AVALIAO DE IMVEIS EM SITUAES ATPICAS

RESUMO
Este trabalho visa apresentar situaes atpicas de imveis, se comparado com
similares do mercado imobilirio onde est inserido, bem como sugerir procedimento
de clculo do seu valor de avaliao. Normalmente as situaes atpicas ocorrem
em remanescentes de imveis atingidos pela implantao de empreendimentos,
desapropriaes e/ou constituies de servides de passagem, que resultem em
restries parciais ou totais do uso e ocupao do terreno interferido. Quando a(s)
diferena(s) entre os dados do mercado imobilirio (elementos da amostra) e o
imvel avaliando no pode(m) ser tratada(s) adequadamente por comparao direta,
deve ser adotado um ndice de depreciao que reflita o impacto da no
conformidade na predio do valor de avaliao.
Palavras-chave: Situao atpica, Avaliao, Imveis rurais e urbanos.

1 INTRODUO
Os terrenos remanescentes de empreendimentos em infraestrutura, quando
analisados como elemento do mercado imobilirio, nem sempre guardam uma
relao de pertinncia com o universo onde est inserido, por existir algum atributo
de comparao, qualitativo e/ou quantitativo, que extrapola os limites das fronteiras
amostrais, de uma ou mais caractersticas dos imveis obtidos para comparao.
As discrepncias podem ocorrer por questes fsicas (rea, distncia ao
ncleo urbano, distncia a via pblica pavimentada, dentre outras) e/ou por questes
legais desapropriaes, lei do parcelamento do solo, plano diretor do uso e
ocupao do solo e legislao ambiental), que impe restries ao aproveitamento
econmico do terreno.
Portanto, quando a(s) diferena(s) entre os dados do mercado imobilirio
(elementos da amostra) e o imvel avaliando no pode(m) ser tratada(s)
adequadamente por comparao direta, atravs da inferncia estatstica, fatores de
homogeneizao ou outro tratamento matemtico pertinente, h de se aplicar um
ndice de depreciao que reflita o impacto da no conformidade na predio do
valor de avaliao.
Neste contexto, a norma de avaliao de imveis urbanos ABNT NBR 146532 (2011), assevera que os procedimentos avaliatrios no previstos em norma
devem ser descritos e fundamentados.

2 BASE METODOLGICA DO TRABALHO

Para o desenvolvimento do trabalho fundamentamos nas normas da
Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT: NBR 14653-1 (2001), NBR
14653-2 (2011) e NBR 14653-3 (2004), que consolidam conceitos, mtodos e
procedimentos para servios tcnicos de avaliao de bens imveis.
Assim, citamos alguns conceitos e procedimentos metodolgicos da ABNT
NBR 14653, que auxiliam a anlise tcnica da formao do valor de avaliao de
imveis em situaes atpicas, quando comparados com outros similares inseridos
no mesmo mercado imobilirio.
A ABNT NBR 14653-1 (2001), pgs. 3,5,7 e 8, (grifo nosso), sugere conceitos
e procedimentos, entre os quais destacamos:
3.5 avaliao de bens: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de
avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao
econmica, para uma determinada finalidade, situao e data.
3.6 bem: Coisa que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode
ser objeto de direito, que integra um patrimnio.
[...]
3.44 valor de mercado: Quantia mais provvel pela qual se
negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado vigente.
[...]
7.3.2 A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes
com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua
adequao ao seu segmento de mercado, da resultando condies para a
orientao da coleta de dados.
[...]
8.1.1 A metodologia aplicvel funo, basicamente, da natureza
do bem avaliando, da finalidade da avaliao e da disponibilidade,
qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado. A sua escolha
deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653,
bem como nas demais partes que compem a NBR 14653, com o objetivo
de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que
suportem racionalmente o convencimento do valor.
8.1.2 Esta parte da NBR 14653 e as demais partes se aplicam a
situaes normais e tpicas do mercado. Em situaes atpicas, onde ficar
comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta
parte da NBR 14653, facultado ao engenheiro de avaliaes o emprego
de outro procedimento, desde que devidamente justificado.

De acordo com a NBR 14653-2 (2011, pg. 2) e a NBR 14653-3 (2004, pg.
2), o aproveitamento eficiente do imvel assim definido:
3.1 Aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente
possvel para o local, numa data de referncia, observada a tendncia
mercadolgica na circunvizinhana, entre os diversos usos permitidos pela
legislao pertinente.

A ABNT NBR 14653-2 (2011, pgs. 9, 11-13, grifo nosso) detalha definies e
procedimentos a serem adotados na avaliao de imveis urbanos, entre eles
citamos:
3.81 Vocao do imvel: Uso presumidamente mais adequado de
determinado imvel, em funo das caractersticas prprias e de entorno,
respeitadas as limitaes legais.
[...]
7.2 Legislao a consultar: Recomenda-se consultar as legislaes
municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries

(inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam

influenciar no valor do imvel.
7.3 Vistoria [...] observar, no que couber [...]: 7.3.1 Caracterizao
da regio [...], 7.3.2 Caracterizao do terreno - localizao: situao na
regio e via pblica [...]; restries fsicas e legais ao aproveitamento [...];
e 7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias [...]- adequao da
edificao em relao recomendveis para a regio.
[...]
8.1.1 Para identificao do valor de mercado, sempre que possvel
preferir o mtodo comparativo direto de dados do mercado [...];
8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de
mercado, recomendvel que sejam apresentadas consideraes quanto
ao aproveitamento eficiente do imvel;
[...]
8.1.4 Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser
descritos e fundamentados no trabalho.

Para os imveis rurais a ABNT NBR 14653-3 (2004, pgs. 2, 5 e 10) sugere
definies e procedimentos a serem adotados, dentre os quais citamos:

3.7 funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidade

tecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica no
imvel e na regio.
3.8 imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ou
vegetal, qualquer que seja a sua localizao.
[...]
7.3 Vistoria: A vistoria visa permitir ao engenheiro de avaliaes
conhecer, da melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto
imobilirio a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm do
previsto na ABNT NBR 14653-1, devem ser observados os aspectos
relevantes na formao do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a
finalidade da avaliao, constantes em 7.3.1 e 7.3.2.
7.3.1 Caracterizao da regio [...] e 7.3.2 Caracterizao do
imvel; 7.3.2.1 Caractersticas gerais [...] d- situao; [...] i- utilizao
econmica atual e condicionantes legais); 7.3.2.2 Caracterizao das terras
[...] c- classificao da capacidade de uso das terras [...]; d- condicionantes
legais; 7.3.2.3 Caracterizao das construes e instalaes [...] daspectos funcionais; e- condicionantes legais; 7.3.2.4 Caracterizao das
produes vegetais [...] e- condicionantes legais); 7.3.2.5 Caracterizao
das obras e trabalhos de melhoria da terra [...] d- aspectos funcionais; econdicionantes legais[...].
[...]
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento
eficiente do imvel.

3 LEGISLAO APLICADA
As restries que resultem na indisponibilidade das terras para as atividades
que sejam ali admissveis, em zonas rurais e urbanas, nos remetem a legislao
ambiental e a que dispe sobre o uso, ocupao e parcelamento do solo urbano.
A Lei Federal n 12.651, de maio/2012, com as alteraes da Lei n 12.727,
de outubro/2012, que dispe sobre a proteo da vegetao nativa, bem como a Lei
Estadual n 20.992, de outubro/2013, que dispe sobre as polticas florestais e de
proteo biodiversidade no Estado de Minas Gerais, estabelecem os espaos
territoriais que enquadram como reas de preservao permanente APP, em zona
rural e urbana, bem como nas zonas de amortecimento de unidade de conservao

e congneres, caracterizados como reas no edificante, que no podem ter o uso

alternativo do solo.
Os decretos regulatrios, instrues normativas, alm das resolues do
CONAMA, mesmo aliceradas no antigo Cdigo Florestal, Lei n 4.771/1965, no
nosso entendimento, devem continuar disciplinando a matria, em suas reas de
abrangncia, desde que seus artigos, incisos e pargrafos no sejam conflitantes
com a nova lei de preservao da biodiversidade (Lei Federal n 12.651/2012 e Lei
Estadual n 20.992/2013).
Quanto ao parcelamento, uso e ocupao do solo urbano, deve ser
consultada a legislao municipal que trata da matria, bem como a Lei Federal
6766/79 e suas respectivas alteraes.
4 SITUAES ATPICAS ENQUADRAMENTO
O custo para regularizao fundiria e a condio de imvel encravado
(urbano ou rural), a diminuio da rea lquida lotevel ou do potencial construtivo
do terreno, no caso de imveis urbanos, a diminuio da capacidade de uso da terra
ou a aptido agrcola dos imveis rurais, bem como a existncia de benfeitorias sem
evidncias funcionais para o imvel e entorno, so situaes que devem ser
consideradas nas avaliaes de imveis, de modo a evitar sua sobrevalorizao e
consequentemente a inviabilizao de sua absoro pelo mercado imobilirio.
As situaes atpicas que nos referimos, ocorrem em conjunto ou
separadamente e podem impactar a formao do valor de mercado do bem imvel
em decorrncia de:
1- Inexistncia de documentao imobiliria regular, qualquer tipo de ttulo de
posse e/ou domnio, no levados ao registro no servio registral competente;
2- Restrio parcial ou total quanto ao uso e ocupao do solo, com
comprometimento do seu aproveitamento eficiente ou econmico;
3- Existncia de benfeitorias que no agregam valor ao bem imvel por
questes funcionais.
Quando da inexistncia de documentao imobiliria regular, ttulo de posse
e/ou domnio, no levados ao servio registral competente, necessrio sua
regularizao fundiria, que demanda servios topogrficos, advocatcios e
cartorrios, para a correta especificidade do terreno e instruir requerimentos junto
aos rgos competentes, federais, estaduais e municipais, objetivando sua
regularizao junto ao cartrio de registro de imveis.
As restries quanto ao uso e ocupao de terrenos remanescentes de
empreendimentos, que comprometem o seu aproveitamento eficiente, so
decorrentes de:
- Ocupaes irregulares por terceiros, invases parciais ou totais de imveis;
- Localizao parcial ou total do imvel em espaos territoriais protegidos para
conservao de recursos naturais: abrangidos por reas de preservao
permanente APP, zonas de amortecimento de unidade de conservao e
congneres, definidas pela legislao ambiental pertinente;
- Localizao parcial ou total em faixa de servido de passagem de linhas de
energia eltrica, gasodutos e outros, que interfere de forma parcial ou total no
aproveitamento dos imveis atingidos;

- Falta de acesso entre o imvel e a via pblica, caracterizando o imvel como

encravado, ou seja, o prdio ou propriedade menor que fica dentro de outra maior.
As questes relacionadas s benfeitorias, melhoramentos da terra ou
construes que no agregam valor ao imvel, se do pelo fato de terem sido
construdas para atender um fim especfico, por um determinado perodo, que
findado, podem perder sua funcionalidade em funo da vocao do imvel, suas
caractersticas prprias e do entorno.
Quadro 1 - Representao grfica das anomalias ou situaes atpicas
RESTRIO AO USO
ALTERNATIVO DA TERRA
No Parcial Total

NO CONFORMIDADES

DEMANDA DE SERVIOS PARA

REGULARIZAO
Topografia Advocatcio Cartorrio

Inexistncia de documentao imobiliria regular, qualquer tipo de ttulo de

posse e/ou domnio, no registrado no servio registral competente;

>

>

Ocupaes irregulares por terceiros, invases parciais ou totais de imveis;

>

>

Abrangidos por reas de preservao permanente APP;

>

>

No se aplica

Abrangidos por zonas de amortecimento de unidade de conservao e similares;

>

>

No se aplica

Abrangidos por faixa de servido de passagem;

>

>

No se aplica

>

>

Falta de acesso entre o imvel e a via pblica ou estradas com servido j

constituda;
Existncia de benfeitorias que no agregam valor ao bem imvel por questes
funcionais;

>

No se aplica

>

No se aplica

Fonte: Dados da pesquisa

5 AVALIAO DE IMVEIS EM SITUAO ATPICA

O caso mais comum de terreno em situao atpica so aqueles interferidos
por servides de passagem de linhas de energia eltrica, minerodutos e oleodutos,
cujos procedimentos para avaliao monetria das indenizaes decorrentes deram
origem a vrios trabalhos tcnicos publicados por profissionais que dedicam a
avaliaes e percias de em engenharia.
PELLEGRINO, Jos Carlos (1969), engenheiro civil e eletricista, em Critrio
para Avaliao de Faixa de Servido, revista Dirigente Construtor, pg 59, de
outubro de 1969, desenvolveu o critrio de avaliao fundamentado no impacto das
restries da servido na rentabilidade do imvel, gerando coeficiente de servido
igual a 0,3333 e 0,6667, para imveis rurais e urbanos, respectivamente, que so
aplicados sobre o valor de mercado das terras da faixa de servido.
Segundo Pellegrino (1969) o coeficiente de servido ou ndice de depreciao
(n) pode variar em funo do local e poca da avaliao, calculado por: n = t/i, onde:
t = taxa de renda lquida anual sobre o valor das terras nuas da faixa de servido
(Vf); i = taxa anual de renda lquida sobre o valor da indenizao (Vi).
VASCONCELLOS FILHO, Philippe Westin C. (Dcada 1970), engenheiro
agrnomo, em Indenizao de Servides, props ndices depreciativos ou
coeficientes de servides a serem aplicados nos valores de mercado dos terrenos
rurais atingidos por faixa de servido (Tabela 1).

Tabela 1- Fatores de depreciao do valor de mercado de terrenos rurais

ndices
Linhas de
Oleodutos
transmisso
a) Proibio de Construes
30%
30%
b) Proibio de culturas
33%
c) Limitao de culturas
10%
d) Perigos decorrentes
10%
2%
e) Induo
2%
f) Fiscalizao e Reparos
3%
5%
g) Desvalorizao da rea remanescente
8%
10%
Principais Fatores depreciativos

h) Seccionamento do imvel (cortes)

Id = ndice de Depreciao

20%

63%

100%

(10% a 20%)

Fonte: VASCONCELLOS FILHO, Philippe Westin C. (Dc. 1970)

Segundo Vasconcellos (Dcada 1970, grifo nosso) os ndices da Tabela 1

uma tentativa de padronizao de critrio avaliativos, sujeitos a alteraes
peculiares a cada caso de acordo com o bom senso do avaliador, que deve ser
justificado.
Assim, com base nos ndices de depreciao de Vasconcellos (Tabela 1), o
valor de indenizao (Vi), decorrente do prejuzo pela constituio da servido,
calculado por: Vi = Id (ndice de depreciao) x Vtn (valor da terra nua).
Nos critrios apresentados, os coeficientes de servido ou ndices de
depreciao propostos no so fixos, dependem das caractersticas de cada local
analisado, da receita lquida do imvel, dos preos observados do imvel no
mercado imobilirio e do custo de oportunidade para aplicao financeiras,
entretanto, a maioria das avaliaes de indenizao utilizam os coeficientes com os
mesmos valores desde sua criao.
A maioria das avaliaes de indenizaes decorrentes da constituio de
faixa de servido, para instruir aes judiciais e procedimentos administrativos,
adotam, preferencialmente, o critrio sugerido por Pellegrino (1969) e, em segundo
lugar, o critrio proposto por Vasconcellos (Dcada 1970).
Outros profissionais da avaliao e percia de engenharia publicaram artigos
tcnicos pertinentes a depreciao do valor de mercado de terrenos, rurais e
urbanos, interferidos por faixas de servido de passagem, entre os quais
destacamos DOS ANJOS, Walter Zer (1999), LOPES, Jos Tarcsio Doubek (2007),
ARANTES, Carlos Augusto (2003), CRISPIN, Eldan Ramos (2009) e LIMA, Marcelo
Rossi de Camargos (2013).
Nos trabalhos dos citados autores verifica-se a unanimidade em propor um
critrio para calcular o prejuzo decorrente da restrio do aproveitamento do
terreno, atravs de um ndice de depreciao do valor de mercado do terreno
interferido por faixa de servido de passagem.
Na estimativa do valor de mercado de terrenos em situao atpicas
devemos faz-la, preferencialmente, atravs do mtodo comparativo direto de dados
do mercado (imobilirio), conforme preconizado pela ABNT NBR 14653, partes 2 e 3
(2011; 2004).

Caso a no conformidade ou atributo atpico do imvel objeto da avaliao

no seja comum no mercado imobilirio em estudo, ou seja, no exista imveis de
referncia, com e sem a anomalia detectada, para servir de comparao predio
de valor, devemos avaliar o imvel como no existisse qualquer restrio e
posteriormente depreciarmos o valor encontrado em funo da atipicidade, utilizando
ndice de depreciao calculados e justificados.
Tabela 2- Situaes atpicas e sugestes de procedimentos para avaliao
NO CONFORMIDADES

DEMANDA DE SERVIOS PARA

REGULARIZAO
Topografia Advocatcio Cartorrio

AVALIAO
PASSOS

Inexistncia de documentao imobiliria

regular, qualquer tipo de ttulo de posse e/ou
domnio, no registrado no servio registral
competente;

Ocupaes irregulares por terceiros, invases

parciais ou totais de imveis;

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
estimar os custos da regularizao para depreciar o valor estimado;

Abrangidos por reas de preservao

permanente APP;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
calcular o ndice de depreciao para aplicar sobre o valor estimado;

Abrangidos por zonas de amortecimento de

unidade de conservao e similares;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
calcular o ndice de depreciao para aplicar sobre o valor estimado;

Abrangidos por faixa de servido de passagem;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
calcular o ndice de depreciao para depreciar o valor estimado;

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) Caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
estimar ndice de depreciao para aplica sobre o valor estimado;
3) Alternativamente estimar os custos da regularizao e depreciar o valor estimado

Falta de acesso entre o imvel e a via pblica ou

estradas com servido j constituda;
Existncia de benfeitorias que no agregam valor
ao bem imvel por questes funcionais;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
estimar os custos da regularizao para depreciar o valor estimado;

Adotar o mtodo comparativo direto de dados do mercado, com imveis que possua
benfeitorias; no deve ser adotado o mtodo evolutivo.

Fonte: Dados da pesquisa

6 CRITRIO DE CORREO DE VALOR DE MERCADO DE TERRENOS

ATPICOS
Trata-se de sugesto, para discusso e teste, de critrio para correo da
predio do valor de mercado de imveis em situao atpica, quando as referncias
do mercado imobilirio, no guardam uma relao de pertinncia com o objeto de
avaliao, por existir algum atributo de comparao, qualitativo e/ou quantitativo,
que extrapola os limites das fronteiras amostrais, limite mximo ou limite mnimo, de
uma ou mais caractersticas dos imveis obtidos para comparao.
O critrio de correo proposto se baseia no trabalho tcnico de DOS ANJOS,
Walter Zer (1999), denominado Critrio e Mtodo para Determinao do Coeficiente
de Servido em Faixas de Domnio, apresentado no X Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avalies e Percias.

Dos Anjos (1999) sugeriu o clculo do coeficiente de servido ou ndice de

depreciao, para valores de mercado de terrenos interferidos por faixa de servido,
considerando ndices de desvalorizao do terreno afetado associado a razo entre
a rea atingida e rea total do imvel (coeficiente de afetao).
A expresso matemtica sugerida pelo autor: CS = (A + B) (1-X), onde (A + B)
correspondem a desvalorizao do terreno da faixa de servido, e X o coeficiente
de afetao (razo entre rea atingida e rea total da propriedade), define o
coeficiente de servido a ser aplicado sobre o valor de mercado do terreno
interferido pela faixa de servido.
Adotando a mesma linha de raciocnio de Dos Anjos (1999), onde a
desvalorizao do terreno afetado comunica com o coeficiente de afetao da
propriedade, sugerimos que o valor de mercado (Vu), por unidade de rea, estimado
para terrenos em condies normais, seja depreciado para a condio de situao
atpica pela seguinte expresso matemtica:
Vud = Vu * ((PAa/PAn) (Aa/At)), onde:
Vud = valor do terreno em situao atpica, por unidade de rea;
Vu = valor do terreno em condies normais, por unidade de rea;
PAa = potencial de aproveitamento em situao atpica (ou situao depois);
PAn = potencial de aproveitamento em situao normal (ou situao antes);
Aa = rea do terreno afetado, interferido ou atingido (m ou ha); e
At = rea total do imvel (m ou ha).

Quadro 2 - Aplicao da correo do valor de mercado do terreno

Correo do valor de mercado para a condio de situaes atpicas
Total (At)

rea atingida (Aa)

30,00

1,50

Terreno em condio
Normal (PAn)

Nova Condio ou
Atpica (PAa)

0,70

0,40

rea da propriedade

Potencial de aproveitamento do terreno atingido

Fator de depreciao = ((PAa/PAn)^(Aa/At))

0,9724
Valor de mercado em condies normais, para toda a
propriedade (Vu ) (R$/m ou R$/ha)

Vu (mdia por unidade de rea)

Valor total

R$ 20.000,00

R$ 600.000,00

Valor de mercado depreciado Vud (R$/m ou R$/ha) =

((PAa/PAn)^(Aa/At))*Vu

Vud (por unidade de rea)

Valor total depreciado

R$ 583.444,23

Valor do Prejuizo (Vud-Vu)

R$ 19.448,14
Por unidade de rea
-R$ 551,86

Total
-R$ 16.555,77

Fonte: Dados da pesquisa

O aproveitamento do terreno objeto da avaliao, em condies normais

(PAn) e atpicas (PAa), est relacionado ao aproveitamento, aspectos construtivos e
agrosilvipastoris, de imveis urbanos e rurais, respectivamente, cabendo ao
avaliador optar pelo coeficiente ou numeral que melhor representa as prticas do
mercado imobilirio onde o imvel esteja inserido.
Pelos testes realizados com a expresso matemtica sugerida neste trabalho
necessrio alguns procedimentos de ajuste demonstrados nos quadros a seguir.
Quadro 3 - Ajuste em relao a rea atingida

Fonte: Dados da pesquisa

Quadro 4 - Ajuste em relao ao potencial de aproveitamento

Fonte: Dados da pesquisa

Quadro 5 - Ajuste em relao ao aproveitamento do terreno em situao

atpica

Fonte: Dados da pesquisa

10

Quadro 6 - Outras anlises pertinentes

Correo do valor de mercado para a condio de situaes atpicas
rea atingida (Aa)

30,00

0,01

0,03%

Terreno em condio
Normal (PAn)

Nova Condio ou
Atpica (PAa)

influncia da reduo do potencial de

aproveitamento da terra - PAa/PAn

0,70

0,70

100,00%

rea da propriedade

Potencial de aproveitamento do terreno atingido

ndice de afetao
influncia da rea atingida em relao a rea
total

Total (At)

Depreciao em funo da reduo do

aproveitamento da rea atingida e da
quantidade de rea atingida em relao a
rea total da propriedade

Fator de depreciao = ((PAa/PAn)^(Aa/At))

1,0000

0,00%

Valor de mercado em condies normais, para toda a

propriedade (Vu ) (R$/m ou R$/ha)

Vu (mdia por unidade de rea)

Valor total

Somente para comparao

R$ 20.000,00

R$ 600.000,00

Valor de mercado depreciado Vud (R$/m ou R$/ha ) =

((PAa/PAn)^(Aa/At))*Vu

Vud (por unidade de rea)

Valor total depreciado

R$ 600.000,00

influncia direta da reduo do

aproveitamento no valor de mercado do
terreno
Vud = Vu * PAa/PAn

Valor do Prejuizo (Vud-Vu)

R$ 20.000,00
Por unidade de rea
R$ 0,00

Total
R$ 0,00

R$ 20.000,00
Prejuzo (Vud-Vu)
R$ 0,00

Fonte: Dados da pesquisa

11

Tabela 2 - Testes preliminares da aplicao da equao de correo:

POTENCIAL DE
APROVEITAMENTO

REA
IDENTIFICAO DO
OBJETO DA
AVALIAO
TOTAL (At)

ATINGIDA
(Aa)

SITUAO
NORMAL
(PAn)

NOVA
SITUAO
OU ATPICA
(PAa)

33E

3.300,00

0,00

1,00

1,00

35E

2.677,00

2.677,00

0,80

36E; 37E; 38E

33.600,00

33.600,00

31E

2.000,00

26E
23E

VALOR POR
UNIDADE
DE REA TERRENO
EM
CONDIO
NORMAL
(R$)

NDICE
CORREO
VALOR
MERCADO

DE
DO VALOR
DE
DE CORRIGIDO (R$)

MERCADO
SITUAES
Avaliao
CONSIDERADAS original

POR UNIDADE
DE REA

TOTAL

19,35

1,0000

19,35

63.855,00

R$ 63.860,00

0,15

19,35

0,1875

3,63

9.712,49

R$ 15.620,00

0,80

0,15

15,35

0,1875

2,88

96.705,00

R$ 154.730,00

2.000,00

0,80

0,15

19,55

0,1875

3,67

7.331,25

R$ 11.730,00

2.500,00

2.500,00

1,00

1,00

19,47

1,0000

19,47

48.675,00

R$ 48.680,00

1.600,00

1.600,00

1,00

1,00

19,61

1,0000

19,61

31.376,00

R$ 31.380,00

BH - GUTIERREZ

393,00

393,00

393,00

160,60

1.357,22

0,4087

554,63

217.969,53

BH - GUTIERREZ

393,00

232,40

393,00

160,60

1.357,22

0,5891

799,51

JUATUBA

((PAa/Pan)^(Aa/At))

SEM ACESSO P/
R$ 265.300,00
VIA PBLICA
COM ACESSO
314.207,78
R$ 265.300,00
P/ VIA PBLICA

Fonte: Dados da pesquisa

12

7 CONCLUSO
A avaliao de imveis em situao atpica deve ser realizada,
preferencialmente, pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado, entretanto,
quando a(s) diferena(s) entre os dados do mercado imobilirio (elementos da amostra)
e o imvel objeto da avaliao no pode(m) ser tratada(s) adequadamente por
comparao direta, recomenda-se avali-lo como no houvesse qualquer restrio
(situao paradigma), e, em seguida, submeter a estimativa de valor a um ndice de
depreciao que reflita o impacto da no conformidade.
Para clculo do ndice de depreciao sugerimos a expresso matemtica:
(PAa/PAn)(Aa/At), que considera aspectos no subjetivos relacionados ao
aproveitamento econmico da propriedade, correlacionado com a rea atingida e a
rea total da propriedade, com os ajustes considerados neste trabalho.
As situaes atpicas que nos referimos, ocorrem em conjunto ou
separadamente, podem impactar a formao do valor de mercado do bem imvel em
decorrncia de:
NO CONFORMIDADES

DEMANDA DE SERVIOS PARA

REGULARIZAO
Topografia Advocatcio Cartorrio

AVALIAO
PASSOS

Inexistncia de documentao imobiliria

regular, qualquer tipo de ttulo de posse e/ou
domnio, no registrado no servio registral
competente;

Ocupaes irregulares por terceiros, invases

parciais ou totais de imveis;

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
estimar os custos da regularizao para depreciar o valor estimado;

Abrangidos por reas de preservao

permanente APP;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
calcular o ndice de depreciao para aplicar sobre o valor estimado;

Abrangidos por zonas de amortecimento de

unidade de conservao e similares;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
calcular o ndice de depreciao para aplicar sobre o valor estimado;

Abrangidos por faixa de servido de passagem;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
calcular o ndice de depreciao para depreciar o valor estimado;

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) Caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
estimar ndice de depreciao para aplica sobre o valor estimado;
3) Alternativamente estimar os custos da regularizao e depreciar o valor estimado

Falta de acesso entre o imvel e a via pblica ou

estradas com servido j constituda;
Existncia de benfeitorias que no agregam valor
ao bem imvel por questes funcionais;

No se aplica

1) Verificar por ocasio da pesquisa de preo, junto ao mercado imobilirio, a

ocorrncia do atributo; caso seja usual adotar varivel para distino das situaes;
2) caso no seja comum avaliar como no houvesse a restrio e posteriormente
estimar os custos da regularizao para depreciar o valor estimado;

Adotar o mtodo comparativo direto de dados do mercado, com imveis que possua
benfeitorias; no deve ser adotado o mtodo evolutivo.

Este trabalho induz a discusso sobre a matria abordada e no esgota o assunto

relacionado a avaliao tcnica de imveis em situao atpicas.

13

BIBLIOGRAFIA
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653-1: Avaliao de
bens - Parte 1, Errata n 01 incorporada em JUN 2001 e Errata n 02 em ABR 2005.
Rio de Janeiro.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653-2: Avaliao de
bens - Parte 2. Rio de Janeiro, 2 Edio, 2011.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14.653-3: Avaliao de
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BRASIL. Lei n 12.651, de 25 de maio de 2012. Presidncia da Repblica Casa Civil
Subchefia para assuntos jurdicos. Poder Executivo.
BRASIL. Lei n 12.727, de 17 de outubro de 2012. Presidncia da Repblica Casa
Civil Subchefia para assuntos jurdicos. Poder Executivo. Braslia, 2012.
CRISPIM, Eldan Ramos. Avaliao de servido pelo mtodo da renda. In: XV
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DOS ANJOS, Walter Zer. Critrios e mtodo para a determinao do coeficiente de
servido em faixas de domnio. In: X COBREAP, IBAPE. Porto Alegre, 1999.
LIMA, Marcelo Rossi C. O valor da servido administrativa pela perda de renda
causada em imveis rurais. In: XVII COBREAP, IBAPE. Belo Horizonte, 2013.
LOPES, Jos Tarcisio Doubek . Servido: Clculo da Indenizao. Engenharia de
Avaliaes,.IBAPE. So Paulo: PINI, 2007.
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PELLEGRINO, Jos Carlos. Avaliao de Faixas de Servido de Passagem. In:
Engenharia de Avaliaes, IBAPE. So Paulo: PINI, 1974.
VASCONCELLOS FILHO, Philippe Westin C. Indenizaes nas Servides. Dcada
1970.

14