A REGULAO URBANSTICA E A QUALIDADE DE PROJETO DE

HABITAO POPULAR: ZEIS/AEIS EM SO PAULO E BELO

HORIZONTE NOS ANOS 2000
Renata da Silva Oliveira
Mestranda, Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, IAU/USP; email: renata.eamm@sc.usp.br

Eulalia Portela Negrelos

Professora Doutora, Instituto de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, IAU/USP; email:
negrelos@sc.usp.br

Sobre qualidade na habitao social

A arquitetura moderna gerou enormes contribuies para se pensar a qualidade da
habitao social. As formulaes arquitetnicas do Movimento Moderno da primeira metade
do sculo XX buscaram solucionar o problema da grande demanda habitacional por meio das
novas tcnicas industriais. Desse modo, utilizando-se de uma linguagem racional e cientfica,
as propostas para a habitao do trabalhador envolviam a construo de conjuntos de blocos
multifamiliares, conectados por amplas reas verdes e servios urbanos coletivos, com o
desenvolvimento da clula mnima habitacional.
Por sua vez, a maior contribuio do Movimento Moderno foi a incorporao da
questo social na arquitetura e urbanismo (Kopp, 1990). Os arquitetos modernos tiveram
como principais preocupaes a melhoria da qualidade habitacional dos trabalhadores e a
proposio de formas para um modo de vida coletivo, convictos de que a arquitetura deveria
servir a muitos e no a poucos. Desse modo, inovou-se no apenas na concepo do espao de
morar - que, apesar de mnimo e econmico, representava o mximo de comodidade e
conforto ambiental que a tcnica moderna poderia prover -, como na prpria concepo de
habitao, que passa a ser entendida como um sistema integrado de espao de morar e espaos
de uso comunitrio. Nessa linha, os CIAM (Congresso Internacional da Arquitetura Moderna)
consolidaram a ideia de edifcios verticais de habitao combinados com equipamentos
comunitrios e espaos livres pblicos, como a soluo para atender grande demanda de
moradia da classe trabalhadora. Se para os arquitetos modernos o adensamento era acima de
tudo uma forma de propiciar a vida coletiva e liberar espaos para parques e reas verdes, nos
1

dias de hoje, a tipologia habitacional multifamiliar vertical tem sido a alternativa mais
adequada para os projetos de habitao nas grandes cidades, racionalizando a infraestrutura e
enfrentando a dificuldade de acesso ao solo urbano.
Os arquitetos modernos europeus, ao pensarem a habitao como sinnimo de
sade, ordem e harmonia, se distanciaram da cidade real e sua complexidade, propondo
assentamentos nas periferias urbanas, como os siedlungen alemes, ou mesmo a substituio
da malha tradicional para implantao de novos padres urbansticos. Alm disso, a busca da
soluo mais eficaz e econmica para o problema da quantidade fez com que se
simplificassem as necessidades humanas atravs da criao de um usurio abstrato
padronizado, o homem tipo (Le Corbusier, 1920/21-1981). Foram principalmente esses pontos
que levaram formulao da crtica arquitetura moderna na segunda metade do sculo XX.
Entendendo a habitao como um bem personalizado e contextualizado,
construes tericas de crtica ao movimento moderno sustentam que a habitao de
qualidade aquela que se adequa ao contexto social. Desse modo, autores como Turner
(1977) e Fathy (1980) propem o enfrentamento do problema habitacional a partir da pequena
escala, dos assentamentos populares, respeitando o meio ambiente e contando com a
participao dos usurios naquelas decises que lhe dizem respeito. Esses autores foram
referncia para uma srie de alternativas de projetos de moradia popular em que a
participao da populao na produo de suas moradias pudesse ser uma forma de satisfazer
adequadamente

suas

necessidades

habitacionais,

assim

como

garantir

melhor

aproveitamento dos recursos locais, que foram viabilizados por programas pblicos de
produo habitacional por autogesto no decorrer da dcada de 1980 (Bonduki, 1992;
Negrelos, 1998).
Enquanto vertentes do discurso dito ps-moderno criticavam a produo massiva
de habitao segundo o argumento de que a qualidade est vinculada ao consumo, que , por
natureza, individualizado, tratando-se da multiplicao do que no pode ser multiplicado,
trabalhos fundamentais como os de Bonduki (1998; 2014), entre uma grande quantidade de
trabalhos sobre o tema (Ferrari, 2013; Botas; 2011) vem demonstrando a viabilidade da
produo de habitao em massa com qualidade, apesar de que, no Brasil, ainda no tenha
sido alcanada essa relao. No perodo 1930-1964, no sistema IAP/FCP (Fundao da Casa
Popular), com qualidade arquitetnica indita, foram indicados os caminhos para enfrentar a
2

questo da habitao com carter massivo e, no perodo subsequente (1964-1986) e

atualmente, alcanou-se o estgio de produo massiva, porm com baixa qualidade de
projeto arquitetnico e urbanstico.
A formao de uma imagem negativa da produo massiva de habitao e sua
associao com baixa qualidade habitacional deve-se a alguns programas e polticas
habitacionais, que viabilizam a habitao como um negcio rentvel ao setor privado, como a
poltica do sistema SFH/BNH/COHAB e do prprio PMCMV. No primeiro caso, durante o
regime militar, a baixa qualidade da habitao esteve relacionada reduo drstica dos
elementos da arquitetura e do urbanismo modernos, aplicados at a produo anterior do
sistema IAP/FCP, para viabilizar extrema racionalidade cadeia da construo civil
(Negrelos, 2013). No segundo caso, na atualidade, a situao chegou ao paradoxo do
abandono total da importncia do projeto arquitetnico e urbanstico, em que o arquiteto e
urbanista, com os empecilhos da burocracia pblica e dos interesses econmicos, tem limites
inusitados para exercer seu ofcio, sendo o elo mais fraco de toda a cadeia produtiva do setor
(Shimbo, 2010).
Com base nessas reflexes, apresentamos alguns dos principais parmetros
fundamentais na formulao de propostas de moradias populares de qualidade:

Acesso cidade: a localizao dos novos bairros em zonas j urbanizadas e

estrutura viria instalada e conectada possibilita o acesso aos benefcios da
urbanidade: a proximidade de postos de trabalho, servios, espaos de lazer,
comrcio e equipamentos sociais; o acesso s redes urbanas de infraestrutura e aos
sistemas de coleta e tratamento dos resduos slidos e transporte pblico.

Segurana de uso/posse: a segurana do direito de permanecer no espao em que

se mora, situao jurdica regular do imvel que, por meio do ttulo de
propriedade ou concesso de uso, assegura a moradia sem oposio ou ameaa de
terceiros.

Acesso arquitetura: a qualidade arquitetnica possibilitada quando o projeto

considera, entre outros fatores, as demandas dos usurios, as particularidades do
meio fsico e do entorno urbano, a valorizao dos espaos comunitrios, conforto
ambiental, padro construtivo, a diversidade de usos.
3

Instrumentos de regulao da produo de habitao de interesse social em So Paulo

A legislao diretamente relacionada produo de habitao de interesse social
na cidade de So Paulo constituda pelo Plano Diretor Estratgico - PDE1, pela Lei de
Parcelamento, Uso e Ocupao do solo (LPUOS)2, que o complementa, e pelos decretos
especficos das Zonas Especiais de Habitao de Interesse Social (ZEIS)3. Alm delas, os
empreendimentos de habitao de interesse social (EHIS) devem respeitar s normas de
edificaes, como o Cdigo de Obras e Edificaes - COE4 - e disposies previstas nas
legislaes federal, estadual e municipal referentes acessibilidade de pessoa portadora de
deficincia ou com mobilidade reduzida, e normas tcnicas pertinentes. No caso de So Paulo,
ainda foram publicadas em 2012 pela Secretaria de Habitao (SEHAB) - diretrizes para
projetos de edificaes para populao de baixa renda, especialmente conjuntos habitacionais
(So Paulo, 2012).
O PDE um instrumento de poltica urbana orientado pelo Estatuto da Cidade5,
que articula os demais instrumentos legais que compem o Sistema Municipal de
Planejamento, o que inclui o Plano Municipal de Habitao (PMH). Como diretriz da poltica
habitacional, est combater a segregao scio-espacial enraizada no desenvolvimento urbano
de So Paulo, estimulando a produo de Habitao de Interesse Social (HIS) e Habitao de
Mercado Popular (HMP) especialmente na rea central, envolvendo a recuperao de
edifcios subutilizados, e em reas ainda desocupadas, de forma a reverter a tendncia de
periferizao e ocupao dos espaos inadequados pela populao de baixa renda. Para
estimular a produo de HIS, a legislao cria incentivos para a produo privada e ampliao
de convnios e parcerias, a destinao de parte do fundo de outorga onerosa para a produo
de HIS, a concesso gratuita do direito de construir at o coeficiente de aproveitamento
mximo nos EHIS e possibilita a flexibilizao da normatizao nos casos de reabilitao de
edifcios subutilizados para uso habitacional. O PDE denomina a moradia digna como:

Lei Municipal n 13.430/2002 revogada pela Lei n. 16.050/2014.

Lei N 13.885/2004

Decreto n 44.667/2004, e suas alteraes - Decreto n 45.127/2004, Decreto n 47.702/2006, Decreto n 49.130/2008

Lei N 11.228/92

Lei federal 10257/01, que regulamenta o captulo constitucional da Poltica Urbana (artigos 182 e 183).

(...) aquela cujos moradores dispem de segurana na posse do imvel,

com dimenses suficientes para comportar seus habitantes, executada com
boa qualidade construtiva, com materiais adequados, ventilao e
iluminao suficientes, assentada sobre terreno firme, salubre, seco e livre
de contaminaes, e dotada de abastecimento de gua, coleta de esgoto,
fornecimento de energia eltrica, iluminao pblica, coleta de resduos
slidos, trafegabilidade de vias, pavimentao viria, transporte coletivo,
equipamentos sociais bsicos, entre outros servios, equipamentos e
infraestruturas urbanas (PDE, 2014, Quadro 1, Anexo I).
Dentre as normas relacionadas HIS introduzidas pelo PDE-2014, as mais
importantes compreendem a Seo IV do Captulo II, correspondente s ZEIS, que compe a
categoria das zonas especiais do macrozoneamento. As ZEIS incluem tanto os assentamentos
irregulares, com precariedades ambientais, onde a maior parte da populao moradora de
baixa renda, requerendo intervenes de urbanizao e regularizao fundiria pelo poder
pblico, assim como as reas desocupadas ou subutilizadas, onde pode ser estimulada a
implementao de empreendimentos de HIS ou HMP. So classificadas de acordo com o
Quadro 1:

Quadro 1: ZEIS So Paulo

ZEIS 1 Favelas, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais pblicos.
ZEIS 2 reas com predominncia de glebas ou lotes no edificados ou subutilizados.
ZEIS 3 reas bem dotadas de infraestrutura, servios urbanos e oferta de empregos, mas
com predominncia de terrenos ou edificaes subutilizadas.
ZEIS 4 Glebas ou terrenos no edificados e adequados urbanizao localizados em rea
de Proteo aos Mananciais APM ou de proteo ambiental.
ZEIS 5* Lotes ou conjuntos de lotes, preferencialmente vazios ou subutilizados, em reas
dotadas de servios, equipamentos e infraestruturas urbanas
* As Zeis 5 foram institudas pelo PDE 2014 com o intuito de estimular a produo de HMP.
Fonte: PDE, 2014. Elaborao prpria.

Tendo em vista o atendimento diferencial da demanda, o PDE classifica as HIS e as HMP

conforme o Quadro 2:

Quadro 2: HIS e HMP So Paulo

HIS 1
HIS2
Renda
mensal At 2.172,00
Entre R$ 2.172,00 e
familiar
R$ 4.344,00
Padro
Promoo pblica ou privada, tendo um
habitacional
sanitrio e no mximo uma vaga de
garagem.

HMP
Entre R$ 4.344,00 e R$7.240,00
At dois sanitrios e at uma vaga
de garagem, podendo ser de
promoo pblica ou privada.

Fonte: PDE, 2014. Elaborao prpria.

Desse modo, o EHIS corresponde a uma edificao ou um conjunto de

edificaes, destinado total ou parcialmente HIS e usos complementares, e o
Empreendimento de Habitao de Mercado Popular (EHMP), por sua vez, destina-se a HMP,
HIS 2 e usos complementares. Os EHIS e EHMP so permitidos em todo o territrio do
Municpio, com exceo das Macroreas de Preservao dos Ecossistemas Naturais e de
Conteno Urbana e Uso Sustentvel e das ZER-1 (Zonas Exclusivamente Residenciais).
Quando localizados em ZEIS, so denominados EZEIS, ocorrendo prioritariamente nas que
correspondem a reas desocupadas (ZEIS 2, 3 e 4), onde todo empreendimento habitacional
deve destinar obrigatoriamente parte da rea construda computvel para HIS e HMP. Os
percentuais mnimos de rea construda a serem destinados a HIS, HMP e usos no
residenciais esto dispostos no quadro 3:

Quadro 3: Percentuais de rea construda total por usos residenciais e no residenciais em ZEIS

Fonte: PDE, 2014, Quadro 4, Anexo 1.

Os parmetros definidos para a produo de EHIS so concebidos tambm com o

propsito de proporcionar qualidade para o espao urbano. Dessa maneira, permitido
alcanar maiores gabaritos, e, como consequncia, adensamento, nas reas mais bem servidas
de infraestrutura, servios e empregos, como nas ZEIS 3. J naquelas com fragilidade
ambiental, particularmente as ZEIS 2, em que os empreendimentos s podem ocorrer para
reassentar famlias removidas de reas de risco e de preservao permanente, busca-se conter
o adensamento atravs do coeficiente de aproveitamento mximo igual a 2, e da taxa de
6

ocupao menor. Deve-se ressaltar que a legislao, com o objetivo de estimular a produo
de HIS, concede a utilizao do coeficiente de aproveitamento mximo nos empreendimentos
em ZEIS (EZEIS) sem pagamento de outorga onerosa do direito de construir (PDE, 2014).
Quadro 4: Coeficiente de aproveitamento em ZEIS

Fonte: PDE, 2014, Quadro 3, Anexo 1.

O decreto municipal 44.667/2004 e suas alteraes definem normas especficas

para empreendimentos de HIS e HMP. O art. 26 apresenta as modalidades possveis de
edificao dos empreendimentos: habitao unifamiliar isolada no lote, habitao
multifamiliar em conjunto vertical ou horizontal e reabilitao de edificao existente com
mudana de uso para HIS. Os parmetros que devem ser observados para o projeto de
conjuntos habitacionais so apresentados no quadro a seguir:

Quadro 5: Parmetros e critrios para projeto

Paulo
Conjuntos
horizontais com
mais de 20 unidades
rea do lote a
10%
reservar para espao
descoberto de uso
comunitrio de lazer
rea
coberta
a
reservar para uso
comunitrio
N
mximo
de
unidades
rea
mnima
da 32m, podendo ser de
unidade
24 m, desde que
expansvel

de conjuntos habitacionais de HIS e HMP So

Conjuntos verticais
com at 5
pavimentos
10%

Conjuntos verticais
com mais de 5
pavimentos
20%,

0,50m por unidade habitacional, e rea mnima

de 20,00m
300
24m

FONTE: Decreto 44.667/2004, e alteraes. Elaborao prpria.

Os recuos e taxas de ocupao que devem ser respeitados nos EHIS e EHMP
esto dispostos no Anexo I do decreto n 44.667/2004. Esta regulao prev certa
flexibilidade para os recuos, possibilitando, em muitos casos, sua reduo ou eliminao,
tanto em conjuntos horizontais, como casas isoladas, contanto que no sejam comprometidas
as condies de salubridade, estabilidade, segurana e salubridade das edificaes. Sob as
mesmas condies, a flexibilidade tambm possvel nos casos de reforma de edificao
existente para a produo de EHIS, localizado em ZEIS 3, nos quais so admitidos, a critrio
da Comisso de Avaliao de Empreendimentos de HIS (CAEHIS), variaes de parmetros e
normas edilcias. O elevador dispensvel quando o desnvel at qualquer unidade
habitacional for, no mximo, de 11,00m a partir do nvel do pavimento de acesso da
edificao, j as edificaes com mais de 10 pavimentos acima do trreo, devero possuir dois
elevadores.
As edificaes dos EHIS e EHMP devero atender s condies gerais de
implantao, drenagem, insolao, aerao e ventilao estabelecidas no COE e legislao
correlata. O COE visa garantir s edificaes condies bsicas de conforto, higiene e
salubridade de seus compartimentos, bem como assegurar a qualidade de vida das edificaes
vizinhas e nos logradouros pblicos, no transmitindo rudos, vibraes e temperaturas em
nveis superiores aos previstos nos regulamentos oficiais prprios. As normas para garantir
esse mnimo de qualidade edificao e s unidades habitacionais esto dispostas nos
Captulos 10 a 14.
Os EHIS podem ter usos diversificados, o que at mesmo estimulado, tendo em
vista que o PDE-2014 considera, nos EHIS e EHMP, no computveis as reas destinadas a
usos no residenciais abertos ao uso pblico ou de uso institucional, quando localizadas no
pavimento ao nvel do passeio pblico, at o limite de 20% da rea computvel destinada a
usos residenciais classificados como HIS e HMP.
A partir de 2012, alm de observar a legislao apontada acima e as normas
tcnicas em vigor, os projetos de edificaes de habitao social passaram a contar com
diretrizes (instrues mnimas e recomendaes) elaboradas por Grupo Tcnico (GT) da
SEHAB. Essas diretrizes, que devem ser utilizadas pelos arquitetos e urbanistas como
processo de trabalho, envolvem, entre outros aspectos, os relacionados implantao, no
sentido de respeitar e melhorar o entorno do empreendimento; maximizar a utilizao dos
8

recursos naturais para promover as condies adequadas de ventilao, insolao e

iluminao, inclusive nas reas comuns internas; otimizar cortes e aterros, visando diminuir as
contenes, estimular o alcance do coeficiente de aproveitamento mximo, tendo em vista
escassez de terrenos para a promoo de EHIS, proposio de reas de lazer condominial,
cobertas e descobertas, e reas permeveis e vegetadas. Esse trabalho merece grande destaque
por revelar uma preocupao evidente de incorporar elementos de arquitetura de qualidade na
produo de conjuntos habitacionais de baixa renda (SO PAULO, 2012).

Instrumentos de regulao da produo de habitao de interesse social em Belo

Horizonte
Em Belo Horizonte, a legislao relacionada aos projetos de habitao de
interesse social composta pelo Plano Diretor (PD)6, pela Lei de Parcelamento, Ocupao e
Uso do Solo Urbano do Municpio (LPOUS)7, que o complementa, e suas revises8, e pela
Resoluo n. II do Conselho Municipal de Habitao (CMH). Outras leis e normas
relacionadas ao projeto de edificaes tambm devem ser observadas: Cdigo de Edificaes
do Municpio de Belo Horizonte (CO)9, Normas para Adaptao de Edificaes no
Hipercentro10 e Procedimentos Complementares para Aprovao de Projetos11, tal como as
normas tcnicas pertinentes.
O PD-BH, assim como a LPOUS, que o complementa, esto em vigor desde
1997, sofrendo duas revises (em 2000 e 2010), cujas modificaes foram a elas
incorporadas. O PD-BH considera o planejamento e a gesto urbana participativos, tendo
como principais objetivos o ordenamento do espao do municpio e o cumprimento das
funes sociais da propriedade. Entre os mecanismos propostos pelo PD e revises para
estimular a produo de HIS esto os convnios urbansticos e a destinao de recursos
obtidos por meio de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) ao Fundo Municipal
de Habitao (FMH). A Subseo XII, que trata da Poltica Habitacional, define moradia

6

Lei n. 7.165/1996.

Lei n. 7.166/1996.

Lei n. 8.137/2000 e Lei n 9.959/2010.

Lei n. 9.725/09.

10

Lei n.9.326/2007.

11

Decreto 9193/97.

digna como aquela inserida no contexto urbano, provida de infra-estrutura bsica de servios
urbanos e de equipamentos comunitrios bsicos (Art.30-A acrescentado pelo Art.24 da Lei
n 8.137/2000). A partir disso, a legislao reconhece a importncia da localizao adequada
para prover moradias dignas, conforme retratado no Art.32, que orienta a implementao de
novos assentamentos pelos programas habitacionais, estabelecendo que devam estar de acordo
com as seguintes diretrizes:

I promoo do assentamento da populao de baixa renda em lotes j

urbanizados, preferencialmente em reas prximas origem da demanda;
Inciso I com redao dada pela Lei n 8.137, de 21/12/2000 (Art.27);
II utilizao preferencial de pequenas reas inseridas na malha urbana,
dotadas de infra-estrutura bsica e de equipamentos comunitrios;
III priorizao de conjuntos com at 150 (cento e cinqenta) unidades,
preferencialmente prximos origem da demanda;
IV utilizao preferencial de reas cujo padro das edificaes seja
compatvel com o das j instaladas. Inciso IV revogado pela Lei n 8.137, de
21/12/2000 (Art.28)
V regularizao fundiria obrigatria na implantao dos novos
assentamentos. Inciso V acrescentado pela Lei n 8.137, de 21/12/2000
(Art.28).
A LPOUS institui as ZEIS no zoneamento do municpio, subdivididas em duas
categorias: ZEIS 1, vilas e favelas em que existe interesse pblico em promover programas de
urbanizao e regularizao fundiria; e as ZEIS 3, reas de conjuntos habitacionais pblicos
de interesse social. J as ZEIS 2, reas livres (reas desocupadas, edificaes subutilizadas ou
no utilizadas) nas quais deve haver interesse pblico em implantar EHIS, foram
regulamentadas pela reviso de 2010 como reas de Especial Interesse Social 1 (AEIS1),
enquanto as AEIS 2 foram definidas como loteamentos clandestinos ocupados por populao
de baixa renda passveis de regularizao.
A reviso de 2010 tambm instituiu o EHIS, definido como aquele que objetiva
suprir a demanda habitacional, vinculado a programas de financiamento pblico subsidiado, e
que atenda aos critrios vigentes na PMH, expressos na Resoluo II do CMH. A implantao
dos EHIS pode ocorrer pelo Executivo ou, por iniciativa privada, pelos empreendedores
sociais. A PMH, ratificada pela Resoluo N. II do CMH, em 1994, prioriza o atendimento
na linha de atuao referente a novos assentamentos da populao removida de reas de risco
10

e em funo de obras pblicas, assim como da populao organizada em movimentos de

moradia (Belo Horizonte, 1994).
O Captulo V da Lei n 9.959/2010 determina os critrios e parmetros
urbansticos referentes ao parcelamento, ocupao e uso do solo das AEIS-1, exceto no caso
particular de edificaes subutilizadas, que deve seguir, caso situadas no Hipercentro, as
determinaes da Lei n9.326/2007. Em se tratando dos projetos de novas edificaes, devem
ser observados os parmetros referentes ocupao, conforme o Quadro 6:

Quadro 6 Parmetros para ocupao em AEIS-1 Belo Horizonte

Art. 158

Mnimo (uma) vaga para cada 3 (trs) unidades

Art. 160

A Taxa de Permeabilidade mnima ser de:

I - 10% (dez por cento) para lotes menor ou igual a 360 m
II - 20% (vinte por cento) para lotes com rea superior a 360 m
O afastamento frontal mnimo ser de 3,00 m

Art. 161
Art. 162
Art. 163

Art. 164

As edificaes podero ser construdas sem afastamentos laterais e de fundos at a

altura mxima de 7,00 m (sete metros) em, no mximo, 50% (cinquenta por cento) da
extenso da divisa.
So permitidas edificaes em AEIS-1:
I - sem elevador, desde que a circulao vertical a partir de qualquer unidade
privativa no exceda a 11m (onze metros) em relao:
a) ao acesso da edificao mais prximo da unidade;
b) vaga de estacionamento vinculada unidade ou grupo de unidades;
II - com elevador, desde que garantido o pagamento das despesas do condomnio
pelas unidades de uso no residencial a ele vinculadas, limitada a altimetria da
edificao a 10 (dez) pavimentos.
Parmetros urbansticos previstos no Anexo XIV da Lei n 8.137/00

Fonte: Lei n 9.959, 2010. Elaborao prpria.

Os

parmetros

urbansticos

para

terrenos

inseridos

em

AEIS-1

so

complementados pelo Anexo XIV da Lei n 8.137/2000, conforme Quadro 7:

11

Quadro 7 - Parmetros urbansticos para AEIS-1 Belo Horizonte

AEIS-1
Coeficiente de aproveitamento

2,8 (v. nota 1)

2,5 (v. nota 2)
1,7 (v. nota 3)

Quota de terreno por unidade habitacional

Taxa de Permeabilidade

Conforme art. 160.

Destinao das unidades habitacionais por faixa de

70% - at 3 (trs) salrios mnimos
renda
30% - acima de 3 (trs) e at 6 (seis) salrios
mnimos
Nota 1. Coeficiente aplicvel para lotes que atendam s seguintes condies:
a) estejam inseridos em empreendimentos que abarquem, no mnimo, 2/3 (dois teros) da rea da mancha de
AEIS-1, includas nessa frao as reas de Preservao Permanente vinculadas aos mesmos, bem como as reas
transferidas ao Municpio por fora da legislao relativa ao parcelamento do solo;
b) que sejam destinados a edificaes de uso misto nas quais o pavimento trreo seja ocupado por atividades de
uso no residencial voltadas para o logradouro pblico, exceto estacionamento.
Nota 2. Coeficiente aplicvel para lotes inseridos em empreendimentos que abarquem, no mnimo, 2/3 (dois
teros) da rea da mancha de AEIS-1, includas nessa frao as reas de Preservao Permanente vinculadas aos
mesmos, bem como as reas transferidas ao Municpio por fora da legislao relativa ao parcelamento do solo.
Nota 3. Coeficiente aplicvel para os lotes inseridos em empreendimentos que no atendam ao disposto na nota 2
deste Anexo.
Fonte: Lei n 8.137/2000, Anexo XIV.

Desse modo, a legislao estimula a produo de HIS ao destinar 70% para a

faixa at 3 salrios mnimos, mas desconsidera a necessidade de atender tambm o mercado
popular.
Apesar de no haver delimitao de reas especiais para a produo de HIS na
rea central, a Lei n. 9.326/2007, que dispe sobre as normas para a reforma e adaptao de
edificao existente no Hipercentro de Belo Horizonte, estimula a produo de EHIS nessa
regio ao permitir o acrscimo na rea lquida edificao at o limite de 20% acima do
coeficiente de aproveitamento, quando destinado a unidades habitacionais de interesse social
ou rea de uso comum do condomnio, alm de facilitar os procedimentos de aprovao
desses projetos.
O Art. 166-A, acrescentado LPOUS pela Lei n 10.716/2014, e o art.4 da Lei N
10.628/2013 estabelecem que os empreendimentos do PMCMV a serem implantados em
AEIS-1, em terrenos de propriedade pblica ou privada, podero ser ocupados com
12

parmetros urbansticos excepcionais, mais permissivos que os previstos em legislao

municipal, ficando dispensados do atendimento aos parmetros de dimensionamento mnimo
dos ambientes e compartimentos previstos na Seo IV do Captulo VI e no Anexo III do CE,
desde que garantida a observncia aos parmetros mnimos estipulados pela CEF.
O CE-BH se refere aos parmetros tcnicos para a execuo, por agente particular
ou pblico, de toda e qualquer construo, modificao ou demolio de edificaes, assim
como para seu licenciamento no Municpio, visando assegurar s edificaes e instalaes
condies mnimas de segurana, conforto ambiental, higiene, salubridade, harmonia esttica
e acessibilidade. Na seo IV do Captulo VI e no Anexo III so determinados os parmetros
de dimensionamento mnimo dos ambientes e compartimentos, estabelecendo que, nas
edificaes de uso residencial multifamiliar, a rea lquida das unidades no pode ser menor
que 24m.

Elementos para uma comparao entre So Paulo e Belo Horizonte

Insero Urbana
A legislao de So Paulo visa reverter a lgica da segregao scio espacial, seja
por meio das ZEIS em reas desocupadas (ZEIS 2) e sub-centros dotados de infraestrutura
(ZEIS 3), bem como pela regulamentao e aplicao de instrumentos indutores do uso social
da propriedade em imveis no edificados, subutilizados, ou no utilizados, nas ZEIS 2, 3 e 5,
como

parcelamento,

edificao

utilizao

compulsrios,

IPTU

progressivo,

desapropriao mediante pagamento em ttulos da dvida pblica, direito de preempo, cota

de solidariedade (PDE, 2014, art.91). Esses instrumentos visam assegurar a localizao
adequada de EHIS e EHMP, em reas com infraestrutura, equipamentos, servios e postos de
trabalho, e, em oposio s tendncias de localizao nas periferias segregadas, distribudos
por toda a cidade, como prev o mapa de ZEIS.

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Figura 1: Mapa de ZEIS 2,3,4 e 5 So Paulo

Fonte: PDE, 2014, Mapa 4A.

Em Belo Horizonte, apesar de a legislao destacar em suas diretrizes, e at pela

prpria definio de moradia digna, a importncia da insero na malha urbana, poucos
instrumentos so de fato propostos nesse sentido. Assim, no h reas especiais para a
produo de HIS delimitadas nas reas centrais, como as ZEIS 3 em So Paulo, o que
dificulta a ocupao das reas centrais pela populao de mais baixa renda, estando as AEIS 1
localizadas, sobretudo, em terrenos distantes da rea central consolidada. Apesar disso, devese considerar que existem no PD instrumentos de poltica urbana institudos com o intuito de
facilitar o acesso terra urbanizada, como o direito de preempo, o parcelamento, edificao
e utilizao compulsrios, o IPTU progressivo no tempo e a desapropriao com pagamento
em ttulos da dvida pblica, aplicveis s AEIS 1, conforme Lei N 10.716/2014.

14

 Projeto arquitetnico e urbanstico

Em termos da qualidade de projeto, entendemos que os mecanismos normativos,
como o COE-SP e o CE-BH contm parmetros suficientes para proporcionar qualidade
construtiva s moradias, considerando os aspectos de salubridade, conforto ambiental e
segurana dos ambientes e das edificaes. No que se refere unidade mnima, tanto em So
Paulo como em Belo Horizonte, prevalece a rea til de 24 m, o que no grave,
considerando que a rea exgua da unidade no empecilho para a viabilizao de bons
projetos de arquitetura. Mesmo com demanda de famlias numerosas, o perfil e as
necessidades familiares esto mudando, o que torna imprescindveis as investigaes de
programas mais adequados sociedade atual. Alm disso, tm muito mais importncia nos
projetos de conjuntos habitacionais populares os espaos de uso comunitrio, que propiciam o
convvio social, a apropriao do espao pela populao e o fortalecimento dos laos
comunitrios, ainda mais quando as unidades habitacionais em edifcios multifamiliares
verticais tm superfcie limitada e no h possibilidade de quintal.
A legislao de So Paulo tem notoriedade nesse sentido, ao estabelecer
obrigatoriedade de previso de espaos para uso comunitrio nos conjuntos habitacionais,
porm, evidente que somente a reserva de rea no suficiente para garantir a qualidade
desses espaos, que devem ser incorporados ao projeto arquitetnico, recebendo tratamento e
equipamentos, estimulando o uso comunitrio. Em Belo Horizonte, a legislao no
estabelece que deva ser reservada rea para o uso comunitrio nos projetos habitacionais, o
que resulta na concretizao de conjuntos sem reas de lazer e com reas comuns mnimas,
correspondentes s circulaes horizontais e verticais.
A importncia do incentivo ao uso misto nos conjuntos habitacionais est ligada
no apenas facilidade de acesso aos bens e produtos bsicos pelos moradores, mas,
principalmente quando so implantados no trreo, possibilidade de dinamizar as caladas,
estimulando o movimento socivel dos moradores viabilizando vitalidade s ruas. Nesse
sentido, as legislaes de ambas as cidades fornecem incentivos para a ocupao com uso no
residencial no trreo das edificaes habitacionais, exceto de estacionamento. Nesses casos,
em Belo Horizonte, permitido coeficiente de aproveitamento maior (conforme Quadro 7).
Em So Paulo, quando ocupam at 20% da rea de habitaes, no so computveis. As

15

legislaes tambm desestimulam o projeto de conjuntos de grande porte, o que pode ser
justificado pelas dificuldades econmicas e de gesto das reas comuns.

Figura 2: Conjunto Habitacional Real

Parque Escritrio Paulistano - So Paulo

Figura 3: Conjuntos Habitacionais

Programa Vila Viva URBEL/BH

do

Fonte:http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secreta
rias/comunicacao/noticias/?p=106222, acesso em
07/12/2014.

Fonte:http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/noticia.do
?evento=portlet&pAc=not&idConteudo=44183&pId
Plc=&app=salanoticias, acesso em 07/12/2014.

O desafio contemporneo da nova insurgncia de movimentos sociais

A regulao urbanstica um instrumento de ordenamento do solo urbano, a partir
da conformao de seu valor econmico no sculo XIX, que visa assegurar, atravs da
normatizao de elementos edilcios como gabaritos, usos, recuos, taxa de ocupao e
coeficiente de aproveitamento, certa qualidade urbana, bem como das construes. No que se
refere ao projeto arquitetnico, a legislao tambm interfere com o intuito de prover
qualidade, o que notrio na determinao de destinao de reas para uso comunitrio, no
estmulo diversidade de usos e na limitao do porte dos empreendimentos habitacionais.
A funo da legislao urbanstica se esvazia, no entanto, quando estabelecido
um quadro regulatrio de exceo para o PMCMV, que tornou-se a principal forma de
proviso de habitao para as camadas de baixa renda, em localizaes perifricas em que o
custo da terra menor, negando a histria de luta dos movimentos sociais ligados Reforma
Urbana em torno da potencializao da habitao em localizaes do espao urbano com
infraestrutura e conectividade de servios.
Alm disso, mesmo quando a legislao efetivamente implantada, no por si
s capaz de proporcionar qualidade aos projetos habitacionais, tendo em vista que o que
decisivo no alcance da qualidade arquitetnica o papel que se atribui ao profissional
arquiteto e urbanista na produo habitacional, que, como foi exposto na primeira parte deste
16

artigo, tem sido renegado a um plano menor no PMCMV. A funo desse profissional,
diferentemente da legislao, que visa garantir o mnimo de adequao, proporcionar o
espao mais satisfatrio possvel para seus usurios, apesar de todas as limitaes, inclusive
as econmicas.
Por um lado, enquanto para garantir a localizao adequada dos empreendimentos
um grande desafio da produo atual a implementao da legislao, principalmente dos
instrumentos que assegurem o acesso terra urbana para EHIS e EHMP, por outro,
fundamental elevar a qualidade arquitetnica dos conjuntos por meio de uma maior atuao
dos arquitetos e urbanistas nessa produo, seja por meio de uma aliana com o poder
pblico, seja de alguma forma a partir do interior dos setores privados.
Reconhecemos como urgente a intensa retomada da poltica urbana construda ao
longo dos anos 1980 pela insurgncia de novos movimentos de cidadania nas periferias
urbanas, conforme Holston (2013, p. 374) que, assim como Sader (1988) tambm
reconheceu nos movimentos dos anos 1970 a capacidade de virar a mesa e entrar em cena
como novos personagens transformadores.
Holston, estudioso das questes urbanas e sociais no Brasil h dcadas, nos
auxilia na convocao de uma nova tomada de conscincia dos movimentos sociais em torno
da garantia efetiva da construo democrtica de planos e projetos urbanos que concretamente
incluam as camadas de renda mais baixas, que no limitem a consolidao das ZEIS em nome
da dificuldade de sua implantao em localizaes nobres, como o Jardim Edith no interior
da Operao Urbana gua Espraiada.12
O Estatuto da Cidade que, para Holston (2013, p. 375), um fato notvel na
histria da legislao e nas polticas urbanas no apenas no Brasil, mas tambm em todo
mundo, tem, apesar de suas limitaes, principalmente a de consolidar diretrizes para
grandes cidades e reas metropolitanas, enorme potencial para desdobramento e
aprofundamento. fundamental recuperar as quatro razes da importncia do Estatuto
indicadas pelo autor (definio da funo social da cidade e da propriedade; estruturao de
diretrizes em relao aos pobres retificando padres de ilegalidade, desigualdade e
degradao na produo do espao urbano; requisio da efetiva participao popular na

12

Ver a histria de resistncia da Associao de Moradores do Jardim Edith em jardimedith.blogspot.com.br/?m=1. Acesso

em 07/12/14.

17

construo democrtica dos planos e projetos; seu carter de conjunto de instrumentos legais
inovadores que permitem s administraes locais realizar e fazer cumprir a funo social da
propriedade urbana (pp. 375-376).
A urbanizao, como fenmeno complexo vinculado produo social do espao
urbano, tem no Brasil histria igualmente complexa e plena de avanos e retrocessos. O
desenvolvimentismo estudado pelo XV ENAnpur em 2012 hoje nos coloca frente ao desafio
de enfrentar a retomada do carter insurgente do movimento social, amplamente construdo
por inmeras camadas e classes sociais comprometidas com a Reforma Urbana.
Em um pas com profundas razes no patrimonialismo, com o poder fundirio
mediando as relaes de classe e impregnando os recursos econmicos e de poder, a ao
contempornea segue sendo a resistncia em fazer valer legislaes urbansticas assentadas na
luta popular, e que a ela fazem referncia, devendo garantir moradia de qualidade e na
quantidade vinculada s efetivas necessidades habitacionais.

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