Crdito Hipotecario

I. Cmo calcular los intereses de un crdito hipotecario?

1. El monto total de la deuda del cliente con el BCP es el importe del prstamo (S1 ) y est
compuesto por:
Importe desembolsado: monto solicitado por el cliente.
Intereses y seguros financiados: generados durante el perodo de gracia, si el cliente lo
solicita.
En caso de perodo de gracia, haga clic aqu para saber cmo calcular los intereses y
seguros durante dicho periodo

Cmo calcular intereses y seguros durante el periodo de gracia ?

1. El saldo inicial (S1) representa el Importe desembolsado
2. Para el clculo de la tasa de inters se utiliza la siguiente frmula :
La tasa del crdito es la Tasa Efectiva Anual (TEA). Utilizando la TEA se calcula la
Tasa Nominal Anual (TNA) con la siguiente frmula:

Para luego ajustar la TNA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa Ajustada al
Plazo (i) se aplica la siguiente frmula:
i= TNA/365 x nmero de das del mes
Una vez que se tiene la i para calcular los intereses se debe aplicar la siguiente frmula:
Inters mensual: S1 x i
3. Para el clculo del seguro de desgravamen se utiliza la siguiente frmula:
La tasa del seguro de desgravamen es la tasa mensual (td). Utilizando la td se calcula la
Tasa de Seguro de Desgravamen Anual (TDA) .
TDA= td x 12
Para luego ajustar la TDA al plazo correspondiente y convertirla en una tasa de seguro de
desgravamen ajustada al plazo (d), con la siguiente frmula:
d = TDA/365 x nmero de das del mes
Una vez que se tiene la d para calcular el seguro de desgravamen se debe aplicar la
siguiente frmula:
Seguro de desgravamen mensual: S 1x d

4. Para el clculo del seguro de inmueble se utiliza la siguiente frmula:

La tasa del seguro de inmueble es la tasa mensual (tm). Utilizando la tm se calcula la Tasa
de Seguro de Inmueble Anual (TMA)
TMA = tm x 12
Para luego ajustar la TMA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa de Seguro del
Inmueble Ajustada al Plazo (n), se aplica la siguiente frmula:
n = TMA/365 x nmero de das del mes
Una vez que se tiene la n para calcular el seguro de inmueble se debe aplicar la siguiente
frmula:
Seguro de inmueble mensual: Valor del inmueble x n
Siendo:
Valor del inmueble = Valor comercial de acuerdo a tasacin - valor de terreno = valor de
edificacin
5. Calculando la capitalizacin durante el perodo de gracia
Despus de calcular los intereses y seguros del primer mes del perodo de gracia, el saldo
del segundo mes (S2 ) es resultado de:
S2 = S1 + Intereses del mes 1 + Seguros del mes 1*
* Seguros del mes = seguro de desgravamen + seguro de inmueble
Nuevamente se calculan intereses y seguros sobre el saldo del segundo mes (S 2) con el
procedimiento explicado en los puntos 2, 3 y 4. As, el saldo del tercer mes (S3 ) es resultado
de:
S3 = S2 + Intereses del mes 2 + Seguros del mes 2
El proceso se repite todos los meses hasta llegar al ltimo mes del perodo de gracia,
cuando se genera un Saldo (Sp) que es resultado de:
Sp = Saldo del mes Anterior + Intereses del mes anterior + Seguros del mes anterior
Despus del perodo de gracia, el saldo sobre el que se calcula la cuota es Sp, el que
incluye la capitalizacin mensual de intereses y seguros durante el perodo de gracia.
Si el cliente no solicita perodo de gracia, el importe del prstamo es igual al Saldo (S 1)

Tomemos el caso de un cliente que solicita un crdito con las siguientes caractersticas:
Moneda del Crdito: Dlares
Fecha de Desembolso del Crdito: 15/09/2010
Da de Pago: 15
Importe Desembolsado: US$ 50,000
Valor del Inmueble: US$ 80,000

Tasa efectiva anual: 11.25%(*)

Cuotas al ao: 12
Perodo de Gracia: 0
Periodo de Pago: 120 meses
Plazo Total: 120 meses
Tasa Seguro de Desgravamen Individual(efectiva mensual): 0.049%
Tasa Seguro del Inmueble: 0.029%
Portes: US$ 3.50
El saldo inicial (S1) sera igual a US$ 50,000

(*)Para consultar las tasas y tarifas del Crdito Hipotecario, por favor ingresar
a

2. Para el clculo de la tasa de inters se utiliza la siguiente frmula:

La Tasa del Crdito es la Tasa Efectiva Anual (TEA). Utilizando la TEA se calcula la
Tasa Nominal Anual (TNA) con la siguiente frmula:

En nuestro caso, reemplazando los datos en la frmula tenemos:

Para luego ajustar la TNA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa Ajustada al
Plazo (i), se aplica la siguiente frmula:
i = TNA /365 x nmero de das del mes
Los intereses calculados corresponden al perodo del 15/09/2010 al 15/10/2010, es decir a
30 das.
Reemplazando en la frmula nuevamente tenemos:
i = 0.108571996366431/ 365 x 30 = 0.00892372572874778
Una vez que se tiene la i, para calcular los intereses, se debe aplicar la siguiente frmula:
Inters mensual: S1 x i
Reemplazando en la frmula nuevamente:
Inters mensual: US$ 50,000.00 x 0.00892372572874778 = US$ 446.19
3. Para el clculo del seguro de desgravamen se utiliza la siguiente frmula:

La Tasa del Seguro de Desgravamen es la Tasa Mensual (td). Utilizando la td se calcula la

Tasa de Seguro de Desgravamen Anual (TDA)
TDA = td x 12
En nuestro caso, reemplazando los datos en la frmula:
TDA = 0.00049 x 12 = 0.00588
Para luego ajustar la TDA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa de Seguro de
Desgravamen Ajustada al Plazo (d), con la siguiente frmula:
d = TDA/365 x nmero de das del mes
Los intereses calculados corresponden al perodo del 30/11/2005 al 30/12/2005, es decir a
30 das.
Reemplazando en la frmula nuevamente:
d = 0.00588 / 365 x 30 = 0.0004833
Una vez que se tiene la d, para calcular el seguro de desgravamen, se debe aplicar la
siguiente frmula:
Seguro de desgravamen mensual: S1 x d
Reemplazando en la frmula nuevamente:
Seguro de desgravamen mensual: US$ 50,000.00 x 0.0004833 = US$ 24.16
4. Para el clculo del seguro de inmueble se utiliza la siguiente frmula:
La Tasa del Seguro de Inmueble es la Tasa Mensual (tm). Utilizando la tm se calcula la
Tasa de Seguro de Inmueble Anual (TMA)
TMA = tm x 12
En nuestro caso, reemplazando los datos en la frmula:
TMA = 0.00029 x 12 = 0.0034800
Para luego ajustar la TMA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa de Seguro del
Inmueble Ajustada al Plazo (n), se aplica la siguiente frmula:
n = TDA/365 x nmero de das del mes
Los intereses calculados corresponden al perodo del 30/11/2005 al 30/12/2005, es decir a
30 das.
Reemplazando en la frmula nuevamente:
n = 0.00348/365 x 30 = 0.00028603
Una vez que se tiene la n, para calcular el seguro de inmueble, se debe aplicar la

siguiente frmula:
Seguro de inmueble mensual: valor del inmueble x n
Siendo:
Valor del inmueble = valor comercial de acuerdo a tasacin - valor de terreno = valor de
edificacin.
Reemplazando en la frmula nuevamente:
Seguro de inmueble mensual: US$ 80,000.00 x 0.0002863 = US$ 22.88
5. Cuota total a pagar:
Cada cuota est compuesta por una parte de intereses, seguros, portes y amortizacin. De
acuerdo a lo revisado en los puntos anteriores se calculan los intereses, seguros y portes de
la cuota. La amortizacin de capital, que es el componente final de la cuota, se calcula como
el monto que se necesita amortizar cada mes para llegar a una cuota que sea constante.
Debido a que los intereses y seguros se calculan en base a los das exactos de cada mes,
ya sean 28, 30 31, la frmula de cuota constante utilizada tradicionalmente sirve slo como
referencia, ya que hace el clculo como si los meses tuvieran el mismo nmero de das. Es
por eso que el sistema mediante una serie de iteraciones calcula lo que debe ser amortizado
para llegar a una cuota constante, y es finalmente esa cuota la que se cobra.
Si utilizamos la frmula de cuota constante tradicional como referencia inicial, tendramos
como frmula de clculo (incluyendo el pago por capital e intereses) en la primera cuota:

Siendo:
i = Tasa Ajustada al Plazo de 30 das
Ci = Cuota inicial
S = Saldo Inicial
p = Plazo en meses

Haciendo el clculo de la frmula:

La cuota real es US$ 677.73

Al clculo de Ci, se le debe sumar el clculo del seguro de desgravamen, el seguro del inmueble y
los portes.
Adems se sumarn de acuerdo a lo calculado en los puntos 3, 4 y 5 del ejemplo:
Seguro de Desgravamen: US$ 24.16

Seguro del inmueble: US$ 22.88

Portes: US$ 3.50
Cuota inicial + Comisiones = US$ 677.73 + US$ 24.16 + US$ 22.88 +US$ 3.50 = US$ 728.27
Dentro de los US$ 677.73 estn incluidos los intereses, calculados anteriormente

Es el monto de la amortizacin de capital lo que se modifica para encontrar una cuota constante
que haga que la suma de las amortizaciones de cada cuota genere como resultado un monto igual
al importe del prstamo.

Siendo z el nmero de cuotas totales.

Por lo tanto, al hacer las iteraciones, la amortizacin de la primera cuota resulta en
US$ 233.35 y el resultado total de la cuota total es:
Cuota total = intereses + seguros + portes + amortizacin
Cuota total: intereses + seguro de desgravamen + seguro de inmueble + portes +
amortizacin
Cuota total 1: US$ 446.19 + US$ 24.16 + US$ 22.88 + US$ 3.50 + US$ 231.54 = US$
728.27
El pago de la cuota podr estar grabado con el ITF (0.005%) en los supuestos previstos en
la ley 28914.
Los intereses y seguros del resto de cuotas se calcularn sobre el Importe del prstamo
pendiente de amortizar. Por tanto, a medida que van transcurriendo los perodos, el
prstamo pendiente de amortizar es menor, con lo cual los intereses sern decrecientes.
Nuevo saldo al mes 2: importe del prstamo - amortizacin mes 1
Nuevo saldo al mes 2: US$ 50,000 - US$ 231.54 = US$ 49,768.46
Y as sucesivamete para los siguientes periodos.
Cronograma de Pago

Fecha

Das

Saldo
Capital

Amortizacin Interes

Seg.
Desg.

Seg.
Portes Cuota
Inm.

15/09/2010

50,000.00

15/10/2010

30

49,768.46

231.54 446.19

24.16

22.88

3.50 728.27

15/11/2010

31

49,547.30

217.35 453.92

24.85

23.64

3.50 728.27

15/12/2010

30

49,315.34

237.76 442.18

23.95

22.88

3.50 728.27

120 15/09/2019

31

0.00

0.34

23.64

690.20

6.28

1.50

728.27

II. Qu comisiones y gastos se cobran en un crdito hipotecario?

1) Seguro de desgravamen (se explica en el punto 3)
2) Seguro de inmueble ( se explica en el punto 4)
3) Portes. Se cobra un monto fijo tanto para crditos en dlares como en soles.
(Ver tarifario en
)
4) Comisin por administracin de pliza endosada. Se cobra un monto fijo tanto para crdito
en dlares como en soles. (Ver tarifario en
)

III. Cul es el monto total de la deuda?

Importe desembolsado + intereses + seguros + portes **
** Adems existen gastos adicionales que el cliente deber pagar directamente al proveedor
como son: tasacin del inmueble, estudios de ttulos y gastos registrales.

IV. Qu se cobra cuando el cliente entra en mora?

En el ejemplo descrito, el cliente se atrasa en pagar su 2da cuota (vencimiento 15/11/2009) y
recin la paga el 15/12/2010.
En el caso de incumplimiento de pagos se cobrar:

1) Intereses moratorios
Se cobra sobre el capital de la cuota vencida.
Identificamos el capital de la cuota vencida, es decir la parte correspondiente a la
amortizacin del capital.
En el caso de la 2da cuota es US$ 219.35
Calculamos los das de atraso o mora:
Das de mora: Fecha de pago real - Fecha en que debi pagar
Das de mora: 15/12/2009 - 15/11/2009 = 30 das
Tasa Moratoria Efectiva Anual: 5.00%

TNA= 0.0495685
i = 0.049569 /365 x 30 = 0.00407412
Inters Moratorio: US$ 217.35 x 0.004074 = US$ 0.885513
2) Intereses compensatorios
Los intereses compensatorios son los ya incluidos. No se cobra un adicional, ni se modifica
la tasa asignada originalmente al cliente:
En nuestro caso son: US$ 458.92
En el ejemplo el cliente debe pagar el 15/12/2010:
Cuota del mes: US$ 728.27
Cuota atrasada: US$ 728.27
Intereses Moratorios:US$ 0.89 (se incluyen en la columna de intereses)
Total a pagar: US$ 728.27+ US$ 728.27+ US$ 0.89= US$ 1,457.43
El cronograma del cliente se afectara de la siguiente manera:
Nuevo Cronograma de Pago:

Fecha

Seg.
Da Saldo Amortizaci Intere
Seg. Porte
Desg
Cuota
s Capital
n
s
Inm. s
.

15/09/20
09

15/10/20
09

50,000.
00

30

49,766.
65

233.35

440.0 24.1 22.8

7
6
8

1.50 721.97

15/11/20
09

31

49,766.6
5

0.00

15/12/20
09

30

49,311.
79

454.86

119 15/08/2020 31

120 15/09/2020

31

452.6 24.8 23.6

2
5
4

1.50

0.00

891.5 48.9 46.5

1,488.
46.32
2
0
3
12

700.53

687.64

12.80

0.69 23.64

3.50

728.27

0.00

700.53

6.46

0.35 23.64

3.50

734.49

Nota:
El retraso en pagar la cuota impide que se amortice capital el 15/11/2010, lo que genera que
se calculen ms intereses que los proyectados en el cronograma inicial para el 15/12/2010.
Los
intereses
son
cobrados
en
la
ltima
cuota.
Fecha de actualizacin: 01 de Abril de 2011