser julgado improcedente. Ressalto,
todavia, que os juros s podem ser cobrados at a entrega do imvel
(20.6.2013), devendo a parte r proceder devoluo dos juros cobrados
aps a mencionada data.
[O parcelamento do valor do empreendimento passvel de ser
ajustado por meio de juros, desde que expressamente estipulado
no contrato, diferenciando-se, assim, do pagamento vista.]
[O autor efetuou o pagamento de forma parcelada, como afirmado
por ele prprio, o que obrigou a incorporadora a antecipar os
valores relativos aos custos do empreendimento. Em razo disso, a
incorporadora faz jus a uma remunerao, o que se d atravs dos
juros compensatrios.]
3. No que tange ao pleito de indenizao por dano moral, algumas
consideraes devem ser feitas. O dano moral se configura pela violao a
direitos da personalidade, no exigindo comprovao de dor, humilhao ou
qualquer sentimento negativo ocasionado vtima, uma vez que o dano,

nesta modalidade, presumido (in re ipsa). Basta a prova da conduta

ilcita que tenha dado causa ofensa, bem como do nexo de causalidade,
requisitos suficientes para a imputao de responsabilidade civil ao ofensor.
A propsito, o art. 12 do CC estabelece que o legitimado pode exigir que
cesse a ameaa, ou a leso, a direito da personalidade, e reclamar perdas e
danos, sem prejuzo de outras sanes previstas em lei. Demais disso, o art.
186 do diploma civil autoriza a cobrana de indenizao por dano moral, nos
seguintes termos: Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia
ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilcito.
Em se tratando de pessoas jurdicas, j est h muito consolidado o
entendimento de que podem, tambm, sofrer dano moral, no por violao
imagem ou honra, mas, nas palavras utilizadas pelo STJ, para resguardar a
credibilidade mercadolgica ou a reputao negocial da sociedade
empresria.
Entretanto, no presente caso, verifico que a parte autora, em virtude do no
cumprimento das obrigaes estipuladas em contrato, pela r, no suportou
abalo capaz de atingir sua reputao, at mesmo porque se instalou em
outro imvel locado, onde foi possvel desenvolver suas atividades
empresariais. No bastasse tanto, filio-me ao entendimento jurisprudencial
no sentido de reputar inexistente dano moral por violao de contrato,
exceo feita a hipteses determinadas e peculiares.
Destarte, invivel se mostra eventual condenao a reparao por danos
morais.
4. Por fim, resta a anlise do pedido de condenao da parte r a
indenizao no valor de R$ 100.000,00 pela perda da chance de celebrar
contratos de contabilidade com empresas da regio, levando-se em conta a
mdia de lucro da sociedade empresria em outra filial.
Mais uma vez, no assiste razo ao autor, haja vista a ausncia de
demonstrao da chance concreta e real da celebrao de contratos com
outras sociedades empresrias. A mera possibilidade trazida em alegao
genrica, despida de elementos concretos, no basta para a aplicao da
teoria em questo. Para tanto, a parte autora deveria ter se desincumbido
de demonstrar, por qualquer meio de prova admitido em direito, a perda
concreta de propostas de contratao de seus servios, e no apenas a
incerta e fluida probabilidade de sucesso das operaes comerciais. Em
sentido oposto, trouxe prova de que continuou em plena atividade
empresarial. No faz jus o autor, portanto, ao recebimento de qualquer
compensao com fulcro na teoria invocada.
DISPOSITIVO.
PRINCIPAL.

Ante o exposto, resolvo o mrito, nos termos do art. 269, inciso I, do CPC, e
julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para: a)
CONDENAR a r na obrigao de pagar ao autor o equivalente a R$
26.000,00, com base na reparao pelos gastos com 13 meses de aluguis
(20.5.2012 a 20.6.2013) decorrentes de atraso na entrega do imvel,
corrigido monetariamente pelo INPC desde o evento lesivo (data de cada
desembolso), com juros de mora de 1% ao ms (art. 406 do CC) a contar da
citao (Smula n. 426 do STJ); b) CONDENAR a r a ressarcir a autora com
valores de juros compensatrios cobrados entre 20.6.2013 e 20.8.2013,
valor a ser apurado em liquidao de sentena, com incidncia de correo
monetria desde o desembolso indevido, conforme INPC, bem como juros de
mora em 1% desde a citao.
CUSTAS PROCESSUAIS E HONORRIOS ADVOCATCIOS.
Em face da sucumbncia recproca, condena autora e r em metade das
custas e despesas processuais. Condeno em honorrios advocatcios, os
quais fixo em 15% do valor da condenao, considerando o grau de zelo do
profissional, o lugar de prestao do servio, a natureza e a importncia da
causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu
servio, com fulcro no art. 20, 3, do CPC, admitida a compensao, nos
termos do art. 21 do CPC e da Smula n. 306 do STJ.
[Em face da sucumbncia recproca, porm no equivalente, condeno o
autor e o ru ao pagamento, respectivamente, de e - ou 75% e 25% das custas processuais e dos honorrios advocatcios, os quais fixo em
10% do valor da condenao, na forma do art. 20, 3, do CPC, observada,
quanto aos ltimos, a compensao, nos termos do art. 21, caput, do
referido diploma legal, e Smula n. 306 do STJ.]

DISPOSIES FINAIS.
Aps o trnsito em julgado, pagas as custas processuais e no havendo
outros requerimentos, d-se baixa na distribuio, com a adoo das
cautelas de praxe.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Local, data.
Juiz de Direito Substituto

MODELO.
1) Abordagem do julgamento simultneo de dois ou mais processos, quando
o caso;

2) Questes pendentes, que j deveriam ter sido decididas (interveno de

3s, suspenso do feito ou indeferimento de provas);
3) Julgamento antecipado da lide
[Versando a presente ao sobre matria de fato e de direito e no
havendo necessidade de produo de prova em audincia, ante a revelia
da parte r, cabvel o julgamento antecipado da lide, consoante o art. 330,
inciso II, do Cdigo de Processo Civil. Registre-se que tal medida no
constitui cerceamento de defesa, conforme entendimento jurisprudencial
majoritrio, representando, ao contrrio, a consagrao dos princpios da
economia e celeridade processuais, sendo certo, ademais, que o julgador
o destinatrio das provas, devendo indeferir as inteis ou meramente
protelatrias, consoante o disposto no art. 130 do Cdigo de Processo
Civil.]
[A lide, a despeito de compreender controvrsia de fato, reclama
julgamento antecipado, na forma preconizada pelo art. 330, I, do CPC,
haja vista a desnecessidade de produo de prova em audincia e o
contentamento das partes com o acervo probatrio carreado aos autos.]
[Procedo ao julgamento antecipado da lide, com base no art. 330, I, do
CPC, em funo da desnecessidade de maior dilao probatria.];

4) Preliminares ao mrito;
5) Prejudiciais de mrito;
6) Nulidades;
7) Mrito;
8) Antecipao de tutela;
9) Litigncia de m-f.