LECCIN 1.

- LOS DERECHOS REALES

1. Concepto y caracteres. Diferencias con los derechos de crdito.
2. Clasificacin de los derechos reales.
3. La creacin de derechos reales atpicos.
4. Sistemas de publicidad de los derechos reales. El Registro de la
propiedad.

1. Concepto y caracteres. Diferencias con los derechos de crdito.

A. CONCEPTO DE DERECHO REAL
INTRODUCCIN:
Las normas relativas a las obligaciones y a los derechos reales forman conjuntamente el
llamado Derecho civil patrimonial. ste puede ser considerado como aquella parte del
Derecho civil que comprende las normas e instituciones a travs de las cuales se
realizan y ordenan las actividades econmicas del hombre
Desde el punto de vista jurdico, la dominacin que el hombre ejerce sobre las cosas se
le denomina derecho real, tanto si esa dominacin es total sobre todas las utilidades de
la cosa (derecho de propiedad), como si es ms limitada, concretndose en alguna de
aqullas, por ejemplo, la que recae sobre los frutos de las cosa (usufructo) o las
servidumbres. En estos casos de dominacin parcial se habla de derechos reales
limitados o en cosa ajena.
Los derechos reales han representado siempre la fortuna; tener era ms prestigioso que
ser acreedor; ser deudor era riesgo de ruina y servidumbre. En la actualidad, este
planteamiento se ha invertido; de la fortuna esttica de los derechos reales se ha
pasado a una fortuna dinmica adquirida a costa de ser acreedor de otros, pero
tambin de ser deudor, negociando con dinero ajeno. Se ha afirmado que en la
economa moderna ms importante que tener es tener crdito: el peso del
operador econmico depende, no tanto de lo que tiene, cuanto del crdito que los
bancos u otros operadores en general le conceden.
El estudio de los derechos reales supone un anlisis del estrato profundo de una
sociedad. En cualquier sociedad habr que determinar si los bienes patrimoniales son
pblicos o privados; y despus, cmo se organiza esa propiedad pblica o privada. El
Derecho de cosas no es fruto de un planteamiento asptico, neutral: en la Constitucin
se dibuja un sistema de propiedad privada y sociedad de mercado: arts. 33, 38, 131, 128
CE.
Aparte de su dimensin tcnica, los Derechos reales plantean una cuestin
1

fundamentalmente poltica, que es el problema de la atribucin de los bienes

econmicos: Hay que decidir si van a ser unas u otras personas (particulares,
agrupaciones, organizaciones colectivas, o incluso la colectividad entera que deban
ejercer tal dominacin y por qu medios; tambin la extensin y lmites en esta
dominacin: extensin cuantitativa (la cantidad de bienes se pueden poseer y explotar),
extensin cualitativa (los tipos de poderes se pueden ejercer sobre los bienes y sus
lmites), extensin temporal, etc.

DISPERSIN NORMATIVA. FUENTES LEGALES DEL DERECHO DE COSAS:

1. La Constitucin Espaola de 1978
La CE constituye el principio cardinal en la ordenacin del Derecho de cosas.
El artculo 33 CE: se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. ste es
un pilar bsico en nuestro sistema econmico, aunque el derecho se encuentra
limitado de acuerdo con las leyes (no es absoluto).
El artculo 38 se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economa de mercado.
Los poderes pblicos garantizan y protegen su ejercicio y la defensa de la productividad, de
acuerdo con las exigencias de la economa general y, en su caso, de la planificacin.
Existen diferentes recursos o servicios que pueden reservarse al sector publico art.
128 2 se reconoce la iniciativa publica en la actividad econmica. Mediante ley se podr
reservar al sector publico recursos o servicios esenciales, especialmente en el caso de
monopolio y asimismo acordar la intervencin de empresas cuando as lo exigiere el inters
general
Por tanto, el Estado es tambin un agente econmico que puede intervenir en la
planificacin de la economa. Existen diferentes bienes que quedan detrados (su
explotacin) a los particulares y se da al Estado su explotacin (mar territorial).
2. Cdigo Civil: nuestro CC no contiene una regulacin coherente del Derecho de cosas,
que se dispersa en los libros II, III y IV.
3. Legislacin especial: Existe una ley Hipotecaria y su reglamento y tambin leyes
especiales que han acentuado la dispersin normativa: ley de aguas, ley de costas,
ley de hidrocarburos, leyes del suelo, ley de la propiedad intelectual, ley de patentes
y marcas Todo ello sin olvidar que, en virtud de la distribucin de competencias
entre el Estado y las Comunidades Autnomas, stas han dictado tambin
disposiciones sobre esta materia.

CONCEPTO:
PARASSI define el derecho real como aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular
un poder de inmediata dominacin sobre una cosa frente a cualquiera.

B. CARACTERES DEL DERECHO REAL

1. INHERENCIA A LA COSA (INMEDIATIVIDAD):
Posibilidad del titular de obtener de la cosa el provecho correspondiente a su derecho
sin mediacin de otra persona, no precisando de acto ajeno para que su inters se vea
satisfecho. As, quin tiene un derecho de servidumbre de paso puede transitar por el
fundo gravado con ella sin precisar de la cooperacin o del consentimiento del dueo.

2. EFICACIA U OPONIBILIDAD ERGA OMNES [CONTRA TODOS] (EXCLUSIVIDAD):

El titular del derecho real puede hacer efectivo su derecho frente a todos, y no slo
frente a un sujeto pasivo determinado y concreto (como ocurre en los derechos de
crdito).
El titular del derecho real puede impedir a los dems cualquier influencia sobre la cosa
en perjuicio de su derecho, y ello independientemente del lugar que se halle y sea el que
fuere su poseedor. Todos tienen un deber general de abstencin.
Tiene 2 aspectos:
a) Preventivo: la posibilidad que tiene el titular de un Derecho real de poner las cosas
en condiciones tales que evite eventuales intromisiones o perturbaciones de
terceras personas. Ej. Art. 384 CC reconoce la facultad de deslinde de la propiedad
y el Art. 388 CC la facultad de cerrar o cercar sus fincas.
b) Represivo: constituido por un conjunto de medidas tendentes a poner fin a
perturbaciones o lesiones que ya se han consumado mediante el ejercicio de
acciones reales.

3. REIPERSECUTORIEDAD:
Permite a los titulares de Derecho reales perseguir la cosa o ir a buscarla y cualquiera
que sea la persona que la tenga. Esta caracterstica quiebra en ocasiones por los intereses
de terceros que han adquirido de buena fe.
La reipersecutoriedad se funda en una especial tipo de acciones, las acciones reales, que
protegen el derecho real. No obstante, tambin puede defenderse el titular mediante el
ejercicio de las acciones personales que protegen ese derecho real. En cambio de los
derechos de crdito slo pueden surgir acciones personales. Como hemos dicho la
accin real va dirigida a la restitucin de la cosa, en cambio, la accin personal usada
respecto a un derecho real va dirigida a obtener una declaracin o una prestacin del
demandado.
4. FACULTAD DE DISPOSICIN: Comprende una triple posibilidad, pues permite al titular
renunciar el derecho, enajenarlo y autolimitarlo (por ejemplo, el propietario que cede el
usufructo de su finca).

5. DERECHO

DE PREFERENCIA o prioridad cuando hay dos derechos sobre la misma

cosa. Prior tempore, potior iure.

6. PUBLICIDAD: que tiene por finalidad proteger a los terceros. Hay dos formas: por
medio de la posesin y a travs del Registro de la Propiedad.
Crtica: La doctrina ha puesto de manifiesto que los caracteres arriba sealados se han
elaborado partiendo del derecho de propiedad, pero que no se acomodan a todos los
derechos considerados tradicionalmente como reales. En especial, no todos tienen por
objeto ese poder directo e inmediato sobre la cosa. As ocurre en los derechos de
adquisicin preferente, pues ninguno de ellos tiene un contacto directo con el bien sobre el
que recae su derecho. Por ello, algunos autores ms modernos opinan que lo que, en
ltima instancia, caracteriza al derecho real es su eficacia erga omnes.

C. ESTRUCTURA:
De la descripcin anterior podemos obtener la siguiente estructura del derecho real:
SUJETOS: Activo que puede ser uno o varios. Pasivo: en general se puede decir que es
indeterminado si bien tal afirmacin slo es predicable literalmente del derecho de
propiedad; en los derechos reales limitados (usufructo, sesrvidumbre), el sujeto
pasivo inmediato est concretado en los propietarios de las cosas en donde recaen los
limitados aunque como sujeto pasivo genrico tienen tambin todos los sujetos que no
son titulares.
Todos los derechos reales tienen EFICACIA ERGA OMNES el titular de un Derecho real
puede exigir a todos los dems miembros de una colectividad el respeto del mismo,
que mantengamos una conducta de respeto y abstencin, de ella se derivan ciertas
facultades que el ordenamiento jurdico atribuye al poseedor de un derecho real:
persecucin, exclusin y preferencia.
COSA: existente, lcita y determinada.
CONTENIDO: poder que se tiene sobre la cosa (facultades de exclusin, de disposicin,
de disfrute). Este contenido determina el tipo y plantea el tema del numerus apertus o
clausus de estos derechos.

D. DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS

DE CRDITO
1. El Derecho Real supone la influencia directa e inmediata sobre la cosa sin intervencin de otra
persona. Poder directo no quiere decir tenencia material y tangible de la cosa. Es poder
directo aqul puramente formal, que sin contacto del titular con ella, recae sobre la cosa
sometindola a un seoro inmediato (ej. acreedor hipotecario). Como dice
ALBALADEJO, poder directo es aquel seoro que aunque falten facultades de goce, de disfrute
o de tenencia material de la cosa atribuye la posibilidad de operar inmediatamente sobre sta de
4

alguna forma.
El Derecho de Crdito permanece en el mbito de la vinculacin entre dos o ms personas, sin
dar acceso directo a los bienes. Por ello, el objeto inmediato del Derecho Real es una cosa
mientras que el del Derecho de Crdito es una conducta.
Ej. si yo compro a Juan un libro, el objeto inmediato de mi derecho de crdito frente a
l no es el libro sino la conducta de entrega. Si no cumple yo no podr dirigirme contra
la persona que tenga el libro (puede haberlo vendido a otro) porque yo slo tengo
accin por incumplimiento ante el deudor.
2. En los Derechos de Crdito hay un sujeto determinado, en los Derechos Reales no hay una
persona a la que se le deba exigir el cumplimiento; todos son sujetos pasivos en cuanto
deben respetar el derecho (hay excepciones). El derecho real tiene carcter absoluto,
pues puede hacerse efectivo frente a cualquiera, mientras que la obligacin es un
derecho relativo porque slo puede exigirse y hacerse efectivo sobre la persona del
deudor
3. El derecho real presupone la existencia material y actual de la cosa. El Derecho de Crdito se
puede referir a conductas posibles en el futuro o a cosas futuras.
4. La destruccin de la cosa extingue el derecho real. El Derecho de Crdito no se extingue
cuando el perecimiento de la cosa es imputable al deudor; ste seguir vinculado si
bien al pago de la indemnizacin correspondiente.
5. Modos de adquisicin (modos de originarse o como se constituyen):

Derecho de crdito: nacen de los contratos, impera el principio de autonoma de la

voluntad

Derecho real: adems del contrato (titulo) hace falta la tradicin o modo. Adems
existen derechos reales que pueden ser adquiridos por va de prescripcin
adquisitiva USUCAPION, esto es imposible para los de crdito.

6. Duracin:

Derecho de crdito: nacen para cumplirse, tienen una naturaleza transitoria una vez
cumplidos se extinguen.

Derecho real se consolida por su ejercicio; tienen naturaleza tendencialmente

perpetua.

La anterior configuracin responde a la teora clsica.

Teora obligacionista: No obstante lo anterior, ciertos tericos han negado la

distincin. El derecho real y el derecho de crdito se diferencian en el nmero de
obligados: todos o uno solo. Dicen estos autores que las relaciones jurdicas slo
pueden existir entre personas por lo que la relacin de propiedad o de usufructo es
tambin puramente personal, distinguindose del crdito en que aqu los obligados
frente al propietario o al usufructurario son todos los hombres, que tienen la deuda
de respetar la influencia del titular del derecho real sobre la cosa. Hay una
5

obligacin pasiva universal de respeto. El propietario, en este planteamiento, no

tiene un derecho directo sobre la cosa (al ser sta incapaz de servir de trmino a una
relacin jurdica); es, simplemente, el nico a quien no le est prohibida la
influencia sobre ella.

Crticas a la teora obligacionista: Esta teoras apunta la distincin solamente en el

elemento externo del deber general de abstencin pero este es insuficiente para
poder distinguir un derecho de otro ya que slo apunta al contenido negativo,
consistente en la inactividad de los otros. El deber de respetar los derechos de otros
(en este caso, los reales) es de Derecho pblico, y no una obligacin civil (nadie
incluye esta obligacin en su pasivo)
Para distinguir cada derecho real, necesitamos saber cul es la influencia directa
que facilita sobre la cosa (elemento interno) y que le identifica y da nombre, y esto
no es viable dentro de una teora que concibe los derechos reales y en particular el
dominio, como espacio slo acotado por deberes negativos. El deber de abstencin
es slo un mero instrumento para conseguir el fin ltimo de la utilizacin exclusiva
de aqulla por el titular.
Por otra parte, la teora obligacionista que criticamos resulta poco acorde con la
funcin social de la propiedad: al concebir el derecho real como un campo
abandonado a la libertad de cada uno por la abstencin de los dems, olvida que el
derecho subjetivo, adems de facultades est integrado por deberes que se imponen
a los titulares.

Como dice DEZ PICAZO, la diferencia entre el derecho real y de obligacin por la va
de la estructura de poder que confieren a su titular (directo sobre la cosa o facultad
de exigir una prestacin) es la tradicional. No obstante, su mantenimiento obliga
necesariamente a sealar importantes excepciones en los casos en que se da una
oponibilidad erga omnes sin poder directo e inmediato sobre la cosa: supuesto de la
hipoteca, la servidumbre negativa o los derechos de adquisicin preferente. O
supuestos que aunque sin poder sobre la cosa tiene eficacia erga omnes como la
opcin de compra (art. 14 RH).

2.

Clasificacin de los derechos reales

Los tipos de derechos reales no son tipos rgidos, dependen de las necesidades sociales
y su nmero vara en la historia.
En derecho romano haba pocos; un concepto amplio de servidumbre inclua tambin
al usufructo. La evolucin en Roma de estos derechos reales fue lenta, a diferencia de lo
que ocurri con los contratos. En la Edad Media proliferan toda clase de derechos
reales sobre las cosas; se habla de fraccionamiento de la propiedad. En la Codificacin
y revolucin burguesa los derechos reales retroceden frente a la expansin de la
propiedad no gravada por otros derechos reales.
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A. CLASIFICACIN CLSICA:
Los derechos reales se clasifican en:
1. DERECHO DE PROPIEDAD.
2. DERECHO EN COSA AJENA. Lo que caracteriza a los derechos reales en cosa ajena es su
contenido: la clase de influencia sobre la cosa que cada derecho autoriza, el
elemento interno segn Lacruz. Mas este contenido no es lo que hace real al
derecho, este efecto se consigue a travs de su elemento externo, su oponibilidad
erga omnes.
a. Derechos reales de goce: representan el disfrute parcial o total de la cosa.
Generalmente este disfrute se ejerce a travs de la posesin de una parte de
la cosa o de toda ella aunque tambin se puede disfrutar sin poseer (Por ej.
altius non tollendi).
i. Usufructo: da a su titular la facultad de usar y disfrutar
ii. Uso y habitacin: idem pero sin derecho a los frutos y con contenido
de goce ms limitado.
iii. Servidumbres: prediales y personales.
iv. De censo o censales, que obligan al titular de un inmueble a pagar una
renta a un tercero. Se discute su naturaleza jurdica; algunos creen que
el que paga el canon es el verdadero propietario y el que cobre el
canon es un acreedor.
v. Derecho de superficie. Derecho a edificar o construir en suelo ajeno.
b. Derechos reales de realizacin del valor: tambin conocidos por derechos
de garanta; dan al titular la facultad de pedir al juez que se venda la cosa y
con la venta se haga cobro del crdito a su favor. Es el caso de la prenda y la
hipoteca.
c. Derechos reales de adquisicin: permiten reclamar en beneficio propio la
transmisin de derechos sobre la cosa a quienquiera que la tenga. Ej. el
retracto permite al retrayente comprar una cosa por el mismo precio por el
que su dueo se la ha vendido a un tercero.
3. DERECHOS DE EXCLUSIN SOBRE BIENES INMATERIALES, que configuran las llamadas
propiedad intelectual e industrial, las que, a pesar de su nombre, tienen un estatuto
bastante distinto del clsico derecho de propiedad, y por ello en el programa se
estudian al final.

B. FIGURAS INTERMEDIAS O DE CLASIFICACIN DUDOSA:

La construccin primigenia del derecho real se hizo sobre la figura del derecho de
propiedad; por ello, se suele decir que el derecho real supone respecto de los sujetos
pasivos un comportamiento meramente negativo: no perturbar el ejercicio del titular.
Sin embargo, si se examina ms atentamente la estructura interna de algunos de los
7

derechos considerados como reales, se observa que a veces existe un entramado de

derechos y obligaciones entre los titulares de distintos derechos sobre una misma cosa
(copropiedad, propiedad horizontal, nuda propiedad y usufructo, servidumbres, etc.),
que no encaja con la concepcin arquetpica del derecho real; situacin que la doctrina
trata de explicar.
1. OBLIGACIONES PROPTER REM O AMBULATORIAS:
CONCEPTO: son aquellas en que la condicin de deudor no nace de un acto
autnomo de constitucin de la relacin obligatoria, sino que va unida a la
titularidad de un derecho real concreto, de modo que si esta titularidad cambia a
otro sujeto, ser ste ahora el obligado (y lo mismo, en su caso, respecto de la
condicin de acreedor). En ellas el titular del derecho real est obligado a llevar una
determinada conducta para evitar su prdida.

OPONIBLES ERGA OMNES. TRANSMISIBILIDAD: Su accesoriedad respecto al derecho real

les hace participar, sin dejar de ser simples obligaciones, de la oponibilidad erga
omnes. Aunque como regla, slo de las prestaciones que estn por venir, no de las
pasadas, que slo se pueden exigir al anterior deudor.
o Ej. Obligaciones de hacer y no hacer que entre s tienen quienes son
usufructuarios de una cosa y el propietario de la misma. Art. 500 CC: El
usufructuario est obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en
usufructo.

o Ej. Las obligaciones que hay entre copropietarios. Art. 395 CC: Todo copropietario
tendr derecho para obligar a los partcipes a contribuir a los gastos de conservacin de la cosa o
derecho comn. Slo podr eximirse de esta obligacin el que renuncie a la parte que le pertenece en el
dominio.

La obligacin va nsita en la cosa misma, de manera que la transferencia de la

titularidad supone la transferencia de la obligacin. Por ejemplo, el pago del canon
o pensin en los censos (art. 1604), la obligacin del usufructuario de hacer las
reparaciones ordinarias (art. 500); las derivadas de la propiedad horizontal, etc.

La doctrina considera en general que las obligaciones propter rem son verdaderas
obligaciones, aunque nacidas de la titularidad real. Por ello, ser de aplicacin el
principio de responsabilidad patrimonial universal por las obligaciones
incumplidas (art. 1911 Cc).

Sin embargo, de su carcter real se deriva que extinguido, transferido o

abandonado el derecho real, desaparece la obligacin (art. 395).

2. DERECHOS REALES IN FACIENDO:

-

Engloban aquellas situaciones en que el sujeto pasivo de un derecho real

constituido en favor de otra persona (sujeto activo) est obligado a llevar a cabo una
concreta prestacin en beneficio o al servicio del titular del derecho real constituido.

Por tanto, el sujeto pasivo de un derecho real constituido a favor de otra persona
est obligado a realizar alguna actuacin positiva a favor del titular del derecho real
8

constituido (ej. servidumbre de soporte de viga de otro que obliga al dueo del
muro que soporta sta a mantenerlo en buen estado).
-

Es decir, a veces, a ciertos sujetos pasivos del derecho real se les impone un
comportamiento positivo a favor del titular del derecho.

A priori, la satisfaccin del inters del titular (sujeto activo de la servidumbre, en el

ejemplo, el vecino que tiene derecho a apoyar la viga) no se produce mediante un
seoro directo sobre la cosa (la pared del sujeto pasivo) sino mediante la
realizacin de la prestacin positiva a cargo de un tercero (el propietario que tiene
que soportar la viga en su pared y mantener sta en buen estado).

Segn LASARTE, la categora slo puede admitirse si con ella nicamente pretende
ponerse de manifiesto que, en el estatuto jurdico de ciertos derechos reales que se
caracterizan por gravar un inmueble determinado, el titular de dicho inmueble, en
cuanto sujeto pasivo del derecho real, est obligado al desempeo de ciertas
prestaciones accesorias y de trascendencia secundaria impuesta por la propia
funcin del derecho real al que sirva.

3. IUS AD REM:
-

Por algn sector de la doctrina se ha utilizado la expresin ius ad rem para referirse a
una categora de derechos patrimoniales intermedia entre el derecho real y la
obligacin, que no implica potestad inmediata sobre la cosa, pero que atribuye
mayor poder sobre ella que la obligacin y puede convertirse en propio derecho
real bajo ciertos supuestos.

El origen de esta construccin parece encontrarse en el Derecho cannico de la Edad

Media, donde el concepto se utiliz para referirse a la situacin del que haba sido
nombrado para un cargo o beneficio eclesistico, pero que no haba tomado todava
posesin del mismo (colacin). Se deca que en ese caso tena un ius ad rem sobre los
bienes adscritos al cargo.

Ms recientemente esta figura fue retomada por la pandectstica alemana para

referirse a ciertas situaciones complejas en las que no es fcil determinar si estamos
ante un derecho real o una obligacin, llamndola tambin vocacin o llamada al
derecho real. Un autor espaol de principios del siglo XX, ATARD, trat de aplicarla
a nuestro Derecho, teniendo su postura cierta difusin.

Segn l, las vocaciones al derecho real son las titularidades que se atribuyen a los
sujetos por virtud de la ley, el contrato, el testamento, la resolucin judicial o la
operacin del Registro inmobiliario para obtener la posesin o la utilidad
econmica de una cosa determinada que an no tienen; para llamar el derecho real,
hacia el que caminan; para invocarlo, ampararse en su proximidad y asegurarlo
ante la posibilidad o el temor de que el derecho real no llegue o escape. Como
ejemplos de estos iura ad rem se sealan el del comprador que todava no ha
adquirido mediante la tradicin; el derecho real sujeto a condicin suspensiva; la
resolucin judicial de embargo an no anotada en el Registro; la accin personal
dirigida a obtener la entrega de una cosa cuando se ha anotado preventivamente en
9

el Registro; y otras.
-

En realidad, la construccin carece de inters pues al referirse a supuestos tan

distintos es imposible hacer respecto de ella una construccin unitaria.

4. EL DERECHO DE ARRENDAMIENTO:
-

Desde antiguo discute la doctrina, y no hay acuerdo en la jurisprudencia, acerca de

si el derecho de arrendamiento es de naturaleza real o personal.

En cuanto a los arrendamientos sujetos al Cdigo civil y a la LAU, parece indudable

su naturaleza personal. El art. 1554 seala que el arrendador est obligado... A
mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo del
contrato. Es decir, de este artculo se deriva que el arrendatario no tiene un derecho
inmediato al contacto con la cosa, sino que es el arrendador el que continuamente lo
mantiene en el disfrute de la misma.

Por otra parte, el arrendamiento, en principio, no produce efectos respecto de

terceros, pues se sigue la regla general de venta quita renta (art. 1571: El
comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al
verificarse la venta); esto demuestra que slo crea una obligacin personal en el
arrendador, y no es un derecho real.

Por ltimo, el arrendamiento es un derecho que no se puede adquirir por

usucapin, y su prescripcin extintiva no est sujeta a los plazos sealados para los
derechos reales.

Sin embargo, es necesario reconocer que del contacto con la cosa por el arrendatario
se derivan ciertas facultades de proteccin; pero las mismas se derivan de su
condicin de poseedor, y no de la de arrendatario.

Ms discutible es la situacin de los arrendamientos sujetos a la LAR y la de los

arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. En estos casos es cierto que
el arrendamiento es oponible a terceros adquirentes de la finca; no obstante, sigue
sin poder usucapirse, y el arrendatario no puede ceder ni transmitir libremente su
derecho como cualquier derecho real; igualmente, el derecho prescribe
extintivamente en el plazo de los derechos personales (art. 1966.2.). Finalmente, el
Tribunal Supremo rechaza los arrendamientos con duracin indefinida. En nuestra
opinin, ms que de un verdadero derecho real, se trata de lo que antes hemos
llamado pacto con eficacia frente a todos.

3.

La creacin de derechos reales atpicos.

El problema que se plantea es si el principio de la autonoma de la voluntad del art. 1255

CC es aplicable a la creacin de los derechos reales. La doctrina se divide en dos posturas:
NUMERUS

CLAUSUS:

slo se pueden pactar los derechos reales enumerados por la ley.

10

(HERNNDEZ GIL, LACRUZ).

Argumentos:
1. As era en el derecho Romano.
2. Es la frmula ms generalizada en el Derecho Comparado: alemn, suizo,
portugus. Esto no es casualidad, es lo ms coherente con el espritu liberal reacio al
debilitamiento de la propiedad privada que se conseguira con la libre creacin de
derechos reales.
3. Como los derechos reales son oponibles erga omnes, en la medida en que estn
implicados los intereses de todos, parece duro reconocer a las partes la plena
libertad de creacin. Slo con el sistema de numerus clausus se clarifica el estatuto de
la propiedad (que tanto interesa al orden pblico econmico-social), se da
seguridad al trfico y se facilita y clarifica la publicidad registral.
4. El art. 2 LH otros derechos reales se refiere a algunos otros no enumerados antes
pero regulados en las leyes (derechos de superficie, tanteo y retracto, etc.).
5. Si el art. 1255 se usa para los contratos, a contrario est negando su aplicacin para
los derechos reales. No es posible crear ms Derechos reales porque dentro de su
regulacin no existe un artculo similar al 1255 CC que permita expresamente que
los particulares puedan crear estos derechos.
NUMERUS APERTUS: se puede pactar libremente derechos reales con los lmites del art.
1255 CC. (ALBALADEJO, DEZ-PICAZO pero de forma ms atenuada).
Argumentos:
1. El art. 1255 Cdigo Civil consagra el principio autonoma de la voluntad, en virtud
del las personas podemos crear Derecho reales no regulados por el ordenamiento
jurdico. Existen contratos atpicos y podran existir Derecho reales atpicos sobre
bienes muebles.
2. El artculo 2 de la Ley Hipotecaria: En el registro son inscribibles los derechos de
usufructo, hipotecas, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. Estos otros son los
que inventen los particulares en virtud de la autonoma de la voluntad. El artculo 7
Reglamento Hipotecario viene a decir lo mismo.
3. Cuando la ley quiere impedir la constitucin de determinada figura de derecho
real, no se contenta con no tipificarlo sino que lo prohbe expresamente (ej
subenfiteusis art. 1654 o multipropiedad, art. 1.1, 4 y 7 Ley 42/1998).
4. En nuestro sistema se admite el numerus apertus porque caben pactos que alteran el
contenido tpico de los derechos reales previstos.
5. As lo ha venido a declarar la DGRN si bien en este aspecto es enormemente
rigurosa, exigiendo que la trascendencia real de las relaciones jurdicas no
contempladas por la legislacin en vigor sea indiscutible, por darse
fundamentalmente la inmediatividad, la eficacia erga omnes y la tendencial
11

permanencia de la relacin creada. No basta querer crear un derecho real, es

necesario que lo creado tenga objetivamente naturaleza de poder directo sobre la
cosa.
LIMITACIONES
REALES:

A QUE EST SUJETA EN

ESPAA

LA LIBERTAD DE CONFIGURAR DERECHOS

1.- En relacin con el posible objeto de un derecho real limitado

-

Ha de ser cosa ajena; no es posible en nuestro sistema la constitucin de un

derecho real por voluntad unilateral del nico interesado (a la vez como
gravado y como favorecido).

Ha de ser cosa ya existente. Lo que s cabe son derechos reales cuyo contenido
comprenda posibilidades futuras de una cosa ya existente. El derecho real
tendr, pues, por objeto una cosa que ya existe (ej. un solar) y las facultades de
ese derecho afectarn, en su medida, a las facultades de accesin (que comporta
la propiedad) sobre frutos y construcciones.

Es necesario que quede determinada la cosa sobre que recae el derecho real y, en
su caso, la concreta porcin material que deba quedar afectada por las facultades
localizables integrantes del derecho real.

2.- En relacin con el posible contenido del derecho real:

-

Deben respetarse las normas imperativas estructurales establecidas para la

propiedad o para los derechos reales tpicos. Por ej. no se puede imponer en una
comunidad la indivisibilidad perpetua.

LASARTE cita ejemplos de derechos reales nuevos que reconoce la DGRN: RDGRN 25-111992: derecho real a instalar carteles en la terraza de un edificio; 14-5-1984: derecho
establecido por el titular de dos parcelas colindantes a favor de los titulares futuros de una
de ellas de que el garaje subterrneo que se construya en sta ltima pueda extenderse a
cierta parte del subsuelo de la otra.
En concreto una resolucin 14 mayo 1984 de un TSJ aprecio la existencia de un Derecho
real perpetuo equivalente pero no idntico a una servidumbre, en propiedad de dos fincas
colindantes ( no es servidumbre por que no tiene causas de extincin).

12

4. Sistemas de publicidad de los derechos reales. El Registro de la propiedad.

A. SISTEMAS DE PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES.

a) PUBLICIDAD DE LOS BIENES MUEBLES.
En cuanto a los bienes muebles, la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta de Bienes Muebles
a Plazos orden la creacin de un Registro de Bienes Muebles, a cargo de los Registradores
de la Propiedad y Mercantiles, que ha absorbido al Registro de Hipoteca Mobiliaria y al de
Venta de Bienes Muebles a Plazos. El Registro entr en funcionamiento el 23-II-2000, de
acuerdo con la disp. adcl. del R.D. 1828/1999, de 3 de diciembre. No obstante, ni todos los
bienes son inscribibles, ni todos los derechos sobre ellos son objeto de inscripcin. Esto se
explica por su menor identificabilidad y tambin porque normalmente son de menor valor
que los inmuebles.
B) PUBLICIDAD DE LOS BIENES INMUEBLES.

En este apartado vamos a ver someramente el llamado Derecho inmobiliario registral. Este
puede definirse como el conjunto de normas que regulan la publicidad a travs del
Registro de la Propiedad de los actos de constitucin, transmisin, etc. de los derechos
reales sobre fincas, y las garantas reales de ciertos derechos personales o de crdito.
En sentido estricto, no podemos decir que el Derecho inmobiliario registral sea materia
exclusiva del Derecho civil. A l pertenecen las cuestiones relativas a las clases y eficacia
de los asientos registrales; sin embargo, la Ley Hipotecaria regula tambin cuestiones
puramente administrativas (localizacin de los Registros, rgimen funcionarial de los
registradores, etc.). De ah que los autores suelan distinguir un Derecho registral formal
(que sera el administrativo: libros, procedimiento), y otro material (eficacia de los asientos
en las relaciones jurdico-civiles).
Como consecuencia de esta conjuncin de distintas ramas jurdicas sobre el Registro,
algunos autores preconizan la consideracin del Derecho Registral como rama jurdica
aparte; se le suele llamar entonces Derecho hipotecario, debido al ttulo de la Ley que lo
regula (Ley Hipotecaria).
No obstante, parece que la parte fundamental del Derecho registral o hipotecario sigue
siendo el Derecho civil, y que la exposicin de otras materias jurdicas juntamente con las
civiles es pura comodidad expositiva y pedaggica.
La finalidad de la publicidad del Registro es la agilidad y seguridad en las transacciones
sobre bienes inmuebles. Por el contrario, no suelen ser objeto de publicidad los derechos
de crdito por su menor circulacin, y porque no tienen la tendencia a la estabilidad de los
derechos reales.
De sus principios reguladores destacaremos dos:

Principio de inscripcin. En Derecho alemn la inscripcin de la transferencia es

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constitutiva de sta. Sin embargo, esto no es as en Derecho espaol. Como regla

general, la transmisin se produce extrarregistralmente en virtud de los mecanismos
que aceptan el Cc y otras leyes (contrato ms tradicin, adjudicacin judicial, muerte
ms aceptacin del llamado, etc.). Slo en casos excepcionales la inscripcin es
constitutiva; el ms importante es la hipoteca: no hay hipoteca sin inscripcin.

Principio de fe pblica registral. Est recogido en el art. 34 Lh y es la base de todo

nuestro sistema registral. Conforme a tal precepto, El tercero que de buena fe adquiera a
ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro./ La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro./ Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin que la
que tuviese su causante o transferente.

B. DERECHO REGISTRAL
Es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto regular la estructura
orgnica de los entes estatales encargadas de registrar personas, hechos, actos, contratos
derechos y obligaciones, as como la forma y modo de practicarse tales inscripciones, sus
efectos y consecuencias jurdicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y
publicidad, otorgando seguridad jurdica al acto inscripto.
EN RESUMEN: El derecho registral es el estudio de las instituciones de carcter registral,
en su procedimiento, doctrina, sistemas, instancias e instituciones que lo constituyen como
una materia autnoma.

C. SISTEMA REGISTRAL
En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas, principios de derecho
registral y administrativo, relacionados entre s, formando un todo orgnico, un cuerpo
nico con finalidad u objetivos especficos y con jurisdiccin dentro del mbito nacional de
un estado.

D. CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS

POR SUS EFECTOS:

a) DECLARATIVO: Llamado tambin potestativo, es aquel sistema registral, por el
cual se admite la existencia del acto a pesar de su falta de inscripcin.
b) OBLIGATORIO: Son aquellas que establecen sanciones para quienes no cumplen
con inscribir los actos correspondientes.
c) CONSTITUTIVO: Son aquellos sistemas que no admiten la existencia de un acto si
este no se ha inscrito. La inscripcin resulta un acto de validez del acto jurdico.

POR SUS METODOS:

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a) TRANSCRIPTORIO.- son aquellos en los cuales los ttulos que tienen acogida
registral son transcritos literalmente en los archivos del registro sin abreviacin ni
omisin alguna (Francia).
b) INSCRIPTORIO.- son aquellos en los cuales se extraen del ttulo los elementos
esenciales los cuales son transcritos en el asiento inscripto.

POR SUS TCNICAS:

a) FOLIO REAL.- cuando por cada unidad inmobiliaria se abre una partida o un folio;
la apertura de una partida se hace por cada unidad inmobiliaria y no por la persona
del titular. Es una tcnica registral por la cual todos los datos de relevancia registral
relacionada a una propiedad, son aglutinadas en una partida.
b) FOLIO PERSONAL.- en esta tcnica, la partida o el folio se abre por la persona;
ejemplo del registro de personas jurdicas, el personal; de testamentos, mandatos y
poderes, de comerciantes, de sucesin intestada, etc., (todo lo relacionado a una
persona se consigna en la partida).

E. LOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

INMOBILIARIOS EN EL DERECHO EXTRANJERO:
a) SISTEMA FRANCS:
-

Sistema de transcripcin y folio personal. Se basa en el concepto establecido en

su cdigo civil, derivado de los efectos de la "libre voluntad" de las partes,
liberando al derecho de cortapisas formales, y espiritualizndolo, suprime el
requisito de la entrega material de la cosa y admite que el solo consentimiento
produzca la transmisin del dominio.- tradicin mero consenso. Su tcnica es la de
la transcripcin.

b) SISTEMA ALEMN:
-

Sistema de inscripcin con valor constitutivo, de folio real, de numerus clausus y de

transmisin abstracto.

En el derecho alemn nace un nuevo modo constitutivo, aplicable a los inmuebles,

en el cual se reemplaza la entrega de la cosa por la inscripcin en el registro. Puede
decirse que en lugar de tradicin real, tenemos all tradicin inscriptoria, de carcter
constitutivo, que produce el cambio de titularidad en virtud del asiento registral.

En este sistema la entrega material de la cosa se mantiene solo como una obligacin
de dar, cuyo fin es permitir que el nuevo dueo haga efectivo el ejercicio de su
derecho de propiedad, que se ha adquirido en el momento en el cual se efectu a su
favor el cambio de titularidad registral.

c) SISTEMA AUSTRALIANO Acta Torrens:

-

Sistema de inscripcin con valor constitutivo, se da publicidad no slo de los datos

jurdicos sino tambin de datos fsicos de la finca.

Es obligatorio para transmisiones de tierras no inscritas y facultativo para los actos

derivado de predios inscritos.
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Su inscripcin, requiere que conjuntamente con el ttulo y antecedentes legales del

mismo, el propietario debe presentar un plano con ubicacin, linderos, etc.

La inscripcin es garantizada con un fondo de seguro por el estado, formado por el

pago de las tasas, lo cual cubre no solo los errores registrales, sino tambin la
insolvencia del perseguido por una reivindicacin.

Al inscribir emite un certificado el cual puede ser endosado, suprimiendo la

escritura para transmitir el derecho de propiedad.

La publicidad es amplia en este sistema, ya que el certificado extendido hace fe de

su contenido y prueba que la persona que aparece como titular es l efectivamente.

d) SISTEMA REGISTRAL ESPAOL:

-

Sistema de inscripcin con valor constitutivo, de folio real.

El asiento produce efecto declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la nica

excepcin del derecho real de hipoteca cuya inscripcin tiene efecto constitutivo y
es de carcter obligatorio. La inscripcin produce los efectos de presuncin iuris
tantum para todos y de iure et de jure para el tercero que adquiere bajo fe del
registro.

E. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ESPAOL

1.- EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO INSTITUCIN.

El Registro de la Propiedad es un registro especialmente dedicado a reflejar la

constitucin y dinmica de los derechos reales que afecten a bienes inmuebles.
Se trata de una oficina u organismo pblico que, de forma oficial, pblica la situacin
jurdica en que se encuentran los bienes inmuebles y los derechos reales inmobiliarios
que se hayan inscrito en l.
Por tanto:
a) Toda persona tiene derechos a acceder al contenido del Registro, para informarse de
los derechos recayentes sobre las fincas inscritas.
b) Cada una de las oficinas registrales existentes en Espaa se encuentra bajo la
salvaguarda de un tcnico en Derecho, especialmente cualificado y selecciona do
mediante oposiciones libre s: el Registrador de la Propiedad.

2. LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.El acceso al contenido del Registro, siempre que el consultante tenga inters conocido o
legtimo, a juicio del Registrador, se puede llevar a cabo a travs de los medios siguientes:
a)

Exhibicin (o consulta directa) de los diversos libros registrales respecto de

los fines o derechos que interesen al consultante.

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b)

Nota simple informativa: emitida por el Registrador a peticin verbal o

escrita del interesado. Dicho documento es meramente informativo (carece
de valor de documento pblico).

c)

Certificacin registral: requiere ser solicitada por escrito y, una vez emitida
por el Registrador, tiene valor de documento pblico.

3. SISTEMA DEL FOLIO REAL

El Registro de la Propiedad bascula sobre los inmuebles. Los verdaderos protagonistas

de su contenido son los bienes inmuebles que a l acceden, y no las personas que
ostentan derechos sobre los mismos. La razn es que los bienes inmuebles perduran
ms que sus dueos y son perfectamente identificables.
As, frente al sistema de folio personal, se opta por el sistema del folio real: a cada bien
inmueble se le dedica un conjunto de folios del libro fundamental del Registro: el Libro
de Inscripciones, en el que se toma nota de aquellos derechos reales que, tras el
correspondiente anlisis del Registrador, son definitivamente inscritos.

4. LIBROS REGISTRALES
En el Registro de la Propiedad existen adems del Libro de Inscripciones una serie de
libros que han de ser tenidos en cuenta:
a) Libros ndices: Para facilitar la tarea de bsqueda existen tambin unos ndices que
tradicionalmente se han llevado como libros y que, a partir del RD 1977 se lleva por el
sistema de fichas. Tales ndices se refieren distintamente a :
-

Fincas, de una parte y, de otra a

Personas, que sean titulares de derechos reales sobre bienes inscritos.

b) Libro Diario: En l se han de anotar, con referencia explcita incluso a la hora concreta
de ingreso en el Registro, todos los documentos que se presenten en la oficina registral.
Para ello se extiende el denominado asiento de presentacin, cuya hora y fecha son
determinantes de la propia "antigedad" o "prioridad temporal" de las inscripciones.
c) Libro de alteraciones en las facultades de administracin y disposicin: Existe un
libro especialmente dedicado a la inscripcin de las resoluciones judiciales en que se
declare la incapacidad legal para administrar: la ausencia, el fallecimiento y
cualesquiera otras resoluciones judiciales por las que se modifique la capacidad civil de
las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. A este libro,
tradicionalmente se le ha llamado "Libro de Incapacitados". A partir del RD 1867/1998
se le denomina "libro de alteraciones en las facultades de administracin y
disposicin".
d) Otros libros del Registro: Existe en cada Registro un inventario o una relacin de los
legajos que han de realizar los Registradores. Tambin existe un libro de estadstica y
un Libro-registro de entrada.

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5. EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD

La existencia de la figura del Registrador viene requerida por el presupuesto de que al

Registro de la Propiedad slo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios siempre
que se encuentren documentados en un ttulo pblico y hayan sido objeto de
calificacin registral.
La funcin del Registrador comprender:
a) La legalidad de las formas extrnsecas de los documentos;
b) La capacidad de los otorgantes;
c) La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas.

Se trata de una funcin tcnica y de gran importancia y cuyo desempeo re quiere una
slida formacin en Derecho privado.
En cada Registro, pues, existe un Registrador, que tiene el carcter de funcionario
pblico a todos los efectos legales. La competencia en esta materia es estrictamente
territorial, por distritos hipotecarios.
La condicin de Registrador, se adquiere en virtud de libre oposicin.

6. EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD HIPOTECARIA. LA FINCA REGISTRAL

Para referirse a los bienes inmuebles, la legislacin hipotecaria suele utilizar el vocablo
finca.
Fincas propiamente dichas.- A efectos hipotecarios, puede definirse la finca rstica
como una extensin de terreno de la superficie terrestre que es objeto de trfico
unitario; las fincas urbanas son un espacio polidrico dependiente de la imaginacin y
construccin humana, que constituyen un espacio independiente o susceptible de ser
considerado separadamente, o en su conjunto.
Las fincas especiales.-Son bienes que, tcnicamente, merecen la calificacin de
inmuebles, y que, bajo el rgimen de la legislacin hipotecaria, son susceptibles de
inscripcin en el Registro de la propiedad, pese a que no se correspondan con el
concepto normal de finca. Entre estas fincas pueden destacarse:
a) Las fincas discontinuas: explotaciones agrcolas o industriales que constituyen una
"unidad orgnica ", aunque estn sitas o recaigan sobre fincas que no sean
colindantes.
b) El agua: El Reglamento Hipotecario regula la inscripcin de las aguas de dominio
privado, considerndolas como una finca registral independiente.
c) Las concesiones administrativas: La LH concede tambin el carcter de finca a las
concesiones administrativas, siempre que las facultades y prerrogativas del
concesionario recaigan sobre bienes inmuebles. Dicha inscripcin se practicar en
virtud de escritura pblica o mediante el ttulo mismo de concesin.
La descripcin de la finca.- La legislacin hipotecaria contiene una serie de normas en
la descripcin de las fincas que ingresen en el Registro.
La norma fundamental es la establecida en el art. 9 de la L H, en cuya virtud, por la
regla 1, al inmatricularse la finca han de constar al menos "la naturaleza (carcter
rstico o urbano), situacin y linderos de los inmuebles objeto de la inscripcin (los 4
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puntos cardinales en las rsticas e izquierda, derecha, frente y fondo en las urbanas) y
su medida superficial (en sistema mtrico decimal)".

7. PROCEDIMIENTO REGISTRAL:
Se suele considerar que el procedimiento registral est integrado por:
1. La peticin de inscripcin o del asiento procedente.
2. La presentacin del ttulo y actualizacin de los libros del Registro, segn el artculo 248 y
extensin del correspondiente asiento en el Diario.
3. La calificacin del Registrador.
4. La extensin del asiento o asientos, si la calificacin es favorable. Caso contrario, procede la
notificacin de defectos y, en su caso, su subsanacin, interposicin de recursos o
desistimiento del procedimiento.

8. INICIACIN

DEL PROCEDIMIENTO:

PRINCIPIO

DE ROGACIN.

EL

ASIENTO DE

PRESENTACIN.

El procedimiento se inicia a instancia de parte (principio de rogacin); la solicitud

debe ir acompaada de la correspondiente titulacin pblica; se realiza el asiento de
presentacin; calificacin; y, decide sobre su inscribibilidad o no.
Naturaleza del procedimiento registral. No jurisdiccional, no controversia y no
cosa juzgada. No administrativo, relaciones entre particulares, sistema de recursos
distinto de jurisdiccional y de administrativo. Se aproxima a la jurisdiccin
voluntaria.
Principio de rogacin. Generalmente a instancia de parte. Legitimados: art. 6 LH,
adquirente o transmitente, o los que tenga inters o sus representantes.
Presentacin fsica o por correo, telefax o remisin telemtica junto documento
inscribible (art. 248 LH, ref. por Ley 24/2001; vid. infra, apartado 2). Tras
presentacin, de oficio.
Asiento de presentacin. El Registrador extiende asiento de presentacin en el
Libro Diario. Fija fecha y hora a efectos de la prioridad registral (art. 248 LH).

9. ACTOS Y DERECHOS INSCRIBIBLES

Ttulos en sentido material acceden al RP por ttulos formales, debidamente
documentados. El art. 3 LH slo permite el acceso de documentos pblicos, emanados de
autoridades competentes y con las solemnidades legalmente exigidas.
Existen 3 tipos:
a) Notariales (escrituras pblicas, actas y testimonios por exhibicin).
b) Judiciales (sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios de
actuaciones).
c) Administrativos (incluyendo leyes, decretos, rdenes, acuerdos y decisiones de las
autoridades y funcionarios competentes).
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d) Excepcionalmente pueden acceder documentos privados (vid. p. ej., art. 59 LH y

155 RH para la anotacin preventiva del crdito refaccionario en virtud de contrato
privado de obra que conste por escrito; el derecho de retorno arrendaticio).

10.CALIFICACIN REGISTRAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD.

Principio de legalidad: no acceso automtico, examen de regularidad formal y

sustancial. Calificacin por el RP, independencia, sujecin a la ley y a la DGRN y bajo
su responsabilidad (art. 18 LH). Produce efectos "erga omnes", pero no cosa juzgada.
Cabe nueva presentacin o discusin ante los tribunales. mbito amplio de actuacin,
algo ms restringido si es documento administrativo o judicial (competencia del
rgano, congruencia, formalidades extrnsecas, etc.) (arts. 98 a 100 RH). Instrumentos
tasados: ttulo y Registro. Calificacin en plazo: 15 das hbiles o 30 si justa causa.
Tras la calificacin el Registrador puede:
a) Practicar el asiento solicitado con inscripcin parcial si se solicita;
b) Denegar total o parcialmente la inscripcin por falta insubsanable, haciendo constar
la motivacin (art. 19 bis LH y art. 429 RH; sobre los conceptos de falta subsanable e
insubsanable, vid. art. 65 LH);
c) Suspender la inscripcin por falta subsanable. Nuevos documentos, durante la
vigencia o pedir anotacin preventiva

11.CONCEPTO Y CLASES DE INSCRIPCIN.

Publicidad mediante sucesivas inscripciones. Diferentes tipos de asientos para distintas

circunstancias (art. 41 RH).

Tres fundamentales: la inscripcin propiamente dicha (el ms importante de todos), la

anotacin preventiva, y la nota marginal. Otros instrumentales son el de presentacin y
el de cancelacin.

Inscripcin, sentido estricto, da publicidad de los derechos sobre las cosas, mediante
constatacin de hechos y actos que inciden sobre ellos. Formalmente, extensa, o concisa
(arts. 51 y 52 RH), segn menciones (concisas solamente predeterminadas por la ley).

Inscripcin voluntaria y obligatoria. Generalmente voluntaria, excepcionalmente

obligatoria.

12.LA INMATRICULACIN DE LA FINCA

La inmatriculacin o primera inscripcin del dominio.- A la primera inscripcin, por

ser fundamental en el orden hipotecario y para distinguirla de las sucesivas, se le
conoce con el nombre de inmatriculacin de la finca.
La inscripcin de derechos reales sobre fincas no inscritas.-De no estar la finca
inscrita, no podr acceder al Registro derecho real alguno constituido y recayente sobre
ella.
Cuando alguien presenta a inscripcin un ttulo causante y/o acreditativo de un
derecho real que no encuentra finca inscrita sobre la que recaer, se encuentra
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legitimado inicialmente para solicitar una anotacin preventiva y, con posterioridad,

requerir al dueo, mediante intervencin judicial, para que inscriba su derechos real de
dominio.

Los medios de inmatriculacin.- La inmatriculacin de la finca puede obtenerse por

tres procedimientos:
a) Mediante expediente de dominio: proceso judicial seguido ante el Juzgado de 1
instancia del lugar en que radiquen los bienes, y desempea una triple funcin:
a. Conseguir la inmatriculacin de la finca no inscrita.
b. Servir como medio para reanudar el tracto sucesivo, y
c. Hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas.
b) Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta de notoriedad
cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o
enajenante.
c) Mediante certificado a que se refiere el art. 206 (certificacin de dominio de entidades
pblicas). Se trata de un procedimiento inmatriculador diseado en favor de las
entidades pblicas (art. 206) y que se lleva a efecto mediante la correspondiente
certificacin administrativa.

13. LA

INSCRIPCION DE LOS DERECHOS REALES INMOBILIARIOS COMO REGLA

GENERAL

El contenido propio del Registro de la propiedad, se identifica con los derechos

reales sobre inmuebles. El art. 2 de la LH declara inscribibles:
1. Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos.
2. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y
otros cualesquiera reales".
3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o
derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su
importe en objeto de terminado.
4. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado o a las Corporaciones.

Excepciones a la regla general. De acuerdo con lo anterior, es lgico que la legislacin

declare la inidoneidad de las relaciones jurdico-obligatorias para ingresar en el
registro.
En el art. 51 del RH se dispone que en las inscripciones "no se expresar, en ningn
caso, las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de trascendencia real", por lo
que las relaciones jurdicas que no tengan carcter real" no son inscribibles".

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No obstante esta prohibicin, la propia legislacin hipotecaria ha dado entrada al

Registro a derechos exceden del mbito interpersonal de los contratos y que, a travs
de su inscripcin, acaban por adquirir eficacia erga omnes y, en particular, frente a
cualquier adquirente posterior del correspondiente inmueble.
Los supuestos ms llamativos son:
1. La inscripcin de los arrendamientos de bienes inmuebles: el propio art. 2 de la
LH declara inscribibles "los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por
un perodo de ms de seis aos, o aquellos en los cuales se hayan anticipado las
rentas de tres o ms, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias,
hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban".
2. La inscripcin de la opcin de compra : La opcin de compra debe reunir las
siguientes condiciones: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba .
2. Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se
hubiera convenido para concederla opcin. 3. Plazo para el ejercicio de la
opcin, que no podr exceder de 4 aos.

14. EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL.

Presuncin de exactitud. Los principios bsicos de nuestro Derecho registral (principio

de legalidad, folio real, tracto sucesivo) hacen que nuestro Registro (a diferencia, por
ejemplo, del francs) sea tendencialmente exacto: "presuncin de exactitud" mientras
no se declare. art. 1,3 L.H..
El principio de fe pblica registral. El efecto principal es la proteccin de los terceros
"iuris et de iure" a quien confi en apariencia. Consagrado en varios preceptos pero
fundamentalmente en el 34 LH. Los arts. 31, 37 y 40 LH (tambin, en parte, el art. 32
LH) completan la formulacin del mismo principio.
Garantiza al 3 hipotecario, la firmeza de su adquisicin, aun si su transmitente no
estuviera legitimado para disponer del derecho si no constaba la causa en el Registro
de la Propiedad.

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