LEI DO INQUILINATO COMENTADA

A Lei n. 8.245, publicada em 18 de outubro de 1991, regula sobre as locaes de imveis urbanos e procedimentos
a elas pertinentes. A nossa experincia nos mostrou a necessidade de elucidar as dvidas dos expatriados sobre as
obrigaes assumidas pelos inquilinos, e as de responsabilidade do proprietrio do imvel, no momento de anlise e
assinatura de um contrato de locao. Para esclarec-las, e para facilitar o entendimento geral, destacamos os
principais artigos da lei, com comentrios, a fim de tornar mais claros os deveres e direitos dos locatrios e
locadores. No selecionamos qualquer artigo que discursasse sobre locao comercial ou parte processual da
legislao.
A ttulo de esclarecimento de termos necessrios, locador designa-se o proprietrio do imvel, enquanto locatrio
o ocupante, no nosso caso, mais precisamente, a pessoa expatriada e inquilina.
Captulo I
Das Disposies Gerais
Seo I - Da Locao em Geral
Art. 2 Havendo mais de um locador ou mais de um locatrio, entende-se que so solidrios se o contrrio no se
estipulou.
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia conjugal, se igual ou
superior a dez anos.
Comentrio:
Afirmar que o contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo editar norma desnecessria. A regra
consignada na segunda parte do artigo 3 : o assentimento do outro cnjuge quando o tempo ajustado for igual ou
superior a dez anos. A lei no distingue locador de locatrio. O assentimento, portanto, deve ser dado pelos
cnjuges das duas partes, quando casados, em contratos com prazo igual ou superior a 10 (dez) anos. A falta do
assentimento do cnjuge no torna nulo ou anulvel o contrato. A nica consequncia aquela prevista no
pargrafo nico, ou seja, o cnjuge ausente do contrato no estar obrigado a respeit-lo pelo prazo que exceder os
dez anos.
Art. 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O
locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporo prevista no art. 413 do
Cdigo Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Comentrio:
O locador no pode reaver o imvel enquanto no vencer o prazo, com exceo das hipteses previstas nos incisos
II, III e IV do art. 9 desta lei. Entretanto, o locatrio acabou favorecido, j que a lei lhe permite, em qualquer
momento da fluncia do prazo, devolver o imvel. A consequncia desse rompimento seria o pagamento da multa
pactuada ou a que for judicialmente estipulada.
Multa pactuada aquela fixada no contrato para o caso de infrao contratual ou legal, geralmente estimada em
quantia equivalente a trs meses do aluguel. O locatrio poder pagar parte da multa, reduzindo-a
proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o contrato. Para exemplificar: se o prazo do contrato de 12 (doze)
meses, e o locatrio devolve o imvel decorridos seis meses, deve pagar metade da multa contratada. Tal reduo
um direito assegurado ao locatrio.
Sempre que as partes no chegarem a entendimento sobre o valor a ser pago, a resposta final ser dada pela justia.

O artigo 4 foi alterado para:

Art 4 Durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O
locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do
contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Includo pela Lei 12.112/2009)
Comentrio:
Trata-se de mera adaptao legislativa. O texto original da Lei 8.245/91 falava na multa pactuada, segundo a
proporo prevista no artigo 924 do Cdigo Civil. Com a promulgao do novo Cdigo Civil, passou a ser regulado
pelo artigo 413.
A nova redao dada pela lei 12.112/09 omitiu o artigo citado, mas manteve o intuito do legislador de prever o
pagamento da multa pactuada proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que
for judicialmente estipulada.
Pargrafo nico. O locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo
seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e
se notificar, por escrito, locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia.
Comentrio:
O pargrafo nico reconhece situao especfica, que no pode ser ampliada, na qual o locatrio fica dispensado do
pagamento da multa. Se o locatrio, que empregado, for transferido pelo seu empregador para prestar servios
em outro Municpio, que no aquele onde trabalhava quando do ajuste da locao, a lei autoriza-o a desfazer o
contrato. Exige apenas que notifique o locador com o prazo mnimo de trinta dias de antecedncia.
A lei no exige notificao judicial, apenas que seja feita por escrito, fax, carta enviada por Cartrio de Ttulos e
Documentos, ou simplesmente um aviso de recebimento, afastando, assim, a notificao apenas verbal. Esse direito
do locatrio s existe quando a transferncia feita por iniciativa do empregador. Se foi ele quem pediu a mudana,
no poder invocar a proteo da norma. Se tiver sido demitido, tambm no poder utilizar esta norma.
Art. 6 O locatrio poder denunciar a locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com
antecedncia mnima de trinta dias.
Pargrafo nico. Na ausncia do aviso, o locador poder exigir quantia correspondente a um ms de aluguel e
encargos, vigentes quando da resilio.
Comentrio:
A locao que estiver vigorando sem prazo, ou seja, por tempo indeterminado, poder ser desfeita pelo locatrio,
desde que este notifique o locador com antecedncia mnima de trinta dias. O rompimento da locao, neste caso,
decorre de manifestao unilateral da vontade do locatrio. Desta forma, o locatrio no precisa dar o motivo do
seu ato. A lei no exige formalidade especial para considerar vlido o aviso da resciso. Exige apenas que seja de
forma escrita, afastada, pois a forma verbal. Caso haja recusa do locador, o locatrio poder socorrer-se de ao
consignatria para a entrega das chaves, cessando, a partir da, suas obrigaes como inquilino.
Na hiptese de ter sido danificado o imvel por culpa do inquilino, poder o locador, j na posse do imvel, requerer
vistoria judicial para apurao dos danos. Constatados estes, alm de responder pela indenizao, o ex-inquilino ser
responsvel, tambm, pelos aluguis correspondentes ao perodo gasto na produo daquela prova.

Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de
noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de
vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel.
Comentrio:
A alienao, por si s, no provoca o rompimento da locao. O presente artigo autoriza o adquirente, em
determinadas circunstncias, a romper a locao por meio de simples denncia. Mas, no sempre que o
adquirente pode denunciar.
A lei no confere este direito ao adquirente, protegendo o Locatrio, desde que a locao esteja em vigor por tempo
determinado, o contrato contenha clusula de vigncia em caso de alienao e que o contrato esteja registrado no
cartrio de registro de imveis. Ocorrendo isso, o adquirente obrigado a respeitar a locao. Nessas trs
condies, assegura-se ao locatrio o direito de impor, em face do adquirente, que seja respeitada a locao.
A denncia, quando permitida, dever conceber ao locatrio o prazo de noventa dias para a desocupao.
indispensvel que esta seja feita de forma escrita. O locador que vende o imvel, antes que se esgote o prazo de
locao, est descumprindo voluntariamente o contrato, a obrigao que assumiu de permanecer como locador e de
garantir ao locatrio uso do imvel at o termo final do prazo ajustado. Nesse caso, o locador alienante descumpriu
a obrigao e causou dano ao locatrio, pelo qual deve ser responsabilizado. O locatrio tem direito de pleitear
indenizao do locador.
Entretanto, se o adquirente no denuncia o contrato, assumindo a locao, o locatrio no sofre prejuzo pelo qual
devesse ser indenizado.
1 Idntico direito ter o promissrio comprador e o promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso
na posse do imvel e ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
2 A denncia dever ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso,
presumindo-se, aps esse prazo, a concordncia na manuteno da locao.
Comentrio:
O adquirente dever exercitar seu direito no prazo de noventa dias, contados do registro do ttulo de aquisio. Da
sua inrcia, nesse prazo, resultar suposio legal de que concordou na manuteno da locao, no mais podendo
denunci-la.
Art. 9 A locao tambm poder ser desfeita:
I - por mtuo acordo;
Comentrio:
Distrato a primeira hiptese aqui prevista de dissoluo da relao jurdica de locao. Entende-se por este termo
acordo entre as partes contratantes, a fim de extinguir vnculo obrigacional estabelecido pelo contrato.
II - em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual;
Comentrio:
Este inciso prev a possibilidade de quebra do vnculo quando locador, ou locatrio, descumprir dever imposto pela
lei ou pelo contrato.

Os deveres legais do locador e do locatrio esto elencados, respectivamente nos arts. 22 e 23 desta lei. Nos
comentrios desses artigos, ser feita a anlise das obrigaes legais impostas a cada um deles.
III - em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente
executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Comentrio:
Este inciso permite a quebra do vnculo locatcio, por iniciativa do locador, quando necessria a realizao de obras
urgentes, determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser executadas com a presena do locatrio no imvel.
O primeiro requisito da urgncia. Diz-se que urgente, quando necessrio que se faa com rapidez. No caso,
haver urgncia quando a demora implicar risco de dano. Alm dessa urgncia, exige-se que a reparao no possa
ser normalmente executada com a permanncia do inquilino. Essa normalidade ser avaliada pelo juiz, que se valer
de ajuda de perito.
Art. 12. Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao
residencial prosseguir automaticamente com o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.
1o Nas hipteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e ao
fiador, se esta for a modalidade de garantia locatcia.
2o O fiador poder exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicao oferecida pelo sub-rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias
aps a notificao ao locador. (Includo pela Lei 12.112/2009)
Comentrio:
A alterao existente no caput tem finalidade de mera adaptao, sem qualquer alterao de contedo, tratando
apenas de substituir a ultrapassada expresso sociedade concubinria para os padres atuais, baseados na
Constituio Federal de 1988 e no Novo Cdigo Civil, onde a unio estvel equiparada em todos os seus efeitos ao
casamento.
O pargrafo nico foi revogado, incluindo-se dois pargrafos no art. 12. Na redao anterior, a sub-rogao prevista
nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente tambm em relao ao fiador, que apenas poderia ser substitudo por
exigncia do locador, mas no por vontade prpria. Em suma, o fiador celebrava contrato de fiana com um e estava
obrigado com outro, caso ocorresse a hiptese do artigo 12.
Com a nova redao, a distoro foi corrigida, pois a sub-rogao exige a comunicao ao locador e ao fiador,
permitindo-se a este a exonerao da fiana, desde que manifestada no prazo de 30 dias, respondendo, ainda, pelo
prazo de 120 dias depois da notificao.
Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do
consentimento prvio e escrito do locador.
1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposio.
2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio.

Comentrio:
Diz-se aqui que o locatrio no pode ceder, sublocar ou emprestar o imvel, exigindo-se, para validade de tais atos,
o consentimento prvio e por escrito do locador. Por emprstimo entende-se ato gratuito, pois, se fosse oneroso,
caracterizaria sublocao. Para que tais atos sejam vlidos, tem que obedecer a duas exigncias: consentimento
prvio do locador e forma escrita, ou seja, o consentimento tem que ser por escrito. Esta norma refere-se tanto s
locaes residenciais quanto s no residenciais, vigorando por tempo determinado ou no.
Seo III - Do Aluguel
Art. 17. livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a sua vinculao variao
cambial ou ao salrio mnimo.
Pargrafo nico. Nas locaes residenciais sero observados os critrios de reajustes previstos na legislao
especfica.
Comentrio:
nula clusula de correo monetria cuja periodicidade seja inferior a um ano, conforme disciplina os artigo 28,
1 da Lei 9.069/95.
Art. 18. lcito s partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clusula
de reajuste.
Comentrio:
A ausncia deste artigo no impediria que o locador e o locatrio, em qualquer momento, concordassem em alterar
o valor do aluguel. Com relao a modificar clusula de reajuste, nesse particular preciso verificar legislao
especfica que, atualmente, limita essa liberdade.
Art. 19. No havendo acordo, o locador ou o locatrio, aps trs anos de vigncia do contrato ou do acordo
anteriormente realizado, poder pedir reviso judicial do aluguel, a fim de ajust-lo ao preo de mercado. Este artigo
assegura para o locador e para o locatrio, qualquer que seja a natureza da locao, o direito de mover ao para
pleitear a reviso do aluguel.
Comentrio:
Esse direito s surge aps o decurso de trs anos de vigncia do contrato ou do acordo anteriormente celebrado.
Considera-se, ainda, como fato interruptivo desse prazo trienal a fixao de novo aluguel por sentena.
Importante frisar que o nico requisito para adquirir o direito revisional a inalterabilidade do ajuste locatcio pelo
prazo de trs anos.
A referncia feita ao preo de mercado serve apenas para estabelecer limite pretenso do autor da ao
revisional, seja para elevar ou reduzir o valor do aluguel.
Art. 20. Salvo as hipteses do art. 42 e da locao para temporada, o locador no poder exigir o pagamento
antecipado do aluguel.

Comentrio:
A lei excepciona duas hipteses em que o locador pode exigir o pagamento antecipado: quando a locao no
apresenta qualquer das garantias do art. 37 (cauo, fiana ou seguro de fiana locatcia) e a locao para
temporada (arts. 48 a 50).
Essa exceo deve ser compatibilizada, ainda, com a regra do art. 42, que d ao locador o direito de exigir o
pagamento antecipado at o sexto dia til do ms vincendo.
Nas locaes por temporada, a lei faculta ao locador exigir o pagamento antecipado e de uma s vez, abrangendo
todo o perodo da locao, alm de poder exigir, cumulativamente, qualquer uma das garantias previstas no art. 37.
Seo IV - Dos Deveres do Locador e do Locatrio
Comentrio:
Vamos analisar os deveres que a lei impe ao locador e locatrio. So obrigaes legais, responsabilizando as partes,
independentemente de estipulao contratual. Normas cogentes que no podem ser afastadas pela vontade das
partes, a no ser quando a lei expressamente admita.
O descumprimento de qualquer obrigao legal ou contratual autoriza o desfazimento da locao, como preceitua o
art. 9.
Este artigo enumera as obrigaes legais do locador, como deveres a ele impostos independentemente de previso
contratual.
Art. 22. O locador obrigado a:
I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
Comentrio:
O primeiro dever do locador entregar, ao locatrio, o imvel locado em estado de servir ao uso a que se destina.
No basta apenas a entrega simples do imvel. Exige-se, ainda, que se apresente idneo para o uso que o locatrio
pretende fazer dele. Se for para fim residencial, o imvel deve reunir condies de habitabilidade. Imvel com
goteiras, portas e janelas que no fecham, ou cujas instalaes eltricas e hidrulicas no funcionam, no se
encontra em estado de servir moradia do locatrio.
A transmisso pode ser feita no ato ou aps a celebrao do contrato, bastando entrega das chaves do imvel, ato
que significa a cesso da posse direta ao inquilino. Enquanto no entregue o objeto locado, o locatrio no a possui.
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
Comentrio:
Entregue o imvel, o locatrio passa a ser o seu possuidor direto. Assim, ao locatrio assegurado o direito de ser
mantido na posse, em caso de turbao, e restitudo, no de esbulho. Esse direito de possuidor pode ser exercido
contra qualquer pessoa, at mesmo contra o locador.
Em razo da locao, o locador cede ao locatrio a posse direta sobre o imvel, posse que ele, locador, est obrigado
a respeitar. O locador deve agir na defesa da posse do locatrio, garantindo, durante o tempo da locao, o uso
pacfico do imvel.
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;

Comentrio:
Durante a locao, o proprietrio locador no pode mudar a forma nem o destino do prdio alugado, ressalvada a
hiptese de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico: a resistncia injustificada do locatrio, no caso,
autoriza o cancelamento da locao (art. 9, inc. IV).
Este inciso obriga tambm o locador a fazer o que for necessrio, para garantir o uso a que se destina o imvel.
Assim, est obrigado a fazer as reparaes de defeitos posteriores ao ajuste, incluindo-se aqueles que surjam em
decorrncia da ao normal do tempo e as anormais, desde que por eles no possa ser responsabilizado o locatrio.
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
Comentrio:
Neste inciso, o verbo utilizado, ou seja, responder, confere amplitude ilimitada obrigao imposta ao locador por
quaisquer vcios ou defeitos anteriores locao. Constatado o defeito, tanto faz ser oculto ou aparente, o locatrio
poder optar pela dissoluo do contrato e pleitear indenizao, ou pedir reduo proporcional do preo do aluguel.
V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado do imvel, quando de sua entrega, com
expressa referncia aos eventuais defeitos existentes;
Comentrio:
Se o locatrio est obrigado a restituir o imvel no estado em que o recebeu, salvas as deterioraes decorrentes do
seu uso normal (art. 23, III), a descrio minuciosa do mesmo, no ato da entrega, definir os limites de sua
responsabilidade.
Ao locador tambm interessa o cumprimento dessa obrigao, que lhe facilitar a prova, para exigir do locatrio a
indenizao devida por eventuais danos causados ao imvel, alm de prevenir queixa do locatrio a respeito de
vcios anteriores a locao.
VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este pagas, vedada a quitao genrica;
Comentrio:
O devedor que paga tem direito de receber a quitao regular, ou seja, o recibo, podendo reter o pagamento
enquanto este no lhe for dado. A lei esclarece a regra civil, impondo ao locador o dever de fornecer ao locatrio,
recibo discriminado das importncias por este pagas, vedando a quitao genrica.
Caso o locador no cumpra essa obrigao, o inquilino poder reter o pagamento e no ser considerado em mora.
VII - pagar as taxas da administrao imobiliria, se houver, e de intermediaes, nestas compreendidas as despesas
necessrias aferio da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
Comentrio:
Este inciso fixa a responsabilidade do locador por despesas relativas ao ajuste da locao e administrao do
imvel locado.
Intermediao, no caso, o contrato de prestao de servios celebrado entre o locador e a pessoa encarregada de
escolher o locatrio. A remunerao dos servios , naturalmente, de responsabilidade de quem se beneficia deles,
ou seja, o locador. Muitas administradoras e locadores tentam repassar esta obrigao para o locatrio cobrando um

aluguel, a ttulo de taxa de contrato. Esta cobrana nula e impraticvel. A obrigao pelo pagamento do locador,
ou seja, no podem ser exigidas do locatrio.
Para justificar essa proposio, alega-se que a elaborao do contrato est inserida entre as atividades de
intermediao.
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
incidir sobre o imvel, salvo disposio expressa em contrrio no contrato;
Comentrio:
Salvo disposio expressa em contrrio no contrato, como diz a lei, o locador responsvel pelo pagamento dos
impostos, das taxas e do prmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o
imvel.
Em outras palavras, a lei no impede que, ao contratar a locao, carregue-se tal obrigao para o inquilino, ao
contrrio do inciso anterior, de acordo com a qual a obrigao sempre do locador, independentemente da vontade
das partes.
No que diz respeito ao seguro contra fogo, essa proteo do interesse do locatrio, porque, conforme legislao
prevista no Cdigo Civil, o locatrio responder pelo incndio do prdio, se no provar caso fortuito ou fora maior,
vcio de construo ou propagao de fogo originado em outro prdio. A lei estabelece presuno de
responsabilidade do inquilinato at prova em contrrio. No caso de incndio do prdio locado, a prova de inocncia
ausncia de culpa nus do inquilino, limitando-se sua defesa comprovao de alguma das hipteses de
excludncia de responsabilidade acima mencionadas.
Isso significa que, destrudo o prdio por incndio, o inquilino pode ser responsabilizado por indenizar o proprietrio.
Essa indenizao abranger o valor do prdio e a totalidade dos aluguis de que for privado o locador durante o
tempo necessrio reconstruo.
O inquilino prudente que no quiser correr este risco pode evit-lo, contratando o seguro do prdio contra fogo.
IX - exibir ao locatrio, quanto solicitado, os comprovantes relativos s parcelas que estejam sendo exigidas;
Comentrio:
O locador obrigado a exibir os comprovantes relativos s parcelas que exigir do locatrio, assegurando, assim, o
direito de o locatrio fiscalizar com exatido as verbas cobradas.
No basta que o locador discrimine no recibo todas as quantias. O locatrio pode exigir a exibio dos documentos
que comprovem as despesas alegadas.
Eventual recusa diante da solicitao do inquilino caracterizar infrao legal praticada pelo locador e consequente
responsabilizao deste.
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.
Comentrio:
No pargrafo nico abaixo, o legislador procura conceituar tais despesas, esclarecendo serem aquelas que no se
referem aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio.

Para facilitar o entendimento, a lei enumera vrias despesas que considera extraordinrias. Trata-se de rol
meramente exemplificativo, j que as antecede o advrbio especialmente, que no significa, unicamente. Outras
despesas, desde que assemelhadas quelas legalmente tipificadas, podero ser tidas como extraordinrias.
Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos
rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a)
obras de reforma ou acrscimos que interessem estrutura integral do imvel;
b)
pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;
c)
obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d)
indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
incio da locao;
e)
instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de
lazer;
f)
despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g)
constituio de fundo de reserva.
Art. 23. O locatrio obrigado a:
Comentrio:
A exemplo daquelas impostas ao locador, so obrigaes que vigoram mesmo no silncio do contrato. Por serem
legais, o dever de respeit-las independe de terem sido assumidas no ajuste locatcio.
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou contratualmente exigveis, no prazo estipulado
ou, em sua falta, at o sexto dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local no tiver sido
indicado no contrato;
Comentrio:
A primeira obrigao do locatrio consiste no pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locao. Alm do
aluguel, o locatrio responde pelos encargos, que so as despesas pelas quais ele pode ser responsabilizado, como
impostos, taxas, despesas de condomnio ordinrias e prmio de seguro contra fogo, por exemplo.
O local do pagamento, no silncio do contrato, o do imvel locado, ou seja, o domiclio do devedor. Nada impede,
porm, que as partes convencionem diversamente, indicando, no contrato outro local.
II - servir-se do imvel para o uso convencionado ou presumido, compatvel com a natureza deste e com o fim a que
se destina, devendo trat-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
Comentrio:
Outra obrigao do inquilino servir-se do imvel para o fim previsto no contrato, vedada a modificao de uso sem
a autorizao do locador.
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso
normal;
Comentrio:
No basta restituir. Se forem constatados danos causados pelo inquilino, o locador ter direito indenizao
corresponde, porque o imvel no estar sendo restitudo nas condies em que foi recebido pelo inquilino.

A lei isenta o locatrio pelo desgaste resultante do uso normal da coisa, ou seja, pela degenerao normal.
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito, cuja reparao a
este incumba, bem como as eventuais turbaes de terceiros;
Comentrio:
A lei no especificou forma especial para a comunicao, o que autoriza a admisso at da forma verbal. Todavia,
do interesse do inquilino que fique comprovado, inequivocamente, o aviso dirigido ao locador, para que no seja
depois acusado da prtica de infrao legal.
Tal obrigao deve ser cumprida imediatamente, ou seja, sem demora, sem intervalo, sem interrupo. Constatado
o fato a ser comunicado, o locatrio deve agir com presteza, de tal forma que no fique prejudicada, ou
impossibilitada, a ao do locador.
A lei obriga, apenas, a comunicao dos danos ou defeitos que devam ser reparados pelo locador, excluindo, assim,
aqueles que precisem ser consertados pelo prprio inquilino.
O locatrio, comunicando, cumpre seu dever. Ao mesmo tempo faz surgir para o locador a obrigao de realizar os
reparos necessrios (art. 22, IV).
V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas suas instalaes, provocados por si, seus
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
Comentrio:
Pelos atos danosos praticados por essas pessoas, a lei estabelece a responsabilidade objetiva do locatrio, que
responder perante o locador.
O locatrio responsvel pelos danos causados por dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, ou seja,
terceiros, ressalvado seu direito de agir contra o causador do dano.
Trata-se de obrigao que deve ser cumprida imediatamente, sem demora, incontinenti, ou seja, logo aps a
verificao do dano. Nada impede que o locador exija do locatrio a reparao do dano assim que o constate. A
resistncia injustificada do locatrio tipificar infrao legal autorizadora de despejo, sem prejuzo da indenizao
por perdas e danos.
VI - no modificar a forma interna ou externa do imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais, bem
como qualquer intimao, multa ou exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
Comentrio:
no imvel locado que, geralmente, so entregues os documentos de cobrana de tributos e encargos condominiais
a ele relativos. Se for responsabilidade do locatrio o respectivo pagamento, dever quitar e, depois, entregar o
documento, ou, ento, simplesmente entregar imediatamente ao locador quando a este couber o pagamento.
Se o locatrio deixa de entregar, ou entrega aps ter decorrido o prazo para satisfao do tributo ou despesa de
condomnio pelo locador, pratica infrao da qual poder resultar seu despejo e responsabilidade por perdas e
danos que forem apurados.

Entregar quer dizer passar s mos, autorizando entender que obrigao do inquilino levar o documento ao
locador.
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora,
bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista no art. 27;
Comentrio:
Se o locatrio tem o dever de conservar o imvel como se fosse seu, deve-se assegurar ao locador o direito de
vistoriar o imvel para examin-lo e conferir seu estado.
Quando o imvel locado for colocado venda, o locatrio dever permitir a visita e exame por terceiros. Embora a
lei no seja clara, deve-se entender que tal visita tambm ter de ficar condicionada combinao prvia, no se
admitindo, igualmente, abuso do locador.
Em qualquer das hipteses, a resistncia injustificada do locatrio, criando embaraos ao exerccio do direito de
vistoria ou visita, caracterizar infrao legal autorizadora do despejo, alm da reparao de eventual prejuzo
suportado pelo locador.
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos internos;
Comentrio:
O locatrio obrigado a cumprir o regulamento interno do condomnio, que estabelece restries liberdade dos
condminos na utilizao das unidades que ocupam.
XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.
Comentrio:
Despesas ordinrias de condomnio so as necessrias sua administrao, define a lei. Recordando o pargrafo
nico do inciso X do art. 22, so as despesas que se referem aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio. Aqui,
como l, a lei enumera vrias despesas que considera ordinrias, tambm de maneira apenas exemplificativa, pois
retoma o uso do advrbio especialmente. So claros e elucidativos os exemplos arrolados pelo 1 deste inciso.
A despeito da pormenorizao feita pela lei, dando exemplos de despesas ordinrias e extraordinrias, ocorrero
disputas entre locador e locatrio, sempre que se depararem com despesa que no se encaixe perfeitamente no tipo
legal. Se no chegarem a consenso, a justia poder dirimir a dvida.
l Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias administrao respectiva, especialmente:
a)
salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais dos empregados do condomnio;
b)
consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c)
limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso comum;
d)
manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de segurana,
de uso comum;

e)
manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso comum destinados prtica de esportes
e lazer;
f)
manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas coletivas;
g)
pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas de uso comum;
h)
rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao;
i)
reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementao das despesas
referidas nas alneas anteriores, salvo se referentes a perodo anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no pargrafo anterior, desde que comprovadas a
previso oramentria e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovao das mesmas.
Comentrio:
A expresso a qualquer tempo significa que o locatrio, mesmo tendo pago a despesa, poder, quando quiser,
exigir a exibio dos documentos comprobatrios da previso e do rateio. Assim constatado, a qualquer tempo,
pagamento indevido, poder o inquilino pedir a restituio do valor correspondente.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatrios
ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no l deste artigo, desde que comprovadas.
Comentrio:
A lei poderia ter esclarecido que, nesse caso, as despesas devem ser rateadas proporcionalmente rea de cada
unidade, pois, de fato, o que deve prevalecer. Assim, o locador no pode fazer rateio que desrespeite aquela
proporcionalidade, nem fazer diviso excluindo unidade que no se encontre alugada.
Art. 25. Atribuda ao locatrio a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinrias de
condomnio, o locador poder cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do ms a que se refiram.
Pargrafo nico. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencero as vantagens da advindas, salvo se o
locatrio reembols-lo integralmente.
Comentrio:
Assim, se o locador resolver pagar o imposto predial de uma s vez, para se beneficiar do desconto normalmente
oferecido, ele s poder exigir do locatrio o reembolso parcelado, ms a ms. O locatrio, no caso, pagar cada
parcela sem a vantagem do desconto.
No que diz respeito s despesas condominiais, a lei admite discusso, pois tais encargos, geralmente, so cobrados
no ms anterior para enfrentar os gastos do ms seguinte.
Na prtica, essa questo resolvida no contrato, ajustando-se que o locatrio sempre pagar os encargos nas
pocas de seus respectivos vencimentos, inclusive as despesas condominiais.
O pargrafo nico afirma que, se o locatrio quiser se beneficiar do desconto do pagamento antecipado feito pelo
locador dever reembols-lo integral e imediatamente.
Art. 26. Necessitando o imvel de reparos urgentes, de cuja realizao se incumba o locador, o locatrio obrigado
a consenti-los.
Pargrafo nico. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatrio ter direito ao abatimento do aluguel,
proporcional ao perodo excedente; se mais de trinta dias, poder resilir o contrato.

Comentrio:
Este artigo impe ao locatrio a obrigao de consentir na realizao de obras que se destinem a reparar o imvel
locado.
O locatrio, ainda que isso lhe cause incmodo, tem de consentir nas reparaes urgentes que o prdio reclamar.
Consideram-se urgentes as reparaes que, sendo necessrias, no podem ser adiadas para depois do trmino da
locao. O objetivo principal do texto proteger o patrimnio do locador, assegurando-lhe o direito de ingressar no
prdio para repar-lo, evitando sua deteriorao. No regime atual, o locatrio fica em situao desprotegida quando
o imvel reclama reparos urgentes pelos quais responsvel o locador. Dir-se- que pratica infrao o locador que
se recuse a efetuar tais reparos, assegurando-se ao inquilino requerer o desfazimento da locao.
A lei d ao locatrio o direito ao abatimento do aluguel pelo tempo gasto na realizao dos reparos que exceder a
dez dias. Pelos embaraos suportados nesses primeiros dez dias, o inquilino no ter direito a qualquer
compensao.
Caso a obra demande tempo superior a trinta dias, o locatrio poder rescindir o contrato, diz a lei. O inquilino,
portanto, poder optar entre continuar no imvel sem pagar aluguel, porm suportando os aborrecimentos das
obras de reparao ou pedir o desfazimento da locao, mesmo que ainda esteja vigorando por tempo
determinado, independentemente do pagamento de qualquer indenizao. Se o locatrio optar por desocupar e
devolver o imvel, no estar violando dever.
Se o inquilino culpado, alm de ser obrigado a consentir nos reparos, responder pelas despesas e poder ser
despejado por no ter tratado o imvel com o mesmo cuidado como se fosse seu (inc. II do art. 23), alm de
cominaes pela prtica da infrao legal. Nesse caso, o inquilino no ter direito a abatimento do aluguel.
Seo V - Do Direito de Preferncia
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento,
o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o
locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia
inequvoca.
Comentrio:
Este artigo especifica os negcios jurdicos, em que o direito de preferncia assegurado ao locatrio. A enumerao
taxativa, inadmitindo ampliao. O locador pode dispor, mas est obrigado a oferecer o negcio ao locatrio,
consultando-o. Havendo interesse do locatrio, est assegurada a preferncia dele, mesmo sendo iguais as
propostas, prevalecer a do locatrio.
Quando a lei fala em igualdade de condio com terceiros, refere-se ao preo, forma de pagamento, garantias,
enfim, todas as condies do negcio. O locatrio no ter direito preferncia, se sua proposta encerrar condies
menos vantajosas. Nesse caso, dever igual-las ou super-las.
O credor pode consentir em receber coisa que no seja em dinheiro, em substituio da prestao que lhe era
devida. Assim, se o locador pretender dar o imvel locado em pagamento de uma dvida, poder o locatrio efetuar
o pagamento por ele, em dinheiro, havendo o imvel para si.
Nula ser a clusula contratual pela qual o locatrio renuncie, antecipadamente, ao seu direito de preferncia.

Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em especial, o preo, a forma de
pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e o horrio em que pode ser examinada a documentao
pertinente.
Comentrio:
A lei confere liberdade quanto forma de comunicao: notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia
inequvoca. Diante da liberdade oferecida, vale comunicao feita por carta, telegrama, fax, telex ou qualquer outra
forma.
A comunicao s ser vlida se contiver todas as condies do negcio, tais como preo, forma de pagamento e a
existncia de nus real, devendo ser o mais minuciosa possvel. Qualquer particularidade, por menor que seja, desde
que integrante do negcio, no deve ser omitida. Alm de todas as condies, o locador deve anunciar o local e o
horrio que a documentao pertinente ao imvel estar disposio do inquilino para ser examinada.
Caso o locador resolva introduzir qualquer alterao nas condies do negcio, estar obrigado a fazer nova
comunicao, reabrindo-se o prazo do artigo seguinte.
Art. 28. O direito de preferncia do locatrio caducar se no manifestada, de maneira inequvoca, sua aceitao
integral proposta, no prazo de trinta dias.
Comentrio:
Notificando, nos termos do artigo antecedente, o locatrio tem o prazo de trinta dias para manifestar sua aceitao
proposta apresentada. A lei esclarece, ainda, que deve se manifestar de maneira inequvoca, ou seja, de forma
clara, no deixando margem a qualquer duvida. Dessa forma, esta manifestao deve ser escrita.
A aceitao do locatrio deve ser pura e simples, conformando-se com a proposta. Ele s pode aceitar ou recusar a
proposta. No pode manifestar contra-oferta proposta do locador.
Este prazo de trinta dias deve ser contado, excluindo-se o dia do comeo, incluindo-se o do vencimento. O incio da
contagem partir do recebimento documentado da comunicao feita pelo locador. Se o ltimo de dia cair em um
domingo ou feriado, ficar o locatrio obrigado antecipar sua manifestao para o dia til anterior.
Decorrido o prazo de trinta dias sem manifestao do locatrio em favor da aceitao integral dos termos da
proposta, considerar-se- que ele renunciou ao direito de preferncia, isto , seu simples silncio ter essa
consequncia.
A lei no exige que o locatrio efetive a transao dentro dos trinta dias. Aceita a proposta, o locador e locatrio
devero manter entendimentos para definir dia, hora e local para a consumao do negcio.
Se o inquilino no exercer seu direito de preferncia, o locador poder negociar o imvel com quem quiser. S no
poder diminuir as condies explicitadas na proposta.
Art. 29. Ocorrendo aceitao da proposta, pelo locatrio, a posterior desistncia do negcio pelo locador acarreta, a
este, responsabilidade pelos prejuzos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Comentrio:
Com a aceitao do locatrio no significa que o locador est forado a vender. Poder desistir, arrependendo-se,
mas ter de indenizar o inquilino por perdas e danos. O direito deste fica limitado ao ressarcimento, no indo ao
ponto de poder obrigar o locador a efetivar a alienao.
Para fazer jus indenizao, o locatrio dever fazer a prova do que perdeu e do que deixou de ganhar, isto , as
despesas assumidas para enfrentar o negcio que aceitou e os lucros que teria se este se concretizasse.
Se o locador apresentar uma nova proposta, diferente daquela j aceita pelo locatrio, esta nova proposta ir
representar arrependimento deste em relao anterior, sujeitando-o indenizao aqui prevista.
O que vale para o locador tambm vale para o locatrio. Se este, aps ter aceitado, manifestar arrependimento e
no comprar dever ressarcir o locador.
Art. 32. O direito de preferncia no alcana os caos de perda da propriedade ou venda por deciso judicial,
permuta, doao, integralizao de capital, ciso, fuso e incorporao.
nico. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferncia de que trata este artigo
no alcanar tambm os casos de constituio da propriedade fiduciria e de perda da propriedade ou venda por
quaisquer formas de realizao de garantia, inclusive mediante leilo extrajudicial, devendo essa condio constar
expressamente em clusula contratual especfica, destacando-se das demais por sua apresentao grfica. (Includo
pela Lei n 10.931, de 2004)
Comentrio:
A Lei 10.931 de 2004 acrescentou este pargrafo para excluir tambm, do direito de preferncia, os imveis cujos
contratos de locao tenham sido firmados a partir de 1 de outubro de 2001 e que tenham sido objeto de perda da
propriedade por alienao fiduciria ou venda para realizao de garantia, inclusive leilo. Esta excludente visa
garantir ao adquirente de boa f direito prioritrio em relao ao locatrio.
Art. 33. O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos ou,
depositando o preo e demais despesas do ato de transferncia, haver para si o imvel locado, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartrio de Imveis, desde que o contrato de locao esteja
averbado pelo menos trinta dias antes da alienao com a matrcula do imvel.
Pargrafo nico. A averbao far-se- vista de qualquer das vias do contrato de locao, desde que subscrito
tambm por duas testemunhas.
Comentrio:
Este artigo estabelece as prerrogativas do locatrio, quando desrespeitado seu direito de preferncia. Se o locador
no cumpre o dever que lhe imposto, assegura-se ao inquilino o direito de pleitear indenizao ou haver para si o
imvel. Da mesma forma, caber indenizao se houve a comunicao e, a despeito de ter sido aceita a proposta, o
locador vende o imvel para terceiro. Indeniza-se o dano, que deve abranger o que ele perdeu e deixou de lucrar. As
perdas e danos abrangem, alm do que efetivamente se perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
A Lei no exige contrato escrito, nem averbao no cartrio imobilirio.
Essa uma ao pessoal que pode ser movida solitariamente pelo locatrio e deve ser dirigida apenas contra o
vendedor. O comprador a parte ilegtima para figurar como ru.

Alm da indenizao, o locatrio preterido poder mover ao para haver para si o imvel vendido a terceiro. O
autor necessitar do consentimento do seu cnjuge, se for casado, e dever propor a ao contra o vendedor e o
comprador, bem como contra seus respectivos cnjuges, porque ambos tm interesse na demanda, pois, se for
julgada procedente, a sentena produzir efeitos contra os dois.
Quatro so os requisitos para o exerccio dessa ao. A locao deve ter sido ajustada por contrato escrito, e este
dever estar averbado no Cartrio de Imveis, com a matrcula do imvel, pelo menos trinta dias antes da alienao.
O locatrio deve exercer seu direito ao dentro do prazo de seis meses a contar do registro da alienao no
Cartrio de Imveis e dever depositar em juzo o preo pelo qual foi alienado o imvel e mais as despesas do ato
jurdico que concretizou o negcio. Tais valores, se tiverem sido corrodos por eventual inflao, devero ser
corrigidos. Caso tenha sido ajustado pagamento em prestaes, o inquilino depositar o que j tiver sido pago at a
data do ajuizamento, obrigando-se a continuar depositando as parcelas que se forem vencendo.
Seo VI - Das Benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposio contratual em contrrio, as benfeitorias necessrias introduzidas pelo locatrio,
ainda que no-autorizadas pelo locador, bem como as teis, desde que autorizadas, sero indenizveis e permitem o
exerccio do direito de reteno.
Comentrio:
Benfeitorias so as obras ou despesas realizadas pelo inquilino com o objetivo de conservar, melhorar ou embelezar
o imvel locado. Necessrias so as que tm por fim conservar o imvel, teis as que aumentam ou facilitam o seu
uso e volupturias as de mero deleite ou recreio, que no aumentam o uso habitual do imvel, ainda que o tornem
mais agradvel ou que sejam de elevado valor.
Exemplos de benfeitorias necessrias: substituio do encanamento danificado ou do telhado destrudo, troca de
fiao eltrica deteriorada obras indispensveis conservao do imvel, sob pena de sua deteriorao.
Benfeitorias teis: construo de uma proteo para abrigo de veculo ou uma varanda obras aumentam e
facilitam o uso do imvel.
Volupturias, tambm denominadas sunturias: realizao de um jardim ou um lago para criao de peixes
ornamentais. No conservam, no aumentam nem facilitam o uso do imvel. No so necessrias nem teis. So
suprfluas, revelando o gosto do locatrio.
As regras sobre as benfeitorias teis e necessrias aqui contidas s se aplicam quando o contrato de locao no
contiver clusula que disponha de forma diferente.
obrigao do locador manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel e responder pelos vcios ou
defeitos anteriores locao. Assim, realizar obra que se faa necessria para manter o imvel locado em
condies de habitabilidade obrigao do locador, desde que o defeito no tenha sido provocado pelo inquilino,
seus dependentes, familiares ou prepostos, claro.
Se o locatrio notificar o locador para tomar providncias dentro de prazo razovel e este se mantiver indiferente e
no adotar as medidas necessrias, no haver por que no possa realizar a obra, s custas, ficando-lhe assegurado
o correspondente ressarcimento, ainda que do contrato conste clusula exonerativa de indenizao.
Quando se tratar de benfeitoria til, nada impedir a excluso de responsabilidade do locador, na medida em que a
lei no lhe impe nenhuma obrigao em relao a ela. Nem sempre ser fcil diferenciar as benfeitorias teis e

necessrias, j que existem obras que guardam caractersticas tanto de uma, como de outra. Se o contrato no
contiver clusula exonerando o locador, a autorizao deste para as benfeitorias teis pode ser considerada como
dada tacitamente. O artigo no exige forma especial para essa autorizao, nem estipula antecedncia em relao s
obras. No precisa, portanto, ser prvia, nem por escrito.
Art. 36. As benfeitorias volupturias no sero indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao,
desde que sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.
Comentrio:
Uma vez feitas pelo locatrio, e desde que no disponha em contrrio o pacto locativo, as benfeitorias podero ser
retiradas, desde que no se comprometa a estrutura e a substncia do imvel, sem detrimento do imvel. Caso
contrrio, ficaro incorporadas ao imvel, dispensando o locador de qualquer indenizao. Se ao locador no
interessar a incorporao da benfeitoria volupturia ao seu imvel, poder exigir que o locatrio faa a sua remoo
e coloque o imvel no estado em que o recebeu no incio da locao.
Seo VII - Das Garantias Locatcias
Art. 37. No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as seguintes modalidades de garantia:
I.
II.
III.
IV.

cauo;
fiana;
seguro de fiana locatcia;
Cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. (Includo pela Lei n 11.196/2005).

Comentrio:
A Lei 11.196/2005, no seu Captulo XII, dispe sobre os Fundos de Investimentos constitudos por entidades abertas
de previdncia complementar e por sociedades seguradoras de fundos de investimento para garantia de locao
imobiliria. a quarta modalidade de garantia locatcia permitida, visando, aos poucos, acabar om a figura do
fiador que atualmente vista com desconforto e permitir garantias pecunirias que no final revertam ao prprio
garantidor.
Pargrafo nico. vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato
de locao.
Comentrio:
Este pargrafo veda a utilizao de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locao, sob
pena de o locador responder por contraveno, por exigir mais de uma modalidade de garantia (art.43, II). Se, em
desrespeito a este artigo, o contrato for celebrado com mais de uma modalidade, a nulidade atinge apenas o
excesso proibido pela lei. Se forem dadas duas garantias, anula-se uma, prevalecendo a outra. No impede, contudo,
que o contrato seja garantido por vrios fiadores. Multiplicar a mesma garantia no vedado por lei.
Art. 38. A cauo poder ser em bens mveis ou imveis.
1 A cauo em bens mveis dever ser registrada em cartrio de ttulos e documentos; a em bens imveis dever
ser averbada margem da respectiva matrcula.

 2 A cauo em dinheiro, que no poder exceder o equivalente a trs meses de aluguel, ser depositada em
caderneta de poupana, autorizada pelo Poder Pblico e por ele regulamentada, revertendo em benefcio do
locatrio todas as vantagens dela decorrentes por ocasio do levantamento da soma respectiva.
3 A cauo em ttulos e aes dever ser substituda, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falncia ou
liquidao das sociedades emissoras.
Comentrio:
Esta regra colide com a lei civil, que veda interpretao extensiva da fiana (art. 819 do cdigo civil). Pela lei civil,
para que a responsabilidade do fiador ultrapasse o prazo estipulado no contrato de locao ser indispensvel
expresso ajuste nesse sentido. No silncio, ao contrrio do que proclama o artigo sob analise, a fiana fica limitada
ao prazo do contrato. Tanto assim que raro estipular fiana em locao, sem mencionar que a responsabilidade
do fiador perdura at a devoluo do imvel.
Pacificou-se a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia do Brasil no sentido de que O contrato de fiana deve
ser interpretado restritivamente, pelo que inadmissvel a responsabilizao do fiador por obrigaes locativas
resultantes de prorrogao do contrato de locao sem a anuncia daquele, sendo irrelevante a existncia de
clusula estendendo a obrigao fidejussria at a entrega das chaves.
Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio, qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva
devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei. (Includo pela Lei
12.112/2009)
Comentrio:
A referida disposio veio esclarecer dvida existente na norma anterior, pois seu laconismo dava espao a dvidas
interpretativas. A nova redao deixou explcito que mesmo em caso de prorrogao por prazo indeterminado as
garantias da locao permanecem vlidas at a devoluo do imvel, salvo dispositivo contratual contrrio.
Art. 40. O Locador poder exigir novo fiador ou a substituio da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I morte do fiador;
II ausncia, interdio, falncia ou insolvncia do fiador, declaradas judicialmente: (Includo pela Lei 12.112/2009)
III alienao ou gravao de todos os bens imveis do fiador ou sua mudana de residncia sem comunicao ao
locador;
IV exonerao do fiador: V prorrogao da locao por prazo indeterminado, sendo a fiana ajustada por prazo
certo:
VI desaparecimento dos bens mveis;
VII desapropriao ou alienao do imvel
VIII exonerao de garantia constituda por quotas de fundo de investimento; (Includo pela Lei n 11.196, de
2005)
IX liquidao ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Includo
pela Lei n 11.196, de 2005)
X prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de
desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao
locador. (Includo pela Lei n 12.112/09)
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao. (Includo pela Lei n 12.112/09)

Comentrio:
As alteraes introduzidas neste artigo no inciso II se fez necessria em virtude da alterao legislativa a respeito da
falncia e, sobretudo, do destaque dado possibilidade de recuperao judicial, no prevista na legislao anterior.
Os incisos VIII e IX incluem modalidades de garantia introduzidas pela Lei 11.196/2005, como j exposto no artigo 37,
inciso IV supra.
A incluso do inciso X veio reforar o entendimento j demonstrado anteriormente, no sentido da possibilidade de
substituio da fiana, se o fiador manifestar sua inteno de desonerao ficando, entretanto, o fiador desonerado
obrigado por todos os efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador.
O pargrafo nico cria a sano pelo inadimplemento o locatrio, na hiptese do fiador requerer a desonerao e o
locatrio no apresentar outra garantia idnea, no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locao.
Art. 42. No estando a locao garantida por qualquer das modalidades, o locador poder exigir do locatrio o
pagamento do aluguel e encargos at o sexto dia til do ms vincendo.
Comentrio:
A regra que o locador no pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, admitidas, apenas as duas excees
referidas no art. 20, a respeito das quais j foram feitas observaes. Uma das excees quando a locao no
estiver garantida por qualquer das modalidades legais: cauo, fiana ou seguro de fiana.
Captulo II
Das Disposies Especiais
Seo I - Da Locao Residencial
Art. 46. Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato
ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso.
Comentrio:
Assim, a locao que preencha os requisitos descritos no incio deste artigo cessa de pleno direito findo prazo
estipulado, independentemente de notificao ou aviso, podendo o locador retomar o imvel. O direito de retomar
decorre do fato de que, findo o prazo contratual, considera-se automaticamente desfeito o vnculo locatcio: cessou
a locao.
O locador deve exercer seu direito retomada dentro de trinta dias, contados do fim do prazo contratual. Se deixar
de agir no trintdio, ocorrer a ressurreio do vnculo locatcio que a lei declara extinto, como se ver no pargrafo
seguinte.
1 Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem
oposio do locado presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e
condies do contrato.
Comentrio:
Se o locador, durante os trinta dias posteriores ao prazo final da locao, mantiver-se inerte, presumir-se-
prorrogada a locao por prazo indeterminado.
A relao locatcia, que se considerava extinta, ressuscita e passa a ser por tempo indeterminado. Isso significa que o
locador pode exercitar, imediatamente, seu direito de recuperar a posse direita do imvel. No precisa lanar mo
de qualquer outro recurso para manifestar sua oposio permanncia do locatrio que no seja o pedido judicial.

O fato de ter sido notificado o locatrio, todavia, no autoriza inrcia subsequente indefinida do locador. Do aviso de
oposio deve constar prazo certo e curto para a devoluo do imvel; se no atendido, deve ser ajuizada,
incontinenti, a ao de retomada. Da conduta desidiosa do locador poder resultar que se considere prorrogada a
locao.
2 Ocorrendo a prorrogao, o locador poder denunciar contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta
dias para desocupao.
Comentrio:
Se a locao, depois de extinta, renascer e passar a vigorar por tempo indeterminado, o locador poder denunciar o
contrato, quando quiser, concedendo ao inquilino prazo de trinta dias para a desocupao. Neste caso, o locador s
poder pleitear a retomada mediante ao de despejo. A lei no determina prazo para a propositura do despejo
aps o vencimento dos trinta dias concedidos pela notificao.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imvel:
Comentrio:
Preceitua o presente artigo a prorrogao automtica do contrato de locao residencial com prazo inferior a trinta
meses.
Tratam-se de restries impostas aos contratos escritos ou verbais que estipularem prazo inferior a trinta meses, por
sua vez, s findar com a operncia das hipteses os incisos abaixo, seguido da devida e obrigatria notificao do
locatrio.
I - nos casos do art. 9;
Comentrio:
Haver resoluo contratual nas hipteses de mtuo acordo, prtica de infrao legal ou contratual, falta de
pagamento de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparao urgente
determinada pelo poder pblico.
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada
com o seu emprego;
Comentrio:
A relao que evidencia o vnculo trabalhista pressuposto essencial para a locao; desfazendo-se, abre-se espao
para despejo.
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou
descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
Comentrio:
Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imvel em casos de necessidade por parte do locador.
Na hiptese do locador, aps a retomada do imvel, no efetivamente utilizar o imvel para uso nos termos do
presente inciso, responder por perdas e danos.

IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico,
que aumentem a rea construda em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado explorao de
hotel ou penso, em cinquenta por cento;
Comentrio:
Tal inciso no se confunde com o inciso IV do art.9, pois aqui a iniciativa do proprietrio e no do Poder Pblico,
que apenas aprova a idia.
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
Comentrio:
Referido inciso cuida da denncia imotivada da locao com vigncia ininterrupta por mais de cinco anos, ou seja,
uma espcie de denncia vazia, que s florescer finda o prazo mnimo estipulado, que de cinco anos nos casos de
locaes com prazo inferior a trinta meses.
I Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se:
a)
o retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de
sua propriedade situada na mesma localidade ou, residindo ou utilizando o imvel alheio, j tiver retomado o imvel
anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV o retomante dever comprova ser proprietrio, promissrio comprador ou
promissrio cessionrio, em carter
Seo II - Da Locao para Temporada
Art. 48. Considera-se locao para temporada aquela destinada residncia temporria do locatrio, para prtica de
lazer, realizao de cursos, tratamentos de sade, feitura de obras em seu imvel, e outros fatos que decorram tosomente de determinado tempo, e contratada por prazo no superior a noventa dias, esteja ou no mobiliado o
imvel.
Comentrio:
Este artigo estabelece dois limites para Locao para Temporada. A primeira exigncia a finalidade residencial; a
segunda o prazo determinado de trs meses. Desta forma, h uma limitao temporal, impedindo que esta locao
seja contratada por prazo superior a noventa dias. Note-se que o prazo fixado em dias; no em meses. Assim,
noventa dias poder ser inferior ao prazo de trs meses do calendrio.
Qualquer ajuste que exceda estes dois limites no ser considerado como locao para temporada. Justifica-se este
rigor quando se anotam os privilgios conferidos ao locador: cobrana antecipada do aluguel (art.20), sem
caracterizar contraveno (art.43, III), e concesso de liminar para desocupao em quinze dias, na ao de despejo.
Pargrafo nico. No caso de a locao envolver imvel mobiliado, constar do contrato, obrigatoriamente, a
descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Comentrio:
O imvel pode estar mobiliado ou no. Se estiver, como normalmente ocorre, o pargrafo nico manda constar do
contrato, obrigatoriamente, a descrio dos mveis e utenslios que o guarnecem, bem como o estado em que se
encontram. A ausncia da descrio no desnatura a locao para temporada, que ser considerada como tal,
apesar da omisso contratual.
Art. 49. O locador poder receber de uma s vez e antecipadamente os aluguis e encargos, bem como exigir
qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigaes do contrato.
Comentrio:
Alm da cobrana antecipada da totalidade dos aluguis e encargos, este artigo confere ao locador o direito de exigir
do locatrio a prestao de qualquer das garantias previstas no art. 37 (cauo, fiana ou seguro de fiana locatcia).
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de trinta
dias, presumir-se- prorrogada a locao por tempo indeterminado, no mais sendo exigvel pagamento antecipado
do aluguel dos encargos.
Comentrio:
Se tal permanncia se prolongar por mais de trinta dias, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a
locao por tempo indeterminado, no se permitindo, a partir da, o pagamento antecipado do aluguel e encargos.
induvidoso que o locador, esgotado o prazo, pode, incontinenti, requerer a retomada. Concede-se liminar de
desocupao para a ao que tenha por fundamento o trmino do prazo da locao por temporada, desde que a
ao tenha sido proposta em at trinta dias aps o vencimento do contrato.
Ora, se a lei autoriza a propositura de ao de retomada logo aps o fim do prazo contratual, porque reconhece
que a locao, naquele momento, cessou de pleno direito. Assim, no caso, se o locador no mover ao retomada
dentro dos trinta dias subsequentes ao vencimento do prazo ajustado para a locao de temporada, s poder
reaver o imvel nas duas hipteses do pargrafo nico.
Pargrafo nico. Ocorrendo a prorrogao, o locador somente poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu
incio ou nas hipteses do art. 47.
Comentrio:
Caso ocorra a prorrogao; de duas, uma: ou o locador aguarda o decurso do prazo de trinta meses de vigncia da
prorrogao, aps o que poder denunci-la, ou, durante a prorrogao, requer o despejo, desde que possa se valer
de uma das hipteses do art. 47.
Seo III Da Locao no Residencial
Art. 53 - Nas locaes de imveis utilizados por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de
sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico, bem como por entidades religiosas devidamente
registradas, o contrato somente poder ser rescindido. (Includo pela Lei n 9.256/1996)
I - nas hipteses do art. 9;
II - se o proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel e imitido na posse,
com ttulo registrado, que haja quitado o preo da promessa ou que, no o tendo feito, seja autorizado pelo
proprietrio, pedir o imvel para demolio, edificao, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento
mnimo de cinqenta por cento da rea til.

Comentrio:
A alterao imposta pela Lei n 9.256/1996 visa apenas incluir na relao das entidades protegidas pela lei para
efeito de resciso de seu contrato de locao, as entidades religiosas devidamente registradas.
Art. 55. Considera - se locao no residencial quando o locatrio for pessoa jurdica e o imvel, destinar - se ao uso
de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados.
Comentrio:
Nas hipteses em que a empregadora figurar no contrato de locao como locatria e no como fiadora, a locao
ser considerada pela Lei como no residencial.
A regra deste artigo considerada desnecessria, uma vez que mesmo sendo considerada pela Lei como no
residencial, os efeitos da locao ser o da residencial, conforme disciplina inclusive o artigo 56: Nos demais casos
de locao no residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
Como est redigido, o texto quer dizer que, ressalvada a hiptese do artigo 55, a locao no residencial por prazo
determinado cessa, de pleno direito, ao trmino do prazo estipulado.
Mais razovel seria, ento, que a hiptese do artigo 55 fosse considerada como locao residencial.