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1.2 - Classificao
Em relao forma, um condomnio pode ser voluntrio ou acidental.
Ser voluntrio quando decorrer de acordo de vontades das partes envolvidas. Nesse
caso a conveno de condomnio determinar a quota parte de cada condmino, que se
presume idntica se no houver disposio a esse respeito.
Por outro lado, ser acidental quando independer da vontade dos membros. Um exemplo
seria a herana ou doao em nome de mais de uma pessoa.
O condomnio tambm pode ser universal ou particular.
Ser universal quando abranger a totalidade da coisa, incluindo frutos e rendimentos.
Por outro lado, ser particular quando se limitar a determinadas coisas ou efeitos.
O condomnio tambm pode ser classificado em pro diviso ou pro indiviso.
Pro diviso o condomnio de direito, ou seja, aquele condomnio em que cada membro
tem seu direito definido em relao a coisa comum.
J no condomnio pro indiviso, o condmino no tem noo da sua parte no todo,
permanecendo na indiviso.
O condomnio edilcio um exemplo de condomnio pro diviso, enquanto que a herana
pode se configurar como um condomnio pro indiviso quando ainda no houver sido
realizada a partilha.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato, alm do disposto em
lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para
atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assembleias, forma de sua convocao e quorum exigido para as
deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
Nos termos da smula 260 do Superior Tribunal de Justia, reconhecida a validade da
conveno condominial independente de registro.
STJ Smula n 260 - 28/11/2001 - DJ 06.02.2002
A conveno de condomnio aprovada, ainda que sem registro, eficaz para regular as
relaes entre os condminos.
Assim, diz-se que a unidade autnoma tem tratamento de prdio independente, como se
o dono fosse proprietrio individual, podendo o mesmo alien-las ou grav-las
independente da vontade dos demais, desde que no ofenda a lei e conveno de
condomnio.
o que ocorre no caso do condomnio edilcio, no qual h uma propriedade exclusiva dos
condminos sobre suas unidades autnomas e direitos conjuntos na proporo de suas
fraes ideais.
No caso do condomnio edilcio, pode-se dizer que considera-se rea comum tudo aquilo
que no for de propriedade exclusiva.
O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua, esgoto, gs
e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes comuns, inclusive o
acesso ao logradouro pblico, so denominadas partes comuns do condomnio e no
podem ser alienados ou divididos separadamente, nos termos do art. 1331, 2 do
Cdigo Civil.
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade exclusiva, e partes
que so propriedade comum dos condminos.
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de gua,
esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as demais partes
comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so utilizados em comum pelos
condminos, no podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
O terrao de cobertura tambm deve ser considerado rea comum, a menos que haja
disposio contrria da escritura de constituio do condomnio.
Isso o que determina o 5 do art. 1331 do Cdigo Civil.
Art. 1.331 (...)
5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de
constituio do condomnio.
Por outro lado, a unidade autnoma constitui propriedade exclusiva do titular, que pode
dela usar, fruir e dispor de forma independente, sem que seja necessrio o
consentimento dos demais membros do condomnio.
Cumpre acrescentar que cada unidade autnoma faz jus parte comum, e dela
inseparvel independente de alienaes ou restries de cunho real, como penhora.
A unidade autnoma tambm tem sua independncia fiscal, ou seja, considerado prdio
isolado para efeitos fiscais, contribuindo o condmino para os impostos e taxas federais,
estaduais ou municipais.
A unidade autnoma sofre restrio ao seu direito de uso e fruio quando interferir no
direito alheio, e assim sendo, no pode desrespeitar a segurana, o sossego e a sade
dos vizinhos, conforme determina o art. 1277 do Cdigo Civil.
Art. 1.277. O proprietrio ou o possuidor de um prdio tem o direito de fazer cessar as
interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e sade dos que o habitam,
provocadas pela utilizao de propriedade vizinha.
urbanos. O resultado notrio foi o esvaziamento dos espaos disponveis para construo
de moradias com a capacidade para abrigar a todos.
Assim, a soluo foi inovar na construo de prdios com mais de uma habitao. Esta
medida, que remediava parte dos problemas, por outro lado, gerou a necessidade de se
dar uma estrutura jurdica a esse tipo de propriedade. Portanto, o surgimento dos
condomnios em edificaes ou condomnios verticais, decorreu da necessidade urbana e
do interesse social.
No condomnio em edificaes, h uma propriedade individual - rea exclusiva
(apartamento, sala, andar etc.) - e uma propriedade coletiva, da qual o dono de cada
unidade tem uma frao ideal composta de terreno e benfeitorias comuns.
Estas construes so uma forma de condomnio forado ou legal, pois no h
possibilidade fsica ou jurdica de ser desfeito.
alienar pores do terreno, inclusive as edificadas. (Pargrafo includo pela Lei n 4.864,
de 29.11.1965).
O Cdigo Civil, a seu turno, tambm estabelece requisitos e regras de validade, em
sintonia com as demais normas (lei de incorporao e lei dos registros pblicos), com
relao a instituio do condomnio.
Cdigo Civil - art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos ou
testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo constar daquele ato,
alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas
uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e
partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
1.6 - Do Sndico
O sndico, que o representante dos condminos, nos termos da lei e atendidos os
requisitos da conveno de condomnio, ser sempre eleito em assembleia. O mandato
tem um perodo mximo de dois anos e pode ser reeleito.
A funo do sndico promover a administrao geral do condomnio e executar as
deliberaes das assembleias.
Cabe ao sndico aplicar as multas previstas na conveno e regulamento. Contudo, uma
vez aplicadas no lhe cabe perdo-las. Esta ser uma matria que s pode ser alterada
judicialmente ou pela assembleia de condminos.
O sndico tambm representante do condomnio perante a justia, mas na sua falta
qualquer dos condminos poder representar o condomnio na justia.
O sndico responde pelas omisses culposas, por exemplo: quando deixa de fazer seguro
do prdio ou deixa de cobrar a parcela do fundo de reserva.
O sndico poder ser destitudo por deciso da maioria dos condminos presentes em
Assembleia Geral especialmente convocada para este fim.
Cdigo Civil - art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido
no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,
destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
Em prdios pequenos a escolha do sndico difcil porque ningum quer assumir os
encargos. No raro, uma vez escolhido um sndico, seu mandato permanece por longos
anos pela falta de interesse de outros condminos.
MDULO II
2.2 - Os deveres e direitos do condmino
A convivncia com os vizinhos pode se transformar em tortura quando os problemas do
condomnio no se resolvem no dia-a-dia. Discusses que comeam nos corredores dos
prdios podem acabar nos tribunais. O desgaste das brigas poderia ser evitado com
pacincia, bom senso e, principalmente, respeito aos deveres e direitos de cada um.
Estes so alguns dos problemas abordados por este curso, que traz, em sntese, tudo o
que necessrio saber sobre as regras que norteiam os condomnios.
1 - Condmino
Introduo
O primeiro passo para uma convivncia pacfica e justa no condomnio saber o que a lei
dispe sobre este assunto. Vamos estudar como o Novo Cdigo Civil estabelece os
direitos e deveres para os todos moradores.
- O condmino poder dispor da sua unidade e das reas comuns, sem infringir as
normas do Regulamento Interno, da Conveno e da legislao vigente.
- Desde que esteja quite com as despesas, o condmino poder votar em assembleias,
participar de suas deliberaes, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito.
O voto tem peso proporcional frao ideal da unidade, salvo disposio diversa da
Conveno.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 19. Cada condmino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade
autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e outros s
normas de boa vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no
causar dano ou incmodo aos demais condminos ou moradores, nem obstculo ou
embarao ao bom uso das mesmas partes por todos.
Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas
para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou
conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
- Pagar as despesas de condomnio na proporo de sua frao ideal, e apenas no que diz
respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condmino que no tem vaga na
garagem no paga pela manuteno do porto da mesma.
- Podem convocar uma assembleia, 1/4 (um quarto) dos condminos, juntos, sem
intermdio do sndico.
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condminos pode destituir o sndico, em
assembleia especificamente convocada.
Podem ainda:
- Votar sobre alteraes nas reas comuns do condomnio, na Conveno e no Regimento
Interno.
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critrio previsto no Cdigo Civil: tm
preferncia os proprietrios, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao
condomnio.
- Vender a vaga de garagem a outro condmino. A comercializao e o aluguel s podem
ser feitos com no-condminos se assim o permitir a Conveno do condomnio.
Nos demais assuntos, ele no poder votar, a no ser que disponha de uma procurao
dada pelo proprietrio-locador, conferindo-lhe poderes de deciso, especficos para
aquela Assembleia.
dever do locador informar ao locatrio sobre as normas e o funcionamento do
condomnio. Uma cpia da Conveno e do Regulamento Interno dever ser fornecida
para que o ocupante se intere e possa seguir corretamente todas as regras estabelecidas
pela conveno.
I - Introduo
Faremos um breve resumo acerca dos direitos relacionados ao condomnio edilcio. Para
tanto, observamos as respectivas legislaes e exemplificamos com decises dos
tribunais, inclusive relacionadas a danos materiais e morais. (Cdigo Civil e Lei
4.591/64).
A grosso modo, podemos afirmar que o Condomnio Edilcio o conjunto de edificaes
que se caracteriza pela existncia de partes exclusivas e partes comuns. Esta definio
vale para conjunto de edificaes de prdios ou casas. Diferencia-se ento do condomnio
comum, pois este possui multiproprietrios, sem individualizaes.
Importante lembrar que h a necessidade do registro no Cartrio de Imveis da
conveno do condomnio, para que esta tenha efeito contra terceiros. A conveno
poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento particular, conforme o 1 do
artigo 1.334, do Cdigo Civil.
II - Direitos e deveres dos condminos
A legislao prev direitos e deveres aos condminos. Vejamos:
So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite. (art. 1.335).
So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo
disposio em contrrio na conveno; (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons
costumes.
1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios
convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois
por cento sobre o dbito.
2o O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no podendo ela ser
superior a cinco vezes o valor de suas contribuies mensais, independentemente das
perdas e danos que se apurarem; no havendo disposio expressa, caber assembleia
geral, por dois teros no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana
da multa. (art. 1.336).
O Juzo de primeira instncia, bem como o Tribunal, consideraram ainda que o condmino
sofreu danos psicolgicos, devido ao descaso total do condomnio, pois vrias noites e
madrugadas teve que acordar, para poder salvar alguns bens das intermitentes goteiras
causadas pelas avarias do teto, sem contar o trabalho para secar o imvel e evitar o
mofo.
A deciso do Tribunal foi de condenar o condomnio ao pagamento despesas supra
citadas, bem como as demais necessrias ao conserto do imvel e pelos danos morais.
Segundo a sentena, os administradores do condomnio optaram pela inrcia". O valor
da indenizao foi arbitrado em mais de 26 salrios mnimos. (TJ/SP Processo 194123/02
/ APELAO N 1149354- 0/8).
V - Administrao do Condomnio
Quanto administrao do condomnio, a legislao prev a escolha de sndico, que no
ser, necessariamente, condmino. Vale salientar, com a administrao de dois anos,
podendo ser renovado. (art. 1.347).
VI - Extino do Condomnio
O artigo 1.357, e pargrafos do C.C preconiza os direitos dos condminos na hiptese de
destruio e reconstruo do condomnio. Vejamos:
Se a edificao for total ou consideravelmente destruda, ou ameace runa, os
condminos deliberaro em assembleia sobre a reconstruo, ou venda, por votos que
representem metade mais uma das fraes ideais.
1o Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximir-se do pagamento das
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condminos, mediante
avaliao judicial.
2o Realizada a venda, em que se preferir, em condies iguais de oferta, o condmino
ao estranho, ser repartido o apurado entre os condminos, proporcionalmente ao valor
das suas unidades imobilirias.
Concluso desapropriao
Por fim, em caso de desapropriao, dever haver a repartio entre os condminos na
proporo dos das respectivas unidades imobilirias.
Adriano Martins Pinheiro
Atuante em escritrio de advocacia em So Paulo SP, assistente de consultoria e
pesquisas jurdicas, articulista de diversos sites e jornais locais.
adrianopinheiro.direito@gmail.com
PENAS
RESTRITIVAS
DE
DIREITO
AOS
CONDMINOS
INADIMPLENTES: suspenso do fornecimento de servios
essenciais e restrio ao acesso s reas comuns do condomnio.
Resumo:
O presente trabalho objetiva trazer reflexes acerca da possibilidade ou no da imposio
de penalidades restritivas de direitos aos condminos inadimplentes.
Texto enviado ao JurisWay em 17/04/2009.
O presente trabalho no tem a pretenso de esgotar o tema em epgrafe, que, se diga de
passagem, ainda muito controvertido, mas objetiva, to somente, trazer a baila
reflexes acerca da possibilidade ou no da imposio de penalidades restritivas de
direitos aos condminos inadimplentes.
Abster-nos-emos, aqui, da anlise das penalidades pecunirias ou do impedimento do
direito de votar nas assembleias, bem como da possibilidade de incluso do nome do
inadimplente nos servios de proteo ao crdito, dentre outras sanes que podem ser
impostas ao condmino faltoso. Dessa forma, cingiremos nossos esforos na elucidao
do tema proposto no ttulo deste trabalho.
fato que, recentemente, temos nos deparado com um nmero crescente de julgados,
reconhecendo ao condomnio o direito de aplicar aos condminos inadimplentes penas
restritivas de direito, tais como, limitao do direito de uso dos bens comuns e/ou
interrupo do fornecimento de servios bsicos. Tais decises no so inditas, mas
podem representar uma tendncia, razo pela qual se torna relevante o tema.
Argumentam seus defensores que no h na lei qualquer impedimento ou vedao
restringindo o poder dos condminos de regularem, na Conveno de condomnio, novas
formas de penalidade alm das multas j constantes do Cdigo Civil (desde, bvio, que
compatveis com o ordenamento ptrio).
Pelo contrrio, aduzem que o prprio Cdigo Civil expressamente autoriza, no inciso IV,
do artigo 1.334, que as Convenes determinem as sanes a que esto sujeitos os
condminos ou possuidores.
Assim, no havendo vedao legal, a vontade dos condminos, consubstanciada na
Conveno, licita e deve prevalecer, uma vez que lhes conferido o poder de auto
regulamentar suas condutas.
Nesse sentido, o voto do Desembargador Doneg Morandini, citando os ensinamentos de
Rubens Carmo Elias Filho:
Ou seja, nada se verifica de irregular na restrio de uso das reas comuns e na
supresso de fornecimento de servios essenciais, quando possvel. Obviamente, tais
medidas devem ser precedidas de aprovao em assembleia geral especialmente
convocada para tal finalidade, observado o quorum especfico para a regulamentao das
reas e servios comuns, sempre com o objetivo de preservar o condomnio e seu sndico
de responsabilidade civil e criminal, por eventuais excessos (ELIAS FILHO, 2005, p. 195).
Outro ponto trazido por essa corrente diz respeito prpria sobrevivncia do
condomnio. Dentre os deveres dos condminos, o de maior relevncia diz respeito ao
rateio das despesas, uma vez que a contribuio de cada condmino que garante a
manuteno e o regular funcionamento do condomnio.
Assim sendo, consideram ser inaceitvel que o condomnio e a prpria coletividade dos
condminos tenham que arcar com os nus da inadimplncia do faltoso. Aceitar
passivamente tal situao seria privilegiar a inadimplncia frente ao empobrecimento
injustificado dos demais condminos.
Nesse diapaso, como o inadimplemento de um ou alguns dos condminos pode trazer
consequncias nefastas ao condomnio, pondo em risco at mesmo sua sobrevivncia
entendem ser lcito em prol da coletividade, a adoo de posturas mais rigorosas em face
de condminos impontuais.
A imposio de penas restritivas de direito aos condminos inadimplentes, porm, est
longe de ser um consenso. Os principais argumentos que fundamentam sua
impossibilidade poderiam ser resumidos nos seguintes itens:
a) Violao ao princpio da dignidade humana
Argumentam os defensores dessa corrente que os servios bsicos, como gs e gua,
so vitais sobrevivncia do homem, sendo que sua suspenso como forma de coagir o
condmino a adimplir o seu dbito, mostrar-se-ia abusiva na medida em que impediria o
condmino e seus familiares de realizarem suas atividades bsicas dirias.
b) Meios judiciais prprios de cobrana e dupla penalidade
Outro argumento trazido o de que o condomnio, frente inadimplncia do condmino,
goza de meios judiciais prprios para cobrana da dvida, contando, inclusive, com o rito
sumrio para promover tais cobranas, nos termos do artigo. 275,II, b, do Cdigo de
Processo Civil.
Nesse sentido, so os dizeres de Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior: o fato de o
condmino estar inadimplente no autoriza, manus militaris, o rompimento dos servios,
e, tampouco, o impedimento utilizao de sales de festa, piscinas, churrasqueiras,
quadras e demais equipamentos comuns, at porque o condomnio possui meios
processuais e legais de fazer valer seu direito subjetivo de receber as quotas em atraso.
(TARCHA; SCAVONE JUNIOR, 1999, p. 126).
Quanto dupla penalidade, trazemos os ensinamentos de Jos Roberto Neves Amorim:
nos atuais tempos difceis, a violao mais frequente a do no pagamento pontual das
obrigaes mensais, permitindo-se a cobrana, do inadimplente, alm do valor original, o
acrscimo dos juros moratrios fixados na conveno, em parmetro razovel, talvez at
20%, ou de 1% se nada estiver estipulado, mais a multa de 2%, no se admitindo a
imposio de outras restries, como a no utilizao da piscina, salo de festas dentre
outras, pois j h multa, configurando-se uma dupla punio (CASCONI; AMORIS, 2006,
p 189).
c) Ausncia de embasamento legal
O 1 do artigo 1.335 do Cdigo Civil dispe que o condmino que no pagar a sua
contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos,
os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito. O inciso VII do
artigo 1348, tambm do Cdigo Civil, assim preceitua: Compete ao sndico [...] cobrar
dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas devidas;
[...].
O Cdigo Civil no disciplinou, dentre as penalidades possveis, a imposio de medidas
restritivas de direitos (salvo a restrio ao direito de voto nas assembleias) que limitem
e/ou impeam o uso pleno da propriedade que, alis, um dos direitos do condmino
expresso no inciso I do artigo 1335 da legislao civil.
Os que defendem esse posicionamento argumentam, ainda, que o artigo 1.335 do Cdigo
Civil traz em seu bojo alguns dos direitos dos condminos, no os esgotando. Os direitos
ali descritos, todavia, representam prerrogativas de ordem pblica e de incidncia
imediata, no sendo lcito conveno e/ou regimento interno do condomnio suprimilos.
Nesse sentido, transcrevemos um pequeno trecho do voto do Desembargador Francisco
Loureiro:
[...] fere os direitos fundamentais dos condminos a aplicao de sanes diversas, ainda
que previstas na conveno, especialmente aquelas que vedam a utilizao do imvel e
de reas e equipamentos comuns.
Concluem os adeptos dessa corrente que no h, portanto, embasamento legal para a
adoo de tais medidas, tendo em vista que as penalidades previstas na lei limitam-se s
penas pecunirias (artigos. 1.336, 1, e 1.337 caput do novo Cdigo Civil), e da
restrio prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, cuja interpretao deve ser
realizada de forma restritiva e no extensiva.
d) Vedao legal autotutela de interesses
O condomnio ao impor medidas restritivas ao direito do condmino estaria exercendo a
autotutela de seu interesse, o que vedado pelo ordenamento jurdico ptrio, salvo
excees expressas na lei.
No sentido do texto, o entendimento do Desembargador Lucas Pereira, citando o voto no
Agravo de Instrumento n 2.0000.00.383329-2/000, da lavra do Desembargador Alberto
Vilas Boas, ambos do Tribunal de Justia de Minas Gerais:
No se permite no ordenamento jurdico, o exerccio arbitrrio das prprias razes como
forma de compelir algum a cumprir uma obrigao, sendo certo que aquele que se
sentir lesado em algum direito deve recorrer ao rgo estatal responsvel pela jurisdio,
para que obtenham a satisfao de sua pretenso. Em outras palavras, no pode o titular
de um determinado direito ou interesse atuar pessoalmente com o intuito de sancionar o
comportamento daquele que, supostamente, causa-lhe dano, sob pena de investir na
funo jurisdicional afeta ao Estado.
Por fim, vale lembrar que o artigo 345, do Cdigo Penal, regula o exerccio arbitrrio das
prprias razes, com pena de deteno, de quinze dias a um ms, ou multa, alm da
pena correspondente violncia.
Por tudo que foi dito, outra concluso no h seno a de que os sndicos devem agir com
cautela e bom senso, uma vez que a adoo de medidas restritivas de direito podero
gerar, alm das consequncias descritas no artigo 345, supra, aes de dano moral,
riscos que devem ser evitados.
Deve ser analisado se a adoo de tais medidas (que a primeira vista pode constituir em
um instrumento eficaz contra a inadimplncia) compensa o risco de eventuais aes
judiciais e indenizaes, principalmente porque a matria ainda bastante controvertida.
REFERNCIAS:
CASCONI, Francisco Antonio; AMORIS, Jos Roberto Neves. Condomnio edilcioaspectos relevantes. 2. ed. So Paulo: Editora Mtodo, 2006.
ELIAS FILHO, Rubens Carmo. As despesas do condomnio edilcio.Rio de Janeiro:
Editora Revista dos Tribunais, 2005.
MINAS GERAIS. Tribunal de justia. Agravo de instrumento n 1.0188.08.0728325/001(1). Ao cautelar inominada - fornecimento de gua - pedido liminar - requisitos
presena deferimento. Agravante: Condominio Vila Del Rey. Agravado: Antonio
Ferreira Alves Filho. Relator. Ds. Lucas Pereira. Disponvel em
http://www.tjmg.gov.br/juridico/sf/proc_complemento.jsp?comrCodigo=188&
=1&listaProcessos=08072832 Acessado em 11/04/2009.
numero
ordinrias
O fundamento do STJ na deciso foi o art. 1.336 do Cdigo Civil, que no 1 delega aos
condomnios, ao atualizarem suas convenes, definirem o percentual de juros para os
inadimplentes.
Esta alternativa ainda no foi absorvida plenamente pelos condomnios mas a mais
eficaz ferramenta para deter a inadimplncia - como confirma os condomnios que j
aplicam este ndice - pois, com os juros anteriores de 1% (um por cento) ao ms, a taxa
do condomnio preterida por outros compromissos.
Resta agora, aos condomnios atualizarem suas convenes e manter o caixa em dia
pois, os compromissos do condomnio so inadiveis, como energia eltrica, gua e os
salrios dos empregados, o que incompatvel com a inadimplente que sobrecarrega os
adimplentes que tm que pagar a sua taxa e a taxa inadimplida que rateada
novamente.
A inadimplncia acarreta certa revolta dos condminos pontuais quando vem os
inadimplentes com carros novos, reformando seus apartamentos ou tendo outros gastos
como festas, no priorizando a taxa de condomnio porque tem juro baixo.
Agora os condomnios podero cobrar juros semelhantes s demais prestaes ou
financiamentos como cheque especial e carto de crdito, basta ao condomnio atualizar
a conveno do condomnio ao Cdigo Civil, conforme prev a lei e a jurisprudncia.
Veja abaixo o resumo da jurisprudncia que confirmou como legal a aplicao de juros e
9,9% (nove vrgula nove por cento) ao inadimplente.
Superior Tribunal de Justia
Processo REsp 1002525 / DF
RECURSO ESPECIAL 2007/0257646-5
Relator(a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118)
rgo Julgador T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento 16/09/2010
Data da Publicao/Fonte DJe 22/09/2010
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AO DE COBRANA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS
CONDOMINIAIS. JUROS MORATRIOS ACIMA DE 1% AO MS. PREVISO NA
CONVENO DO CONDOMNIO. POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prev o art. 2, 1, da LICC, os
encargos de inadimplncia referentes s despesas condominiais devem ser reguladas
pela Lei 4.591/64 at 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Cdigo Civil/02.
2. Aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do condomnio
juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms em caso de inadimplemento das
taxas condominiais.
3. Recurso especial provido.
RECORRENTE : CONDOMINIO JARDIM BOTANICO VI
para as prestaes vencidas na vigncia do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo
automtica modificao, no entanto, a partir da revogao daquele teto pelo art. 1.336,
pargrafo 1, em relao s cotas vencidas sob a gide do Cdigo Civil atual.
Precedentes.
III. Recurso especial no conhecido.
II - Da interpretao do art. 1.336, 1, do CC02.
Neste processo, a conveno do condomnio prev a incidncia de juros moratrios de
0,3% ao dia, aps o trigsimo dia de vencimento, e multa de 2%, em caso de
inadimplemento das taxas condominiais (fl. 296).
A despeito disso, o acrdo recorrido concluiu que, na vigncia do Cdigo Civil02 devem
ser aplicados os juros previstos no 1 do artigo 1.336, ou seja, juros de mora de 1%
(um por cento) ao ms e multa de 2% (dois por cento) (fl. 297).
Todavia, infere-se da leitura do art. 1.336, 1, do CC02 que: (i) devem ser aplicados
os juros moratrios expressamente convencionados, ainda que superiores a 1% (um por
cento) ao ms; e (ii) apenas quando no h essa previso, deve-se limitar os juros
moratrios a 1% (um por cento) ao ms.
Com efeito, o referido dispositivo no limitou a conveno dos juros moratrios ao
patamar de 1% ao ms como o fez expressamente com a multa, que ser de at dois por
cento.
Acrescente-se que, por ocasio da Lei 10.9312004, que alterou, entre outros, o inciso I
do art. 1.336 do CC02, houve tambm proposta de alterao do 1, o que, contudo,
no ocorreu em razo do veto presidencial.
A proposio buscava manter a redao referente aos juros moratrios e dar novos
contornos multa, que passaria a ser progressiva e diria taxa de 0,33% (trinta e trs
centsimos por cento) por dia de atraso, at o limite estipulado pela Conveno do
Condomnio, no podendo ser superior a dez por cento.
As razes do veto presidencial referida proposta ressaltam a possibilidade de cobrana
dos juros moratrios acima de 1% ao ms, nos seguintes termos:
O novo Cdigo Civil estabeleceu o teto de dois por cento para as multas condominiais,
adequando-as ao j usual em relaes de direito privado.
A opo do Cdigo Civil de 2002, diploma legal profundamente discutido no Congresso
Nacional, parece-nos a mais acertada, pois as obrigaes condominiais devem seguir o
padro das obrigaes de direito privado. No h razo para apenar com multa elevada
condmino que atrasou o pagamento durante poucas semanas devido a dificuldade
financeira momentnea.
Ademais, observe-se que o condomnio j tem, na redao em vigor, a opo de
aumentar o valor dos juros moratrios como mecanismo de combate a eventual
inadimplncia causada por m-f. E neste ponto reside outro problema da alterao:
aumenta-se o teto da multa ao mesmo tempo em que se mantm a possibilidade de o
condomnio inflar livremente o valor dos juros de mora, abrindo-se as portas para
excessos.
Por fim, o dispositivo adota frmula de clculo da multa excessivamente complexa para
condomnios que tenham contabilidade e mtodos de cobrana mais precrios, o que
poder acarretar tumulto na aplicao rotineira da norma, eliminando pretensas
vantagens. (Mensagem n. 4612004, DOU 03082.004 - sem destaques no original).
Essa interpretao converge com a redao do art. 1.336, 1, do CC02, que limita os
juros moratrios ao patamar de 1% (um por conto) ao ms apenas quando a conveno
do condomnio omissa nesse ponto.
Dessarte, aps o advento do Cdigo Civil de 2002, possvel fixar na conveno do
condomnio juros moratrios acima de 1% (um por cento) ao ms, em caso de
inadimplemento das taxas condominiais.
Forte nessas razes, CONHEO do recurso especial, e DOU-LHE PROVIMENTO, para
permitir a cobrana de juros moratrios previstos na conveno condominial aps o
advento do CC02.
o voto.
Processo
Apelao Cvel 1.0024.10.011264-8/002
Relator(a) Des.(a) Pedro Bernardes
rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 9 CMARA CVEL
Smula
0112648-62.2010.8.13.0024 (2)
CONDOMINIAL.
Acrescento ao Relatrio de ff. 123/124 que a assistncia judiciria foi indeferida (ff.
130/137), tendo a apelante solvido o preparo, conforme se observa s f. 141.
Agravo retido.
Na audincia de ff. 31/311, a agravante, ora apelante, interps oralmente agravo retido,
alegando que no poderia ser indeferida a oitiva da testemunha Marcos Starling Diniz, j
que esta pessoa iria comprovar que notificou o sndico para no permitir que as locatrias
adentrassem no imvel.
Feito o pedido de conhecimento e exame do agravo retido, o caso de anlise.
CONHEO DO AGRAVO RETIDO.
Mrito do agravo retido.
A meu ver, no assiste qualquer razo agravante ao pretender a oitiva de tal
testemunha, tendo em vista que a notificao da referida testemunha ao sndico
encontra-se encartada nos autos f. 53, mas, no entanto, tal notificao no surte
qualquer efeito sobre a cobrana de taxas condominiais. Isto porque a notificao para o
sndico no sentido de no deixar a locatria adentrar no prdio no tem o condo de
suspender a exigibilidade das taxas condominiais.
por demais sabido que h incidncia da taxa mensal de condomnio estando ou no o
imvel ocupado.
Ausentes quaisquer das hipteses elencadas nos 4 e 5 do artigo 277 do CPC, o fato
de o proprietrio pretender o ressarcimento dos valores das taxas condominiais junto
locatria no autoriza a converso do rito sumrio para o ordinrio, cuja adoo no se
submete ao alvedrio das partes ou do julgador, decorrendo da necessria observncia ao
texto legal.
A observncia do rito disposto em lei, como cedio, consiste em matria de ordem
pblica e, portanto, alheia ao alvedrio das partes ou mesmo do juiz:
"No h discricionariedade do autor na adoo do rito processual, questo que envolve
matria de ordem pblica, sobrepondo-se aos interesses particulares das partes e do
julgador" (STJ, REsp 717276, rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 29/06/2007).
"O rito processual matria de ordem pblica e, portanto, indisponvel, razo pela qual,
tratando-se de ao que pelo valor da causa deve seguir o rito sumrio, no h
liberalidade para diversa opo da parte" (TJMG, AI n 1.0672.06.206869-3/001, rel.
Des. Francisco Kupidlowski, DJ 06/10/2006).
"O procedimento questo de ordem pblica, podendo sobre ele se manifestar o
julgador a qualquer tempo, o que inclui o grau recursal" (TJMG, AI n 2.0000.00.3597146/000, rel. Des. Eduardo Marine da Cunha, DJ 03/04/2002).
Diante da imposio do rito sumrio ao feito, a denunciao da lide pretendida pelo
agravado torna-se invivel, impedimento este decorrente de expressa proibio legal,
contida no art. 280 do CPC:
"Art. 280. No procedimento sumrio no so admissveis a ao declaratria incidental e
a interveno de terceiros, salvo a assistncia, o recurso de terceiro prejudicado e a
interveno fundada em contrato de seguro".
Pertinente a lio Nelson Nery Jnior (Cdigo de Processo Civil Comentado. 7 ed. So
Paulo: RT, 2003, p. 668):
"A denunciao da lide, expediente largamente utilizado nas aes de indenizao que
eram ajuizadas pelo antigo procedimento sumarssimo, , ao lado do chamamento ao
processo, da oposio e da nomeao autoria, espcie de interveno de terceiros. A
utilizao de todas elas est vedada no procedimento sumrio, exceto a assistncia (CPC
50 ss) e o recurso de terceiro prejudicado (CPC 499)".
A jurisprudncia no diverge:
"Inadmite-se, em ao de indenizao por acidente de trnsito, que se processa pelo rito
sumrio, a interveno de terceiros" (TJMG, Apel. n 2.0000.00.431632-3/000, rel. Des.
Domingos Coelho, DJ 03/04/2004).
"Mantido o rito sumrio incide a vedao do art. 280, I, do CPC, que eliminou a
possibilidade de interveno de terceiros, que funcionava como um dos principais fatores
da lentido e complexidade do antigo procedimento sumarssimo, subsistindo apenas a
assistncia e o recurso de terceiro prejudicado, ficando assegurado ao proprietrio do
veculo condenado a indenizar os prejuzos decorrentes de acidente de trnsito o direito
regressivo contra o condutor causador do dano" (TJMG, Apel. n 2.0000.00.3510358/000, rel. Des. Teresa Cristina da Cunha Peixoto, DJ 13/04/2002).
Cumpre salientar que a memria de clculo apresentada pelo sndico, a quem incumbe
administrar o condomnio, faz prova do dbito, competindo ao devedor - condmino demonstrar, de modo inequvoco, atravs de recibos de pagamento das respectivas cotas
condominiais e declarao do condomnio de quitao das mesmas, a sua inexistncia.
Nesse sentido:
CIVIL. APELAO. AO ORDINRIA. COBRANA DE TAXAS CONDOMINIAIS. INPCIA
DA PETIO INICIAL. EXTINO DO PROCESSO SEM RESOLUO DE MRITO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. CONEXO E CONTINNCIA. PAGAMENTO. PROVA. (...) O nus
da prova incumbe ao ru quanto a fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do
autor, mormente porque quitao o documento em que o credor, reconhecendo ter
recebido o pagamento de seu crdito, exonera o devedor da obrigao. (TJMG - Dcima
Segunda Cmara Cvel - Apelao n 1.0145.07.406255-8/001, Relator: Desembargador
Jos Flvio de Almeida, Data do Julgamento: 09/07/2008, Data da Publicao:
19/7/2008).
AO DE COBRANA - DESPESAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA RITO SUMRIO - PAGAMENTO - DEVER DO PROPRIETRIO - NUS DA PROVA. O
condomnio cuja existncia seja um fato, embora no registrada a sua conveno, tem
legitimidade ativa para cobrar despesas atinentes aos seus condminos. Ao proprietrio,
promitente comprador, cessionrio ou promitente cessionrio, compete o dever de
concorrer nas despesas do condomnio, de acordo com os valores estipulados em
conveno, persistindo essa obrigao contra a pessoa que tiver o imvel registrado em
seu nome - Lei 4.591/64. A ao hbil ao recebimento, pelo condomnio, de despesas
no pagas pelos seus condminos, a de cobrana, a ser exercitada pelo rito sumrio.
Demonstrada a existncia da dvida junto ao condomnio, impe-se ao devedor o nus de
desconstituir os valores apontados na planilha que instrui a inicial, de forma a
demonstrar a inexigibilidade da cobrana. Os juros de mora, a correo monetria e a
multa contratual podem ser exigidos da forma como convencionados, at a entrada em
vigor do Novo Cdigo Civil, que trouxe ao ordenamento jurdico regramento prprio para
tanto. (TJMG - Dcima Sexta Cmara Cvel - Apelao n 1.0145.03.117480-1/002,
Relator: Desembargador Otvio Portes, Data do Julgamento: 13/6/2007, Data da
Publicao: 20/7/2007).
Observa-se que a questo da novao da dvida no foi conhecida em razo de se tratar
de inovao recursal, como visto.
Assim, no houve qualquer outra prova a demonstrar que houve pagamento dos valores
cobrados na inicial.
Segundo a tcnica processual vigente, caberia ao ru demonstrar a existncia de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, o que no ocorreu no presente
caso.
Assim, sem provas de pagamento ou ilegitimidade da cobrana, deve ser julgado
procedente o pedido inicial.
Com estas razes, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo para apenas para decretar a
prescrio das parcelas vencidas entre julho de 2004 e dezembro de 2004. No mais,
mantenho a sentena.
E as lojas independentes, localizadas no trreo de edifcios, com acesso pela via pblica,
a qual se faz sem ser necessrio o uso da entrada do prdio?
Ser que elas devem ser obrigadas a pagar a taxa de condomnio assim como os demais
moradores, que efetivamente usam as dependncias comuns do prdio?
Entenda o caso concreto lendo o acrdo indicado.
TJ/MG. Taxa condominial. Loja localizada em edifcio. Dever do condmino.
2701556-72.2006.8.13.0079 (1)
NOTAS TAQUIGRFICAS
O SR. DES. NICOLAU MASSELLI:
VOTO
Conheo do recurso, porquanto presentes os requisitos intrnsecos e extrnsecos de sua
admissibilidade.
Trata-se de uma Ao de Cobrana de Cotas Condominiais aforada pelo Condomnio do
Edifcio Joo Csar de Oliveira, ora apelado, contra Maria Lcia Henrique de Castro,
apelante, quando o autor busca o recebimento das despesas condominiais.
O ilustre Magistrado a quo lavrou deciso julgando improcedente o pedido reconvencional
e procedente o pedido de cobrana, condenando a r no pagamento das despesas
condominiais das lojas 02 e 03, do perodo compreendido entre outubro de 2004 at a
data do efetivo pagamento.
Inconformada, a requerida apresentou Recurso de Apelao, alegando que no h que se
cobrar a taxa condominial, pela simples potencialidade de utilizao, asseverando que no
caso em tela as lojas 02 e 03 no guardam relao direta com as dependncias do
prdio, pois se trata de imveis trreos, com acesso pela via pblica, a qual se faz sem
ser necessrio o uso da entrada do prdio.
Sustenta que, se as lojas em questo no concorrem para os gastos do condomnio, no
h como impor-lhe a participao, pois no h utilizao de coisa comum ante a distino
e independncia das unidades, portanto, assiste razo para ser excluda sua
responsabilidade por despesas gerais do prdio, das quais no aproveita, porque
inerentes aos andares superiores do edifcio.
O autor apresentou Embargos de Declarao, alegando que o Recurso de Apelao
intempestivo.
Houve contrarrazes pelo condomnio, requerendo o no provimento do recurso de
apelao, tendo em vista que h previso expressa na conveno do condomnio de que
todos os condminos esto sujeitos ao pagamento das despesas comuns.
O MM. Juiz rejeitou os Embargos Declaratrios, informando que o recurso foi interposto
dentro do prazo legal.
Passo a analise das razes recursais.
A controvrsia se destaca quanto cobrana das cotas condominiais das lojas de
propriedade da requerida.
Ressalta-se inicialmente informar que, a lei vigente para o caso em questo bastante
clara ao determinar que dever do condmino "contribuir para as despesas do
condomnio, na proporo de suas fraes ideais, salvo disposio em contrario na
conveno." (art. 1.336, inc. I do Cdigo Civil)
Sabe-se que, o condmino aquele que proprietrio de um imvel, desfrutando de
parte comum com outro, portanto, h regras que devem ser observadas para regular os
direitos e deveres deste com relao ao condomnio, sendo este o objetivo da conveno.
Desta forma, localizando o imvel, loja, em um edifcio, por mais que seja independente,
deve ser observado o que dispe a Conveno do Condomnio.
Nos termos da Ata de Condomnio realizada no dia 31 de maro de 2004, s fls. 06 e
verso, dispe que...
"3- Nova taxa de condomnio, o valor do condomnio passar para R$ 135,00 (cento e
trinta e cinco reais) para as salas e R$ 210,00 (duzentos e dez) para as lojas, devendo
discriminar as despesas extraordinrias, ordinrias e fundo de reserva."
Observa-se que, apesar das lojas se encontrarem em rea independente do prdio, elas
a integram, perfazendo um todo, na qual deve ser observado alguns deveres de
manuteno quanto preservao da fachada do prdio, telhado, calhas, calada, alm
de outros servios.
Portanto, no caso em questo deve ser observado o que dispe a Conveno e as Atas de
Reunies de Condomnio.
A propsito, jurisprudncia mansa e pacfica este entendimento, conforme podemos ver
no julgamento da Apelao Cvel n 1.0223.08.254330-5/001, levada a efeito em
16.11.2009, pela 12 Cmara Cvel, tendo como Relator o insigne Desembargador
ALVIMAR DE VILA. Diz o ilustre Magistrado que...
"AO DE COBRANA - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRECLUSO - INOCORRNCIA EDIFCIO EM CONDOMNO - LOJA TRREA - INDEPENDNCIA - DESPESAS GERAIS PREVISO DE RATEIO NA CONVENO DE CONDOMNIO.
...
O contedo da Conveno de Condomnio, livremente celebrada entre as partes, deve
prevalecer enquanto no for extinta ou modificada segundo as normas cveis inerentes
espcie, mormente a Lei n 4.591/64, que dispe sobre o condomnio em Edificaes e
as Incorporaes Imobilirias.
O proprietrio de loja trrea, com acesso independente, deve suportar o pagamento das
cotas condominiais e participar do rateio das despesas, de acordo com as disposies da
Conveno de Condomnio."
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAO, mantendo a sentena
em todos os seus termos.
Custas recursais ex-legis.
LC
Votaram de acordo com o(a)
KUPIDLOWSKI e CLUDIA MAIA.
Relator(a)
os
Desembargador(es):
FRANCISCO
pode perceber nestes autos, a conduta dos agravados configura afronta direta ao que
fora previsto na Conveno de Condomnio.
A meu ver, portanto, qualquer modificao na forma de uso do referido terrao depende,
em princpio, da anuncia dos demais condminos, pois, o direito de uso no se sobrepe
ao direito de propriedade.
Como se v do disposto no art. 1.343 do Cdigo Civil, a lei que estabelece tal condio:
"A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a
conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos
condminos." Assim, mesmo que, em tese, se entendesse que o direito de uso exclusivo
do terrao, por si, autorizasse a realizao de obras nele, no poderiam os agravados
faz-las sem a autorizao prvia dos demais condminos. A jurisprudncia, em casos
semelhantes, tem entendido o seguinte:
"EMENTA: APELAO CVEL. AO DE OBRIGAO DE FAZER C/C INDENIZAO.
DEMOLIO DE OBRA SOBRE TERRAO DE EDIFCIO. USO EXCLUSIVO DA REA PELO
PROPRIETRIO DA FRAO IDEAL. OBRA ILEGAL. NO AUTORIZAO DOS
CONDMINOS. DEMOLIO. INDENIZAO. DESCABIMENTO.O proprietrio de unidade
condominial que, nos termos da Conveno do Condomnio, possua o direito de uso e
fruio da rea do terrao sobre seu imvel, no pode construir sobre ela sem aprovao
da maioria dos demais condminos, notadamente se a edificao impede acesso a caixas
d'gua pertencentes ao Edifcio. O direito de uso, por si, no significa direito de
edificao, sendo impositiva a demolio da obra.Os danos materiais somente so
devidos quando devidamente provados; ausente a prova, descabida a referida
condenao." (APELAO CVEL N 1.0625.06.060863-9/001).
"EMENTA: AO DEMOLITRIA - ALTERAO DA FACHADA DO PRDIO - CONSTRUO
EDIFICADA NO TERRAO DA UNIDADE AUTNOMA - CONVENO DE CONDOMNIO, LEI
4.591/64 E NORMAS MUNICIPAIS - VIOLAO - AUTORIZAO DOS CONDMINOS AUSNCIA - PROCEDNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. Tendo o conjunto probatrio
demonstrado saciedade que a construo erguida no terrao da unidade autnoma pelo
ru feriu a conveno de condomnio, a Lei 4.591/64 e as normas municipais, de se
deferir o pedido de demolio." (AC. 1.0024.05.626467-4/001 - TJMG).
Assim, fora convir pela ausncia do direito dos agravados de realizao da obra, na
forma como exposta nesta sede recursal, e, por isso, deve ela ser paralisada. Isso posto,
dou provimento ao agravo de instrumento e reformo parcialmente a deciso agravada,
para deferir o pedido de antecipao de tutela, determinando a paralisao das obras
efetivadas pelos agravados, Jos Fernandes da Silva Junior e outros, no terrao do
Edifcio Carlos Braz, sob pena de multa diria no valor de R$250,00 (duzentos e
cinquenta reais), limitada ao montante de R$25.000,00 (vinte e cinco mil reais). Custas
pelos agravados. DESA. MRCIA DE PAOLI BALBINO - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. ANDR LEITE PRAA - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "RECURSO PROVIDO."
Mdulo III
3.1 Sobre o mdulo 3
No mdulo anterior conhecemos os principais direitos e obrigaes dos condminos. Mas
para que esses direitos e deveres sejam respeitados e tudo funcione bem, preciso que
o condomnio tenha um representante, um administrador: o sndico.
Nesse mdulo, vamos ver qual o papel do sndico, quais as suas funes e obrigaes e
o que pode acontecer quando ele no cumpre seu papel. Veremos tambm, qual a
contraprestao que recebe e como eleito e destitudo.
Dessa forma, foi criada a figura do sndico que a pessoa responsvel por administrar o
condomnio.
o sndico quem deve representar o condomnio ativa e passivamente seja na esfera
jurdica ou fora dela, sempre na defesa dos seus direitos e interesses, e, claro, dentro
das atribuies que a lei confere ao sndico.
O Cdigo Civil Brasileiro em seu art. 1.348, II do Cdigo Civil Brasileiro prev essa
prerrogativa ao sndico:
Art. 1.348. Compete ao sndico:
(...)
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando, em juzo ou fora dele,
os atos necessrios defesa dos interesses comuns;
O Cdigo de Processo Civil em seu art. 12, IX tambm confirma o principal papel do
sndico:
Art. 12. Sero representados em juzo, ativa e passivamente:
(...)
IX - o condomnio, pelo administrador ou pelo sndico.
A legislao civil trata especificamente da figura do sndico, determinado que o mesmo
pode no ser condmino, e que ser eleito por prazo no superior a dois anos, podendo
haver reeleio.
o que prev o art. 1347 do Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
Dessa forma, pode-se dizer que o sndico o representante legal do condomnio,
podendo praticar atos que importem na defesa dos interesses condominiais, seja como
agente ativo ou passivo, no mbito judicial ou fora dele.
A legislao prev a possibilidade de que outra pessoa diferente do sndico exercer a
representao do condomnio. Essa hiptese somente seria possvel caso seja aprovada
em assembleia, conforme determina o art. 1348, 1 do CC/02:
Art. 1348 (...)
1o Poder a assembleia investir outra pessoa, em lugar do sndico, em poderes de
representao.
Tanto pessoas fsicas ou jurdicas podem ser sndicos de condomnio. Tal prerrogativa est
prevista na Lei n 4591/64, art. 22, 4.
Cumpre destacar que atualmente os condminos, por comodidade, esto optando pela
escolha de uma administradora de imveis para gerir o condomnio, analisando,
sobretudo a habilidade e competncia profissional dessas empresas especializadas no
trato das questes condominiais.
Alm dessas despesas, por imposio prevista no art. 1.346 do Cdigo Civil Brasileiro, h
o gasto relativo ao seguro da edificao, que protege contra o risco de incndio ou
destruio, total ou parcial.
Pela natureza, tal despesa tambm deve figurar como um dos passivos a serem
previstos no oramento.
VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem como impor e cobrar as multas
devidas;
Cabe ao sndico zelar pela sade financeira do edifcio, e assim, a receita advinda do
pagamento das quotas condominiais absolutamente indispensvel. O sndico tem o
poder e dever de realizar a cobrana de forma administrativa e judicial. Para evitar
constrangimentos e possveis aes indenizatrias, grande parte dos condomnios adota a
cobrana bancria.
VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
obrigao do sndico prestar contas dos pagamentos e recebimentos que realizou em
nome do condomnio durante sua gesto. Via de regra, nos termos do art. 1350 do
Cdigo Civil Brasileiro, o sndico submete suas contas para aprovao na Assembleia
Geral Ordinria, que ocorre anualmente ou em outra data prevista na conveno de
condomnio. Na ocorrncia de alguma eventualidade, pode-se exigir que a prestao de
contas em outra poca.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos,
na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
Nos termos do art. 1349 do Cdigo Civil Brasileiro, o sndico pode ser destitudo caso
deixe de prestar contas. Para tal deve haver assembleia especialmente convocada para
esse fim, sendo a destituio aprovada por voto da maioria absoluta dos membros.
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2 do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
IX - realizar o seguro da edificao.
Cabe ao sndico realizar o seguro da edificao, que obrigatrio, segundo determina o
art. 1.346 do Cdigo Civil Brasileiro.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra o risco de incndio ou
destruio, total ou parcial.
O gasto relativo ao seguro configura despesa ordinria e deve ser cobrada juntamente
com o rateio mensal da quota condominial.
Vale dizer que nem mesmo em assembleia os condomnios podero decidir pela no
realizao desse seguro, j que obrigao prevista em lei.
No Cdigo Civil de 2002 no foi previsto o prazo para a realizao do seguro. Nesse caso,
entendem alguns autores que se aplica o prazo previsto na antiga Lei n 4591/64, que
prev o prazo de 120 (cento e vinte) dias da concesso do habite-se.
A referida lei prev como penalidade em caso de omisso do sndico, multa mensal
correspondente a 1/12 do imposto predial.
Lei n 4591/64
(...)
Art. 13. Proceder-se- ao seguro da edificao ou do conjunto de edificaes, neste caso,
discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e partes comuns, contra
incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computando-se o
prmio nas despesas ordinrias do condomnio.
Pargrafo nico. O seguro de que trata este artigo ser obrigatoriamente feito dentro de
120 dias, contados da data da concesso do "habite-se", sob pena de ficar o condomnio
sujeito multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrvel executivamente
pela Municipalidade.
Cdigo Civil
especial, as
maioria dos
das fraes
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Cumpre destacar que a conveno de condmino pode dispor de maneira diversa,
alterando o critrio de frao ideal previsto no art. 1.352 do Cdigo Civil Brasileiro por
aquele em que cada voto corresponde uma unidade autnoma. Mas na omisso da
conveno, prevalece o critrio legal. o que verificamos no pargrafo nico do art.
1.352 do Cdigo Civil Brasileiro:
Art. 1.352. (...)
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno
de constituio do condomnio.
Sobre a matria importante transcrever a ementa de um julgado do Tribunal de Justia
do Estado de So Paulo que confirmou a sentena que decretou a anulao de uma
assembleia de eleio de um sndico desprovida das formalidades previstas na
conveno.
TJ/SP. Apelao n: 9191750-31.2006.8.26.0000
Relator(a): Elcio Trujillo
Comarca: So Paulo
rgo julgador: 7 Cmara de Direito Privado
Data do julgamento: 31/08/2011
Data de registro: 05/09/2011
Outros nmeros: 994061172346
1 O sndico
1.1 Conceito
a pessoa escolhida para defender os interesses do condomnio, administrar uma
comunidade, por isto, cabe a ele zelar pelos interesses de todos os condminos,
indistintamente, ainda que um deles no desperte simpatia.
1 O sndico
1.2 Da eleio
O Sndico poder ser pessoa fsica ou jurdica,
condmino, que no esteja em conflito com os
interesses do condomnio.
permitida, ainda, a contratao do sndico que no
seja morador do condomnio, tambm tendo de ser
eleito pela Assembleia. So chamados de "sndicos
profissionais", ou seja, pessoas contratadas pelos
condminos, quando no houver entre eles, interesse
ou vontade de assumir a administrao do edifcio.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 22. 4 Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha
ao condomnio...
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para
administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se.
1 O sndico
1.3 - Durao do mandato do sndico
Seu mandato no poder exceder a 02 anos, permitida a reeleio, podendo a conveno
dispor quanto ao prazo outra regra.
Por exemplo, poder ser menor do que 02 anos, mas no poder exceder o limite legal
do binio. E quanto reeleio, a lei permite a renovao, sem fixar limite.
1 O sndico
1.4 Outro representante
De acordo com o artigo 1348 1CC, a Assembleia poder investir outra pessoa no lugar
do sndico, em poderes de representao, naturalmente sem prejuzos do poder de
representao do sndico.
Legislao
1 O sndico
1.5 Do subsndico
No obrigatria a existncia do subsndico. a pessoa que substitui o sndico nas suas
atribuies, quando de sua impossibilidade. A eleio de subsndico deve ser prevista na
Conveno.
Quando ocorrer a destituio do sndico, no cabe ao subsndico terminar ao mandato. O
subsndico uma figura para substituio eventual do sndico. Na sua destituio, quem
assume suas funes o presidente do Conselho Consultivo, at que seja eleito outro
sndico para complementar o mandato.
1 O sndico
1.6 Da competncia
A lei determina atribuies obrigatrias, que devem constar em todas Convenes de
todo condomnio e, atribuies facultativas que os interessados resolvam colocar na
Conveno de acordo com as particularidades e convenincias do condomnio.
As competncias do sndico so definidas no 1 do artigo 22 da Lei 4.591/64 e nos
artigo 1348 e 1350 do Cdigo Civil.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 22. Art. 22...
1 Compete ao sndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os
atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei
ou pela Conveno;
1 O sndico
1.7 Da remunerao
No obrigatria. Compete Conveno prever se
cabe ou no remunerao ao sndico pelo desempenho
do seu trabalho. E a forma adequada, se em
dinheiro, moradia ou iseno das contribuies das
despesas do condomnio, recompensando-o o seu
exerccio.
1 O sndico
1.8 Da prestao de contas
O sndico obrigado a prestar contas da sua administrao ao condomnio atravs da
Assembleia, e, no necessariamente a cada um dos condminos individualmente,
somente quando lhe for exigidas, a qualquer tempo. ideal que seja enviado,
mensalmente aos condminos ao menos o balancete de receitas e despesas do ms.
Anualmente, ele convocar reunio da assembleia dos condminos, na forma prevista na
conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos
e as prestaes de contas...
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
Art. 1356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros,
eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer
sobre as contas do sndico.
1 O sndico
1.9 Da destituio
Em qualquer momento do mandato, o sndico que praticar irregularidades, no prestar
contas ou no administrar convenientemente o condomnio poder ser destitudo da sua
funo.
Com o novo Cdigo Civil, digamos que ficou mais fcil demitir o sndico. Antes, eram
necessrio 2/3 dos votos da totalidade dos condminos presentes na Assembleia para
isto. Agora, pode-se destitu-lo com maioria absoluta, ou seja, metade mais um.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
1 O sndico
1.10 Da renncia
Cabe ao sndico convocar a Assembleia Geral que ir
eleger seu substituto, devendo permanecer no cargo
at a posse do novo sndico.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
Modelo de Petio
Sindico: o sndico querendo renunciar ao cargo deve encaminhar uma carta ao
Conselho ou prpria administradora do Condomnio, cabendo a esta comunicar ao
Conselho e tomar as devidas providncias.
data ..............
Ao Conselho ou Administradora
Do Condomnio Edif ....................
Venho atravs da presente, comunicar que, em carter irrevogvel, estou renunciando ao
cargo de sndico do Condomnio Edifcio ................, devendo permanecer apenas at ...
(dia, ms, ano).
Solicito vossas providncias no sentido de convocar uma Assembleia Geral para eleio
de novo sndico, conforme preceitos da Conveno Condominial.
Agradeo colaborao de todos pelo perodo que ocupei o cargo de sndico, colocandome disposio para todo e qualquer esclarecimentos que se fizerem necessrio.
Atenciosamente,
Assinatura
1 O sndico
1.11 Notcias
Subsndico pode representar condomnio na Justia do Trabalho
A Justia do Trabalho admite que, na ausncia do sndico, o condomnio seja
representado em juzo pelo subsndico. No se pode caracterizar, nesse caso, confisso
ficta, ou seja, a admisso, como verdadeiro, do que foi afirmado pelo autor da ao,
imposta como sano parte que se recusa a depor ou a comparecer em juzo.
Essa foi a deciso de segunda instncia que prevaleceu na Terceira Turma do Tribunal
Superior do Trabalho com o no-conhecimento do recurso de um ex-empregado do
condomnio do Edifcio Videira, localizado no bairro Jardim Paulista, em So Paulo.
Zelador do prdio no perodo de 1992 a 1997, ele contestava a representao da
subsndica do prdio na ao em que ele pede o pagamento em dobro das frias que no
teria usufrudo.
De acordo com o Tribunal Regional do Trabalho de So Paulo (2 Regio), no se aplica,
na Justia do Trabalho, dispositivo do Cdigo de Processo Civil (artigo 12, IX) que prev
que o condomnio deve ser representado pelo administrador ou pelo sndico. No recurso
ao TST, o advogado do ex-empregado do condomnio alegou que deveria ser aplicada a
pena de confisso ficta ao condomnio pelo no-comparecimento em juzo do sndico
como seu representante.
"Ordinariamente, o subsndico, eleito em assembleia, tem como funo a substituio do
sndico nas ausncias e impedimentos deste", observou o relator do recurso, ministro
Carlos Alberto Reis de Paula. Ele ressaltou que no h nenhum dado que leve concluso
de que a subsndica do Condomnio Edifcio Videira no estaria com a prerrogativa de
substituir o sndico. O ministro registrou ainda que o Tribunal Regional do Trabalho de
So Paulo (2 Regio) havia citado a existncia no processo de procurao onde consta a
representao do condomnio pela subsndica.
O relator disse que, mesmo se fosse considerada irregular a representao do
condomnio e fosse aplicada a pena de revelia, seria incuo o reconhecimento da
confisso quanto matria de fato, pois a controvrsia refere-se ao pedido de
pagamento em dobro de frias no-gozadas, que foi negado pelas instncias ordinrias
por falta de provas. (RR 660594/2000.1).
Ex-sndico acusado indevidamente deve ser indenizado
Um ex-sndico de condomnio residencial em Braslia conseguiu na Justia o direito de ser
indenizado por danos morais, por ter sido acusado indevidamente de apropriao
indbita de dinheiro do condomnio. A acusao partiu da sndica anterior a ele, e de um
morador do prdio. Pelos danos morais provocados, os dois vo ter de indenizar
3516061-74.2004.8.13.0024 (1)
3 - Recursos improvidos.
APELAO CVEL N 1.0024.04.351606-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1
APELANTE: RENATO TODESCHI LARA - 2 APELANTE: CELIMPAR CONSERVAO
LIMPEZA LTDA - LITISCONSORTE: PAULO ALEXANDRINO DE OLIVEIRA MARTINS
REPDO(A) P/CURADOR(A) ESPECIAL DEFENSOR PUBLICO - APELADO(A)(S):
CONDOMNIO EDIFCIO DOM JOO VI REPRESENTADO(A)(S) POR ROBERTO DE MOURA
FONSECA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em REJEITAR A
PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AOS APELOS.
Belo Horizonte, 08 de fevereiro de 2012.
DES. JOS MARCOS RODRIGUES VIEIRA,
RELATOR.
DES. JOS MARCOS RODRIGUES VIEIRA (RELATOR)
VOTO
Trata-se de Apelaes interpostas da sentena de f.457/464-TJ, integrada s f.487/488TJ, lanada nos autos da Ao de Prestao de Contas ajuizada por Condomnio do
Edifcio Dom Joo VI em desfavor de Celimpar Conservao e Limpeza Ltda. e outros,
que julgou procedente o pedido, para determinar aos Rus a prestao de contas, no
prazo de 48 horas.
Irresignado, o Ru, Renato Todeschi Lara, interps apelao s f. 468/483-TJ ao
argumento, em sntese, de que o autor no apontou as falhas na administrao do
recorrente, tanto que no impugna os documentos colacionados com a contestao.
Afirma que o saldo credor no foi declarado, razo pela qual a sentena nula.
A primeira R tambm interps recurso s f. 490/495-TJ em que suscita preliminar de
ilegitimidade passiva. No mrito aduz, resumidamente, que no tem contas, nem
documentos a apresentar, pois, como administradora do condomnio, j apresentou os
balancetes mensais de forma clara e transparente. Alega, ainda, que no realiza
movimentao bancria ou do dinheiro do Condomnio, que so funes exclusivas do
sndico, razo pela qual no pode apresentar as contas pretendidas.
Terceiro apelo interposto pelo ru Paulo Alexandrino de Oliveira Martins (f. 533/537-TJ),
alegando que a primeira r a nica responsvel pela efetiva prestao de contas e que,
na sua gesto, sempre apresentou os demonstrativos de receita e despesas do
condomnio, que nunca foram rejeitados.
Contrarrazes s f; 440/450-TJ.
o relatrio. Passo a decidir.
Conheo dos recursos, presentes os pressupostos de admissibilidade.
o art. 918 do CPC, que declara o saldo credor, relativa segunda fase do procedimento.
Portanto, no h a nulidade alegada.
Neste sentido:
EMENTA: AO DE PRESTAO DE CONTAS - PRIMEIRA FASE - INTERESSE PROCESSUAL
- LEGITIMIDADE PASSIVA - DEVER DE PRESTAR CONTAS - CARTER DPLICE. - (...) A
primeira fase do procedimento relativo ao de prestao de contas tem por objeto
apenas a declarao da existncia ou inexistncia do dever de prestar contas. A ao de
prestao de contas possui carter dplice, na medida em que todos os que participam
da relao jurdica de direito material podem acionar e serem acionados, podendo ser
apurado saldo credor a favor de quaisquer das partes. (APELAO CVEL N
1.0701.06.158284-0/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. ALVIMAR DE VILA - DJ:
12/08/09)
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AO DE PRESTAO DE CONTAS. PRIMEIRA
FASE. DEVER DE PRESTAR CONTAS. ALIENAO FIDUCIRIA (VENDA EXTRAJUDICIAL
DO BEM E EVOLUO DO DBITO). FORMA DE APRESENTAO DOS CLCULOS. A ao
de prestao de contas compete a quem tiver o direito de exigi-las, bem como quele
que tiver obrigao de prest-las e possui procedimento bifsico, sendo que na primeira
fase apenas o dever de prestar contas analisado. (...) (APELAO CVEL N
1.0145.10.022731-6/001 - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOS FLVIO DE ALMEIDA - DJ:
06/04/11)
Com tais consideraes, nego provimento aos apelos.
Custas recursais, pelos Apelantes.
DES. FRANCISCO BATISTA DE ABREU (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).
DES. SEBASTIO PEREIRA DE SOUZA - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "REJEITARAM A PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AOS APELOS"
MDULO IV
4.1 Sobre o mdulo 4
Os conselhos e as administradoras so importantes peas para auxiliarem o sndico em
sua gesto.
1.2 - Funo
1 - Conselho Consultivo
1.1 - Introduo
O Conselho Consultivo, que no obrigatrio, o rgo que se destina a orientar,
fiscalizar, auxiliar e aconselhar o Sndico na soluo dos problemas que digam respeito ao
condomnio.
Composto por trs condminos, eleitos igualmente segundo a forma da Lei.
muito importante a existncia do conselho, pois alm de opinar e deliberar sobre os
problemas do condomnio, ele fiscaliza a atuao do Sndico, especialmente na parte
administrativa.
1.2 - Da composio
Constitui-se de trs condminos, enquanto a lei expressamente diz que o sndico pode
ser pessoa estranha ao condomnio, taxativa quanto qualidade dos membros que
compem o conselho consultivo.
Somente condminos podero integr-lo; sendo composto de trs membros e podendo
ter nmero igual de suplentes, tambm condminos.
recomendvel que sejam eleitos pelo menos dois suplentes junto com os titulares, para
substitu-los em seus eventuais ou definitivos impedimentos.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 23. Ser eleito, na forma prevista na Conveno, um Conselho Consultivo,
constitudo de trs condminos, com mandatos que no podero exceder de 2 anos,
permitida a reeleio.
Pargrafo nico. Funcionar o conselho como rgo consultivo do sndico, para
assessor-lo na soluo dos problemas que digam respeito ao condomnio, podendo a
Conveno definir suas atribuies especficas.
1809080-24.2003.8.13.0024 (1)
Relator(a)
Des.(a) Mrcia De Paoli Balbino
rgo Julgador / Cmara
Cmaras Cveis Isoladas / 17 CMARA CVEL
Smula
REJEITARAM PRELIMINAR E NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO
Comarca de Origem
Belo Horizonte
Data de Julgamento
13/03/2008
Data da publicao da smula
04/04/2008
Ementa
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL- APELAO- AO DE PRESTAO DE CONTAS PRIMEIRA FASE - CONTAS REJEITADAS EM ASSEMBLEIA - LEGITIMIDADE DOS
CONDMINOS - VERIFICAO - SNDICO - OBRIGAO EM RELAO AOS
CONDMINOS - CONTAS - EXIGNCIA - RECURSO NO PROVIDO.
-Possuem legitimidade para propor ao de prestao de contas em face de
antigo sindico que no s prestou no perodo de seu mandato, alm do sndico e
dos membros do Conselho Fiscal, os demais condminos que requereram tal
prestao.
-O Conselho Fiscal do condomnio o responsvel pela guarda dos documentos
necessrios prestao de contas pelo sndico, que podem ser disponibilizados
a qualquer momento, inclusive atravs de cpias, para que este justifique suas
contas
em
assembleia
ou
em
juzo.
-Recurso conhecido e no provido
APELAO CVEL N 1.0024.03.180908-0/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE
- APELANTE(S): GISELE SIUVES MAGALHES - APELADO(A)(S): SILVANO DOS
REIS CORRA E OUTRO(A)(S) - RELATORA: EXM. SR. DES. MRCIA DE PAOLI
BALBINO
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do
Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatrio de fls., na conformidade
da ata dos julgamentos e das notas taquigrficas, unanimidade de votos, EM
REJEITAR PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.
Belo Horizonte, 13 de maro de 2008.
DES. MRCIA DE PAOLI BALBINO Relatora
NOTAS TAQUIGRFICAS
A SR. DES. MRCIA DE PAOLI BALBINO:
VOTO
Trata-se de ao de prestao de contas proposta por Silvano dos Reis Corra,
Wilken Pereira Gonalves, Walter Dinotte, Adriano Carvalho, Arlete Melnia de
Jesus, Emlio Osrio Neto, Maria Lcia Gonalves Ferreira, Nilton Josefino
Gusmo e Zelder Soares Navarro em face de Gisele Siuves Magalhes.
Alegam os autores que so proprietrios e/ou inquilinos de unidades
autnomas do Condomnio Edifcio Wanderley Alvarenga Bastos, localizado no
bairro Cidade Nova, na cidade de Belo Horizonte/ MG; que a r tornou-se
sindica para substituir o segundo requerente em 10/05/2000; que aps o
mandato "tampo" a r convocou nova assembleia e foi eleita sndica sem
prestar contas do perodo anterior; que a convocao para referida eleio no
atendeu os requisitos legais; que a r aprovou obra sem apresentao de
oramento, para modernizao dos elevadores; que os valores previstos no
contrato celebrado com a empresa responsvel pela obra no corresponde com
os valores apresentados em assembleia; que referida obra no era necessria.
No despacho de fl. 598, o M.M. Juiz deferiu as provas requeridas pelas partes,
determinando que fossem apresentados os documentos requeridos fl. 597 e
nomeou perita contbil. Deixou de apreciar o pedido de percia de engenharia.
No despacho de fl. 682, o M.M. Juiz indeferiu a prova pericial contbil, em razo
da r no apresentar os documentos requeridos pela perita.
Na sentena, o M.M. Juiz determinou que a r apresente a prestao de contas
de sua administrao e concedeu-lhe os benefcios da justia gratuita.
Constou do dispositivo fl. 688:
"Diante do exposto, e o mais que dos autos consta, julgo parcialmente
procedente a pretenso dos Requerentes, para condenar a Requerida a prestar
contas aos Requerentes , no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, sob pena das
referidas contas serem apresentadas pelos Requerentes, caso em que no ser
dado Requerida o direito de impugn-las.
Condeno a Requerida, ainda, no pagamento das custas, despesas processuais e
honorrios advocatcios que arbitro em R$600,00, nos termos do art. 20 4, do
CPC, para em seguida suspender a exigibilidade do pagamento, nos termos do
art. 12 da Lei 1.060/50, eis que defiro Requerida os benefcios da assistncia
judiciria.
Indefiro o pedido de expedio de ofcio ao Ministrio Pblico, eis que no vejo
caracterizado nenhum ilcito penal, ainda que em tese."
Inconformada, a r apresentou recurso de apelao alegando estar
devidamente provado nos autos que no possui os documentos hbeis
prestao de contas; que foi destituda arbitrariamente do cargo de sindica; que
os documentos requeridos esto sob a guarda da nova administrao; que os
condminos, no administradores, no possuem legitimidade ativa para
requererem em juzo a prestao de contas. Requereu o provimento do recurso.
Os autores apresentaram contrarrazes, reafirmando suas teses contidas na
inicial, nas quais alegam que a r realizou obras sem prvia aprovao de
oramento em assembleia; que a r requereu aumento da taxa de condomnio
para cobrir os gastos com despesas no autorizadas e no prestou contas de
sua administrao. Requereu o no provimento do recurso.
o relatrio.
JUZO DE ADMISSIBILIDADE:
Recebo e conheo do recurso da r porque prprio e tempestivo.
Ressalto que a r, ora apelante, est sob o plio da gratuidade judiciria,
conforme dispositivo da sentena de fl. 688.
PRELIMINAR:
A apelante alegou preliminar de ilegitimidade ativa dos autores.
Rejeito a preliminar.
MRITO:
A r recorreu da sentena na qual o MM. Juiz condenou-a a prestar contas do
perodo em que foi sndica.
A tese do apelante a de que os documentos necessrios para a prestao de
contas, no esto em seu poder no sendo possvel, portanto, a exigncia de tal
obrigao.
Examinando tudo o que dos autos consta, tenho que no assiste razo
apelante. Vejamos.
A ao de prestao de contas est prevista nos artigos 914 e seguintes do CPC.
Ela compete a quem tem direito de exigi-la e a quem tem a obrigao de prestla.
Humberto Theodoro Jnior, em sua obra "Curso de Direito Processual Civil",
define o instituto da prestao de contas:
"Consiste a prestao de contas no relacionamento e na documentao
comprobatria de todas as receitas de todas as despesas referentes a uma
administrao de bens, valores ou interesses de outrem, realizada por fora de
relao jurdica emergente da lei ou do contrato.
Seu objetivo liquidar dito relacionamento jurdico entre as partes no seu
aspecto econmico de tal modo que, afinal, se determine, com exatido, a
existncia ou no de um saldo fixando, no caso positivo, o seu montante, com
efeito de condenao judicial contra a parte que se qualifica como devedora.
No se trata, assim, de um simples acertamento aritmtico de dbito e crdito,
j que na formao do balano econmico discute-se e soluciona-se tudo o que
possa determinar a existncia do dever de prestar contas como tudo o que
possa influir na formao das diversas celas e, consequentemente, no saldo
final.
O montante fixado no saldo ser contedo de ttulo executivo judicial: o saldo
credor declarado na sentena - dispe o art. 918 do CPC - poder ser cobrado
em execuo forada" (41 ed., Rio de Janeiro: Forense 2001, v. III, p. 85).
Sobre o mesmo tema, esclarece Ernane Fidlis dos Santos em sua obra, Dos
Procedimentos Especiais do Cdigo de Processo Civil, 3 ed., Rio de Janeiro:
Forense, 1999, v. IV, p. 79:
"...o pressuposto da ao de prestao de contas o vnculo jurdico anterior,
que liga uma parte a outra, ou seja, a relao de direito material constituda
anteriormente entre elas. 'No se pode obrigar a prestar contas sem prova do
vnculo jurdico legal ou convencional que justifique essa obrigao.' Da, a
concluso de que a obrigao de prestar contas vai encontrar sua justificativa
no no fato jurdico, seja lcito ou ilcito, gerador de obrigaes, mas na
vinculao anterior de direito material, vinculao que, por si s, estabelece a
necessidade de acertamento de contas."
Perguntas e Respostas
Posso acionar judicialmente uma Administradora de Condomnios porque no
est prestando os servios com qualidade, conforme o prometido no contrato?
Como proceder nesses casos?
Em casos especiais em que haja necessidade de Contrato, carta a ser enviada via
Cartrio de Ttulos e Documentos, ou ainda providncias anlogas, os honorrios
advocatcios sero tratados em cada caso, com prvia autorizao do Sndico e com
outorga da procurao especfica.
2. DA TAXA DE ADMINISTRAO:
2.1. Sero devidos CONTRATADA, a ttulo de pagamento dos servios prestados, uma
taxa de servios de ?% (???? por cento) incidente sobre as contribuies condominiais
ordinrias.
3. DO PRAZO:
3.1. O presente Contrato ter durao de ? (???) meses, podendo ser denunciado, por
qualquer das partes, mediante aviso prvio com 30 (trinta) dias de antecedncia, aps
cumprido o primeiro trimestre, caso em que, no o fazendo, implicar no pagamento de
um valor correspondente ltima remunerao devida.
4.1. Sero debitados parte, os servios de registros das atas, correios, taxas bancrias,
certides de interesse do condomnio CONTRATANTE.
4.3. A CONTRATADA manter uma conta corrente em Banco, onde ser depositada em
nome do Condomnio toda receita provinda de cobrana de Condomnio, multa, rateios,
4.5. Responder por perdas e danos a serem apurados em ao prpria a parte que
infringir alguma das clusulas do presente Contrato.
4.8. Fica eleito o Foro da Comarca de (...), com excluso de qualquer outro por mais
privilegiado que seja, para dirimir dvida que possa surgir na efetivao do presente
contrato.
E, por estarem as partes, CONTRATADA E CONTRATANTE, de pleno acordo, assinado o
presente instrumento particular na presena de 2 (duas) testemunhas abaixo
identificadas, em 2 (duas) vias de igual teor e forma.
Local e data,
CONTRATADA
CONTRATANTE
TESTEMUNHAS
0672404-67.2010.8.13.0145 (1)
5822953-13.2009.8.13.0024 (1)
Smula
REJEITARAM PRELIMINARES. DERAM PARCIALPROVIMENTO AO PRIMEIRO RECURSO E
NEGARAM PROVIMENTO AO SEGUNDO
Comarca de Origem
Belo Horizonte
Data de Julgamento
12/04/2011
Data da publicao da smula
09/05/2011
Ementa
CONSIGNAO EM PAGAMENTO CUMULADA COM INDENIZAO - LEGITIMIDADE
PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMNIO - CORTE DO FORNECIMENTO DE GUA
- AUSNCIA DE NOTIFICAO - MEDIDA ARBITRRIA - DANO MORAL - CONFIGURAO
- DOCUMENTO NOVO - NO APRECIAO - QUANTUM - DISTRIBUIO SUCUMBENCIAL
- PARCIAL PROCEDNCIA.
- Documento novo, suficiente para alterar a sentena, aquele que j existia ao tempo
da deciso de primeiro grau, mas que no foi apresentado em juzo por no ter a parte
conhecimento da existncia do documento ao tempo do processo primitivo ou por no lhe
ter sido possvel junt-lo aos autos em virtude de motivo estranho a sua vontade.
- Restando comprovada a responsabilidade exclusiva da administradora de condomnio
pela cobrana das taxas condominiais, sem qualquer interferncia do sndico, indubitvel
a legitimidade para figurar no polo passivo.
- O corte arbitrrio - sem a regular notificao - do fornecimento de gua para compelir o
condmino a pagar taxa condominial consubstancia medida drstica.
- O corte indevido do fornecimento de gua configura dano moral indenizvel.
- Compete ao julgador estipular equitativamente o quantum da indenizao por dano
moral, segundo o seu prudente arbtrio, analisando as circunstncias do caso concreto e
obedecendo aos princpios da razoabilidade e da proporcionalidade.
- Em caso de procedncia parcial do pedido inicial, os nus sucumbenciais devem ser
proporcionalmente distribudos entre os litigantes.
APELAO CVEL N 1.0024.09.582295-3/003 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - 1
APELANTE(S): DOMINUUS ASSESSORIA E CONSULTORIA - 2 APELANTE(S): JISELDA
MARA DE OLIVEIRA CAMPOS - APELADO(A)(S): JISELDA MARA DE OLIVEIRA CAMPOS,
DOMINUUS ASSESSORIA E CONSULTORIA - RELATOR: EXMO. SR. DES. JOS ANTNIO
BRAGA
ACRDO
Ressalta-se que documento novo, suficiente para alterar a sentena, aquele que j
existia ao tempo da deciso de primeiro grau, mas que no foi apresentado em juzo por
no ter a parte conhecimento da existncia do documento ao tempo do processo
primitivo ou por no lhe ter sido possvel junt-lo aos autos em virtude de motivo
estranho a sua vontade. Nesse sentido:
"Como documento novo, deve-se entender aquele que j existia quando da prolao da
sentena, mas cuja existncia era ignorada pela parte" (AR 3629 / RS - Relatora Ministra
MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, DJe 09/09/2008)
Conforme relatado, os presentes autos foram inclusos na pauta do dia 14/12/2010.
Por sua vez, o documento em anlise data de 15/12/2010 - posterior at mesmo
incluso do presente processo na sesso de julgamento.
Conclui-se, assim, que o documento juntado pela primeira parte apelante s fs.305/306
no se insere no conceito jurdico de documento novo, razo pela qual a sua anlise resta
prejudicada.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
A primeira parte apelante pugna pelo reconhecimento da ilegitimidade ativa e passiva.
A ilegitimidade passiva arguida ao fundamento de que o prprio condomnio,
representado pelo sndico, deveria responder a presente ao.
Por sua vez, alegao de ilegitimidade ativa se funda na circunstncia de a parte autora
no figurar como locatria.
Sem razo, contudo.
Sabido e consabido que a lide o conflito de interesses levado a juzo, em que o autor
manifesta uma pretenso que sofre oposio e resistncia por parte do ru.
Legitimados, portanto, para o processo so os sujeitos da lide, ou seja, os titulares do
interesses em conflito: o titular do interesse afirmado na pretenso (autor) e aquele que
se ope ou resiste ao pretenso direito do promovente (ru).
Enrico Tulio Liebman assim define a legitimao:
"Por ltimo, legitimao (ou legitimidade ad causam) a pertinncia subjetiva da lide nas
pessoas do autor e do ru, isto , o reconhecimento do autor e do ru, por parte da
ordem jurdica, como sendo as pessoas facultadas respectivamente a pedir e contestar a
providncia que objeto da demanda. Toda vez que surge um conflito de interesses, a lei
no reconhece a qualquer um o poder de dirigir-se ao juiz para que intervenha e
imponha o imprio da lei. Aquele a quem a lei atribui esse poder e aquele em face de
quem o pedido pode ser feito que so as pessoas legitimadas. Em geral, na ausncia de
disposies especiais, so elas os prprios titulares dos interesses em conflito; s vezes,
so tambm terceiros, aos quais a lei outorga legitimao concorrente ou
subordinada."("Estudo sobre o processo civil brasileiro", So Paulo, Bushatsky, 1976,
p.126/127).
No presente processo, verifica-se que a quaestio iuris cinge-se a problemas decorrentes
da cobrana de parcelas condominiais referentes a unidade do Condomnio Firenze.
Do aditivo contratual de fs.21/24, denota-se que a parte autora - Jiselda Mara de Oliveira
Campos - figura como sublocatria, razo pela qual confirma-se a sua legitimidade para
figurar no polo ativo da presente demanda.
Para alm, fixa-se que a vedao de sublocao no transfere a legitimidade aos
locatrios.
Acerca da alegao de ilegitimidade passiva, denota-se que Dominuus Assessoria e
Consultoria figura como responsvel pela administrao do Condomnio, conforme se
evidencia dos boletos de fs.16/17.
Assim, restando comprovada a responsabilidade exclusiva da r pela cobrana das taxas
de condomnio, sem qualquer interferncia do sndico, resta indubitvel a sua
legitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda.
Nesse sentido, o entendimento deste e. Sodalcio:
"CONSIGNAO EM PAGAMENTO - LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO
CONDOMNIO - RECONHECIDA - REJEITADA PRELIMINAR - RECUSA INJUSTIFICADA EM
RECEBER TAXA DE CONDOMNIO - RECURSO IMPROVIDO. Restando comprovado a
responsabilidade exclusiva da r pela cobrana das taxas de condomnio, sem qualquer
interferncia do sndico, tenho que resta indubitvel a sua legitimidade para figurar no
polo passivo da presente demanda. No sendo de responsabilidade do autor o
pagamento das taxas de condomnio dos perodos anteriores entrega do apartamento,
e diante da recusa da administradora r em receber do autor os condomnios, tenho que,
efetivamente, ocorreu a recusa injustificada da r, no fazendo sentido algum que a
empresa administradora apelante se recuse a receber os valores que o autor pretende
pagar decorrentes das taxas de condomnio. A ao de consignao em pagamento,
prevista no art. 890 do CPC, consiste em meio liberatrio do devedor do pagamento de
dvida, em face da injusta recusa do credor de receb-la."(APELAO CVEL N
1.0024.09.655769-9/001, Rel. Hilda Teixeira da Costa, j.30/09/2010)
Assim, fixa-se no restarem dvidas acerca da legitimidade das partes ocupantes de
ambos os polos da presente ao.
Com tais consideraes, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade.
PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENA
A despeito de ter sido erigida de modo atcnico, a primeira parte apelante bate pelo vcio
de sentena citra petita, considerando que o juzo primevo no teria se pronunciado
acerca da imputao de crime de falso testemunho testemunha Sonlia Cristina
Henriques Pereira.
Noticia-se que Dominuus Assessoria e Consultoria pugnou, em alegaes finais de
fs.180/205, pela prtica do crime de falso testemunho, nos termos do artigo 342 do CPB.
Em tal oportunidade, a Administradora de Condomnio requereu a intimao do
representante do Ministrio Pblico e da OAB/MG, dentre outros.
Da sentena, especificamente da f.224, constou o seguinte acerca da questo: "Com
relao alegao feita pela r de que a referida testemunha tenha incorrido em crime e
falso testemunho, ante a inveracidade das declaraes prestadas, de se observar que a
mesma sequer foi compromissada, tendo sido ouvida como mera informante, o que
afasta a caracterizao de ilcito."
Em razes de apelao, a primeira recorrente reitera os pedidos contidos nas alegaes
finais acerca da prtica de falso testemunho.
A despeito de Sonlia Cristina Henriques Pereira ter sido ouvida como testemunha, nos
termos do depoimento de f.164, esclarece-se que a aferio da prtica de crime de falso
testemunho no se insere na competncia do juzo cvel.
Destarte, relega-se primeira parte recorrente a faculdade de noticiar diretamente ao
Ministrio Pblico e/ou OAB-MG acerca da prtica do aludido crime.
Em consequncia, resta prejudicado o pedido de quebra de sigilo telefnico, que tambm
dever ser encaminhado s autoridades competentes.
Com tais consideraes, rejeita-se a presente preliminar.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA
Ainda que de forma atcnica, a primeira parte recorrente bate pela configurao de
cerceamento de defesa, ao fundamento de violao ao devido processo legal,
considerando que no lhe fora dada vista sobre os docs. de fs.226 e ss.
A primeira parte apelante requer a reduo dos danos morais, enquanto a segunda
recorrente pede pela majorao dos mesmos.
Noticia-se que o juzo primeiro fixou os danos morais em R$3.000,00.
De fato, existe uma notria dificuldade no arbitramento da indenizao por dano moral,
ante a ausncia de critrios objetivos traados pela lei a nortear o julgamento e de no
possuir aquele dano reflexo patrimonial, apesar de no lhe recusar, em absoluto, uma
real compensao a significar uma satisfao ao lesado.
Compete ao julgador, segundo o seu prudente arbtrio, estipular equitativamente os
valores devidos, analisando as circunstncias do caso concreto e obedecendo aos
princpios da razoabilidade e da proporcionalidade.
vlido transcrever a lio de Clayton Reis, para quem:
"O Magistrado sensvel, perspicaz e atento aos mecanismos do direito e da pessoa
humana, avaliar as circunstncias do caso e arbitrar os valores compatveis com cada
situao. Esse processo de estimao dos danos extrapatrimoniais decorre do arbtrio do
juiz. O arcabouo do seu raciocnio na aferio dos elementos que concorreram para o
dano, e sua repercusso na intimidade da vtima, sero semelhantes aos critrios
adotados para a fixao da dosimetria da pena criminal, constante no art. 59 do Cdigo
Penal" (Avaliao do Dano Moral, Ed. Forense, 1998, pg. 64).
Em realidade, para a fixao do valor a ser indenizado, deve-se ter em mente que no
pode a indenizao servir-se para o enriquecimento ilcito do beneficiado, muito menos
pode ser insignificante a ponto de no recompor os prejuzos sofridos, nem deixar de
atender ao seu carter eminentemente pedaggico, essencial para balizar as condutas
sociais.
Caio Mrio da Silva Pereira esclarece-nos acerca das funes da indenizao por danos
morais:
"O fulcro do conceito ressarcitrio acha-se deslocado para a convergncia de duas foras:
carter punitivo para que o causador do dano, pelo fato da condenao, veja-se
castigado pela ofensa praticada e o carter compensatrio para a vtima que receber
uma soma que lhe proporcione prazer em contrapartida do mal." (Responsabilidade Civil,
Forense, 1990, p. 61).
Nesse sentido:
"(...) III - Deve-se fixar o valor da compensao do dano moral com cautela e prudncia,
atendendo s peculiaridades prprias ao caso concreto, de modo que o valor arbitrado
no seja elevado a ponto de culminar aumento patrimonial indevido ao lesado, nem
demasiadamente inexpressivo, por desservir ao seu fim pedaggico advindo do
ordenamento jurdico atinente espcie." (TJMG - Nona Cmara Cvel - Apelao n
1.0344.01.000436-6/001, Relator: Osmando Almeida, j. 07.02.2006).
Na esteira dessas consideraes, e segundo os parmetros j estabelecidos por esta
Cmara, tem-se que o valor dos danos morais deve ser mantido.
Com fundamento nas alegaes de m-f processual, a primeira parte apelante requer a
aplicao das penalidades processuais constantes dos artigos 14 e 129 do CPC.
Afirmou que a taxa condominial Repassada aos acusado no foi /revertida em pagamento das contas
do condomnio, por isso, o servio de fornecimento de energia eltrica foi interrompido (fls. 106). As
quinze testemunhas arroladas pela defesa (fls. 125/138) nada souberam informar sobre os fatos.
Disseram, porm, que desconhecem qualquer fato praticado pelos rus que desabone sua conduta.
4. Os elementos colhidos no processo recomendam a absolvio dos acusados. 4.1. As condutas dos
apelantes no esto tipificadas conforme descrito na denncia. Por primeiro, h de se observar que
no houve o dolo preordenado dirigido para apropriao indbita dos valores depositados pelo
condomnio na conta da Administradora, cuja sociedade pertence aos apelados.
Tais valores eram, segundo consta dos autos, apropriados em um fundo. O montante arrecadado
destinava-se ao pagamento das contas de diversos condomnios, sendo que no havia conta a
separ-los individualmente. Assim, do montante arrecadado procedia-se ao pagamento das diversas
contas.
Ocorre que por inadequada administrao, o dinheiro restou insuficiente para quitao de todos os
dbitos. Portanto, a inapropriada forma de administrao ds fundos no se confunde com o dolo
dirigido apropriao indbita dos/atores, afastando a tipicidade da conduta e a responsabilidade
criminal pelos fatos, subsistindo apenas o ilcito civil, a ser demandado na esfera judicial apropriada.
Assim, ausente a demonstrao de que a conduta dos apelados revestiu-se do dolo dirigido
apropriao dos valores descritos na denncia, de rigor a absolvio, conforme constou da sentena.
Pelo exposto, negam provimento ao recurso.
MDULO V
5.1 Sobre o mdulo 5
Este mdulo trata da mecnica que envolve o processo de tomada de decises em
condomnios: as assembleias condominiais.
Vamos conhecer os tipos de assembleia, entender para que serve cada uma e estudar
seu funcionamento.
Siga em frente e bons estudos!
Para responder a essas e outras perguntas, selecionei um curso que traz as principais
noes sobre o tema e, por isso, a primeira indicao de leitura deste mdulo.
Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica
Este o primeiro da srie de trs cursos que tratam sobre o tema das assembleias gerais
em condomnios.
Neste primeiro curso Assembleias em condomnios 1 - Conceito e estrutura bsica,
explicaremos o que e como funciona uma assembleia dentro do condomnio.
O segundo curso da srie tratar dos tipos de assembleias; e o terceiro curso, por sua
vez, abordar a questo dos quruns legais e das nulidades que podem ocorrer em
funo de uma assembleia.
Contudo este tema polmico, e como j fora dito em outra oportunidade, alguns
condomnios deixam que inadimplentes votem assuntos de extrema relevncia para se
evitar futuras aes judiciais dos excludos com o intuito de anular as deliberaes da
assembleia.
Outro tema importante no que diz respeito aos votos o voto do sndico. Sabe-se que o
sndico pode votar normalmente as matrias de interesse do condomnio, quando for
condmino.
Contudo, quando a matria debatida tiver relao com prestao de contas e atos de sua
gesto, no se pode computar o voto do sndico, que, pela lgica, ser sob suspeita.
Por fim, sobre a forma de apurao dos votos, clara a legislao, sero proporcionais s
fraes ideais de terreno e respectivas reas comuns, desde que no haja estipulao em
contrrio na conveno.
Tal regra est prevista no art. 1.352, pargrafo nico do Cdigo Civil.
Art. 1.352. (...)
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais
s fraes ideais no solo e nas outras partes
comuns pertencentes a cada condmino, salvo
disposio diversa da conveno de constituio
do condomnio.
Este tipo de assembleia no deixa de ser uma assembleia extraordinria. Elas tratariam
de assuntos especficos e de extrema relevncia para o condomnio.
Duas hipteses so aquelas previstas nos arts. 1.343 e 1.357 do Cdigo Civil.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no
solo comum, de outro edifcio, destinado a conter
novas unidades imobilirias, depende da aprovao da
unanimidade dos condminos.
Art.
1.357.
Se
a
edificao
for
total
ou
consideravelmente destruda, ou ameace runa, os
condminos deliberaro em assembleia sobre a
reconstruo, ou venda, por votos que representem
metade mais uma das fraes ideais.
de voto
da
maioria
dos
representem
ideais.
Para entendermos melhor o tema, importante ver a mesma matria sob diferentes
pontos de vista.
Assim, para reforar alguns conceitos e fazer uma breve reviso, separei tambm mais
um curso de autoria a Dra. Luciana Loschi que destaca a importncia e significado de
uma assembleia dentro do condomnio.
Vale a pena a leitura.
Para que serve uma assembleia condominial?
1 - Assembleia Condominial
1.1 - Introduo
Assembleia a reunio na qual so discutidas e tomadas decises a respeito do
condomnio. Essas decises, desde que no contrariem as leis em vigor, tornam-se,
ento, as regras do condomnio e s podem ser anuladas judicialmente ou por
deliberao em outra assembleia.
No incio da assembleia deve ser escolhido o presidente da mesa, o responsvel por
conduzir a reunio, que por sua vez, nomeia um secretrio para redigir a ata e comea a
reunio. Em seguida, preciso recolher as procuraes para anex-las lista de
presentes, que deve ser preenchida no incio da reunio e anexada ata da assembleia
correspondente, no livro de atas do condomnio.
importante que o presidente tome cuidado para no se desviar dos assuntos
especificados no edital de convocao e para que as votaes ocorram dentro do limite
mnimo de condminos especificado pela lei dos condomnios e pela conveno.
Ele d incio aos trabalhos, solicitando ao secretrio que leia a Convocao da Assembleia
e coloque o primeiro item da Ordem do Dia em discusso. E assim sucessivamente para
todos os itens restantes. Aps as deliberaes e resoluo do ltimo item, o Presidente
coloca a palavra disposio, onde aps o seu uso, declara encerrados os trabalhos.
Ordem do dia a relao das matrias, previamente indicadas ou escolhidas, que devem
ser debatidas na assembleia e cujo prvio conhecimento deve ser dado aos condminos
atravs da conveno para reunio. Assim qualquer matria que for do interesse do
condomnio pode constar da ordem do dia para deliberao dos interessados, devendo
ser bem especificados os assuntos a serem submetidos deliberao, assim como o dia,
o local e a hora da assembleia.
Aps a sua realizao, o Sndico do Condomnio ter oito dias ou o tempo que a
Conveno prescrever para divulgar as decises da Assembleia, atravs do envio a todos
os Condminos de uma cpia da ata.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 24. 2 O sndico, nos oito dias
subsequentes assembleia, comunicar aos
condminos o que tiver sido deliberado,
inclusive no tocante previso oramentria, o
rateio das despesas, e promover a arrecadao,
tudo na forma que a Conveno previr.
1 - Assembleia Condominial
1.2 - Conceitos
Da Assembleia Geral dos Condomnios
o rgo superior do condomnio que decide sobre o interesse comum e no a respeito
de vontades isoladas de cada condmino. Acima da assembleia s esto a lei comum, a
lei 4591/64 e a conveno. Motivo pelo qual, o resultado e validade das discusses
devem ser harmnicos com o que a conveno e a lei dispuserem, sob pena de nulidade.
Se houver conflito entre elas, prevalecer primeiramente a lei e depois a conveno.
Jurisprudncia
Tribunal: STJ | Processo: 10.250 | Data: 26/04/1996 | Tipo: Recurso Especial
CONDOMNIO - ASSEMBLEIA GERAL - IMPOSIO DE MULTA PELA MANUTENO DE
ANIMAL EM UNIDADE AUTNOMA - NULIDADE DA DELIBERAO - CONVENO E
REGIMENTO INTERNO - I. Ao condmino assiste legitimidade para postular em Juzo a
nulidade de deliberao, tomada em assembleia geral, que contrarie a lei, a conveno
ou o regimento interno do condomnio. II. A exegese conferida pelas instncias ordinrias
a referidas normas internas no se mostra passvel de anlise em sede de recurso
especial (enunciado n 5 da Smula/STJ). III. Fixado, com base na interpretao levada
a efeito, que somente animais que causem incmodo ou risco segurana e sade dos
condminos que no podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instncia
extraordinria, rever concluso, lastreada no exame da prova, que concluiu pela
permanncia do pequeno co.
Quorum
O quorum para instalao e deliberao nas assembleias, qualquer delas, ser aquele
previsto na conveno, contudo, se a conveno for omissa, as assembleias se instalaro
com os condminos presentes e as matrias constantes da "ordem do dia" podero ser
aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situaes em que a lei exige quorum
qualificado, por exemplo, para alterao da conveno, para destituio do sndico, etc.
Os votos sero proporcionais s fraes ideais nos terrenos e nas partes comuns
pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 24. 3 Nas assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do
terreno e partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da
Conveno.
Art. 24. 1 As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a
Conveno fixar, obrigam todos os condminos.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos
votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais.
Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras
partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de
constituio do condomnio.
Jurisprudncia
Tribunal: STJ | Processo: 52634 | Data: 30/09/1996 | Tipo: Recurso Especial
ASSEMBLEIA EXTRAORDINRIA E CONDOMNIO - INDENIZAO DE CONDMINO CELEBRAO DE ACORDO - QUORUM - CONVENO - SMULA N 05/STJ - 1. A Lei n.
4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da conveno do condomnio estabelecer a forma de
convocao das assembleias gerais e o quorum mnimo para os diversos tipos de
votao, inclusive com relao indenizao a que tenha direito algum condmino. 2.
Interpretao de clusula condominial no d ensejo a interposio de recurso especial
(Smula 05/STJ). 3. A divergncia jurisprudencial no foi comprovada.
1 - Assembleia Condominial
1.3 - Qual a funo da assembleia?
Reunir condminos para discutir assuntos de interesse local. quando so votadas e
tomadas algumas decises. Elas podem ser divididas em ordinrias (despesas mensais e
regulares, como gastos com funcionrios) e extraordinrias (despesas extras em
investimentos e obras para o condomnio).
1 - Assembleia Condominial
1.4 - Por que a Assembleia importante?
Porque nesse momento que so tomadas todas decises de interesse comum para a boa
administrao do condomnio, da a necessidade da participao de todos os moradores,
para que possam opinar, votar e decidir.
1 - Assembleia Condominial
1.5 - Modalidades
Quais as modalidades da Assembleia?
Existem 03 modalidades de assembleia geral:
1) a ordinria;
2) a extraordinria e
3) a especial, que no deixa de ser uma assembleia extraordinria para os casos de
extino dos condomnio e de destituio do sndico.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
Art. 22. 5 O sndico poder ser destitudo, pela forma e sob as condies previstas na
Conveno, ou, no silncio desta pelo voto de dois teros dos condminos, presentes, em
assembleia-geral especialmente convocada.
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do
artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o
sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar
convenientemente o condomnio.
Assembleia Geral Ordinria
Anualmente, haver uma assembleia geral ordinria dos condomnios, convocada pelo
sndico, na forma prevista da conveno, qual compete, alm das demais matrias
inscritas na ordem do dia, aprovar por maioria dos presentes:
As verbas para despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas;
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na
forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as
contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o
substituto e alterar o regimento interno.
1 Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo.
2 Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer
condmino.
As contribuies de condomnios;
Tomar a prestao de contas do sndico e eventualmente eleger o substituto e alterar o
regimento interno, tratar de toda matria constante da ordem do dia em que se inclui o
que for do interesse do condomnio.
Mais de uma assembleia ordinria
Assuntos de grande complexidade so praticamente impossveis de serem discutidos,
ponto a ponto, numa assembleia de poucas horas, as quais s vezes acabam em tumulto,
desgastes e sem nada a resolver. Podendo, assim, haver mais de uma assembleia
ordinria a cada ano.
Cabe conveno prever o nmero de assembleias gerais ordinrias, a data, o fim e o
modo, bem como o quorum para sua realizao e deliberao.
A Assembleia Geral Extraordinria
destinada ao exame e deliberao de temas extraordinrios, que derivam de situao
especial, portanto no oportunos ou imprprios para deliberao em assembleia
da reunio, sendo parte passiva legtima o condomnio, por ser ele o que vai
sofrer os efeitos da sentena de procedncia.
1 - Assembleia Condominial
1.6 - Edital
O que deve conter no edital?
Se a assembleia geral ordinria ou extraordinria;
O local onde ser realizada;
O dia, a hora e o intervalo de tempo entre 1 e 2 convocao - conforme conveno;
A matria que ser deliberada.
Observar:
O prazo (cinco a oito dias) de antecedncia, conforme determinar a conveno;
A forma de entrega do edital, a necessidade da publicao e o protocolo.
1 - Assembleia Condominial
1.7 - Competncia das Assembleias Gerais
A assembleia tem competncia para decidir sobre:
1 - Eleio do sndico, dos Conselhos Consultivo e Fiscal, do subsndico, se este for
previsto na conveno;
2 - Destituir a comisso, ou quaisquer membros dela, caso no estejam desempenhando
suas funes, de acordo com a maioria e atravs de votao;
3 - Examinar as prestaes de contas do condomnio;
4 - Analisar e decidir sobre problemas de ordem geral do condomnio, levantados pelos
moradores;
5 - Estabelecer a taxa de condomnios e fixar a data de seu pagamento;
6 - Apreciar e aprovar, ou no, propostas apresentadas pela comisso ou por qualquer
condmino;
7 - Aprovar o uso do fundo de reserva, que uma quantia cobrada mensalmente, alm
da taxa de condomnio, para cobrir despesas extraordinrias.
1 - Assembleia Condominial
1.8 - Convocao das Assembleias
1 - Com 15 dias de antecedncia, no mnimo; ou menos, em caso de urgncia;
2 - Afixar edital de convocao em cada bloco, com data, local, horrio e assuntos a
serem tratados;
1 - Assembleia Condominial
1.9 - Voto do Inquilino
Em uma Assembleia em que estejam na pauta as questes de despesas ordinrias, o
inquilino ter total liberdade de opinar, se o proprietrio-locador no estiver presente,
podendo ter direito a voto, independentemente de procurao.
Nos demais assuntos, ele no poder votar, a no ser que disponha de uma procurao,
dada pelo proprietrio-locador, conferindo-lhe poderes de deciso, especficos para
aquela Assembleia.
Legislao
Condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias. - 4591/1964
1 - Assembleia Condominial
1.10 - Voto do inadimplente
Engana-se quem achar que o condmino que no estiver quite, no dever ser
convocado. Pois a sua inadimplncia s o exclui do direito de votar nas deliberaes e
dela participar, no do direito de ser convocado. Pois, uma vez ciente da reunio, o
faltoso poder suprir sua falta e tornar-se hbil para o exerccio de seu direito.
Legislao
Novo Cdigo Civil - 10406/2002
Art. 1335. So direitos do condmino:
III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite.
1 - Assembleia Condominial
1.11 - O que acontece para quem no participar das Assembleias?
Alm de perder a oportunidade de expressar suas opinies, votar e decidir ter de
cumprir as decises da Assembleia, tomadas pela maioria presente.
As decises da assembleia, quando precedida de todos os requisitos na convocao e
instalao, obriga a todos os condminos, presentes ou no, exemplo: prestao de
contas, mesmo que esteja errada; aprovao de reforma, mesmo que no seja
necessria; perdo de multas, mesmo quando claramente devidas, etc.
Na hiptese da prestao de contas ser aprovada em assembleia somente seria possvel
exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condminos provar a
existncia de:
1 - fraude nas contas;
2 - nulidade da assembleia por falta de quorum;
3 - participao de terceiros - no condmino - na votao cujo voto tenha o poder de
alterar o resultado;
4 - falta de convocao para o assunto discutido;
5 - falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocao etc.
1 - Assembleia Condominial
1.12 - Curiosidades:
Saiba quais so os principais problemas na realizao da Ata das Assembleias:
1 - Falta de leitura da conveno, sendo comum os condminos no possurem uma via;
H conceitos que so mais complexos e que, para serem aprendidos, devem ser estudos
de forma mais apurada.
o caso dos quruns de votao nas assembleias condominiais.
Assim, separei mais um curso que trata especificamente desta matria.
No deixe de ler.
Os diversos tipos de votao no condomnio
O curso a seguir explica quais so as porcentagens de participao de condminos
necessrias s diversas situaes vivenciadas pelo Condomnio.
O Regimento Interno s poder ser alterado aps a aprovao de 2/3 dos votos dos
condminos.
Art. 1.334/CC: Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados
houverem por bem estipular, a conveno determinar:
V - o regimento interno.
3 - Sndico
Eleio:
Ser eleito o sndico na forma prevista na Conveno, em Assembleia Geral, no podendo
ter
mandato
superior
a
2
anos.
Sendo
permitida
sua
reeleio.
Destituio:
Ficou mais "fcil demitir" o sndico. Antes, eram necessrios 2/3 dos votos da
assembleia. Agora, pode-se destitu-lo com a maioria absoluta dos membros da
assembleia.
Art.
1.349/CC:
A
assembleia,
especialmente
convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo
antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta
de seus membros, destituir o sndico que praticar
irregularidades,
no
prestar
contas, ou
no
administrar convenientemente o condomnio.
4 - Conselho Consultivo
A lei no especifica o quorum para a eleio do Conselho Consultivo, deixando na
responsabilidade da Conveno instituir qualquer modalidade prtica que assegure a
todos os interessados a liberdade na escolha dos seus membros.
A eleio h de ser realizada sempre em assembleia geral para esse fim.
Lei 4591/64: Art. 9 3 Alm de outras normas aprovadas pelos interessados, a
Conveno dever conter:
i) o quorum para os diversos tipos de votaes;
5 - Conselho Fiscal:
Caber tambm conveno dispor sobre a eleio do Conselho Fiscal, com mandato de
2 anos, para se manifestar sobre as contas do sndico. Procede-se do mesmo modo que
em relao ao Conselho Consultivo.
6 - Obras:
teis: Para a realizao de obras teis no condomnio ser necessrio o voto da maioria
dos condminos.
Volupturias: Para a realizao de obras volupturias no condomnio depende do voto
de 2/3 dos condminos.
do
da
de
deciso
de
Assembleia
Condominial.
Deciso
soberana.
que cada condmino utilize uma vaga de garagem de forma independente, com veculo
de pequeno porte e impedindo que veculo comercial de grande porte seja estacionado
em vaga destinada a veculo de passeio. -Se a sentena no condenatria, os
honorrios advocatcios sucumbenciais devem ser arbitrados, consoante comando do
4 do art. 20 do CPC.
-Recurso conhecido e no provido. APELAO CVEL N 1.0024.09.756820-8/003 COMARCA DE BELO HORIZONTE - AGRAVANTE(S): DALVA ELIANA DA MATA GOMES APELANTE(S): MARCOS ANTONIO GOMES E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S):
CONDOMINIO CONJUNTO RESIDENCIAL CAIARA
ACRDO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 17 CMARA CVEL do Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, unanimidade, em NO PROVER
A APELAO. DESA. MRCIA DE PAOLI BALBINO RELATORA. DESA. MRCIA DE PAOLI
BALBINO (RELATORA)
VOTO
Marcos Antnio Gomes e sua mulher, Dalva Eliana da Mata Gomes, ajuizou ao
declaratria de nulidade contra Condomnio do Conjunto Residencial Caiara. Alegaram
ser proprietrios da unidade condominial n 101, andar trreo, do bloco 8 do Conjunto
Residencial Caiara, na qual est inclusa a rea externa de 91,84 metros, de jardins e
estacionamento, conforme consta da Conveno condominial.
Sustentaram que em 2008 foi adotado sistema de demarcao de uso de
estacionamento, tendo sido verificada, poca, a impossibilidade de utilizao de forma
autnoma para todos os veculos, sendo necessria a manobra de um veculo para que
outro possa sair do estacionamento, forma que passou a ser operada mediante bom
senso dos condminos.
Afirmaram que foi designada vaga para seu veculo na entrada do estacionamento, do
lado esquerdo de quem entra, e que a entrada do estacionamento tem 2,64 m de altura
e 3,76 m de largura. Mencionaram ter um veculo da marca/modelo Fiat/Ducato, com
altura de 2,135 m e largura de 1,998 m, que estacionado h mais de dois anos no
espao do estacionamento destinado a ele.
Relataram que em 03.12.2009 foi aprovado por maioria dos presentes, em assembleia
condominial, a recolocao da viga do porto de entrada do estacionamento sua
posio original mais baixa e a retirada do veculo dos autores.
Alegaram que a deciso assemblear obsta o uso e a posse plena de sua rea de
garagem, pois a altura original da viga do porto impede a entrada de seu veculo Ducato
e tm direito de estacionar veculo em sua vaga. Sustentaram que a deciso assemblear
ilegal.
Pediram a antecipao de tutela para impedir o rebaixamento do porto da garagem e,
ao final, a declarao de nulidade da deciso assemblear com a consequente
permanncia de seu veculo no estacionamento e com rodzio de veculos ocupantes a
vaga lateral sua. Juntaram documentos e fotografias.
O MM. Juiz indeferiu a antecipao de tutela pedida na inicial (f. 100), deciso que foi
alvo de agravo de instrumento interposto pelos autores (f. 101/112), cujo recurso no foi
provido, conforme acrdo de f. 216/232, pelo qual tambm foi rejeitada a preliminar de
ilegitimidade passiva arguida pelo Condomnio, em contraminuta.
O ru contestou (f. 121/129), arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao
pedido de rodzio, ao argumento de que tal pretenso somente pode ser feita ao
condmino detentor da vaga de garagem vizinha dos autores.
No mrito, pugnou pela improcedncia do pedido inicial, alegando que o Condomnio
composto por 16 unidades, detentoras de idnticas fraes ideais, inclusive com relao
rea comum.
Alegou se tratar de construo antiga, que no tinha vaga de garagem demarcada para
todos os veculos e que em 1994, por deciso assemblear, as vagas foram
individualizadas em nmero de 16, ou seja, uma para cada unidade condominial,
totalmente independentes, sem obrigar manobra de um veculo para sada de outro.
Afirmou que a autora Dalva, todavia, quando foi sndica, alterou a demarcao das vagas
arbitrariamente, mudando as dimenses do porto de entrada e sada do estacionamento
para propiciar o acesso de seu veculo comercial, um micro-nibus, em franco prejuzo e
desrespeito coletividade condominial.
Mencionou que o veculo Ducato dos autores incompatvel com as dimenses da vaga
de garagem e que eles nunca tiveram autorizao condominial para estacionar aquele
veculo no prdio.
Aduziu que a deciso da assembleia teve o intento de restabelecer o porto da garagem
dimenso original da construo e de evitar a utilizao de vagas com veculos
incompatveis, com restrio de direito dos demais condminos. Juntou documentos.
Os autores apresentaram rplica (f. 134/136), impugnando os termos de defesa do ru.
Informaram que o ru implementou a deciso assemblear, impedindo o acesso de seu
veculo na garagem, o que vem lhe causando prejuzo.
Devidamente intimadas para especificao de provas (f. 141v), o ru pediu prova
testemunhal (f. 142) e os autores requereram prova oral (f. 143). A prova testemunhal
foi produzida (f. 180/187).
Na sentena (f. 194/196), aps constatar que a deciso assemblear foi legtima, o MM.
Juiz julgou improcedente o pedido inicial. Constou do dispositivo da sentena: "Ante o
exposto, julgo improcedente o pedido. Condeno os autores no pagamento das custas
processuais e honorrios advocatcios que fixo em R$1.500,00, com apoio no art. 20 4
do CPC. [...]" Os autores apelaram (f. 197/206), pugnando pela reforma da sentena,
sob os mesmos argumentos apresentados na inicial. Alternativamente, pediram a fixao
dos honorrios advocatcios sucumbenciais em 10% do valor dado causa, nos termos
do 3 do art. 20 do CPC. O ru contrarrazoou (f. 209/211), pleiteando o no
provimento do apelo dos autores.
o relatrio.
JUZO DE ADMISSIBILIDADE:
Conheo do recurso porque prprio, tempestivo e por ter contado com preparo regular (f.
207). PRELIMINARES: No foram arguidas preliminares no presente recurso.
MRITO:
Os autores apelaram da sentena de improcedncia de seu pedido de declarao de
nulidade da deciso tomada em assembleia do Condomnio ru.
Os argumentos dos apelantes so o de que h direito adquirido na utilizao da vaga de
garagem com seu veculo Ducato e o de que a deciso assemblear nula porque obsta o
pleno uso e a posse de seu direito de propriedade.
Examinando tudo o que dos autos consta, tenho que no assiste razo aos apelantes.
Vejamos.
O documento de f. 19/20 comprova que os autores, ora apelantes, so proprietrios da
unidade 101 do bloco 8 do Conjunto Residencial Caiara.
A conveno do Condomnio do Conjunto Residencial Caiara, de f. 22/27 estabelece que
cada um dos 16 condminos, de cada bloco, tambm proprietrio de frao ideal da
rea comum externa, atribuda aos jardins e ao estacionamento.
Estabelece, ainda, como parte comum, as reas de passagem de veculos e espaos para
suas manobras. O documento de f. 38 demonstra que os autores/apelantes tm um
veculo Ducato, tipo mini nibus.
Por meio de assembleia s condominiais de 26.05.1994 e de 06.11.1995, os condminos
decidiram demarcar as vagas de garagem do edifcio, conforme f. 51 e 126, em nmero
de 16, sendo uma para cada unidade condominial, com acesso livre para manobra. Na
assembleia de 01.04.1996 (f. 52/55) os condminos discutiram sobre a verba para a
demarcao da garagem e na assembleia de 17.06.1996 (f. 55/57) foi marcada data
para incio das obras.
Em 14.04.1997 (f. 62/63), o autor Marcos, ora apelante, tornou-se sndico do
Condomnio ru, cargo que ocupou at 15.12.1998 (f. 68). Em 10.02.2007 (f. 77/78), a
autora Dalva, ora apelante, tornou-se sndica do Condomnio ru, cargo que ocupou at
23.07.2009 (f. 84/94).
Ao entregar seu cargo de sndica, conforme ata de f. 83/84, a autora Dalva, ora apelante,
sugeriu a retirada das 16 demarcaes de vagas de garagem, para que somente 12
veculos utilizassem as vagas, com rea de manobra, mediante sorteio, sugesto que no
foi aceita pelos condminos.
Em 16.09.2009 (f. 86/87), em assembleia condominial os condminos convencionaram
que a van de propriedade dos apelantes seria estacionada temporariamente na vaga da
unidade 401, desde que eles se comprometessem a retir-la todas as vezes que fosse
necessrio, independente do dia e horrio, tendo em vista que o veculo causava
transtorno aos demais moradores, em face de suas dimenses alm daquelas verificadas
em veculos de passeio.
O documento de f. 128/129, datado de 22.11.2009, demonstra reclamao de
condmino, no sentido de que a van dos apelantes impediu a manobra de seu veculo
porque ocupou o corredor de entrada de sua vaga.
Alegou, ainda, que solicitou a retirada da van para que pudesse entrar com seu veculo
na garagem e que os apelantes se negaram a manobr-la. O documento de f. 130/131,
datado de 23.11.2009, informa reclamao de outro condmino, no mesmo sentido.
Em 03.12.2009 (f. 89/90), como os autores no honraram o pacto para manobra da van
sempre que fosse necessrio, em assembleia condominial os condminos decidiram que
a van dos apelantes no mais poderia ser estacionada na garagem, nos seguintes
termos: "Deu incio a reunio para analisar a deciso tomada na reunio anterior sobre a
permanncia temporria da van de propriedade da Sra. Dalva, moradora do apartamento
101, uma vez que ela se negou a retir-la em um momento de necessidade.
A Sra. Dalva alegou que possui um projeto para mudar a posio dos carros do
estacionamento onde ficariam 13 e no 16 vagas. O sndico, Sr. Roberto, exps que
durante o perodo que a Sr. Dalva foi sndica que ela elevou a altura do porto de entrada
do estacionamento para que assim ela pudesse entrar com seu veculo sem antes
consultar os moradores. [...] Diante do exposto foi colocado em votao a retirada do
veculo em questo e o abaixamento do porto de entrada da garagem para a altura
original. [...] Aps a votao, apurou-se um voto para permanecer, sendo este da prpria
proprietria da van e 11 votos a favor da retirada do veculo e os 4 restantes no
estavam presentes.
Concluiu-se que, diante das circunstncias e dos fatos ocorridos e depois de vrias
tentativas de acordo entre os moradores para resolver de maneira amigvel, levando em
considerao o bom senso, e sem xito, decidiu ento que a Sra. Dalva dever, dentro de
30 dias, retirar o seu veculo, que fica a Sra. Dalva, comprometida a retir-lo sempre que
for necessrio e solicitado por outros moradores, at que o retire definitivamente.
O no cumprimento implicar no rebaixamento automtico da viga do porto de entrada
da garagem." A assembleia condominial de 03.12.2009 (f. 89/90) o objeto da presente
ao declaratria, na qual os apelantes pretendem ver reconhecida a nulidade da deciso
assemblear tomada na oportunidade, qual seja, o rebaixamento do porto e o
consequente impedimento de estacionamento da van nas dependncias da garagem.
Pois bem.
O thema decidendum em questo a legalidade ou no da deciso assemblear de f.
89/90.
de se ressaltar, de incio, que os apelante so proprietrios de unidade em condomnio
edilcio, o que restringe, de certo modo, seus direitos sobre as reas comuns do edifcio.
Sobre o tema leciona a doutrina:
"Nas linhas fundamentais diverge a propriedade horizontal da comunho pro indiviso
tradicional, e coincidentemente insurge-se contra os seus princpios cardeais. De incio,
as faculdades dos condminos do prdio dividido horizontalmente e fracionado em
apartamentos residenciais ou conjuntos comerciais no traduzem um poder jurdico sobre
a coisa toda, por quota ideal, mas implicam na utilizao em comum apenas das partes
necessrias soldadura da comunho, importando quanto ao mais no poder exercido
sobre uma frao da coisa com excluso de todos os participantes da copropriedade. Eis
uma peculiaridade que pode de pronto assinalar-se, e que, no obstante deva ser
oportunamente desenvolvida, merece logo salientada, pois que no preciso ser iniciado
"O caso sub examine versa sobre propriedade horizontal, sendo cada impetrante
proprietrio de uma frao ideal, correspondente a 1/118 avos do terreno original, cada
uma com um nmero de registro prprio junto Municipalidade.
Est-se diante de um condomnio edilcio, direito real advindo da conjugao de dois
outros direitos reais, quais sejam: a propriedade individual sobre unidades autnomas cada uma das 118 garagens - e a copropriedade sobre as partes comuns, nos termos do
art. 1.331, do Cdigo Civil." (REsp 783414/SP, 1 Turma/STJ, rel. Min. Luiz Fux, j.
13.03.2007, DJ. 02.04.2007).
No caso, o documento de f. 39 e as fotografias de f. 93/97 comprovam que o veculo dos
apelantes tem dimenses acima daquelas normalmente observadas em um veculo de
passeio.
As provas carreadas aos autos confirmam que a rea comum do condomnio destinada
garagem das 16 unidades, de forma independente, e que as dimenses da van dos
apelantes no possibilitam a utilizao de vaga, com estacionamento de veculo de
grande porte, sem que seja necessrio um veculo fechar o outro, ou seja, sem que para
a sada de um seja necessria a manobra do outro.
de se lembrar, atente-se, que a proposta de remanejamento das vagas, feita pela
apelante Dalva enquanto era sndica, com base no projeto de f. 29/37, no foi aceita em
assembleia condominial.
Portanto, os apelantes devem utilizar a vaga de garagem conforme estabelecido na
conveno e nas assembleias, sob pena de violar o direito dos demais condminos, sendo
aqui aplicvel a mxima popular que prev que "o direito de um termina onde comea o
direito do outro".
o que prev o art. 1.335, II do CCB, in verbis:
"Art. 1.335. So direitos do condmino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e contanto que no
exclua a utilizao dos demais compossuidores; III - votar nas deliberaes da
assembleia e delas participar, estando quite." Sobre o tema leciona Francisco Eduardo
Loureiro, na obra Cdigo Civil Comentado - Coordenao Ministro Cezar Peluso,
Barueri:SP/Manole, 2007, p. 1.195/1.196: "O inc. II garante ao condmino usar das
partes comuns, desde que de acordo com sua finalidade e modo a permitir igual direito
aos demais condminos. A primeira limitao diz respeito finalidade.
A garagem coletiva, por exemplo, no local de recreao de crianas nem as quadras
esportivas se prestam guarda de veculos. A natureza da rea e a previso de seu
destino so determinadas pelo uso.
A segunda limitao se refere preservao da mesma prerrogativa aos outros
condminos, permitindo a todos a utilizao da rea comum.
Essa regra pode comportar algumas excees.
Tomem-se como exemplos as vagas de garagem indeterminadas, cujo uso exclusivo
cada um dos condminos por certo tempo determinado temporariamente em
assembleia .
de veculos de vizinhos s suas vagas; [...] que a van sempre estacionou dentro dos
limites da faixa amarela que demarca sua vaga; que depois que a van saiu, um veculo
de passeio passou a estacionar na vaga do apt. 101; que ainda assim o espao do
corredor existente entre as vagas dos apts. 101 e 204 continuou sendo insuficiente para
passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante, presumindo o depoente que um dos
veculos, ou do apt. 101 ou do apt.204, continuou a ter que ser retirado para permitir a
passagem dos demais; que somente utilizava o corredor existente entre as vagas dos
apts. 101 e 204 para manobra, mas no necessitava de transp-lo para entrada e sada
de sua vaga."
"Testemunha Fabiana Pereira Nunes (f. 184/185): que inquilina do apartamento 404 h
aproximadamente 5 anos ; que cada apartamento possui uma vaga livre; que as vagas
dos apartamentos 101 e 204 so paralelas; que os autores sempre pararam uma van na
sua vaga; que a van nem sempre ficava estacionada nos limites da faixa amarela que
demarca a vaga, sendo que eventualmente os ultrapassava; que o proprietrio do apt.
204, Sr. Rafael, possui um veculo Corsa e o estacionava mais frente da sua vaga
demarcada, invadindo a vaga do apt. 301, que no era utilizada; que em razo disso a
passagem no era obstruda, permitindo livre deslocamento dos veculos cujas vagas
ficavam depois do corredor existente entre as vagas dos apts. 101 e 204; que
posteriormente o morador do apt. 301 passou a utilizar sua vaga, de modo que o
proprietrio do apt. 204 teve que recuar seu veculo, passando a estacionar na sua vaga
demarcada, paralela van do apt. 101; que em razo disso, o corredor se estreitou,
passando a obstruir a passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante; que ento
foram realizadas reunies de condminos para tentar solucionar o problema; que foi
deliberado que a van do apt. 101 deveria ser retirada quando necessrio, para permitir o
acesso dos demais veculos; que todavia vrias vezes os condminos no conseguiram
ter acesso s suas vagas porque os autores no estavam em casa ou no desciam para
retirar a van; que numa oportunidade a prpria depoente no conseguiu sair, porque a
Sra. Dalva se negou a retirar a van, dizendo que deveria procurar o Sr. Rafael do apt.
204, para que ele retirasse seu veculo; que os moradores j tiveram que pagar txi
pelas dificuldades criadas; que a situao se tornou insustentvel; que ento a
assembleia de condminos deliberou pela proibio dos autores de estacionarem a van
na sua vaga; que atualmente est sendo estacionado na vaga do apt. 101 um veculo
Gol; que o morador do apt. 301 est parando seu veculo um pouco mais frente, e o Sr.
Rafael, proprietrio do apt. 204, tambm est fazendo a mesma coisa, e por isso o
espao do corredor tem sido suficiente para passagem dos veculos cujas vagas ficam
adiante; que o veculo do apt. 301 est ultrapassando a rea demarcada de sua vaga,
adentrando na rea comum reservada manobra e passagem dos veculos, que como a
invaso pequena, ainda assim os veculos conseguem passar e manobrar; [...] que
quando a Sra. Dalva era sndica, aumentou o tamanho do porto para permitir a entrada
e sada da van."
"Testemunha Luiz Roberto Gimenes (f. 186/187): que proprietrio do apt. 103 h
aproximadamente 25 anos ; que cada apartamento possui uma vaga livre; que as vagas
dos apartamentos 101 e 204 so paralelas; que os autores sempre pararam uma van na
sua vaga; que a van nem sempre ficava estacionada nos limites da faixa amarela que
demarca a vaga, sendo que eventualmente sua lateral ultrapassa os limites; que o
proprietrio do apt. 204, Sr. Rafael, possui um veculo Corsa e o estacionava mais
frente da sua vaga demarcada, invadindo a vaga do apt. 301, que no era utilizada; que
em razo disso a passagem no era obstruda, permitindo livre deslocamento dos
veculos cujas vagas ficavam depois do corredor existente entre as vagas dos apts. 101 e
204; que posteriormente o morador do apt. 301 passou a utilizar sua vaga, de modo que
o proprietrio do apt. 204 teve que recuar seu veculo, passando a estacionar na sua
vaga demarcada, paralela van do apt. 101; que em razo disso, o corredor se
estreitou, passando a obstruir a passagem dos veculos cujas vagas ficavam adiante; que
ento foram realizadas reunies de condminos para tentar solucionar o problema; que
foi deliberado que a van do apt. 101 deveria ser retirada quando necessrio, para
permitir o acesso dos demais veculos; que todavia vrias vezes os condminos tinham
que ficar esperando por perodos de 15 a 20 minutos at que a van fosse retirada; que
alm disso, em duas oportunidades, a autora se recusou a tirar a van; dizendo que havia
um veculo estranho parado na vaga do apt. 204 e que cabia a este retir-lo; que ento a
assembleia de condomnio deliberou pela proibio dos autores de estacionarem a van
na sua vaga, e pelo rebaixamento do porto; que atualmente est sendo estacionado na
vaga do apt. 101 um veculo de passeio; que o morador do apt. 301 est parando seu
veculo um pouco mais frente, e o Sr. Raphael, proprietrio do apt. 204, tambm est
fazendo a mesma coisa, e por isso o espao do corredor tem sido suficiente para
passagem dos veculos cujas vagas ficam adiante; que o veculo do apt. 301 est
ultrapassando a rea demarcada de sua vaga, adentrando na rea comum reservada
manobra e passagem dos veculos; que como a 'invaso' pequena, ainda assim os
veculos conseguem passar e manobrar; que no passado, quando a Sra. Dalva era
sndica, aumentou o tamanho do porto para permitir a entrada e sada da van, sem
prvia deliberao da assembleia de condminos; [...]"
Ademais, restou demonstrado que os apelantes, spont sua, sem qualquer autorizao
prvia, alteraram o porto da garagem, bem comum do edifcio, para permitir o acesso
de sua van, em franca violao regra prevista no art. 1.342 do CCB, que dispe:
"Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a
fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos
votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns,
suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias,
ou comuns."
Ora, pelo que se v os apelantes abusaram de seu direito de propriedade condominial,
alterando o porto e a destinao da vaga de garagem existentes em reas comuns do
condomnio, de modo a embaraar o livre acesso dos veculos dos demais condminos s
suas respectivas vagas de garagem.
Os apelantes no tm direito de usar partes de rea comum (rea de manobra de
veculos), parte da garagem de outras unidades, nem podem pretender alterar a fachada,
viga e dimenso do porto da garagem para adentrar com um micro-nibus na garagem
destinada a veculos de passeio de pequeno porte. Nesse sentido: 1)" vedado ao
proprietrio da vaga de garagem destinada a um nico automvel ali guardar mais de um
veculo mormente se esta conduta impe limitaes ao uso da rea comum do edifcio,
pelos demais condminos." (AC 1.0024.05.733.993-9/001, 13 CCvel/TJMG, rel. Des.
Eulina do Carmo Almeida, j. 08.02.2007, DJ. 02.03.2007). 2)"COMINATRIA CONVENO DE CONDOMNIO - REGIMENTO INTERNO DO EDIFCIO - AGE MICROSSISTEMA LEGAL - UMA VAGA DE GARAGEM PARA CADA UNIDADE AUTNOMA DE
APARTAMENTO - UTILIZAO DA REA COMUM POR APENAS UM DOS CONDMINOS IMPOSSIBILIDADE. Se a parte coloca dois veculos em uma nica vaga de garagem,
ficando um deles parcialmente na rea comum do condomnio, bem como estaciona
motocicleta e bicicleta na rea comum, patente sua ilegalidade, sendo que cada
condminos tem o direito de usar e gozar das partes comuns do condomnio, desde que
no impeam idntico uso e gozo pelos demais condminos." (AC 1.0024.05.782.0946/001, 14 CCvel/TJMG, rel. Des. Valdez, Leite Machado, j. 24.07.2008, DJ.
20.08.2008).
Assim sendo, no h como entender como ilegtima a deciso assemblear, tomada pela
maioria de 11 dos 16 condminos.
de se lembrar que o art. 24 da Lei 4.591/64, prev que a deciso da assembleia
condominial soberana e obriga a todos os condminos.
"Art. 24. Haver, anualmente, uma assembleia geral ordinria dos condminos,
convocada pelo sndico na forma prevista na Conveno, qual compete, alm das
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas
para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da edificao ou
conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
1 As decises da assembleia , tomadas, em cada caso, pelo qurum que a Conveno
fixar, obrigam todos os condminos.
2 O sndico, nos oito dias subsequentes assembleia , comunicar aos condminos o
que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das
despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr.
3 Nas assembleia s gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e
partes comuns, pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da Conveno.
4 Nas decises da Assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do
condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea."
Sobre o tema, leciona tambm leciona Caio Mrio da Silva Pereira, em sua obra
Condomnio e Incorporaes, 6 ed., Rio de Janeiro: Forense, 1992, p. 184/185 e 187:
"A Assembleia Geral rgo deliberativo dos condminos e pode ser ordinria ou
extraordinria. Suas deliberaes tm fora obrigatria para os condminos, at sua
anulao judicial ou por deliberao tomada em outra Assembleia . Tudo, porm,
condicionado observncia da Conveno e das disposies legais. [...]
A matria sujeita deliberao da Assembleia no tem limitao. Como expresso
genrica, pode-se declarar que todos os assuntos do interesse da comunho pertencem
aos condminos, e, pois sobre eles a Assembleia apta a decidir." Logo, da anlise das
provas carreadas aos autos, tenho que os apelantes no podiam alterar unilateralmente a
forma de uso do espao comum destinado s vagas de garagem, em prejuzo dos demais
condminos, sem a aprovao prvia da assembleia.
Se a rea utilizada com o estacionamento da van dos apelantes impede as manobras dos
veculos de passeio dos demais condminos, realmente h o impasse coletivo e a deciso
assemblear beneficiou a maioria, sendo de se lembrar que foi tomada com qurum de
maioria, nos termos do art. 1.352 do CCB.
"Art. 1.352. Salvo quando exigido qurum especial, as deliberaes da assembleia sero
tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que
representem pelo menos metade das fraes ideais. Pargrafo nico. Os votos sero
proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio."
Se a utilizao do espao coletivo de garagem pelos apelantes, com o estacionamento de
seu micro-nibus na rea comum, viola direito dos demais condminos de estacionar
veculos menores, de passeio, com acesso para entrada e sada de forma livre e
desimpedida, a deciso assemblear vlida, j que tomada em prol da maioria da
coletividade.
Portanto, no podem os autores invocar ofensa a direito de propriedade porque a
assembleia no veda o estacionamento por eles, com veculo de passeio, compatvel com
a dimenso da vaga. de se frisar que a deciso assemblear no impediu que os
apelantes utilizassem sua vaga de garagem, mas apenas que ali estacionassem veculo
com dimenses incompatveis livre manobra dos demais usurios do estacionamento.
Tambm no podem invocar ofensa a direito adquirido porque fizeram obra em bens
comuns sem autorizao assemblear e em franco prejuzo de todos os condminos.
A deciso da assembleia, portanto, deve ser mantida. Lado outro, os apelantes,
alternativamente, pediram a fixao dos honorrios advocatcios sucumbenciais em 10%
do valor dado causa - R$5.000,00, nos termos do 3 do art. 20 do CPC.
Nesse ponto tambm no assiste razo aos recorrentes.
Em casos que tais, em que no h pedido de condenao da parte sucumbente, os
honorrios sucumbenciais devem ser arbitrados, como entendido pelo MM. Juiz na
sentena, conforme art. 20 4 do CPC, que dispe:
"Art. 20. A sentena condenar o vencido a pagar ao vencedor as despesas que
antecipou e os honorrios advocatcios. Esta verba honorria ser devida, tambm, nos
casos em que o advogado funcionar em causa prpria.
1 O juiz, ao decidir qualquer incidente ou recurso, condenar nas despesas o vencido.
2 As despesas abrangem no s as custas dos atos do processo, como tambm a
indenizao de viagem, diria de testemunha e remunerao do assistente tcnico.
3 Os honorrios sero fixados entre o mnimo de dez por cento (10%) e o mximo de
vinte por cento (20%) sobre o valor da condenao, atendidos: a) o grau de zelo do
profissional; b) o lugar de prestao do servio; c) a natureza e importncia da causa, o
trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu servio.
4o Nas causas de pequeno valor, nas de valor inestimvel, naquelas em que no
houver condenao ou for vencida a Fazenda Pblica, e nas execues, embargadas ou
no, os honorrios sero fixados consoante apreciao equitativa do juiz, atendidas as
normas das alneas a, b e c do pargrafo anterior." Sobre o tema leciona Yussef Said
Cahali em sua obra Honorrios Advocatcios, 3 ed., So Paulo:RT, 1997, p. 481/483:
"Citam-se, como exemplos de causa em que no h condenao, a ao condenatria
julgada improcedente, as aes declaratrias e as aes constitutivas. Ensina, porm,
Chiovenda, que, nas sentenas declaratrias, compreendendo, lato sensu, todos os casos
em que sentena do juiz no se pode seguir execuo, j se inclui, neste largo
significado, todo o acervo das sentenas que rejeitam a demanda do autor e o das
sentenas constitutivas: as primeiras declaram a insubsistncia do direito que se fez
remuneram
Os apelantes pretendem a reduo para R$500,00 (10% do valor da causa), sendo tal
quantia nfima, se considerado o servio prestado pelo advogado do Condomnio ru.
As razes recursais, portanto, no merecem ser acolhidas.
MDULO VI
para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse
ou deteno.
Art. 1334. 1o A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por instrumento
particular.
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituio da Conveno de Condomnio, o
documento dever ser registrado no cartrio do registro de imveis onde se encontrar
registrado o imvel. As demais alteraes tambm somente prevalecero contra terceiros
depois de averbadas no registro imobilirio.
A Conveno no faz diviso alguma; no ato de instituio e especificao que se faz a
diviso do edifcio em partes privadas, que constituem as unidades isoladas e as partes
comuns que so de uso de todos. Ao se elaborar a conveno ela j h de encontrar a
individualizao de cada unidade, sua identificao e discriminao, bem como a frao
ideal sobre o terreno e partes comuns atribuda a cada unidade; nesses elemento que a
conveno se arrima para constituir o condomnio edilcio.
E enquanto o ato de instituio e especificao cria o condomnio, a conveno o
constitui, isto o organiza, forma sua base, discrimina as diferentes partes de
propriedade exclusiva e as de uso comum, estabelece a destinao dessas partes do
edifcio, disciplinando a utilizao pelos coproprietrios, seus sucessores, inquilinos,
comodatrios...Essa tarefa cabe essencialmente aos condminos que so legitimamente
interessados na organizao e na convivncia da vida comunitria bem como na fixao
do rateio das despesas necessrias sua conservao.
A Conveno de Condomnio no obriga somente os condminos que a assinaram,
obrigar tambm os que no compareceram, os que adquiriram o imvel depois de sua
instituio e os eventuais futuros ocupantes do imvel a qualquer ttulo.
Portanto, o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionrio tambm estaro
obrigados nos termos da Conveno de Condomnio, embora sequer a conheam. A
obrigatoriedade decorre da prpria essncia da relao jurdica nas edificaes em
condomnio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro
cartorrio.
que, se o documento encontra-se registrado em cartrio, conforme a lei determina,
ningum poder ignor-lo ou alegar desconhec-lo, vez que, sendo pblico, qualquer do
povo ter acesso ao registro de documento.
Mas, importante observar que por fora da lei, entre outras avenas, no mnimo, a
Conveno de Condomnio dever conter:
1 - a discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com
especificaes das diferentes reas;
2 - destino das diferentes partes;
3 - modo de usar as coisas e servios comuns;
4 - encargos, forma e proporo das contribuies dos condminos para as despesas de
custeio e para as extraordinrias;
5 - modo de escolher o sndico e o Conselho Consultivo;
b) os apartamentos 501, 1201 e 1301 possuem o direito guarda de dois (2) automveis
de passeio;
c) o apartamento 1101 possui o direito guarda de trs (3) automveis de passeio.
Pargrafo Segundo: Cada usurio das vagas destinadas ao estacionamento de veculos
competir, no interesse comum, proporcionar meios para facilitar manobras de veculos
nas dependncias do prdio. Para esse fim dever fornecer duplicatas das chaves do
veculo ao Sndico ou responsvel designado por ele que as manter no quadro geral de
chaves. Os automveis devero ter seguro contra fogo, danos ou roubo e nenhuma
responsabilidade poder ser imputada ao Sndico nem ao Condomnio se no for dano
causado por empregado do Condomnio.
Pargrafo Terceiro. A lavagem dos automveis na garagem do Edifcio s poder ser feita
por empregados do Condomnio, sendo a remunerao fixada e por conta do condmino
que solicitar este servio.
4) As coisas de uso comum especficas e que embora devam ter por sua natureza e fim
especfico essa condio, so inalienveis e indivisveis, ligadas que se acham,
indissoluvelmente, ao prdio e s unidades.
5) O funcionamento e a utilizao das instalaes e dependncias de uso comum sero
subordinadas a regulamentos prprios a serem elaborados pelo sndico, com o parecer do
Conselho Fiscal.
CAPTULO III - DAS PARTES PRIVATIVAS OU DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA
6) As coisas de propriedade singular de cada condmino so as suas unidades
autnomas e, bem assim, as fraes ideais de terreno a que se acham vinculadas ditas
acesses compostas, na sua individualidade orgnica, pelas respectivas dependncias,
instalaes internas, dispositivos, aparelhos e equipamentos outros, tubulaes e demais
elementos construtivos que delas fazem parte integrante, at o ponto de sua ligao com
o conjunto de sistemas que integram as partes comum do prdio, conforme plantas e
especificaes tcnicas que so de pleno conhecimento de todos os condminos.
7) DAS FRAES IDEAIS DO TERRENO
A cada uma das unidades corresponder uma frao ideal do terreno e partes comuns do
edifcio, a saber:
UNIDADES
FRAO
101
1/14
201
1/14
301
1/14
401
1/14
501
1/14
601
1/14
701
1/14
801
1/14
901
1/14
1001
1/14
1101
1/15
1201
1/15
1301
1/15
1401
14/14
Pargrafo Segundo. Ser exigida a aprovao de, no mnimo 2/3 do nmero total de
condminos para as seguintes deliberaes:
I - alterao de dispositivos desta Conveno;
II - destituio do sindico, subsndico e/ou membros do Conselho Fiscal;
III - no-reedificao do Edifcio em caso de incndio ou sinistro que importe a sua
destruio total;
IV - realizao de inovaes no Edifcio.
Pargrafo Terceiro. Ser exigido o voto unnime dos condminos para as seguintes
deliberaes, podendo ser computados to-somente para este fim, inclusive, votos dos
coproprietrios que eventualmente, estejam em atraso com suas contas condominiais;
I - mudana na destinao da edificao e da unidade autnoma;
II-matria que altere o direito de propriedade dos condminos;
III - modificaes na estrutura, fachada e aspecto arquitetnico do Edifcio;
IV - autorizar a instalao de aparelhos de ar-condicionado em locais diversos daqueles
especificamente determinados no projeto;
V - construes nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer
dos condminos.
34) Ressalvada a hiptese em que seja exigida legalmente ou por esta conveno a
unanimidade de votos dos condminos, no podero os coproprietrios em dbito com o
condomnio participar de quaisquer deliberaes da Assembleia e, se a despeito da
vedao aqui formalmente inscrita, nelas porventura vierem a votar, sero suas
manifestaes e seus respectivos votos considerados nulos, pleno jure, sem que aos
condminos inadimplentes assista o direito de formular reclamaes de qualquer espcie.
35) A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
Pargrafo Primeiro. As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,
independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou
impedimento deste, por qualquer condmino, desde que o valor da obra no ultrapasse a
quantia de RS 1.000.00 (mil reais), reajustada anualmente pelo IGPM ou outro ndice que
vier a substitu-lo, conforme o disposto na clusula dcima oitava, item d.07.
Pargrafo Segundo, No caso de o valor das obras ou reparaes necessrias ultrapassar a
quantia de RS 1.000,00 (mil reais), o Conselho Fiscal poder autorizar o Sndico a
realiz-las, desde que no ultrapasse a quantia de RS 3.000,00 (mil reais), reajustada
anualmente pelo IGPM ou outro ndice que vier a substitu-lo, conforme o disposto na
clusula vigsima quarta, item b.02.
Pargrafo Terceiro. Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem
despesas excessivas, ou seja, o valor seja superior a RS 3.000,00 (trs mil reais),
determinada sua realizao, c sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar
cincia assembleia , que dever ser convocada imediatamente.
Pargrafo Quarto. No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem
despesas excessivas, somente podero ser efetuados aps autorizao da assembleia ,
especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste,
por qualquer dos condminos.
Pargrafo Quinto. O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser
reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com
obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
36) O adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante, em relao ao
condomnio, inclusive multas, juros moratrios, e quaisquer outras penalidades.
37) As deliberaes adotadas pelas Assembleia s Gerais, obedecido o qurum
necessrio, obrigam a todos os condminos presentes ou no s reunies, inclusive nos
casos em que o seu no-comparecimento decorra da sua ausncia temporria do
respectivo domicilio, ou outro qualquer motivo que impea a tempestiva entrega ao
destinatrio, do aviso Convocao da Assembleia .
38) As deliberaes das Assembleia s Gerais constaro das respectivas Atas lavradas no
livro prprio pelo Secretrio da mesa incumbido de dirigir e coordenar os trabalhos da
reunio, aps o que sero assinadas pelo Presidente e pelo secretrio, cabendo ao
Sndico, nos 8 dias subsequentes realizao da Assembleia , remeter cpias do citado
documento a todos os condminos, o que far por via postal ou mediante entrega nos
apartamentos dos condminos, podendo, ainda, disponibilizar o documento por meios
eletrnicos, como a Internet.
39) Fica expressamente pactuado ainda que, decorridos 15 dias do pedido de
convocao, se no se reunir a Assembleia para o exerccio de qualquer um dos poderes
que lhe so conferidos pela Lei ou por esta Conveno, incumbir ao Juiz decidir a
respeito, mediante requerimento de qualquer condmino.
CAPTULO VII - DAS COBRANAS E PENALIDADES
40) Os coproprietrios das unidades concorrero para as despesas de condomnio, em
partes iguais. As citadas prestaes, vencveis na data determinada pelo Sndico, devero
ser saldadas pelos condminos com as quotas que lhes couberem no rateio das despesas
extraordinrias, podendo estas, em funo do respectivo vulto, virem a ser desdobradas
pelo Sndico, ou pela assembleia , para pagamento parcelado, conforme cronograma.
41) A cobrana das despesas a que se refere a clusula precedente poder ser
diretamente promovida pelo Sndico, mediante a expedio do correspondente aviso por
protocolo ou atravs de carta ou por intermdio de Administradora, que com prvia e
expressa anuncia da Assembleia vier a ser contratada pelo condomnio.
Pargrafo nico. Em caso de no-pagamento das cotas condominiais, poder o Sndico
efetuar o respectivo protesto, com base na Lei n 9.492/97, assim como propor ao de
cobrana pelo procedimento previsto no Cdigo de Processo Civil.
O condmino que no pagar a sua contribuio na data do vencimento ficar sujeito aos
juros moratrios, segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de
impostos devidos Fazenda Nacional, de acordo com o artigo 406 do Cdigo Civil, alm
da multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do dbito, e correo monetria.
O condmino que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nas alneas 2, 3 ou 4
da clusula 57 pagar multa de at 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuies
mensais, a critrio do sndico, independentemente das perdas e danos que se apurarem.
O condmino, ou possuidor, que no cumprir reiteradamente com os seus deveres
perante o condomnio poder ser constrangido a pagar multa correspondente at ao
quntuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao, independentemente das perdas e danos que se
apurarem.
1 Considera-se reiterao a prtica ou omisso do ato pelo mnimo de trs vezes,
consecutivas ou alternadas, ao longo de at doze meses.
2 Entre os deveres punidos com esta penalidade encontra-se a falta de pagamento das
contribuies condominiais, pela terceira vez consecutiva ou alternada, ao longo do
perodo de at doze meses.
O condmino, ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais condminos ou possuidores, poder ser
constrangido a pagar multa em quantia correspondente at o dcuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais.
1 Esta penalidade poder ser aplicada reiteradamente at que cessem as atitudes
objeto da punio.
2 No caso de a penalidade estabelecida no item anterior, ainda que aplicada
reiteradamente, no for suficiente para cessar o comportamento anti-social, ou pelos
transtornos insuportveis causados pelas atitudes do faltoso, podero os condminos
deliberar a expulso do condmino ou possuidor do convvio dos demais, a ser requerida
ao juzo competente.
Pela multas impostas e quaisquer outras penalidades impostas pelo sndico, caber
recurso do interessado para a Assembleia Geral.
O condmino perder o direito de representao de voto nas reunies das Assembleia s
Gerais, podendo comparecer, mas sem poder votar ou se manifestar, em caso de no
estar quite com suas obrigaes pecunirias, inclusive multa, ou qualquer outra
penalidade, ficando ainda impedido de ser eleito para integrar, a qualquer ttulo, a
administrao do Condomnio, assim como presidir ou secretariar as reunies de
assembleia s gerais, pelo tempo em que se encontrar em dbito para com o respectivo
condomnio, exceto nas hipteses em que o qurum exigido for a totalidade dos
condminos.
45) A tolerncia do Sndico para com a impontualidade na satisfao de quaisquer
prestaes de carter pecunirio previstas r.esta Conveno e, bem assim, a sua
eventual transigncia no que tange ao tempestivo e cabal cumprimento dos deveres que
se acham definidos no Regulamento Interno, no implicaro, em nenhuma hiptese, o
reconhecimento, expresso ou ttico, de haver-se operado novao ou alterao do
carter provisrio, ou utilizar qualquer urna dessas dependncias para fins que no
sejam aqueles para os quais foram previstos, neles sendo proibida, outrossim, a
permanncia de pessoas, quer isoladamente, quer em grupo.
21) no transportar cargas e bagagens no elevador social, salvo por motivo de fora
maior, a critrio do Sndico, sendo igualmente vedado o seu uso por pessoas em trajes de
banho.
22) no deixar torneiras abertas quando no estejam sendo utilizadas, ou deixar de
consert-las com a urgncia requerida, quando apresentarem defeitos.
22) no usar em pias, ralos lavatrios, vasos, banheiros e demais instalaes sanitrias
das unidades privativas ou comuns produtos que contenham agentes corrosivos, tais
como: soda custica, cido muritico, cloro concentrado e outras substncias da mesma
natureza, devendo ser preferentemente empregados, para fins de limpeza e assepsia das
citadas peas, detergentes bioqumicos, base de enzimas, com que sero evitados
graves danos no sistema coletor do imvel, ou seja, a prematura corroso dos seus
diversos componentes.
23) no depositar, em partes de uso comum do prdio, exceto pelo tempo estritamente
indispensvel aos trabalhos de remoo, no s o entulho proveniente de servios de
reforma, adaptao ou modificao das caractersticas de servios de reformas,
adaptao ou modificao das caractersticas originais das unidades autnomas, como
tambm os materiais a esses fins imprescindveis, cabendo ao condmino interessado
comunicar ao Sndico, para conhecimento e medidas de sua alada, qual o tempo
estimado para definitiva concluso de tais servios.
24) no ingressar nas casas de mquinas e nos recintos em que se acham localizados as
bombas de recalque, o compactador, quadro geral de luz e fora do prdio, caixas
d'gua, cisterna, barrilete geral e quaisquer outras dependncias que sirvam de sede a
instalaes congneres, s quais de resto s podero ter acesso o pessoal tcnico e
encarregado da conservao dos elevadores, dos citados equipamentos, o Sndico e os
empregados que foram por este designados.
25) cumprir, fazer cumprir e fiscalizar a observncia das disposies contidas nesta
conveno e no regulamento interno.
26) responder cada qual, a todo tempo, pelo pagamento das multas que foram aplicadas
pelo Sndico a qualquer ocupante das unidades autnomas que lhe pertencerem e que
integram o condomnio, fazendo-se recolher aos cofres do condomnio juntamente com
as contribuies mensais.
27) zelar pela moral e bons costumes, bem como pelo asseio, higiene e segurana do
edifcio, colocando lixo e resduos no local prprio para a coleta, aps haverem sido
devidamente acondicionados tais detritos em sacos plsticos.
28) manter sempre fechadas as portas de seus respectivos apartamentos.
29) respeitar a Lei do Silncio.
30) comunicar ao Sndico com a devida presteza qualquer caso de molstia epidmica
constatado no condomnio de sorte a possibilitar a pronta ao das autoridades sanitrias
competentes.
31) levar ao conhecimento do Sndico para as providncias cabveis qualquer avaria que
embora localizada em instalaes privativas de uma determinada unidade autnoma
dependa para sua remoo de prvia aquiescncia do outro condmino, se constituir a
propriedade deste, in casu, a nica via de acesso origem do defeito.
58) As chaves das casas de mquinas e das demais dependncias comuns do edifcio
ficaro sempre em poder do(s) empregado(s) designado(s) pelo Sndico, passando-as
este a seu substituto. Duplicatas dessas chaves, para uso de emergncia, devero ser
mantidas em poder do Sndico ou sob guarda do encarregado para este fim.
59) Incumbe ao administrador, zelador, porteiro, vigias e serventes na qualidade de
prepostos do Sndico, fiscalizar o uso adequado das partes comuns do edifcio,
60) A porta do edifcio ser aberta e fechada de acordo com o regulamento interno.
61) As mudanas devero ser efetuadas nos horrios, para esse fim definidos pelo
Sndico do Condomnio e constantes do regulamento interno.
62) expressamente proibido:
a) o ingresso, em qualquer dependncia do Edifcio, de pessoas para vender, oferecer ou
pedir coisas, exceto claro, quando a chamado dos prprios moradores do prdio e
desde que devidamente comprovadas essas circunstncias.
b) a permanncia de crianas, quando desacompanhadas, nas reas reservadas guarda
de veculos.
CAPTULO XI - DISPOSIES GERAIS E TRANSITRIAS
63) Os condminos subscritores da presente rerratificao de escritura de conveno
outorgam procurao ao Sndico do Edifcio da Flores para proceder as rerratificaes que
sejam necessrias para atender exigncia do Cartrio do Registro de Imveis, com
vistas ao registro do presente instrumento.
64) Se uma controvrsia surgir em razo da Conveno do Condmino das Flores,
suas alteraes, regulamentos ou decises da assembleia geral, convencionam
condminos, desde j, que primeiramente iro buscar uma soluo por meio
Mediao, fundadas no princpio da boa-f, antes de recorrer a outros meios judiciais
extrajudiciais para resoluo de controvrsias.
de
os
da
ou
O plano diretor muito importante quando se fala de direito de vizinhana, pois ele
regula todas as normas relativas a desenvolvimento das cidades, atravs dele que
regulado o direito de construir que ser visto mais adiante. O que mais chama ateno
o zoneamento que o plano diretor impe para que seja executada alguma obra de
construo, nas palavras de Piovezane (1981, p. 18), que visa:
Sntese e rene em uma mesma preocupao os elementos econmicos e sociais, a
organizao do espao, os investimentos pblicos e privados, o funcionamento dos
servios pblicos e os prprios instrumentos das finanas pblicas. Em conseqncia, a
vinculao na poltica urbana com a poltica nacional de desenvolvimento implica
necessariamente a montagem de sistemas de planejamento perfeitamente integrados.
Segundo o zoneamento do plano diretor, a cidade fica dividida segundo o tipo de
ocupao do solo em: residencial, comercial e industrial. A rea residencial vista como
uma rea que deve ser mais tranquila, sem rudos excessivos, bem arborizadas, que
tenha segurana e salubridade. A comercial deve ser autorizada para o comrcio varejista
ou atacadista, sendo este ltimo aconselhvel a ficar mais distante das reas residenciais
por causa das transportadoras que usam veculos pesados e ruidosos. Um ponto
importante a se destacar que uma vez com o alvar de permisso para se construir um
prdio comercial, no necessariamente o proprietrio ter a permisso para
comercializar, essas permisses so de competncias distintas. Por fim, a rea industrial,
que sem nenhuma novidade se localizam mais em distritos industriais, longe das grandes
concentraes residenciais e possuem certos mecanismos disciplinadores para que se
tenha alvar de construo, como o caso do Estudo de Impacto Ambiental (EIA), que
deve ser feito toda vez que se for construir uma indstria de grande parte, para ser
estudado algum impacto ambiental ou degradao que aquela indstria possa causar no
meio ambiente, e tambm o Conselho Nacional do Meio Ambiente (CONAMA).
3.2
Como existe em qualquer pas, o direito de se construir est sempre limitado a alguma lei
ou alguma norma que indique os tipos de autorizaes necessrias para que se adque
quela determinada regio. Isso ocorre pelo fato de que as cidades j esto muito
populosas e nos ltimos anos vem ocorrendo grandes construes verticais, e essas
construes tm que ser normatizadas para que no prejudiquem toda a vizinhana.
No Brasil, essa fiscalizao comete ao municpio em que se pretende construir. Nem
sempre o poder pblico leva em considerao o direito de vizinhana e ordem
condominial, tomando como base apenas dados tcnicos para liberar a obra. Devido a
esse erro de autorizao, muitas vezes a pessoa que est construindo possui o alvar
para construir, mas posteriormente a obra embargada judicialmente por algum vizinho
que tenha se sentindo prejudicado com aquela obra.
Hoje em dia, o direito de vizinhana est crescendo muito e est muito presente em
nossas vidas, haja vista que as cidades crescem assustadoramente em um ritmo
acelerado, ento cabe ao poder pblico fiscalizar melhor essa rea para que essas
questes no acabem no judicirio, inchando ainda mais de processos que podem ser
resolvidos sem a questo da justia.
Lembrando sempre que essa conveno dever estar em sintonia com as leis, que por
mais que essa conveno seja um acordo particular entre as partes, a lei impe
obedincia pelo princpio da supremacia da ordem pblica sobre as deliberaes privadas
A natureza jurdica da conveno apenas normativa, no possui carter de contrato, ela
apenas institucional. Vale ressaltar que a conveno no est vinculada apenas aos
condminos que participaram da fundao da conveno, e sim a todos aqueles que por
ventura forem entrar no condomnio posteriormente.
Segundo o Cdigo Civil em seu artigo 1.333, para que um condomnio possa existir, ele
deve ter a conveno constitutiva e deve ser registrada no Cartrio de Registro de
Imveis para que seja regulamentada, mas a Smula 260 do STJ diz que o registro j
no se faz mais obrigado, apenas que a conveno produza efeito sobre terceiros.
Todo o funcionamento do condomnio dever conter na conveno, mas existem normas
bsicas e fundamentais que o Cdigo Civil obriga que tenha, como o caso de:
discriminao e individualizao das unidades e das partes comuns, a forma de
administrao, sanes, regimento interno, finalidade ou destinao da unidade e outras.
Todas as pessoas ligadas ao responsvel pela unidade autnoma tambm esto sujeitos
conveno, como os empregados, familiares e amigos, assim tambm como os
inquilinos.
As sanes so impostas quando algum descumpre alguma norma da conveno ou do
regulamento interno, e cabe justamente a esses dois dispositivos indicar qual ser essa
sano, que na maioria das vezes de multa pecuniria. Se na conveno a multa
estiver com um valor diferente do regulamento interno, da conveno que dever ser
observada a multa, pois a conveno a lei maior na hierarquia das normas reguladoras
do condomnio. Se mesmo com a sano das multas o condmino ou quem tiver
diretamente ligado a ele, ainda continuar desobedecendo as normas, o responsvel pelo
condomnio dever procurar as medidas judiciais cabveis para resolver o conflito.
O Cdigo Civil em vrios artigos indica o qurum exigido para que se possa deliberar
sobre os mais diversos assuntos, como por exemplo a quota de dois teros dos titulares
das fraes ideais para a constituio do condomnio; obras teis devero ter a maioria
dos condminos; trs quartos para deliberao sobre a imposio de multas. Fora esses
quoruns exigidos, a conveno poder fixar outros quoruns para debater sobre outros
assuntos, desde que sejam razoveis e no prejudique os interesses e no viole o direito
dos condminos.
sabido que a conveno no pode se sobrepor s leis existentes, mas em alguns casos
a conveno chega no limite entre o direito e os deveres dos condminos, e pode ser um
exemplo de violao do direito de propriedade, mais ainda do que os que j existem nas
limitaes do direito de propriedade.
Vrios exemplos podem ser citados sobre a legalidade de algumas convenes
condominiais, como o caso da permanncia de animais no condomnio. Grande parte
dos condomnios brasileiros probe, mas iremos ver mais na frente que possvel sim a
permanncia de animais nos condomnios com algumas ressalvas, inclusive com algumas
decises do STJ sobre a permanncia dos animais, mostrando mais uma vez a ilegalidade
dessa norma nas convenes. Outro caso constante na vida dos condomnios o caso da
garagem, em que vrios condomnios pedem o cadastramento de todos os veculos que
por ventura venham a adentrar no estacionamento do condomnio, visando a segurana.
Isso uma completa ilegalidade, j que fere por demais o direito de propriedade, j que
cada um tem a liberdade de colocar em sua garagem qualquer carro, seja ele de sua
propriedade, de familiares ou de amigos, desde que autorizado e com identificao
completa da pessoa que esteja usando a garagem.
A contribuio mensal mais um exemplo que acontece em alguns condomnios
referente ilegalidade. Em praticamente todos os casos de atraso no pagamento dessas
contribuies, cobrado multas e juros sobre o valor principal, mas existem alguns
condomnios que alm de cobrar essas multas e juros, ainda probem o condmino de
usar vrias dependncias comuns do condomnio, como a piscina, salo de festas ou
quadra de esportes, penalizando por duas vezes o condmino em atraso, mostrando mais
uma vez a ilegalidade dessas convenes.
O que deve ser feito um mero termo para que todos tenham segurana e sossego em
seus lares. Normas devem sim ser impostas para regulamentar todo o funcionamento
dos condomnios, mas que no ultrapassem os limites da legalidade e tambm dos
limites impostos pelas normas de ordem pblica, e so elas que regem todo o
ordenamento pblico, inclusive os que regem o ordenamento privado.
3.4
proteo s pessoas que habitam o imvel, tanto s pessoas que possuem o ttulo
permanente ou transitrio, gratuito ou oneroso.
O Ministrio Pblico atravs da Curadoria do Meio Ambiente tambm est inclusa no polo
ativo, assim como fundaes e associaes, por meio de ao civil pblica.
3.5
Condmino nocivo
Esse debate ainda est longe de acabar, at onde vai o direito de propriedade? Por que
no excluir um condmino nocivo se ele no cumpre com sua funo social? E o artigo 5
inciso XXII que diz que o direito de propriedade um direito fundamental? So vrios
aspectos a serem debatidos, mas uma certeza est mais que certa, o coletivo sempre se
sobrepor sobre o individual.
3.6
Existem dois tipos de sons que podem causar perturbaes para outras pessoas, o som
humano, como por exemplo, o de gritarias e algazarras, o que muito comum acontecer
em festas ou casas de jogos, som humano tambm pode ser apresentado e transmitido
atravs de aparelhos eltricos e eletrnicos, muito vistos em cultos religiosos, onde o
barulho da cantoria s vezes exagera. O fato desse som ser proveniente de uma
profisso ou culto religioso, no impede a excluso da nocividade que ele venha a
cometer.
Existem tambm o som inumano que pode ser feito por instrumentos musicais, sinos,
buzinas, ou de mquinas decorrentes de uma atividade industrial.
A propagao dessas perturbaes podem ser feitas por dois meios, atravs da ao ou
da omisso. Na ao acontece quando o prprio agente o causador, como o ato de
fazer uma batucada ou aumentar at o ltimo volume do seu som. Na omisso o agente
tambm o responsvel, mas por permitir por exemplo que seu cachorro passe todo o
dia latindo, ou os sons que seus aparelhos domsticos emitem por estarem desregulados,
ou sons extremamente altos que prejudiquem os vizinhos, assim tambm como a
omisso de deixar seu filho brincando com um sino a noite inteira.
A poluio sonora constitui grave infrao dos deveres de vizinhana porque prejudica o
sossego e a prpria sade das pessoas. Todos tm o direito de fazer, ou de no fazer, em
sua casa o que bem entender, desde que no cause nenhuma intranquilidade ou dano a
seu vizinho. Muitos supem que o barulho deve ser coibido apenas depois das 22 horas.
Trata-se de um engano, porque o incmodo aos vizinhos tem de ser evitado em qualquer
hora do dia ou da noite e o barulho excessivo impede o trabalho nas horas teis e o
repouso no final do dia. Na medida em que lesa a paz e o sossego alheio, o barulho tem
de ser coibido independentemente do horrio em que produzido.
Outro erro muito comum acontece relacionado s reas industriais ou comerciais, em que
as pessoas pensam que por se tratar dessas reas, existe um nus de arcar com a
poluio sonora proveniente das indstrias e comrcio. Essas empresas ou indstrias tm
que se adequar lei para diminuir a poluio sonora que venha a ser prejudicial s
pessoas e o meio ambiente, como explica Gilberto Passos de Freitas (2002, p. 51):
Atravs do CONAMA, foi criado a Resoluo 1, de 8 de maro de 1990, em seu inciso II,
que indica os rudos que so prejudiciais sade e que so aceitveis, conforme a norma
3.6.1
Jurisprudncias
Tambm vale ressaltar que mesmo se o agente infrator estiver praticando uma atividade
legal, que em sua condio no atrapalharia qualquer pessoa, mas mesmo assim no
impede que o mesmo seja autuado e esteja sujeito multa diria como foi a questo,
caso o rudo proveniente desse estabelecimento religioso afete o sossego dos vizinhos
com sons que superam o aceitvel segundo as Resolues.
Vrios aspectos devem ser mencionados nessa jurisprudncia, dentre elas o direito ao
sossego dos vizinhos no importando a hora, na deciso ficou estabelecido a proibio de
se elevar o som das msicas e das reunies e a proibio de funcionar depois das 22
horas. Fica mais que claro a limitao do direito de propriedade, o seu proprietrio no
poder gozar de seu imvel da maneira que lhe convir, pois a deciso impede que seu
estabelecimento comercial funcione aps s 22 horas, fica claro tambm a adequao
que todo proprietrio tem que ter para que se possa extrair de sua propriedade o melhor
benefcio, sem prejudicar a vizinhana.
Foi colocada essa jurisprudncia, por mais antiga que seja, por causa da juno de dois
temas estudados neste trabalho cientfico, o da criao de animais em condomnios e a
perturbao do sossego aos vizinhos. Nesse caso, mais relacionado com o som do que
com o prprio animal, o som proveniente da ave irritante e perturba toda a vizinhana.
No importa a conveno de condomnio, mesmo que ela aceite animais, mas tem que
existir o bom senso de manter animais nas unidades autnomas que no prejudique o
sossego e a sade dos vizinhos.
3.7
Animais em condomnios
Conforme as cidades vo crescendo, fica raro encontrar espao no solo para construir
uma propriedade particular, por isso, a criao de condomnios, principalmente os
verticais, esto to evidentes na nossa vida. Sendo assim, fica tambm mais visvel a
criao de animais domsticos nesses condomnios, porque praticamente todos ns
temos algum animal de estimao.
Existem muitos conflitos porque a maioria das convenes de condomnio, fica proibido a
entrada de animais domsticos. Tem que haver um entendimento, pois segundo o artigo
19 da Lei 4.591/1964, os condminos tm o direito de usar, fruir, com exclusividade, de
sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados, umas e
outros, S NORMAS DE BOA VIZINHANA, e poder usar as partes e coisas comuns de
maneira a NO CAUSAR INCMODO AOS DEMAIS MORADORES, NEM OBSTCULO OU
EMBARAO AO BOM USO DAS MESMAS PARTES POR TODOS, ou seja, no se deve criar
verdadeiras feras, ou fazer um minizoolgico em seu apartamento s porque a lei foi
omissa em relao manuteno de animais em condomnios, como tambm proibir a
entrada de um animal dcil, inofensivo e silencioso, s porque a conveno dispe.
Por fim, resta lembrar que proibio no diploma legal brasileiro sobre a criao de
animais em condomnios no existe, e sim as normativas em convenes de condomnio.
Deve-se levar em conta na hora da constituio dessas convenes o simples ato
proibitivo da criao de animais nos prdios, podendo usar de meios mais fceis de
resoluo de problemas, para que a manuteno de um simples cozinho pequins no
cause atos jurdicos que se arraste por anos e anos prejudicando ambas as partes.
3.7.1
Jurisprudncias
Essa jurisprudncia mostra que a lei maior, que nesse caso a lei de condomnios e
incorporaes no pode ser preterida em relao conveno de condomnio. Mais um
exemplo que pelo simples fato de que tenha essa proibio no necessariamente dever
ser observado e proibido a permanncia de animais nos condomnios.
Enviamos a todos os condminos uma cpia da Rerratificao para que todos possam ler,
acrescentar, concordar, discordar, desde que esteja dentro do Cdigo Civil.
Desde j ficam todos os condminos proprietrios convidados para uma reunio na
garagem do prdio no dia 1 de junho de 2005, s 20:00 horas em primeira chamada e
20:30 horas em segunda chamada com 2/3 (dois teros) dos proprietrios." (destaques
no documento).
Nota-se, portanto, que a minuta da rerratificao da conveno do CONDOMNIO foi
disponibilizada aos condminos em data posterior quela constante do documento, cuja
aprovao, por unanimidade, ocorreu na assembleia realizada no dia 22-2-2006, quase
um ano depois da data constante do "Instrumento Particular de Rerratificao da
Conveno", ocasio em que foi autorizado o seu registro (fls. 71).
Como bem observou o MM. Juiz, a diferena entre as datas, por si s, no seria suficiente
para ensejar a nulidade do Instrumento Particular de Rerratificao, uma vez que poderia
se tratar de mero erro material. No entanto, esta no era a nica divergncia existente.
Isto porque o art. 31 da Conveno do Condomnio vigente em 22-2-2006, dia da
Assembleia Geral Extraordinria, previa que modificaes da conveno dependiam de
voto de 2/3 dos condminos (fls. 35).
Todavia, observa-se, primeiramente, que, embora apenas 18 condminos tenham
comparecido assembleia convocada para a alterao da conveno (fls. 72 v.), o
denominado "Instrumento de Rerratificao da Conveno" foi assinado por 34
condminos, nmero suficiente para aprovao das alteraes realizadas. Evidencia-se,
portanto, que 16 condminos assinaram o documento sem ter participado da assembleia
que o aprovou, o que caracteriza vcio insanvel, razo pela qual deve ser mantida a
sentena que declarou nulo o Instrumento de Rerratificao da Conveno, nos termos
do art. 166, V, do Cdigo Civil, segundo o qual nulo o negcio jurdico quando "for
preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade".
Alm disso, salientamos que JOS FERREIRA ROSA e JUDITH LOPES FERREIRA fizeram
prova de que so os legtimos proprietrios do apartamento n 603, adquirido em 10-121982, matriculado no Cartrio do 6 Ofcio do Registro de Imveis da Capital sob o n
30199, e de cuja escritura consta a seguinte descrio: "Apartamento com todas as suas
benfeitorias, instalaes e pertences, com rea til de 116,50 m, direito vaga de
garagem correspondente a frao ideal de 0,004085, e sua frao ideal do terreno com
demais medidas, limites e confrontaes de acordo com a planta respectiva." (fls. 29).
Sabe-se tambm que condomnios edilcios so constitudos de unidades autnomas, e
cada condmino pode exercer sobre sua unidade todas as faculdades decorrentes do
direito de propriedade.
Ocorre que a assembleia , realizada inicialmente para mera alterao da conveno do
CONDOMNIO DO EDIFCIO SALERNO, excluiu o direito dos apelados vaga de garagem,
caracterizando inegvel alterao em sua frao ideal constante do registro imobilirio.
Por esta razo, a mudana dependeria, em princpio, da totalidade de votos dos
condminos, tal como prev o art. 1.351 do Cdigo Civil, que assim dispe:
"Art. 1351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao
da conveno e do regimento interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da
unidade imobiliria, depende de aprovao pela unanimidade dos condminos". O
"O direito de uso de vaga de garagem adquirido pelo proprietrio da unidade imobiliria
com a transcrio do ttulo de aquisio no Registro de Imveis competente. No pode o
condomnio reduzir o nmero de vagas de garagem constante de escritura pblica
devidamente registrada". Ap. Cvel n 1.0024.07.432289-2/001, 14 Cm. Cvel, rel.
Des. Antnio de Pdua, d.j. 23-8-2011; fonte: site do TJMG).
"A vaga de garagem individualizada e discriminada no registro imobilirio propriedade
exclusiva. No se extingue direito de propriedade por alterao da conveno de
condomnio". (Ap. Cvel n 1.0024.05.858517-5/001, 15 Cm. Cvel, rel. Des. Wagner
Wilson, d.j. 24/06/2008; fonte: site do TJMG).
Diante disso, caracterizada a nulidade da alterao da conveno do condomnio,
inquestionvel o direito dos apelantes declarao da anulao do "Instrumento de
Rerratificao de Conveno".
Pelo exposto, nego provimento apelao, mantendo integralmente a sentena. Custas
recursais pelo apelante. DES. VEIGA DE OLIVEIRA (REVISOR) - De acordo com o(a)
Relator(a). DESA. MARINGELA MEYER - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "Recurso no provido."
quelas prestaes que porventura venceram no curso da lide, nos mesmos moldes ora
declinados.
Condeno ainda, o ru ao pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios,
que fixo em 10% sobre o valor da condenao.
Custas recursais pelo apelado. DESA. EVANGELINA CASTILHO DUARTE (REVISORA) - De
acordo com o(a) Relator(a). DES. ROGRIO MEDEIROS - De acordo com o(a) Relator(a).
SMULA: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"
Trata-se de apelao interposta em face da sentena de fls. 80/82 proferida pela MM.
Juiza Andresa Alvarenga Martinoli Alves da 4 Vara Cvel da Comarca de Uberaba que,
nos autos da ao de cobrana proposta por Condomnio Residencial nas Rocas em face
de Franciene Cristina da Silva, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
condenar a requerida ao pagamento das taxas relacionadas na planilha de fls. 06,
acrescida da taxa extraordinria vencida no ms de dezembro de 2012, no valor de
R$128,57, atualizadas pelos ndices da CGJ/MG e acrescidas de juros de mora de 1% ao
ms, desde o vencimento de cada prestao, bem como da multa de 2% prevista em
conveno, que dever incidir sobre o valor total do dbito.
Em razo da sucumbncia, condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como honorrios advocatcios fixados em 10% sobre o valor da
condenao, suspensa a exigibilidade, nos termos da Lei n. 1060/50.
Inconformado, o condomnio autor apresentou recurso de apelao, fls. 87/96,
sustentando, em suma, a possibilidade de cobrana de juros acima de 1% ao ms, nos
termos do art. 1.336, 1 do CPC, que determina que o condmino que no pagar a sua
contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados.
Destacou que trata-se de aplicao do princpio da autonomia da vontade, pelo que
dever prevalecer o valor estipulado em conveno.
Lado outro, afirmou ser necessria a revogao dos benefcios de assistncia judiciria
concedida requerida, eis que no h nos autos nenhuma declarao firmada pela
apelada, o que afasta a presuno de veracidade prevista na Lei n. 1060/50.
Aduziu ser necessrio a condenao da apelada no pagamento das contribuies
condominiais que vencerem no curso da demanda e que no forem pagas nos respectivos
vencimentos.
Diante de tais consideraes, pugnou pelo provimento do apelo, com a consequente
reforma da deciso proferida. Preparo regular, fls. 97. Intimada, a requerida apresentou
contrarrazes, fls. 101/119, pugnando pela manuteno da sentena hostilizada. , em
suma, o relatrio.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheo do recurso.
Tratam-se os autos de ao de cobrana de taxas condominiais proposta pelo
autor/apelante visando o recebimento das taxas condominiais referente ao imvel de
propriedade da requerida.
Em face da sentena de parcial procedncia dos pedidos, recorre o autor pelos fatos e
fundamentos j expostos.
Pois bem. De incio, passo a anlise da pretenso do autor/apelante de que sejam
mantidos os juros moratrios previstos na conveno coletiva, no havendo que se falar
em limitao a 1% ao ms, como constou na sentena hostilizada.
Compulsando dos autos, verifica-se s fls. 17, clusula da conveno de condomnio, que
no captulo acerca do direito dos credores, assim dispe: "s) o condmino que no pagar
a sua contribuio ficar sujeito ao pagamento de juros moratrios base de 0,333% por
dia de atraso, mais correo monetria com base no INPC e ou outro ndice que vier a
substitu-lo, SEMPRE contados do vencimento da obrigao, acrescidos ainda da multa de
2% (dois por cento) a ser calculada sobre o total apurado com base neste clculo, ou
seja: valor da prestao + juros de 0,333% ao dia + correo e mais a multa a ser
calculada sobre este somatrio encontrado.
" A este respeito, dispe a legislao ptria, conforme se verifica pela leitura do art.
1.336, I e 1 do CPC: "Art. 1.336. So deveres do condmino: - contribuir para as
despesas do condomnio na proporo das suas fraes ideais, salvo disposio em
contrrio na conveno; 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar
sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento
ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito."
Dessa forma, estando os juros moratrios previstos pela conveno de condomnio,
devem eles prevalecer na forma pactuada.
E neste sentido, colhe-se da jurisprudncia:
AO DE COBRANA - TAXA CONDOMINIAL - RESPONSABILIDADE DE PAGAMENTO DO
CONDMINO - PROPRIETRIO, PROMITENTE COMPRADOR, CESSIONRIO OU
PROMITENTE CESSIONRIO - JUROS DE MORA - MULTA MORATRIA - CONVENO
CONDOMINIAL - ART. 1.336, 1 DO CC/02 - CORREO MONETRIA - TERMO INICIAL.
de ser julgada procedente a ao de cobrana de taxa condominial ajuizada contra o
condmino proprietrio, no lhe socorrendo o argumento de que no seria responsvel
pelos dbitos condominiais anteriores sua ocupao no imvel, uma vez que dita taxa
no devida em razo desta, tratando-se de obrigao propter rem. A relao existente
entre o proprietrio que celebra contrato de permuta do terreno e a empresa
incorporadora/construtora constitui res inter alios em face do Condomnio, respondendo
aquele, na qualidade de proprietrio da unidade habitacional geradora do dbito, pelas
taxas condominiais em atraso de seu imvel. Se a conveno condominial contm
disposio expressa sobre os juros de mora incidentes na hiptese de atraso no
pagamento da taxa condominial, deve esta prevalecer, a teor do disposto no pargrafo 1
do art. 1.336 do CC/02. O pargrafo 1 do art. 1.336 do CC/02, aplicvel espcie, visto
que o dbito cobrado relativo ao perodo de julho de 2003 a abril de 2004, estabelece o
percentual mximo de 2% a ttulo de multa moratria pelo no-pagamento em dia das
despesas condominiais, estando o percentual de 10% previsto na conveno de
condomnio em desacordo com a legislao vigente, no podendo, portanto, prevalecer. O
termo inicial da correo monetria o da configurao da mora ou inadimplemento; e o
termo final o do efetivo pagamento da parcela devida. (TJMG - 11 Cmara Cvel Apelao Cvel n 0024.517.550-6 - Relatora Des. Selma Marques - DJ 03/08/2005).
Vencida esta parte, passo a anlise do pedido da apelante de que seja a requerida
condenada ao pagamento das parcelas vencidas ao longo do processamento do feito, o
que a meu sentir deve ser concedido.
Conforme estabelece o art. 290, do CPC:
"Quando a obrigao consistir em obrigaes peridicas, considerar-se-o elas includas
no pedido, independentemente de declarao expressa do autor; se o devedor, no curso
do processo, deixar de pag-las ou de consign-las, a sentena as incluir na
condenao, enquanto durar a obrigao."
Desta forma, no havendo nos autos prova de que as taxas condominiais vencidas ao
longo do processo foram pagas, devem ser includas na condenao as parcelas vencidas
durante o processo, bem como as vincendas.
Noutro norte, no tocante ao pedido de revogao dos benefcios da assistncia judiciria
concedida requerida, tenho que a mesma no merece prosperar.
Isso porque, com redobrada vnia, trata-se de erro grosseiro impugnar o pedido de
assistncia judiciria no corpo da apelao, pois, nos termos do art.4, 2, ltima parte,
da Lei n. 1060/50, a impugnao do direito assistncia judiciria ser feita em autos
apartados.
Ademais, referida impugnao deve vir acompanhada de documentos comprobatrios
capazes de elidir a presuno de veracidade da declarao da requerida/apelada, o que
tambm no ocorreu.
Lado outro, tenho que a requerida juntou aos autos a declarao de pobreza necessria,
cf. se infere s fls. 103
Com tais argumentos, dou parcial provimento ao recurso para determinar que os juros
sejam aplicados conforme percentual estabelecido em Conveno Coletiva e para que a
requerida seja condenada ao pagamento das parcelas vencidas ao longo do processo,
bem como as vincendas, que no forem pagas no vencimento, mantendo, no mais, a
sentena tal como lanada. Custas recursais pela requerida/apelada, suspensa a
exigibilidade, nos termos da Lei n. 1060/50. DES. ALEXANDRE SANTIAGO (REVISOR) De acordo com o(a) Relator(a). DESA. MARIZA DE MELO PORTO - De acordo com o(a)
Relator(a).
SMULA: "Smula: Dar parcial provimento ao recurso."
Ata da Assembleia
Geral Extraordinria do Condomnio Edifcio ..................... ,
localizado na Rua ..................... , nesta capital, realizada aos ...... dias do ms
de .......................... de 20.... .
Ass.: ....................
(Presidente)
Ass.: ....................
(Secretrio)
1.4- Os jogos e/ou brincadeiras infantis somente podero ser praticadas em locais
apropriados, em geral das 09;00h s 22:00h, ressalvados os especficos para locais
expressamente determinados, na forma e condies previstas neste Regulamento
Interno, ou definidas previamente pelo Sndico.
2.1 - permitido aos moradores usar e usufruir das partes comuns do Condomnio,
desde que no impeam idntico uso e fruio por parte dos demais condminos.
2.2 - vedado a qualquer ttulo ceder ou alugar as partes comuns do edifcio, no todo
ou em parte, a pessoa que no residir no mesmo, para grupos, agremiaes ou entidades
de qualquer natureza, com ou sem fins lucrativos.
apropriado
2.11
proibido guardar ou depositar em qualquer parte do Edifcio substncias
explosivas ou inflamveis, bem como agentes biolgicos, qumicos ou emissores de
radiaes
ionizantes
e/ou susceptveis
de
afetar a sade,
segurana ou
tranqilidade dos moradores, bem como provocar o aumento da taxa de seguro.
2.12- So proibidos os jogos ou qualquer prtica esportiva fora dos locais destinados
para tal fim.
2.13 - proibido aos moradores e visitantes entrar nas dependncias reservadas aos
equipamentos e instalaes do Condomnio tais como: terrao do prdio, casa de
mquinas dos elevadores, bombas de incndio, exaustores, bombas de gua,
compactadores de lixo, equipamento de piscinas, medidores de luz e gs, hidrmetros,
sala de computao, telhado, sala de geradores e estao de tratamento de
esgoto (ETE),
2.14- proibido atirar fsforos, pontas de cigarro, detritos ou quaisquer objetos peias
portas, janelas e varandas, bem como nas reas de servio, elevadores e demais partes
comuns do Prdio.
2.17 - proibido colocar ou deixar que se coloquem nas paredes comuns do edifcio
quaisquer objetos ou instalaes, de qualquer natureza, bem assim guardar fogos de
artifcio, tanto nas partes comuns quanto nas unidades autnomas. Em datas
festivas ser
tolerado, sob rigorosas normas tcnicas e fiscalizao, o uso de fogos, desde que no
causem danos materiais e pessoais.
2.1.3- proibido manter as portas dos elevadores abertas alm do tempo necessrio
para a entrada e sada de pessoas, exceto em caso de limpeza ou manuteno por parte
das pessoas credenciadas pela Administrao do Condomnio.
2.1.4- Todas as restries ao uso dos elevadores sociais cessaro desde que os de
servio estejam era manuteno, com defeito, com mudana ou em conservao. Neste
caso os elevadores sociais sero preparados para substiturem os de servio.
2.1.5- As mudanas e/ou entregas que obrigarem a utilizao excepcional dos elevadores
e das reas de acesso e de circulao do Condomnio s podero ser efetuadas nos dias e
dentro dos horrios estipulados para esse fim, ficando essa utilizao restrita quele que
atender diretamente unidade visada e devendo ser feita no menor tempo possvel,
intercalando, se necessrio, viagens de interesse de outros moradores pelo respectivo
elevador.
de
de
de
no
2.2.6- proibida a guarda da garagem de carros com altura superior a 02 (dois) metros
ou que, por seu tamanho ou dimenses,prejudiquem a circulao no interior da mesma,
ou possam danificar as
tubulaes existentes no local.
2.2.7- Cada automvel ou motocicleta estacionado nas garagens dever manter em seu
interior, junto ao pra-brisa, o adesivo do estacionamento.
2.2.10- Qualquer dano causado por um veculo a outro ser de inteira e exclusiva
responsabilidade do proprietrio do veculo causador do dano, devendo o mesmo
ressarcir o prejuzo causado em entendimento direto com o prejudicado.
2.2.14- proibido o uso das garagens para guardar mveis, utenslios, motores, pneus,
ferramentas ou quaisquer outros objetos, inclusive entulho.
2.3.2- Somente nas vagas do pavimento de acesso podero ser estacionados os veculos
dos visitantes no Condomnio.
2.3.3- A entrada do visitante somente poder ser admitida com a autorizao prvia do
proprietrio
ou
inquilino,
o
qual
dever encontrar-se no Edifcio, ou
excepcionalmente esta autorizao dever ser efetuada por escrito no momento da
ausncia do morador, mas no se admitir em hiptese alguma autorizao permanente
ou para dias posteriores, ou quando ficar caracterizado mero favorecimento para
conhecidos, sem qualquer conotao de visita,
assumindo o Condmino que
autorizou a entrada.
2.3.4- Ao entrar no Edifcio, o visitante receber um carto, que dever ser colocado no
pra-brisa do veculo enquanto estiver estacionado no interior do Condomnio, visando
sua rpida localizao em caso de necessidade.
2.3.6- No ser admitido o estacionamento de veculos fora das vagas demarcadas sob
nenhum pretexto.
2.3.8- Uma vez ocupadas todas as 46 (quarenta e seis) vagas reservadas aos visitantes,
no ser permitido o ingresso de veculos de visitantes no interior do Condomnio, sob
nenhuma alegao.
2.3.9- No ser imputado ao Condomnio e/ou qualquer pessoa a ele vinculada qualquer
dano, avaria ou furto de veculo e/ou objetos eventualmente deixados no interior do
mesmo, enquanto estacionado na rea de visitantes, ficando a responsabilidade a
cargo do proprietrio do veculo.
2.4.1- O Condomnio possui playground composto de brinquedos para uso infantil (01 a
07 anos), bem como reas de lazer e ajardinadas para uso de seus moradores e
visitantes, a saber.
2.5.2- proibido lanar pelos tubos coletores de lixo objetos tais como: produtos
qumicos, munies, explosivos, pilhas, baterias, latas, vidros, garrafas, caixas, caixotes,
entulhos, materiais slidos de grande volume e tudo o mais que possa pr em risco os
equipamentos compactadores e/ou quem tiver de oper-los. Tais materiais devero ser
deixados, convenientemente limpos, no compartimento do coletor para serem recolhidos,
diariamente, pelos funcionrios do Condomnio, que iro selecion-los por espcie.
2.5.4- proibido lanar quaisquer objetos ou lquidos sobre a via pblica, rea ou ptio
interno.
2.5.5- proibido lanar quaisquer materiais, objetos, resduos, restos ou detritos nas
partes comuns do conjunto, ficando responsveis pelas conseqncias dessa infrao os
que assim procederem.
3.1.1 - O uso da piscina privativo dos moradores e seus convidados, e sua utilizao
obedecer ao disposto no Decreto-Lei n 4.447/81 - Normas sobre o controle e
fiscalizao de piscinas - publicado no DOERJ de 17-08-81, parte 1.
3.1.5- proibido o uso da piscina por pessoas untadas com leo de bronzear ou qualquer
produto similar que possa prejudicar o correto funcionamento das bombas e filtro nelas
existentes.
3.1.6- proibido fazer refeies no interior e bordas da piscina, sendo permitido apenas
o consumo de sanduches, salgadinhos e bebidas nas reas estabelecidas pelo
Condomnio, servidos em pratos
e copos plsticos, pelos funcionrios do bar e/ou pelos moradores.
3.1.7- Somente ser permitido o uso de aparelhos sonoros na rea da piscina quando
no prejudiquem o sossego dos demais usurios.
3.1.9 - proibida a prtica de jogos esportivos na piscina tais como, frescobol, peteca,
bola ou qualquer outro que possa interferir na segurana, sossego ou bem-estar dos
demais usurios, tambm proibido o uso de pranchas e bias que apresentem perigo
aos demais usurios, aparelhos de mergulho e/ou acessrios, como nadadeiras etc.
por
menores
de
10
(dez)
anos
3.1.14- A Administrao tem plenos poderes para tomar as medi das que julgar
convenientes para a manuteno da ordem no uso da piscina.
3.2.1- O Condomnio possui duas saunas (uma a vapor e outra seca) de uso misto, sendo
exclusivas de moradores, seus dependentes e convidados.
3.2.2- O uso das saunas privativo dos moradores e seus convidados quando
acompanhados pelos mesmos.
3.2.3- terminantemente proibido o uso das saunas por menores de 12 anos quando
desacompanhados de seus pais ou responsveis, ficando o Condomnio isento de
qualquer responsabilidade quando as saunas forem indevidamente usadas pelos menores
acima indicados, em desconformidade com a vedao prevista neste regulamento.
3.2.9 - Os danos causados por convidados quando da utilizao das saunas sero de
responsabilidade dos respectivos condminos.
3.3 - DO SALO DE FESTAS E CHURRASQUEIRA
3.3.5- Para realizar reserva dos dias e horrios para o uso do salo de festas, copa e
churrasqueira, os proprietrios ou inquilinos devero procurar a Administrao para
agenciamento de uso. A utilizao do salo ou churrasqueira ficar condicionada
solicitao feita por
escrito Administrao, com antecedncia mnima de 07 (sete) dias. Havendo mais de
uma solicitao de reserva para o mesmo dia. A preferncia ser para o primeiro
solicitante.
a)
dias de carnaval;
3.3.8- O condmino que tiver a reserva para o uso do salo ou churrasqueira, com o
devido agenciamento da cesso de uso, ter a exclusividade de utilizao dos referidos
espaos.
3.3.9 - Durante o perodo de uso, o salo de festas e/ou churrasqueira ficaro sob a
responsabilidade de seus usurios, que devero assinar o livro prprio de registro de uso.
utilizadas.
3.4.1 - Esta rea de uso gratuito e exclusivo dos condminos, sendo vedado seu uso
para convidados.
3.4.9- Os aparelhos no devem ser utilizados aps o banho de mar, visto que a gua
salgada e a areia diminuem a vida til dos aparelhos de ginstica.
3.5.4 - O perodo de uso das quadras ser de 09:00h s 22.00h. ou de acordo com os
horrios programados previamente pela Administrao.
3.5.5 - O condmino que desejar utiliz-la dever solicitar ao funcionrio da
Administrao para que este providencie a abertura da mesma e os acessrios
necessrios para a sua utilizao.
3.5.7- A quadra de uso exclusivo dos proprietrios e seus convidados, estando proibida
sua utilizao por empregados ou serviais, ou pessoas estranhas ao Condomnio.
a) futebol infantil,
b) futebol adulto,
c) vlei infantil,
d) vlei adulto.
3.5.12- No uso da quadra, vedada a utilizao de sapatos ou outra tipo de calado que
no seja o tnis, a fim de no danificar o piso, e tambm jogar descalo.
3.5.13- O tempo de cada atividade por determinado grupo de moradores no poder ser
superior a 30 minutos,visando sua utilizao por outros condminos, salvo quando no
houver outros moradores que queiram utiliz-la.
3.5.14- A ordem de entrada nas quadras ser controlada pelas inscries feitas num
quadro de reservas afixado em local apropriado e
visvel, mediante a utilizao de carto de identificao, a ser entregue somente ao
condmino ou inquilino.
3.5.15- Em hiptese alguma poder haver convidados na quadra sem que o condmino
anfitrio esteja presente no local.
3.5.16- Enquanto estiver jogando vedado a qualquer condmino utilizar seu nome e
seu carto para marcar partidas posteriores.
3.5.18- noite, a luz s ser ligada quando tiver no mnimo 4(quatro) pessoas
moradoras para a prtica de esporte.
4.1.1- Usar, gozar e dispor das respectivas unidades autnomas, bem como das vagasgaragem vinculadas a seu apartamento e s partes comuns do Condomnio como melhor
lhe aprouver, desde que no prejudiquem a segurana e solidez do edifcio, que no
causem danos, no comprometam a boa ordem,
a moral,
a higiene e a
tranqilidade dos demais condminos e no infrinjam as normas legais e/ou as
disposies da conveno, do Regimento Interno e das Normas de Procedimento.
4.1.2- Usar e gozar das partes comuns da edificao, desde que no impeam idntico
uso e gozo por parte dos demais condminos com as mesmas restries da alnea
anterior.
4.1.4- Comparecer s Assembleia s e nelas discutir, votar e ser votado, sendo que com
relao ao locatrio dever ser observado a disposto nas Leis 8.24/91 e 4.591/64
4.1.7 - Utilizarem-se das partes comuns do Condomnio, bem assim ter acesso s reas
de recreao nos horrios estipulados e segundo as regras deste Regulamento e/ou
outras que venham a ser
baixadas.
4.2 - DOS DEVERES
as
4.2.3 - Guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, no as usando
nem permitindo que as usem. bem como as unidades autnomas, para fins diversos
daqueles a que se destinem.
4.2.5- Evitar todo e qualquer ato ou fato que possa prejudicar o bom nome do
Condomnio e o bem-estar de seus ocupantes, tomando, se necessrio for, sob sua
exclusiva responsabilidade,
inclusive financeira, as providncias para desalojar o
locatrio ou cessionrio
que se tornar inconveniente.
4.2.9- Fazer constar nos contratos de locao ou outros quaisquer em que forem cedidos
a terceiros o uso de apartamentos, clusula obrigando o cumprimento do disposto na
Conveno, no presente Regulamento Interno e Normas de procedimento editadas
pela Administrao, pelo que o condmino ficar solidariamente
responsvel.
4,2,14- proibido colocar nas varandas, janelas ou reas externas vasos, tapetes, cordas
de roupas ou quaisquer outros objetos que prejudiquem a esttica do Edifcio ou que
possam representar risco segurana de pessoas e bens.
4.2.15- Estender ou secar roupas, tapetes, lenis nas janelas ou em quaisquer outros
lugares, visveis ao exterior.
4.2.16- Lanar lixo por outro lugar, que no seja o tubo prprio.
4.2.37- Dar livre ingresso em seu apartamento ao Sndico ou seus prepostos para o
servio de reparao e verificao do que for necessrio, para fins de inspeo ou
realizao de trabalhos relativos estrutura geral do Edifcio, sua segurana e solidez,
bem como a realizao de reparos em instalaes, servios e tubulaes de unidades
vizinhas, ou para evitar-se vazamentos em torneiras, sifes, caixa de descarga ou
chuveiros, em evidente desperdcio de gua, cujos reparos realizados sero cobrados do
condmino no ms subseqente.
4.2.38- No permitido utilizar os jardins e canteiros do Condomnio de qualquer modo,
bem como retirar plantas ou mudas dos mesmos ou atingi-los com atos predatrios.
4.2.39- proibido a cada Condmino e a seus familiares, aos empregados, visitantes,
inquilinos, comodatrios ou sucessores:
a) Descumprir as boas normas no uso do respectivo apartamento, bem como no uso
das coisas e partes comuns, ou usar ou permitir que sejam usadas para fins diversos
daqueles a que se destinam.
b)Remover o p de tapetes ou de cortinas, ou de partes dos apartamentos, seno por
meios que impeam a sua disperso.
c) Estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer
lugares que sejam visveis do exterior, ou de onde estejam expostos com riscos de cair.
d)Colocar vasos nas janelas e sacadas.
e) Manter nos respectivos apartamentos substncias, instalaes ou aparelhos que
causem perigo segurana e solidez do edifcio, ou incmodo aos demais condminos.
f) Deixar de contribuir para as despesas comuns para o rateio de dficit oramentrio,
para as cotas extras.
g) Deixar de contribuir para o custeio de obras determinadas pela Assembleia Geral, na
forma e na proporo que vier a ser estabelecida.
h) A utilizao de botijes de gs nas reas autnomas e de uso comum.
4.2.40- Cada condmino se obriga reparar qualquer vazamento em tubulaes de
qualquer tipo originrio de sua unidade, inclusive de tubulaes colocadas abaixo do
piso
do
prprio
apartamento, responsabilizando-se por danos causados a outros
apartamentos ou a coisas comuns, no caso de no serem efetuados tais servios.
Qualquer vazamento que ocorra no telhado do prdio para os apartamentos de baixo
ser corrigido pelo Condmino, cabendo ao Sndico ou Administrao mandar
reparar por conta do Condomnio tambm os estragos causados nos apartamentos
prejudicados.
4.2.41- obrigatria a solicitao por escrito, cie autorizao Administrao, por
motivo de segurana da estrutura do prdio, de qualquer modificao a ser feita
internamente nos apartamentos ou coberturas do Condomnio, devendo a autorizao da
Administrao tambm ser dada por escrito para efeito da comprovao.
4.2.42- Quaisquer alteraes no projeto original da unidade que atentem contra as
recomendaes de segurana das concessionrias de servio pblico sero de
responsabilidade exclusiva do condmino que as realizar, ficando responsvel inclusive
4.2.43 - proibido locar ou sublocar, sob qualquer forma, quartos ou dependncias dos
apartamentos.
5 DOS FUNCIONRIOS
Os funcionrios do Condomnio Residencial Barbacena devem observar as presentes
instrues internas, das quais no podero alegar ignorncia quando de qualquer
transgresso de seus dispositivos, que so os seguintes:
5.1 GERAL
5.1.1- O Condmino empregar funcionrios para o desempenho de seus servios,
podendo todavia contratar empresas ou autnomos para executarem servios eventuais
ou a sua execuo, e recomendar sua contratao.
5.1.2- proibido utilizar, para interesse particular, os servios dos empregados do
Condomnio, mesmos em suas folgas, ficando o funcionrio sujeito advertncia e,
reincidente, demisso.
5.1.3 - obrigao de todos os funcionrios cumprimentar respeitosamente os
condminos, moradores e demais superiores hierrquicos.
5.1.4- Nenhum funcionrio, seja qual for a sua funo, poder se apresentar para incio
do seu trabalho sem ter feito barba, sem estar com o cabelo cortado e penteado e com
os sapatos e uniforme rigorosamente limpos e corretos. Para o pessoal feminino, cabelos
bem
cuidados, maquilagem, unhas tratadas e perfume discreto.
5.1.5- As atitudes e as posturas relaxadas no so permitidas, principalmente nas
dependncias freqentadas pelos proprietrios e/ou moradores.
5.1.6- Nenhum funcionrio poder ler jornais, revistas, livros ou ligar aparelhos sonoros
durante o seu horrio de trabalho.
5.1.7- Objetos ou dinheiro porventura achados nas dependncias do Condomnio, pelos
funcionrios, ou achados por outrem, devero ser imediatamente
levados
Administrao, para que sejam encaminhados aos seus legtimos donos ou registrados
em livro prprio para oportuna entrega dos mesmos.
5.1.8- Qualquer problema particular do funcionrio e que tenha relao com o trabalho
deve ser encaminhado ao chefe imediato, para que seja examinado e encontrada a
soluo adequada.
5.1.9- As dependncias, instalaes e os aparelhos destinados aos funcionrios devero
ser mantidos rigorosamente limpos em perfeito funcionamento.
5.1.10 - Todo o funcionrio, em qualquer nvel hierrquico, quando por motivo justificvel
tiver de chegar atrasado ou faltar ao servio,dever comunicar ao chefe imediato, o mais
depressa possvel, a fim de que a substituio seja providenciada, sem prejuzo do
servio do Condomnio.
ou
dependncias
exclusivamente
destinadas
aos
5.2.7- Abandonar o seu setor ao fim do turno, sem que o mesmo seja ocupado pelo
substituto iegal. Em caso de ausncia deste, o funcionrio dever comunicar-se com a
Administrao para as devidas e necessrias providncias.
5.2.8- Est proibida a sada de todos os funcionrios durante o expediente de servio,
exceto com autorizao do Gerente, e este ltimo somente com autorizao do Sndico,
ou na sua ausncia, o Subsndico ou Presidente do Conselho.
5.2.9- Permanecer no Condomnio fora do horrio de trabalho,salvo para tratar de
assuntos ligados ao trabalho e, mesmo assim, com a autorizao da Administrao.
6.2
- O Condomnio punir os infratores, condminos, familiares, visitantes ou
prepostos, com as sanes previstas na Conveno e neste Regulamento Interno.
6.3 - A disciplina estaturia decorrente do interesse comum, sobrepondo-se,
obviamente, ao particular, desde que no viole o direito bsico de propriedade.
6.4 - Caber Administrao do Condomnio aplicar as sanes previstas na Conveno,
em caso de transgresso das normas do presente Regulamento Interno,
as
quais
sero
graduadas
de conformidade com sua importncia, sendo no mnimo de 10%
(dez por cento) do valor da cota condominial, para cada infrao praticada, as quais
revertero para o fundo de reserva do Condomnio, podendo chegar ao valor equivalente
a cinco ou dez cotas, pela reiterao dos atos ou pelo comportamento anti-social. por
deliberao do sndico.
6.5 - As multas podero ser aplicadas diariamente, em caso de infrao continuada,
ficando o condmino proibido de dar continuidade em caso de obras ou instalaes.
6.6 - Alm das penas cominadas em Lei. fica ainda o condmino, que transitria ou
eventualmente perturbar a vida condominial ou o uso das coisas comuns ou de cada
condmino ou der causa a despesas, sujeito ao pagamento de multa equivalente ao valor
da taxa condominial incidente poca da infrao, mesmo que o apartamento esteja
ocupado por terceiros, locatrios ou comodatrios; e ficar obrigado ao ressarcimento de
despesas ocasionadas, sem prejuzo das demais conseqncias cveis ou criminais.
6.7 - Se o infrator depois de aplicada a penalidade, no cessar a infrao, ficar passvel
de novas penalidades e assim sucessivamente, sempre em valor crescente como vier a
ser disciplinado pelo Regimento Interno, at deciso judicial.
6.8 - As multas sero impostas e cobradas pelo Sndico, que dever comunic-las aos
respectivos condminos por carta registrada com AR ou por carta protocolada.
6.9 - Sem prejuzo da atualizao monetria das multas, poder o interessado interpor
recurso Assembleia
Geral, o que dever ser feito em at 30 (trinta) dias do
conhecimento do fato interessado.
6.10- Quando o Sndico se omitir, caber a qualquer condmino solicitar ao Conselho
Consultivo as providncias exigidas.
6.11
- As custas e despesas em processos judiciais, assim como honorrios de
advogados, sero sempre pagos por quem for condenado no processo.
6.12- Em ao proposta pelo Condomnio que for julgada improcedente, as despesas que
houver sero consideradas como despesas extraordinrias de Condomnio.
6.13- As penalidades podero ser aplicadas a qualquer tempo e, quando no forem na
ocasio oportuna, no sero canceladas, salvo por deliberao expressa de Assembleia
Geral, em grau de recurso.
6.14- As importncias devidas a ttulo de multas que no forem pagas at 30 dias aps a
data em que vier a ser fixada ficaro sujeitas, desde a ocorrncia e at o efetivo
pagamento, incidncia de juros que se fixam em 1% (um por cento) ao ms,
atualizao monetria de acordo com o IGP-DI coluna 2, da Fundao Getlio Vargas (ou
na falta deste, pelo IPC ou outro ndice que vier a substituir).
Curso 7
So vrios os tipos de espao para guarda de veculos em construes condominiais, mas
trs so de maior relevo no cotidiano.
Uma delas, a menos complexa, a vaga de garagem que tambm tem sua frao ideal;
um espao definido na conveno de condomnio; paga-se sua contribuio de
condomnio em separado e no se vincula obrigatoriamente outra unidade autnoma.
Enfim, tambm uma unidade autnoma em todos os sentidos.
Outra a vaga de garagem comum, mas que, por deciso de alguns condminos em
assembleia geral, passou a ser demarcada e distribuda aos condminos por critrios os
mais variados, entre eles, inclusive, o sorteio.
Ora, por essncia, estes espaos so comuns, portanto de uso de todos os condminos,
logo, a demarcao e distribuio de vagas somente seria possvel se todos os
condminos formalmente a aceitassem, sem ressalvas.
Podem-se alterar estes direitos pela via de uma assembleia geral com a totalidade dos
condminos e tambm por intermdio de uma escritura pblica, da mesma forma
assinada por todos os condminos, mas, em qualquer das hipteses, reformando a
conveno de condomnio. que estas alteraes tambm devem alcanar os futuros
adquirentes das unidades, assim, devero deixar o leito do direito pessoal, que
compromete cada condmino, para se incorporarem ao direito real, que adere e
acompanha o imvel.
Por vrios motivos, pode haver recusa por parte do condomnio em receber o
pagamento; ou o prprio condmino, em dvida, pode no querer realizar o pagamento
diretamente ao condomnio.
Assim, selecionei um curso que trata da ao de consignao em pagamento, que pode
ser usada nesses casos.
Quero pagar o condomnio, mas no querem receber. O que fazer?
Estou querendo pagar as taxas de condomnio atrasadas, mas o sndico no quer receblas, o que eu fao?
Este um problema muito amplo por vrios desdobramentos.
O sndico pode se recusar a aceitar o pagamento da taxa do condomnio se as parcelas
retroativas estiverem em atraso, sem um motivo justo.
Temos de analisar o caso concreto na prtica, pois, vrias so as situaes que o podem
influenciar.
Se o imvel j for objeto de penhora, por exemplo, pode existir a possibilidade de propor
a Ao de Consignao por parte do condmino inadimplente na Justia.
Sem saber a real situao que envolve o condmino e o condomnio difcil expor qual
o posicionamento correto a ser tomado.
Contudo, este curso vai mostrar s pessoas como funciona a Ao de Consignao em
Pagamento que pode ser a soluo de quem est em dvida com o condomnio mas quer
acertar as contas.
1 - Conceito
1.1 - O que Ao de Consignao em Pagamento?
O pagamento em consignao consiste no depsito, judicial ou extrajudicial, da quantia
ou coisa devida, o qual, sendo aceito pelo credor ou reconhecido como vlido e suficiente
pelo juiz extinguir a obrigao, liberando o devedor.
Art. 334/CC. Considera-se pagamento, e extingue a obrigao, o depsito judicial ou em
estabelecimento bancrio da coisa devida, nos casos e forma legais.
1 - Conceito
1.1.1 - Em quais situaes envolve o pagamento por consignao?
A lei determina as circunstanciais excepcionais em que pode ser aplicada a Ao de
Consignao em Pagamento:
1) se o credor, sem justa causa, se recusar a receber o pagamento ou a dar a quitao
na devida forma;
2) se o credor no for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condies
estabelecidas;
3) se o credor for desconhecido, estiver declarado ausente ou residir em lugar incerto e
no sabido ou de acesso perigoso ou difcil;
4) se ocorrer dvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
5) se pender litgio sobre o objeto do pagamento;
6) se houver concurso de preferncia aberto contra o credor ou se for este incapaz de
receber o pagamento.
7) se o devedor ficou impossibilitado, por motivos alheios sua vontade, de realizar o
pagamento.
Nesses casos, o devedor poder exonerar-se de sua obrigao atravs do Pagamento por
Consignao.
1 - Conceito
1.1.1 - Em quais situaes envolve o pagamento por consignao?
Do Pagamento em Consignao
Art. 345. Se a dvida se vencer, pendendo litgio entre credores que se pretendem
mutuamente excluir, poder qualquer deles requerer a consignao.
Alis, de todas as hipteses enumeradas na lei, a mais comum a rejeio injustificada
do credor em receber o pagamento ou dar quitao.
Porm, no se acolhe a consignao se houver justo motivo para a tal recusa. Assim, se
o valor oferecido pelo devedor for inferior ao devido, ningum obrigado a receb-lo.
Portanto, o ordenamento transcrito no item I incide direta na hiptese daquele
condmino que sofre a recusa de pagamento, sem motivo justo, das taxas de condomnio
em atraso.
1 - Conceito
1.2 - Legitimidade ativa e passiva
Ter legitimidade para requerer a Ao de consignao em Pagamento, o prprio
devedor, qualquer interessado na extino da dvida ou at os terceiros no interessados
que queiram pagar em nome e por conta do devedor.
Figurar legitimamente no polo passivo da Ao de Consignao em Pagamento o credor,
seus herdeiros ou sucessores.
Art. 304. Qualquer interessado na extino da dvida pode pag-la, usando, se o credor
se opuser, dos meios conducentes exonerao do devedor.
Pargrafo nico. Igual direito cabe ao terceiro no interessado, se o fizer em nome e
conta do devedor, salvo oposio deste.
1 - Conceito
1.3 - Foro competente para o ajuizamento da ao consignatria
A ao de consignao ser proposta no foro do lugar de pagamento, se este no houver,
nem houver foro de eleio, seguir a norma geral, que a do domiclio do ru.
Tais regras so de competncia relativa, no podendo o juiz de ofcio, reconhecer-se
incompetente.
A incompetncia relativa no pode ser declarada de oficio.(Smula 33 STJ)
V - o valor da causa;
VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados;
VII - o requerimento para a citao do ru.
Art. 283. A petio inicial ser instruda com os documentos indispensveis propositura
da ao.
O autor, na petio inicial, ainda dever requerer:
a) - o depsito da quantia ou da coisa devida, a ser efetivado no prazo de 5 (cinco) dias
contados do deferimento, ressalvada a hiptese do 3o do art. 890 do CPC:
Art. 890. Nos casos previstos em lei, poder o devedor ou terceiro requerer, com efeito
de pagamento, a consignao da quantia ou da coisa devida. 3oOcorrendo a recusa,
manifestada por escrito ao estabelecimento bancrio, o devedor ou terceiro poder
propor, dentro de 30 (trinta) dias, a ao de consignao, instruindo a inicial com a
prova do depsito e da recusa.
b) - a citao do ru para levantar o depsito ou oferecer resposta.
pressupostos
de
constituio
de
Se a escolha da coisa cabia ao credor, este dever ser citado para, antes da resposta,
exercer seu direito em 5 dias (se outro prazo no constar da lei ou contrato), ou para
aceitar que o devedor o faa.
Art. 894/CPC. Se o objeto da prestao for coisa indeterminada e a escolha couber ao
credor, ser este citado para exercer o direito dentro de 5 (cinco) dias, se outro prazo
no constar de lei ou do contrato, ou para aceitar que o devedor o faa, devendo o juiz,
ao despachar a petio inicial, fixar lugar, dia e hora em que se far a entrega, sob pena
de depsito.
Efetivado o depsito, o ru ser citado para que apresente sua resposta no prazo de 15
dias.
A citao ser por edital sendo incerto o credor.
Citado, o Ru dever decidir qual atitude tomar:
1) Comparecer em juzo (podendo ou no estar acompanhado de advogado), aceitando e
levantando o depsito.
O juiz declarar a procedncia da ao, julgando extinta a obrigao e condenando o ru
ao pagamento das custas e honorrios advocatcios.
Art. 269. Haver resoluo de mrito
II - quando o ru reconhecer a procedncia do pedido;
Art. 897. No oferecida a contestao, e ocorrentes os efeitos da revelia, o juiz julgar
procedente o pedido, declarar extinta a obrigao e condenar o ru nas custas e
honorrios advocatcios.
Pargrafo nico. Proceder-se- do mesmo modo se o credor receber e der quitao.
2) apresentar sua resposta no prazo de 15 dias.
Art. 297/CPC. O ru poder oferecer, no prazo de 15 (quinze) dias, em petio escrita,
dirigida ao juiz da causa, contestao, exceo e reconveno.
3) permanecer inerte, devendo o juiz decretar sua revelia.
relatados
discutidos
estes
autos
de
Apelao
apelante
Voto n. 6.378
Condomnio edilcio. Consignao em pagamento das cotas condominiais. Alegadas
irregularidades na administrao e no exerccio do cargo de sndico. Inexistncia,
porm, de sinalagma prprio das relaes bilaterais. Contribuio para as despesas
comuns que independe da discusso da regularidade ou no da gesto. Inexistncia de
dvida a quem se deve fazer o pagamento. Extino no meritria. Sentena
mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso interposto contra sentena (fls. 458/461) que extinguiu, sem
apreciao meritria, demanda voltada consignao em pagamento do rateio de
despesas condominiais, que se requereu at que se prestem contas da administrao do
Condomnio, se apresentem as atas das assembleias realizadas nos ltimos cinco anos e
se regularize a situao jurdica do sndico do ru. Sustenta o recorrente, em sua
irresignao, que tem dvidas sobre a quem deve pagar a cota condominial em razo da
irregularidade no exerccio do cargo de sndico do Condomnio ru, assim adequada a via
escolhida nos termos do artigo 895 do CPC expressamente mencionado na inicial.
Recurso
regularmente
processado e respondido.
Depois, com acerto observou a sentena ser indevida a cumulao de pedidos tal como
empreendida.
Conforme os termos em que vazada a inicial, de fato tencionou-se sustar o pagamento
de cotas condominiais de responsabilidade do autor at que, ente outras condies, se
prestassem as contas da administrao do Condomnio ru. E a a indevida cumulao.
Independentemente da questo da legitimidade do condmino para pleitear a prestao
de contas, no caso se dizendo que nunca submetidas as contas assembleia
de condminos, sabido que a ao de prestao de contas tem rito essencialmente
especial, dividido em duas fases distintas, com objetivos prprios. Tal rito diferenciado
integra-se mesmo sua essncia, configurando o que Adroaldo Furtado Fabrcio chama
de procedimento irredutivelmente especial, tal como, ainda na sua exemplificao, a ao
de consignao em pagamento (Comentrios ao CPC, Forense, v. VIII, t. III, p. 39).
Pois, no caso, mesmo estabelecendo a lei processual que a cumulao de pedidos
somente se aceita se compatveis os procedimentos ou possvel o trmite pelo ordinrio
(art.
292 do CPC), o autor pretendeu, justamente, a cumulao de prestao de contas com
consignao e, mais, com exibio de documentos. Evidente a impossibilidade, valendo
conferir, sobre as restries cumulao da ao de prestao de contas: Edson Cosac
Bortolai, Ao de Prestao de Contas, Saraiva, 1988, p. 88-90; STJ, AgReg no Resp. n.
739.700-RS, j. 02.10.2007 e AgReg no Resp. n. 242.935- SP, j. 22.02.2006.
Por fim, ainda se queira tomar a discusso sob o plio da dvida a quem se deve pagar,
nos termos do artigo 335, IV, do Cdigo Civil e do artigo 895 do Cdigo de Processo Civil,
o resultado no se altera.
Com efeito, a narrativa inicial, a propsito, de que duvidosa a regularidade da
representao do Condomnio ru pela Sra. Maria Isabel Wincker Audi, ao fundamento de
uma pretensa prorrogao tcita do mandato. Mas inegvel que o pagamento das cotas
condominiais deve ser feito ao Condomnio, conforme os boletos de cobrana que
normalmente se endeream aos moradores (fls. 87), por meio da administradora, e para
crdito em conta comum cuja titularidade no se discute.
Quer dizer, no h pluralidade de possveis credores a ser dirimida pela via consignatria,
havendo um nico e mesmo credor, o Condomnio, ainda que se queira discutir sua
gesto.
E, frise-se, ainda uma vez, que
a eventual irregularidade no exerccio do cargo de
sndico no influi na relao creditcia e no dever do condmino de contribuir para as
despesas da coisa comum, sem prejuzo do direito de provocar a tutela jurisdicional para
que se delibere sobre a substituio do sndico, nos moldes do art. 1.350, 2, do CC,
nada do que se cogitou.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.
CLAUDIO GODOY
relator
8.4 - Ao de Cobrana
II - nas causas, qualquer que seja o valor (Retificado) (Redao dada pela Lei n 9.245,
de 26.12.1995)
b) de cobrana ao condmino de quaisquer quantias devidas ao condomnio;
As dvidas de taxas condominiais no tm um perodo previsto para prescreverem, ou
seja, perder a validade legal.
A inadimplncia cessa apenas aps o cumprimento total do acordo ou do cumprimento da
sentena judicial de cobrana. Dessa forma, enquanto as parcelas estiverem sendo
pagas, a inadimplncia continua para efeitos de votao em Assembleias, impedindo o
voto, quando houver este tipo de restrio na Conveno do condomnio.
No momento em que o condomnio aciona o inadimplente na Justia, marcada uma
audincia de conciliao, iniciando judicialmente a busca de uma soluo. Normalmente
ela marcada num prazo de, pelo menos, trs meses. Caso o condmino seja
condenado, ele ainda pode mover recurso, que no Juizado chama-se Recurso Inominado
e na Justia Comum, Apelao.
Enquanto o tribunal na Justia Comum ou turma recursal no Juizado no o julgar, a
sentena fica suspensa e o condomnio no pode cobr-lo. Isso costuma levar cerca de
um ano.
Mesmo com a ao favorvel ao condomnio, a dvida pode demorar a ser quitada.
Apesar do inadimplente ter 24 horas, a partir do momento da condenao, para saldar a
dvida, raro isso ocorrer. A soluo passa a ser a penhora dos bens e, s vezes, do
prprio imvel. Para que isso seja feito, o Judicirio nomeia um perito (Somente na
Justia Comum, pois no Juizado no se admite prova pericial), a quem compete avaliar o
bem e, depois, o condomnio publica edital de leilo em jornais para que, s ento, este
ocorra.
demais matrias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as
verbas para as despesas de condomnio, compreendendo as de conservao da
edificao ou conjunto de edificaes, manuteno de seus servios e correlatas.
1 As decises da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo qurum que a Conveno
fixar, obrigam todos os condminos.
2 O sndico, nos oito dias subsequentes assembleia, comunicar aos condminos o
que tiver sido deliberado, inclusive no tocante previso oramentria, o rateio das
despesas, e promover a arrecadao, tudo na forma que a Conveno previr
Voc sabe qual o prazo prescricional para que seja realizada essa cobrana pelo
condomnio?
Pois bem, este julgamento traz informaes relevantes sobre o tema.
TJ/MG. Taxa condominial. Prazo prescricional. Responsabilidade do proprietrio.
TJ/MG. Taxa condominial. Prazo prescricional. Responsabilidade do proprietrio.
R$800,00, suspensa a exigibilidade de tais verbas por estar a parte sob o plio da justia
gratuita.
Em suas razes (ff. 116/120), o condomnio autor alega que, em que pese ter ocorrido o
leilo do imvel objeto das cobranas de taxas condominiais, certo que a apelada no
providenciou o registro da escritura de compra e venda no registro imobilirio.
Argumenta que o documento de f. 19 faz a prova de que a apelada ainda a proprietria
do imvel e, portanto, responde pela integralidade da dvida reclamada, por conta da sua
obrigao "propter rem". Ao final, pede a reforma parcial da sentena para que seja
julgado totalmente procedente o pedido inicial.
A parte r tambm recorreu da sentena (ff. 123/126). Em suas razes alegou que o
prazo prescricional para a pretenso de cobrana das taxas condominiais quinquenal,
por fora do disposto no art. 206, 5, inciso I, do CC/2002. Acrescenta que a ao foi
proposta em 2011, mas por desdia da parte autora, somente foi citada em 13/08/2012,
razo pela qual a prescrio no deve retroagir data da citao, nos termos do art.
219, 4 do CPC. Pede, assim, a reforma da sentena para que seja reconhecida a
prescrio e para que seja a parte autora condenada ao pagamento integral das custas e
dos honorrios, que pede que sejam fixados em 20% sobre o valor da causa.
Contrarrazes pelas partes s ff. 129/133 e 134/137.
Conheo dos recursos, presentes os pressupostos de admissibilidade, ressaltando que o
apelo da parte r no contm preparo por estar ela sob o plio da justia gratuita.
Em razo da prejudicialidade da matria aventada, analiso primeiro o recurso da parte
r.
Em seu recurso, discute a apelante unicamente a ocorrncia da prescrio do direito do
autor ao tentar reaver as taxas condominiais do perodo compreendido entre julho de
2004 e 27/06/2007.
sabido que a prescrio das taxas de condomnio, segundo o Cdigo Civil de 1916, era
de 20 anos (art. 177).
Com a entrada em vigor no Cdigo Civil de 2002, o prazo prescricional das dvidas de
parcelas condominiais no foi reduzido para 10 anos, mas para 5 anos, conforme prev o
seu art.206, 5, inciso I:
Art. 206. Prescreve:
(...)
5 Em cinco anos:
I - a pretenso de cobrana de dvidas lquidas constantes de instrumento pblico ou
particular;
Ao contrrio do que sustentou o magistrado primevo, filio-me ao entendimento de que "a
pretenso de cobrana do condomnio baseada em documentos particulares e estes
dbitos constituem dvidas lquidas e, por isso, deve-se aplicar o prazo prescricional
quinquenal." (TJMG - Apelao Cvel 1.0027.08.167721-6/001 - Relatora Des.(a) Mrcia
De Paoli Balbino - Data de Julgamento 24/11/2011).
Separei mais uma deciso que discute sobre o cancelamento de parte do dbito
condominial que foi alcanado pela prescrio.
Entenda o caso, lendo a ntegra do julgamento.
TJ/SP. Condomnio. Ao de cobrana. Quotas condominiais. Prescrio. Cinco anos.
0111850-41.2009.8.26.0100, da Comarca
EDIFICIO THE PARK HALL, apelado
EXPORTAOE IMPORTAO LTDA.
de So Paulo,
em
que
apelante
MUSICAL BOX COMRCIO
VOTO N 26.848
DESPESAS DE CONDOMNIO
AO DE
COBRANA
PRAZO PRESCRICIONAL
CINCO ANOS ARTIGO 206,PARGRAFO
INCISO I, DO CDIGOCIVIL/2002
AO
PROPOSTA
EM
FEVEREIRO
DE
2009
RECONHECIMENTO, DE OFCIO, EM RELAO
QUOTAS VENCIDAS ENTRE OS MESES DE
MAIO DE 1998 E FEVEREIRO DE 2004
5,
S
juros
S Recorre
condomnio
em
busca
de
reforma.
de parte do
(RECURSO
ESPECIAL
1.366.175
SP
logo,
vivel a cobrana
pagamento
das parcelas
imvel teria sido alienado
a
Ocorre que, em sede de embargos de declarao, o autor houve por bem noticiar que
a alienao constante na matrcula do imvel foi cancelada por ordem emanada pelo MM.
Juiz de Direito da 6 Vara Cvel da Comarca da
Capital, em
03.12.2007, nos autos do processo n 000.04.105.464-4 (0105464-68.2004.8.26.0100)
(fls. 144/145 e 149/153).
Os embargos declaratrios foram rejeitados (fls.155/156), acolhidos os novos embarg
os opostos (fls. 163/164) apenas para corrigir o nmero da unidade condominial
(fls. 166).
Contudo, sustenta o autor, em apelao, que
cancelamento da alienao somente foi expedida em
certido de