LA

HIPOTECA

Asignatura: Derecho Civil III

Alumno: Jaime Antonio Ramia Pea
LICENCIATURA EN DERECHO (PLAN 2002)
UNIVERSITAT JAUME I

NDICE
1. Concepto,fuentes y caracteres
1.1.Concepto
1.2.Fuentes
1.3.Caracteres
2. Clases de hipotecas
3. Hipotecas Especiales
4. Elementos personales del derecho de hipoteca
5. El objeto de la Hipoteca
6. Constitucin del Derecho Real de Hipoteca
7. Extensin objetiva del Derecho Real de Hipoteca
8. La ampliacin de la hipoteca
9. El pacto de responsabilidad a los bienes hipotecados
10. Compraventa de finca hipotecada
11. Fases de la Hipoteca
12. Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca
13. La accin real y la accin personal en la ejecucin hipotecaria
14. Procedimientos para la ejecucin de la hipoteca
15. Extincin de la Hipoteca
16. Cancelacin de la Hipoteca

El Derecho Real de Hipoteca

1.- Concepto, fuentes y caracteres
1.1 Concepto
El derecho real de hipoteca es definido en los artculos 1876 del Cdigo Civil (Cc) y
104 de la Ley Hipotecaria (LH). Ambos artculos coinciden a la hora de definirla: ``La
hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que
sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
De esta definicin se extraen dos notas:
1 La afeccin de bienes determinados al cumplimiento de una obligacin.
2 La accesoriedad de la hipoteca respecto a la obligacin garantizada.
Roca Sastre defini este derecho como un derecho real de realizacin del valor, en
funcin de garanta del cumplimiento de una obligacin dineraria, de carcter accesorio
e indivisible, de constitucin registral que grava inmuebles ajenos, enajenables y que
permanecen en posesin del propietario.
1.2 Fuentes
La hipoteca aparece regulada en el Cdigo Civil entre los artculos 1874 a 1880 y 1857
a 1862. El artculo 1880 del Cc, acta como norma de remisin a la vigente Ley
hipotecaria, la cual a su vez se encuentra complementada por el Reglamento
Hipotecario de 14 de Febrero de 1947, el cual ha sufrido a lo largo del tiempo varias
modificaciones.
1.3 Caracteres
1) Es un derecho real inmobiliario.
La hipoteca es un derecho real ya que otorga a su titular una inmediata potestad
sobre una cosa determinada (principio de inmediatividad) y es ejercitable erga
omnes.
2) Es un derecho real limitado en cosa ajena.
Es limitativo del dominio ajeno en relacin con el ius disponendi, porque el
dueo tiene que soportar que se disponga de la cosa gravada con la hipoteca, por
el titular de la hipoteca en la fase de realizacin de valor de la misma.
3) Es un derecho de garanta del cumplimiento de una obligacin dineraria.
Su carcter de garanta aparece en los artculos 1857 y 1858 del Cc relativos a la
prenda y a la hipoteca. Es inseparable de la obligacin que garantiza y en

consecuencia, produce la sujecin del inmueble hipotecado y la posibilidad de

realizacin de su valor, mediante su venta judicial o extrajudicial.
Est tambin ntimamente ligada y subordinada, en su existencia, extensin y
extincin con el crdito.
4) Es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes.
La hipoteca no coarta la facultad de disposicin del dueo de la cosa. El
hipotecante puede enajenar la cosa hipotecada, si bien el adquirente recibe el
transmitido con la carga y deber soportar, en caso de impago por el hipotecante,
la realizacin del valor por parte del acreedor hipotecario.
5) Es de constitucin registral.
Para su nacimiento se exige su inscripcin en el Registro de la Propiedad
(artculos 1875 Cc y145 y 149 LH)Segn el artculo 1875 cc: `` Adems de los requisitos exigidos en el artculo
1857, es indispensable, para que la hipoteca quede vlidamente constituida, que
el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.
De la misma forma el artculo 145 de la LH establece:
Para que las hipotecas voluntarias queden vlidamente establecidas, se requiere:

Que se hayan constituido en escritura pblica.

Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.

Y el artculo 149 de la LH aade:

El crdito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre
que se haga en escritura pblica, de la cual se d conocimiento al deudor y se
inscriba en el Registro.
El deudor no quedar obligado por dicho contrato a ms que lo estuviere por el
suyo.
El cesionario se subrogar en todos los derechos del cedente.
El derecho real de Hipoteca, a diferencia de la prenda, no exige un
desplazamiento posesorio del bien gravado al acreedor garantizado, de manera
que el deudor sigue disfrutando y explotando el inmueble.

6) Indivisible
La hipoteca subsistir ntegra mientras no se cancele, sobre la totalidad de los
bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacin garantizada (artculos 1860
Cc y 122 LH) y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve.
Artculo 122 LH
`` La hipoteca subsistir ntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de los
bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligacin garantizada, y sobre
cualquiera parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya
desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes
artculos.
La nota de indivisibilidad es una consecuencia de la inseparabilidad de la
hipoteca con el crdito.
La indivisibilidad se manifiesta en un triple aspecto:
a) Del lado del crdito: ya que mientras subsiste parte de l queda ntegra la
hipoteca, aunque el crdito se divida entre los herederos del acreedor.
Artculo 1870 Cc:
``El acreedor no podr usar la cosa dada en prenda sin autorizacin del
dueo, y si lo hiciere o abusare de ella sin otro concepto, puede el segundo
pedir que se la constituya en depsito.
b) Del lado de la deuda: aunque esta se divida entre varios de ellos, ninguno
puede solicitar la liberacin de la finca mientras no est pagado el total de la
deuda.
c) Del lado de los bienes: ya que la garanta mientras no sea cancelada, subsiste
ntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la
obligacin garantizada y sobre cualquier parte de los bienes que se conserve,
aunque la restante haya desaparecido.
7) La especialidad de la hipoteca
La nota de la especialidad, se refiere tanto a los bienes hipotecados como al
crdito garantizado y en su virtud se establece que la hipoteca solamente puede
recaer sobre bienes especialmente determinados y por suma o cantidad asimismo
indicada.
8) Grava bienes inmuebles o derechos reales sobre inmuebles ajenos y enajenables.
Tal como incluyen los artculos 1874 Cc y 106,107 y 108 de la Ley Hipotecaria.

Artculo 106 LH:

Podrn ser hipotecados:
1.- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin
2.- Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, puestos sobre los
mismos bienes.
9) Es un derecho de realizacin de valor.
El acreedor hipotecario, puede perseguir los bienes y utilizar su derecho de
realizacin del valor, aunque stos hayn pasado a manos de terceras personas, tal
como se desprende de los artculos 1858 Cc y 129 LH.
Artculo 1858 Cc:
`` Es tambin de esencia de estos contratos que, vencida la obligacin principal,
puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca que paga el
acreedor
Artculo 129 LH:
`` La accin hipotecaria podr ejercitarse directamente contra los bienes
hipotecados, sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que se
establece en el artculo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trmites pueda
ser alterado por convenio entre las partes.
Adems, en la escritura de constitucin de la hipoteca podr vlidamente
pactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la accin
hipotecaria, el cual ser aplicable, aun en el caso de que existan terceros, con
arreglo a los trmites fijados en el Reglamento hipotecario.
La LH establece las debidas garantas para poder extraer de la cosa hipotecada el
valor correspondiente. Esta proteccin se obtiene a travs de los artculos 104
LH, que establece que ``la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes
sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la
obligacin para cuya seguridad fue constituida.
Y junto a ello el artculo 117 de la LH regula la accin de devastacin,
estableciendo una serie de medidas que velan por el mantenimiento del valor en
cambio de la cosa hipotecada.
Artculo 117 LH:
`` Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo,
culpa o voluntad del dueo, podr el acreedor hipotecario solicitar del Juez de
Primera Instancia del partido en que est situada la finca, que le admita
justificacin sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y
fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca se dictar providencia

mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar

el dao.
Si despus insistiere el propietario en el abuso, dictar el Juez nueva providencia
poniendo el inmueble en administracin judicial. En todos estos casos se seguir
el procedimiento establecido en los artculos 720 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.

2.- Clases de hipotecas

1) Por su origen: Hipotecas voluntarias y legales
El artculo 137 de la Ley Hipotecaria establece que ``Las hipotecas son voluntarias o
legales. Los artculos 138 a 157 de dicha ley regulan las hipotecas voluntarias y los
artculos 158 a 197 las legales.
Las hipotecas voluntarias son definidas en el artculo 138 LH de la siguiente manera:
`` Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del
dueo de los bienes sobre los que se establezcan y slo podrn constituirlas quienes
tengan la libre disposicin de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados
para ello con arreglo a las leyes
Con arreglo a ello podemos establecer dos modos distintos para constituir hipotecas
voluntarias, por una parte, el convenio entre las partes (convenio lateral) y por la otra,
la disposicin del dueo de los bienes, en cuyo caso se trata de una constitucin
unilateral.
Las hipotecas legales aparecen en el artculo 158 de la LH:
`` Slo sern hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carcter.
Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrn otro derecho que el
de exigir la constitucin de una hipoteca especial suficiente para la garanta de su
derecho.
El trmino de hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley automticamente,
lo que se concede es un derecho a poder exigir su constitucin cuando se est ante el
supuesto de hecho que la ley previene al efecto.
Pueden distinguirse dos supuestos, segn el propietario acceda o no. En el primer caso,
la hipoteca legal se constituir a travs de un contrato de cumplimiento de la obligacin
legal. En el otro caso, por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos que
establece o a los que se remite la Ley Hipotecaria y su Reglamento.
La hipoteca voluntaria recae sobre bienes concretos y determinados, no sobre todos los
que forma el patrimonio de la persona obligada a constituirla. Mientras que en la legal,
se tendr que efectuar una especificacin de que bien en concreto va a ser afectado por
la misma.

Las hipotecas legales tambin necesitan inscripcin del ttulo en cuya virtud se
constituyan para su vlida constitucin, si bien a diferencia de las voluntarias no se
exige el requisito de escritura.
Todas las hipotecas legales, una vez constituidas, surten los mismos efectos que las
voluntarias.
El artculo 168 de la Ley Hipotecaria establece quienes tienen derecho a exigir hipoteca
legal.
2) Por su forma: Expresas y tcitas.
Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro, ya que si no cumplen
este requisito no se consideran vlidamente constituidas. Sin embargo, las hipotecas
tcitas son las que se exigen para su validez y eficacia, ni su construccin voluntaria ni
su inscripcin registral.
En la actualidad las hipotecas son expresas por norma general.
3) Por su objeto: Generales y especiales
En el derecho anterior a la Ley Hipotecaria, eran llamadas hipotecas generales, las que
afectaban a todos los bienes del deudor e hipotecas especiales, las establecidas sobre
bienes determinados.
En la actualidad puede decirse que solamente existen hipotecas especiales en base del
principio de especialidad.
4) Por su contenido: Hipotecas ordinarias y de seguridad
Se define como ``Hipoteca ordinaria o de trfico, la que asegura una obligacin
existente y determinada, de modo que la fe pblica del Registro de la Propiedad, ampara
tanto la existencia del derecho real de garanta, como la existencia de la cuanta de la
obligacin asegurada.
Mientras que la ``Hipoteca de Seguridad garantiza una obligacin de existencia
dudosa o de garanta indeterminada, aunque determinable por encontrarse dentro de
unos lmites determinados.
Hoy en da, las hipotecas suelen ser de seguridad y, en concreto, de mximos, con el fin
de garantizar, no slo el capital debido, sino tambin los intereses moratorios y
remuneratorios (variables) y los dems gastos producidos por la constitucin de la
hipoteca o su ejecucin (costas procesales).
Tambin valdra sealar dos tipos de hipotecas, como son las de capital y renta. Las
primeras garantizan el cumplimiento de una obligacin de cumplimiento unitario,
mientras que las segundas, aseguran la obligacin de hacer pagos peridicos.

5) Por los efectos: comunes y privilegiadas

Son hipotecas comunes, las que aseguran el pago de la obligacin, guardando prioridad
que les corresponde segn el Registro y son privilegiadas, las que se anteponen a todas
las dems, son preferentes.
6) Por su rgimen: Normales y excepcionales
Son hipotecas normales las que se adaptan a las condiciones tpicas de la Ley
hipotecaria y del Cdigo Civil. Se constituyen a travs de escritura pblica, en favor de
persona determinada, cantidad precisa, con duracin limitada, etc.
Son excepcionales, aquellas en las que se modifican estas normas en parte o totalmente.
Entre las ms importantes destaca la hipoteca en garanta de ttulos endosables.

3.- Hipotecas Especiales

El artculo nmero 107 de la Ley Hipotecaria enumera una serie de hipotecas especiales
segn su objeto:
a) Hipoteca del derecho de usufructo.
Artculo 107.1 LH: `` queda extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo
usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario.
b) Hipoteca de la nuda propiedad.
En la subasta se vender la nuda propiedad, por la que se obtendr un valor
inferior al que tendra la plena propiedad.
c) Hipoteca de bienes hipotecados.
Segn se desprende del artculo 107.3 LH, los bienes que anteriormente han sido
hipotecados, podrn volver a ser hipotecados.
d) Hipoteca de la Hipoteca.
El artculo 107.4 LH considera hipotecable el derecho de hipoteca voluntaria ``
pero quedando pendiente la que se constituya sobre l, de la resolucin del
mismo derecho
e) Hipoteca del derecho de superficie y otros derechos.
El artculo 107.5 LH establece la posibilidad de hipotecar `` Los derechos de
superficie, pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza real.
f) Hipoteca de concesiones administrativas.

La concesin administrativa de obra pblica es posible si la misma tiene la

consideracin de bien inmueble, lo que suceder si recae sobre un bien de esta
naturaleza, tal como se desprende del artculo 334.10 del Cdigo Civil.
Art 334.10 Cc ``Son bienes inmuebles, las concesiones administrativas de obras
pblicas y las servidumbres y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
Es necesario contar con autorizacin administrativa para poder constituir
gravmenes sobre la concesin.
g) Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia.
El vendedor de los bienes tiene un derecho de recuperacin durante un plazo de
tiempo, restituyendo el precio de la venta.
h) Hipoteca del retracto.
Segn establece el artculo 107.8 LH `` el acreedor no podr repetir contra los
bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el
tiempo en que ste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuere
necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no slo subsistir la hipoteca, sino
que ste recaer directamente sobre los bienes retrados.
i) Hipoteca sobre bienes litigiosos.
Los bienes litigiosos son inscribibles, si la demanda origen del pleito se ha
anotado preventivamente o si se hace constar que el acreedor hipotecario tiene
conocimiento del litigio, pero en ambos supuestos la hipoteca quedar pendiente
del fallo del litigio.
j) Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
Tal como se expresa en el artculo 107.10 de la Ley Hipotecaria `` Los bienes
sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al
resolverse el derecho del hipotecante.
k) Hipoteca de pisos o locales en propiedad horizontal.
l) Hipoteca de censos.
Recogido en el artculo 148 LH, establece que `` Cuando se redima un censo
gravado con hipoteca, tendr derecho el acreedor hipotecario a que el redimente,
a su eleccin, le pague su crdito por completo con los, intereses vencidos y por
vencer, o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con
el censo.

4.- Elementos personales del derecho de hipoteca

Dos son los elementos personales del derecho de hipoteca: el acreedor titular del
derecho real de hipoteca y el dueo de la finca hipotecada.
De los artculos 138 LH y 1857 del Cc se extraen los requisitos necesarios para
constituir hipoteca, que son:
-

Que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que hipoteca.

Que las personas que constituyan la hipoteca tengan capacidad de obrar y la
libre disposicin de sus bienes.

4.1 El acreedor y el deudor hipotecario

El titular del derecho de hipoteca es el acreedor hipotecario, en garanta de cuyo crdito
se constituye la hipoteca. Si la hipoteca es voluntaria se le exige capacidad general de
obrar.
Por otro lado, el deudor hipotecario o constituyente ha de tener la misma capacidad de
obrar y adems la libre disposicin de la cosa, tal como se extrae del artculo 138 LH:
`` Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del
dueo de los bienes sobre los que se establezcan y slo podrn constituirlas quienes
tengan la libre disposicin de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados
para ello con arreglo a las leyes.
4.2 El hipotecante no deudor
El hipotecante no deudor, tambin conocido como ``fiador real, es aquella persona que
sin ser deudor personal del acreedor hipotecario, hipoteca voluntariamente un bien de su
propiedad en garanta de una deuda ajena; su responsabilidad tiene carcter real por lo
que se limita al bien hipotecado.
La hipoteca constituida por un hipotecante no deudor es una hipoteca voluntaria,
convenida con el acreedor o constituida unilateralmente por el dueo del bien y puede
hacerse a ttulo oneroso o gratuito.
4.3 El tercer poseedor de la finca hipotecada
Ni el Cdigo civil ni la Ley Hipotecaria definen al tercer poseedor, aunque el artculo
38.4 de la LH hace una pequea mencin a este ``Cuando persigan bienes hipotecados
que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor.

5.- El objeto de la hipoteca

Los elementos reales del derecho de hipoteca son, la obligacin que se garantiza con la
hipoteca y la cosa gravada como garanta de la obligacin.

5.1.- Obligaciones garantizadas con Hipoteca

Tal como expresan los artculos 1861 del Cdigo Civil y 105 de la Ley hipotecaria, la
hipoteca ``puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estn sujetas a
condicin suspensiva o resolutoria.
El hecho de que la hipoteca sea un derecho de realizacin de valor (segn establece el
artculo 1858 Cc), exige que el crdito asegurado consista en una obligacin pecuniaria
o que sea reducible a ella, puesto que la finca hipotecada slo puede proporcionar
dinero con su venta, slo indirectamente puede asegurar el incumplimiento de una
prestacin no dineraria, al asegurar la responsabilidad derivada del incumplimiento.
Es indispensable que se fije el importe de la prestacin garantizada as como sus
intereses si se hubiesen pactado (artculo 12 LH) o en el caso de la denominada hipoteca
de seguridad, que se determine la cantidad mxima de que responda la finca y el plazo
de duracin, tal como se desprende el artculo 153 LH.
En cuanto a los intereses, estos pueden ser en una cantidad porcentual o relativa anual o
en una cantidad absoluta y fija, pero aplazada. Si el inters es variable, puede asegurarse
mediante hipoteca, determinando el porcentaje mximo o una cantidad mxima
asegurada, como derivacin del principio de especialidad.
Por lo que hace referencia a los intereses moratorios, estos se regirn por el lmite
temporal del artculo 114 LH, tres y cinco aos, segn los casos.
Por otro lado, respecto a las costas y dems gastos, segn establece el artculo 131.5
LH, la extensin de las costas de un proceso judicial slo se produce cuando se haya
pactado expresamente.
La deuda garantizada por la hipoteca ha de ser de capital o de renta y la cantidad
asegurada con la hipoteca, segn el artculo 219 del Reglamento Hipotecario, ha de ser
determinada en moneda nacional, o sealando la equivalencia de las monedas
extranjeras en signo monetario de curso legal en Espaa, asimismo se permite la
incorporacin de clusulas de estabilizacin.
5.2 Cosas y derechos hipotecables
Segn establece el artculo 106 de la Ley Hipotecaria podrn ser hipotecados, como
hemos visto en puntos anteriores:
-

Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.

Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los
mismos bienes.

5.2.1 Bienes hipotecables

El artculo 107 LH establece que pueden hipotecarse:
1- El derecho de usufructo.
2- La mera propiedad.

3- Los bienes anteriormente hipotecados.

4- El derecho de hipoteca voluntaria.
5- Los derechos de superficies, pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza
real.
6- Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, etc.
7- Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.
8- El derecho de retracto convencional.
9- Los bienes litigiosos.
10- Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
11- Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal.
Mientras que el artculo 108 de la Ley Hipotecaria, establece que no podrn hipotecarse:
1- Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante,
exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada.
2- Los usufructos legales, con excepcin del concedido al cnyuge viudo por el Cdigo
civil.
3- El uso y la habitacin.
5.3 La pluralidad de objetos en el derecho real de hipoteca.
Nuestro ordenamiento jurdico permite que, en garanta de un solo crdito, se
hipotequen varias fincas a la vez. En nuestro Derecho positivo se exige la distribucin
del gravamen, es decir, la fijacin de la parte de responsabilidad que deba soportar cada
uno de los bienes hipotecados.
El principio de especialidad registral impone la distribucin y el artculo 119 de la Ley
Hipotecaria establece que ``cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo
crdito se determinara la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder
.

6. Constitucin del derecho real de hipoteca

6.1 La constitucin de las hipotecas voluntarias
Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o
disposicin unilateral del dueo de los bienes sobre los que se establezca, tal como
establece el artculo 138 de la Ley Hipotecaria.
Para considerar vlidas las hipotecas voluntarias, estas deben de cumplir dos requisitos
de forma: deben constituirse mediante escritura pblica y que se inscriban en el Registro
de la propiedad (Artculo 145 LH). La inscripcin de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad, tiene naturaleza constitutiva.

6.2 La constitucin de hipotecas legales

La constitucin de hipoteca legal expresa exige para quedar vlidamente constituida, la
inscripcin del ttulo en cuya virtud se constituya y desde entonces produce los mismos
efectos que la voluntaria (Artculo 161 LH).
Las personas facultadas para exigir la constitucin de la hipoteca legal podrn exigir
dicha hipoteca sobre cualesquiera inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el
obligado a prestarla (Artculo 160 LH).
Hay que sealar tambin que las hipotecas legales tcitas, no precisan acto alguno de
constitucin ni de inscripcin en el Registro de la Propiedad, puesto que se constituyen
automticamente.
6.3 La constitucin unilateral de la hipoteca
El artculo 138 LH permite la constitucin unilateral de la hipoteca por el dueo de los
bienes, si bien el artculo 141LH exige la aceptacin de la persona a cuyo favor se
establezca. La aceptacin se har constar en el Registro mediante nota marginal y cuyos
efectos se retrotraern a la fecha de la constitucin de la hipoteca.
La inscripcin de la hipoteca unilateral produce los siguientes efectos:
-

La hipoteca unilateral goza de rango registral a los efectos del principio de

prioridad desde el momento en que es inscrita.

Permite la actuacin del principio de legitimacin en el sentido de presumir de

su existencia como gravamen.

7.- Extensin objetiva del derecho de hipoteca

La extensin de la hipoteca trata de establecer como afecta a la hipoteca ya constituida
las vicisitudes del bien hipotecado (accesiones, mejoras, intereses, etc.).
La doctrina establece tres supuestos de extensin de la hipoteca:
a) Extensin natural de la hipoteca
La hipoteca se extiende segn establece el artculo 109 de la Ley Hipotecaria ``a
las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones
concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados
b) Extensin convencional de la hipoteca.
El artculo 111 LH establece que la hipoteca no se extiende a los bienes muebles,
frutos y rentas del bien hipotecado.
c) Extensin de la hipoteca frente al tercer poseedor.

Cuando la finca pasa a manos de un tercero que la ha adquirido del constituyente

de la hipoteca, y no asuma la obligacin garantizada, las reglas sobre la
extensin de la hipoteca experimentarn las siguientes modificaciones en su
favor:
1- La denominada ``extensin natural de la hipoteca, en el caso de
transmisin de la finca a un tercer poseedor, no ser extensiva a las mejores
que no consistan en obras de reparacin, seguridad o transformacin,
siempre que se hayan costeado por el nuevo dueo, tal como se establece en
el artculo 112 LH.
2- La extensin pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles
permanentemente colocados en los edificios costeados por el nuevo dueo,
ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del
mismo (artculo 112 LH).

8. La ampliacin de la hipoteca
Ante el impago de los intereses vencidos no prescritos, la ley hipotecaria permite al
acreedor, la llamada ampliacin de la hipoteca en los siguientes trminos:
a) Para asegurar los intereses no vencidos y no satisfechos, dice el artculo 115
LH, no garantizados conforme al artculo 114 LH, el acreedor puede exigir
del deudor una ampliacin de la hipoteca sobre los mismos bienes
hipotecados, la cual no perjudicar en ningn caso los derechos reales
inscritos con anterioridad.
b) Si la finca hipotecada no pertenece al deudor, el acreedor no puede exigir la
citada ampliacin de la hipoteca sino que podr ejercitar igual derecho
respecto de cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser
hipotecados (Artculo 115 LH)

9. El pacto de responsabilidad a los bienes hipotecados

En el artculo 1911 Cc se establece el principio de responsabilidad patrimonial
universal, segn el cual el deudor responde sus obligaciones con todos sus bienes
presentes y futuros.
Dentro de la hipoteca hay dos tipos de responsabilidades. Por una parte, la
responsabilidad real, que es la que recae sobre los bienes singulares y determinados en
el contrato de hipoteca y por la otra, la responsabilidad personal, cuyas caractersticas
son las de recaer sobre todo el patrimonio del deudor.
Ambos tipos de responsabilidad son compatibles, en relacin al contenido del artculo
105 LH. El acreedor hipotecario para hacer efectivo el importe de su deuda tiene dos
posibilidades, ejercitar la accin personal contra todo el patrimonio del deudor o
ejercitar la accin hipotecaria sobre los bienes hipotecados.

En el artculo 140 LH existe una excepcin a lo dispuesto en el artculo 105, ya que se

admite la posibilidad de que en la escritura de constitucin de hipoteca voluntaria se
pacte que la obligacin garantizada se haga efectiva nicamente sobre los bienes
hipotecados. Este tipo de hipoteca se denomina hipoteca de responsabilidad limitada.

10. Compraventa de finca hipotecada

La hipoteca no impide al hipotecante el ejercicio del ius disponendi, de manera que este
puede enajenar la finca a un tercero, que tendr que soportar la afeccin real que aquella
representa, pese a que el deudor sigue siendo el enajenante.
Surge as la figura del tercer poseedor de finca hipotecada, que es la persona que
responde aunque no deba, pues ella solo ha adquirido el objeto hipotecado, sin asumir la
obligacin garantizada, su responsabilidad es una consecuencia del carcter real del
derecho de hipoteca, de su oponibilidad erga omnes , contra quien sea el titular de la
misma.
Ahora bien, ese tercer poseedor carece de responsabilidad universal (personal) frente al
acreedor hipotecario, por lo que su responsabilidad llega slo hasta la finca hipotecada,
por lo que si el acreedor no obtiene satisfaccin total con la realizacin de su valor, no
podr perseguir con otros procedimientos bienes suyos con los que cobrarse el resto.
La figura del tercer poseedor adquiere su relieve cuando se insta la accin hipotecaria
contra los bienes, no la accin personal contra el deudor.
El tercer poseedor puede evitar la ejecucin pagando el importe de lo adeudado, con
derecho de repeticin a cargo del obligado. Por ello el tercer poseedor ha de ser
requerido de pago en cualquier procedimiento bien en el procedimiento ejecutivo
ordinario, para el extrajudicial (artculo 235 del Reglamento Hipotecario) o en el
judicial sumario (artculo 131 LH).

11. Las fases de la hipoteca

Dentro de la relacin jurdica hipotecaria podemos distinguir dos fases. Por una parte, la
primera fase o perodo de seguridad o cautela, la cual comienza al quedar constituida la
hipoteca.
En esta situacin de garanta inmediata la hipoteca produce ciertos efectos reflejos o
derivados como son:
1- La concesin de la accin de deterioro o devastacin a favor del acreedor
hipotecario para la conservacin del valor en cambio del bien hipotecado
(Artculo 117 LH)
2- La ampliacin de las hipotecas legales, cuando en cualquier tiempo llegaren a
ser insuficientes.
Art 163 LH `` En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las
hipotecas legales inscritas, podrn reclamar su ampliacin o debern pedirla los

que, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o la obligacin

de exigirlas y de calificar su suficiencia.
3- La extensin de la hipoteca a los incrementos, elementos accesorios y
subrogados de la cosa gravada (Artculos 109 y siguientes de la Ley Hipotecaria)
4- El derecho del acreedor hipotecario a consentir la distribucin de la
responsabilidad hipotecaria cuando la finca se divida en dos o ms (Art 123 y
125 LH)
5- El derecho de abstencin y ejecucin separada en los procedimientos
concursales.
6- La posibilidad de que al acreedor hipotecario se le reconozca judicialmente la
existencia de su hipoteca mediante el ejercicio de la accin declaratoria o de
constatacin de la misma.
7- El derecho de hipoteca es susceptible de enajenacin y gravamen, y tambin de
pos posicin y renuncia.
Por otro lado, por lo que hace referencia a la segunda fase o perodo de ejecucin de la
hipoteca hay que sealar que dentro de la misma tiene efectividad ejecutiva el derecho
real de hipoteca, por vencimiento, anticipado o no del crdito garantizado por sta,
seguido del impago de la deuda asegurada.
Entonces es cuando entra en funcionamiento la denominada accin hipotecaria para
lograr el importe del dbito asegurado, a travs de la realizacin de valor de la finca o
derecho hipotecado.
En el caso de existir sobrante, ste se repartir entre los acreedores hipotecarios
posteriores y en el caso de quedar todava algn residuo, se indemnizar a los titulares
de derechos, cargas o gravmenes constituidos sobre la finca afectada, entregando el
ltimo remanente al propietario ejecutado.

12. Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca

12.1.- Facultades de conservacin del valor de los bienes hipotecados
El acreedor hipotecario dispone de los siguientes medios para evitar que se produzca
ninguna merma en el valor del bien hipotecado:
o La accin de devastacin
El artculo 117 LH, otorga al acreedor hipotecario, la denominada accin de
devastacin, en el caso de que la finca se deteriore disminuyendo de valor, por
dolo, culpa o voluntad del dueo, la facultad de solicitar al juez que ordene que
aquel a hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el dao.

Si el propietario insiste en su conducta perjudicial, el juez puede poner el

inmueble bajo administracin judicial.
El acreedor hipotecario est protegido frente a los arrendamientos concertados
por el propietario en dao de la hipoteca, es decir cuando despus de la
constitucin de la hipoteca se arriende el inmueble con ocasin o en
circunstancias que revelen que la finalidad del arriendo es acausar dao a la
hipoteca.
o El vencimiento anticipado del crdito.
Aparece regulado en el artculo 1129.3 Cc segn el cual el deudor perder el
derecho a utilizar el plazo, es decir que la deuda vencer anticipadamente, si el
deudor no sustituye inmediatamente las garantas disminuidas o desaparecidas
por otras nuevas e igualmente seguras.
o Otras vas de proteccin de la garanta
El acreedor hipotecario tambin dispone de:

La posibilidad de solicitar, dentro del procedimiento judicial

sumario, que s ele conceda la administracin o posesin interna,
de la finca si as se pact en la escritura de constitucin d e
hipoteca.

El principio de indivisibilidad de la hipoteca.

Artculo 122 LH `` La hipoteca subsistir ntegra, mientras no se
cancele sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se
reduzca la obligacin garantizada, y sobre cualquiera parte de los
mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya
desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos
siguientes artculos.

La posibilidad de solicitar la ampliacin de la hipoteca legal

Artculo 163 LH `` En cualquier tiempo en que llegaren a ser
insuficientes las hipotecas legales inscritas, podrn reclamar su
ampliacin o debern pedirla los que, con arreglo a esta Ley,
tengan, respectivamente, el derecho o la obligacin de exigirlas y
de calificar su suficiencia.

Dentro de los procedimientos concursales al acreedor hipotecario le asiste un doble

derecho: el de abstencin y el de ejecucin separada.
12.2 Los derechos de preferencia y de prioridad del acreedor hipotecario: el rango de las
hipotecas.

 La preferencia del crdito hipotecario

Es la facultad que tienen determinados acreedores para cobrar con preferencia a
otros sobre un bien o bienes del deudor comn, y, en consecuencia, una
derogacin del principio de igualdad de los acreedores, que tiene su razn de ser
en la naturaleza de o causa del crdito.
Cuando el privilegio es cualidad inherente a un crdito garantizado con un
derecho de prenda o hipoteca se le denomina crdito singularmente privilegiado.
La prioridad y el rango hipotecario
Para establecer el orden entre las diferentes hipotecas se acude a la regla prior
tempore potior iure, que viene a decir que el primero en el tiempo tiene un
derecho ms fuerte.
De este modo, la prioridad la determina la fecha de inscripcin de la hipoteca en
el Registro. La prioridad afecta a las hipotecas en el sentido de que las ms
antiguas tienen preferencia sobre las ms modernas.
El criterio de prioridad determina el rango, que consiste en el puesto o lugar que
ocupa cada una de las diversas hipotecas que concurren sobre un determinado
bien. El rango tiene gran importancia, puesto que ejecutada la primera hipoteca
las restantes se extinguen.
Los acreedores hipotecarios adems, pueden pactar alterar entre ellos el rango de
las hipotecas. Los pactos ms habituales son:

La permuta de rango, en la que dos acreedores hipotecarios

intercambian los rangos hipotecarios de sus respectivas hipotecas
ya inscritas.

La posposicin de rango, que se trata de un acuerdo en virtud del

cual el titular de una hipoteca ya inscrita cede el rango a una
posterior que se constituir, es decir todava no inscrita, la cual
gozara de un rango posterior de no existir la posposicin.

La reserva de rango, que es una especia de posposicin de rango

en la propia escritura de hipoteca. Es una especie de hipoteca de
propietario habida cuenta que se reserva un determinado rango en
favor de una hipoteca futura, es decir an no constituida.

12.3 La cesin de crditos hipotecarios.

El acreedor hipotecario dispone como cualquier otro deudor, de la posibilidad de ceder
y enajenar de su crdito, en virtud de lo dispuesto en el artculo 1112 del Cc, que
autoriza la transmisin de los derechos adquiridos en virtud de una obligacin, de
acuerdo con lo establecido en las leyes, salvo que se hubiese pactado lo contrario.

La cesin de hipoteca ha de realizarse en escritura pblica, ha de darse conocimiento al

deudor y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
En el polo opuesto a la cesin de crdito hipotecario se encuentra la subrogacin, que
consiste en la posibilidad de sustituir al antiguo acreedor hipotecario por otro nuevo, sin
que sea necesario por el consentimiento del primero.
13. La accin real y la accin personal en la ejecucin hipotecaria
Una vez vencido el crdito, si el deudor no lo satisface, el acreedor hipotecario puede
ejercitar el derecho de realizacin del valor a travs de la enajenacin del objeto
gravado, para obtener con su importe la cantidad que le es debida.
Hay que distinguir dos elementos: el crdito y la hipoteca con carcter accesorio
respecto del otro. En el aspecto de la efectividad, el elemento crdito origina la
correspondiente accin personal, que conduce a la realizacin dineraria sobre los bienes
del patrimonio del deudor (artculo 1911).
Del elemento garantizador de la hipoteca, deriva la correspondiente responsabilidad
real, cuya efectuacin, se consigue por el ejercicio de la accin hipotecaria, de carcter
real y hecha valer a travs de una variedad de procedimientos de ejecucin.
Las principales diferencia entre ambos tipos de actuaciones son:
La accin personal se dirige contra el deudor u obligado personalmente; la
accin real hipotecaria se dirige contra los bienes, aunque ser necesaria
ejercitarla contra el hipotecante o tercer poseedor.
La accin personal se dirigir contra cualquiera de los bienes del patrimonio del
deudor u obligado (Artculo 1911 Cc `` Del cumplimiento de las obligaciones
responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros).
Mediante la accin personal se solicita al Juez que dicte una sentencia de
condena al cumplimiento de una obligacin dineraria, o de dar otra cosa de
hacer, cuyo cumplimiento forzoso tendr lugar en los trmites de ejecucin de la
sentencia de condena; la accin real hipotecaria persigue una actividad procesal
para obtencin de una suma de dinero mediante la enajenacin por precio de la
cosa hipotecada.
La accin real hipotecaria prescribe a los veinte aos (Artculos 1964 Cc y 128
LH `` La accin hipotecaria prescribir a los veinte aos, contados desde que
pueda ser ejercitada.) y la accin personal prescribe a los quince aos (Art
1964 Cc)

14. Procedimientos para la ejecucin de la hipoteca

En el ordenamiento jurdico se han previsto cuatro procedimientos:

1) Procedimiento judicial sumario.

Se trata de un procedimiento rpido puesto que se pasa casi directamente a la
subasta del bien hipotecado. Este procedimiento debe de pactarse en la escritura
de constitucin, en la que deber figurar el precio en que se tasa la finca para el
supuesto de que fuese subastada.
2) Juicio ejecutivo ordinario
El acreedor hipotecario tendr la posibilidad de instar contra el acreedor
hipotecario un juicio efectivo ordinario.
3) Procedimiento ejecutivo extrajudicial
La legislacin hipotecaria concede al acreedor hipotecario la posibilidad de
realizacin de su garanta mediante un procedimiento ajeno a la va judicial, de
ah su nombre de procedimiento extrajudicial.
Este procedimiento, regulado en los artculos 234, 235 y 236 del Reglamento
Hipotecario, solo puede ser utilizado cuando as se haya convenido en la
escritura de constitucin de la hipoteca, en la que tambin deber figurar el
precio en que se tasa el bien para el caso de subasta. Este procedimiento slo
puede seguirse ante notario hbil.
4) Juicio declarativo ordinario
El acreedor hipotecario se limita a interponer una pretensin contra el deudor sin
que esta va procesal le reporte ningn tipo de ventaja, como sucede en las
siguientes.

15. Extincin de la Hipoteca

La hipoteca puede extinguirse por:
-

La extincin del crdito cuyo cumplimiento o satisfaccin garantiza.

La extincin del derecho real en que consiste la propia hipoteca.

Se extinguir por las mismas causas de extincin de los derechos reales,
destruccin del bien dado en garanta inmobiliaria, expropiacin forzosa,
consolidacin, etc.

16. Cancelacin de la hipoteca

La hipoteca es un derecho real de constitucin registral, por lo que su extincin deber
de ser acompaada por el asiento de cancelacin en el Registro de la Propiedad, tal
como se indica en el artculo 144 de la Ley Hipotecaria.

El artculo 76 LH establece con carcter general que las inscripciones, en cuanto a

terceros, no se extinguen sino por su cancelacin o por la inscripcin de la transferencia
del dominio o derecho real inscrito en favor de otra persona.