ENFITEUSE

Enfiteuse um direito real sobre coisas alheias, bem amplo inclusive, pois
garante a posse, a fruio, transmisso por herana e at a alienao, ou
seja, o domnio til.
Enfiteuse o negcio jurdico no qual o proprietrio (denominado senhorio) passa para
o adquirente (denominado enfiteuta) o domnio til de bem imvel mediante o
pagamento de foro anual, cuja relao tem carter perpetuo.
PERPETUA - H de se ressaltar que a enfiteuse tem o condo de ser perptua, ou seja,
passada de gerao a gerao, sem nunca ser extinta.
PRAZO DETERMINADO = ARRENDAMENTO - Contudo, se for estipulado prazo
determinado, se assemelha com o contrato de arrendamento, e sob tais regras ser
regido, conforme estipula o art. 679 do Cdigo Civil de 1916:
TERRA INCULTIVADA - Em se tratando de terra incultivada, o objetivo principal do
enfiteuta justamente a construo de prdio para sua utilizao econmica. Se houver
previso do contrato inicial quanto destinao econmica, esta deve ser respeitada
pelo foreiro. Assim, se no contrato constar expressamente clusula que destine o imvel
construo de uma escola, o descumprimento da clusula determina a extino do
contrato.
SENHORIO / PROPRIETRIO - Que possui o domnio direto e a posse indireta do imvel;
alm do direito de preferncia e o recebimento do foro.
ENFITEUTA/FOREIRO: adquirente. Que possui o domnio indireto e a posse direta do imvel;
alm do domnio til sobre o mesmo.
- NATUREZA JURDICA DA ENFITEUSE - o mais amplo direito real sobre coisa imvel
alheia, j que com ela se pode tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra e de
empreg-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem destruir-lhe a substncia e
com a obrigao de pagar ao proprietrio certa renda anual.

- OBJETO DA ENFITEUSE - S pode ter objeto coisa imvel, limitando-se a

terras no cultivadas e aos terrenos que se destinem edificao; pode
ter por objeto terrenos de marinha e acrescidos.
OBRIGAES DO ENFITEUTA
- Ao Enfiteuta / Foreiro so impostas duas obrigaes:
1. PAGAMENTO DA PRESTAO ANUAL dever de pagar ao senhorio
uma prestao anual, certa e invarivel denominada foro, canon ou penso;
2. DIREITO DE PREFERNCIA AO PROPRIETRIO Deve o enfiteuta dar
ao proprietrio o direito de preferncia, toda vez que for alienar a enfiteuse.
Se o senhorio no exercer a preferncia ter direito ao laudmio, ou seja, uma
porcentagem sobre o negcio realizado, a qual poder ser no mnimo de 2,5%
sobre o valor da transao ou chegar at 100%.
Porm, diante da possibilidade do laudmio ser o valor integral do negcio,
perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa
transferncia de gerao em gerao. Com o intuito de evitar essa clusula

abusiva o novo Cdigo Civil proibiu no s sua cobrana como fora a extino
do instituto nos termos do dispositivo abaixo:
Art. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at
sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior , Lei no 3.071 , de 1o de janeiro de 1916, e leis
posteriores.
1o Nos aforamentos a que se refere este artigo defeso:
I - cobrar laudmio ou prestao anloga nas transmisses de bem aforado, sobre o valor das
construes ou plantaes;
Assim, o CC/2002 no extinguiu as enfiteuses existentes, mas impossibilitou a instituio de novas.

Nada disso se aplica s enfiteuses de terras pblicas e de terrenos de marinha,

que nos termos do pargrafo 2 do artigo 2.038 so regidas por lei especial.
Portanto, sob as regras do Decreto Lei 9.760 /46 o Poder Pblico continua
podendo instituir enfiteuses de terras pblicas e neste caso a prestao anual
ser de 0,6% sobre o valor atual do bem.
SUBENFITEUSE:
Corresponde a glebas subdiviso de terrenos assemelhando-se a sublocao
e caracteriza-se pelo afastamento da posse passando a outro. Na subdiviso
em glebas deve haver a nomeao de um administrador denominado
cabecel. Quando o imvel emprazado (enfiteuse) pertencer a vrias pessoas
essas devero eleger um administrador em seis meses, do contrrio esse
direito de escolha poder ser exercido pelo senhorio. Feita a escolha do
cabecel esse ser o representante dos demais enfiteutas diante todas as aes
do senhorio podendo ainda o senhorio cobrar do cabecel os valores dos
demais conforme estipula o CC/1916 ressalvado a ele obviamente o direito de
regresso. (Art. 690. CC/1916)
EXTINO DA ENFITEUSE
Extingue-se a enfiteuse pela:
- DESAPROPRIAO: Quando o poder pblico tem interesse na rea nesse
caso ter que indenizar o proprietrio e o enfiteuta.
- INADIMPLEMENTO: quando o enfiteuta deixar de pagar o foro por trs anos
consecutivos, a chamada pena de comisso que dever ser em ao prpria.
- FALECIMENTO DO ENFITEUTA: Ocorrer extino quando o enfiteuta
morrer e no tiver herdeiros, porm seus credores podero facultativamente
usufruir da enfiteuse at os limites de seus crditos.
- RENUNCIA DE DIREITO: Nesse caso a deciso deve ser registrada no
cartrio de Imveis da circunscrio.
- DETERIORAO DO BEM: O artigo bem claro, art. 692 CC/1916,
deteriorando-se o bem a ponto de no valer a quantia do foro, mais um quinto
deste, extingue-se a enfiteuse, mas responder o foreiro por perdas e danos.