Método Tasación IV

MTODO TASACIN
IV:PORCOMPARACIN DE VENTAS
3 marzo, 2015adminBlog
Fundamento: el valor de la propiedad a tasar (propiedad sujeto) est relacionada
directamente con el precio de venta o valor indicado de propiedades semejantes
(propiedad comparable); por lo tanto, el valor de la propiedad sujeto se obtiene
comparando a sta con aquellas propiedades.Este mtodo se basa en que un comprador bien informado no pagar por una propiedad
ms que el precio de venta de una propiedad comparable (principio de sustitucin).Operatoria: se localizan propiedades (razonablemente, no menos de tres) que hayan
sido vendidas, o se encuentren ofrecidas en el mercado, y que sean similares a la
propiedad sujeto.El valuador ajusta el precio de venta de la propiedad comparable en funcin del valor de
las diferencias entre sta y la propiedad sujeto, aplicando la frmula siguiente:
Precio de venta
de la propiedad
comparable
Valor indicado
+ Ajustes
=de la propiedad
sujeto
Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor
de caractersticas presentes en la propiedad sujeto, pero no en la propiedad comparable,
y restando el valor de caractersticas presentes en la propiedad comparable, con las que
no cuenta la propiedad sujeto (Ventolo Jr. y Williams).
Ejemplo:
La propiedad sujeto cuenta con garaje y sistema de seguridad (alarma).
La propiedad comparable 1, se vendi hace das en $ 53.000; tiene garaje, pero

carece de sistema de seguridad, el cual se vala en $ 2.000.
La propiedad comparable 2, se encuentra en oferta -por agente inmobiliario

responsable y reconocido- a $ 49.000; cuenta con sistema de seguridad, pero no
posee garaje, valuado en $ 5.000.
La propiedad comparable 3, se vendi hace cuatro meses -en un mercado

estable- a $ 62.000; posee garaje y sistema de seguridad, y se encuentra mejor
ubicada que la propiedad sujeto. El ajuste por ubicacin se estima en $ 6.000.
La informacin reunida nos indica:
Tabla comparativa
Comparable 1
Precio de venta/oferta $ 53.000
Ubicacin
Garaje
Sistema de seguridad
+ $ 2.000
Precio ajustado
$ 55.000
Comparable 2
$ 49.000
+$
Comparable 3
$ 62.000
$ 6.000
5.000
$ 54.000
$ 56.000
El valor de la propiedad sujeto en relacin con las propiedades comparables estudiadas,

establece un entorno o rango de valores entre $ 54.000 y $ 56.000.
Por distintas razones, los valores ajustados probablemente no resulten idnticos. No
existe una frmula para conciliar los valores indicados y es tarea del tasador elegir aquel
valor que mejor refleje las caractersticas de la propiedad sujeto, fundamentando tal
decisin, o bien obtener el valor ms probable por promedio (modelo matemtico).El mtodo de comparacin de ventas exige que se renan, clasifiquen, analicen e
interpreten los datos del mercado sobre propiedades comparables.
La propiedad comparable debe satisfacer los siguientes requisitos:
Ser razonablemente similar a la propiedad sujeto;
La venta u oferta debe ser relativamente reciente;
En caso de venta, sta tiene que ser el producto de una negociacin libre; es
decir, una propiedad que se ofreci en un mercado abierto y competitivo,
durante un razonable tiempo, con conocimiento de causa de las partes y sin
ningn tipo de coercin sobre ellas;
En caso de oferta (de compra o venta), sta debe provenir de una fuente
responsable y no encontrarse influenciada por ningn inters de parte.
Los ajustes a realizar sobre la propiedad comparable deben centrarse, primordial-mente,

en los siguientes factores:
Fecha de venta u oferta: se debe realizar un ajuste si las condiciones del

mercado se modificaron entre la fecha de venta u oferta y la fecha del ava-lo.
Ubicacin: puede requerirse un ajuste para compensar la distinta calidad de

ubicacin entre la propiedad comparable y la sujeto. En un mismo vecindario
existen variaciones significativas en cuanto a ubicacin, ya sea por su
proximidad a distintos usos del suelo, restricciones vigentes en el aprovechamiento del terreno o en la superficie edificable, su orientacin y vista, o
por un frente a calle principal.
Caractersticas fsicas: las caractersticas fsicas que requieren ajustes in-cluyen:

a) terreno: sus dimensiones, forma y proporcin, la calidad del suelo; b) calidad
constructiva del edificio; c) antigedad; d) estado de conservacin; e) superficie
edificada; f) cantidad y tipo de ambientes; g) calidad funcional; h) instalaciones
accesorias; i) mejoras externas.
Trminos y condiciones de venta: transacciones realizadas en condiciones de

crdito o financiamiento anormales exigirn el ajuste respectivo.
La precisin de una tasacin por este mtodo, depende del uso que el tasador haga de
valores de ajuste confiables. El valor de ajuste de una caracterstica de la propiedad no
es simplemente el costo de construccin o adicin de una mejora.
Hay mejoras que por su costo y utilidad -particularmente necesaria o deseada por el
propietario- no se traducen en aumentos de valor proporcionales al gasto o en aumento
alguno, ya que resultan indeseables o innecesarias para un comprador medio quien,
seguramente, no est dispuesto a pagar por ellas.Otras mejoras puede, inclusive, resultar perjudiciales para el valor del bien, dada su
desproporcin, deficiencia en la realizacin, mal gusto o excentricidad.Los ajustes que se realicen en base a datos del mercado, requieren del tasador un
anlisis competente que derive en juicios informados y sostenibles. No se aceptarn
datos sin confirmacin, ni aquellos que provengan de transacciones inmobiliarias
producto de situaciones particulares, como ser la asociacin fsica, funcional o
econmica de una propiedad con algn otro inmueble, o el inters especial de un
comprador.Los precios de transacciones individuales pueden no ser la prueba del valor de
mercado.Idealmente, si se pudieran encontrar propiedades comparables que fueran seme-jantes
excepto por una variable, el valor de ajuste de esa variable sera la diferencia entre los
precios de venta de las dos propiedades. Este tipo de anlisis se conoce como anlisis
de parejas coincidentes, y puede no ser confiable.-
Aplicacin de la Tcnica por Comparables

Hemos conceptuado -en un marco terico general- el mtodo de comparacin, y bien
podemos decir que la metodologa de la tasacin es primordialmente comparativa. En
funcin de ello, segn Magnou, cualquier tasacin participa de una profunda unidad
metodolgica, que puede resumirse de la siguiente frmula (protofrmula):
Problema = antecedente x asimilador
En donde, el asimilador (tambin denominado coeficiente de homogeneizacin o

coeficiente de ajuste) es el factor que indica la relacin cuantitativa entre el antecedente y el problema; es decir, transforma el valor del antecedente en el valor del
problema.-
Las diferencias de caractersticas del antecedente (propiedad comparable) con respecto

al problema (propiedad a tasar), se traduce en diferencias de valor entre ambos. Estas
diferencias de valor resultan los ajustes que realizamos al precio de venta o valor de
oferta de la propiedad comparable, para indicar el valor de la propiedad a tasar.En el marco conceptual del mtodo, estos ajustes se realizan sumando o restando los
valores que representan las diferencias de caractersticas.Desde el punto de vista fctico, estos ajustes se realizan mediante los asimiladores
(favor en el sentido matemtico, o sea un nmero que multiplica).Los asimiladores pueden elaborarse a partir de tres mtodos generales:
1. estimacin (provisoria y especfica);

2. clculo por frmulas tericas (asimilador analtico);
3. medicin estadstica (asimilador estadstico).
El clculo del asimilador, dice Magnou, es muchas veces una simple divisin: el
procedimiento surge naturalmente de la frmula: problema = antecedente x asimilador; ya que si conocemos el monto de dos antecedentes, bien podemos considerar a
uno de ellos como un problema ya resulto, y entonces:
Asimilador = _problema_
antecedente
Esta forma de obtener el asimilador puede resultar de mediciones estadsticas (por

ejemplo: asimilador por ubicacin del bien urbano, conociendo el valor unitario para
lote tipo de la zona en donde se encuentra el antecedente y en aqulla en que se halla el
problema) o por una propuesta analtica (por ejemplo: asimilador por aprovechamiento
del terreno, utilizando los factores de ocupacin total establecidos por la normativa
legal, tanto para el antecedente como para el problema).Otra manera de lograr un asimilador resulta de la aplicacin de frmulas empricas (por
ejemplo: frmula de superficie homogeneizada -Guerrero-, frmula de fondo relativo
-Chandas-, etc.).Antes enumeramos, sin carcter taxativo, aquellas caractersticas a considerar en los
antecedentes (propiedades comparables) y en el problema (propiedad a tasar) Ello no
significa que todas ellas deban o puedan ser consideradas simultnea-mente.-
La cantidad de diferencias a tratar debe reducirse al mnimo necesario, con el fin de

impedir la acumulacin de error en los clculos. Para ello, tienen que elegirse -en la
medida de lo posible- aquellas caractersticas que sean la expresin de distintos
aspectos.Recurdese -retomando a Magnou- que el antecedente debe ser bastante similar al
problema, pues si bien la protofrmula:
Problema = antecedente x asimilador

vale para cualquier antecedente, si ste es muy diferente del problema se complica
enormemente el clculo del asimilador y no rigen los valores tabulados (que fueron
calculados suponiendo simplificaciones justificadas por la similitud). Adems, tam-poco
rige el modelo matemtico que permite obtener el valor ms probable por promedio y el
margen de error por desvo de la muestra.Caractersticas
Las caractersticas a seleccionar dependen de cada caso en particular, ya sea que las
diferencias entre el antecedente (propiedad comparable) y el problema (propiedad a
tasar) se encuentren:
a)
en el bien: diferencias de ubicacin, aptitud o estado;
b) en la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la monedad (capacidad para

ser intercambiada por otros bienes) entre la fecha de venta u oferta del antecedente y la
fecha del avalo;
c) en el mercado: diferencias por tratarse de distintos mercados, hecho que en la
prctica se evita, salvo el caso excepcional de no encontrar antecedentes en el mismo
mercado.Bien
Las caractersticas ms significativas de un bien inmueble resultan:
la ubicacin;
la aptitud;
el estado.
a) Ubicacin
La ubicacin es, lo dijimos antes, el factor fundamental de influencia sobre el valor de
un inmueble. En este concepto se integran -en el caso de la tierra urbana- distintos
factores de influencia, relacionados entre s de manera y grado diverso:
carcter de la zona o barrio (residencial, comercial, industrial, mixta);
normas de zonificacin vigentes;
tendencias de desarrollo del sector;
servicios pblicos disponibles;
importancia de la calle y sus condiciones fsicas;
vecindad (linderos y entorno);
relacin oferta-demanda de la tierra en la zona.
Un asimilador por ubicacin puede obtenerse a partir del conocimiento de los va-lores
unitarios para lote tipo de las zonas antecedente y problema.-
Ubicacin = __valor unitario de lote tipo en zona problema__

valor unitario de lote tipo en zona antecedente
Tratndose de inmuebles rurales, la ubicacin relaciona:
los tipos y facilidades de acceso;
las distintas distancias a centros con asistencias bsicas, a estaciones de cargas y

centros de comercializacin.-
El ajuste, en este caso, se realiza en funcin de los costos diferenciales del transporte.
Estos costos se basan tanto en la diferencia de distancia para el mismo medio de
transporte, como en el traslado de la produccin por distintos medios. La menor
distancia fsica o el acceso a sistemas de transporte ms econmicos, influye en el valor
de la tierra en razn de su rentabilidad.b) Aptitud
Entendemos por aptitud el grado de utilidad o capacidad de uso del bien inmueble.En el caso de terrenos urbanos libres de mejoras, la aptitud se mide por el tipo de
edificios que se puedan construir en los mismos.En edificios urbanos, la aptitud est dada bsicamente por su calidad de construccin y
la capacidad fsica, econmica y legal de adaptarse al mayor y mejor uso.En inmuebles rurales, el grado de utilizacin se mide por la cantidad y calidad de los
productos que la tierra puede rendir -rendimiento agrcola o receptividad gana/ dera- o
por la cantidad y calidad de edificios esenciales a la actividad agrcola.La aptitud de terrenos urbanos relaciona, entre otros, los siguientes factores
dimensin y proporcin (superficie y relacin frente-fondo);
forma;
nivel (propio y en relacin con el de la calle);
ubicacin dentro de la manzana;
orientacin;
el suelo de fundacin (su calidad);
relacin lote-edificio (limitacin de reas y superficie edificable).
Es aconsejable, en la prctica, asimilar los valores o precios unitarios de superficie,

tanto de la tierra como de la mejora.-
El asimilador por medida (relacin frente-fondo) como as tambin los asimiladores por
esquina (ubicacin dentro de la manzana) y por forma, pueden obtenerse de las distintas
propuestas de la literatura.Insistimos en que el tasador es quien decide en cuanto a la validez u oportunidad de
aplicacin de las distintas tablas o frmulas, en funcin de su experiencia y de las
condiciones de tasacin. Si las distintas propuestas no se corresponden con la realidad
del mercado que trata, es tarea del tasador elaborar de manera provisoria y especfica los
asimiladores que necesite.En caso de un desnivel, el asimilador por nivel resulta de los costos unitarios para
resolver la irregularidad en cuestin, relacionados con el valor unitario del terreno
antecedente.Los ajustes por orientacin debern realizarse cuando de la orientacin del inmueble
problema se infieran limitaciones o ventajas para el destino esperado o permitido del
terreno, en relacin con las limitaciones o ventajas que proporciona para idntico
destino la distinta orientacin del inmueble antecedente.En lo atinente a la calidad del suelo de fundacin, valen las observaciones realizadas en
cuanto a las dificultades tcnicas que tiene el tasador para definir este tpico. Slo
estudios especficos, tanto del antecedente como del problema, permitiran establecer un
asimilador.Entre las caractersticas distintivas de la aptitud de un lote urbano libre de mejoras, el
aprovechamiento (factor de ocupacin total -FOT-) es la caracterstica cuantificable que
mejor expresa la aptitud.Por lo tanto, puede obtenerse un asimilador por aprovechamiento a partir de los factores
de ocupacin total del antecedente y del problema.-
Aprovechamiento = __factor de ocupacin total del problema__

factor de ocupacin total del antecedente
Apunta Magnou que, el aprovechador basado en la superficie construible no discrimina
entre un edificio de vivienda y un supermercado; adems una playa de estacionamiento
cntrica tendra aprovechamiento cero. Por eso es preferible considerar ora la renta que
puede proporcionar el lote ora el valor venal de lo que en l puede construirse.
La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades fsicas y funcionales del
mismo.La calidad de los materiales y su correcto empleo, las instalaciones y ser-vicios
complementarios, as como la calidad funcional del edificio, definen la categora de
ste. Las categoras varan desde la economa hasta la de lujo.-
Es de resaltar que la categora de un edificio no queda determinada exclu-sivamente por

el tipo de material utilizado, deben considerarse adems:
la correspondencia entre el tipo de material y la funcin de los locales o destino

del edificio;
las cualidades funcionales del edificio;
las instalaciones y servicios complementarios, su eficiencia y capacidad.
Existen factores intrnsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construccin

para una misma categora de edificio. Los valores unitarios se relacionan, para su
aplicacin, no slo con la categora del edificio (calidad material y funcional), sino
tambin, con las caractersticas (tipo) de ste en cuanto a:
La cantidad de locales sanitarios en relacin con la superficie total edificada.

Estos locales tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una superficie
reducida o cuando son muchos en proporcin al resto de los ambientes
(departamentos de un ambiente, hoteles, sanatorios, etc.).
La superficie -en propiedad horizontal- de la unidad funcional. La menor

superficie de la unidad funcional soporta una mayor incidencia de los costos de
elementos constructivos de uso comn (entrada principal, caja de escalera,
ascensores, sistemas centralizados de acondicionamiento del aire, etc.).
El mayor nmero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construc-cin,

entre otras causas, por la magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores,
el encarecimiento de la mano de obra, etc.
La relacin de las categoras de los edificios antecedente y problema, sur-ge de los

costos unitarios por unidad de superficie, que pueden obtenerse de publicaciones
especializadas. De contar, la propiedad comparable y la propiedad a tasar, con calidades
funcionales distintas, la relacin se obtendr de una escala de referencia establecida por
el tasador.En departamentos, locales comerciales u oficinas, sometidos al rgimen de propiedad
horizontal, adems de la calidad material y funcional de las unidades, se compara -a los
efectos de asimilar- la ubicacin de la unidad funcional en el edificio y la categora de
ste.-
c) Estado
El estado de uso y conservacin de un bien es una variable adecuada y necesaria para

determinar la depreciacin.El asimilador por depreciacin puede lograrse de las distintas propuestas de la literatura,
o bien, como en el caso de los otros asimiladores, de la elaboracin propia.Algunos autores (entre ellos, Magnou) realizan severas crticas a las distintas formas de
depreciacin que propone la literatura, ya que stas suponen que el comportamiento
econmico (depreciacin) debe seguir la misma funcin que el comportamiento fsico
(desgaste). Estas propuestas consideran adems, hecho que se contradice con la realidad
observable, que la vida til se mantiene constante cualquiera sea el rgimen de uso, y
en las proximidades del fin de la vida til nominal vale virtualmente lo mismo un bien
en muy buen estado de conservacin que uno en estado ruinoso.Moneda
En caso que el lapso entre la fecha de tasacin y la fecha del antecedente resol-ten
significativo, o en ese intervalo de tiempo se hallan producido cambios en la economa
o en el mercado que se trate, resulta necesario actualizar (asimilar) el valor del
antecedente.-
En cuanto a la moneda, la caracterstica ms importante es el poder adquisitivo

(capacidad para ser intercambiada por otros bienes), resultante de la liquidez
(frecuencia de aparicin en los intercambios) y de la estabilidad (propiedad de
conservar las relaciones de intercambio ms constantes que las de los otros bienes
entre s). El poder adquisitivo de la moneda es variable en el tiempo y el espacio
(Magnou).-
El poder adquisitivo de la moneda se lo puede cuantificar midiendo la relacin de

intercambio entre sta y un determinado bien o canasta de bienes no monetarios (ndice
de precios), otra moneda o el oro.-
Cambios sustanciales en las condiciones del mercado en particular, bien pueden obligar
a relacionar valores tipos (ejemplo: valores unitarios de lotes tipo, valores unitarios de
departamentos, etc.) de las fechas que median entre el antecedente y el momento de la
tasacin, a pesar de que no hayan existido modificaciones en el poder adquisitivo de la
moneda.-
Mercado
Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado, debe

considerarse la necesidad de aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la
reduccin del valor del antecedente como consecuencia de las leyes de la oferta y la
demanda.-
Es habitual que el valor pretendido por quien vende sea objeto de regateo por parte de
quien compra, generalizndose, por lo tanto, la idea de que el vendedor pide ms para
luego acordar por menos. Este concepto debe manejarse con cuidado, considerando el
origen de la oferta y las caractersticas particulares de cada opera-cin.-
De ser aplicable este asimilador, el mismo debe traducir las prcticas del mercado en ese
sentido, sin desatender -lo repetimos- la singularidad de cada caso.-
Normalmente se eligen propiedades comparables del mismo mercado que la pro-piedad

a tasar, sin embargo, en ocasiones ello no es posible, y la comparacin debe realizarse
entre mercado diferentes. El anlisis debe orientarse, en estos casos, a aquellas
caractersticas que, empleando criterios econmicos, permitan el proceso de
homogeneizacin.-
Consideraciones generales sobre asimiladores
Las caractersticas que diferencia al bien problema del bien antecedente pueden referirse
a aspectos en trminos cualitativos o cuantitativos.-
En el primer caso, y como el asimilador es un cuantificador, debe traducirse la cualidad

en cantidad. Ello se logra, ya sea por el seguimiento estadstico del valor en
correspondencia con la cualidad, cuyos resultados se traslada a una tabla, como as
tambin por una cuantificacin arbitraria del atributo para su aplicacin en una frmula
de valor. Esta cuantificacin arbitraria puede realizarse estableciendo punta-jes segn
cualidades ordenadas.-
Ofrecemos como ejemplo:

Excelente:
10
Muy buena: 8
Buena:
Regular:
Mala:
Psima:
2
0
Pueden, en el ejemplo anterior, establecerse estados intermedios.-
Inmueble Comparable Comparable Comparable

Precio de Venta $
a Tasar
Superficie m2
160.050
314.280
625.650
Precio por m2
56 m2
100 m2
170 m2
$ 2858/m2
$ 3143/m2
$ 3680/m2
8
8
8
8
8
8
8
6
8
7
8
8
8
8
8
9
8
8
8
8
8
8
8
8
7
7
7
8
8
7
7
8
8
8
8
8
8
8
9
10
6
0
9
7
0
8
8
0
106
89
94
97
3660
Caractersticas y
Cualidades a
homogeneizar
Ubicacin
Orientacin
Tipologa
Antigedad
Calidad Constructiva
Calidad de
Mantenimiento
Funcionalidad
Visuales
Iluminacin
Aislamiento Acstico
Superficie del Terreno
Superficie Cubierta
Comercializacin
Cochera
Piscina
Quincho
Riego por Aspersin
Vigilancia
Puntaje Total
Puntaje
Parcial
Coeficiente de
Homogeneizacin
Valor Homogeneizado
Valor m2 Promedio
$ 3.657
Valor adoptado
$ 3.660
1,19
1,17
1,09
$ 3.404
$ 3.544
$ 4.022
El coeficiente de homogeneizacin de cada comparable se obtiene dividiendo el puntaje

total del inmueble a tasar en los respectivos puntajes de los comparables.
Ejemplo Comparable 1:
Coef. Homog. 1 = 106 89 = 1,19
Ese coeficiente deber multiplicarse por el valor del metro cuadrado obtenido de la
informacin ($ 2.858) y obtendremos que el valor actual ser de $ 3.404/m2.-
En cuanto a la obtencin de asimiladores por relacin lineales, no siempre cabe suponer

que los mltiplos en los bienes implican otro tanto en los valores.
Asimilador = __cantidad problema__

Cantidad antecedente
Magnou manifiesta que esto es conceptualmente inaceptable (un terreno de tres mil
metros cuadrados no vale diez veces ms que no de trescientos metros cuadrados) fuera
de ciertos mrgenes (aunque evidentemente dos kilos de pan valen el doble que uno)
Mart. Pb. Miguel ngel ANTOANA
TASACIN DEL BIEN MUEBLE

TECNOLGICO (*) ENFOQUE
ARGENTINO
En ocasiones, al tasar inmuebles, nos enfrentamos con la existencia de bienes muebles
tecnolgicos que se encuentran incorporados al edificio, y que por sus caractersticas y
envergadura exigen ser valorados de manera independiente, para luego integrarlos al
costo de reposicin, que tcnicamente se calcula sin considerarlos.-
Estos bienes muebles tecnolgicos hace al uso o categora del edificio y, se los reputa
inmuebles por accesin fsica o inmuebles por destino.-
Es frecuente encontrarlos en edificios industriales y en aquellos especficos (hoteles,

sanitarios, estaciones de servicio (gasolineras), etc.) y, aunque de forma menos habitual,
se hallan tambin en galpones de depsito, locales comerciales y viviendas
unifamiliares.-
En el caso de la propiedad horizontal (edificio de departamentos u oficinas, galeras

comerciales), la mayora de los estudios de costos de reposicin -a los que accede el
tasador- contemplan estos bienes, algunos propios y necesarios de este tipo de
propiedad.-
Determinados tipos de bienes, por sus caractersticas tecnolgicas, slo pueden ser
valorados por especialistas en la materia. Otros bienes, si bien no se sustraen a esta
realidad, por ser de menor complejidad y de ms amplio uso, permiten -a travs de la
investigacin y consulta- ser apreciados en su condicin.-
El hecho antes apuntado, crea dificultades para ofrecer enfoques generales frente a la
diversidad y especificidad del bien tecnolgico, situacin que se evidencia en la escasa
literatura sobre el tema.-
A pesar de la limitacin impuesta, pueden establecerse pautas bsicas de valuacin.

stas se constituyen en un marco de referencia conceptual, que permite al tasador
disear tcnicas y procedimientos de trabajo propios.-
El Tribunal de Tasaciones de la Nacin ha fijado normas en el mbito de su competencia

y, -en su momento- el Banco Nacional de Desarrollo elabor una normativa de
aplicacin para sus tasadores, ambas propuestas se han constituido en fundamento de
este trabajo.-
La variedad de bienes tecnolgicos que pueden integrarse a un edificio, resiste todo

intento de clasificacin general, encontrndose relacionados -lo dijimos antes- con el
destino o categora del bien inmueble.-
Entre aquellos bienes muebles que hallamos con mayor frecuencia en los distintos
edificios, se destacan: ascensores, puentes gras, montacargas, aperturas automticas
para puertas, balanzas para pesar camiones, grupos electrgenos, sistemas de seguridad,
bombas extractoras de agua, etc.-
2.
PROCESO DE LA TASACIN
Concepto
Fundamento: el valor de un bien mueble tecnolgico est relacionado con el precio de

venta de un bien nuevo -igual o semejante-, la prdida de aptitud fsica o tecnolgica, la
existencia de un mercado de segundo uso, y las condiciones generales y particulares de
la economa.-
Operatoria: para establecer el valor de un bien mueble tecnolgico, el tasador debe:
1)
determinar el costo de reposicin o reemplazo del bien mueble;
2)
restar de dicho costo la prdida de valor por depreciacin; y
3)
realizar los ajustes que correspondan en funcin de las caractersticas del bien, su
procedencia y las condiciones del mercado.
La frmula para establecer el valor del bien mueble tecnolgico resulta:
Costo de reposicin
o reemplazo
del bien mueble
Valor indicado
Depreciacin
+ Ajuste = del bien mueble

sujeto
Costo (o valor) de reposicin o reemplazo
Costo de reposicin es el monto necesario para adquirir un bien de idnticas

caractersticas o de similares prestaciones, considerando el precio de venta de los
mismos en la fecha de tasacin.-
La forma en que se estima el costo de reposicin de los bienes muebles tecnolgicos,

depende de cuales de los siguientes supuestos adopta el tasador.-
El costo de reposicin resulta el precio de venta de un bien de idnticas

caractersticas (la misma marca y el mismo modelo);
El costo de reposicin resulta el precio de venta de un bien que entregue

similares prestaciones.
El Banco Nacional de Desarrollo, en su metodologa para tasaciones de bienes muebles,

propone:
La estimacin de bienes de industria nacional o importados debe realizarse -en todos

los casos- a partir del valor de reposicin a nuevo y slo cuando no se disponga de l, se
utilizarn los valores alternativos de: valor de origen, valor de sustitucin y/o valor de
reconstruccin.-
El valor de reposicin a nuevo corresponde al que rige en el mercado para los bienes en
consideracin a la fecha de la valuacin. Cuando no se dispone de tal informacin se
recurre a valores de bienes de caractersticas mecnicas y/o tecnolgicas similares al
bien a estimar, lo que -por analoga- permite establecer un valor de reposicin a nuevo
por sustitucin. Cuando no sea posible determinar alguno de estos valores
alternativos, se recurre a valores correspondientes a la fecha de adquisicin de series
semejantes, lo cual se denomina valor de origen; obviamente, este valor debe
modificarse con factores de correccin monetaria, como primera aproximacin a su
valor actual.-
Segn el origen del bien, la correccin podr ser nacional o importada.-
En los casos de bienes que no tienen precio de mercado (plantas y equipos especiales)
se deber determinar su valor a partir de un cmputo de fabricacin (materiales y horas /
hombre) refirindolo a los valores unitarios actuales de los mismos, obtenindose as un
valor de reconstruccin actualizado.-
En los mismos casos puede ser necesario corregir los valores obtenidos en funcin de su
obsolescencia tecnolgica. Este tipo de correccin debe aplicarse con prudencia y
teniendo en cuenta las caractersticas y modalidades propias de la tecnologa nacional
Prosigue el Banco Nacional de Desarrollo- exponiendo, de manera conceptual, los

coeficientes de correccin mencionados con anterioridad:
Coeficientes de correccin monetaria: otro factor significativo que debe tenerse en

cuenta frente a las circunstancias actuales, es la correccin monetaria (fenmeno
nacional e internacional). Esto es que segn se trate de bienes nacionales o importados,
se impone considerar la correccin monetaria interna o en el pas de origen de aquellos.Para calcular el coeficiente de correccin nacional debe utilizarse en este caso el ndice
de precios mayorista, aplicando la metodologa habitual en estos casos, es decir, el
cociente entre los ndices del mes ms prximo al de la estimacin y el mes del valor de
origen del bien.
En el caso de bienes importados, considera los siguientes factores:
Coeficiente de inflacin importada: corresponde aplicar cuando se dispone slo del

valor de origen.
Relacin de Cambio: es el valor unitario de las divisas en moneda argentina. En el caso
de maquinarias que se cotizan en dlares, en lugar de la moneda de su pas de origen,
deber procederse a un doble ajuste, variacin del valor de la moneda del pas de origen
con relacin al dlar y variacin de esta moneda con relacin a la moneda argentina.
Despacho a plaza: coeficiente de correccin necesario para determinar el valor actual y
de garanta de bienes de capital importados, despachados a plaza y calculado a partir de
su valor FOB. Despacho a plaza incluye los gastos consulares, fletes, seguros,
impuestos y otros, a partir del valor FOB. Es decir que se incluyen bajo esta
denominacin genrica los rubros que permiten calcular el valor nacionalizado de los
bienes
Depreciacin
Un bien fsico es perecedero. Desde el momento de su puesta en servicio hasta el de su

retiro, transcurre un perodo de tiempo llamado vida, durante el cual se pierde, paulatina
o bruscamente, su aptitud para servir al fin para el que fue habilitado.
La prdida de aptitud se traduce en una prdida de valor brusca o paulatina, parcial o

total- se denomina depreciacin (Chandas).
Se distinguen las siguientes formas de depreciacin en un bien mueble tecnolgico:
fsica: disminucin del valor de un bien mueble tecnolgico como consecuencia

de la prdida paulatina o brusca- de su aptitud fsica, ya sea por el deterioro
proveniente de la edad, por desgaste y roturas derivados del uso, o por causas
contingentes;
tecnolgica: disminucin del valor de un bien mueble tecnolgico como

consecuencia de la prdida de su aptitud tecnolgica, ya sea por la obsolescencia
en relacin con nuevas tecnologas, o cuestiones econmicas vinculadas por la
produccin y el mercado.-
En la propuesta de clculo de la depreciacin fsica de un bien mueble tecnolgico, se

destaca el mtodo de la lnea recta, es decir, la depreciacin es una funcin lineal de la
edad. Este mtodo supone que la depreciacin es uniforme a lo largo de la vida del bien
en condiciones normales de uso. En los casos en que la conservacin del bien no ha sido
regular, se aumentan los valores tericos de depreciacin, de acuerdo a los factores de
correccin por estado de conservacin que se adopten.-
Este criterio es compartido en las normas sobre valuacin de bienes muebles dictadas
por el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, y en las pautas elaboradas por el Banco
Nacional de Desarrollo para uso de sus tasadores.-
En cuanto a la depreciacin tecnolgica de un bien mueble, concurren causas de orden

tcnico y de orden econmico. Estas causas corresponden al proceso normal de
evolucin de la tecnologa y su cuantificacin resulta sumamente compleja.-
Se destacan, entre otros factores: el nivel tecnolgico general, la disponibilidad de

capitales para la inversin, la situacin coyuntural del mercado, la facilidad de
adquisicin de equipos similares, el costo de produccin y el costo de equipos.-
Toda depreciacin en este sentido debe realizarse a partir de un profundo conocimiento

del atraso tecnolgico y de las consecuencias, tanto econmicas como operativas, que
del mismo derivan.-
Vida media probable o vida til. Valor residual
Vida media probable o vida til es el tiempo en aos que el bien puede ser utilizado
normalmente, con mantenimiento adecuado, en buenas condiciones operativas y
tecnolgicas.-
Vida residual es el monto neto que se obtendra por un bien, vendindolo en el mercado
vigente a la fecha de valuacin- cuando ha finalizado su vida til, operativa o
tecnolgica. Se lo denomina tambin valor de rezago.-
Para el clculo de la depreciacin, no puede formarse una tabla de duracin que

contenga la vida probable de los bienes, sino desde un punto meramente informativo.-
Los dos problemas que quedan librados al criterio del tasador en el clculo de la
depreciacin son: la estimacin de la expectancia y la del valor residual de los
materiales. Debe desterrarse la prctica de estimar la expectativa de vida til (vida
remanente) como diferencia entre la vida probable terica y la antigedad (o edad) del
bien.-
La determinacin de la expectancia se vincula con tres cuestiones que hacen a la tcnica

del avalo:
las caractersticas fsicas del bien y su rgimen de uso;
la actualizacin tecnolgica del mismo;
las condiciones economa.
El Banco Nacional de Desarrollo propone el siguiente esquema conceptual para el

tratamiento de la depreciacin fsica por antigedad:
En el caso de querer determinar el perodo de vida til durante el cual un bien puede
seguir prestando servicios, la respuesta es aleatoria pues se trata de problemas de
probabilidad de subsistencia. Ello en parte se soluciona recurriendo al uso de las tablas
de mortalidad o de grficos que representan la frecuencia de los retiros en funcin de la
antigedad.-
Mediante este mecanismo se puede fijar un valor de vida media probable (VMP) y
llegar a determinar cul es la vida mxima que podra alcanzar.-
La expresin de la vida mxima lograda en funcin de la vida media probable, puede

llegar a valores que oscilan entre 2 y 3 VMP.-
Sin embargo, la vida econmica de un bien se encuentra ntimamente relacionada con el

grado de explotacin y es, a su vez, funcin del adelanto tecnolgico.-
En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable resulta que es
equivalente a su valor final y slo tiene un valor igual al de chatarra o de desecho. Ello
ocurre con frecuencia en pases de gran desarrollo industrial.-
En cambio, para pases de desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y contina
en actividad productiva, prestando servicios en industrias con menores exigencias de
exactitud y calidad en los productos a procesar, es decir, que su valor VMP ser
apreciable y superior al de desecho.-
A los fines de esta norma, el valor que puede adquirir un bien bajo estas circunstancias,
se lo califica como valor de segundo uso.
En cuanto a la hiptesis de trabajo de valuacin se ha adoptado la siguiente expresin

matemtica:
Vu = 2 VMP
Donde:
Vu:
Vida til
VMP: Vida media probable
Y dentro de la misma, siguiendo una prdida de valor lineal, los valores a adoptar sern:
para antigedad 0:
VA = VR
para antigedad VMP:
VA = 0,25 VR
para antigedad 2 VMP: VA = 0,05 VR
Donde:
VMP: vida media probable
VA : valor actual o valor presente
VR : valor de reposicin
Este hecho permite simplificar la confeccin de la tabla de depreciacin por antigedad,

admitiendo que al finalizar su VMP el valor residual es igual a 0,25 y al finalizar su vida
til (segundo uso) el valor final de 0,05 (valor de chatarra o desecho) corresponde a dos
veces su vida media probable. Para edades o antigedades superiores a 2 VMP, se
mantiene el valor de 0,05 establecido.
Ajustes
Caracterizamos como ajustes, la correccin del valor del bien en funcin de las diversas
influencias que afectan al mismo, y que no se relacionan con aquellas propias de la
depreciacin.
La existencia de un mercado de bienes usados condiciona y obliga a comparar el

resultado, corrigindolo de resulta necesario.-
En el marco conceptual del mtodo, estos ajustes se realizan sumando o restando los
valores que representan las influencias desde el punto de vista fctico. Estos ajustes
pueden realizarse mediante factores de correccin (factor en el sentido matemtico, o
sea un nmero que multiplica). Ello es aplicable tambin, al clculo de la depreciacin.-
Frmula y aplicacin
a) TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIN
Formula:
Va = [ Vre (Vre Vr) K1 ] K2
Donde:
Va = valor actual
Vre= valor de reemplazo equivalente
Vr = valor residual
K1 = coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til
K2 = coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados
K1 = coeficiente que relaciona la antigedad con la vida til
K1 = Vu Vrem
Vu
Donde:
K1 : coeficiente que relacional la antigedad con la vida til
Vu : Vida til en aos
Vrem : Vida remanente
En los casos en que los bienes tengan superada su vida til, o se determina que se puede
superar la vida til, se valorizar con el concepto de expectativa de vida del bien,
modificando el coeficiente K1:
K1 = ____Ant____
(Ant + Vexp)
Donde:
K1 :
coeficiente que relacional la antigedad con la vida til
Ant:
antigedad del bien
Vexp: vida esperada o expectativa de vida en aos
En todos los casos, el valor al final de su vida til es siempre el valor residual del
mismo. Se estima que ronda entre el 5% al 10% del valor de reposicin equivalente.
K2: coeficiente que relaciona el estado del bien con la tabla de estados
CONCEPTO
Nuevo
ESTADO
1,0
COEF. K2
1,0
Excelente
1,1
0,9
Muy bueno
1,2
0,8
Bueno
2,0
0,7
Normal
2,1
0,6
Regular
3,0
0,5
Deficiente
3,1
0,4
Recuperable
3,2
0,3
Malo
4,0
0,2
Rezago
5,0
0,1
Los valores de K2 pueden ser interpolados
Se debern considerar menores valores residuales en los casos en que la vida til haya
sido superada.-
Aplicacin
Ejemplo: determinar el valor actual de un grupo electrgeno de 4 aos de antigedad,

cuya vida media probable es de 10 aos, establecindose su valor de reemplazo en $
30.000, un valor residual de $ 1.500, y su estado de conservacin considerado bueno.
Se determina el coeficiente de depreciacin por antigedad K1:
K1 = 10 6 = 0,4
10
*
De la tabla de depreciacin por estado de conservacin se obtiene, para un
estado 2,00 (bueno): coeficiente 0,7
Valor de reposicin determinado: $ 30.000
Valor residual determinado:
El valor actual del bien resulta:
1.500
Va = [30.000 (30.000 1.500) 0,4] 0,7 = $ 13.020
Ejemplo: determinar el valor de un grupo electrgeno de 4 aos de antigedad, cuya

vida remanente estimada es de 11 aos, establecindose su valor de reemplazo en $
30.000, un valor residual de $ 1.050, y su estado se conservacin considerado bueno.
Se estima el coeficiente de depreciacin por antigedad K1:
K1 = ___4___ = 0,266
(4 + 11)
*
estado 2,00 (bueno): coeficiente 0,7
Valor residual determinado:
1.050
Va = [30.000 (30.000 1.050) 0,266] 0,7 = $ 15.609,51
b) BANCO NACIONAL DE DESARROLLO
Frmula
1) bienes de industria nacional
VA = VR Cda Cde
Donde:
VA
= valor actual
VR
= valor de reposicin
Cda = coeficiente de depreciacin por antigedad

Cde = coeficiente de depreciacin por estado de conservacin
2) bienes importados
VA = VR (valor FOB) Rc Cp Cda Cde
Donde:
VA
= valor actual
VR
= valor de reposicin (valor FOB) expresado en moneda extranjera
Rc
= relacin de cambio
Cp
= coeficiente de despacho a plaza
Cda = coeficiente de depreciacin por antigedad

Cde = coeficiente de depreciacin por estado de conservacin
El valor FOB corresponde al precio de venta de los bienes embarcados a otros pases,
puestos en el medio de transporte, sin incluir valor de seguro y fletes.
La relacin de cambio expresa el valor unitario de la divisa en moneda argentina.
En cuanto al coeficiente de despacho a plaza, incluye los gastos consulares, fletes,

seguros, impuestos y otros, a partir del valor FOB.
El coeficiente de depreciacin por antigedad (Cda) se obtiene de la tabla de doble

entrada (vida media probable y edad del bien) de clculo directo, elaborada por el
Banco Nacional de desarrollo, y que se transcribe al final del anlisis.-
Coeficiente de depreciacin (Cde) por estado de conservacin:
Estado 1
Como nuevo
1,00
Estado 1,5
Intermedio entre 1 y 2
0,95
Estado 2
Necesitado de reparaciones de pequea importancia
0,90
Estado 2,5
0,85
Estado 3
Necesitado de reparaciones sencillas
0,80
Estado 3,5
0,75
Estado 4
Necesitado de reparaciones importantes
0,70
Estado 4,5
0,65
Estado 5
Necesitado de reparacin integral
0,60
Aplicacin
Ejemplo: determinar el valor actual de un puente gra de 12 aos de antigedad, de

fabricacin nacional, cuya vida media probable se estima en 20 aos, establecindose su
valor de reposicin en $ 60.000, y su estado de conservacin se considera necesitado
de reparaciones sencillas.
*
pro-
De la tabla de depreciacin por antigedad se obtiene, para vida media

bable 20 aos y edad 12 aos: coeficiente 0,55

estado 3 (necesitado de reparaciones sencillas): coeficiente 0,80
El valor actual del bien resultad:
VA = 60.000 0,55 0,80 = $ 26.400
Ejemplo: determinar el valor actual de un puente gra de 14 aos de antigedad,

importado, cuya vida media probable se estimad en 20 aos, establecindose su valor
FOB en U$S 20.000, los gastos de despacho a plaza equivalentes al 35% del valor FOB,
a cuya relacin de cambio de $ 3,15 por cada dlar estadounidense, y su estado de
conservacin se considera necesitado de reparaciones importantes.
De la tabla de depreciacin por antigedad se obtiene, para vida media pro-
bable 20 aos y edad 14 aos: coeficiente 0,475
Estado 4 (necesitado de reparaciones importantes): coeficiente 0,70
Coeficiente por despacho a plaza determinado: 1,35
Valor FOB determinado: U$S 20.000
Relacin de cambio: 3,15 ($ por cada dlar)
VA = 20.000 3,15 1,35 0,475 0,70 = $ 28.279,12
Observaciones al Proceso
Depreciacin tecnolgica
Se observa, sin dificultad, que las frmulas tal cual las hemos desarrollado- no
comprenden la depreciacin tecnolgica.
El Banco Nacional de Desarrollo establece en las pautas elaboradas- un coeficiente de

correccin por obsolescencia, a aplicar por el tasador de manera fundada y pruedente,
pudiendo interpretarse que en este factor se considera toda forma de depreciacin
tecnolgica. Manifiesta, adems, que debe tenerse en cuenta que un error por este
concepto podra llevar a valores excesivamente bajos.
En lo que respecta al Tribunal de Tasaciones de la Nacin, ste alude a la obsolescencia

como elemento condicionante en la determinacin del perodo de vida til del bien, sin
pronunciarse ms all de este concepto.-
Ambas normas no se han explayado en aquello que refiere a la cuantificacin de esta

forma de depreciacin.-
Ante tal silencio, reiteramos nuestra posicin en cuanto de resultar necesario- se

apliquen correcciones por depreciacin, tras apreciar la evolucin tecnolgica especfica
y su relacin con la prestacin econmica del bien que se tasa.
Ajustes
As como las frmulas detalladas no contemplan la depreciacin tecnolgica, tampoco

se expresan en los ajustes a realizar por otras causas.
La variedad de influencias que afectan el valor de un bien mueble, por su naturaleza de

difcil clasificacin y cuantificacin, exigen del tasador una cosmovisin del hecho
tcnico y econmico, y que toda aplicacin correctiva por este concepto se fundamente
en forma debida y documentada. Esta situacin explica la particular de la tasacin de
estos bienes y las limitaciones para su realizacin.
Bienes sin reemplazo equivalente
Cuando se valoriza un bien mueble del cual no existe un reemplazo equivalente nuevo
y existe un mercado de bienes de ese tipo, tal como el de vehculos usados de mucha
antigedad, la comparacin para determinar el valor del bien a tasar ser determinada
nicamente por su estado y expectativa de vida. Se deben comparar bienes que tengan la
misma antigedad (Tribunal de Tasaciones de la Nacin).
Identificacin del bien
Se detallan sus caractersticas tcnicas y constructivas: la descripcin del bien debe ser
clara, precisa, breve, conteniendo slo las caractersticas fundamentales que en su orden
definan e identifiquen el bien y permitan su valuacin, utilizando el vocabulario de uso
corriente en ingeniera.
Se identifica por su marca y nmero de fabricacin y la serie o modelo, cuando ello sea
posible (Banco Nacional de Desarrollo).
Valores depreciados linealmente aplicables a mquinas

Valores actuales correspondientes a una unidad monetaria con distintas vidas medias
probables
VMP
1,000
1,000
1,000
1,000
0,850
0,875
0,893
0,906
0,700
0,750
0,785
0,813
0,550
0,625
0,678
0,719
0,400
0,500
0,571
0,625
0,250
0,375
0,464
0,531
0,210
0,250
0,357
0,437
0,170
0,217
0,250
0,344
0,130
0,183
0,221
0,250
10
12
15
20
25
30
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,925
0,938
0,950
0,962
0,970
0,975
0,850
0,875
0,900
0,925
0,940
0,950
0,775
0,812
0,850
0,887
0,910
0,925
0,700
0,750
0,800
0,850
0,880
0,900
0,625
0,688
0,750
0,812
0,850
0,875
0,550
0,625
0,700
0,775
0,820
0,850
0,475
0,563
0,650
0,737
0,790
0,825
E
1,000
0,917
0,833
0,750
0,667
0,583
0,499
0,417
0,333
0,400
0,500
0,600
0,700
0,760
0,800
0,325
0,437
0,550
0,662
0,730
0,775
0,250
0,375
0,500
0,625
0,700
0,750
0,230
0,312
0,450
0,587
0,670
0,725
0,206
0,210
0,250
0,400
0,550
0,640
0,700
0,175
0,183
0,190
0,233
0,350
0,512
0,610
0,675
0,136
0,150
0,161
0,170
0,217
0,300
0,475
0,580
0,650
0,090
0,150
0,193
0,225
0,250
10
0,050
0,117
0,164
0,200
0,227
11
12
13
14
15
0,083
0,107
0,125
0,139
0,150
0,200
0,250
0,437
0,550
0,625
16
0,050
0,078
0,100
0,117
0,130
0,183
0,236
0,400
0,520
0,600
0,050
0,075
0,094
0,110
0,167
0,220
0,362
0,490
0,575
0,050
0,072
0,090
0,150
0,209
0,325
0,460
0,750
0,050
0,070
0,133
0,196
0,287
0,430
0,525
0,050
0,117
0,182
0,250
0,400
0,500
21
0,169
0,240
0,370
0,475
22
0,156
0,230
0,340
0,450
23
0,143
0,220
0,310
0,425
17
18
19
20
24
0,100
0,129
0,210
0,280
0,400
25
0,083
0,116
0,200
0,250
0,375
26
0,067
0,103
0,190
0,242
0,350
27
0,050
0,089
0,180
0,234
0,325
28
0,077
0,170
0,226
0,300
29
0,063
0,160
0,213
0,275
30
0,050
0,150
0,210
0,250
0,140
0,202
0,243
31
32
0,130
0,194
0,236
33
0,120
0,186
0,229
34
0,110
0,178
0,222
35
0,100
0,170
0,216
36
0,090
0,162
0,209
37
0,080
0,154
0,203
38
0,070
0,146
0,196
39
0,060
0,138
0,189
40
0,050
0,130
0,183
41
0,122
0,176
42
0,114
0,169
43
0,106
0,163
44
0,098
0,156
45
0,090
0,149
46
0,082
0,143
47
0,074
0,136
48
0,066
0,129
49
0,058
0,122
50
0,050
0,116
51
0,109
52
0,103
53
0,096
54
0,089
55
0,083
56
0,076
57
0,070
58
0,063
59
0,056
60
0,050
(*) Artculo extrado del libro Manual de Tasacin Inmobiliaria de Artemio Daniel
AGUIAR, Ed. Juris, ao 2009-Rosario-Rep.Argentina.-
Colaborador:
Miguel ngel ANTOANA
5 cosas que un agente inmobiliario valora

de una casa en venta
Brendon Desimone, agente inmobiliario en san francisco y nueva york, asegura que
despus de haber visitado muchas viviendas durante aos, busca ciertas cosas de
manera inmediata a la hora de valorar una casa y poder venderla ms rpidamente o
saber que se trata de una venta difcil. por ejemplo, seala la ubicacin de la propiedad o
las visitas virtuales en portales inmobiliarios como factores para valorar positivamente
la venta de una casa
1.- la ubicacin: lo primero que cuenta es la ubicacin de la vivienda, si est en un
edificio principal en un buen barrio, recibir mucha credibilidad y ser centro de
atencin de potenciales compradores. por el contrario, si est en un bloque viejo y
abandonado o lleno de vecinos indeseables, ser difcil de vender
2.- el encanto de la vivienda: interesa saber si la vivienda es histrica o tiene un estilo
propio. muchos compradores pagarn ms por una vivienda con encanto y un tipo de
construccin que ya no se realiza. el agente inmobiliario asegura que si el vendedor
vende un pedazo de historia tendr ms valor que otra casa que no tiene este encanto
3.- las primeras impresiones: antes la primera impresin de una vivienda en venta era
su acceso y la puerta principal. pero hoy en da la primera impresin se obtiene a travs
de internet. se pueden realizar visitas virtuales a todas las habitaciones de la casa sin
moverse de la silla. resulta interesante invertir tiempo y dinero en tener una imagen
cuidada de la vivienda en venta en los portales inmobiliarios. as, es recomendable subir
fotos de la vivienda de buena calidad y ntidas porque si aparecen fotos de baja
resolucin alejar a los posibles compradores
4.- los accesorios y acabados: por lo general los compradores buscan una vivienda que
est decorada y en condiciones para entrar a vivir. resulta imprescindible que la cocina y
los baos cuenten con acabados modernos y no con reliquias de los aos 70 un
comprador no va a pagar mucho dinero por una casa reformada si tiene que volver a
hacer alguna que otra reforma
5.- la disposicin de la vivienda: de nada sirve que la vivienda est reformada y en la
mejor ubicacin si luego el diseo de la casa o la apariencia no se ajusta al perfil de los
compradores interesados en la zona
Brendon Desimone asegura que es cada mercado de vivienda es diferente y cada
comprador tiene diferentes necesidades pero por lo general los agentes inmobiliarios
suelen fijarse en estas cinco cosas a la hora de valorar la vivienda en venta
Vida til en el mercado inmobiliario

parte I
Con frecuencia usamos trminos o conceptos que suelen tener mayor alcance que el que
se da en trminos coloquiales.
Ese es el caso de la vida til, un concepto que tiene uso en mltiples actividades y que
est bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que tambin se vincula
al mundo de la valoracin.
Ese es el caso de la vida til, un concepto que tiene uso en mltiples actividades y que
est bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que tambin se vincula
al mundo de la valoracin.
La vida til es un concepto que habitualmente requiere la existencia de un bien material,
pueden ser maquinarias equipos, instalaciones o mobiliario, vehculos e incluso
inmuebles. Pero no solo a ellos, pues tambin se refiere a bienes inmateriales o
intangibles, como programas informticos, concesiones, derechos de superficie,
arrendamientosetc. y se refiere al periodo de tiempo dentro del cual un bien es capaz
de desarrollar la funcin para la cual fue concebido.
Si aceptamos como vlida esa definicin, podremos analizar sus aspectos bsicos como
son:
Fecha de inicio: Es el momento en el que el bien se encuentra en situacin fsica

y legal de poder ser utilizado.
Fecha final de la vida til: Es el momento en el cual el bien pierde las

caractersticas fsicas o legales requeridas para su utilizacin.
El efecto inmediato es la prdida de valor del bien. Partiendo del valor a nuevo,
equivalente al valor de mercado o coste de produccin, ste disminuye
progresivamente hasta el final de la vida til. Tal efecto se denomina vulgarmente como
depreciacin o amortizacin, si bien ambos trminos no son equivalentes.
La amortizacin es un concepto contable que determina la evolucin del valor de un
activo, considerado como bien de inversin. Segn las normas fiscales o contables
existe un plazo para amortizar las inversiones al que se suele identificar con la vida til.
Rebasado dicho plazo, el bien en cuestin carece de vida a efectos contables y, por
tanto, se considera su vida til agotada. Bajo este planteamiento el valor del bien
evoluciona desde su importe a nuevo hasta llegar a ser nulo al final de la vida til, a
pesar de que dicho bien pueda permanecer desarrollando su funcin o actividad.
Por el contrario, si analizamos la depreciacin, se parte del valor del bien como importe
a nuevo al principio de la vida til, como en el caso anterior, evolucionando hasta
alcanzar el denominado valor residual al final de la vida til. Esto implica que la
mayora de los bienes despus de haber perdido su capacidad fsica o funcional para la
que se crearon, terminan por tener un valor que suele corresponder con el valor de los
elementos recuperables que lo forman. En el caso de un inmueble, como mnimo, el
valor residual se corresponder con el valor del terreno.
Las tcnicas de anlisis de la prdida de valor son muy diversas. La ms frecuente es la
prdida constante con evolucin lineal en todo el tiempo. Otras alternativas son las que
siguen una curva parablica, o las menos frecuentes que siguen el recorrido de las
curvas mixtas, como es el caso de las curvas Iowa.
En el caso de bienes inmuebles la depreciacin se suelen adoptar en base al cuadro de
vidas tiles incluidos en laorden ECO 805/2003 (*)sobre normas de valoracin de
bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras. Sin
embargo, a efectos fiscales la amortizacin de bienes y equipos, incluso las
construcciones y edificaciones se determinan a travs de la tabla incluida en el Real
Decreto 1777/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto
sobre Sociedades. Ambas tablas no son coincidentes.
Segn lo anterior, la evolucin del valor es variable y, generalmente, en los primeros
periodos la prdida de valor es inferior a las fases posteriores, en las que la cada se
acelera.
Ahora bien, basta con recorrer el centro histrico de cualquier ciudad para encontrar
edificios de viviendas centenarios y en ocasiones rebasan ampliamente esa antigedad.
La dilacin de la vida til suele estar motivado por dos causas principales:
La gran calidad de sus materiales constructivos, de forma que en edificios de

esas caractersticas disponen de un menor ndice de depreciacin.
La realizacin de obras de mantenimiento. Los costes dedicados a tal fin

permiten mantener el nivel de utilidad y funcionalidad, incluso mejorando las
condiciones de habitabilidad dilatando la vida til inicialmente prevista.
La depreciacin no solo responde a circunstancias intrnsecas del bien material sino

tambin a aspectos externos, como la extincin de funcin o demanda que motiv su
creacin. Por ejemplo, una gasolinera ubicada en una va que ha quedado sin circulacin
rodada. El inmueble puede mantener todas sus cualidades fsicas y tcnicas, pero la
ausencia de demanda anticipa el fin de la vida til.
En relacin a los aspectos extrnsecos cabe destacar los relacionados con el entorno del
bien material o del entorno de funcionamiento, como los programas informticos que
implican a los equipos (hardware) que pierdan su utilidad en un plazo muy reducido,
aun a pesar de que sean capaces de funcionar como el primer da que se crearon.
La vida til tiene una aplicacin contable que es la amortizacin de la inversin. Esta es
una cualidad con trascendencia fundamental en el mundo de la contabilidad y de la
fiscalidad, pero nada tiene que ver con la vida til real de los bienes. Ahora bien, si
analizamos dichos bienes, podremos comprobar que muchos de ellos se encuentran en
un rgimen normal de funcionamiento. Por tanto la vida til real de dichos bienes rebasa
su vida fiscal o contable.
La aparicin de la venta de bienes en el mercado secundario, que se basa en la
recuperacin de bienes para darles una segunda o posteriores vidas, no es ms que el
reflejo del valor residual de los bienes.
(*) Artculo 19. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restar del valor de

reemplazamiento bruto la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.
2. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos tres
procedimientos:
a) Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deber
justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o
elementos de la construccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.
b) Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el VRB,
excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la
antigedad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el
tasador y, como mximo:
Para edificios de uso residencial: 100 aos.
Para edificios de oficinas: 75 aos.
Para edificios comerciales: 50 aos.
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin econmica: 35
aos.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se
obtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de la
superficie destinada a cada uno de los usos.
c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno
nuevo de similares caractersticas
3. Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al
edificio en que se encuentren.
4. La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos necesarios
para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo
u obsolescencia.
Fuente:Sociedad de Tasacin S.A. (Espaa)
Cundo un terreno es caro?

En el intento de responder cundo un terreno es caro, no obtendremos respuestas
absolutas sino relativas. Pues, con el objeto de dar una respuesta al respecto,
necesariamente deberamos preguntarnos tambin para qu y para quin es el terreno.

Veamos un poco a qu nos estamos refiriendo.
Preguntar por el para qu, es decir, por la finalidad, tiene sentido porque un mismo
terreno puede admitir distintos usos tanto desde el punto de vista normativo como de
mercado, y esto implica que se pueda pagar distintos valores por la tierra. Los
proyectos comerciales, de oficinas o residenciales pueden llevar a soportar distintos
costos de terreno en funcin de las expectativas de precios y el ritmo de venta de los
productos desarrollados en ellos, as como de los otros costos asociados al desarrollo del
negocio. As, por ejemplo, un mismo valor puede ser considerado caro por un
desarrollador especializado en proyectos residenciales pero no por uno que se
especializa en emprendimientos comerciales o viceversa.Por consiguiente, y en relacin con lo que indicbamos anteriormente acerca del
terreno, ya estamos en condiciones de anticipar algunas conclusiones sobre el tema.
Dado que el objetivo de cualquier desarrollador inmobiliario ser maximizar su
ganancia tanto en trminos econmicos como financieros, el mejor terreno ser aquel
que le permita hacer el mejor negocio en funcin del balance entre costos, precios
de venta, tiempos de concrecin y finalizacin. Este balance solamente puede ser
evaluado a travs de la realizacin de un estudio de factibilidad del negocio que se
pretende realizar, de manera que se pueda elaborar un business case realista.La determinacin de si un terreno es caro o barato para un determinado uso depender
de varios factores; uno de los ms evidentes est relacionado con poder evaluar cul es
su capacidad de edificacin, es decir, cuntos metros cuadrados pueden edificarse sobre
el terreno. Al menos en la Ciudad Autnoma de Buenos Aires uno de los indicadores de
capacidad de edificacin ms difundido es el FOT (factor de ocupacin del terreno) 1.
Este es un indicador normativo que revela a priori la cantidad aproximada de metros
cuadrados que puede edificarse sobre un predio determinado si se multiplica este
indicador por la superficie del predio. Es muy comn que los precios de terrenos en
reas urbanas se expresen no slo en precio total sino en precio por metro cuadrado de
FOT.Sin embargo, cabe aqu realizar una aclaracin importante: no solamente es este
indicador normativo el que puede poner lmites a la capacidad de edificacin sobre un
determinado terreno. Existen tambin otros, tales como las denominadas normas de
tejido urbano (que limitan alturas y perfiles). En ocasiones, el factor limitante puede
ser la densidad de poblacin mxima permitida por las normas. Asimismo, hay otros
factores que son contemplados por las normas que pueden limitar la capacidad de
edificacin de un predio a valores menores incluso que los metros cuadrados que
surgiran de la aplicacin del FOT.La verdadera capacidad de edificacin de un predio requiere de un estudio
arquitectnico realizado por un profesional experimentado que sea capaz de interpretar
la normativa de aplicacin y establecer la viabilidad de aprobacin de un determinado
proyecto para un uso determinado sobre un terreno en particular.Adems, en general la superficie que resulta de la aplicacin del FOT no es tampoco
aquella que podr venderse en un proyecto. En un proyecto residencial, la superficie que
efectivamente se vende es la propia de cada unidad (no incluye reas comunes de
circulacin ni amenities2). En un edificio de oficinas, la superficie que se vende (alquila)

es la denominada superficie de alfombra. Finalmente, en un proyecto comercial, la
que se vende es la denominada rea bruta locativa (ABL), es decir, la superficie de
locales comerciales que pueden ser alquilados, que es muy distinta de la que puede y
debe construirse.El precio por metro cuadrado de FOT es, entonces, un indicador de mercado
ampliamente utilizado y til en muchos casos para comparar distintos terrenos entre s.
Pero de ninguna manera debera confundirse con la incidencia del precio del terreno por
metro cuadrado vendible en el proyecto.A modo de conclusin, sintetizamos lo desarrollado sosteniendo que la seleccin del
terreno adecuado para llevar adelante un proyecto exitoso depender de un delicado
balance entre la localizacin, la factibilidad de implementar el uso adecuado a esta
localizacin en el terreno y, por supuesto, el costo del terreno. Todos estos aspectos
convierten a la localizacin en uno de los factores ms importantes que tiene todo
proyecto inmobiliario.Extrado del libro Desarrollos inmobiliarios exitosos- Damin Tabakman, Federico
Colombo y Daniel Rudolph- Ed. Bienes Races ediciones-ao 2006, pgs. 105/107Bs.As.-Argentina
Aclaracin: (1) F.O.T. = Factor de Ocupacin Total
(2) Amenities = Comodidad, disposicin adecuada (en una tienda,
edificio, etc.
Tecnicas del Avaluo

Inmobiliario
de Willian Ventolo
Indice de contenidos de este

Libro
Prefacio
Introduccin
Captulo 1
Los bienes races y su avalo
Qu es el avalo de un bien raz?
Terreno vs predio
Bien raz y propiedad raz
Restricciones pblicas
Otras restricciones al uso de bienes inmuebles
Propiedad personal
Captulo 2
El mercado de bienes races
Valor de mercado
Principios que determinan el valor de un
inmueble
Captulo 3
El proceso de valuacin
Tcnica de avalo por comparacin de
mercado
Tcnica del clculo de costos

Tcnica de capitalizacin de ingresos
Relacin entre las tcnicas
Pasos en el proceso de valuacin
Resumen
Captulo 4
Recopilacin de datos y el banco de datos
El proceso de valuacin
El banco de datos
Formas para recabar datos
Captulo 5
Inspeccin de viviendas
Vecindario
Predio
Diseo de interiores
Cimentacin
Captulo 6
La tcnica de comparacin de mercado

Conceptos bsicos de la tcnica de
comparacin de mercado
Proceso de valuacin
Aplicacin de la tcnica de comparacin de
mercado
Captulo 7
Valuacin de predios
Valuaciones de predios por separado
Datos del predio
Mtodos de valuacin de predios
Captulo 8
La tcnica de clculo de costos
La teora detrs de la tcnica de clculo de
costos
Cmo aplicar la frmula de la tcnica de
clculo de costos
Costo de substitucin vs costo de reposicin
Cmo encontrar el costo de substitucin
Depreciacin acumulada
Cmo pormenorizar la depreciacin

acumulada
Utilidad de la tcnica de clculo de costos
Captulo 9
La tcnica de capitalizacin por ingresos
Determinacin del ingreso
Seleccin del porcentaje de capitalizacin
Seleccin de la tcnica de capitalizacin
Multiplicador de ingreso bruto
Captulo 10
Conciliacin y el informe de avalo
Conciliacin
Tipos de informes de avalo
Comentario final
Apndice A
Clculo de reas
reas de cuadrados y rectngulos
Conversiones: uso de medidas similares para

reas
reas de tringulos
reas de figuras cerradas irregulares
Clculos de rea habitable
Apndice B
El valor de las mejoras a las viviendas
ndice de materias
Principios prcticos de la Valuacin inmobiliaria

Inicio > Comunidades > Blogs
EJERCICIO 1 DE CLASE
Enfoques Clsicos de Valuacin
Objetivo de Desempeo:
Cuando hayamos completado esta seccin, usted deber estar habilitado para:
Nombrar los tres enfoques clsicos del valor.
Explicar por qu la comparacin de ventas o enfoque de mercado, es

generalmente el ms confiable
Sugerir los puntos fuertes y dbiles de un mtodo de costo, fsico o directo
Explicar lo que quiere decir capitalizacin de rentas.
I.- MTODOS O ENFOQUES DE VALOR.
Existen tres mtodos tradicionales de valuacin los cuales se basen el tres principios de
valuacin independiente, el primer mtodo o enfoque es le costos o fsico y se base en el
principio de valuacin identificado como Principio de Sustitucin, el segundo mtodo
o enfoque es el de Ingresos y de Rentas y se basa en el principio de valuacin de
Principio de Anticipacin y por ltimo el tercer mtodo o enfoque es el Comparativo
de Mercado y se basa en el principio de valuacin de Principio de Mejor y Mayor Uso
Principios de Valuacin
1.- Principio de sustitucin.- Es una teora econmica que dice que un comprador
prudente no pagara ms por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o
semejante. El ms probable costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un
sustituto o una rplica, tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.
2.- Principio de Anticipacin.- El valor es tomado en atencin a los beneficios futuros o
ingresos futuros derivados de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona
fsica estn dispuestos a pagar por un bien un monto anticipado equivalente a los
beneficios futuros que recibir por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el valuador
deber conocer qu ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrir en el futuro y
cules son las repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los
ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los precios a
los cuales estn siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para estimar sus
posibles beneficios futuros.
3.- Principio de Mayor y Mejor Uso.- El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que
siendo fsicamente posible, legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el
mayor valor del bien que se est valuando.
II.- EL MTODO DE COSTOS, FSICO O DIRECTO.
Conocido tambin como el enfoque agregado. Se utiliza principalmente en el avalo de

propiedades nuevas, edificios pblicos y propiedades de uso especial.
A.- Pasos para el Mtodo de costos, fsico o directo.
Estimar el valor comercial del terreno como si estuviera vaco.
Estimar el costo actual de reposicin de las estructuras existentes.
Estimar la depreciacin acumulada, o la prdida en valor en comparacin con

una estructura nueva.
Restar el costo de reposicin de la estructura la depreciacin estimada.
Aadir el valor del terreno al costo depreciado de la estructura.

El resultado es el valor indicado de la propiedad por el mtodo de costos.
B.- El significado de Costo en un Avalo.
Los estimados de costo son realizados a los precios unitarios vigentes, no a los
precios originales
Se procura usar costos tpicos y no necesariamente costos efectivos, que estos

ltimos pueden incluir descuentos o premios especiales.
Otros trminos usados en el estimado de costos son discutidos ms adelante en
este curso.
C.- Limitaciones del Enfoque de costos.
Es difcil medir o estimar la depreciacin acumulada en los edificios ms viejos.

En ese caso, el mtodo de costo, fsico o directo puede no ser confiable.
En las propiedades nuevas, los costos indirectos pueden ser difciles de estimar.
D.- Ejemplo de un Mtodo de costos.

Supngase una residencia de 150 metros cuadrados con un estacionamiento a cubierto
de 45 metros cuadrados.
Estimados de costo nuevo
Del tipo residencial:
$6,000.00 por metro cuadrado
Del tipo estacionamiento:
$2,500.00 por metro cuadrado
Depreciacin Supngase una prdida de valor del edificio a 1% por cada ao de

construido.
La edad actual de la casa es de 10 aos.
Valor del terreno
recientes.
$400,000 basado en ventas comparables
SOLUCIN
Costo de reemplazo
Residencia:
$6,000.00x150.00 metros cuadrados=
$900,000.00
Estacionamiento:
$2,500.00x 45.00 metros cuadrados=
$112,500.00
Total del costo de reemplazo $1012,500.00
Menos: Depreciacin de 10 aos al 1% por cada ao= 10%

Multiplicado el costo nuevo total de
$1012,000.00
Equivale a: cantidad depreciable
-$101,250.00
Costo de reposicin menos depreciacin $910,750.00

Ms:
Valor del terreno
$400,000.00
Resultado: Valor obtenido por el mtodo de costos
$1310,750.00
III.- EL ENFOQUE DE LOS INGRESOS.
El enfoque de ingresos (o capitalizacin de rentas) es a menudo el ms procedente en el

avalo de propiedades de productos, tales como las comerciales, industriales, y
residenciales para renta. Traduce el ingreso anticipado en un estimado de valor por
medio de un proceso conocido como capitalizacin.
A-. Pasos en el Enfoque de Ingreso

Estimar el ingreso bruto que puede producir la propiedad.
Estimar los ingresos no recibidos por desocupacin (vacantes) y prdidas en

cobranzas.
Deducirlas para llegar al ingreso total efectivo.
Estimar los gastos anuales y deducirlos del ingreso total efectivo para llegar al
ingreso neto (conocido tambin como renta neta).
Analizar inversiones comparables para determinar una tasa de capitalizacin y la

forma de aplicarla.
Capitalizar el ingreso neto para obtener un valor.
B.- Mtodos de Capitalizacin

Hay varios mtodos de capitalizacin que son comnmente utilizados.
El mtodo ms comn utiliza la formula:
netos/Tasa de capitalizacin o
Valor de capitalizacin = Ingreso
RENTA
NETA
VALOR DE CAPITALIZACIN =
----------------------------TASA
C.- Ejemplo de Enfoque de Ingresos:
Un edificio de apartamento de 10 unidades tiene un ingreso potencial anual de $48,000.

El factor estimado de vacantes y prdida en cobranzas es 5% del ingreso potencial.
Los gastos anuales de explotacin estn estimados en $10,000.
La tasa de capitalizacin seleccionada por el valuador es del 9%.
SOLUCIN
Ingreso total anual
$48,000.00
Menos: Vacantes y prdida en cobranzas
$2,400.00
Equivale a: Ingreso total efectivo
$45,600.00
Menos: gastos anuales
$10,000.00
Equivale a: Ingreso neto de operacin
$35,600.00
Dividido por la Tasa de capitalizacin
0.09
Equivale a: Valor obtenido por el Mtodo de ingresos $395,500.00
IV.- EL ENFOQUE DE COMPARACIN DE VENTAS (ENFOQUE DE MERCADO).

Debido a que este enfoque es el ms directo de los tres enfoques, el enfoque de
comparacin de ventas, o enfoque de mercado, es considerado como el ms confiable.
Esto es especialmente cierto en los avalos de residencias unifamiliares, donde las
ventas comprables son por lo general la mejor evidencia de valor.
A.- Los pasos para usar un enfoque de comparacin de

ventas son los siguientes:
Investigar las ventas actuales de propiedades comparables por cuanto toca a las
condiciones de venta, fecha, precio y trminos de la venta.
Compararlas con la propiedad sujeto con relacin a la fecha de la venta,
localizacin y caractersticas fsicas.
Hacer los ajustes a los precios de venta al considerar las diferencias entre la
propiedad sujeto y las comparables.
Llegar a un valor apropiado para la propiedad sujeto, basado en las ventas ms
equiparables.
B.- Cuando se comparan propiedades, la tcnica ms

comn es hacer los ajustes de precio de venta de
acuerdo con la siguiente secuencia.
Enumerar las caractersticas encontradas en los comparables que no estn en la

propiedad sujeto.
Deducir de los precios de venta respectivos de los comparables, el valor
estimado de estas caractersticas.
Enumerar las caractersticas halladas en la propiedad sujeto que no estn

presente en los comparables.
Sumas el valor estimado de estas caractersticas a los precios de venta de cada
una de las ventas comparables.
C.- Ejemplo de una tabla de anlisis de comparables,

empleando los ajustes que pueden ser derivados del
anlisis de mercado.
DATOS
COMPARABLE "A"
COMPARABLE "B"
Precio pagado
$1500,000.00
$1445,000.00
Localizacin
Tamao del lote
Condicin fsica
Precio ajustado
-$50,000.00
$
-$30,000.00
$1420,000.00
-$45,000.00
$1400,000.00
CONCLUSIN:
El valor indicado para la propiedad sujeto es alrededor de $1400,000.00

Método Tasación IV

Caricato da

Informazioni sul documento

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Método Tasación IV

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

MTODO TASACIN

La propiedad sujeto cuenta con garaje y sistema de seguridad (alarma).

La propiedad comparable 1, se vendi hace das en $ 53.000; tiene garaje, pero

La propiedad comparable 2, se encuentra en oferta -por agente inmobiliario

La propiedad comparable 3, se vendi hace cuatro meses -en un mercado

La informacin reunida nos indica:

El valor de la propiedad sujeto en relacin con las propiedades comparables estudiadas,

La propiedad comparable debe satisfacer los siguientes requisitos:

Ser razonablemente similar a la propiedad sujeto;

La venta u oferta debe ser relativamente reciente;

Los ajustes a realizar sobre la propiedad comparable deben centrarse, primordial-mente,

Fecha de venta u oferta: se debe realizar un ajuste si las condiciones del

Ubicacin: puede requerirse un ajuste para compensar la distinta calidad de

Caractersticas fsicas: las caractersticas fsicas que requieren ajustes in-cluyen:

Trminos y condiciones de venta: transacciones realizadas en condiciones de

Aplicacin de la Tcnica por Comparables

En donde, el asimilador (tambin denominado coeficiente de homogeneizacin o

Las diferencias de caractersticas del antecedente (propiedad comparable) con respecto

1. estimacin (provisoria y especfica);

Esta forma de obtener el asimilador puede resultar de mediciones estadsticas (por

La cantidad de diferencias a tratar debe reducirse al mnimo necesario, con el fin de

Problema = antecedente x asimilador

en el bien: diferencias de ubicacin, aptitud o estado;

b) en la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la monedad (capacidad para

carcter de la zona o barrio (residencial, comercial, industrial, mixta);

normas de zonificacin vigentes;

tendencias de desarrollo del sector;

servicios pblicos disponibles;

importancia de la calle y sus condiciones fsicas;

vecindad (linderos y entorno);

relacin oferta-demanda de la tierra en la zona.

Ubicacin = __valor unitario de lote tipo en zona problema__

los tipos y facilidades de acceso;

las distintas distancias a centros con asistencias bsicas, a estaciones de cargas y

dimensin y proporcin (superficie y relacin frente-fondo);

nivel (propio y en relacin con el de la calle);

ubicacin dentro de la manzana;

el suelo de fundacin (su calidad);

relacin lote-edificio (limitacin de reas y superficie edificable).

Es aconsejable, en la prctica, asimilar los valores o precios unitarios de superficie,

Aprovechamiento = __factor de ocupacin total del problema__

Es de resaltar que la categora de un edificio no queda determinada exclu-sivamente por

la correspondencia entre el tipo de material y la funcin de los locales o destino

las cualidades funcionales del edificio;

las instalaciones y servicios complementarios, su eficiencia y capacidad.

Existen factores intrnsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construccin

La cantidad de locales sanitarios en relacin con la superficie total edificada.

La superficie -en propiedad horizontal- de la unidad funcional. La menor

El mayor nmero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construc-cin,

La relacin de las categoras de los edificios antecedente y problema, sur-ge de los

El estado de uso y conservacin de un bien es una variable adecuada y necesaria para

En cuanto a la moneda, la caracterstica ms importante es el poder adquisitivo

El poder adquisitivo de la moneda se lo puede cuantificar midiendo la relacin de

Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado, debe

Normalmente se eligen propiedades comparables del mismo mercado que la pro-piedad

Consideraciones generales sobre asimiladores

En el primer caso, y como el asimilador es un cuantificador, debe traducirse la cualidad

Ofrecemos como ejemplo:

Pueden, en el ejemplo anterior, establecerse estados intermedios.-

Inmueble Comparable Comparable Comparable

El coeficiente de homogeneizacin de cada comparable se obtiene dividiendo el puntaje

Coef. Homog. 1 = 106 89 = 1,19

En cuanto a la obtencin de asimiladores por relacin lineales, no siempre cabe suponer

Asimilador = __cantidad problema__

Ubicacin = valor unitario de lote tipo en zona problema

Aprovechamiento = factor de ocupacin total del problema

Asimilador = cantidad problema