USOS DEL SUELO:

Aspectos conceptuales, potencialidades,

limitaciones y perspectivas
Carlos E. Ferrufino
Mayo 2012
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AGENDA:
1.
2.
3.
4.
5.

Antecedentes histricos
La LODT (2011) en El Salvador
La zonificacin de los usos del suelo
Potencialidades y limitaciones
Perspectivas

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ANTECEDENTES HISTRICOS
En el marco de la industrializacin y del crecimiento urbano
Nueva York (1916) primera Zoning Ordinance: el gobierno local tiene derecho
a establecer restricciones de uso de los inmuebles dentro de la ciudad para
proteger el bien comn.

En la tradicin anglosajona: ejercer el poder de polica y velar por

los intereses de la comunidad sobre el inters particular

Proteccin de los usos residenciales respecto a los industriales y a

otros usos residenciales

Bsqueda de la homogeneidad de las zonas

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ANTECEDENTES HISTRICOS
Le Corbusier y el urbanismo moderno:
La casa es una maquina para vivir y el urbanismo debe planear la ciudad
contempornea. La ciudad moderna se zonifica segn cuatro funciones
bsicas:
Vivir: zona habitacional en periferia
Trabajar: zona comercial y de oficinas en el centro, edificios en
altura
Recrearse: parques naturales en periferia, espacios abiertos en
zona habitacional
Circular: grandes infraestructuras de transporte: autopistas,
aeropuerto, puertos. Importancia de los nuevos medios motorizados.
Resultan zonas monofuncionales y separacin de usos

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ANTECEDENTES HISTRICOS
Creacin del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928.
La Carta de Atenas (1933) propone:

Preocupacin higienista, evitar: hacinamiento, promiscuidad, alta

densidad, edificios degradados.

Las materias primas del urbanismo son: sol, vegetacin y espacio.

Prioridad a la localizacin residencial, regulacin de densidades,

promocin de vivienda en altura

Retiro de las construcciones respecto a la calle, facilitar los medios

de transporte motorizados

Liberacin de espacio abierto entre edificios

Exigencia de superficies verdes por barrio

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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR
La Ley de Urbanismo y Construccin (1951) y su reglamento (1992)
No establece zonas de uso del suelo ni criterios para definirlas
Remite la calificacin de lugar a los planes vigentes; criterio plan por plan
y resolucin proyecto por proyecto.
Centraliza decisiones en VMVDU
Elaboracin de primeros planes de desarrollo urbano:

Metroplan 80 (1968); Santa Ana (1977); San Miguel (1981)

Plamadur (1997)

Proponen zonas de uso del suelo indicativas, pero sin respaldo legal

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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR
Constitucin (1983): ratifica la propiedad privada en funcin social;
aborda tema suelo rstico; no establece zonas; establece lmite de
propiedad (245 Ha); prev un rgimen especial para tratar el tema.
Otras formas de zonificacin del espacio:
o Ley Forestal: categoras agrolgicas
o Experiencia de los planes parciales de desarrollo urbano: San
Benito (2002), Miramonte (2003)
o Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial (2004):
escala nacional, urbano y rural

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Metroplan 80: zonificacin

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PNODT (2004): zonificacin

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LA LODT (2011)
Establece cuatro categoras bsicas y generales de usos del suelo a nivel
nacional (art. 62, 63, 64):
1. Zona Urbana: consolida y no consolidada
2. Zona Urbanizable: sujeta a transformacin
3. Zona No Urbanizables: protegidas por razones ambientales,
patrimoniales, productivas
4. Zona Rural: espacios de produccin
Define la obligatoriedad de establecer zona especial de vivienda de inters
social (ZEIS) dentro de la Z. Urbanizable.
La LODT NO califica los inmuebles dentro de cada categora; establece
criterios generales para que los planes municipales lo hagan.
Cada zona podr subdividirse en zonas menores ms especficas
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LA LODT (2011)
La calificacin de los inmuebles queda para:
1. Planes Municipales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial:
instrumentos de escala municipal que deben incluir un plano de
zonificacin del territorio
2. Planes Parciales: instrumentos de escala menor para planificar la
transformacin urbanstica de una porcin del territorio
Retos:
A. Criterio para definir zona urbanizable y no urbanizable, espacios con
vocacin de transformacin (urbanizacin) y espacios que nunca
deberan ser sometidos a ese proceso.
B. Implica la capacidad de la administracin local de definir un permetro
urbano o los lmites de expansin de la ciudad durante la vigencia del
plan

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ZONIFICACIN DE USOS DEL SUELO

Definir zonas de uso del suelo ms precisas:

i.

Zonas de Uso:
a.

Habitacionales / diferentes tipos de vivienda (tamao,

configuracin). / AMARILLO
b.
Comerciales Servicios / ROJO
c.
Institucionales / AZUL
d.
Industriales / MORADO
e.
Recreativas y espacios abiertos / VERDE
f.
Infraestructuras / GRIS
En principio tantas zonas como lo requiera la escala y la complejidad del territorio:
A menor escala y mayor complejidad, mayor cantidad de zonas posibles
A mayor cantidad de zonas, mayor potencial de conflicto y difcil
administracin
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Zonas de Uso
I.

HABITACIONAL (HAB)

1.1

Vivienda Unifamiliar

1.2

Vivienda Unifamiliar en condominio horizontal

1.3

Apartamento en condominio vertical

II.

COMERCIO Y SERVICIOS (CYS)

2.1

Comercio al por menor

2.1.1 Venta de artculos diversos
2.1.2 Restaurantes
2.1.3 Bares
2.1.4 Centro Comercial
2.1.5 Mercado
2.1.6 Supermercado

2.2

Comercio al por mayor

2.2.1 Central de abastos
2.2.2 Venta de materiales de construccin
2.2.3 Distribuidora de vehculos
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ZONIFICACIN DE USOS DEL SUELO

ii.

Dentro de cada zona de uso definir:

a.
b.
c.
d.
e.

Usos deseados: usos promovidos

Usos permitidos: usos aceptables, compatibles
Usos no permitidos: usos no compatibles
Usos condicionados: usos compatibles bajo condiciones especiales
Usos no conformes: usos legales pre existentes en el territorio
previo a la vigencia de la normativa

iii. Zonas morfolgicas:

a.
b.
c.

Zonas homogneas por sus caractersticas territoriales: condiciones

ambientales, disponibilidad de infraestructura.
Cada zona contiene diversos usos del suelo
nfasis en mixtura de usos

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Apopa, Plan El Angel

(2007): zonificacin
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San Salvador, Plan EscalnINSERTAR...Ttulo

(2011): zonificacin
de la Capacitacin

San Salvador, Plan Escaln: zona CSU: corredor de Servicios Urbanos

Usos deseados:
Servicios Tursticos: restaurantes, bares,

Usos permitidos:
Habitacional: vivienda

discotecas, centros nocturnos, alojamiento y

hospedaje, convenciones, centros sociales

Comercio y servicios: tiendas,

Cultura: bibliotecas, centros culturales, galeras,

Institucional: oficinas pblicas

teatros y auditorios, casas de cultura

oficinas financieras, profesionales, diversas

Salud: clnicas, laboratorios

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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES
1. Definir las reglas del juego urbanstico
i.

Establece reglas claras para la actividad de los privados y del

Estado en el territorio
a.

solidez de la base tcnica? : estudios especializados:

geolgicos, hidrolgicos, trfico.

b.

instrumento tcnico? carcter tecnocrtico o admite /

promueve la participacin social (informacin y toma de
decisiones)

c.

posibilidad de cambio? Perodos de revisin y adaptacin , la

realidad es ms dinmica que la normativa

d.

instrumento para excluir usos no deseados? o grupos no

deseados, exclusin social. Es posible la promocin de la
mezcla social?
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES
2. Ordena el territorio y previene los conflictos de
actividades:
i.

Organiza la distribucin / emplazamiento de las actividades

productivas, administrativas, comerciales y residenciales.
a.

No es la nica variable que determina el orden en el territorio:

e.g. infraestructura

b.

No todos los conflictos son de uso del suelo: e.g. trfico

c.

Requiere de una importante capacidad de implementacin,

control y sancin / institucionalidad

d.

Dificultad para aplicar a los procesos informales /

espontneos de la urbanizacin

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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES
3. Empodera al municipio y contribuye a la gestin integral
del territorio:
i.

Otorga poder real al municipio sobre su territorio y capacidad de

interlocucin con los actores sociales:
a.

Requiere una capacidad de gestin instalada (planificacin,

regulacin, inversin, administracin)

b.

Implica la toma de decisiones controvertidas con impactos

econmicos, ambientales, sociales.

c.

Requiere una situaciones capacidad de negociacin para

situaciones ambiguas y no precisas

d.

Es parte integral de un proceso poltico

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PERSPECTIVAS
La regulacin de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestin
del territorio. Se complementa con otras herramientas:
sobre las cuales hay que tomar posicin
1. El aprovechamiento del suelo
i. La intensidad con la que se usa el suelo o de desarrolla una
actividad. Adems del qu puedo hacer? Cunto puedo hacerlo?
a. Densidad: unidades / superficie; viviendas / Ha validez del lote
mnimo?
b. Ocupacin: proporcin mxima de la superficie del inmueble
que puede ser edificada
c. Edificabilidad: proporcin mxima de rea edificada en relacin
al rea del inmueble.
Estos elementos estn anunciados en la LODT (2011) (art. 34)

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PERSPECTIVAS
2.

Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el

uso del suelo en el territorio:
i.

En las demandas de infraestructura y servicios pblicos:

a.

Infraestructura hidralica, AP, AS, ALL; demanda de agua

potable

b. Energa, telecomunicaciones
c.
ii.

Infraestructura vial, transporte y trfico

Impactos en otros territorios: conexin sistmica del territorio:

a.

Contaminacin y escorrentas

b. Amenazas ambientales
iii.

Beneficios y perjuicios econmicos ocasionados

Definicin de compensaciones , anunciadas en la LODT (art. 34, 66)

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PERSPECTIVAS
3. Reconocer que las decisiones pblicas sobre el
uso del suelo generan importantes beneficios
privados :
i.

Generacin de plusvalas para el propietario del suelo= precio de

tierra agrcola (zona rural / Mz) vs. precio de tierra urbanizable (con
permisos / v2)

ii.

Recuperacin de esas plusvalas para el beneficio pblico, ms all

del costo del trmite

iii.

En Amrica Latina, casos Brasil - Colombia:

a.

Menos nfasis en regulacin de usos del suelo y ms atencin a

la gestin del suelo para:

b.

Generar ingresos a los gobiernos locales

c.

Generar tierra para fines pblicos (equipamientos, vivienda

social)
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PREGUNTAS Y COMENTARIOS

Carlos E. Ferrufino:
cferrufino@uca.edu.sv
cferrufi@gmail.com
2210-6685
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