Ver Sentencia (Causa #143)

8Y^f04mb5
245700627016207766
"B. M. B. C/ B. S.A. S/COBRO
SUMARIO SUMAS DINERO
(EXC.ALQUILERES, ETC.)"
Expte.: SI-28621-2010 (J. 12)
Registro N 143
En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a

los
13 das de octubre de 2015, se renen en Acuerdo los
seores Jueces de la Sala Primera de la Cmara Primera de

Apelacin
en
lo
Civil
Comercial
del
Departamento
Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y

Hugo O. H. Llobera (artculos 36 y 48 de la ley 5.827),
para dictar sentencia en el juicio: B. M. B. c/ B. S.A.
s/Cobro Sumario Sumas Dinero y habindose oportunamente
practicado
el
sorteo
pertinente
(arts.
168
de
la
Constitucin de la Provincia de Buenos Aires y 263 del

Cdigo
Procesal
Civil
Comercial),
resulta
que
debe
observarse el siguiente orden: Dres. Llobera y Ribera

resolvindose plantear y votar la siguiente:
CUESTIN
Es justa la sentencia apelada?
VOTACIN
A LA CUESTIN PLANTEADA EL DR. LLOBERA, dijo:
I. La sentencia apelada
La
sentencia
recurrida
hace
lugar
la
demanda
interpuesta por M. B. B. contra B. S.A., a quien condena

a pagar a la actora la suma de dlares estadounidenses
veintin mil (U$S 21.000) con ms el 6% de inters anual
compensatorio y el 4% en concepto de punitorio, desde el
31
de
agosto
del
2009;
dispone,
asimismo,
que
...a
partir de agosto del 2015 debern acumularse al capital;

todo ello en el plazo de diez das bajo apercibimiento de
ejecucin. Impone las costas al demandado y difiere la
regulacin
de
honorarios
288/292).
II La apelacin
para
su
oportunidad
(fs.
La demandada apela la sentencia (fs. 295) y expresa

agravios (fs. 305/307), los cuales son contestados por la
actora (fs. 309/310).
III Antecedentes
1. La demanda
En el escrito de inicio M. B. B. demanda por el
cobro de honorarios profesionales como martillera, contra
B.
S.A.
Fundamenta
su
reclamo
en
las
siguientes
afirmaciones:
Que en abril del ao 2008 inici conversaciones con
el presidente de la citada sociedad por la venta de su

planta industrial ubicada en la calle M. R. 1433 de Villa
Adelina, la cual se emplazaba sobre dos lotes de terreno.
Que para ello la accionada le remiti los datos de
la propiedad, instrucciones y se le advirti que haba un

compromiso
caduco;
de
venta
asimismo
autorizacin
de
con
se
venta
le
LJ
R.,
aclar
con
el
que
cual
no
exclusividad,
se
se
pero
hallaba
firmara
que
se
admitira la presentacin de ofertas y en su caso se

firmara un acuerdo de comisiones.
Que recibi un e-mail en el transcurso de aqul mes,
en el cual la vendedora le sugera el precio.
Que en respuesta le remiti un correo en el cual le
indic que en forma previa deba "dejar en claro con tu

jefe el tema de la comisin y respetar al cliente que yo
llevo".
Que a tal fin se realiz un acuerdo para iniciar su
actividad como martillera/corredora y que la requerida

accedi al pago del porcentaje del 3%, pero que no se
hara cargo de los gastos de publicidad.
Que
habiendo
acordado
tales
trminos
en
forma
verbal, procedi a publicar la venta de la propiedad; al

mismo efecto tom contacto con otras inmobiliarias y una
gran
cantidad
de
interesados,
ninguno
de
los
cuales
formularon una oferta.
Que en noviembre de aqul ao se comunic con su
parte la martillera N. F., quien dijo tener un oferente,

H. C..
Que acord con la citada profesional que, si se
concretaba
la
operacin,
compartiran
la
comisin
que
pagase el comprador, no as la de la parte vendedora la

cual sera exclusiva para la aqu demandante.
Que F. recibi una reserva de C.; luego se realiz
una reunin entre las partes y se concret una oferta que

consista en U$S 700.000.
Que el 16 de enero 2009 la vendedora le remiti un
e-mail en el cual le comunic que aceptaba la oferta y en

el que le hizo saber que firmaran un boleto y que la
escritura sera a los 90 das; en cuanto a la comisin,
acceda a pagarle el 2%.
Que solicit a la requerida que reconsiderara su
posicin en cuanto al porcentaje de su retribucin.
Que desde el 24 de enero de aqul ao el comprador y
la vendedora negociaron los trminos del contrato sin

intervencin suya ni de F.
Que la compraventa se formaliz mediante escrituras
de fecha 31 de agosto y del 16 de septiembre del ao

2009.
Que la conducta, tanto de la vendedora como del
comprador,
resultan
censurables
dado
la
ardua
tarea
cumplida por su parte para ofertar el bien, solventar los

gastos de publicidad y exhibir la propiedad; en funcin
de ello la vendedora no puede reducir el porcentaje del
3% sobre U$S 700.000.
las
Que en ningn momento manifest que no seguira con

tratativas;
por
el
contrario,
cumpli
con
sus
obligaciones y que la operacin se concret, por lo cual

la suma de U$S 700.000 debe ser la base para determinar
sus honorarios profesionales.
Que deleg en un abogado el cobro de su comisin,
pero no se obtuvo un resultado positivo.

2. La contestacin de la demanda
La accionada contesta la demanda y argumenta:
Que vendi los lotes en cuestin a C. Hnos. S.A.,
pero que no es cierto que el vnculo entre las partes lo

haya realizado la actora, quien lo abandon en forma
voluntaria.
Que el precio fue el indicado en las escrituras.
Que
no
solicit
los
servicios
de
la
demandante,
quien slo actu de modo tangencial.
Que la operacin se concret sin su intervencin ni
asesoramiento.
Que en relacin al cuestionamiento del precio de
venta,
la
actora
debi
redargir
de
falsas
las
escrituras.
Por todo ello pide se rechace la demanda.
3. Fundamentos de la sentencia
La
decisin
apelada
tuvo
por
probado
el
vnculo
contractual. Para ello la magistrada consider que la

actora, quien se encuentra inscripta en el Colegio de
Martilleros y Corredores Pblicos de este Departamento
4
Judicial (fs. 146), intervino en el acercamiento entre B.

S.A. y C. Hnos. S.A., lo cual concluy en la compraventa
de la propiedad detallada en los informes de dominio
agregados en autos (fs. 7/8 y 9/11), los cuales fueron
reconocidos por el representante de la demandada, en la
audiencia cuya acta obra a fs. 104. En tal oportunidad
tambin fueron admitidos los mails que la actora acompa
a su demanda, los cuales dan cuenta de las tratativas
tendientes a concluir el negocio y fijar su comisin. La
sentenciadora
deban
entendi
considerarse
que
como
tales
correos
instrumento
electrnicos
particular
no
firmado (art. 1190 inc. 2 C. Civil) a efectos de probar

la celebracin del contrato o bien como principio de
prueba por escrito (art. 1191 del C. Civil.
La
corredor
sentencia
se
fundamenta
pblico
le
confiere
remuneracin
por
los
en
que
derecho
negocios
la
a
eficaces
labor
del
cobrar
una
en
los
que
intervenga y a percibir del comitente el reintegro de los

gastos convenidos y realizados; ello desde que las partes
concluyan la operacin, salvo pacto o uso contrario.
Se seal que en razn que la demandada niega la
intervencin
de
la
actora
en
las
tratativas
que
culminaron con la venta y ante la ausencia de documento

escrito,
deba
establecerse
si
la
prueba
producida
acreditaba los hechos invocados por aquella.

En la instancia de origen se hace una relacin de lo
declarado por la testigo M. A. R., martillera que dijo
haber consultado a la demandante por un galpn en una
planta industrial, en la calle M. R. al 1200 o 1300 (fs.
129). Tambin se cita al testigo A. A., el cual se habra
interesado por el inmueble en cuestin (fs. 178).
La seora juez consider esclarecedor el relato de

la
testigo
N.
A.
S.,
por
cuanto
en
su
exposicin
manifiesta que es martillera y que fue ella quien deriv

a H. C. con la actora para la compra de la propiedad,
pues era sta quien intermediaba en la operacin, por ser
la persona que tena a su cargo la venta (fs. 176). Se
seala
que
la
testigo
dijo
que
visitaron
en
varias
oportunidades el inmueble y C. le dej una reserva, la

que
entreg
declarante
comisin
B.
por
expres
del
ser
que
comprador
ella
quien
comparta
y
que
si
intermediaba.
con
bien
la
se
actora
lleg
La
la
un
acuerdo para realizar la venta por U$S 700.000, luego su

cliente le dijo que comprara otra propiedad, por lo cual
retir la reserva. Por ltimo refiere la testigo que
cuando se enter que "nos haban pasado", ella inici un
juicio en Capital Federal, por cobro de su comisin, el
que se encuentra en trmite. Dicha testigo reconoci la
documentacin relativa a la reserva efectuada por C. (fs.
26/29).
La
juzgadora
concluy
que
las
referidas
declaraciones acreditaban la versin de la actora, en

cuanto
su
intervencin
en
el
acercamiento
de
las
partes, pues evidencian que se encontraba en condiciones

de publicitar la venta de la propiedad, recibir ofertas y
visitarla
con
publicidad
la
potenciales
sentencia
oferentes.
indica
las
En
cuanto
efectuadas
a
en
la
las
revistas Nova Casas y Publicasas (fs. 32 y 33), todo ello

en concordancia con la ficha tcnica y tomas fotogrficas
admitidas por el representante de la demandada, segn
consta en el acta de fs. 104.
Asimismo, la sentencia se refiere a la testimonial

de E. O. F., quien fuera empleado de la accionada y que
al declarar reconoci que entre los aos 2008 y 2009
fueron ofrecidos a la venta inmuebles de su empleadora,
con frente sobre la calle M. R. de Villa Adelina; que en
el ao 2009 M. B. comenz su comercializacin y ello
concluy en una venta (fs.131). El testigo dijo que con
la
martillera
perjuicio
de
no
lo
se
suscribi
cual
refiere,
ningn
en
convenio,
lo
relativo
sin
a
la
comisin, que en un principio se haba hablado que sera

del 3 o el 4%, pero que luego B. y la actora fueron
quienes
concluyeron
el
tema;
tambin
dijo
que,
solicitud de la parte compradora, B. se haba apartado de

la operacin, aunque ello lo sabra por dichos de su
empleador, aclarando que segn crea ese apartamiento se
debi a los problemas de salud de la madre de la actora.
Esta versin fue impugnada por la demandante quien neg
que
hubiese
tenido
problemas
personales
adjunt
un
informe mdico relativo a su progenitora, para acreditar

que su internacin sera posterior a la celebracin de
las
escrituras,
hubiera
tenido
con
un
lo
cual
quedara
impedimento
para
desmentido
desarrollar
que
su
actividad profesional (fs. 227).

La magistrada seal que el argumento defensivo de
la demandada parta de una confusin en la interpretacin
de lo relatado por la actora, en cuanto sta dijo que
deleg el cobro de sus honorarios luego de realizadas las
escrituras, pero no, que hubiese delegado la tarea que
intermediacin en la operacin de venta.
Por ello la juzgadora, en el marco de la facultad
conferida
por
el
art.
456
del
CPCC,
rest
fuerza
de
conviccin a la respuesta dada por el testigo F. a la

segunda
repregunta,
pues
consider
que
su
afirmacin
estaba desprovista de correspondencia con otra prueba y

que, adems, haba sido desvirtuada de modo verosmil por
la documental acompaada por la actora.
En base a las consideraciones precedentes, en la
sentencia se tuvo por acreditada la labor profesional de
la
actora
sin
que
se
encontrase
probado
que
hubo
alejamiento voluntario en el curso de las negociaciones.

Tambin se puso de relieve que aunque no hay un
documento
escrito
que
acreditase
la
encomienda
ni
la
comisin pactada, caba estimar que, por tratarse de un

contrato
comercial,
podra
probase
por
confesin
de
parte, lo cual aparecera en los mails reconocidos y

tambin por testigos.
En funcin de todo ello la seora juez estim que la
actora tena derecho a reclamar su comisin.
IV. Los agravios
a) El planteo
La demandada al expresar sus agravios cuestiona las
siguientes conclusiones de la sentencia:
la
Que se tuvo por probado que la actora abandon
negociacin
en
forma
voluntaria,
por
cuestiones
personales relacionadas con la salud de su madre; indica

que as se expresa en el escrito de inicio; no obstante
se le hizo lugar a la demanda.
Que los certificados presentados en la causa lo
fueron en forma extempornea, pretendiendo justificar con

ellos que la internacin de la madre de B. era de fecha
posterior; expresa que, sin perjuicio de no constar su
autenticidad, el hecho que la internacin fuese en un
8
tiempo
posterior
al
negocio,
no
obstaba
que
su
enfermedad datara de la poca en que aqul se llev a

cabo.
Que el retiro espontneo de la reclamante se
encuentra probado con la declaracin testimonial de O. F.

y adems, porque la actora no particip en ninguno de los
instrumentos que perfeccionaron la venta.
A su vez la parte contraria responde:
Que en el escrito de inicio expres que junto
con la corredora N. F., fueron alejadas del negocio por

una
accin
conjunta
de
la
partes
que
ellas
no
lo
consintieron.
Que respecto a los dichos de F., en su momento
cuestion la idoneidad del testigo, por cuanto contest

en forma dubitativa cuando se refiri a que la madre de
la demandante se hallase enferma.
Que
enfermedad
tambin
con
el
se
desacredita
certificado
la
mdico
poca
de
la
adjuntado
al
impugnar la declaracin, del cual resuelta la internacin

en el mes de septiembre de 2009, en tanto la negociacin
sin que ella participase comenz en enero de aqul ao.
Que la mencionada documental no fue desconocida
por la accionada en el momento oportuno, es decir cuando

fue presentada.
Que no se consideraron los dichos de la testigo
N. S., quien tom la reserva al comprador. Transcribe

parte de dicha testimonial, en la cual la declarante
manifiesta que compartira la comisin con la actora;
luego de recibir la reserva y dado que el interesado le
dijo
que
comprara
otra
propiedad
se
la
restituy
perdiendo contacto con el tema; luego se enter que la

9
operacin se haba realizado por lo cual inici tambin

su
demanda
contra
C.,
la
que
tramita
en
la
Capital
Federal.
b)
El anlisis
1. El alegado desinters de la corredora

La apelante se agravia en cuanto dice que no se tuvo
en cuenta que la actora, en su demanda, expresa que fue
ella quien se alej en forma voluntaria del negocio;
aprecio que la queja no considera lo sealado al respecto
por la magistrada de la anterior instancia. En efecto, en
la sentencia se destaca que tal alejamiento no lo fue
respecto a la realizacin del negocio, sino del cobro de
la comisin. En el escrito inicial se expresa A raz de
un
grave
problema
de
salud
de
mi
madre
delegu
temporariamente el cobro del honorario pendiente a un

abogado de la matrcula (fs. 42 y 42 vta.).
Queda claro, en mi parecer, que los alcances de la
manifestacin de la demandante no son los que pretende la
accionada.
En cuanto al testimonio de E. O. F. (fs. 131), cabe
observar que ha sido claro, respecto la causa por la cual
la demandante no intervino en el tramo final del negocio:
tuvo que apartarse o no intervenir directamente dado
que la parte comprado (sic) es decir C. le solicita a O.
(sic) B. manejar la operacin o el acuerdo entre ellos
(fs. 32).
Cuando
al
mencionado
testigo
se
lo
interrog
respecto a si saba que ese apartamiento de la actora

hubiese coincidido con algn problema personal de ella,
no respondi en forma certera. Luego de expresarse en
forma dubitativa y sin evidente conocimiento directo de
10
los hechos, lo cual as resulta de su expresin creo,

puso
de
manifiesto
su
ignorancia
sobre
el
tema,
al
declarar ac no me acuerdo mucho la madre tena un

problema
de
salud.
Es
decir,
aun
admitiendo
que
existiese la enfermedad de la familiar, nada indica que

ello haya sido determinante, pues el testigo no dudo ni
expres una mera creencia cuando expres que la actora se
apart de la negociacin por una peticin del comprador
asentida por el cliente de la corredora.
El testigo F., quien se desempeaba como dependiente
de
la
accionada,
circunstancias
tuvo
que
conocimiento
rodearon
la
directo
de
las
negociacin.
Su
declaracin no fue cuestionada por la demandada. Tambin

entiendo
que
corresponde
meritar
que
el
testigo
mencionado puso de manifiesto que con el segundo cliente

presentado por la actora, refirindose a C., se lleg a
un acuerdo (p.12), quien result comprador (p.13), siendo
B.
quien
formaliz
el
contacto
(p.14);
tambin
qued
reconocido el intercambio de correos electrnicos por el

cual se iniciaron la tratativas para que la corredora se
ocupase de la venta (p.8).
Las
manifestaciones
de
F.,
en
cuanto
la
coincidencia temporal entre el cierre del negocio y el

problema personal de B., y precisamente con fundamento en
la falta de su certeza ya sealada, fue impugnada por la
actora
lo
cual
se
tuvo
presente
para
el
momento
de
sentenciar (fs. 227/228).

Si bien las partes desistieron recprocamente de la
prueba
confesional,
demandada
reconoci
el
como
representante
de
su
legal
autora
los
de
la
e-mails
agregados a fs. 14, 16, 19, 21, 22, 23/24 (fs. 104). De
11
tales
constancias
resulta
claro
que
la
requerida
no
desconoce la intervencin fructfera de la parte actora

pues, en definitiva, en tal intercambio lo que se discute
es el porcentaje de la comisin, pero en modo alguno el
derecho de aquella a percibirla y ello en especial en los
correos del 01/06/2009 (fs. 21) y del 02/11/2009 (fs.23).
Lo
expuesto
lo
es
sin
perjuicio
que
la
corredora
inmobiliaria no haya intervenido en la etapa comprensiva

del boleto de compraventa, si ste se hubiera suscripto
(e-mail de fs. 14) ni al momento de la escritura, hechos
de los cuales no consta que haya sido anoticiada.
Ante tales evidencias lo relativo a la enfermedad de
la madre de la demandante, como causal de que sta no
haya
intervenido
en
la
etapa
final
del
negocio,
no
resulta convincente y tampoco avalada por ninguna prueba.

Ya me he expedido en cuanto a que del texto de la demanda
no surge tal cosa, sino slo lo atinente al intento de
cobro extrajudicial de su retribucin.
Aprecio
que
el
apelante
no
ha
probado,
en
modo
alguno, que la actora se hubiera desinteresado de la

operacin inmobiliaria, en tanto reconoci que fue su
parte
el
comprador
quienes
prosiguieron
las
negociaciones, a pedido de ste y prescindiendo de la

corredora inmobiliaria; es claro que si la demandante no
intervino en la conclusin del negocio ello obedeci a la
conducta
de
las
partes
de
la
compraventa
no
la
voluntad de la intermediaria.
En cuanto a los dichos de la testigo N. A. S. (fs.
176) quien expres que el comprador le dijo que no hara
la operacin y despus se enter que haba ocurrido lo
contrario, no dejo de advertir que como lo expresa al
12
responder la generales de la ley, manifest tener un

inters
econmico
en
este
juicio
porque
fue
quien
present al comprador C.; dijo, adems, que ella haba

iniciado juicio en Capital Federal, sin dar ms detalles
respecto a quines estaran alcanzado por su reclamo. De
todas
formas
testimonial
pone
de
aprecio
referida,
manifiesto
que,
la
aun
prescindiendo
restante
que
no
prueba
medi
ya
de
la
analizada
abandono
de
la
negociacin por la corredora, sino que fueron las partes

quienes concluyeron el negocio prescindiendo de ella, lo
cual a las resultas de la causa pone en evidencia que lo
fue para eludir o al menos disminuir su comisin.
En
funcin
de
las
consideraciones
precedentes
concluyo que la defensa de la accionada, en cuanto a que

la actora se desentendi por propia decisin del negocio,
no ha sido probada. Ello sin perjuicio del anlisis que
corresponde
hacer
respecto
al
derecho
del
corredor
inmobiliario a percibir la comisin de ley, lo cual, como

se ver, resta aun mayor valor a la defensa opuesta por
la accionada.
2. El derecho del corredor a una comisin
La comisin cuyo anlisis se efecta, se devenga
desde que las partes acuerdan la operacin respecto de la
cosa objeto del corretaje, para la cual fueron acercadas
por el corredor y ello aunque este ltimo no participe en
la instrumentacin de la compraventa; todo lo dicho sin
perjuicio
de
los
recaudos
que
sobre
el
particular
establece la legislacin.
El art. 89 del Cdigo de Comercio, que estableca
... Todo corredor est obligado a matricularse en el
Tribunal
de
Comercio
de
su
13
domicilio...,
ha
sido
derogado por la ley 25.028 y sustituido en definitiva por

el art. 33 primer prrafo de la ley 20.266. Este ltimo
precepto mantiene su vigencia, an luego de promulgada la
ley 26.994 (y establece en su prrafo final que quienes
ejercen el corretaje sin cumplir las condiciones en l
establecidas, entre ellas la inscripcin en la matrcula
de la jurisdiccin ... no tienen derecho para cobrar la
remuneracin prevista por el art. 37 ni retribucin de
ninguna especie....
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin ha dicho,
con referencia al art. 89 del Cdigo de Comercio, que La
inobservancia de tal exigencia legal, impuesta por el
inters pblico y la necesidad de asegurar la idoneidad,
correccin
responsabilidad
de
quienes
se
dedican
actividades como las que dicen desempear los actores,

les priva del derecho a percibir comisin (art. 89 ya
citado,
prr.
siquiera
ltimo)
ante
celebrada
la
sobre
no
puede
existencia
el
punto
ser
de
con
dispensada
convencin
apoyo
en
el
ni
expresa
principio
consagrado por el art. 1197 del Cdigo Civil (CSJN,

17/3/1987,
Caracciolo,
Ernesto
otro
c/
San
Luis,
Provincia de s/cobro de comisin, Fallos 310:570).

La
legislacin...
como
el
Cdigo
de
Comercio
hicieron de la matriculacin del corredor una exigencia a

la cual se subordina el nacimiento de la accin para el
cobro
de
cualquier
matriculado,
nada
sancionndose
as
retribucin.
puede
el
reclamarle
corretaje
Quien
al
clandestino
no
est
comitente,
(Heredia,
Pablo D., en Corte Suprema de Justicia de la Nacin,

Mximos Precedentes, Derecho Comercial, Pablo D. Heredia
14
Director, Arecha Mercedes Coordinadora, Tomo I, p.

422 y ss, La Ley, Bs. As., 2015).
No obstante, la solucin legal no ha merecido una
interpretacin pacfica y si bien es adoptado por la
jurisprudencia, como regla general, el criterio del fallo
Caracciolo,
tambin
se
han
admitido
numerosas
excepciones cuya consideracin excede el objeto de la

presente (ver Heredia, Pablo, obra cit., p. 428 y ss).
Justifica
necesidad
de
las
consideraciones
destacar
la
precedentes,
importancia
que
tanto
la
el
legislador como la jurisprudencia han dado al derecho que

tiene el corredor legtimamente habilitado a cobrar su
comisin por la tarea realizada.
Es que constituye una caracterstica esencial del
contrato
derecho
de
al
corretaje
cobro
de
la
una
de
otorgar
comisin,
de
al
corredor
quienes
se
el
han
servido de su mediacin, cuando concluyan el contrato; y

es
condicin
para
ello
que
exista
una
relacin
de
causalidad entre esa conclusin y aquella actividad. Es

menester resaltar que este derecho persiste en favor del
corredor aun cuando el negocio no sea ejecutado, por
cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de
alguna de las partes, o cuando stas simulen de modo
fraudulento su abandono, encarguen su conclusin a otra
persona, o lo concluyan por s mismas (CC 2, Sala 1, La
Plata,
causa
n.
118.457,
RSD
55/15,
"Molfesa,
Carlos
Eduardo c/ Salvatori, Facundo y otro/a s/ Cobro sumario

de sumas dinero", JUBA 251364).
Los corredores no tienen a su cargo celebrar los
contratos, sino que promueven y facilitan la realizacin
de las operaciones que sus comitentes desean concretar
15
(Fernndez-Gmez Leo, Tratado Terico Prctico de Derecho

Comercial, t. II, p. 339 y ss.). El corredor realiza
tareas de acercamiento entre las partes, logrando que
estas concreten determinado negocio jurdico (CACC San
Isidro,
sala
Fiorito,
cobro
II,
causa
Daniel
Andrs
sumario,
causa
46.661
c/
n.
del
Saliva,
SI
25-8-88;
Pablo
sala
I,
Norberto
s/
19.560-2011,
Reg.
49,
13/05/2014).
La Suprema Corte provincial ha dicho en la causa Ac.
56.972 (sent. de 3-V-1995), remitiendo a la causa Ac.
32.728
(sent.
de
7-VIII-1984)
"...
que
la
expresin
contenida en el art. 111 del Cdigo de Comercio acerca de

que
la
comisin
es
debida
aunque
el
contrato
no
se
realice por culpa de alguno de los contratantes, se

refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro
de su remuneracin del resultado ulterior del negocio
pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer
ineludiblemente
como
causa
jurdica
la
efectiva
conclusin de un contrato". Incluso ha sealado el Mximo

Tribunal que no corresponde considerar que la conclusin
del
contrato
que
origina
el
derecho
percibir
la
comisin, requiere -adems de la firma del boleto- el

perfeccionamiento
de
esa
promesa
de
venta
con
las
formalidades que la ley impone (escritura, tradicin e

inscripcin; v. opinin vertida por el doctor Hitters en
la causa antes referenciada). En efecto, la celebracin
del boleto genera el derecho del corredor, al cobro de la
comisin,
con
independencia
de
que
acontecimientos
ulteriores ajenos a ste frustren el desenlace natural

del negocio jurdico, cual es el traspaso del dominio de
la cosa (art. 111, Cd. de Comercio y su doct.). En suma,
16
la doctrina invocada alude a aquellos supuestos donde el

derecho a cobrar la comisin del corredor surge como
consecuencia del perfeccionamiento del contrato.
En el caso la compraventa fue concluida mediante la
suscripcin
de
la
pertinente
escritura
traslativa
de
dominio, aspecto no controvertido entre las partes de

este
pleito.
provincial,
Susana
en
contra
sumario
de
suficiente
Aprecio
la
causa
si
C.
Pesalaccia,
dinero"
la
que
del
Mximo
109.634,
Roberto
(5/6/2013
firma
el
"Ripodas,
otros
JUBA
boleto
de
Tribunal
Silvia
s/
4321)
Cobro
entendi
compraventa
para
conferirle derecho al corredor para cobrar su comisin,

con mayor razn habr de tenerlo en las presentes en las
cuales se formaliz la escritura pblica traslativa del
dominio. Ello sin perjuicio que el art. 111 del Cdigo de
Comercio
haya
sido
derogado
por
la
ley
20.266
(B.O.
17/4/1973), reformada a su vez por la ley 25.028 (B.O.

29/12/1999), pues el criterio legal se ha mantenido en
cuanto al derecho a la retribucin.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, aunque
considero que no rige para el presente caso, pues la
contratacin se realiz antes de su vigencia (art. 7),
regula el contrato de corretaje en los arts. 1345 a 1355.
Como una norma ms en su diseo tendiente a asegurar
derechos (Limodio, Gabriel F., "Introduccin al Cdigo
Unificado", ED 10/08/2015 N 13.787), dispone Las reglas
de
este
Captulo
no
obstan
la
aplicacin
de
las
disposiciones de leyes y reglamentos especiales (art.

1355 CCCN), como lo son sin duda la ley 20.266 (texto
conforme ley 25.028) y las leyes locales que rigen la
matrcula
en
las
respectivas
17
jurisdicciones.
El
nuevo
ordenamiento
contina
la
senda
legislativa
sobre
la
comisin del corredor, admitiendo su procedencia aunque

ste no intervenga en la suscripcin de la compraventa
(art. 1352 inc. c, CCCN), si inici la negociacin y el
comitente lo hace por s en condiciones sustancialmente
similares.
En el caso no se encuentra discutida la matrcula de
la
demandante,
cuya
inscripcin
en
el
Colegio
de
Martilleros y Corredores Pblicos de esta jurisdiccin,

desde el 2/3/1999, se ha acreditado en autos (fs. 146).
Ms
all
de
las
consideraciones
que
habr
de
efectuar ms abajo en cuanto al precio de la compraventa,

no se advierte que en el caso las condiciones del negocio
concluido
entre
sustancialmente
actora.
Esto,
vendedor
diversas
porque,
comprador
las
como
se
hayan
autorizadas
ver
ha
de
sido
la
aqu
estarse
al
primer acuerdo habido entre las citadas partes.

En virtud de las consideraciones precedentes aprecio
que
no
han
sido
desvirtuados
los
fundamentos
de
la
sentencia, por los cuales se admiti el derecho de la

corredora
inmobiliaria
cobrar
una
comisin
por
el
negocio inmobiliario que la vinculara con la demandada.

3. La base a tener en cuenta para determinar la
comisin
En este estado recuerdo que la sentencia toma como
base
para
el
clculo
de
la
comisin
la
suma
de
U$S
700.000. Para ello tuvo en consideracin lo pedido por la

actora y el informe pericial de martillero pblico (fs.
221), el cual indica que el valor del bien, entre los
meses
de
enero
julio
de
2009,
oscilaba
entre
U$S
680.000 y U$S 700.000. Seala, asimismo, que este ltimo
18
es el aceptado por la demandada en su e-mail de fs. 14

(16/01/2009).
La apelante sostiene que debe estarse al valor de la
escritura en que se instrument la compraventa; seala
que
ella
no
ha
sido
impugnada
que
el
instrumento
pblico hace plena fe, en tanto no sea argida de falsa.

La
parte
escrituras
actora
traslativas
expresa
de
en
dominio
su
lo
demanda
que
las
fueron
por
U$S
90.000, en el caso de la Matrcula 3.825 SI (NC: CV-SDM249-P21) y por U$S 358.134,71 en lo que se refiere a las
Matrculas 16.170, 11.417 y 14.600 (NC: CV-SD-M249-P3ALotes
29,
28
30).
Ello
importa
un
valor
total
de
escrituracin de U$S 448.134,71.

Se
advierte
que,
efectivamente,
habra
una
diferencia en cuanto al valor en que fue aceptada la

propuesta por la vendedora, segn el e-mail expresamente
reconocido por esta ltima (U$S 700.000 fs. 14 y 104.)
y aqul que se habra manifestado en las escrituras.
En el caso corresponde distinguir el negocio en que
la corredora intervino, no slo acercando a las partes,
sino logrando un primer acuerdo entre ellas, lo cual tuvo
lugar desde el momento en que la oferta de la compradora
fue aceptada por la vendedora (fs. 14 y 104), de aqul
otro
contrato
que
las
partes
instrumentaron
con
posterioridad.
La tarea que compete al corredor es acercar a las
partes, de modo que exista acuerdo entre ellas, pero no
garantizar la formalizacin del negocio. Ha de tenerse
presente para resolver en estos actuados, que las partes
en la compraventa, luego del acuerdo que resulta de la
aceptacin de la oferta, habran conformado dejarlo sin
19
efecto. Entiendo que ante la posterior formalizacin del

negocio entre ellas por un valor que declaran diverso, no
resulta oponible al corredor, pues aqu ste ya haba
cumplido su cometido, lograr el acuerdo entre las partes
y en un valor determinado (U$S 700.000). Por esa misma
razn la solucin de la controversia que aqu se plantea,
por
sus
circunstancias,
no
requiere
cuestionamiento
alguno de las escrituras traslativas de dominio, porque

ellas
su
contenido
no
estn
en
juego.
El
negocio
vinculante es el que las partes concluyeron en primer

trmino con la oferta y su aceptacin, ms all de las
vicisitudes que haya sufrido luego.
Esas circunstancias ameritan que en el presente caso
no deba tenerse en cuenta el valor de la escritura que se
menciona, sino el que constituy el acuerdo logrado por
la
corredora.
Es
de
sealar
que
este
ltimo
es
coincidente con la pericial de martillero (fs. 221) y no

obsta a la conclusin precedente la prueba contable, por
cuanto no slo se refiere a uno de los inmuebles, sino
que,
adems,
no
responde
al
pacto
logrado
por
la
corredora sino al negocio cerrado entre las partes con

posterioridad (fs. 243, 263, 268/269).
En el marco de los hechos probados en esta causa,
admitir que la comisin de la corredora se calcule sobre
el valor del acuerdo que sta logr, responde asimismo a
la interpretacin de la conducta de las partes bajo la
ptica del principio de la buena fe, que constituye una
exigencia en la celebracin y ejecucin de los contratos.
La regla general de la buena fe, contenida en el
art.
1198
del
Cdigo
Civil
se
aplica
no
slo
la
interpretacin del alcance del contrato, sino tambin a
20
la ejecucin de las obligaciones que de l emanan. Ello

significa que las partes deben adoptar un comportamiento
leal en toda la fase de constitucin de las relaciones, y
que
deben
tambin
desenvolvimiento
comportarse
de
las
lealmente
relaciones
en
el
jurdicas
ya
constituidas entre ellos. Este deber de comportarse segn

buena fe se proyecta a su vez en dos direcciones en que
se diversifican todas las relaciones jurdicas: derechos
y deberes; los derechos deben ejercitarse de buena fe;
las
obligaciones
tienen
que
cumplirse
de
buena
fe
(CNCom., Sala D, El Sombrerito S.A.A.C. c/ Banco de la

Provincia de Buenos Aires, 7/9/1984, PSJ-CNCom).
La buena fe hace referencia a la rectitud, honradez,
honestidad en las relaciones sociales y jurdicas; puede
considerarse como un criterio de conducta al que ha de
adaptarse el comportamiento honesto de los sujetos de
derecho. Se contrapone a la mala fe, que alude a doblez,
alevosa, ingratitud o traicin (Cajarville, Juan, La
buena fe y su aplicacin en el derecho argentino y su
referencia al Anteproyecto de CCCN, en Prudentia Juris,
Revista
de
la
Facultad
de
Derecho
de
la
Pontificia
Universidad Catlica Argentina, N. 74, Diciembre de 2012,

p. 249 y ss).
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin mantiene y
en cierto modo refuerza la presencia de la buena fe en el
ordenamiento
positivo
al
incluirlo
en
el
ttulo
preliminar (arts. 9) con alcance a todo el ordenamiento,

como
norma
general,
tanto
en
materia
de
obligaciones
(art. 729) como de contratos (art. 961); esto ltimo ya

sea con referencia a los de larga duracin (art. 1101),
21
como as tambin de modo especial en algunos de ellos; e

incluso, en las tratativas contractuales (art. 991).
En cuanto al impacto de la buena fe en el ejercicio
de los derechos individuales ...existe un lmite fijado
por el principio de sociabilidad de los derechos y su
control mediante la buena fe (art. 9) y el abuso del
derecho
(art.
10),
contemplados
en
el
ttulo
introductorio como normas generales (Lorenzetti, Ricardo

L., Entra en vigencia el Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin, LL, 03/08/2015, 1).
Por todo ello es evidente que, quienes habiendo sido
acercados por la corredora y cerrado un primer acuerdo,
luego
lo
terminan
por
s,
sin
dar
inmediato
aviso
aquella a efectos de pagarle su comisin, no han obrado

conforme
avances
la
y
exigencia
retrocesos,
primaria
en
la
de
la
buena
concrecin
del
fe.
Los
negocio,
aprecio que en este supuesto no resultan oponibles a la

corredora, ya que ha sido ella quien acerc a las partes
y logr el primer acuerdo. Si stas luego han modificado
en forma unilateral las condiciones, como sostiene la
accionada,
cuestionar
no
el
es
algo
derecho
que
la
puede
esgrimirse
comisin,
la
que
para
se
ha
devengado desde la aceptacin de la oferta.

En otras palabras, si las partes de la compraventa
arribaron
un
acuerdo
con
la
intervencin
de
la
corredora, ese es el negocio cuyo valor, en el caso,

corresponde tener en cuenta, ms all de la suerte que
tal
convencin
haya
tenido.
De
modo
particular,
advirtase que la vendedora y la compradora dejaron sin

efecto, al menos en apariencia, aqul primer negocio, mas
luego formalizaron otro por su cuenta, el cual no resulta
22
oponible
querido
la
intermediaria,
presentar
posterior
la
ajeno
desde
demandada,
la
actora,
que,
como
sera
ello
un
en
lo
ha
contrato
funcin
del
principio del efecto relativo de los contratos (art. 1195

C. Civil; cc arts. 1021 CCCN).
Por todo lo dicho concluyo, que la parte actora
tiene derecho a que se fije su comisin de acuerdo al
valor
en
que
fue
aceptado
el
negocio,
merced
su
intervencin. Es decir sobre la suma de U$S 700.000, con

prescindencia del valor declarado por las partes en el
ulterior negocio celebrado por escritura pblica, todo
ello
conforme
la
circunstancias
acreditadas
en
esta
causa.
4. El porcentaje de la comisin
Sobre la suma indicada en el prrafo que antecede,
la sentencia establece la comisin de la corredora en el
3%.
Respecto a los porcentajes que han de tenerse en
cuenta en materia de retribucin de los corredores, esta
Sala - aunque integrada en forma parcialmente diversa
se ha expedido en los autos caratulados D'Aria, Carlos
A.
y/o
c/
dlares
Armoring
(causa
System
S.A.
n104.294,
otros
27/3/2008,
s/
Cobro
Reg.63).
de
Al
expresar mi voto en dichos actuados expuse la evolucin

de la jurisprudencia y la doctrina sobre la cuestin. En
aquella oportunidad record que:
... la materia referida a la retribucin de los
honorarios
tanto
de
los
martilleros
como
de
los
corredores pblicos emana de preceptos de la ley en los

cuales
se
encuentra
comprometido
el
orden
pblico
y,
consecuentemente, como prescriba el art. 65, ap. III de
23
la ley 7.021 -texto segn ley 9.126-, recogido incluso en

la
actual
ley
10.973,
los
martilleros
corredores
pblicos podrn fijar por contrato con sus comitentes el

monto de sus aranceles y honorarios, sin otra sujecin
que a esta ley y a los Cdigos de fondo...(Cm. Civil y
Com. 2a. Sala III, La Plata, Causa B 79.862,
R.S.D. 48-
95, 18-4-1995, Martigano, Edith c/ Novelli, Juan C. s/

Ordinario, JUBA B352271).
En similar sentido nuestra Suprema Corte de Justicia
ha resuelto en numerosos casos que la ley de aranceles de
los abogados es considerada de orden pblico en todo lo
que se refiere a su naturaleza y a los fines tuitivos
perseguidos con su sancin, lo que impone la aplicacin
de sus normas an de oficio (SCBA, L 73.763, 13-12-2006,
Malbert, Jorge Alberto c/ Telefnica de Argentina S.A.
s/ Ejecucin de honorarios; dem, L 73.429, 30-5-2007,
Malbert, Jorge Alberto c/ Telefnica de Argentina S.A.
s/ Ejecucin de honorarios, JUBA B 51392).
Sin perjuicio de ello y en lo que hace a las escalas
arancelarias debe tenerse presente lo dispuesto por el
Decreto 2.284/91 (P.E.N.), cuyo art.8 dispone djanse
sin
efecto
las
declaraciones
de
orden
pblico
establecidas en materia de aranceles, escalas o tarifas

que fijen honorarios, comisiones o cualquier otra forma
de retribucin de servicios profesionales no comprendidos
en la legislacin laboral o en convenios colectivos de
trabajo, en cualquier clase de actividad, incluyendo los
mercados
de
activos
financieros
otros
ttulos
establecidos, aprobados u homologados por leyes, decretos

o resoluciones (S.A.I.J. Normas vigentes).
24
Al respecto la Suprema Corte Provincial resolvi en

un primer momento que no puede sostenerse que la adhesin
al rgimen de desregulacin del decreto nacional 2284/91,
dispuesta
por
decreto
provincial
3942/91,
importe
derechamente la derogacin o modificacin de las normas

de la legislacin provincial que pudieran colisionar con
el
rgimen
subvertir
de
el
desregulacin,
orden
ya
que
constitucional
ello
local
implica
atribuyendo
facultades legislativas al Poder Ejecutivo. La referida

norma invita al Poder Legislativo a proyectar preceptos
para modificar o derogar las disposiciones que considere
incompatibles con la desregulacin, pero hasta tanto ello
no
ocurra
las
nuevas
normas
estn
sancionadas,
promulgadas y publicadas, las actuales gozan de toda su

operatividad (conf. arts. 104, 108, 144 incs. 2 y 3 y
conds. de la Constitucin de la Provincia)
(S.C.B.A.,
Polacchini, Enza c/ Capano, Orlanda s/ Cobro ejecutivo,

Ac 58.087, 20-11-1996, JUBA B23852).
En
igual
precedente
decreto
se
sentido
expidi
(provincial)
al
esta
indicado
en
Sala,
afirmar
3492/91
no
al
el
puede
prrafo
que
el
importar
la
derogacin o modificacin de normas de legislacin de la

provincia sin subvertir el orden constitucional. Y agreg
que as lo ha entendido la misma norma citada en cuanto
invita
al
Poder
Legislativo
adecuar
la
legislacin
vigente, modificando o derogando las disposiciones que

considere
incompatibles
con
la
desregulacin.
En
referencia a la ley 8.904, expres que es evidente que

hasta tanto
norma
no ocurriese aquella adecuacin, la citada
arancelaria
resulta
aplicable
en
su
totalidad
(Romero, Guillermo c/ Costa, Abel s/ Incumplimiento de
25
contrato,
Causa
76.331
RSD-347-98,
16-7-1998);
el
criterio del referido fallo resultara aplicable a la

escala arancelaria que concierne a los corredores.
Tambin se dijo que slo existe por parte del Poder
Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, adhesin a los
principios del rgimen de desregulacin estatuido por el
Decreto Nacional 2284/91 e invitacin a la Legislatura
para elaborar los proyectos de reforma que correspondan a
la legislacin provincial (Decreto P. B. A. N 3942/91)
sin que hasta el presente se haya efectuado modificacin
alguna con relacin a la Ley 10.411 (Cm. Civ. Especial,
La
Plata,
10.411,
G.,
S.
causa
s/
Presunta
230.591
trasgresin
RSD-58,
la
29-6-2000,
Ley
JUBA
B3200074).
Asimismo la vigencia de los mnimos y mximos del
arancel
de
los
corredores
ha
sido
reconocida
por
la
jurisprudencia en numerosos fallos, al sealar que de

conformidad con la ley 10.973, "les est prohibido a los
martilleros
corredores
descuentos,
bonificaciones
pblicos,...
o
reduccin
a)
de
practicar
comisiones
arancelarias (art. 53, inc. a). Y que, si bien estos

profesionales pueden fijar contractualmente sus aranceles
y honorarios, ello lo es con sujecin a la propia ley y a
las disposiciones de los cdigos de fondo, y aqulla
dispone
que
"las
escalas
arancelarias
sern
de
observancia obligatoria, tanto en los mnimos como en los

mximos previstos (art. 54, II, dos ltimos prrafos)
(Cm. Civ. y Com. 2, Sala 1, La Plata, Bruno, Julio
Alfredo c/ Di Popolo, Lucia s/ Cobro suma de dinero,
RSD-119-94,
9-6-1994 JUBA B 77467).
26
Sin embargo, a partir de la reforma del Art.1627 del

Cdigo Civil (art. 3 de la ley
24.432) la Suprema Corte
de esta Provincia compartiendo el
criterio sustentado
por la doctora Kemelmajer de Carlucci sobre la criticable

tcnica legislativa que adolece la ley en estudio: aborda
la reformulacin de varios temas que involucran, no slo
incorporaciones precisas al Cdigo Civil, ley concursal y
ordenamiento procesal civil y laboral de la Nacin, sino
tambin
modificaciones,
derogaciones
de
sustituciones
diversas
normativas,
incluso
especialmente
en
materia arancelaria (ley 21.839; conf. SC Mendoza, Sala

I,
Julio
81.996,
"Amoretti,
Marcos
Rafael"
en
J,
127.335/30.235; "P. L. por su hija M. A. C. c. Jos

Miranda s/ daos y perjuicios s/ inc.", E.D., 170-363 y
sigtes.);
mas
la
amplia
gama
de
normas
derogadas,
modificadas o sustituidas, no autoriza a pensar que en

todas
ellas
sea
necesaria
la
legislacin
provincial
convalidatoria, ya que la adhesin del art. 16 de la

mencionada
ley
no
puede
interpretarse
en
todos
los
artculos, sino en "los pertinentes", o sea, en aquellos

que tienen estricta atingencia con el Cdigo procesal y
las leyes que se vinculan con esa materia. En cambio la
modificacin efectuada por el art. 3 de la ley 24.432
art.
1627
sustancial
ratificacin
del
Cdigo
no
requiere
adhesin
Civil
por
para
ser
su
de
naturaleza
aplicacin
legislativa
al
provincial
de
y,
la
en
consecuencia, tiene operatividad inmediata. Esta norma

dispone
la
posibilidad
de
que
las
partes
ajusten
libremente el precio de los servicios, sin que dicha

facultad pueda ser cercenada por leyes locales. Agreg
el Mximo Tribunal que ... la ley 24.432...modific los
27
trminos de la legislacin fondal (sic) proyectando, por

imperio del art. 31 de la Constitucin Nacional, sus
efectos sobre la normativa local. Cabe recordar que el
art. 1627 conforme ley 24.432
establece: "... Las partes
podrn ajustar libremente el precio de los servicios, sin

que
dicha
facultad
pueda
ser
cercenada
por
leyes
locales...". Sealan Jos Carlos Neira y Carlos Ernesto

Ure que la incorporacin de esta norma al Cdigo Civil y
su expresa mencin a su prevalencia sobre los aranceles
locales, unifica el principio en todo el pas. Conviene
precisar que el caso est referido a los supuestos de
convencin particular entre el profesional y el cliente
acerca de la retribucin del primero, por lo cual todo el
sistema arancelario contenido en las leyes respectivas,
slo resultara de aplicacin en forma supletoria, cuando
dicha remuneracin deba ser abonada por el propio cliente
y
tales
acuerdos
no
existan
(en
"La
nueva
ley
de
aranceles", "La Ley", t. 1997-B-870). Menciona Antonio

Juan Rinessi sobre este tipo de convenio que "las partes
pueden pactar libremente el precio de los servicios y que
esta situacin se asienta en el campo contractual, su
regulacin e interpretacin queda sometida al sistema del
derecho privado, dentro del orden pblico de proteccin reseado arts. 1071, 954 y 1198 del Cdigo Civil. La
norma emanada del Congreso se refiere al derecho comn,
materia exclusiva del gobierno federal, por virtud del
art. 75 inc. 12 de la Constitucin nacional en forma
exclusiva. No hay duda de que los alcances de esta ley
son
de
aplicacin
tambin
las
jurisdicciones
provinciales, por ser una ley comn, de obligatoriedad

general, por la naturaleza de las mismas, y que no entra
28
en
conflicto
con
el
poder
de
polica
local
por
el
carcter que ostenta". Finalmente, agrega el autor citado

que "en principio aqu se viene a consagrar el criterio
relativamente
opuesto
al
que
haba
regido
con
anterioridad; que los pactos sobre honorarios solamente

tenan validez cuando respetaban el mnimo legal, o eran
superiores a ese mnimo arancelario. En cambio ahora hay
libertad absoluta de pactarlos en cualquier monto. No
obstante ese pacto reconoce algunos lmites: el abuso del
derecho o la lesin subjetiva u objetiva, o la teora de
la imprevisin, en su caso" (en "Las nuevas reformas
sobre honorarios", "La Ley", t. 1995-B-1210) (SCBA, Ac.
82.557, "Banco de La Pampa contra Cuevas Emilio Alfredo
s/ cobro ejecutivo", 8 de junio de 2005, JUBA; dem,
causa C. 80.159, "Biondo, Alejandro contra Diser, Jos y
otros s/ Ejecucin de honorarios", 13-9-2006; dem, causa
C. 80.039, "Biondo, Alejandro J.R. contra Buzeta, Ricardo
y otro s/Ejecucin de honorarios", 27-12-2006 - JUBA).
Este es tambin el criterio que prevalece en la
doctrina sobre los alcances de la reforma al art.1627 del
Cdigo
Civil
las
leyes
arancelarias
locales,
en
especial cuando se trata de la retribucin profesional

originada en un acuerdo de voluntades, al menos cuando el
desempeo no est relacionado con la intervencin en un
proceso judicial (Bueres, Alberto J. Highton, Elena:
Cdigo Civil..., Tomo 4, Hammurabi pg.558 y sgtes.;
Cifuentes, Santos: Cdigo Civil..., Tomo II, La Ley,
pg.462; Belluscio, Augusto C. y Zannoni, Eduardo A.:
Cdigo
Civil...
Tomo
8,
pg.47
963;
Ghersi
Weingarten: Cdigo Civil... Tomo III, pg.246)....
29
El criterio sustentado por la SCBA., a partir, de la

causa 82.557 "Banco de la La Pampa c/ Cuevas, Emilio
Alfredo, 08/06/2015", ya citada, ha sido convalidado por
el Alto Tribunal con fecha posterior, por mayora, en la
causa
Feltrin,
Alberto
Juan
c/
Banco
Francs
S.A.
s/Ejecucin de honorarios (con disidencia del Dr. Negri,

SCBA, C 92207, 10/08/2011, JUBA B27885).
La prevalencia del art. 1627 del Cdigo Civil, por
sobre
las
leyes
locales,
tambin
fue
dictaminada
en
sentido favorable al primero por la Procuracin General

de la Nacin (CSJN, Banco de La Pampa c/ Mangieri, Juan
Antonio
S/Cobro
Ejecutivo,
B.
2216.
XLI.
REX
www.pjn.gov.ar) en el cual se seala ...los fundamentos

expuestos por el a-quo en orden a la aplicacin al caso
del
artculo
1627,
segundo
prrafo,
del
Cdigo
Civil
(texto segn el artculo 3, de la ley 24.432), reseados

en el primer apartado al que remito en lo pertinente a
fin de evitar reiteraciones, resultan tambin conducentes
a los fines de la solucin del conflicto, toda vez que
los agravios que al respecto expresa el apelante, slo
traducen una diferencia con el criterio de los juzgadores
y
no
resultan
suficientes
para
rechazar
las
slidas
consideraciones en que se apoya el pronunciamiento sobre

esta cuestin. Es acertado, a mi ver, el razonamiento del
juez del primer voto al respecto, en cuanto, invocando
doctrina nacional, manifest que la norma emanada del
Congreso se refiere al derecho comn, materia exclusiva como ya he dicho- del gobierno federal, por virtud del
artculo 75, inciso 12, de la Constitucin Nacional. No
hay duda -prosigui- que los alcances de esta ley son de
aplicacin tambin a las jurisdicciones provinciales, por
30
ser una ley comn, de obligatoriedad general, por la

naturaleza de las mismas, y que no entra en conflicto con
el poder de polica local por el carcter que ostenta (v.
fs.
538
vta.).
Esta
argumentacin
otorga
respuesta,
asimismo, a la tacha de inconstitucionalidad del referido

prrafo del artculo 1627 del Cdigo Civil, proferida por
el
doctor
trascripta
Hctor
-como
Negri
se
en
ha
su
visto-
voto
por
en
el
disidencia,
apelante
en
y
su
escrito recursivo... Los fundamentos del Seor Ministro

mencionado en ltimo trmino resultan coincidentes con su
voto,
tambin
minoritario,
en
la
precitada
causa
Feltrin.
En similar sentido, al texto del C. Civil (art.
1627) el art. 1255 del CCCN dispone que El precio se
determina por el contrato, la ley, los usos o, en su
defecto, por decisin judicial. Las leyes arancelarias no
pueden cercenar la facultad de las partes de determinar
el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho
precio debe ser establecido judicialmente sobre la base
de la aplicacin de dichas leyes, su determinacin debe
adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la
aplicacin estricta de los aranceles locales conduce a
una
evidente
retribucin
cumplida,
injustificada
resultante
el
juez
la
puede
desproporcin
importancia
fijar
de
entre
la
la
labor
equitativamente
la
retribucin.
Sin perjuicio de las consideraciones precedentes,
sobre
los
alcances
de
las
leyes
arancelarias,
en
particular el criterio de la SCBA, la ley 10.973 (BA) que

reglamenta el ejercicio de actividad en esta jurisdiccin
provincial, establece en su art. 54 que la comisin ser
31
determinada hasta en un 3% del valor de la operacin. Es

decir, que an sin recurrir a la precitada doctrina de
nuestra Suprema Corte, admitir en el caso la comisin en
el referido porcentaje (3%) tal como se estableci en
la sentencia - se encuentra dentro del margen admitido
por la ley del arancel local.
La apelante no ha justificado su planteo en cuanto a
que el 3% de comisin fuese irrazonable.
Por ello, aun teniendo en cuenta los precedentes ya
mencionados en cuanto los alcances del art. 1627 del C.
Civil,
respecto
de
las
normas
arancelarias
locales,
aprecio que en el caso lo dispuesto por el art. 54 II a) de la ley 10.973 (BA) resulta sin dudas aplicable. En
efecto, si bien est acreditado el acuerdo en cuanto a la
intervencin de la demandante como corredora, no lo hay
respecto
al
porcentaje
pactado.
Por
ello
no
habiendo
convencin alguna sobre dicho aspecto de la comisin slo

cabe atenerse a lo dispuesto por la ley vigente en la
jurisdiccin sobre el punto.
Tambin cabe destacar que en la sentencia se ha
sealado que, segn lo dispuesto por el art. 874 del
Cdigo Civil, la intencin de renunciar no se presume, a
lo cual cabra agregar el carcter restrictivo que, por
tal directiva, debe darse a los actos que puedan inducir
a ella (cc art. 948 CCCN).
Por cierto no se aprecian elementos que demuestren
que la demandante hubiera aceptado reducir el referido
3%;
por
el
electrnicos
contrario,
habidos
del
entre
intercambio
aquella
la
de
correos
vendedora
se
desprende con claridad que no accedi a reduccin al

alguna (fs. 24 y 104).
32
Teniendo en cuenta el actual criterio de la Suprema

Corte provincial, y la doctrina mayoritaria referenciada;
y dado que la accionada no ha invocado ninguna de las
circunstancias que podran dar lugar a una consideracin
para apartarse del criterio indicado, segn la propia
Corte lo seala, ni resultar ello de los elementos de
prueba
agregados
la
causa,
todo
lo
cual
ha
sido
reseado en las consideraciones precedentes, aprecio que

nada autoriza para reducir la comisin de la corredora ni
fijarla en un porcentual inferior al 3% establecido en la
sentencia, la que postulo sea confirmada tambin en este
aspecto.
5. Imposibilidad de adquirir moneda extranjera
La
alegada
extranjera
que
imposibilidad
menciona
la
de
parte
adquirir
moneda
demandada
cuando
fundamenta su recurso, no constituye agravio, pues se

trata
de
una
cuestin
no
sometida
la
juez
de
la
instancia de origen, razn por la cual esta Alzada se

encuentra imposibilitada, por el momento, de expedirse a
su respecto (art. 266 CPCC).
c) Propuesta al Acuerdo
Por las consideraciones precedentes, lo dispuesto
por: los arts. 33 primer prrafo y 37 de la ley 20.266
(texto
conforme
ley
25.068),
vigentes
al
tiempo
de
celebrarse el contrato de las partes aqu involucradas;

art. 1197, 1998, 1627 y cc del Cdigo Civil; el art. 54
II a) de la ley 10.973 (BA); los arts. 375, 384 y 474 del
CPCC, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada
en todo cuanto ha sido materia de agravios.
V. Las costas
33
Las costas de esta instancia debern imponerse a la

demandada en su calidad de vencida (art. 68 CPCC).
Por
los
fundamentos
expuestos,
voto
por
la
AFIRMATIVA.
Por
los
mismos
fundamentos,
el
Dr.
RIBERA
vot
tambin por la AFIRMATIVA.

Con
lo
que
termin
el
Acuerdo
dictndose
la
siguiente:
SENTENCIA
Por
lo
confirma
expuesto
la
en
sentencia
el
Acuerdo
apelada,
que
con
antecede,
costas
se
la
recurrente.
Se difiere la pertinente regulacin de honorarios
para su oportunidad (arts. 31, 51 de la Ley 8.904).
Regstrese, notifquese y devulvase a la Instancia
de origen.
Carlos Enrique Ribera
Hugo O.H. Llobera
Mariano A. Bonanni
Secretario
34

Ver Sentencia (Causa #143)

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8Y^f04mb5

En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a

13 das de octubre de 2015, se renen en Acuerdo los

seores Jueces de la Sala Primera de la Cmara Primera de

Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y

Constitucin de la Provincia de Buenos Aires y 263 del

observarse el siguiente orden: Dres. Llobera y Ribera

interpuesta por M. B. B. contra B. S.A., a quien condena

partir de agosto del 2015 debern acumularse al capital;

La demandada apela la sentencia (fs. 295) y expresa

Que en abril del ao 2008 inici conversaciones con

el presidente de la citada sociedad por la venta de su

Que para ello la accionada le remiti los datos de

la propiedad, instrucciones y se le advirti que haba un

admitira la presentacin de ofertas y en su caso se

Que recibi un e-mail en el transcurso de aqul mes,

en el cual la vendedora le sugera el precio.

Que en respuesta le remiti un correo en el cual le

indic que en forma previa deba "dejar en claro con tu

Que a tal fin se realiz un acuerdo para iniciar su

actividad como martillera/corredora y que la requerida

verbal, procedi a publicar la venta de la propiedad; al

formularon una oferta.

Que en noviembre de aqul ao se comunic con su

parte la martillera N. F., quien dijo tener un oferente,

Que acord con la citada profesional que, si se

pagase el comprador, no as la de la parte vendedora la

Que F. recibi una reserva de C.; luego se realiz

una reunin entre las partes y se concret una oferta que

Que el 16 de enero 2009 la vendedora le remiti un

e-mail en el cual le comunic que aceptaba la oferta y en

Que solicit a la requerida que reconsiderara su

posicin en cuanto al porcentaje de su retribucin.

Que desde el 24 de enero de aqul ao el comprador y

la vendedora negociaron los trminos del contrato sin

Que la compraventa se formaliz mediante escrituras

de fecha 31 de agosto y del 16 de septiembre del ao

Que la conducta, tanto de la vendedora como del

cumplida por su parte para ofertar el bien, solventar los

Que en ningn momento manifest que no seguira con

obligaciones y que la operacin se concret, por lo cual

Que deleg en un abogado el cobro de su comisin,

pero no se obtuvo un resultado positivo.

Que vendi los lotes en cuestin a C. Hnos. S.A.,

pero que no es cierto que el vnculo entre las partes lo

Que el precio fue el indicado en las escrituras.

quien slo actu de modo tangencial.

Que la operacin se concret sin su intervencin ni

Que en relacin al cuestionamiento del precio de

contractual. Para ello la magistrada consider que la

Judicial (fs. 146), intervino en el acercamiento entre B.

firmado (art. 1190 inc. 2 C. Civil) a efectos de probar

intervenga y a percibir del comitente el reintegro de los

culminaron con la venta y ante la ausencia de documento

acreditaba los hechos invocados por aquella.

La seora juez consider esclarecedor el relato de

manifiesta que es martillera y que fue ella quien deriv

oportunidades el inmueble y C. le dej una reserva, la

acuerdo para realizar la venta por U$S 700.000, luego su

declaraciones acreditaban la versin de la actora, en

partes, pues evidencian que se encontraba en condiciones

revistas Nova Casas y Publicasas (fs. 32 y 33), todo ello