Balcones en el rgimen de propiedad horizontal, Partes comunes o

privativas en el Nuevo Cdigo Civil y Comercial?

Por Pablo
Andrs Bou

Introduccin
Es de pblico conocimiento que mediante la sancin del Nuevo Cdigo Civil
y Comercial Lley 26994) se introdujo al actual Libro IV (De Los Derechos
Reales) el cuerpo articulado del antiguo rgimen de propiedad horizontal
(Ley 13512) que en un momento pasado estuvo regulado por esa misma ley
especial extra cdigo.
El Rgimen de la Ley 13512
Dicha ley en su art. 2 haca una enunciacin (no taxativa) de las partes
comunes, donde cada uno de los titulares de dominio es copropietario de
estas mismas partes comunes.
Es una enunciacin de 5 tems donde no figuran los balcones. Entonces la
solucin fue hallada doctrinariamente.
En la obra Derechos reales de la Dra. Highton de Nolasco (Publicaciones
Ariel 1987) encuadra a los balcones como cosas indispensables para la
seguridad del edificio junto a los tabiques y muros. Ello tiene una razn
lgica descripta a continuacin.
El argumento constructivo
Es el punto ms esclarecedor de este paper. Podemos afirmar que un
balcn es un voladizo que est ntimamente encadenado al frente del
edificio y por lo tanto a la estructura de la obra. El armado tanto de hierro
como de cemento y todos sus accesorios est perpetuamente inmovilizados
a la estructura; por lo tanto es correcto categorizarlo como una parte comn
indispensable para mantener la seguridad del edificio (como reza la Ley
13512) pero de uso exclusivo del frentista de tal unidad funcional.
La controversia en el Nuevo Cdigo
La controversia se da entre el actual art. 2041 inc. d que ubica a los
balcones como cosas y partes necesariamente comunes y el art. 2043 que
enumera como partes propias a las cosas comprendidas en el volumen del
balcn ya sean puertas ventanas o revestimientos.
Pero antes habamos entendido y nos pareca razonable pensar que el
balcn formaba parte nica e inescindible del frente del edificio; por ser
ste tambin estructura y elemento de seguridad.
Un serio problema arquitectnico-jurdico

Entonces llegamos al momento de la hiptesis; si soy frentista y el piso del

balcn es propio pero la estructura es comn puedo impermeabilizarlo con
el material que me plazca sin reparar en cuestiones tcnicas para evitar
que filtre agua al armado del balcn y que perjudique a la estructura,
Pudiendo ceder la estructura y caer al vaco. No parece algo lgico.
Es ms, si pensamos en las ventanas o puertas balcones. Al ser propias de
cada unidad cada frentista podra pintarlas de colores estridentes aduciendo
que ejerce dominio sobre su unidad.
Es verdad que el reglamento de copropiedad puede regular estas
cuestiones, que tambin es ley para el consorcio, pero el problema se
suscita cuando el reglamento guarda silencio sobre estos temas.
Conclusin
A mi criterio no es sano escindir legalmente a esta unidad constructiva
llamada balcn entre partes comunes o privativas; es ms sencillo y lgico
conceptuarlo como una unidad estructural conforme a las artes de la
construccin.
El derecho debe instruirse sobre aspectos tcnicos antes de legislar, ya que
su conocimiento sobre otras ramas como la arquitectura o la ingeniera le
son ajenas.
No es una solucin ni moderna ni prctica la planteada por el Nuevo Cdigo
Civil y Comercial de la Nacin.