Copropiedad, subdivisin, fraccionamiento,

condominio
Publicado el 26 mayo, 2006| 787 comentarios

lotificacin,

relotificacin

Cmo puedo escriturar la fraccin que me vendieron?

Un problema muy comn es que compramos, y hasta despus que pagamos
nos cuestionamos si actuamos bien y vamos con el Notario para que nos de la
certeza de que nos metimos en un problema.
En una escritura que ampare la propiedad de un inmueble, el mismo se
identifica plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y
colindancias, por lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad
indivisible, sin embargo la ley prev 3 formas de dividirlo: COPROPIEDAD,
SUBDIVISION (o fraccionamiento o lotificacin) y CONDOMINIO.
1.- COPROPIEDAD.
Propiamente no es una divisin del inmueble, mas bien es compartir el
inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno
solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participacin sobre
el inmueble, dicha participacinse mide en porcentaje y puede ser el mismo
entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o
diferente (diferentes porcentajes).
Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero
entendemos el concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus
frutos) y disponer de los bienes (venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta,
exclusiva y perpetua, dicho derecho es oponible y preferente a cualquier otra
persona distinta al propietario.
La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin
poder dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. De aqu que reitero,
por definicion la copropiedad no da divisin de un inmueble. Es como si
dijramos que vamos a subir para abajo, es un absurdo legal hablar de
divisin en una copropiedad, en realidad se comparte el inmueble.
Particularmente los copropietarios pueden decidir quin habita alguna parte del
inmueble, pero legalmente TODOS son dueos de TODO el inmueble, es decir,
en los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un
condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si
en algn momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del
inmueble) a cada copropietario le corresponder segn el porcentaje de cada
uno.
Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos,
deber de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los
COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAOS, PARA COMPRAR LOS
DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no
hagan uso de ese derecho, podr una persona ajena comprar los derechos de
copropiedad.
En el caso prctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastar que el
dueo (si es uno slo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de
propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos vender ese
porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deber
notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el
porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan
dentro de los siguientes 8 das (eso en el DF, en otros estados puede variar), se
entender que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrn venderse
esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la
escritura se consignar la venta de derechos de copropiedad y se generarn
los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje
que se est adquiriendo, adems se mandar a inscribir en el Registro Pblico
de la Propiedad, donde se tomar nota del nombre de las personas que
ostentan la propiedad del inmueble (click aqu para saber ms sobre
impuestos).

La razn de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un

extrao, es que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la
prctica resulta muy problemtica (si das click abajo en comentarios vers a
qu me refiero y seguramente no faltar algn familiar que tenga este
problema). Es por esta razn que la ley prefiere consolidar la propiedad en una
sola persona antes que seguir conservando la copropiedad con otra persona.
La notificacin al copropietario a que me refiero arriba, deber hacerse atravs
de Notario o por medio de un Juez, lo cual conlleva un pequeo trmite judicial
con sus respectivo tiempo y gastos, para que de esa forma conste de manera
fehaciente que se hizo del conocimiento del copropietario los trminos y
condiciones de la venta. Si son varios copropietarios se tendr que notificar a
cada uno de ellos, por separado.
La ley prev que nadie puede permanecer en la indivisin por siempre, cuando
el bien puede dividirse, es decir permite cmoda divisin, no hay problema,
podrn seguirse los pasos que siguen a continuacin, el problema es cuando ni
permiten cmoda divisin, ni tampoco todos los copropietarios quieren vender,
como podra ser por ejemplo un departamento donde 2 personas son dueos,
uno quiere vender pero el otro no y ese otro tampoco quiere comprar la parte
del vendedor, ni el vendedor puede comprar la del otro (tpico pleito mexicano
entre hermanos) pues bien, la nica salida que queda es la del juicio (tpica
solucin mexicana) el Juez ordenar la venta por remate (click aqu para saber
ms) del bien y el precio que pague el que lo adquiera se repartir entre los
copropietarios segn el porcentaje de cada uno y como toda solucin
mexicana, los 2 perdern por necios porque en el remate el inmueble tendr
que venderse barato y para colmo ambos habrn gastado en abogados.
2.- SUBDIVISION
Esta si es la divisin del inmueble, es el trmite ideal para adquirir la plena
propiedad de una fraccin de un inmueble. Para el caso de inmuebles muy
grandes donde resulten varias fracciones o que hasta incluyan calles, puede
denominarse fraccionamiento o lotificacin, si se trata de modificar una
lotificacin ya existente ser entonces una relotificacin.
La subdivisin incluye un impacto social porque lo que era uno, ahora son dos
o mas y se requiere el doble de infraestructura, 2 tomas de agua, 2 salidas de
drenaje, 2 tomas de luz, sin mencionar el impacto que representa para los
vecinos, etc. Es por ello que para la subdivisin ES NECESARIO UN PERMISO
POR PARTE DEL GOBIERNO (oficio de subdivisin, fraccionamiento o
lotificacin), que en el D.F. lo otorga la SEDUVI a travs de sus oficinas en cada
delegacin, en el interior de la Repblica, habr que acudir a las oficinas
municipales y ellos le orientarn a dnde dirigirse.
En la superpoblada ciudad de Mxico, es difcil obtener dicho permiso porque
se requiere cubrir una cierta superficie mnima y un cierto frente mnimo hacia
la calle, los cuales varan de una delegacin a otra.
Una vez obtenido el oficio de subdivisin, se debe comparecer ante el Notario
para que se protocolice y pueda mandarse as a inscribir en el Registro Pblico
de la Propiedad, quien tomar nota de que dicho inmueble fue subdividido y
ahora son 2 o ms inmuebles. De ser necesario, en la misma escritura de
protocolizacin, se puede aprovechar y hacer la venta de una de las
fracciones creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a
cada uno de los copropietarios sus respectivas fracciones (en el entendido de
que si alguno de ellos adquiere ms del porcentaje que le corresponde,
atendiendo al valor de avalo de cada fraccin, deber pagar impuestos por la
demasa que est adquiriendo).
3.- CONDOMINIO
Es la condicin alternativa para el caso de no lograr la subdivisin,
actualmente el Gobierno no expide ninguna autorizacin para este fin, sin
embargo s es necesario tener autorizada la construccin, o bien, si ya hay

construcciones y no existe el permiso de construccin, deben ser regularizadas

en las oficinas de la Delegacin correspondiente.
Mas que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las
construcciones, es decir, mediante la constitucin del rgimen de propiedad en
condominio, las construcciones de un inmueble que son susceptibles de
aprovecharse en forma individual por cada uno de los propietarios, porque son
independientes unas de otras (unidades privativas que pueden ser casas,
departamentos, locales, oficinas, etc., adems puede ser en forma horizontal o
vertical) y tienen accesos propios ubicados a una zona comn o a la va
pblica. Se tratar de un punto intermedio entre la copropiedad y la subdivisin,
debido a que el terreno sigue siendo uno solo, los propietarios de cada unidad
privativa comparten derechos de copropiedad sobre l, as como sobre bienes
que son de uso comn, como pasillos de acceso, cisternas, muros, entrepisos,
suelo, etc. con un porcentaje de indiviso (copropiedad) que se determinar por
separado.

En este sentido, el condominio slo puede constituirse sobre construcciones, no

sobre terrenos baldos, a menos que la Delegacin haya otorgado la
correspondiente autorizacin para construir el inmueble, siendo en este caso
posible la constitucin del condominio con base a los planos autorizados.
Para constituir el condominio se requiere presentar al Notario la siguiente
documentacin:
a)
Permiso de construccin o regularizacin de construcciones;
b)
Planos arquitectnicos del inmueble;
c)
Memoria descriptiva del inmueble (documento donde se describe tanto
todo el inmueble como cada una de las unidades privativas en forma
detallada);
d)
Tabla de valores para cada una de las unidades privativas e indiviso
(porcentaje de copropiedad) que le corresponde sobre los bienes comunes; y
e)
Tanto para este caso, como para los casos de copropiedad y subdivisin
se requieren: escrituras de propiedad, boletas de predial y agua de 5 aos
atrs y acta de matrimonio del propietario.
Al igual que en la subdivisin, la escritura respectiva deber ser inscrita en el
Registro Pblico de la Propiedad quien tomar nota de la divisin de las
construcciones, asignndoles una inscripcin por cada unidad privativa.
Tambin, de ser necesario, en la misma escritura de protocolizacin, se puede
aprovechar y hacer la venta de una de las unidades privativas creadas, o
bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los
copropietarios sus respectivas unidades (en el entendido de que si alguno de
ellos adquiere ms del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de
avalo de cada unidad privativa, deber pagar impuestos por la demasa que
est adquiriendo).
El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del
nmero de fracciones o unidades y del valor de cada una.
Acuda con el Notario de su confianza, el podr ampliarle esta informacin.