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Laboratorio di Progettazione Esecutiva

dellArchitettura 2
Corso di Estimo
a.a. 2007-08
Docente Renato Da Re
Collaboratore: Barbara Bolognesi

La stima sintetica del


valore di costo

Alcuni concetti fondamentali:


il valore di costo

Nellaccezione pi generale, il valore di costo viene


definito come la sommatoria dei prezzi dei fattori
che intervengono nel processo di produzione
Vc = Pf

In ragione del livello di progetto di cui dispone, un


perito decide di impiegare un procedimento
sintetico o un procedimento analitico di stima del
valore di costo

Cfr lezioni Il valore di costo e I procedimenti di


stima del valore di costo

La stima sintetica del valore di


costo

Se il livello di progetto preliminare, si adotta il procedimento di


stima del valore di costo di tipo sintetico

La stima sintetica fornisce una previsione del pi probabile costo


di costruzione di un bene immobile fondata sul confronto
dellopera da realizzare con opere simili gi realizzate

per il confronto si usano costi parametrici riferiti ad una unit di misura


del prodotto edilizio (euro/mc, euro/mq, euro/unit)

i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti


direttamente da:

operatori del settore delle costruzioni (imprese) e/o professionisti (fonti


dirette)
tramite la pi selezionata letteratura di settore (fonti indirette)

La fonte del prezziario


del Collegio di Milano
Per stime di carattere sintetico una fonte di grande

interesse rappresentata dai volumi curati dal Collegio


degli Ingegneri e Architetti di Milano

i volumi del Collegio forniscono una documentazione


informativa sui costi delle opere compiute relative ad una
serie di interventi di diversa destinazione

I valori riportati nei prezziari devono essere considerati

indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari


situazioni di mercato e di contesto possono influire sul
costo di costruzione
Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie
del pi probabile valore di costo con sufficiente
attendibilit

Il procedimento sintetico
Il procedimento sintetico di stima del pi probabile valore

di costo sviluppato in modo analogo alla stima del pi


probabile valore di mercato:
posto il quesito di stima, si verifica la disponibilit di
casi relativi a progetti analoghi

se si dispone di un database di una certa ampiezza,


possibile procedere allanalisi dei dati attraverso
lanalisi della distribuzione di frequenza
Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente
valido e pertanto deve formularsi sulla base della teoria
dellordinariet (Principi dellestimo)

nel caso si disponga solo di un numero modesto di


casi, si potr procedere alla stima attraverso un
procedimento analogo a quello della scala dei prezzi
noti

La definizione del costo


parametrico
La comparazione pu seguire diversi

percorsi logici in funzione di:


le caratteristiche del campione
la distribuzione statistica dei dati di costo
Si prefigurano diverse ipotesi (procedimento
di stima):
1.
2.
3.

la distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano


la distribuzione dei prezzi non gaussiana
scarsit dei prezzi noti

1.Distribuzione normale dei prezzi


Distribuzione dei prezzi di tipo gaussiano allora
il campione rappresentativo
il valore di costo parametrico dato da

CC = Pmodale = Pmedio = (P1 + P2 + + Pn) / n

Valore modale

18
16
No. of observations

Frequenza (numero
di osservazioni)

Valore medio
20

14
12
10
8
6
4
2
0
0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 2.2 2.4 2.6 2.8 3 3.2 3.4 3.6

Media e moda (valore


pi frequente)
coincidono

Valori fenomeno

Upper Boundaries (x < boundary)

2.Distribuzione non normale dei prezzi

Distribuzione dei prezzi non gaussiana


Il valore di costo parametrico pari alla media ponderata dei prezzi
CC = (P1*a + P2*b + +Pn*z)/ (a+b++z)
dove a, b, z sono le quantit delle singole opere
P1, P2, Pn sono i prezzi unitari
In questo caso, alcuni
casi possono essere
scartati perch
appartenenti ad un
altro segmento di
mercato (curva
bimodale): leffetto
sarebbe di avvicinare
media e moda

PREMQ: =prezzo/mq
16
14
12
No. of observations

Lanalisi della
distribuzione
dei prezzi
permette di
individuare
valori
probabilmente
non omogenei

moda

10
8

media

6
4
2
0
1.5

2.5

3.5

4.5

5.5

6.5

Expected
Normal

Upper Boundaries (x < boundary)

3. Scala dei prezzi noti


Se non possibile costruire un campione

rappresentativo allora si ricorre alla scala dei prezzi


noti
Data una distribuzione dei prezzi del tipo
P1 > P2 > P3 > Pn > P n+1
dove Pn rappresenta il costo dellopera da stimare

caso 1
caso 2
caso 3
caso 4
caso 5

valore di costo
(euro/mq)
914,00 (P1)
889,00 (P2)
798,00 (P3)
730,00 (Pn)
486,00 (Pn+1)

carattestiche dell'immobile
edificio residenziale multipiano
edificio residenziale pluripiano
edificio residenziale unifamiliare
edificio residenziale a torre
edificio residenziale pluripiano popolare

Scala dei prezzi noti


Loperazione estimativa consiste nellinserimento

dellopera da stimare in corrispondenza del


gradino con maggiore analogia

Cc = Pn =730,00 euro/mq

caso 1
caso 2
caso 3
caso 4
caso 5

valore di costo
(euro/mq)
914,00 (P1)
889,00 (P2)
798,00 (P3)
730,00 (Pn)
486,00 (Pn+1)

carattestiche dell'immobile
edificio residenziale multipiano
edificio residenziale pluripiano
edificio residenziale unifamiliare
edificio residenziale a torre
edificio residenziale pluripiano popolare

Una formalizzazione

Procedimenti sintetici
di stima
del valore di costo

Ampia casistica di dati storici


relativi a beni analoghi

Pochi dati storici


relativi a beni analoghi

Curva di frequenza

Scala dei prezzi noti

Andamento normale (gaussiano)

Valore medio = pi probabile valore di costo

Andamento non normale

Discussione del campione di dati

La metodologia
Per effettuare la stima sintetica le fasi operative sono 4:
1.

si scompone il progetto complessivo in classi di opere


la cui realizzazione comporta costi omogenei

2.
3.
4.

(es. immobili residenziali, terziari, verde attrezzato, spazi


lastricati, marciapiedi e strade etc.)

si effettua la misurazione in relazione al parametro


tecnico adeguato (mq, mc, unit etc)
si individua il corrispondente costo parametrico
si calcola il costo totale di ciascuna opera

Costo totale = Costo parametrico * quantit

Parametri tecnici di riferimento


I parametri tecnici da adottare nel caso delledilizia si

differenziano in funzione
della natura delle opere
delle consuetudini locali

Tipologia
Edifici a destinazione ordinaria
Edilizia residenziale libera

Parametro tecnico (um)


Superficie lorda e/o utile
Volume (v.p.p.)
N vani
Nalloggi

Edilizia residenziale (agevolata/sovvenzionata)


Edilizia terziaria
Edilizia produttiva

Sc - superficie complessiva
Superficie lorda e/o utile
Superficie lorda e/o utile

Edifici a destinazione speciale


Autorimesse
Alberghi e ospedali
Cinema e teatri

posto auto
posto letto
posto spettatore

Sc= Su*100%+Snr*60%

Parametri tecnici per opere di


urbanizzazione
Anche nel caso delle opere di urbanizzazione primaria e

secondaria (ex L- 865/71) possibile individuare opportuni


parametri tecnici

Opere di urbanizzazione
Primaria
Strade
Verde attrezzato
Reti tecnologiche
Illuminazione pubblica
Secondaria
Singoli edifici

sviluppo (ml)
superficie (mq)
superficie (mq)
sviluppo (ml)
punto luce
(mq, mc, etc..)

Costo insediativo standard (opere di urb primaria e secondaria)


secondo il principio di
ordinariet nella dotazione
Opere urbanizzative
euro/abitante
delle opere

Costi della residenza a confronto


Residenziale pluripiano di

Villa singola di pregio

tipo medio e di pregio:

struttura in muratura
portante armata e
copertura lignea a coppi;
serramenti in
vetrocamera con
persiane in legno,
pavimenti in cotto,
rovere e piastrelle
monocottura;
riscaldamento autonomo
Costo: 1.300 euro/mq

struttura in travi e
pilastri in ca e
mattoni forati per
tamponamenti;
finiture: serramnenti
in vetrocamera,
piastrelle,
rivestimento in
klinker e cls a vista;
impianto centralizzato
con centrale termica;
ascensori.

Costo: 900 euro/mq

Altre tipologie di opere

Nel caso di complessi


alberghieri il costo parametrico:
fa riferimento al parametro
posto letto;
dipende dalla categoria
dellalbergo.
Ledilizia industriale:
comporta costi
notevolmente minori in
ragione della tecnologia
costruttiva adottata
il costo non condizionato
dallaltezza del capannone

C omplesso alberghiero
tre stelle
quattro stelle
C apannone industriale

eur o / camer a

55.000
80.000
eur o / mq

h 4 mt

350

h 6,5 mt

400

Un esempio di stima sintetica


Ad un perito viene chiesto di fornire alla committenza un

preventivo sommario di spesa di unoperazione immobiliare di


cui ha curato la progettazione
Le caratteristiche del progetto:

edificio destinato a residenza da realizzarsi nella periferia di una citt di


media dimensione

lintervento previsto si distingue per i seguenti aspetti:

si tratta di un intervento di nuova costruzione (siamo in una ZTO C


del Piano regolatore)
la densit prevista dal PRG elevata
il progetto destinato ad una domanda capace di un investimento
contenuto

Il livello progettuale a cui fate riferimento un

preliminare

Lanalisi di mercato

Una volta posto il quesito di stima, il perito verifica la


disponibilit di casi relativi a progetti analoghi
nellambito del Prezziario specifico

Prezzi Tipologie Edilizie, 2004, DEI Tipografia del


Genio Civile

Dal prezziario il perito rileva tre valori di costo che


posso considerare relativi a beni analoghi a quello
oggetto di stima

Primo caso:
edificio di civile abitazione
Lintervento della durata

19 mesi- riguarda la
costruzione di un edificio di
10 piani fuori terra in cui
prevista la realizzazione
di 2 negozi al piano terra,
2 uffici e 25 abitazioni ai
piani superiori- e due piani
seminterrati destinati a
box auto e cantine-

Primo caso:
edificio di civile abitazione
Il terreno su cui sorge lopera di circa 9.400 mq e di

questi 5.000 sono destinati a superficie verde

Le principali caratteristiche quantitative delledificio in

progetto sono le seguenti:

La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq


Il volume totale: 16.400 mc

Il costo espresso secondo due parametrici tecnici il

seguente:

/mq: 951,00
/mc: 198,00

10

I costi del primo caso


Cod.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15

Descrizione
Scavi e movimenti di terra
Sondaggi e diaframmi
Fondazioni
Strutture c.a. pi trattamento a vista
Murature e tramezzi
Vespai, sottofondi e pavimenti
Opere in pietra
Rivestimenti e zoccolini
Intonaci e tinteggiature
Canne e fognature
Coibentazione
Impermeabilizzazioni e copertura
Opere e serramenti e lattonerie
Serramenti in legno
Impianto di riscaldamento/condizionamento

16
17
18

Impianto idrosanitario e sollevamento acque


Impianto elettrico
Impianto ascensori

Costo Totale
Costo a mq
Costo a mc

Costo in Euro
Incidenza
81.361
2,50%
99.858
3,07%
103.098
3,17%
691.349
21,27%
64.374
1,98%
235.646
7,25%
42.413
1,30%
231.624
7,12%
181.499
5,58%
60.015
1,85%
63.424
1,95%
71.638
2,20%
310.414
9,55%
342.601
10,54%
245.649
7,56%
116.845
205.974
103.098

3.250.882
951
198

3,59%
6,34%
3,17%
100,00%

Secondo caso: edificio di civile


abitazione industrializzato
Lintervento riguarda la

costruzione di un edificio
costituito da 4 piani di
abitazione e un piano
seminterrato nel quale sono
ubicati gli ingressi principali,
le cantine e parte dei box
per autovetture oltre i
servizi generali
Ledificio verr costruito in
16 mesi

11

Secondo caso: edificio di civile


abitazione industrializzato
Ledificio realizzato con il sistema di prefabbricazione

industrializzata e razionale ad alta affidabilit tecnologica


Le principali caratteristiche quantitative del progetto sono le
seguenti:
La superficie lorda di pavimento: 5.964 mq
Il volume: 17.415 mc
Il costo espresso secondo due parametrici tecnici il
seguente:
/mq: 494,00
/mc: 169,00

I costi del secondo caso


Cod.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13

Descrizione
Scavi e rinterri
Struttura prefabbricata in elevazione
Tavolati
Isolamenti sottofondi e pavimenti
Intonaci interni ed esterni
Canne fumarie e fognature
Rivestimenti e zoccolini
Carpentiere e lattonerie
Opere in legno e ferro
Impianto di riscaldamento
Impianto idrosanitario, gas e antincendio
Impianto elettrico
Impianto ascensori

Costo Totale
Costo a mq
Costo a mc

Costo in Euro
Incidenza
11.108
0,38%
1.043.328
35,44%
312.105
10,60%
236.641
8,04%
186.999
6,35%
46.778
1,59%
136.499
4,64%
65.616
2,23%
310.788
10,56%
223.930
7,61%
156.826
5,33%
114.513
3,89%
98.596
3,35%

2.943.727 100,00%
494
169

12

Terzo caso: edificio


residenziale pluripiano
Il terreno su cui sorge lopera di 2.300 mq, di cui

1.759 da destinare a verde

Le principali caratteristiche quantitative sono le

seguenti:
La superficie lorda di pavimento: 3.184 mq
Il volume: 10.508 mc
Il costo espresso secondo due parametrici tecnici il
seguente:
/mq: 506,00
/mc: 153,00

Terzo caso: edificio


residenziale pluripiano
Lintervento che sar

realizzato in 19 mesi riguarda la costruzione di


un edificio di 6 piani
abitabili e un piano
seminterrato nel quale
sono sistemate le cantine
(36) e i box (36) con il
relativo corsello di
manovra

13

I costi del terzo caso


Cod.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Descrizione
Scavi e rinterri
Opere in c.a.
Vespai, sottofondi e pavimenti
Isolamenti e impermeabilizzazioni
Murature e tramezzi
Intonaci e rasature e tinteggiature
Canne e fognature
Rivestimenti e zoccolini
Coperture e lattonerie
Opere in legno e ferro
Impianto di riscaldamento
Impianto idrosanitario, antincendio e gas
Impianto elettrico
Impianto ascensori
Finitura di facciata
Opere in pietra

Costo Totale
Costo a mq
Costo a mc

Costo in Euro
Incidenza
34.640
1,75%
601.537
30,37%
102.317
5,17%
22.616
1,14%
140.851
7,11%
146.691
7,41%
18.552
0,94%
66.932
3,38%
79.816
4,03%
213.051
10,76%
103.748
5,24%
211.735
10,69%
100.142
5,06%
51.645
2,61%
66.017
3,33%
20.269
1,02%
100,00%
1.980.559

506
153

La stima
I tre casi considerati, riferiti a progetti analoghi a quello

oggetto di stima, riportano valori convergenti


sia con riferimento ai valori per metro quadro di SLP
che ai valori riferiti al metro cubo
La stima sommaria del pi probabile valore di costo potr
essere effettuata con riferimento ai tre casi tramite la media
dei valori ottenuti

caso 1
caso 2
caso 3
media

costo /mq costo /mc costo totale


951
198
3.250.882
494
169
2.943.727
506
153
1.980.559
173
2.725.056
650

14

I limiti di impiego delle fonti


E necessario verificare che

le condizioni operative
della produzione dei casi
considerati siano analoghe a
quelle in cui operer
limpresa nel nostro
progetto
Ad esempio, i limiti di
validit delle stime del
Collegio sono riportati a
sinistra

Zona climatica: Lombardia


Localit con altitudine
inferiore ai 300 metri slm
Terreno pianeggiante
Assenza di manufatti nel
terreno di intervento
Precipitazioni atmosferiche
massime 90 mm/h
Falda acquifera inferiore al
piano di posa dei plinti
Normale accessibilit ai
cantieri

I limiti della stima sintetica del


costo
La stima sintetica del valore di costo fornisce

indicazioni rapide circa i costi del progetto

Per questa ragione la stima sintetica del valore di costo

utile in sede di elaborazione progettuale


per misurare indicativamente le risorse necessarie
per la realizzazione dellintervento
per modificare scelte progettuali, tipologiche e
tecnologiche (luso dei materiali)

15