Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
Trabajo Fin de Grado presentado por Carmen Miriam Badillo Ayala, siendo la tutora
del mismo la profesora Silvia Caballero Soria.
V. B. del Tutor/a/es/as:
Alumno/a:
TTULO:
EVOLUCIN DE LAS EMPRESAS EN SUSPENSIN DE PAGOS, EN UN PERIODO
COMPRENDIDO DESDE EL AO 2007 HASTA EL AO 2013: EL SECTOR
INMOBILIARIO
AUTOR:
CARMEN MIRIAM BADILLO AYALA
TUTOR:
D. SILVIA CABALLERO SORIA
DEPARTAMENTO:
ECONOMA FINANCIERA Y DIRECCIN DE OPERACIONES
REA DE CONOCIMIENTO:
ECONOMA FINANCIERA Y CONTABILIDAD
RESUMEN:
Estudio de ocho empresas del sector inmobiliario que han estado en suspensin de
pagos en la actual crisis, es decir, desde el ao 2007 hasta el ao 2013. Se indicar
los motivos econmicos y financieros que le llevaron a tal situacin y cmo termin su
situacin coyuntural de concurso de acreedores en el caso de haber finalizado el
mismo o en qu fase se encuentran aquellas empresas que siguen todava en ley
concursal.
PALABRAS CLAVE:
Concurso de acreedores; Solvencia a corto plazo; Liquidacin; Refinanciacin;
Negociacin
-2-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
NDICE
1. CAPTULO 1: EL CONCURSO DE ACREEDORES .............................................................................................................1
1.1. INTRODUCCION Y JUSTIFICACIN DEL ESTUDIO...................................................................1
1.2. OBJETIVOS ...........................................................................................................................................................................................................1
1.3. METODOLOGA PARA LA OBTENCIN DE INFORMACION Y DATOS ..1
1.4. CONCURSO DE ACREEDORES ....................................................................................................................................2
1.4.1. Fases del Concurso de acreedores .....................................................................................................3
1.4.2. Comparacin de la ley actual de Concurso de acreedores con la
legislacin anterior a 2003 ........................................................................................................................................................5
1.5. CMO SE DETECTA UNA EMPRESA SANA FRENTE A UNA
EMPRESA ENFERMA ........................................................................................................................................................................................6
1.5.1. Anlisis de la solvencia ............................................................................................................................................8
1.6. ESTADO DE FLUJOS DE TESORERA ......................................................................................................... 10
2. CAPTULO 2: ESTUDIO DE LAS EMPRESAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN
CONCURSO DE ACREEDORES ............................................................................................................................................................................ 13
2.1. MARTINSA-FADESA ........................................................................................................................................................................ 13
2.1.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Martinsa-Fadesa ................... 13
2.1.2. Estado de Flujos de Efectivo de Martinsa-Fadesa ............................................... 15
2.1.3. Martinsa-Fadesa despus de su entrada en concurso de
acreedores ..................................................................................................................................................................................................... 15
2.2. HBITAT INMOBILIARIA ........................................................................................................................................................... 16
2.2.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Hbitat Inmobiliaria ........... 17
2.2.2. Estado de Flujos de Efectivo de Hbitat Inmobiliaria ....................................... 18
2.2.3. Hbitat Inmobiliaria despus de su entrada en concurso ......................... 19
2.3. GRUPO NOZAR ........................................................................................................................................................................................ 19
2.3.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Grupo Nozar ................................. 20
2.3.2. Estado de Flujos de Efectivo de Grupo Nozar ............................................................. 21
2.3.3. Grupo Nozar despus de su entrada en concurso ............................................... 22
2.4. GRUPO INMOBILIARIO DETINSA ........................................................................................................................... 22
2.4.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Grupo Inmobiliario
Detinsa ................................................................................................................................................................................................................. 22
2.4.2. Estado de Flujos de Efectivo de Grupo Inmobiliario Detinsa .............. 24
2.4.3. Grupo Inmobiliario Detinsa despus de su entrada en concurso 25
2.5. SACRESA ............................................................................................................................................................................................................ 25
2.5.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Sacresa ................................................ 25
2.5.2. Estado de Flujos de Efectivo de Sacresa ............................................................................ 27
2.5.3. Sacresa despus de su entrada en concurso .............................................................. 28
2.6. REYAL URBIS .............................................................................................................................................................................................. 28
-I-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
-II-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
CAPTULO 1
EL CONCURSO DE ACREEDORES
1.1. INTRODUCCIN Y JUSTIFICACIN DEL ESTUDIO
Todos somos conscientes de la crisis econmica por la que est pasando nuestro pas
y la cual est afectando a numerosas empresas. Uno de los sectores ms
perjudicados ha sido el sector de la construccin debido al boom inmobiliario y al
descenso de las ventas. Muchas de estas empresas constructoras entraron en
suspensin de pagos, de las cuales estudiaremos ocho de ellas, que son: MartinsaFadesa, Hbitat Inmobiliaria, Grupo Nozar, Dentisa, Reyal Urbis, Renta Corporacin,
Lbaro Grupo Inmobiliario y Sacresa.
Segn un estudio realizado por el equipo de Noticias Inmobiliarias - Idealista/news
(pgina web), sobre el Producto Interior Bruto (PIB) en Espaa, en el ao 2008 el
sector de la construccin tena un peso de media 12,76%, y en el ao 2013 pas a
representar 7,52%.
1.2. OBJETIVOS
Debido al porcentaje que representa este sector sobre el PIB espaol y la disminucin
que ha sufrido durante la actual crisis de nuestro pas, el objetivo de este proyecto
consiste en hacer un estudio sobre ocho empresas, pertenecientes al sector de la
construccin, que se encuentran en concurso de acreedores, desde el ao 2007 hasta
el ao 2013. Para ello:
-
-1-
Agencia Estatal Boletin Oficial del Estado. Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal. Jefatura del
Estado BOE nm. 164, de 10 de julio de 2003 Referencia: BOE-A-2003-13813.
-2-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Se optar por la liquidacin cuando no sea posible alcanzar un acuerdo con los
acreedores, si el convenio aprobado no se cumple o si al concursado le resulta ms
factible liquidar su patrimonio y pagar a sus acreedores. Los efectos de la liquidacin
son ms estrictos que los del convenio, ya que las facultades de administracin y
disposicin del deudor quedan suspendidas y sern ejercidas en su lugar por la
Administracin.
El concurso tiene como finalidad ayudar a garantizar la continuidad del negocio y es
necesario aclarar que no interrumpe la actividad de la empresa.
Existen dos tipos de concurso:
-
Pre-concurso de acreedores
-3-
Fase comn
Una vez que se conoce la insolvencia del deudor mediante la declaracin del
concurso, la siguiente fase es la denominada fase comn.
Esta fase se inicia con la declaracin del concurso y finaliza con la presentacin del
informe de la administracin concursal, una vez transcurrido el plazo de las
impugnaciones o se hayan resuelto las formuladas contra el inventario o lista de
acreedores. Dicho informe incluye: el estado econmico financiero del deudor; el
inventario de la masa activa, formada por bienes y derechos integrados en el
patrimonio del deudor a la fecha de la declaracin del concurso y los que se adquieran
hasta la conclusin del procedimiento; y la lista de acreedores.
Se podra definir tambin la masa pasiva, la cual est constituida por los crditos
contra el deudor, que no tengan la consideracin de crditos contra la masa, es decir,
aquellos que se caracterizan porque su pago ha de hacerse a su vencimiento y por su
importe total. En estos crditos contra la masa se incluyen los crditos por salarios por
los ltimos 30 das de trabajo anteriores a la declaracin del concurso.
-4-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Comparativa de la Ley 22/2003 Concursal con la normativa anterior. Adaptado a la Ley 38/2011 ,
de 10 de Octubre, de reforma de la Ley
22/2003, de 9 de Julio, Concursal
(http://www.supercontable.com/informacion/ley_gestion/Comparativa_de_la_Ley_Concursal_con_l
a_Normativa_Anterior.html)
-5-
1.5.
5
6
-6-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Patrimonio Neto
Activo Corriente
Figura 2. Situacin de mxima estabilidad.
Fuente: Elaboracin propia
Patrimonio Neto
Exigible a largo
plazo
Exigible a corto
plazo
Activo Corriente
Patrimonio Neto
Exigible a largo
plazo
Activo Corriente
Exigible a corto
plazo
Prdidas
-7-
Ratio de circulante
RC = A. Corriente / P. Corriente
Un inventario es el registro de bienes muebles e inmuebles que posee una empresa para
comerciar con ellos, bien comprndolos y vendindolos tal cual, o procesndolos primero antes
de venderlos, en un periodo econmico determinado. Deben aparecer en el Activo Corriente.
-8-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Todos estos ratios deben compararse con los ratios correspondientes a otros periodos
de la misma empresa, o con los del sector donde desarrolla su actividad. Un valor
aislado para cualquier ratio no tiene significado econmico. Es necesario que vaya
acompaado de otros valores de referencia.
Este estudio de la solvencia a corto plazo no tiene en cuenta la magnitud tiempo,
por lo que estima solamente los volmenes de activo y pasivos circulantes. Esto
conlleva los siguientes inconvenientes:
-
Pasivo Circulante
Exigible inmediato
Exigible entre t1 y t2
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
t1 = 0
a1
t2
a2
Valor ponderado
t1 * a1 = 0
t2 * a2
tn
an
ai
tn * an
(ti * ai)
Plazo
t1 = 0
t2 = 0
Cuanta
p1
p2
Valor ponderado
t1 * p1 = 0
t2 * p2
pn
pi
tn * pn
(ti * pi)
existencias como de los deudores, a partir del consumo y las ventas respectivamente.
El Periodo Medio de la tesorera es cero. Por otro lado, en el Pasivo Corriente,
incluimos las partidas de Proveedores, Deudas a corto plazo y Otras deudas con la
Administracin Pblica. De igual modo calculamos el Periodo Medio de los
proveedores a partir de las compras. Para las Deudas a corto plazo, hemos
considerado un plazo de 360 das, es decir, el ao comercial. Por ltimo, para las
deudas con la Administracin Pblica, consideramos un plazo de 180 das, ya que
hemos seleccionado el mayor plazo de pago entre la Seguridad Social, que es a
meses vencidos, el IVA, que es trimestral y el Impuesto de sociedades, que es a 180
das. La razn de coger estos plazos se debe a que no disponemos de suficiente
informacin, y, por tanto, hemos realizado una estimacin.
1.6.
-10-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Reporta los flujos de efectivo pasados para poder predecir los flujos de efectivo
futuros.
-11-
-12-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
CAPTULO 2
ESTUDIO DE LAS EMPRESAS DEL SECTOR INMOBILIARIO EN
CONCURSO DE ACREEDORES
En primer lugar, se ha estudiado un total de ocho empresas, pertenecientes al sector
inmobiliario, que entraron en concurso de acreedores durante el periodo comprendido
entre 2007 y 2013. Estas empresas han sido:
- Martinsa-Fadesa
- Hbitat Inmobiliaria
- Grupo Nozar
- Grupo Inmobiliario Detinsa
- Sacresa
- Reyal Urbis
- Renta Corporacin
- Lbaro Grupo Inmobiliario
El motivo por el que se ha estudiado dichas empresas ha sido debido a la cantidad
de informacin que disponamos de cada una de ellas sobre su entrada en concurso,
as como la disponibilidad de sus Cuentas Anuales en el ao en que entraron en
concurso para poder hacer los clculos para el anlisis.
2.1. MARTINSA-FADESA
La empresa Martinsa-Fadesa, presidida por Fernando Martin, es una de las grandes
empresas inmobiliarias espaolas. sta surgi en 2007 por la fusin de los negocios
de Martinsa y Fadesa, tras la Oferta Pblica de Adquisicin (OPA) realizada por
Martinsa sobre Fadesa por 4.045 millones de euros. Se basa en un modelo de gestin
dirigido al cliente y se caracteriza por unos grandes desarrollos urbansticos,
orientados a la satisfaccin de los usuarios, al compromiso social y al respeto por el
medio ambiente. Se especializa en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de primera
y segunda residencia, centrndose tambin en proyectos hoteleros y centros
comerciales, ligados a la actividad residencial y de alquiler.
El 15 de Julio del ao 2008, present la solicitud del concurso de acreedores
voluntario, en el Juzgado de lo Mercantil nmero 1 de La Corua, debido a la
incapacidad para atender el cumplimiento regular y puntual de sus obligaciones de
pago9. Su objetivo era garantizar la continuidad del negocio, procediendo al
saneamiento y reorganizacin de la compaa. Su deuda fue aproximadamente de
7.000 millones de euros, siendo ste el mayor concurso de acreedores que se ha
producido en Espaa.
2.1.1. Anlisis de la solvencia a corto plazo de Martinsa-Fadesa
En funcin de las Cuentas Anuales e Informe de Gestin correspondientes al ejercicio
anual terminado el 31 de diciembre de 2008, ao en el que se solicit el concurso de
acreedores, y cuyo Balance se encuentra reflejado en el anexo (Tabla 1 anexo), as
como el consumo, las ventas y compras de Martinsa-Fadesa (Tabla 2 anexo),
haremos el estudio de la solvencia a corto plazo, utilizando tanto el anlisis esttico
como el anlisis dinmico.
-13-
Anlisis esttico:
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, en primer lugar, hemos calculado el Periodo
Medio de las existencias, los deudores y los proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(3.644.142*360)/24.022= 54.612
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(627.398*360)/427.959= 528
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
(850.626*360)/124.884= 2.452
Tabla 4. Clculo del Periodo Medio, de Martinsa-Fadesa, a partir de los datos de Balance
y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
-14-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
54.612
3.644.142
528
627.398
0
54.250
4.325.790
Valor ponderado
199.014.134.120
331.120.902
0
199.345.255.022
Dm = 46.083 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
2.452
360
Cuanta
850.626
5.267.919
Valor ponderado
2.085.801.649
1.896.450.840
180
89.836
6.208.381
16.170.480
3.998.422.969
Em = 644 das
-15-
2.2.
HBITAT INMOBILIARIA
-16-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Anlisis esttico:
Ratio de circulante
RC = A. Corriente / P. Corriente
Anlisis dinmico:
Antes de proceder al estudio del anlisis dinmico, debemos calcular los Periodos
Medios de las existencias, los deudores y los proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(1.270.861*360)/147.583= 3.100
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(50.540*360)/597.727= 30
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
(166.580*360)/809.688= 74
Tabla 7. Clculo del Periodo Medio, de Hbitat Inmobiliaria, a partir de los datos de
Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
-17-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
3.100
1.270.861
30
50.540
0
36.223
1.357.624
Valor ponderado
3.939.692.006
1.538.403
0
3.941.230.409
Dm = 2.903 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
74
360
Cuanta
166.580
2.056.008
Valor ponderado
12.337.595
740.162.880
180
7.229
2.229.817
1.301.220
753.801.695
Em = 338 das
Tabla 8. Anlisis de la Solvencia de Hbitat Inmobiliaria, a partir del anlisis dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
Vemos como el tiempo que estar disponible una unidad monetaria invertida en el
Activo Corriente (Dm) es mayor al tiempo en el que ser exigible una unidad monetaria
de deuda con terceros a corto plazo (Em), es decir, la compaa tarda
aproximadamente siete aos en disponer de los recursos monetarios suficientes para
afrontar los pagos a corto plazo, mientras que la exigibilidad media de estos pagos es
inferior al ao (de manera aproximada, sera unos once meses), por lo que la empresa
en el ao 2008 presentaba un gran riesgo de insolvencia. Al igual que MartinsaFadesa, las existencias de la compaa presentaba un plazo de cobro muy elevado, lo
que haca que la disponibilidad media fuera ocho veces superior a la exigibilidad
media.
2.2.2. Estado de Flujos de Efectivo
Segn el Estado de Flujos de Efectivo del ao 2008, el cual se encuentra disponible en
la base de datos SABI, comentamos lo siguiente:
-
-18-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
El primero de ellos fue pagar el 80% de la deuda (con una quita del 20%), de la
que el 50% se abonara en ocho aos, y el 30% restante se convertira en un
prstamo participativo (es decir, un prstamo acordado con una entidad
financiera en el que participan otras entidades).
2.3.
GRUPO NOZAR
Anlisis esttico:
Ratio de circulante
RC = A. Corriente / P. Corriente
Anlisis dinmico:
Para estudiar el anlisis dinmico, en primer lugar debemos calcular el Periodo Medio
de las existencias, los deudores y los proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(982.304*360)/190.784= 1.684
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(45.011*360)/374.412= 43
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
(57.813*360)/291.612= 71
Tabla 10. Clculo del Periodo Medio, de Grupo Nozar, a partir de los datos de Balance y
la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
-20-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
1.684
892.304
43
45.011
0
21.486
958.801
Valor ponderado
1.502.402.268
1.948.005
0
1.504.350.273
Dm = 1.569 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
71
360
Cuanta
57.813
555.888
Valor ponderado
4.126.180
200.119.680
0
613.701
0
204.245.860
Em = 333 das
Tabla 11. Anlisis de la Solvencia de Grupo Nozar, a partir del anlisis dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
-21-
Los gestores suplicaban una segunda oportunidad para no terminar como MartinsaFadesa, la mayor liquidacin inmobiliaria de la historia.
2.4.
-22-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Anlisis esttico:
Anlisis dinmico:
-23-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
2.332
643.818.243
21
5.530.481
0
6.284.518
655.633.242
Valor ponderado
1.501.642.805.954
114.856.943
0
1.501.757.662.897
Dm = 2.291 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
9
360
Cuanta
2.789.042
22.252.908
Valor ponderado
24.961.668
8.011.046.880
180
7.839.292
32.881.242
1.411.072.560
9.447.081.108
Em = 287 das
Tabla 14. Anlisis de la Solvencia de Grupo Inmobiliario Detinsa, a partir del anlisis
dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
2.5.
SACRESA
-25-
Anlisis esttico:
Anlisis dinmico:
Para estudiar el anlisis dinmico, primero debemos calcular el Periodo Medio de las
existencias, los deudores y los proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(256.958.153*360)/155.943.086=593
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(23.183.278*360)/233.667.811=36
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
(25.377.176*360)/62.755.466=146
Tabla 16. Clculo del Periodo Medio, de Sacresa, a partir de los datos de Balance y la
Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
-26-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
593
256.958.153
36
23.183.278
0
13.627.188
293.768.619
Valor ponderado
152.426.746.650
828.043.775
0
153.254.790.425
Dm = 522 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
146
360
Cuanta
25.377.173
903.890.209
Valor ponderado
3.694.344.767
325.400.475.240
180
34.567.795
963.835.177
6.222.203.100
335.317.023.107
Em = 348 das
Tabla 17. Anlisis de la Solvencia de Sacresa, a partir del anlisis dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
Vemos como la disponibilidad media ponderada (Dm), es decir, el tiempo que estar
disponible una unidad monetaria invertida en el Activo Corriente, es mayor a la
exigibilidad media ponderada (Em), tiempo en que ser exigible una unidad monetaria
de deuda con terceros a corto plazo, lo que significa que la empresa se encontraba en
una situacin de riesgo de insolvencia un ao antes de entrar en concurso. Su Activo
Corriente tardaba ao y medio en transformarse en liquidez y sus deudas a corto plazo
tardaba unos once meses en hacerse exigibles, de modo que la compaa no tena
suficiente recursos monetarios en el momento del pago.
-27-
2.6.
REYAL URBIS
-28-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Anlisis esttico:
Ratio de circulante
RC = A. Corriente / P. Corriente
Observando el Ratio de Circulante, vemos que el Pasivo Corriente era mayor al Activo
Corriente, motivo por el cual presentaba un valor inferior al 100%, por lo que la
compaa fue incapaz de atender los pagos en el corto plazo, debido a que no tena
capacidad para generar dinero suficiente. El Ratio cido presentaba un valor muy
reducido, no llegaba a ser el 1%, lo que significa que la empresa no pudo hacer frente
a sus pasivos a corto plazo con sus activos de mayor liquidez. La mayor parte del
Activo Corriente estaba formado por existencias. Se encontraba, por tanto, en una
gran situacin de insolvencia. El Ratio de Disponibilidad nos indica el efectivo que
tiene la empresa para poder pagar su pasivo a corto plazo, algo que fue imposible ya
que posea una tesorera de tan solo 6.964 euros, mientras que su pasivo a corto
plazo era de 4.183.704 euros.
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, procedemos a calcular, en primer lugar, los
Periodos Medios de las existencias, los deudores y los proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(2.006.590*360)/50.731= 14.239
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(8.235*360)/100.836= 29
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
(134.607*360)/612.370= 79
Tabla 19. Clculo del Periodo Medio, de Reyal Urbis, a partir de los datos de Balance y la
Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
-29-
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
14.239
2.006.590
29
8.235
0
6.964
2.021.789
Valor ponderado
28.572.376.537
242.111
0
28.572.618.648
Dm = 14.132 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
79
360
180
Cuanta
134.607
3.649.726
375.138
Valor ponderado
10.651.822
1.313.901.360
67.524.840
4.159.471
1.392.078.022
Em = 335 das
Tabla 20. Anlisis de la Solvencia de Reyal Urbis, a partir del anlisis dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
2.7.
RENTA CORPORACIN
11
-31-
Anlisis esttico:
Ratio de circulante
RC = A. Corriente / P. Corriente
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, tan solo calcularemos el Periodo Medio de los
deudores, ya que la compaa en 2013, no posea existencias ni deudas con
proveedores.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
La compaa no posea existencias
Existencias
en 2013
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(698.000*360)/3.044= 82.549
PMP
La compaa no posea deudas con
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras
proveedores en 2013
Tabla 22. Clculo del Periodo Medio, de Renta Corporacin, a partir de los datos de
Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 5-6)
-32-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Activo Circulante
Existencias
Clientes
Tesorera
Total
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
0
0
82.549
698.000
0
3.000
701.000
Valor ponderado
0
57.619.395.532
0
57.619.395.532
Dm = 82.196 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
0
360
180
Cuanta
0
3.033.000
22.496.000
Valor ponderado
0
1.091.880.000
4.049.280.000
25.529.000
5.141.160.000
Em = 201 das
Tabla 23. Anlisis de la Solvencia de Renta Corporacin, a partir del anlisis dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
-33-
2.8.
La primera de ellas era aplicar una quita progresiva en funcin del importe que
se adeude, y el resto de la deuda se pagara en importes anuales crecientes
durante ocho aos.
La segunda opcin fue convertir una parte del crdito en acciones.
Y la tercera y ltima opcin era la conversin de pasivo en prstamos
participativos.
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Anlisis esttico:
Anlisis dinmico:
Para el estudio del anlisis dinmico, calcularemos los Periodos Medios de las
existencias, los deudores y los proveedores, a partir de las partidas de consumo,
ventas y compras.
Clculo del Periodo Medio (PMP)
PMP
Existencias
(Saldo de existencias * 360)/Consumo
(571.205.428*360)/380.844.531=540
PMP
Deudores
(Saldo de deudores *360)/Ventas
(76.263.856*360)/178.991.442=153
PMP
Proveedores (Saldo de proveedores *360)/Compras (165.654.886*360)/297.450.640=200
Tabla 25. Clculo del Periodo Medio, de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a partir de los
datos de Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias.
Fuente: Elaboracin propia a partir de la informacin obtenida del captulo 1 de la asignatura
Finanzas de la empresa a corto plazo (curso 2013-2014, pp. 13)
-35-
Modelo Dinmico
Plazo
Cuanta
540
571.205.428
153
76.263.856
0
11.040.641
658.509.925
Valor ponderado
308.417.795.690
11.697.895.945
0
320.115.691.635
Dm = 486 das
Pasivo Circulante
Proveedores
Deudas a corto plazo
Otras deudas con la
Administracin Pblica
Total
Plazo
200
360
180
Cuanta
165.654.886
275.706.063
27.060.499
Valor ponderado
33.212.081.346
99.254.182.680
4.870.889.820
468.421.448
137.337.153.846
Em = 293 das
Tabla 26. Anlisis de la Solvencia de Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A., a partir del anlisis
dinmico.
Fuente: J. Ignacio Contreras: La liquidez en la empresa (1995, pp. 143)
-36-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
-37-
-38-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
CAPTULO 3
CONCLUSIONES SOBRE EL ESTUDIO REALIZADO
3.1. CONCLUSIONES
Como conclusin al estudio realizado, del total de las ocho empresas analizadas, seis
de ellas solicitaron el concurso de acreedores entre el ao 2008 y el ao 2010, y tan
solo dos lo solicitaron en 2013. Una de ellas, en concreto, la inmobiliaria Reyal Urbis,
solicit el pre-concurso de acreedores en 2012, aunque un ao ms tarde, entr en
concurso.
La solicitud del concurso de todas las empresas fue de forma voluntaria, es decir, a
peticin de la empresa afectada por la suspensin de pagos.
Al analizar la solvencia a corto plazo, hemos observado como todas las empresas
eran insolventes en el ao en que entraron en concurso, ya que sus obligaciones de
pago a corto plazo eran mayores a los recursos de los que disponan, es decir, si
vendieran todo su Activo Corriente, las empresas aun as no podran pagar todas sus
deudas a corto plazo, por lo que se encontraban en una gran situacin de insolvencia.
Tambin hemos observado como las inmobiliarias tardaban mucho ms tiempo en
hacer lquido su Activo Corriente que sus deudas a corto plazo en hacerse exigible, lo
que significa que ninguna de ellas poda cumplir con los plazos de pago para la
devolucin de las deudas.
En cuanto al Estado de Flujos de Efectivo, el 37,5% de las empresas, como son
Martinsa-Fadesa, Hbitat Inmobiliaria y Reyal Urbis, presentaban un Flujo de efectivo
de las actividades de explotacin negativo, debido a que stas tenan ms pagos que
cobros, por lo que su actividad de negocio no estaba funcionando, es decir, no
estaban ganando dinero y por tanto operaban en nmeros rojos.
Concluyendo los anlisis realizados en los Estados de Flujo de Efectivo, de forma
genrica, los motivos que llevaron a estas empresas a tal situacin, fue
principalmente, la incapacidad de atender a sus obligaciones de pago y la falta de
acuerdo para refinanciar las deudas, as como la llegada de la crisis que ha afectado
sobre todo al sector inmobiliario, debido al descenso de las ventas por el
encarecimiento de los precios.
Despus de la entrada en concurso, Martinsa-Fadesa y Lbaro Grupo Inmobiliario
son las dos nicas empresas que entraron en liquidacin, en el ao 2014 y 2011
respectivamente. En el caso concreto de Martinsa-Fadesa, en el ao 2011 consigui
salir de la situacin concursal, pero tres aos ms tarde, debido a que no dispona de
suficiente liquidez para cumplir con las obligaciones acordadas en el convenio
realizado, tuvo que presentar su liquidacin.
Las inmobiliarias Detinsa y Sacresa salieron de la situacin concursal en el ao 2012,
as como Renta Corporacin, que super el concurso en 2014.
El resto de empresas durante 2013 y 2015 presentaron propuestas de convenio para
la refinanciacin de las deudas e hicieron negociaciones para poder salir del concurso
de acreedores y evitar as la liquidacin.
-39-
Bibliografa
AlhambraNet. (2013): El concurso de acreedores antes de la Ley 22/2003,
AlhambraNet.Info.com, 21 de noviembre
http://www.alhambranet.info/el-concurso-de-acreedores-antes-de-la-ley-222003/
(Consultado: 21/11/14)
Axesor. (2013): Informacin General de la Empresa Sacresa Terrenos Promocion sl,
Axesor.es, 28 de abril,
http://www.axesor.es/InformesEmpresas/1329825/SACRESA_TERRENOS_PROMOCION_SL.html (Consultado: 28/04/15)
Brualla, A. & Tadeo, F. (2015): Martinsa protagonizar la mayor liquidacin inmobiliaria de la
historia, ElEconomista.es, 2 de marzo,
http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/243277102/empresasfinanzas/noticias/6510478/02/15/Martinsa-directa-a-la-liquidacion-la-banca-rechaza-suultima-propuesta.html#Kku8D93JhDH3Laaq. (Consultado: 02/03/15)
Compaa Renta Corporacin. (2007): Actividad de Renta Corporacin,
RentaCorporacion.com, 11 de mayo,
http://www.rentacorporacion.com/www/nuestra_compania/actividad (Consultado: 11/05/15)
Cordero, D. (2013): La inmobiliaria Renta Corporacin presenta concurso de acreedores,
ElPais.com, 11 de mayo,
http://economia.elpais.com/economia/2013/03/19/actualidad/1363680377_630613.html
(Consultado: 11/05/15)
Caballero, C. (2008): La inmobiliaria Lbaro presenta el concurso de acreedores, ElMundo.es,
11 de mayo,
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/03/31/economia/1206987159.html (Consultado:
11/05/15)
Cotizalia. (2008): Otra inmobiliaria que cae: Grupo Lbaro suspende pagos y convoca
concurso de acreedores por falta de liquidez, ElConfidencial.com, 11 de mayo,
http://www.elconfidencial.com/mercados/fondos-de-inversion/2008-03-31/otra-inmobiliariaque-cae-grupo-labaro-suspende-pagos-y-convoca-concurso-de-acreedores-por-falta-deliquidez_830045/ (Consultado: 11/05/15)
Contreras, J.(1995): La Liquidez en la empresa, Ariel Economa, Barcelona.
Doncel, L. (2008): La inmobiliaria Lbaro suspende pagos, ElPais.com, 11 de mayo,
http://economia.elpais.com/economia/2008/03/31/actualidad/1206948785_850215.html
(Consultado: 11/05/15)
Durbn, S. (2011): Finanzas Corporativas, Pirmide, Madrid.
El Pas, Economa (2008): Martinsa-Fadesa anuncia la mayor suspensin de pagos de la
historia en Espaa, ElPas.com, 2 de marzo,
http://economia.elpais.com/economia/2008/07/14/actualidad/1216020776_850215.html
(Consultado: 02/03/15)
Equipo Idealista/news. (2010): Hbitat inmobiliaria sale del concurso de acreedores,
Idealista.com, 4 de marzo,
http://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2010/04/19/174474-habitat-inmobiliariasale-del-concurso-de-acreedores (Consultado: 04/03/15)
Equipo Europa Press (2009): La junta de Habitat aprueba las cuentas de 2008 sin los
minoritarios, EuropaPress.com, 4 de marzo,
http://www.europapress.es/economia/noticia-economia-empresas-junta-habitat-apruebacuentas-2008-minoritarios-20090622183034.html (Consultado: 04/02/15)
-40-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
-41-
(Consultado:
-42-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Marco, A. (2008): Detinsa, agobiada por la deuda, lanza un SOS a la banca para evitar el
concurso, Finanzas.com, 20 de abril,
http://www.finanzas.com/noticias/empresas/2008-09-22/43504_detinsa-agobiada-deudalanza-banca.html (Consultado: 20/04/15)
Martnez, J. (2015): Reyal Urbis pide a sus acreedores que den por perdidos 2.800 millones,
EconomaDigital.es, 2 de mayo,
http://www.economiadigital.es/es/notices/2015/02/reyal-urbis-pide-a-sus-acreedores-queden-por-perdidos-2.800-millones-66331.php (Consultado: 02/05/15)
Nozar, Grupo Inmobiliario (2014): Empresas del Grupo, Nozar.es, 18 de marzo,
http://www.nozar.es/Informacion-corporativa/Empresas-del-Grupo (Consultado: 18/03/15)
NewPyme (2007). Concurso de acreedores-Ley Concursal, Areadepymes, 18 de noviembre,
http://www.areadepymes.com/?tit=concurso-de-acreedores-leyconcursal&name=Manuales&fid=econaae (Consultado 18/11/14)
Nozar, Grupo Inmobiliario (2014): Historia, Nozar, Nozar.es, 18 de Marzo,
http://www.nozar.es/Informacion-corporativa/Historia (Consultado: 18/03/15)
Ortn, A. (2014): Nozar, el concurso de acreedores que nunca termina, CincoDas.com, 18 de
marzo,
http://cincodias.com/cincodias/2014/07/10/empresas/1404983271_164399.html (Consultado:
18/03/15)
Ortn, A. (2015): El concurso de Nozar llega a su fin?, CincoDas.com, 18 de marzo,
http://cincodias.com/cincodias/2015/02/20/empresas/1424454273_856019.html (Consultado:
18/03/15)
Ortn, A. (2014): Popular, BBVA, Caixabank y Santander piden la liquidacin de Nozar,
CincoDias.com, 18 de marzo,
http://cincodias.com/cincodias/2014/12/16/empresas/1418753361_996796.html
(Consultado: 18/03/15)
Ortn, A. (2012): La inmobiliaria Detinsa deja atrs el concurso de acreedores, CincoDias.com,
20 de abril,
http://cincodias.com/cincodias/2012/03/28/empresas/1332941986_850215.html (Consultado:
20/01/15)
Ortn, A. (2012): La inmobiliaria Detinsa emerge del concurso, CincoDias.com, 20 de abril,
http://www.aelac.es/node/340 (Consultado: 20/04/15)
Pavn, C. (2013): Pre-concurso como mtodo para evitar el concurso de acreedores,
IureAbogados.com, 20 de diciembre,
http://www.iureabogados.com/preconcurso-para-evitar-el-concurso-de-acreedores.html
(Consultado: 20/12/14)
Pellicer, L. (2015): La banca rechaza el plan de Martinsa Fadesa y la aboca a la liquidacin,
ElPais.com, 2 de marzo,
http://economia.elpais.com/economia/2015/02/26/actualidad/1424970025_989427.html
(Consultado: 02/03/15)
Pellicer, L. (2013): Hbitat refinancia su deuda tres aos despus de salir del concurso,
ElPais.com, 4 de marzo,
http://economia.elpais.com/economia/2013/02/03/actualidad/1359919158_943407.html
(Consultado: 04/03/15)
Pozo, R. (2012): El saneamiento de la banca empuja a Reyal Urbis al abismo del concurso,
Vozpopuli.com, 2 de mayo,
http://vozpopuli.com/economia-y-finanzas/21546-el-saneamiento-de-la-banca-empuja-areyal-urbis-al-abismo-del-concurso (Consultado: 02/05/15)
Prez, F. (2008): Una urbanizacin de 'corta y pega', ElPais.com, 11 de mayo,
http://elpais.com/diario/2008/09/20/andalucia/1221862926_850215.html
(Consultado:
11/05/15)
-43-
-44-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Anexos
Balance de situacin de Martinsa-Fadesa, a 31 de diciembre de 2008
-743.019
Activo No Corriente
1.663.425
Patrimonio Neto
Activo Corriente
4.464.323
Pasivo No corriente
Existencias
3.644.142
Pasivo Corriente
228.537
6.642.230
850.626
Deudores
627.398
Proveedores
Tesorera
54.250
5.267.919
89.836
TOTAL ACTIVO
6.127.444
TOTAL PN Y PASIVO
6.127.444
Tabla 1 Anexo: Martinsa-Fadesa
Fuente: Cuentas Anuales e Informe de Gestin correspondientes al ejercicio anual terminado el
31 de diciembre de 2008
Otras partidas de inters de Martinsa-Fadesa, a 31 de diciembre de 2008
Consumo
Ventas
Compras
24.022
427.959
124.884
Tabla 2 Anexo: Martinsa-Fadesa
Fuente: Cuenta de Prdidas y Ganancias de Martinsa-Fadesa, a 31 de diciembre de 2008
Balance de situacin de Hbitat Inmobiliaria, a 31 de diciembre de 2008
-1.148.105
Activo No Corriente
103.128
Patrimonio Neto
Activo Corriente
1.394.705
Existencias
1.270.861
Pasivo No corriente
Pasivo Corriente
326.931
2.319.007
166.580
Deudores
50.540
Proveedores
Tesorera
36.223
2.056.008
7.229
TOTAL ACTIVO
1.497.833
TOTAL PN Y PASIVO
1.497.833
Tabla 3 Anexo: Hbitat Inmobiliaria
Fuente: Sistema de Anlisis de Balances Ibricos (SABI)
1.056.848
Pasivo No corriente
1.183.507
Existencias
892.304
Pasivo Corriente
829.036
Deudores
45.011
Proveedores
57.813
Tesorera
21.486
555.888
TOTAL ACTIVO
1.689.020
TOTAL PN Y PASIVO
1.689.020
Tabla 5 Anexo: Grupo Nozar
Fuente: Memoria Consolidada correspondiente al ejercicio anual de 2009
-45-
691.388.321
Pasivo No corriente
589.946.015
Existencias
643.818.243
Pasivo Corriente
100.082.816
Deudores
5.530.481
Proveedores
2.789.042
Tesorera
6.284.518
22.252.908
7.839.292
TOTAL ACTIVO
722.881.403
TOTAL PN Y PASIVO
722.881.403
Tabla 7 Anexo: Grupo Inmobiliario Detinsa
Fuente: Cuentas anuales e Informe de auditora correspondientes al ejercicio 2008
Activo Corriente
363.169.299
Pasivo No corriente
Existencias
256.958.153
Pasivo Corriente
Deudores
23.183.278
Proveedores
25.377.173
Tesorera
13.627.188
903.890.209
34.567.795
1.065.470.634
1.450.049.445
TOTAL PN Y PASIVO
1.450.049.445
Tabla 9 Anexo: Sacresa
Fuente: Cuentas anuales e Informe de gestin correspondientes al ejercicio 2009
TOTAL ACTIVO
-46-
TFG-FICO. Evolucin de las empresas en suspensin de pagos, en un periodo comprendido desde el ao 2007
hasta el ao 2013: El sector inmobiliario
Activo No Corriente
Activo Corriente
2.038.412
Pasivo No corriente
Existencias
2.006.590
Pasivo Corriente
Deudores
8.235
Proveedores
Tesorera
6.964
161.993
4.183.704
134.607
3.649.726
375.138
2.727.696
TOTAL PN Y PASIVO
2.727.696
Tabla 11 Anexo: Reyal Urbis
Fuente: Cuentas anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de
2012 e Informe de Gestin
TOTAL ACTIVO
54.165.000
0
698.000
3.000
Pasivo No corriente
Pasivo Corriente
Proveedores
202.000
86.541.000
0
3.033.000
22.496.000
54.482.000
TOTAL PN Y PASIVO
54.482.000
Tabla 13 Anexo: Renta Corporacin
Fuente: Informe de auditora, Cuentas anuales a 31 de diciembre de 2013 e Informe de Gestin
del ejercicio 2013
TOTAL ACTIVO
698.252.588
Pasivo No corriente
233.533.221
Existencias
571.205.428
Pasivo Corriente
600.086.513
Deudores
76.263.856
Proveedores
165.654.886
Tesorera
11.040.641
275.706.063
27.060.499
839.872.352
TOTAL PN Y PASIVO
839.872.352
Tabla 15 Anexo: Lbaro Grupo Inmobiliario, S.A.
Fuente: Cuentas anuales e Informe de gestin correspondientes al ejercicio 2008
TOTAL ACTIVO
-47-
-48-