Sei sulla pagina 1di 95

LEZIONE 5:

I REDDITI FONDIARI

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

NOZIONI GENERALI
Cosa sono i redditi fondiari
I redditi fondiari sono quelli inerenti i terreni e i fabbricati situati nel territorio dello stato
che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel
catasto edilizio urbano.

Come si individuano gli immobili


Gli immobili sono individuati dal fisco attraverso due tipologie di dati:
quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali;
quelli che servono a determinare la consistenza e quindi la rendita
Questi dati sono attribuiti dalle Agenzie del Territorio e sono normalmente riportati negli
atti notarili con i quali limmobile viene trasferito.

I redditi fondiari
I redditi fondiari comprendono:
il reddito dominicale dei terreni
il reddito agrario dei terreni
il reddito dei fabbricati

Il criterio di imputazione
I redditi fondiari vanno dichiarati, secondo il criterio di competenza, nella dichiarazione dei
redditi relativa al periodo dimposta in cui si verificato il possesso e concorrono a formare
il reddito complessivo indipendentemente dalla loro percezione.

Dove indicare i redditi fondiari


I redditi fondiari vanno dichiarati nel quadro A e B del modello 730; in particolare il
reddito dei terreni nel quadro A e il reddito dei fabbricati nel quadro B.

CECOP

Pag. 1

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Chi dichiara i redditi fondiari


Devono dichiarare i redditi fondiari tutti i possessori di immobili.
Esistono diverse tipologie di possessori
Il PROPRIETARIO
il soggetto al quale il bene intestato nei pubblici registri immobiliari
ed in grado di disporre in modo pieno ed esclusivo dellimmobile;
LUSUFRUTTUARIO
colui che gode dellimmobile
e deve rispettare la destinazione economica del bene;
LENFITEUTA
colui che gode degli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo
ed ha lobbligo di
migliorare la consistenza del fondo
e di pagare al concedente un canone periodico;
IL TITOLARE DI DIRITTO DUSO
colui che pu servirsi del bene e, se questo produce frutti, pu raccoglierli per
quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia;
IL TITOLARE DEL DIRITTO DABITAZIONE
colui che pu abitare un immobile, limitatamente ai bisogni propri e della sua
famiglia. Un esempio di diritto di abitazione quello a favore del coniuge superstite.
Ai fini IRPEF ed ICI il diritto di abitazione su un immobile si estende anche alle
pertinenze ad esso collegato.
IL TITOLARE DI DIRITTO DI SUPERFICIE
colui che gode del diritto, concessogli dal proprietario del terreno, di fare e di
mantenere, sul suolo stesso, una costruzione acquisendone la propriet

Percentuale e giorni di possesso


Il possessore deve dichiarare il reddito fondiario in base alla quota e ai giorni di possesso:
se unico possessore dichiarer il 100%

CECOP

Pag. 2

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

nel caso di contitolarit del diritto reale si avranno pi soggetti passivi. In questo
caso i beni concorreranno alla formazione del reddito complessivo di ciascuno dei
titolari proporzionalmente alla quota corrispondente al loro diritto
se il possesso si riferisce allintero anno solare indicheremo 365 giorni
In caso di trasferimento o di acquisizione del diritto di propriet o di altro diritto
reale nel corso dellanno solare, i giorni si calcolano tenendo conto della data di
trasferimento o di acquisizione

Immobile gravato di usufrutto


In presenza di usufrutto o diritto di abitazione il soggetto passivo dimposta
lusufruttuario o il titolare del diritto di abitazione in quanto il proprietario pur essendo nei
pubblici registri immobiliari lintestatario del bene, non pu disporne liberamente.
La propriet gravata da usufrutto definita nuda propriet.

CENNI DI DIRITTO SUCCESSORIO


Diritti patrimoniali
In caso di morte i diritti patrimoniali della persona deceduta dovranno essere trasmessi ad
altri.

La successione
La successione cio il trasferimento di diritti da un soggetto ad un altro pu essere:
legale, quando il deceduto non lascia testamento;
testamentaria quando il deceduto lascia disposizioni di ultima volont come il
testamento.

Successione legale e testamentaria


In caso di successione legale, la quota ereditaria, cio la parte di eredit che spetta agli
eredi, definita dalla legge.
In caso di successione testamentaria esiste una quota di legittima o di riserva che la
quota minima da attribuire agli eredi anche contro la volont del defunto ed una quota
CECOP

Pag. 3

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

disponibile, che la quota che pu essere attribuita a chiunque, compresi gli eredi ed in tal
caso in aggiunta alla quota legittima.
Gli eredi Gli eredi sono:
il coniuge,
i parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli),
i parenti in linea retta di secondo grado (nonni e nipoti),
i parenti in linea retta di terzo grado (bisnonno e pronipote),
i parenti in linea retta di quarto grado (trisnonno e trisnipote),
i parenti in linea collaterale di secondo grado (fratelli e sorelle),
i parenti in linea collaterale di terzo grado (zio e nipote),
i parenti in linea collaterale di quarto grado (cugini ).
In caso di successione legale, in mancanza di parenti entro il sesto grado, leredit va allo
Stato.
Sono esclusi dalleredit legittima gli affini, che sono:
affini di primo grado cio suoceri, generi, nuore;
affini di secondo grado cio cognati.

Successione legale: eredi e quote


Gli eredi e le quote ereditarie in caso di successione senza testamento, sono i seguenti:
presenza di coniuge ed un solo figlio:
delleredit al coniuge,
al figlio
presenza di coniuge e due o pi figli:
1/3 delleredit al coniuge
2/3 delleredit divisa in parti uguali tra i figli
coniuge non esistente e presenza di un solo figlio:
lintera eredit spetta al figlio
coniuge non esistente e presenza di due o pi figli:
lintera eredit spetta ai figli in parti uguali

CECOP

Pag. 4

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Listituto di rappresentanza
Se gli eredi legittimi sono premorti, ossia deceduti al momento di ereditare, interviene
l'istituto della rappresentazione ci significa che la quota dellerede premorto spetta in
quota agli eredi discendenti.

Riferimenti
Vedi lapprofondimento: la successione senza testamento.

Quota disponibile, legittima o di riserva


In caso di successione testamentaria il defunto potr disporre a favore dei propri eredi di
una parte delleredit la cosiddetta quota disponibile, mentre unaltra parte, la cosiddetta
quota legittima o di riserva deve essere attribuita ai familiari previsti dalla legge.

Gli eredi e la quota di legittima


I familiari a cui la legge riconosce la quota di legittima sono:
il coniuge,
i parenti in linea retta di primo grado (genitori e figli),
i parenti in linea retta di secondo grado (nonni e nipoti),
i parenti in linea retta di terzo grado (bisnonno e pronipote).

Quote ereditarie in successione con testamento


Questi sono gli eredi e le quote ereditarie in caso di successione con testamento:
presenza di coniuge ed un solo figlio:
1/3 delleredit al coniuge,
1/3 al figlio
presenza di coniuge e due o pi figli:
1/4 delleredit al coniuge
1/2 delleredit divisa in parti uguali tra i figli
coniuge non esistente e presenza di un solo figlio:
delleredit spetta al figlio
CECOP

Pag. 5

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

coniuge non esistente e presenza di due o pi figli:


2/3 delleredit divisa in parti uguali tra i figli

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: La successione con testamento

La documentazione
I dati relativi agli immobili oggetto di successione, agli eredi ed alle relative quote di eredit
sono desumibili dalla dichiarazione di successione e dalla relativa voltura
Nella dichiarazione di successione, oltre alla data di apertura della successione e ai dati del
soggetto deceduto, riportato lalbero genealogico, i dati anagrafici relativi agli eredi,
lattivo ereditario ovvero gli immobili ed relativi diritti reali immobiliari che verranno
suddivisi fra gli eredi.

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: la successione il modulo.

Il diritto di abitazione del coniuge superstite


In caso di decesso di uno dei coniugi la legge prende in considerazione una particolare
tutela per il coniuge superstite.
LArt. 540 del codice civile prevede infatti che sullimmobile che costituiva labitazione
principale dei coniugi, si costituisca automaticamente a favore del coniuge superstite il
diritto di abitazione sulla quota di propriet del coniuge defunto.

Esempio
In caso di decesso di un contribuente comproprietario della casa di abitazione principale al
50% con il coniuge e con un solo figlio, la quota che passer in successione sar pari ad
cos ripartito:
al coniuge e
al figlio.
In questo caso per il reddito dovr essere dichiarato al 100% dal coniuge in quanto per
titolare del diritto di propriet e per titolare del diritto di abitazione.
CECOP

Pag. 6

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

La successione e lusufrutto
Con la morte dellusufruttuario lusufrutto si riunisce alla nuda propriet e quindi il nudo
proprietario acquisir la piena propriet dellimmobile.
Nel caso per, che nellatto costitutivo del diritto di usufrutto a favore di pi persone, sia
previsto il diritto di accrescimento la quota del defunto passa agli altri usufruttuari.

CENNI SUL DIRITTO DI FAMIGLIA


I regimi patrimoniali
I regimi patrimoniali per cui i coniugi possono optare sono alternativamente
il regime della comunione beni
il regime della separazione dei beni

La comunione e la separazione dei beni


Il regime della comunione dei beni il regime patrimoniale che si applica automaticamente
in mancanza di diverse pattuizioni tra i coniugi ai matrimoni contratti dal 20.9.1975 (data
di entrata in vigore della Legge. 19.5.1975, n. 151),
Si applica per i beni acquistati successivamente a tale data.
Precedentemente, ai matrimoni si applicava il diverso regime della separazione dei beni.
Per tali matrimoni la legge di riforma del diritto di famiglia ha disposto un periodo di tempo
transitorio, fino al 15 gennaio 1978, entro il quale ciascuno dei coniugi, anche
unilateralmente, avrebbe potuto dichiarare di non voler aderire al nuovo regime, lasciando
pertanto immutato il regime della separazione.

I beni inclusi ed esclusi dalla comunione


I beni che entrano in comunione sono tra gli altri i beni immobili acquistati insieme o
separatamente, dai coniugi durante il matrimonio.
I beni esclusi dalla comunione sono tra gli altri:
i beni di cui ciascuno dei coniugi era proprietario prima del matrimonio;
i beni acquisiti durante il matrimonio per donazione o successione, a meno che nella
donazione o successione non sia specificato che essi sono attribuiti alla comunione.;
CECOP

Pag. 7

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

i beni acquistati con il prezzo di alienazione dei beni personali, purch ci sia
dichiarato espressamente nell'atto di disposizione.

Imputazione dei beni in comunione


I beni immobili che entrano in comunione vanno dichiarati al 50% tra i coniugi.

Scioglimento della comunione dei beni


La comunione dei beni si scioglie per:
dichiarazione di assenza o di morte presunta di uno dei coniugi;
separazione personale;
annullamento o scioglimento del matrimonio;
cessazione degli effetti civili del matrimonio;
separazione giudiziale dei beni;
mutamento convenzionale del regime patrimoniale;
fallimento di uno dei coniugi.

La separazione dei beni


La separazione dei beni il regime patrimoniale che prevede che ciascuno dei due coniugi
conservi la titolarit esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio.
comunque sempre possibile passare dal regime di separazione a quello di comunione dei
beni o dal regime di comunione a quello di separazione.
Casi particolari La costruzione realizzata durante il matrimonio dai coniugi in regime di
comunione legale su di un terreno di esclusiva propriet di uno dei due non entra nella
comunione perch fa parte del patrimonio personale del coniuge proprietario del terreno.

I beni di figli minori


I beni appartenenti ai figli minori, non emancipati, ricadono nellusufrutto legale dei
genitori esercenti la patria potest.
Tali beni vanno dichiarati dai genitori ciascuno per la quota del 50% unitamente ai propri.

CECOP

Pag. 8

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Beni esclusi dallusufrutto legale


Sono esclusi dall'usufrutto, con conseguente imputazione dei relativi redditi direttamente al
figlio, i seguenti beni:
i beni acquistati dal figlio con i proventi del proprio lavoro;
beni pervenuti al figlio, in eredit o in donazione, per intraprendere un' arte, una
professione o una carriera;
beni pervenuti in eredit , diversi da quelli a titolo di legittima, o i beni donati con la
condizione che entrambi i genitori o uno di essi non vi esercitino l' usufrutto;
beni pervenuti al figlio per eredit , legato o donazione e accettati nell'interesse del
figlio contro la volont dei genitori o di uno di essi. In questo caso l'usufrutto spetta
solo al coniuge consenziente.
Sono inoltre esclusi dallusufrutto legale:
i proventi di lavoro e le pensioni di reversibilit percepite dal figlio minore.
Tali redditi devono essere dichiarati dal minore, se non esonerato, con propria
dichiarazione firmata dal genitore esercente la patria potest.

INDICAZIONI GENERALI
Indicazione nel modello 730
Devono essere dichiarati i redditi dei terreni situati nel territorio dello Stato.
I redditi dei terreni vanno dichiarati nel quadro A del modello 730, relativo al periodo
dimposta in cui si verificato il possesso.

Rivalutazione dei redditi


A decorrere dal periodo dimposta 1997 e fino allentrata in vigore delle nuove tariffe
destimo, ai soli fini della determinazione delle imposte sui redditi, i vigenti redditi
dominicali sono rivalutati dell80 per cento e i vigenti redditi agrari sono rivalutati del 70
per cento.

CECOP

Pag. 9

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Chi deve dichiarare i redditi


Devono dichiarare i redditi dei terreni
le persone fisiche che possiedono terreni a titolo di propriet, usufrutto o altro
diritto reale;
gli affittuari che esercitano lattivit agricola nei fondi condotti in affitto;
i partecipanti o utenti assegnatari di terreni delle partecipanze agrarie.

Redditi da non dichiarare


Non devono invece dichiarare i redditi dei terreni:
i possessori di terreni che costituiscono pertinenze dei fabbricati urbani (ad es.
giardini, cortili, ecc. );
i possessori di terreni, parchi e giardini aperti al pubblico la cui conservazione
riconosciuta di pubblico interesse dal Ministero per i beni e le attivit culturali
purch il proprietario non abbia ricavato alcun reddito dalla loro utilizzazione per
tutto il periodo dimposta. Tale circostanza deve essere comunicata allUfficio della
Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui la propriet riconosciuta di
pubblico interesse.
i possessori di terreni, parchi e giardini la cui conservazione riconosciuta di
pubblico interesse dal Ministero per i Beni e le Attivit Culturali e dalla cui
utilizzazione non deriva al possessore alcun reddito per l'intero anno.
Non devono compilare il quadro A Redditi dei terreni del modello 730, inoltre, i
possessori:
di terreni dati in affitto per usi non agricoli, che vanno dichiarati nel quadro D;
di terreni ubicati allestero, che vanno dichiarati nel quadro D del modello 730.

Il reddito dominicale ed agrario


I reddito dei terreni distinto in:
reddito dominicale, cio quello che attiene alla propriet;
reddito agrario, cio quello che attiene allattivit agricola.
I redditi dominicale e agrario sono determinati mediante lapplicazione di tariffe destimo
stabilite, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualit e classe di terreno.
CECOP

Pag. 10

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

La documentazione
Gli importi per compilare il quadro A del modello 730 sono rilevabili:
dalla visura catastale aggiornata,
dallatto di compravendita,
dalla dichiarazione di successione oppure
dalla precedente dichiarazione dei redditi ma solo se non ci sono state modifiche e i
dati indicati sono aggiornati.
Il CAF ha la possibilit di accesso telematico ai dati catastali della Agenzia del Territorio
dove possibile richiedere la visura catastale.

La visura catastale
La visura catastale composta da griglie nelle quali troviamo nella parte in alto a destra la
data e lora della richiesta, lufficio del territorio e il numero della visura.
Nella prima griglia si trovano i dati del richiedente e il comune censuario a cui si riferisce
la visura.
Nella seconda griglia, per i terreni, troviamo i dati identificativi dellimmobile cio il foglio,
il numero o mappale e il subalterno, poi i dati di classamento e cio la superficie, il tipo di
coltura la classe ed eventuali deduzioni ed infine il reddito dominicale ed agrario relativo
ad ogni particella.
Nella terza griglia i dati relativi agli intestatari degli immobili.

Variazione duso dei terreni


La sostituzione della coltura risultante al catasto comporta la necessit di presentare la
denuncia di variazione allUfficio del territorio.

Variazione catastale degli immobili


La visura catastale, a volte, pu non essere aggiornata con le ultime variazioni intervenute
negli immobili.
Questo pu comportare intestatari, quote o valori catastali diversi.
Per questo motivo consigliamo di leggere sempre al contribuente i dati riportati nella visura
e chiederne conferma.
CECOP

Pag. 11

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Variazione del reddito


Le variazioni in aumento devono essere denunciate dal proprietario del terreno dell'Agenzia
del Territorio entro il 31 gennaio dellanno successivo e hanno effetto da tale anno.
Quelle in diminuzione, possono essere denunciate anche dopo, ma hanno effetto solo
dallanno in cui la denuncia stata presentata.
Il reddito dei terreni, nel periodo intercorrente fra la variazione effettiva di coltura e
lavvenuta variazione catastale si determina con la applicazione della tariffa destimo media
attribuibile alla coltura praticata.

Dati per la compilazione della dichiarazione dei redditi


Dati necessari alla compilazione della dichiarazione dei redditi e ai fini dellICI:
la partita catastale,
il reddito dominicale iscritto in catasto,
il reddito agrario iscritto in catasto,
il periodo di possesso,
il Comune e la localit in cui situato il terreno,
le quote spettanti.

IL REDDITO DOMINICALE DEI TERRENI


Il reddito dominicale
Il reddito dominicale la parte di reddito che attiene alla propriet del terreno.

Chi dichiara il reddito dominicale


Devono dichiarare il reddito dominicale del terreno i proprietari o titolari di un diritto reale
di godimento anche se il terreno dato in affitto o comodato a terzi per uso agricolo oppure
oggetto di contratti associativi come colonie e mezzadrie.

CECOP

Pag. 12

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Chi non deve dichiarare il reddito dominicale


Non devono dichiarare il reddito dominicale i proprietari o titolari un diritto reale di
godimento di:
terreni che costituiscono pertinenza di fabbricati urbani;
terreni dati in affitto per uso non agricolo; in questo caso il reddito quello
derivante dal contratto di affitto e pertanto va dichiarato nel quadro D del modello
730 relativo ai redditi diversi.

Determinazione del reddito dominicale


Il reddito dominicale determinato mediante lapplicazione di tariffe destimo stabilite,
secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualit e classe di terreno.
La norma prevede che in attesa della revisione delle tariffe destimo dei terreni, il reddito
dominicale venga aumentato dell80%.

Rivalutazione del reddito dominicale


Nel quadro A del modello 730 tuttavia deve essere indicato il reddito dominicale non
rivalutato. La rivalutazione effettuata direttamente dal soggetto che presta lassistenza
fiscale e viene evidenziata solamente nel prospetto di liquidazione (modello 730/3).
Attenzione: se si rileva il reddito dominicale dalla precedente dichiarazione dei redditi
se stato presentato il modello 730 va considerato il valore indicato nella colonna
reddito dominicale del quadro A;
se stato presentato il modello UNICO va considerato il valore indicato nella
colonna reddito domenicale del quadro RA del modello UNICO, diminuito della
rivalutazione dell80%.

Dove si dichiara
Il reddito dominicale va indicato nella colonna 1 del quadro A del modello 730.
Attenzione: E sempre utile chiedere se sono intervenute modifiche sulle colture riportate in
visura e verificare che i documenti presentati siano recenti.

Esempio
Vediamo insieme, tramite un esempio pratico, quali calcoli effettua il CAF per determinare
limporto da riportare nel prospetto di liquidazione.
CECOP

Pag. 13

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Il Sig. Rossi il 4 ottobre ha acquistato in compropriet con il coniuge, perci al 50%, un


terreno il cui Reddito
Dominicale di 85,00 Euro.
Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale
85,00 x 1,80 = 153,00
successivamente si deve rapportare il reddito dominicale al periodo di possesso di 89 giorni
153,00 x 89/365 = 37,31
infine tale risultato dovr essere rapportato alla quota di possesso
37,31x 50% = 18,65
Nel Prospetto di liquidazione sar riportato un importo pari a 19,00 euro (18,65
arrotondato).

IL REDDITO AGRARIO DEI TERRENI


Il reddito agrario dei terreni
Il reddito agrario il reddito attribuito ai fini fiscali a chi utilizza un terreno agricolo.
determinato dal catasto in misura fissa, in base al tipo di terreno e di coltura.

Chi dichiara il reddito agrario


Devono dichiarare il reddito agrario coloro che esercitano attivit agricola, e cio:
in molti casi lo stesso proprietario o titolare del diritto reale: dichiarer sia il reddito
dominicale che il reddito agrario;
laffittuario, dalla data in cui produce effetto il contratto di affitto; nel caso di pi
persone, se il contratto non prevede nulla, il reddito agrario sar diviso in parti
uguali tra gli affittuari;
il mezzadro.

Chi non lo dichiara


Non devono dichiarare il reddito agrario il proprietario o titolare di altro diritto reale:
del terreno che costituisce pertinenza di fabbricati urbani;
del terreno dato in affitto per uso agricolo e non agricolo.

CECOP

Pag. 14

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

La determinazione del reddito agrario


Il reddito agrario determinato mediante lapplicazione di tariffe destimo stabilite sulla
base delle attivit agricole esercitate sul terreno, quali:
la coltivazione del terreno,
B) Lallevamento del bestiame,
C) la trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici.
Nella attivit dei CAF dipendenti e pensionati la casistica pi frequente la coltivazione dei
terreni.
La norma prevede che in attesa della revisione delle tariffe destimo dei terreni, il reddito
agrario venga aumentato del 70%.

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: le attivit agricole

Trasferimento del possesso


In caso di trasferimento del possesso di terreni nel corso dellanno, i relativi redditi vanno
dichiarati in proporzione al periodo di possesso.

Quando si dichiara il reddito


Bisogna dichiarare il reddito agrario nel modello 730 relativo al periodo dimposta in cui si
verificato il possesso o la conduzione del terreno.

Dove si dichiara
Il reddito agrario va indicato nella colonna 3 del quadro A del modello 730, non rivalutato.
La rivalutazione effettuata direttamente dal soggetto che presta lassistenza fiscale e viene
evidenziata solamente nel prospetto di liquidazione modello 730/3.
Attenzione: se si rileva il reddito agrario dalla precedente dichiarazione dei redditi:
se stato presentato il modello 730 va considerato il valore indicato nella colonna 3
del quadro A

CECOP

Pag. 15

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

se stato presentato il modello UNICO va considerato il valore indicato nella


colonna 3 del quadro RA del modello UNICO, diminuito della rivalutazione del 70%
Esempio
Vediamo insieme, tramite un esempio pratico, quali calcoli effettua il CAF per determinare
limporto da riportare nel prospetto di liquidazione
Il Sig. Rossi il 25 settembre ha acquistato in compropriet con il coniuge, perci al 50%, un
terreno il cui Reddito Agrario di 120,00 Euro.
Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale
120,00 x 1,70 = 204,00
successivamente si deve rapportare il reddito dominicale al periodo di possesso di 98 giorni
204,00 x 98/365 = 54,77
infine tale risultato dovr essere rapportato alla quota di possesso
54,77 x 50% = 27,38
Nel Prospetto di liquidazione sar riportato un importo pari a 27,00 euro (27,38
arrotondato).

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: redditi dei terreni ed elenco delle attivit agricole.

TITOLO DI POSSESSO:
- PROPRIETARIO DEL TERRENO
Identificazione del proprietario del terreno
Sono tre i codici a disposizione del proprietario del terreno ed il loro utilizzo collegato a
situazioni ben definite.
Il proprietario dovr indicare nella colonna titolo del quadro A:
Il codice 1, quando il terreno utilizzato direttamente dal proprietario. In questo
caso si dovr indicare sia il reddito dominicale che il reddito agrario.
Il codice 2, quando il terreno concesso in affitto in regime legale di
determinazione del canone in base alla legge n. 203/1982. In questo caso si dovr
indicare il reddito dominicale, il reddito agrario e il canone di affitto.
CECOP

Pag. 16

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Il codice 3, quando il terreno affittato in regime di libero mercato. In questo


caso si dovr indicare solo il reddito dominicale.
Se nel periodo dimposta si sono verificate, per lo stesso terreno, situazioni diversificate, sia
in termini di titolo di possesso che di quota, per esempio per un periodo stato coltivato
direttamente e nella restante parte dellanno stato affittato, sar necessario compilare un
rigo per ogni situazione, barrando la casella posta nella colonna continuazione.

Calcolo del reddito imponibile


Nel caso di titolo 1 il reddito imponibile sar pari al valore del reddito dominicale
e del reddito agrario rivalutati rispettivamente dell80% e del 70%, rapportati ai
giorni e alla quota di possesso;
Nel caso di titolo 2 il reddito imponibile rappresentato:
1) dal canone di affitto, se il canone daffitto minore dell80% del reddito dominicale
rivalutato
oppure
2) dal reddito dominicale rivalutato, se l80% del reddito dominicale rivalutato
minore del canone di affitto
Nel caso di titolo 3 il reddito imponibile rappresentato dal reddito dominicale
rivalutato dell80%, rapportato ai giorni e alla quota di possesso.

Rivalutazione del reddito agrario


Attenzione, nel quadro A del modello 730, il valore del reddito dominicale ed agrario deve
essere riportato senza effettuare alcuna rivalutazione perch questo calcolo spetta al CAF.
In questo caso avremo infatti un valore non rivalutato.
Esempio
Quali calcoli effettua il CAF per determinare limporto da riportare nel prospetto di
liquidazione modello 730-3:
Terreno in compropriet con tre fratelli; Reddito dominicale 60,00, reddito agrario
73,00; utilizzato fino al 29 aprile direttamente dai proprietari; dal 30 aprile concesso in
affitto a regime di libero mercato.

CECOP

Pag. 17

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Il primo calcolo da effettuare riguarda la rivalutazione del reddito dominicale e agrario del
terreno indicato al primo rigo del quadro A
Reddito dominicale 60,00 x 1,80= 108,00
Reddito agrario 73,00 x 1,70 = 124,10
successivamente si devono rapportare i redditi al periodo di possesso relativo al codice 1 e
cio 119 giorni
Reddito dominicale 108,00 x 119/365= 35,20
Reddito agrario 124,10 x 119/365 = 40,50
infine tale risultato dovr essere rapportato alla quota di possesso
Reddito dominicale 35,20 x 25%= 8,80
Reddito agrario 40,50 x 25% = 10,10
Stessi calcoli si dovranno fare per il terreno riportato nel secondo rigo del quadro A e
quindi:
procedere alla rivalutazione del reddito dominicale
60,00 x 1,80= 108,00
rapportare il risultato ai giorni di possesso
108,00 x 246/365= 72,80
e quindi alla quota di possesso
72,80 x 25%= 18,20
In questo caso di utilizzo del titolo di possesso codice 3, il reddito agrario non rilevante e
pertanto e uguale a 0.

La documentazione
Quando il terreno affittato, per compilare correttamente il quadro, oltre alla
documentazione necessaria per acquisire i dati relativi al reddito dominicale e agrario
indispensabile anche il contratto daffitto dal quale si desume la tipologia di contratto per
definire il codice relativo al titolo di possesso e il canone di locazione da indicare quando
dovuto.

CECOP

Pag. 18

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Proprietario di terreno ubicato allestero


Per i terreni ubicati allestero, trattandosi di immobili che danno luogo a redditi diversi,
deve essere compilato il quadro D.

IL TERRENO CONDOTTO IN AFFITTO OPPURE


A CONDUZIONE ASSOCIATA
Contratto daffitto
Quando il terreno affittato, per compilare correttamente il quadro, oltre alla
documentazione necessaria per acquisire i dati relativi al reddito dominicale e agrario,
indispensabile anche il contratto daffitto dal quale desumere la tipologia di contratto per
definire il codice relativo al titolo di possesso e il canone di locazione.

I codici che identificano il titolo di possesso


Gli altri codici che identificano il titolo di possesso che devono essere riportati nella
colonna titolo del quadro A sono:
Il codice 4, che utilizza il conduttore del fondo (diverso dal proprietario) o
laffittuario, indipendentemente dal tipo di contratto, a regime legale o di libero
mercato. In questo caso si dovr compilare soltanto la colonna 3 reddito agrario.
Il codice 5, che utilizza il socio di una societ semplice costituita con la finalit di
esercitare in forma associata lattivit agricola. In questo caso si dovr riportare
nella colonna 3 reddito agrario la quota di spettanza, rilevabile dal Mod. Unico
Societ di persone presentato dalla Societ. Soltanto qualora i terreni siano anche in
propriet, nella colonna 1 reddito dominicale, si dovr riportare la quota di
competenza.
Il codice 6, che utilizza il partecipante di impresa familiare agricola se diverso dal
titolare. In questo caso si dovr riportare nella colonna 3 reddito agrario la quota di
spettanza, in base a quanto risulta dallatto di costituzione dellimpresa familiare.
Soltanto qualora i terreni siano anche in propriet, nella colonna 1 reddito dominicale, si
dovr riportare la quota di competenza.

CECOP

Pag. 19

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Il codice 7, che utilizza il titolare di impresa agricola individuale. In questo caso si


dovr compilare soltanto la colonna 3 reddito agrario e, qualora i terreni siano
anche in propriet, anche la colonna 1 reddito dominicale.
Se nel periodo dimposta si sono verificate, per lo stesso terreno, situazioni diversificate, sia
in termini di titolo di possesso che di quota, sar necessario compilare un rigo per ogni
situazione, barrando la casella posta nella colonna 8.

Conduzione associata
In caso di conduzione associata, indicata con il titolo 4, nella colonna 3 reddito agrario,
deve essere indicata la quota di reddito agrario relativa alla percentuale di partecipazione e
al periodo di durata del contratto. Tale percentuale quella che risulta da apposito atto
sottoscritto da tutti gli associati, altrimenti la partecipazione si presume ripartita in parti
uguali.

RIDUZIONI DEL REDDITO


AGRARIO:
- CASI PARTICOLARI

DOMINICALE

ED

Situazioni e casi particolari


Alcune situazioni particolari influiscono sul calcolo del reddito imponibile e pertanto
necessitano di una apposita segnalazione, tramite un codice numerico che assume i valori
da 1 a 5.

La mancata coltivazione del fondo


I codici che identificano i casi particolari vanno indicati nella colonna casi particolari
del quadro A, del modello 730 e sono:
Il codice 1 indica la mancata coltivazione del fondo, per unintera annata agraria e per
cause non dipendenti dalla tecnica agraria, dellintero fondo rustico costituito per almeno
due terzi da terreni qualificati come coltivabili a prodotti annuali.
Detto codice 1 pu essere utilizzato quando il titolo di possesso 1 (proprietario del
terreno), 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del
canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di
CECOP

Pag. 20

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola


individuale). La presenza di questo codice incide sul calcolo dellimponibile in quanto
produce una riduzione del 70% del reddito dominicale e azzera il reddito agrario.

Esempio
Vediamo ora due esempi pratici di calcolo in presenza di codice 1 Casi particolari
CASO 1
Terreno concesso in affitto in assenza del regime legale di determinazione del canone (titolo
3), non coltivato (casi particolari 1)
Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso: 3
Giorni di possesso : 365 Percentuale di possesso: 100%
Casi particolari: 1
Il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sar cosi determinato:
Rivalutazione del reddito dominicale: 1000,00 X 1,80 = 1800,00
Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione
1800,00 x 0,30= 540,00
il reddito imponibile pari a 540,00
CASO 2
Terreno concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone (titolo 2), non
coltivato (casi particolari 1)
Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso: 2
Giorni di possesso: 365 Percentuale di possesso: 100%
Canone di affitto: 500,00 Casi particolari: 1
Il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sar cosi determinato:
Rivalutazione del reddito dominicale: 1000,00 X 1,80= 1800,00
Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione
1800,00 x 0,30= 540,00
Per definire il reddito imponibile necessario confrontare il reddito dominicale rivalutato e
ridotto (540,00) con il canone daffitto (500,00).
Il reddito imponibile dato dal minore tra i due valori.
Nel nostro caso il reddito imponibile quindi pari a 500,00

CECOP

Pag. 21

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Perdita del prodotto per eventi naturali


Il codice 2 indica la perdita per eventi naturali di almeno il 30% del prodotto ordinario del
fondo nellanno, se il possessore danneggiato ha presentato denuncia allUfficio del
Territorio entro tre mesi dalla data in cui si verificato o, se la data non esattamente
determinabile, almeno 15 giorni prima dellinizio del raccolto.
Detto codice 2 pu essere utilizzato quando il titolo di possesso 1 (proprietario del
terreno), 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del
canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di
determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola
individuale).
Lindicazione del caso particolare 2 provoca lazzeramento sia del reddito
dominicale che del reddito agrario.

Terreno in conduzione associata


Il codice 3 indica un terreno in conduzione associata che pu essere utilizzato quando il
titolo di possesso 1 (proprietario del terreno), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di
impresa agricola individuale).
Il caso particolare 3 produce esclusivamente la rivalutazione del reddito agrario
riportato nella colonna 3.

Terreno in affitto a giovani imprenditori


Il codice 4 indicato in presenza di terreno concesso in affitto a coltivatori diretti o
imprenditori agricoli a titolo principale che non hanno compiuto 40 anni alla data di
stipula del contratto o entro 12 mesi dalla stipula, e pu essere utilizzato quando il titolo di
possesso 2 (proprietario del terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del
canone), 3 (proprietario del terreno dato in affitto in assenza di regime legale di
determinazione del canone), 4 (conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola
individuale).
Ai fini del calcolo del reddito imponibile la presenza del codice esclude la rivalutazione del
reddito dominicale e del reddito agrario.

CECOP

Pag. 22

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Casi particolari: codici 5 e 6


Gli ultimi due codici che definiscono la presenza di casi particolari sono riferiti alla
presenza di pi di una di queste situazioni. In particolare:
il codice 5 indica la presenza contemporanea delle situazioni 1 (mancata coltivazione
del fondo) e 4 (terreno concesso in affitto a coltivatori diretti o imprenditori agricoli)
il codice 6 indica la presenza contemporanea delle situazioni 2 (perdita per eventi
naturali di almeno il 30% del prodotto) e 4 (terreno concesso in affitto a coltivatori
diretti o imprenditori agricoli.
Entrambi i codici possono essere utilizzati quando il titolo di possesso 2 (proprietario del
terreno dato in affitto in regime legale di determinazione del canone), 3 (proprietario del
terreno dato in affitto in assenza di regime legale di determinazione del canone), 4
(conduttore o affittuario) o 7 (titolare di impresa agricola individuale).
Ai fini del calcolo del reddito imponibile
nel caso particolare 5 limponibile dato dallimporto inferiore tra il reddito
dominicale del 70% ed il canone di affitto
nel caso particolare 6 i redditi dominicale e agrario sono azzerati.

Esempio
Vediamo ora un esempio pratico di calcolo in presenza di codice 5 Casi particolari.
Terreno concesso in affitto in regime legale di determinazione del canone (titolo 2) ad un
giovane agricoltore, non coltivato per unintera annata agraria (casi particolari: 5)
Reddito dominicale: 1000,00 Titolo di possesso:2
Giorni: 365 Percentuale:100%
Canone: 500,00 Casi particolari: 5

In questo esempio il reddito imponibile riportato nel modello 730/3 sar cosi determinato:
Applicazione della riduzione del 70% per mancata coltivazione al reddito dominicale che in
questo caso specifico caso non deve essere rivalutato (si tratta di un terreno concesso in
affitto ad un giovane agricoltore)
1000,00 x 0,30 = 300,00
CECOP

Pag. 23

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Per definire il reddito imponibile necessario confrontare il reddito dominicale ridotto


(300,00) con il canone daffitto (500,00).
Il reddito imponibile dato dal minore tra i due valori.
Nel nostro caso il reddito imponibile quindi pari a 300,00.

Riferimenti
Vedi tabella codici casi particolari.

Calcolo del reddito


Nel modello 730 il CAF che effettua tutti i conteggi necessari per arrivare a determinare il
reddito imponibile e pertanto nei calcoli dovr tener conto anche di questi casi particolari.

CECOP

Pag. 24

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

APPROFONDIMENTI
GRADI di parentela fino al IV

CECOP

Pag. 25

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

LA SUCCESSIONE CON TESTAMENTO

CECOP

Pag. 26

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

LA SUCCESSIONE SENZA TESTAMENTO

CECOP

Pag. 27

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

ESEMPI PRATICI
TERRENI
nucleo familiare
LENTINI CLAUDIO (DICHIARANTE)
NATO A BRESCIA
IL 4.7.1959
CODICE FISCALE = LNT CLD 59L04 B157U
Il sig. Lentini Claudio celibe dipendente del Comune di Brescia, residente a Brescia in Viale
Alberi possiede:
- il 100% di un terreno a Brescia Viale Colle con le seguenti rendite:
reddito domenicale 19,55 - reddito agrario 22,22 - sezione z - foglio 155 - particella da 122
a 125 localit Colle Alto.
- il 100% del seguente terreno a Cerro Veronese che viene venduto il 2 luglio 2009:
reddito domenicale 24,50 - reddito agrario 24,78 - sezione a - foglio 287 - particella da 254
a 269
Localit Ronchi.
- il 33% di un terreno a Mantova Via Campestre che ha affittato con i due fratelli a euro
250,00 annui
reddito domenicale 120,00 - reddito agrario 105,00.

CECOP

Pag. 28

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Compilare il quadro A

TERRENI IN COMPROPRIET ED EREDITATI


nucleo familiare
GIANELLO ANTONIO (DICHIARANTE)
nato a Carzano (TN) il 24.9.1966 Cf GNLNTN66P24B856X
Dipendente - DECEDUTO il 1.6.2009
FURLAN RINA (CONIUGE)
nata a Abano Terme (PD) il 21.04.1969 Cf FRLRNI69D61A001Y
Casalinga
Residente a PADOVA Via Eremitani, 15
GIANELLO FILIPPO (FIGLIO)
nato a Padova il 27.04.1985 Cf GNLFPP85D27G224Y
Studente
Residente a PADOVA Via Eremitani, 15
GIANELLO ANDREA (FIGLIO)
nato a Padova il 31.01.1988 Cf - GNLNDR88A31G224K
Studente
Residente a PADOVA Via Eremitani, 15
I coniugi sono proprietari di 2 appezzamenti di terreno, in comunione dei beni. L'intera
propriet viene data in affitto a partire dal 01.09.2009, in regime di libero mercato, a .
200,00 mensili.

CECOP

Pag. 29

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 30

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 31

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 32

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 33

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 34

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 35

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 36

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 37

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 38

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 39

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CECOP

Pag. 40

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

REDDITI DEI TERRENI

CECOP

Pag. 41

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Le attivit agricole
D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 [c.d. "Nuovo Tuir"]
Nuovo testo risultante dal D.Lgs. 12 dicembre 2003, n.344.
Art. 32
Reddito agrario
1. (omissis)
2. Sono considerate attivit agricole:
A. le attivit dirette alla coltivazione del terreno e alla silvicoltura;
B. l'allevamento di animali con mangimi ottenibili per almeno un quarto dal terreno e le
attivit dirette alla produzione di vegetali tramite l'utilizzo di strutture fisse o mobili,
anche provvisorie, se la superficie adibita alla produzione non eccede il doppio di
quella del terreno su cui la produzione stessa insiste;
C. le attivit di cui al terzo comma dell'articolo 2135 del codice civile, dirette alla
manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione,
ancorch non svolte sul terreno, di prodotti ottenuti prevalentemente dalla
coltivazione del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, con riferimento ai
beni individuati, ogni due anni e tenuto conto dei criteri di cui al comma 1, con
decreto del Ministro dell'economia e delle finanze su proposta del Ministro delle
politiche agricole e forestali.
3. Con decreto del Ministro delle finanze di concerto con il Ministro dell'agricoltura e
delle foreste, stabilito per ciascuna specie animale il numero dei capi che rientra nei
limiti di cui alla lettera b) del comma 2, tenuto conto della potenzialit produttiva dei
terreni e delle unit foraggere occorrenti a seconda della specie allevata.
4. Non si considerano produttivi di reddito agrario i terreni indicati nel comma 2
dell'articolo 24.
R.D. 16 marzo 1942, n. 262. (CODICE CIVILE)
(Gazzetta Uff. n. 79 del 4 aprile 1942,(Stralcio).
LIBRO QUINTO TITOLO II Capo II Sezione I
Art. 2135
Imprenditore agricolo
CECOP

Pag. 42

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

[1] imprenditore agricolo chi esercita una delle seguenti attivit: coltivazione del fondo,
selvicoltura, allevamento di animali e attivit connesse.
[2] Per coltivazione del fondo, per selvicoltura e per allevamento di animali si intendono le
attivit dirette alla cura ed allo sviluppo di un ciclo biologico o di una fase necessaria del
ciclo stesso, di carattere vegetale o animale, che utilizzano o possono utilizzare il fondo, il
bosco o le acque dolci, salmastre o marine.
[3] Si intendono comunque connesse le attivit, esercitate dal medesimo imprenditore
agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e
valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione
del fondo o del bosco o dall'allevamento di animali, nonch le attivit dirette alla fornitura
di beni o servizi mediante l'utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell'azienda
normalmente impiegate nell'attivit agricola esercitata, ivi comprese le attivit di
valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, ovvero di ricezione ed
ospitalit come definite dalla legge.

REDDITI DEI FABBRICATI


Definizione del reddito dei fabbricati
Il reddito dei fabbricati il reddito medio ordinario delle unit immobiliari urbane, ovvero
fabbricati, altre costruzioni stabili e loro porzioni, suscettibili di produrre un reddito
proprio. Rientrano in tale definizione gli appartamenti, le ville, i negozi, i box auto e altro.

Fabbricati che devono essere dichiarati


Il reddito dei fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano deve essere dichiarato ai
fini dellimposta sul reddito.
I redditi derivanti da lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati al lestero
devono essere dichiarati, in quanto redditi diversi, nel quadro D.

Il calcolo del reddito medio ordinario


Il reddito medio ordinario dei fabbricati determinato, per le unit immobiliari, secondo la
rendita iscritta in catasto che deriva dallapplicazione delle tariffe destimo stabilite per la
relativa classe e categoria catastale di unit.
CECOP

Pag. 43

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, esso viene determinato mediante stima
diretta effettuata dallAgenzia del territorio competente ed iscritta in catasto.

Chi dichiara il reddito


Devono dichiarare i redditi da fabbricati coloro che possiedono immobili a titolo di
propriet,
usufrutto
altro diritto reale.

Rientra tra i diritti reali anche il diritto di abitazione spettante al coniuge superstite.
Devono dichiarare il reddito dei fabbricati anche:
i soci di societ semplice od equiparate che producono redditi da fabbricati,
i soci di cooperative edilizie a propriet divisa,
gli assegnatari di alloggio a riscatto o con patto di futura vendita da parte di enti.

Indicazione nel modello 730


I redditi dei fabbricati vanno dichiarati nel quadro B del modello 730.
Per ogni unit immobiliare vanno indicati:
la rendita catastale,
lutilizzo ( il codice che specifica luso che viene fatto dello immobile),
i giorni,
e la percentuale di possesso,
leventuale canone di locazione se limmobile dato in affitto,
leventuale presenza di situazioni particolari, da indicare con un codice specifico,
leventuale scelta della cedolare secca per le locazioni in provincia di lAquila,
alcuni dati relativi allimposta comunale sugli immobili, in particolare il codice
catastale del comune di ubicazione degli immobili, e limporto dellimposta
comunale sugli immobili (IMU) dovuta per lanno dimposta considerato.
Ogni unit immobiliare viene generalmente indicata in un rigo del quadro B.
Riferimenti Vedi sezione IMU.
CECOP

Pag. 44

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Situazioni diverse per uno stesso fabbricato in corso danno


Se nel corso dellanno si sono verificate situazioni diverse per lo stesso fabbricato (ad
esempio variazioni della quota di possesso, dellutilizzo) occorre compilare un rigo per
ogni situazione, indicando il relativo periodo, e barrando una apposita casella per indicare
che si tratta di continuazione dello stesso fabbricato. In questo caso i dati relativi allIMU
devono essere indicati solo sul primo dei righi.
Esempio Se un soggetto per i primi 100 giorni dellanno possiede un fabbricato con rendita
di 1000 euro al 50% e per il resto dellanno al 100% compiler il quadro B indicando solo
sul primo dei righi relativi al fabbricato, il codice del comune e limporto dellIMU dovuta
per lintero anno dimposta considerato.

INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI


Rendita catastale, tariffa destimo, consistenza dellimmobile
Il reddito delle unit immobiliari costituito dalla rendita catastale. La rendita catastale
viene calcolata moltiplicando la tariffa destimo di riferimento per la consistenza
dellimmobile.
La tariffa destimo di riferimento viene individuata secondo la zona censuaria, le categorie
catastali, la classe di merito.
La consistenza varia a seconda della tipologia dellimmobile e precisamente
per la categoria catastale del gruppo A (che comprende abitazione ed uffici) si
considera il numero dei vani
per la categoria catastale del gruppo B ( edifici pubblici in genere) si tiene conto dei
metri cubi
per la categoria catastale del gruppo C (che comprende box, negozi, garage) si fa
riferimento ai metri quadrati.

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: come si individuano gli immobili

CECOP

Pag. 45

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Gruppo di appartenenza delle abitazioni


Le abitazioni appartengono tutte al gruppo A, ma allinterno di questo gruppo sono definite
ulteriori 11 categorie che servono a identificare, in base alle caratteristiche, la tipologia
della abitazione. Ad esempio, un appartamento in zona popolare appartiene alla categoria
A3, mentre una villa singola con giardino classificata come A8.

Eccezioni nel calcolo della rendita catastale


Le categorie catastali appartenenti al gruppo D (che comprendono alberghi, opifici,
residence e teatri) ed E (immobili a destinazione particolare) non possiedono una tariffa di
riferimento vera e propria. La rendita catastale di tali immobili viene calcolata mediante
stima diretta dallAgenzia del Territorio, che dopo liscrizione al catasto rilascia un estratto
che riporta la rendita attribuita.
Il valore imponibile dei fabbricati di interesse storico o artistico determinato sulla rendita
catastale calcolata mediante lapplicazione della tariffa destimo di minore ammontare tra
quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale situato il fabbricato.

La documentazione
I dati per compilare il quadro B del modello 730 possono essere recuperati
dalla visura catastale aggiornata
dal rogito dacquisto,
da dichiarazioni di successione
dalla precedente dichiarazione dei redditi ma solo se non ci sono state modifiche e i
dati indicati sono aggiornati

La visura catastale
La visura catastale un documento che viene rilasciato dallAgenzia del Territorio e che
contiene tutti i dati identificativi dellimmobile.
In alto indicata la data e lora della richiesta, lAgenzia del Territorio e il numero della
visura.
Nella prima griglia si trovano i dati del richiedente e il comune censuario a cui la visura si
riferisce.

CECOP

Pag. 46

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Nella seconda griglia i dati relativi allimmobile, e cio la sezione, il foglio, il numero del
mappale e il subalterno, la zona censuaria, la categoria catastale, la classe, la consistenza,
la rendita attribuita dal Catasto e lindirizzo.
Nellultima griglia sono indicati i dati identificativi dei soggetti cui sono intestati gli
immobili, e i diritti sugli immobili.

Atti notarili
I dati catastali possono essere ricavati anche dagli atti notarili.
Normalmente in un atto notarile si riscontrano i seguenti dati: dati dellacquirente o del
venditore, dati identificativi dellimmobile, rendita catastale, quote di possesso, data di
acquisto o di vendita.

Dichiarazione di successione
Nel caso di decesso di un soggetto proprietario di immobili i dati necessari alla
compilazione della dichiarazione dei redditi possono essere individuati nella dichiarazione
di successione.
Nella dichiarazione di successione , oltre alla data di apertura della successione e ai dati del
soggetto deceduto, importante prendere visione dellalbero genealogico, dei dati
anagrafici relativi agli eredi , dellattivo ereditario ovvero degli immobili e relativi diritti
reali immobiliari che verranno suddivisi fra gli eredi.

Rivalutazione delle rendite


La norma prevede che, in attesa delle revisioni delle rendite catastali, le vigenti rendite
dei fabbricati vengano rivalutate del 5 per cento.

Avvertenze sulla rivalutazione


Nel quadro B del modello 730 tuttavia deve essere indicata la rendita catastale non
rivalutata.
La rivalutazione effettuata direttamente dal CAAF e viene evidenziata solamente nel
prospetto di liquidazione (modello 730/3).

CECOP

Pag. 47

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Rendita mancante o non corretta


Un fabbricato pu essere sprovvisto di rendita se non ancora iscritto in catasto ad esempio
perch di recente ultimazione o perch il proprietario non ha provveduto a dichiararlo al
catasto.
In tale situazione per calcolare la base imponibile pu essere utilizzata una rendita
provvisoria in attesa di quella definitiva attribuita dal catasto.

Attribuzione della rendita catastale


In generale, il professionista propone allagenzia del territorio, al momento
dellaccatastamento o della denuncia di variazione dellimmobile, la rendita catastale da
attribuire allimmobile stesso. La proposta viene fatta attraverso la cosiddetta procedura
DOCFA; sulla base di tale procedura la rendita si considera definitiva se trascorsi 12 mesi
non viene contestata o modificata dalla agenzia del territorio.

Rendita catastale non corretta


Un fabbricato potrebbe avere una rendita catastale non corretta se a causa di degrado e
obsolescenza risulta inagibile.
Per tali situazioni prevista unapposita procedura che deve attivare il contribuente.
La rendita catastale potrebbe non essere pi corretta anche per intervenute variazioni
edilizie sullimmobile che devono essere comunicate allAgenzia del Territorio.

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: Determinazione del reddito degli immobili di interesse
storico e/o artistico e gestione delle relative controversie.

CECOP

Pag. 48

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

COME SI INDIVIDUANO GLI IMMOBILI


Gli immobili sono individuati dal Fisco attraverso due tipologie di dati:
1) quelli che servono ad identificarli fisicamente nelle mappe catastali;
2) quelli che servono a determinare la consistenza e quindi la rendita.
Questi dati sono attribuiti dagli Uffici provinciali del territorio (nei quali sono stati
incorporati i vecchi uffici del catasto o U.T.E) e sono normalmente riportati negli atti
notarili con i quali l'immobile viene trasferito.
Come si identificano i fabbricati
Il territorio di ogni Comune viene rappresentato su fogli di mappa e suddiviso in particelle,
ogni unit immobiliare identificata dal nome del Comune, Foglio, Particella e Subalterno.
Quest'ultimo individua la singola unit nell'ambito del fabbricato (particella).
Come si classificano i fabbricati
Ai fini della determinazione della rendita dei fabbricati, il territorio dei Comuni pi grandi
viene diviso in "zone censuarie". Ciascuna unit immobiliare viene poi classificata mediante
alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione.

GRUPPI E CATEGORIE
Le unit immobiliari urbane sono classificate in gruppi e categorie (vedi tabelle seguenti)
Classe
E' un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione
del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro
posizione.
Il numero delle classi pu variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono
tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito pi alto.
Consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed espressa con unit di misura diverse per
ciascuna categoria:
CECOP

Pag. 49

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CATEGORIA

Periodo di possesso
E il periodo, espresso in giorni, di possesso dellimmobile nellanno di riferimento: se il
periodo di possesso inferiore allanno (ad esempio: nel caso di trasferimento della
propriet dellimmobile nel corso dellanno) il reddito catastale rivalutato verr calcolato
per la parte di spettanza.
Quota di possesso
E la quota di propriet dellimmobile, espressa in percentuale.

SISTEMA DI CALCOLO DEI VANI CATASTALI


I vani catastali non corrispondono ai vani fisici delle abitazioni. Infatti i vani catastali sono i
locali utili effettivi detti anche vani principali (camere, stanze, saloni, soggiorni, ecc.) e in
linea di massima lampiezza di un vano non pu superare i 15/20 mq.
I vani principali vengono contati un vano
La cucina viene contata un vano indipendentemente dalla superficie
Gli accessori diretti (bagni, ripostigli, ingressi, corridoi, ecc.) vengono contati un
terzo di vano
Gli accessori complementari (soffitte, cantine, ecc.) vengono contati un quarto di
vano.
Se un vano ha superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto, anche se esso viene
utilizzato come vano principale va conteggiato come accessorio diretto.
Invece, se un vano ha superficie maggiore di quella massima prevista dal Catasto, si calcola
leccedenza.
In merito alle dipendenze (scoperti esclusivi, vani di servizio in comune, ecc.) vengono
conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.
CECOP

Pag. 50

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

La consistenza viene arrotondata al mezzo vano il che significa che, ad esempio, se dal
conteggio della consistenza risultano vani 5,21 si arrotonda a vani 5; se invece dal
conteggio della consistenza risultano vani 4,62 si arrotonda a vani 4,5; cos come se dal
conteggio della consistenza risultano vani 6,81 si arrotonda a vani 7.
Per quanto riguarda gli immobili a destinazione commerciale (gruppo C, come negozi C/1,
magazzini C/2, garage C/6, ecc.) la consistenza viene espressa in metri quadrati che
corrispondono alla superficie netta di tali immobili.
Fanno eccezioni i negozi (categoria C/1) per i quali vengono contati per intero i metri
quadrati dei locali principali (effettivamente adibiti a negozio, bottega, bar, ristorante, ecc.)
mentre i locali accessori (retrobottega, servizi igienici, locali di deposito, ecc.) vengono
calcolati in percentuale(mediamente del 50%); sempre per i negozi la percentuale riferita
alle dipendenze pu arrivare fino al 20% della consistenza.
La rendita presunta si ottiene quindi, moltiplicando la tariffa destimo per la consistenza,
ossia:
in numero dei vani catastali (per il gruppo A)
i metri quadrati catastali (per il gruppo C)
i metri cubi catastali (per il gruppo B)

FABBRICATI CHE NON PRODUCONO REDDITO


Fabbricati che non producono reddito
I locali per la portineria, lalloggio del portiere e gli altri servizi di propriet
condominiale che hanno una rendita catastale autonoma devono essere dichiarati dal
condomino solo se la quota di reddito che spetta per ciascuna unit immobiliare
superiore a 25,82 euro. Lesclusione non si applica per gli immobili concessi in
locazione e per i negozi.
le costruzioni rurali ad uso abitativo, appartenenti al possessore o allaffittuario dei
terreni cui servono, effettivamente adibite agli usi agricoli. In tale caso il relativo
reddito gi compreso in quello catastale del terreno.
Le unit immobiliari che sulla base delle norme in vigore non hanno i requisiti per
essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta
in assenza di quella definitiva.
CECOP

Pag. 51

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Le unit immobiliari rurali iscrivibili riconducibili alle categorie A/1 e A/8 e quelle con
caratteristiche di lusso sono considerate produttive di reddito dei fabbricati;
le costruzioni che servono per svolgere le attivit agricole comprese quelle destinate
alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia
delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
i fabbricati rurali destinati allagriturismo;
le unit immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o
autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per
il solo periodo di validit del provvedimento, durante il quale lunit immobiliare non
deve essere comunque utilizzata;
gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche,
archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito
dallutilizzo dellimmobile.
Il contribuente in questo caso deve presentare una comunicazione allufficio dellAgenzia
delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;
le unit immobiliari destinate esclusivamente allesercizio del culto, nonch i
monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze.
Inoltre, non vanno dichiarati, perch compresi nel reddito dominicale e agrario dei
terreni su cui si trovano, i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabili ad
abitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della
vigente la disciplina edilizia dallimprenditore agricolo proprietario, acquisiscono i
requisiti di abitabilit, e sono concessi in locazione dallo imprenditore agricolo.
Questa disciplina valevole ai fini delle imposte dirette si applica solo per il periodo del
primo contratto di locazione che abbia una durata compresa tra cinque e nove anni non
inferiore a cinque anni e non superiore a nove anni (art. 12 del DLgs. n. 99 del 29 marzo
2004, in vigore dal 7 maggio 2004).

Costruzioni rurali da non dichiarare


Sono da considerarsi rurali e quindi non devono essere dichiarate allinterno del quadro
B, le costruzioni o parti di costruzioni e relative pertinenze, appartenenti al possessore o
allaffittuario del terreno agricolo di cui fanno parte.
Per usufruire delle agevolazioni per necessario che il fabbricato rispetti determinate
caratteristiche, che devono essere tutte soddisfatte contemporaneamente.

CECOP

Pag. 52

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Tali caratteristiche riguardano il possesso, lutilizzo, la superficie del terreno su cui


ubicato il fabbricato, e il volume daffari.

LABITAZIONE PRINCIPALE
Utilizzo dei fabbricati
Un fabbricato pu essere utilizzato in diversi modi:
come abitazione principale o
come seconda casa, o
pu essere concesso in affitto o
in uso gratuito.
Fino alla dichiarazione dei redditi relativa allanno di imposta 2008, i codici di utilizzo
relativi agli immobili erano compresi tra 1 e 9.
A partire dalla dichiarazione dei redditi relativa allanno 2009 lelenco dei codici di utilizzo
degli immobili stato integrato. In particolare sono stati introdotti alcuni nuovi codici (da
10 a 13) da indicare in presenza di alcune tipologie di utilizzo dellimmobile che negli
anni passati erano comprese nel codice residuale 9.
Infine stato introdotto il codice 14 per usufruire dellagevolazione prevista per gli
immobili, situati nella regione Abruzzo, concessi in locazione o in comodato a soggetti
colpiti dal sisma.
Le diverse modalit di impiego danno luogo a diverse modalit di tassazione.

Definizione di abitazione principale


Per unit immobiliare adibita ad abitazione principale si intende quella nella quale la
persona fisica, che la possiede a titolo di propriet, usufrutto, o altro diritto reale, o i suoi
familiari, dimorano abitualmente.
In genere, labitazione principale coincide con la residenza anagrafica.
Riferimenti normativi: vedi articolo 10 Legge 917/1986 Tuir

CECOP

Pag. 53

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Equiparazioni allabitazione principale


E considerata abitazione principale anche limmobile posseduto a titolo di propriet o
usufrutto da anziani o disabili che trasferiscono la residenza in istituti di ricovero o case di
cura in seguito a ricovero permanente. Lunit immobiliare deve risultare non locata.

La compilazione del 730


Per identificare lunit immobiliare utilizzata come abitazione principale, nel quadro B del
modello 730 si indicher il codice 1 nel campo utilizzo.

La definizione di pertinenza
Vengono definite pertinenze dellabitazione principale tutti quei fabbricati:
classificati o classificabili in categorie diverse dalla categoria catastale A,
destinati ed effettivamente utilizzati in modo durevole a servizio dellabitazione
principale, anche se non appartengono allo stesso fabbricato.
In genere, le pertinenze sono unit immobiliari classificate o classificabili nelle categorie
catastali del gruppo C, (ad esempio con C2 si identifica un magazzino o locale di deposito,
con C6 si identifica un garage)

Compilazione del 730


Per identificare lunit immobiliare che costituisce pertinenza dellabitazione principale si
indicher il codice di utilizzo 5.

Abitazione data in uso gratuito a proprio familiare


Se limmobile abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a
condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ci risulti dalliscrizione anagrafica, il
codice da indicare
1, se il dichiarante non possiede altri immobili utilizzati come abitazione
principale,
10, se limmobile in uso al familiare posseduto in aggiunta alla abitazione
principale

CECOP

Pag. 54

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Abitazione principale in compropriet


Lo stesso codice, il 10, verr utilizzato in caso di unit immobiliare posseduta in
compropriet e utilizzata integralmente come abitazione principale di uno o pi
comproprietari diversi dal dichiarante.

Esempio
Un contribuente possiede i seguenti immobili con le relative pertinenze:
immobile 1 rendita euro 500,00 con pertinenza rendita euro 56,00
immobile 2 rendita euro 350,00 con pertinenza rendita euro 42,00 entrambi utilizzati
come abitazione principale (per se stesso e per un figlio)
Nel modello 730, indicher il codice 1 e 5 per limmobile utilizzato come propria abitazione
principale e per la relativa pertinenza, il codice 10 per limmobile e la pertinenza concessa
in uso gratuito al proprio familiare.

Il reddito da dichiarare
Il reddito derivante dal possesso dellabitazione principale pari al valore della rendita
catastale rivalutata e rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso. Lo stesso calcolo
vale per la determinazione del reddito derivante dalle pertinenze dellabitazione principale.
Lapplicazione della rivalutazione del 5% viene effettuata dal CAF, e il risultato concorre
alla formazione del reddito imponibile complessivo dei fabbricati indicato nel prospetto di
liquidazione (730/3).

Definizione di deduzione per abitazione principale


Dal periodo di imposta 2000, per, la legge ha introdotto una deduzione che va rapportata
alla quota di possesso e al periodo dellanno durante il quale limmobile ed eventuali
pertinenze sono adibiti ad abitazione principale.
La deduzione spettante per labitazione principale e relative pertinenze non sottratta dal
singolo reddito, ma dal reddito complessivo.

CECOP

Pag. 55

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Casi particolari di calcolo della deduzione


La deduzione per abitazione principale riguarda una sola unit immobiliare e relative
pertinenze, per cui se il contribuente possiede 2 immobili, uno adibito a propria abitazione
principale e laltro utilizzato da un familiare, la deduzione spettante quella riferita
esclusivamente al reddito dellimmobile adibito ad abitazione principale del contribuente.
Se nel corso dellanno varia la percentuale di possesso relativa allabitazione principale, la
deduzione deve essere calcolata in base alla percentuale media di possesso.
Il calcolo della deduzione viene effettuato dal CAF, e il risultato riportato in un apposito
rigo del prospetto di liquidazione (730/3). Essa corrisponde alla somma dei redditi del
fabbricato utilizzato come abitazione principale e delle relative pertinenze.

Esempio
Indichiamo, di seguito, alcuni esempi di calcolo e come deve essere compilato il quadro
B:
Caso 1
rendita dellabitazione principale = 1000,00
rendita della pertinenza = 80,00
quota di possesso dellabitazione principale = 100% per tutto lanno
quota di possesso della pertinenza = 100% per tutto lanno
Procediamo al calcolo.
Rivalutazione del 5% della rendita dellabitazione:
1000,00 x 1,05 = 1050,00
Rivalutazione del 5% della rendita della pertinenza:
80,00 x 1,05 = 84,00
Calcolo del totale dei redditi dei fabbricati:
1050,00 +84,00 = 1134,00
Calcolo della deduzione spettante (la deduzione spettante pari alla somma dei redditi dei
fabbricati utilizzati come abitazione principale e delle pertinenze):
1050,00+84,00 = 1134,00
Passiamo alla compilazione del quadro B, partendo dal rigo B1, e riporteremo i seguenti
dati:
nella colonna 1 indicheremo la rendita 1000
CECOP

Pag. 56

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

nella colonna 2, utilizzo, scriveremo 1, abitazione principale


nella colonna 3, i giorni, 365
nella colonna 4, la percentuale di possesso, 100%
Stessa cosa per la pertinenza:
rendita 80
utilizzo 5
giorni 365
percentuale possesso 100%.
Nel quadro prospetto di liquidazione (730/3) troveremo al rigo 3 il totale dei redditi dei
fabbricati cio 1134, e al rigo 7 la deduzione spettante, cio 1134.
Caso 2
rendita dellabitazione principale = 1000,00 quota di possesso dellabitazione per
265 giorni = 100%
quota di possesso per i restanti 100 giorni = 50%
Rivalutazione del 5% della rendita dellabitazione, tenendo conto prima dei giorni e poi del
possesso.
Per i primi 265 giorni con possesso al 100%:
(1000,00 x 1,05) x 265/365 = 762,33
762,33 x 100% = 762,33
Per gli altri 100 giorni con possesso al 50%:
(1000,00 x 1,05) x 100/365 = 287,67
287,67 x 50% = 143, 84
Calcolo del totale dei redditi dei fabbricati:
762,33 + 143,84= 906,17
Calcolo della deduzione spettante (la deduzione spettante pari alla somma dei redditi dei
fabbricati utilizzati come
abitazione principale e delle pertinenze):
762,33+ 143,84= 906,17 = 906,00

CECOP

Pag. 57

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Vendita e riacquisto prima casa


Nel caso in cui un contribuente abbia acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni
prima casa entro un anno dalla vendita di altro immobile acquistato usufruendo di
agevolazioni prima casa, pu aver diritto al credito di imposta per riacquisto della prima
casa.
Casi particolari Variazione percentuale di possesso.
Se nel corso dellanno variata la percentuale di possesso relativa allabitazione principale,
la deduzione deve essere calcolata in base alla percentuale media di possesso.
Tale percentuale si ottiene effettuando le seguenti operazioni:
moltiplicare le diverse percentuali per i giorni di possesso;
sommare gli importi ottenuti;
dividere il risultato delloperazione precedente per i giorni di possesso.
Cambiamento di abitazione.
Se nel corso dellanno il contribuente ha trasferito la sua abitazione principale da ununit
immobiliare ad unaltra, la deduzione spetta fino a concorrenza della somma dei redditi
delle due unit immobiliari.
Abitazione principale temporaneamente affittata.
In caso di unit immobiliare utilizzata come abitazione principale solo per una parte
dellanno e concessa in locazione nella rimanente parte, la deduzione spetta soltanto se,
dopo aver effettuato il confronto tra la rendita catastale rivalutata e il reddito effettivo
(canone daffitto meno riduzione prevista), lunit assoggettata a tassazione sulla base
della rendita catastale.
Viceversa, se lunit assoggettata a tassazione sulla base del reddito effettivo la stessa va
trattata come le unit immobiliari locate.

Riferimenti
Vedi la sezione: Credito dimposta credito dimposta per il riacquisto della prima casa.

CECOP

Pag. 58

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

LE ABITAZIONI A DISPOSIZIONE E ALTRI IMMOBILI


Unit immobiliare a disposizione
Per unit immobiliare a disposizione si intendono tutti gli immobili che sono adibiti ad uso
di abitazione e sono posseduti in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale.

La compilazione del modello


Lunit immobiliare a disposizione viene individuata dal codice 2 che dovr
essere riportato nella colonna utilizzo del quadro B.
Le unit immobiliari che costituiscono pertinenza della abitazione a disposizione
sono invece individuate dal codice 11.

Il calcolo del reddito da dichiarare


Il reddito delle abitazioni secondarie o a disposizione dato dalla rendita catastale,
rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.
(Reddito = rendita catastale + 5% rivalutazione + 1/3 rendita catastale)
Lapplicazione della rivalutazione e della maggiorazione di un terzo viene effettuata dal
CAF, e il risultato concorre alla formazione del reddito di fabbricati indicato nel prospetto
di liquidazione 730/3.
La maggiorazione, quindi, si applica:
alle case possedute in aggiunta a quella principale e tenute vuote;
alle case secondarie o a disposizione del contribuente che abita in una diversa unit
immobiliare in locazione;
alle abitazioni in compropriet, limitatamente a coloro che utilizzano la loro
porzione di immobile come residenza secondaria o a disposizione;
alle unit immobiliari in multipropriet destinate a residenza secondaria o a
disposizione, in proporzione alla quota risultante dal titolo di compropriet;
alle unit immobiliari destinate ad essere locate ma momentaneamente sfitte.
La maggiorazione non viene applicata alle unit immobiliari di pertinenza delle case a
disposizione.

CECOP

Pag. 59

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Esempio
Esempio di calcolo e compilazione del quadro B.
abitazione a disposizione.= rendita 900 euro
quota di possesso dellabitazione.. = 50,00%
periodo di possesso. = intero anno
Calcolo:
rivalutazione del 5% della rendita. = 900,00 x 1,05 = 945,00 euro
aumento di 1/3..= 945,00 + (945 x 1/3) = 1.260,00 euro
quota di possesso = 1.260,00 x 50% = 630,00
Limporto del reddito del fabbricato che verr indicato nel prospetto di liquidazione sar
quindi di 630,00 euro.
Nella compilazione del quadro B, dovranno riportarsi i dati del fabbricato nel modo
seguente:
colonna 1 = rendita 900
colonna 2 = utilizzo 2 (immobile a disposizione)
colonna 3 = giorni 365
colonna 4 = percentuale di possesso 50%
pertanto, nel prospetto di liquidazione 730/3, al rigo 3, reddito dei fabbricati, sar indicato
limporto di 630,00 euro.

Eccezioni nellapplicazione della maggiorazione


Non si applica la maggiorazione di un terzo nelle seguenti situazioni:
1. unit immobiliari adibite a residenza secondaria o a disposizione in Italia da soggetti
residenti allestero;
2. unit immobiliari normalmente adibite ad abitazione principale ma lasciate
momentaneamente libere in seguito a trasferimento temporaneo per lavoro in un altro
Comune.
Entrambe queste tipologie sono contraddistinte nel quadro B dal codice 12.
3. unit immobiliari prive di allacciamento alle reti dellenergia elettrica, acqua, gas, e di
fatto non utilizzate a condizioni che tali circostanze risultino da apposita autocertificazione
da esibire a richiesta degli Uffici.
Questi immobili sono contraddistinti invece dal codice 9.
CECOP

Pag. 60

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Variazione utilizzo nel corso dellanno


Se lutilizzo dellimmobile cambia in corso danno, laumento di 1/3 verr applicato solo
per il periodo in cui la casa rimane vuota e la deduzione verr rapportata ai giorni in cui
lunit immobiliare stata destinata ad abitazione principale.
Esistono diversi casi di immobili che durante il corso dellanno cambiano utilizzo, per
ognuno di essi prevista una modalit particolare di tassazione.
Ogni volta che limmobile presenta variazioni di utilizzo nel corso dellanno, nel modello
730 necessario compilare, per ogni variazione, un rigo del quadro B.
Esempio
Esempio di calcolo del reddito di un immobile in parte sfitto in parte destinato ad abitazione
principale
rendita dellabitazione = 900,00 euro
quota di possesso = 100 %
utilizzo abitazione a disposizione = 200 giorni
utilizzo abitazione principale = 165 giorni
Procediamo al calcolo.
Rivalutazione del 5 % della rendita:
900,00 x 1,05 = 945,00
Calcolo in rapporto ai giorni di utilizzo:
Immobile a disposizione
945,00 x 200/365 = 517,81
Aumento di 1/3
517,81+(517,81 x 1/3) = 690,41
Abitazione principale
945,00 x165/365 = 427,19
In questo caso il totale dei redditi dei fabbricati pari a 1117,60, cio 690,41 + 427,19
La deduzione per abitazione principale pari a 427,19

Compilazione del quadro B


nella colonna 1 la rendita 900
nella colonna 2, utilizzo, scriveremo 2, immobile a disposizione
CECOP

Pag. 61

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

nella colonna 3, i giorni, 200


nella colonna 4, la percentuale di possesso, 100
Nel secondo rigo,
nella colonna 1 la rendita 900
nella colonna 2, utilizzo, scriveremo 1, abitazione principale
nella colonna 3, i giorni, 165
nella colonna 4, la percentuale di possesso, 100
In questo caso, nel quadro prospetto di liquidazione (730-3) al rigo 3 sar riportato come
importo del reddito dei fabbricati 1118 euro, e al rigo 7, deduzione dellabitazione
principale, sar riportato 427.

Gli immobili di Societ semplice


Il contribuente socio di una societ semplice che produce redditi di fabbricati pu
dichiarare il reddito di partecipazione utilizzando il modello 730.

La compilazione del modello


Gli immobili di societ semplice sono indicati nel quadro B del modello 730 con il codice di
utilizzo 7; nel campo quota di possesso va indicata la quota di partecipazione del
contribuente alla societ.

Il reddito da dichiarare
Il reddito determinato non dalla rendita catastale, ma dal reddito imputato dalla societ.
Tale importo anche il reddito imponibile che concorre alla formazione del reddito dei
fabbricati indicato nel prospetto di liquidazione.

CECOP

Pag. 62

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

GLI IMMOBILI IN LOCAZIONE


Definizione di immobili locati
Per immobili locati si intendono quelli per i quali stato stipulato, tra il proprietario e il
conduttore o locatario, un contratto di locazione. Nel contratto di locazione definita la
durata del contratto e il corrispettivo concordato.
Il contratto deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato.

Le tipologie di contratto di locazione


Per le locazioni ad uso abitativo, la normativa vigente prevede due tipologie di contratti:
Il contratto ordinario o libero
Il contratto convenzionato o alternativo.
Restano comunque in vigore, fino alla naturale scadenza dei singoli contratti, altre due
tipologie:
il contratto ad equo canone
i patti in deroga.
Il canone Il canone, cio il corrispettivo che il conduttore deve pagare al locatore in
presenza di un contratto di locazione, rilevante ai fini della determinazione del reddito
imponibile del fabbricato locato.
Limporto da prendere in considerazione quello risultante dal contratto di locazione,
maggiorato delleventuale rivalutazione automatica calcolata sulla base dellindice ISTAT
e, nel caso di sublocazione, delleventuale maggiorazione spettante.
Eventuali spese condominiali, anche se presenti nel contratto di locazione e nelle ricevute di
pagamento del canone, non devono essere considerate ai fini IRPEF.
Il canone va sempre dichiarato, anche se non stato effettivamente percepito.
In caso di compropriet, nella dichiarazione dei redditi, il canone va sempre indicato per
intero, senza tener conto della quota spettante in base alla percentuale di possesso.

Affitti non percepiti


In caso di affitto non percepito, trova applicazione il principio di competenza e non di
cassa. In pratica, avendo titolo per riscuotere il canone, si considera sempre percepito.
CECOP

Pag. 63

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Lunica situazione che consente di non dichiarare il canone non percepito quando il
proprietario ha ottenuto il provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per
morosit.
Nella dichiarazione tale situazione si evidenza riportando nel quadro B, colonna 6
casi particolari, il codice 4.
Il canone non percepito deve pertanto essere riportato nella dichiarazione fino alla data in
cui si ottiene la sentenza di convalida di sfratto per morosit. La legge prevede comunque in
presenza di tale sentenza il recupero delle imposte precedentemente pagate.
Riferimenti Vedi il capitolo crediti dimposta credito dimposta per canoni di locazione
non percepiti

Sospensione della procedura esecutiva di sfratto


Una particolare agevolazione prevista in caso di sospensione della procedura esecutiva di
sfratto.
In particolare, per gli immobili che presentano contemporaneamente le seguenti condizioni:
1. situati in comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con
popolazione superiore a 10.000 abitanti, e nei comuni ad alta tensione abitativa
2. locati nei confronti di soggetti
con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro,
che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni,
malati terminali, o portatori di handicap con invalidit superiore al 66%, purch non
siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di
residenza
3. locati a soggetti che abbiano nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a carico
E stata prevista la sospensione della procedura esecutiva di sfratto (gi attuata per il
2008) per tutto lanno 2009.
In questi casi prevista lesclusione dal reddito imponibile del fabbricato, della quota di
reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura di sfratto.
Nella dichiarazione tale situazione si evidenzia riportando nel quadro B, nella colonna 6
casi particolari, il codice 6.

CECOP

Pag. 64

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Contratto stipulato da uno dei comproprietari


Anche se il contratto di locazione stato stipulato da uno soltanto dei comproprietari si
deve intendere che lo abbia fatto anche in nome e per conto degli altri; quindi il canone
deve essere dichiarato da tutti i comproprietari a prescindere dal soggetto che lo ha
effettivamente stipulato.

La quota di canone da dichiarare


Se limmobile posseduto in compropriet dato in locazione soltanto da uno o pi
comproprietari per la propria quota. va indicata nel quadro B solo la quota del canone
annuo di locazione spettante al contribuente. Nella colonna casi particolari deve essere
indicato il codice 5.
Un esempio di questa situazione il caso di un immobile posseduto da tre comproprietari e
locato ad uno di essi dagli altri due.

Contratto per pi immobili


Spesso il contratto di locazione si riferisce allimmobile adibito ad abitazione e alle sue
pertinenze e il canone viene indicato complessivamente: in questo caso necessario
suddividere limporto del canone fra le diverse unit immobiliari in rapporto delle singole
rendite catastali degli immobili interessati.
In pratica si deve applicare la seguente formula:
canone totale x singola rendita catastale rivalutata
totale rendite catastali rivalutate
Esempio
Canone relativo alla locazione di una abitazione e di una pertinenza 10.000,00
Rendita catastale rivalutata dellabitazione 650,80
Rendita catastale rivalutata della pertinenza 71,50
Calcolo della quota di canone relativo allabitazione applicando la formula canone totale x
singola rendita catastale rivalutata
totale rendite catastali rivalutate
(650,80 x 10.000) / (650,80 + 71,50) = 9010,10
CECOP

Pag. 65

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Calcolo della quota del canone relativo alla pertinenza applicando la formula canone totale
x singola rendita catastale
rivalutata / totale rendite catastali rivalutate
(71,50 x 10.000) / (650,80 + 71,50) = 989,89

Il reddito da dichiarare
Nella colonna del canone di locazione del quadro B deve essere indicato l85% del canone
di locazione, infatti riconosciuta, in generale, una riduzione forfetaria del canone del
15%.

Eccezioni sul reddito da dichiarare


Per gli immobili locati situati a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di
Burano, deve essere indicato il 75% del canone, in quanto la riduzione forfetaria elevata
al 25%.

Immobili di interesse storico o artistico


Per gli immobili di interesse storico o artistico, come indicati nellarticolo 3 della legge
01.06.1939, n. 1089, ora sostituito dallarticolo 2 del decreto legislativo 22.01.2004, n. 42,
vi una modalit di tassazione particolare.
Per questi immobili, infatti, il reddito deve essere determinato mediante lapplicazione della
minore tra le tariffe destimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale
sito il fabbricato.
Questa modalit viene applicata sia se limmobile storico o artistico destinato ad uso
abitativo sia se destinato ad altro uso (per esempio negozio), sia se limmobile locato o
utilizzato direttamente dal proprietario.

Affitto di negozio di interesse storico


Pertanto, in caso di immobile storico o artistico affittato come previsto anche dalla
Circolare 17 del 17.1.2006 nel quadro B non dovr essere indicato il canone di locazione
ma la rendita catastale calcolata come appena indicato.
Riferimenti Vedi anche lapprofondimento: Determinazione del reddito degli immobili di
interesse storico e/o artistico e gestione delle relative controversie.

CECOP

Pag. 66

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CONTRATTI DI LOCAZIONE AD EQUO CANONE


Contratti ad equo canone
Le unit immobiliari locate in regime legale di determinazione del canone sono quelle
locate ad equo canone.
Lequo canone stato introdotto dalla L. 27 luglio 1978 n. 392, che stata eliminata dal 30
dicembre 1998. Da questa data non pi possibile infatti stipulare o rinnovare contratti di
tale tipo. Restano comunque in vigore, fino alla loro naturale scadenza, i singoli contratti
stipulati in data antecedente.

La compilazione del 730


Questi immobili (abitazioni e pertinenze), per i quali sono in vigore contratti di locazione ad
equo canone, sono identificati nella colonna 2 del quadro B con il codice di utilizzo 4 unit
immobiliare locata in regime legale di determinazione del canone.

Il reddito da dichiarare
Il reddito imponibile costituito dall85% del canone di locazione spettante sulla base della
percentuale di possesso. Per fabbricati situati a Venezia centro, nelle isole di Giudecca,
Murano e Burano, il reddito imponibile costituito dal 75% del canone spettante sulla
base della percentuale di possesso.
Il calcolo che consente di determinare il reddito imponibile effettuato dal CAF.
Esempio
Modalit di calcolo e compilazione del quadro B di un immobile locato ad equo canone:
immobile posseduto al 100% per tutto lanno e locato, per lintero anno, ad equo
canone:
- canone di locazione annuo euro 1.000,00
- rendita catastale pari a euro 1.000,00
Calcolo:
- la rendita catastale non va considerata perch superiore al canone netto imponibile
(canone lordo 15%)
- in questo caso nella colonna 5 del quadro B va indicato il canone di locazione ridotto del
15% e cio
1000,00 x 0,85 = 850,00
- il reddito imponibile del fabbricato sar pertanto pari a euro 850,00.
CECOP

Pag. 67

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CONTRATTI DI LOCAZIONE IN ASSENZA DI REGIME


LEGALE DI DETERMINAZIONE DEL CANONE
Altre tipologie di contratto in assenza di regime del canone
Le unit immobiliari locate in assenza di regime legale di determinazione del canone sono
quelle locate con le seguenti tipologie di contratto:
in regime di patti in deroga
a canone libero
(I contratti a canone libero potrebbero essere resi con limmagine di due persone che
raggiungono un accordo stretta di mano o similare)

Canone libero e canone convenzionale


I contratti in regime di patti in deroga sono stati introdotti con lart. 11 del DL 11 luglio
1992 n. 333, convertito in legge 8 agosto 1992 n. 359.
Con la Legge 9 dicembre 1998 n. 431 tali tipologie di contratto non sono pi previste dal
nostro ordinamento e sono sostituite da due nuove tipologie:
i contratti a canone libero
i contratti a canone convenzionale

La compilazione del 730


Gli immobili (abitazioni e pertinenze), per i quali sono stipulati e in vigore contratti di
locazione in regime di patti in deroga o a canone di libero mercato, sono identificati nel
quadro B con il codice di utilizzo 3, unit immobiliare locata in assenza del regime legale
di determinazione del canone.

Altri casi di utilizzo del codice 3 e 13


Deve essere utilizzato il codice utilizzo 3, indipendentemente dalla tipologia di contratto
di locazione, anche nei seguenti casi:
1. affitto di immobili di lusso, compresi nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo
signorile), A8 (ville), A9 (castelli o palazzi di pregio)
2. locazioni transitorie, della durata massima di 18 mesi, escluse quelle rivolte a
studenti universitari
CECOP

Pag. 68

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

3. affitto di case vacanza per breve periodo


4. affitto di immobili che non costituiscono abitazione (ad esempio box auto)
Deve essere utilizzato il codice utilizzo 13:
- se limmobile di propriet condominiale (locali per la portineria, alloggio del
portiere, autorimesse collettive, ecc) ed dichiarato dal singolo condomino essendo
la quota di reddito spettante superiore alla soglia prevista dalla normativa vigente

Il reddito da dichiarare
Il reddito imponibile riferito a tali immobili limporto pi elevato tra:
la rendita catastale rivalutata del 5%
l85% del canone di locazione
entrambi riferiti alla quota spettante sulla base della percentuale di possesso.
Il calcolo che consente di determinare il reddito imponibile effettuato dal CAF.
Esempio
Esempio di individuazione del reddito imponibile:
Immobile posseduto al 100% per tutto lanno e locato, per lintero anno, a canone libero:
canone di locazione annuo di euro 2.000,00;
rendita catastale pari a euro 600,00
Esempio
Calcolo:
rivalutazione della rendita catastale = (600,00 x 1,05%) = 630,00
riduzione del 15% del canone di locazione = 2000,00 x 0,85 = 1.700,00
Determinazione del reddito imponibile tramite il confronto dei due importi: 630,00 <
1.700,00
Il reddito imponibile del fabbricato 1.700,00
Compilazione del quadro B:
- colonna 1 = indicazione della rendita catastale base pari a euro 600,00
- colonna 2 = codice di utilizzo 3
- colonna 3 = giorni di utilizzo nellanno 365
CECOP

Pag. 69

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

- colonna 4 = percentuale di possesso del 100%


- colonna 5 = l85% del canone di locazione, pari a 1.700,00 euro
- prospetto di liquidazione 730/3 = rigo redditi dei fabbricati euro 1.700,00

Diverse tipologie di utilizzi


Nel caso di presenza, nello stesso anno e per lo stesso immobile di pi tipologie di utilizzi,
sar necessario compilare due righi del quadro B.
Nel primo rigo si riporteranno i dati dellimmobile con il codice del primo utilizzo ed i
giorni in cui si realizzata quella tipologia, nel secondo rigo si riporteranno i dati relativi
al secondo utilizzo con lindicazione dei relativi giorni. In questo rigo sar necessario
segnalare che si tratta dello stesso immobile.
Esempio
Esempio di compilazione del quadro B nel caso di diverse tipologie di utilizzi:
immobile posseduto al 100% che fino al 31 gennaio stato locato a canone libero e
dal 1 febbraio divenuto abitazione principale del contribuente;
rendita catastale euro 1.000,00;
canone di locazione percepito euro 200,00
Compilazione:
1 rigo:
colonna 1 = rendita catastale 1.000,00
colonna 2 = codice utilizzo 3
colonna 3 = giorni di locazione 31
colonna 4 = possesso 100%
colonna 5 = l85% del canone cio 170,00
2 rigo:
colonna 1 = rendita catastale 1.000,00
colonna 2 = codice utilizzo 1
colonna 3 = giorni di utilizzo come abitazione principale 334
colonna 4 = possesso 100%
colonna 7 = barrare il riquadro per indicare che si tratta dello stesso immobile del
rigo 1.
CECOP

Pag. 70

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

In questo caso il confronto viene fatto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e l85% del
canone dichiarato. La rendita rivalutata supera il canone dichiarato,
quindi nel prospetto di liquidazione sar riportato limporto della rendita catastale
rivalutata. Inoltre, spetta anche la deduzione per abitazione principale rapportata ai giorni
e alla percentuale di possesso.

I codici 14 e 15
Se limmobile situato nella regione Abruzzo ed concesso:
in locazione a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal
sisma del 6 aprile 2009 le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate
inagibili, necessario utilizzare il nuovo codice 14;
in comodato a soggetti residenti o stabilmente dimoranti nei territori colpiti dal
sisma del 6.4.2009 le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili,
necessario utilizzare il codice 15.
Attenzione: A tal fine necessario compilare la sezione II del quadro B Dati necessari
per usufruire delle agevolazioni previste per i contratti di locazione (righi B9, B10 e B11).

Il reddito imponibile
Lindicazione di tali codici (14 e/o 15) comporta la riduzione del 30% del reddito che sar
operata dal soggetto che presta lassistenza fiscale.

CECOP

Pag. 71

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CONTRATTI DI LOCAZIONE A CANONE CONVENZIONALE


La legge istitutiva
I contratti a canone convenzionale sono stati introdotti dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431
per incentivare il mercato delle locazioni in generale ed in particolare in alcune aree che
presentano aspetti di problematicit, ad esempio i comuni ad alta tensione abitativa,
riconoscendo alcune agevolazioni (vantaggi fiscali) ai locatori.

Le tipologie di contratto
Allinterno di questa tipologia contrattuale, che beneficia di vantaggi fiscali, troviamo:
i contratti detti a canone convenzionale, cio i contratti stipulati o rinnovati sulla
base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della propriet
edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello
nazionale. Tali contratti hanno una durata minima predefinita di tre anni, con
possibilit di proroga per ulteriori due anni, e prevedono che il canone annuo sia
inferiore ad un tetto massimo prestabilito (legge n.431/98 art.2 c.3).
i contratti di natura transitoria per studenti universitari. Tali contratti possono
essere stipulati solamente nei Comuni sedi di universit o di corsi universitari
distaccati, sulla base di accordi territoriali e hanno una durata da sei mesi a tre anni
(legge n.431/98 art.5 c.2).

La compilazione del 730


Gli immobili, siti in uno dei comuni ad alta tensione abitativa e concessi in locazione a
canone convenzionale o con contratti di natura transitoria, sono individuati nella colonna
utilizzo del quadro B con il codice di utilizzo 8, che deve essere utilizzato anche per le
pertinenze di abitazioni concesse in locazione con contratti di questo tipo.
Quando per un immobile si indica il codice di utilizzo 8 necessario compilare anche
lapposito riquadro del quadro B Dati necessari per usufruire delle agevolazioni previste
per i contratti di locazione nel quale deve essere indicato:
il rigo del quadro B nel quale riportata lunit immobiliare locata
convenzionalmente e il numero del mod. 730 nel caso in cui siano stati compilati
pi modelli,
gli estremi di registrazione del contratto di locazione: data, numero e codice
identificativo dellufficio del registro o, ove istituito, dellUfficio delle Entrate (codice

CECOP

Pag. 72

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

riportato sul modello di versamento F23 con il quale stata pagata limposta di
registro),
lanno di presentazione della dichiarazione ICI per quellimmobile,
il comune e la provincia di ubicazione dellimmobile.

Il reddito da dichiarare
Il reddito imponibile pari al 70% dellimporto pi elevato tra:
la rendita catastale rivalutata del 5%
l85% del canone di locazione
entrambi riferiti alla quota spettante sulla base della percentuale di possesso.
In pratica questi immobili usufruiscono della riduzione del 30% del relativo reddito.
Il calcolo che consente di determinare il reddito imponibile effettuato dal CAF.

Riferimenti
Vedi anche lapprofondimento: Ulteriore riduzione del reddito imponibile dei fabbricati
locati ai sensi della legge 431/98
Esempio
Vediamo come avviene effettivamente il calcolo nel caso di un immobile locato a canone
convenzionale situato in un comune ad alta tensione abitativa.
Immobile situato in un comune ad alta tensione abitativa, posseduto al 100% per tutto
lanno e locato a canone convenzionale, per lintero anno.
canone di locazione annuo di 5.000,00 euro
rendita catastale pari a 900,00 euro
Procediamo al calcolo.
Rivalutazione della rendita catastale:
900,00 x 1,05 = 945,00
Riduzione del 15% del canone di locazione:
5.000,00 x 0,85 = 4.250,00
Determinazione del reddito imponibile tramite il confronto dei due importi:
945,00 < 4.250,00
CECOP

Pag. 73

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Il reddito imponibile del fabbricato quindi 4.250,00


Ulteriore riduzione del 30% del reddito imponibile, in quanto limmobile situato in un
comune ad alta tensione abitativa.
4.250 x 0,70 = 2.975
Il nuovo reddito imponibile per questo fabbricato quindi pari a 2.975 euro

Contratti a canone convenzionale in provincia dellAquila.


Cedolare secca
A seguito del sisma che ha colpito la Regione Abruzzo nellanno 2009 sono state definiti
alcuni interventi agevolativi e finalizzati al reperimento di alloggi nelle aree colpite dal
sisma.
1. Riduzioni del 30% dellimponibile di immobili affittati o dati in comodato.
Dallanno dimposta 2009 introdotta, unagevolazione per i proprietari di immobili che
sono situati nella regione Abruzzo:
se tali immobili sono concessi in locazione, con qualsiasi tipologia di contratto, a
nuclei familiari le cui abitazioni principali siano state distrutte o dichiarate inagibili
in conseguenza del sisma prevista una riduzione del 30% del reddito derivante dalla
locazione;
se tali immobili sono concessi in comodato a nuclei familiari le cui abitazioni
principali siano state distrutte o dichiarate inagibili in conseguenza del sisma il
reddito imponibile dato dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e rapportata a
giorni e percentuale di possesso, ridotta ulteriormente del 30%.
2. Cedolare secca locazioni in provincia dellAquila
La legge 23 dicembre 2009, n. 191 (art. 2 comma 228) ha previsto lintroduzione, in
via sperimentale per lanno 2010, di unimposta sostitutiva delle imposte sui redditi,
con aliquota pari al 20%, per il reddito derivante dalla locazione delle abitazioni
situate nella provincia dellAquila.
La misura si applica, su opzione del locatore, con esclusivo riferimento ai cd. contratti a
canone convenzionale di cui all`art.2, comma 3, della legge 431/1998), stipulati tra
persone fisiche che non agiscono nellesercizio dimpresa, arte o professione.
In particolare, la base imponibile su cui applicare limposta sostitutiva costituita
dallimporto che rileva ai fini IRPEF.

CECOP

Pag. 74

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Se il contribuente sceglie lapplicazione della cedolare secca, barrando lapposita casella,


verr applicata laliquota del 20% al reddito dellimponibile, escludendolo dalla formazione
del reddito complessivo.
La casella della colonna Scelta cedolare secca locazioni in provincia del lAquila
va barrata se si intende assoggettare ad imposta sostitutiva del 20 per cento il reddito
derivante da un contratto di locazione con le caratteristiche di seguito elencate. Il
contratto di locazione:
deve riguardare un immobile ad uso abitativo situato nella provincia del lAquila;
deve essere stipulato tra persone fisiche che non agiscono nellesercizi di unimpresa,
arte o professione;
deve essere stipulato alle particolari condizioni previste dagli accordi definiti in sede
locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini (legge 9 dicembre
1998, n. 431, articolo 2, comma 3 locazione a canone convenzionale).

CASI PARTICOLARI
Fabbricati distrutti o inagibili
Usufruiscono di un regime agevolato di tassazione i fabbricati distrutti o inagibili a seguito
degli eventi sismici ed altri eventi calamitosi, se si realizzano queste condizioni:
I fabbricati sono esclusi per legge da imposizione,
stato rilasciato un certificato del Comune che attesti la distruzione ovvero
linagibilit del fabbricato.

La compilazione del 730


Questi fabbricati sono indicati nel quadro B con il codice 9 nella colonna utilizzo ed il
codice 1 nella colonna casi particolari.
In questo caso il reddito imponibile uguale a zero.

Calcolo del reddito imponibile


Questa tipologia di immobili non compresa tra quelle che non producono reddito,
pertanto deve essere inserita in dichiarazione.
CECOP

Pag. 75

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Il reddito poi azzerato perch, tramite il codice 1 dei casi particolari, riconosciuta
allimmobile questa agevolazione.
Lagevolazione viene applicata dal CAF che, in presenza di altri immobili, provveder a
definire il totale redditi dei fabbricati che viene riportato nel prospetto di liquidazione
730/3.

Altre tipologie di fabbricati inagibili


Usufruiscono di un regime agevolato di tassazione anche le unit immobiliari inagibili
per:
accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti);
e per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica che non superabile con
interventi di manutenzione.
Si usufruisce dellagevolazione se stata chiesta la revisione della rendita attraverso
apposita procedura catastale.

La compilazione del 730


Questi fabbricati sono indicati nel quadro B nella colonna utilizzo con il codice 9, nella
colonna casi particolari con il codice 3.
Se per il contribuente non ha attivato la procedura di variazione, per lunit immobiliare
inagibile dovr essere utilizzato il codice utilizzo:
9 se priva di allacciamenti alla rete di energia e non viene utilizzata
2 nel caso in cui rimanga a disposizione.

Il reddito imponibile
Il reddito derivante dal possesso degli immobili inagibili con caso particolare 3 pari al
valore della rendita catastale rivalutata del 5% e rapportata ai giorni e alla percentuale di
possesso.
Rendita + 5% x (Giorni/365) x % possesso
Lapplicazione della rivalutazione effettuata dal CAF.
Il reddito imponibile che concorre alla formazione del reddito di fabbricati va indicato nel
rigo reddito dei fabbricati del prospetto di liquidazione 730/3.

CECOP

Pag. 76

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Affitti non percepiti


Se per lunit immobiliare locata non sono stati percepiti i canoni di locazione, e ci
risulta da provvedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosit, deve essere
indicato nella colonna casi particolari con il codice 4.

Il reddito imponibile
In tale situazione, se per lintero anno non vi canone di locazione (campo canone di
locazione zero) il reddito del fabbricato viene calcolato in base alla rendita catastale.
La determinazione del reddito del fabbricato viene effettuata dal CAF e concorre al totale
redditi dei fabbricati che viene riportato nel prospetto di liquidazione 730/3.

La compilazione del 730


Se limmobile posseduto in compropriet ed dato in locazione soltanto da uno o pi
comproprietari per la propria quota il quadro B va compilato nel seguente modo:
- nella colonna del canone di locazione va indicata soltanto la quota del canone
annuo di locazione spettante al contribuente
- nella colonna casi particolari va indicato il codice 5 che indica la percentuale di
locazione diversa dalla percentuale di possesso.
Un esempio di questa situazione il caso di un immobile posseduto da tre comproprietari
e locato ad uno di essi dagli altri due.
Il reddito imponibile
In questo caso il reddito del fabbricato pari al canone di locazione, indicato nellapposita
colonna, non rapportato alla percentuale di possesso.
La determinazione del reddito del fabbricato viene effettuata dal CAF e concorre al totale
redditi dei fabbricati che viene riportato nel prospetto di liquidazione 730/3.
La sospensione della procedura di sfratto
Se, su un immobile locato a soggetti che si trovano in condizioni di disagio, intervenuta la
sospensione della procedura di sfratto, i proprietari possono usufruire di unagevolazione.
CECOP

Pag. 77

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Per poter usufruire dellagevolazione gli immobili devono avere le seguenti condizioni:
1. essere situati in comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti
con popolazione superiore a 10.000 abitanti, e nei comuni ad alta tensione
abitativa,
2. essere locati nei confronti di soggetti
con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro,
che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni,
malati terminali, o portatori di handicap con invalidit superiore al 66%, purch
non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione
di residenza
3. essere locati a soggetti che abbiano nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a
carico.
Nella dichiarazione dei redditi tale situazione va evidenziata riportando nel quadro B, nella
colonna casi particolari, il codice 6. Tale codice indica che per tali immobili avviata la
sospensione della procedura esecutiva di rilascio. Tale sospensione (gi attivata nel 2008)
stata prorogata per tutto lanno 2009.

La compilazione del 730


In presenza di caso particolare 6 necessario, in alcuni casi, compilare due distinti righi
per ogni unit immobiliare, barrando la casella continuazione di colonna 7.
Un rigo riservato allesposizione dei dati del fabbricato relativi al periodo in cui non ha
operato la sospensione e un rigo per lindicazione dei dati relativi al periodo di sospensione.
Esempio
Un contribuente possiede un immobile con rendita catastale 600,00 euro, posseduto per tutto
lanno al 100% di propriet, locato a euro 300,00 mensili.
Limmobile presenta tutte le condizioni richieste per lindicazione del codice particolare 6:
sospensione della procedura esecutiva di sfratto stata definita a partire dalla data del 20
maggio 2010.

CECOP

Pag. 78

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

nel 1 rigo vanno indicate


- Colonna 1 rendita catastale
- Colonna 2 codice utilizzo (cod. 3 o 4 o 8)
- Colonna 3 il numero dei giorni relativi al solo periodo di sospensione
- Colonna 4 quota di possesso
- Colonna 5 il canone di locazione relativo al solo periodo di sospensione
- Colonna 6 il codice 6 casi particolari
- Colonna 9 codice catastale del comune ove situato limmobile
- Colonna 10 limporto dellICI dovuta per lanno 2010
nel 2 rigo vanno indicate
- Colonna 1 rendita catastale
- Colonna 2 codice utilizzo (cod. 3 o 4 o 8)
- Colonna 3 il numero dei giorni relativi alla restante parte dellanno
- Colonna 4 quota di possesso
- Colonna 5 il canone di locazione relativo ai giorni non compresi nel periodo di
sospensione
- Colonna 7 deve essere barrata in quanto il rigo precedente si riferisce allo stesso
fabbricato.
- Colonne 8 e 9 non vanno compilate
Il reddito imponibile
Lagevolazione prevede lesclusione, dal reddito imponibile del fabbricato, della quota di
reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura esecutiva
di sfratto.
Il calcolo del reddito del fabbricato verr effettuato tenendo conto dellagevolazione e in
base al codice indicato nel campo utilizzo (come precedentemente descritto relativamente
ad ogni codice).
La determinazione del reddito del fabbricato viene effettuata dal CAF e concorre al totale
redditi dei fabbricati che viene riportato nel prospetto di liquidazione 730/3.

CECOP

Pag. 79

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

APPROFONDIMENTI
PRIMA CASA APPROFONDIMENTO
Ai fini dellapplicazione delle aliquote agevolate del 3 per cento e del 4 per cento previste
rispettivamente ai fini dell'imposta di registro e dell'IVA agli atti traslativi a titolo oneroso
della propriet di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda
propriet, dellusufrutto, delluso e dellabitazione relativi alle stesse, la nota II bis)
allarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti
limposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile
1986, n.131 dispone che devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) limmobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui lacquirente ha o
stabilisca entro un anno dallacquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in
cui lacquirente svolge la propria attivit ovvero, se trasferito allestero per ragioni
di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita lattivit il soggetto da cui dipende
ovvero, nel caso in cui lacquirente sia cittadino italiano emigrato allestero, che
limmobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di
voler stabilire la residenza nel comune ove ubicato limmobile acquistato deve
essere resa, a pena di decadenza, dallacquirente nellatto di acquisto. Questa
condizione non richiesta per il personale in servizio permanente appartenente alle
Forze armate ed alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonch al personale
dipendente dalle Forze di polizia ad ordinamento civile;
b) nellatto di acquisto lacquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di propriet, usufrutto, uso e abitazione di altra
casa di abitazione nel territorio del comune in cui situato limmobile da acquistare;
c) nellatto di acquisto lacquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti
di propriet, usufrutto, uso, abitazione e nuda propriet su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni previste dalla
legislazione (...).
In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere
a), b) e c) comunque riferite al momento in cui si realizza leffetto traslativo, possono essere
effettuate, oltre che nellatto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
Le agevolazioni suddette, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) , spettano per
lacquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dellimmobile di cui alla lettera a).
CECOP

Pag. 80

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

Sono comprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unit
immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano
destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dellacquisto agevolato.
In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito
degli immobili acquistati con i benefici in questione prima del decorso del termine di cinque
anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale
nella misura ordinaria, nonch una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.
Se si tratta di cessioni soggette allimposta sul valore aggiunto, lufficio del registro presso
cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una
penalit pari alla differenza fra limposta calcolata in base allaliquota applicabile in
assenza di agevolazioni e quella risultante dallapplicazione dellaliquota agevolata,
aumentata del 30 per cento. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dellarticolo
55 del testo unico n. 131 del 1986.
Le predette regole non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro 12 mesi
dallalienazione dellimmobile acquistato con i benefici in questione proceda allacquisto di
altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

ULTERIORE RIDUZIONE DEL REDDITO IMPONIBILE DEI


FABBRICATI LOCATI AI SENSI DELLA LEGGE 431/98
APPROFONDIMENTO
Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nei Comuni di cui allarticolo 1
del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61,
stipulati o rinnovati a norma della Legge 431 del 1998, si applica la seguente disciplina
fiscale.
Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dellarticolo 34 del Tuir,
ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi
relativa allanno in cui si intende usufruire dellagevolazione, siano indicati gli estremi di
registrazione del contratto di locazione (data, numero di registrazione e codice identificativo
dellUfficio del Registro o, ove istituito, dellUfficio delle Entrate, come riportato sul
modello di versamento F23 con il quale stata pagata limposta di Registro), nonch lanno
di presentazione della denuncia dellimmobile ai fini dellICI e il comune di ubicazione dello
stesso.
Sussistendo tali condizioni, al fine della determinazione del reddito di fabbricati da
assoggettare alle imposte sui redditi, occorre, in via preliminare, raffrontare la rendita
CECOP

Pag. 81

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

catastale rivalutata dellimmobile oggetto di locazione ed il canone percepito ridotto del 15


per cento ed assumere, come reddito imponibile, limporto pi elevato; su tale maggior
importo trova applicazione lagevolazione fiscale prevista, ossia lulteriore riduzione del 30
per cento.
Ad esempio: ipotizziamo una rendita catastale dimporto pari a euro 1291,14 e un canone di
locazione annuo pari a euro 9296,22. Dal confronto tra la rendita catastale e il canone
ridotto del 15 per cento, il reddito imponibile del fabbricato pari a euro 7901,79.
Tale reddito va assunto al netto dellulteriore deduzione del 30 per cento, ossia per un
importo di euro 5531,25.
Ipotizzando, invece, una rendita catastale di importo pari a euro 1962,54 e un canone di
locazione annuo pari a euro 2065,83, il reddito imponibile del fabbricato , in tal caso, pari
a euro 1962,54 il quale va assunto al netto della deduzione del 30 per cento, ossia per un
importo di euro 1373,78, in quanto il canone di locazione abbattuto del 15 per cento (euro
1755,95) inferiore alla rendita catastale.
Pertanto, rientrano nellambito applicativo delle agevolazioni, previste dal citato articolo
8 della legge n.431 del 1998, unicamente le unit immobiliari:
1.
classificate o classificabili nel gruppo A delle categorie catastali;
2.
situate nei comuni di cui allarticolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551,
convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61 e successive
modificazioni.
Si tratta, in particolare, degli immobili situati:
nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo,
Roma, Torino e Venezia, nonch nei comuni confinanti con gli stessi;
negli altri comuni capoluoghi di provincia;
nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE 30
maggio 1985, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 143 del 19 giugno 1985, non
compresi nei punti precedenti;
nei comuni di cui alla delibera CIPE 8 aprile 1987, n. 152, pubblicata nella Gazzetta
Ufficiale n. 93 del 22 aprile 1987, non compresi nei punti precedenti;
nei Comuni di cui alla delibera CIPE 13.11.2003, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale
n. 40 del 18.2.2004, non compresi nei precedenti;

CECOP

Pag. 82

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi
anni ottanta.
La norma dispone che il CIPE provveda ogni 24 mesi allaggiornamento dellelenco dei
comuni ad alta densit abitativa. Al riguardo, necessario ricordare che, se in seguito
allaggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove sito limmobile non rientri
pi nellelenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non pi ammesso a fruire
dellagevolazione fiscale prevista ai fini dellIrpef sin dallinizio del periodo di imposta in
cui interviene la delibera del CIPE.
3. Locate mediante contratti stipulati o rinnovati, definendo il valore del canone, la
durata del contratto, ai sensi del comma 3 dellarticolo 2, della citata legge n. 431 del
1998, a seguito degli accordi definiti in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati
dal citato decreto interministeriale del 5 marzo 1999, ovvero nel rispetto delle
condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 dellarticolo 4 della stessa legge,
previsto nel caso non siano definiti tali accordi.
Rientrano nella previsione normativa anche taluni contratti di locazione volti a soddisfare
esigenze abitative di natura transitoria, quali quelli stipulati dagli enti locali in qualit di
conduttori e dai proprietari che, come gi detto, diano in locazione gli immobili a studenti
universitari mediante contratti-tipo stipulati sulla base degli accordi locali di cui allarticolo
5, comma 3.
Tali agevolazioni sono applicabili esclusivamente alle unit locate ad uso abitativo,
comprese quelle che, ai sensi dellarticolo 57 del Tuir, non costituiscono beni strumentali
per lesercizio della impresa, n beni alla cui produzione o al cui scambio diretta lattivit
dimpresa.
Va da ultimo evidenziato che, secondo quanto disposto dal comma 4 del medesimo articolo
8, il CIPE, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, dintesa con i Ministri dellinterno e
di grazia e giustizia, provvede ad aggiornare, con cadenza biennale, il suddetto elenco dei
comuni.
In tal caso, qualora il numero dei soggetti beneficiari delle agevolazioni fiscali dovesse
aumentare, previsto che la percentuale di determinazione della base imponibile ai fini
dellimposta di registro venga corrispondentemente aumentata con decreto del Ministro
delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione
economica.

CECOP

Pag. 83

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

COSTRUZIONI RURALI
Circolare n. 7/T del 15 giugno 2007
Agenzia del Territorio - Dir. cartografia, catasto e pubblicit immobiliare Catasto
Fabbricati che hanno perso i requisiti per il riconoscimento della ruralit ai fini fiscali,
ovvero mai dichiarati in catasto Attivit di accertamento.
Istruzioni - Art. 2, comma 36, del D.L. 3 ottobre 2006,n. 262, convertito dalla L. 24
novembre 2006, n. 286, come modificato dalla L. 27 dicembre 2006, n. 296 3.1. Unit
immobiliari ad uso abitativo
Il comma 4 del citato DPR n. 139/1998 dispone che le costruzioni rurali costituenti unit
immobiliari destinate ad abitazione e loro pertinenze vengono censite in catasto
autonomamente dagli immobili rurali ad uso diverso e mediante l'attribuzione di
classamento, sulla base dei quadri di qualificazione vigenti in ciascuna zona censuaria.
Ai fini fiscali i requisiti di ruralit sono definiti dall'art. 9,comma 3, del D.L. 30 dicembre
1993, n. 557, convertito nella L. 26 febbraio 1994, n. 133, come sostituito dall'art. 2 del DPR
23 marzo 1998, n. 139 e da ultimo integrato dall'art. 2, comma 37, del D.L. n. 262 del
2006,convertito nella L. n. 286 del 2006.
In particolare sono rurali le case di abitazione, possedute dal soggetto titolare di diritto di
propriet o di altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal
soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile asservito, che servono:
- all'imprenditore agricolo iscritto al Registro delle imprese;
- alle persone addette alla coltivazione della terra;
- ai familiari conviventi a loro carico;
- ai titolari di trattamenti pensionistici da attivit lavorativa
in agricoltura;
- ai lavoratori agricoli subordinati.
Tra i soggetti addetti alla coltivazione della terra rientrano anche le societ agricole di cui
all'art. 2 del D.Lgs. n. 99/2004, come modificato dal D.Lgs. n. 101/2005; il fabbricato
utilizzato ad uso abitativo dal socio coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale
mantiene la qualifica di fabbricato rurale.
()

CECOP

Pag. 84

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

I requisiti richiesti per il fabbricato rurale sono:


a) Possesso: deve essere esercitato dal soggetto titolare del diritto di propriet o di altro
diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che
ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile asservito, sempre ch tali soggetti
rivestano la qualifica di imprenditore agricolo, iscritti nel Registro delle imprese di
cui all'art. 8 della L. n. 580/1993, o da: familiari conviventi a loro carico risultanti
dalle certificazioni anagrafiche, soggetti titolari di trattamenti pensionistici
corrisposti a seguito di attivit svolta in agricoltura, coadiuvanti iscritti come tali ai
fini previdenziali.
Per gli affittuari, il possesso dell'immobile va documentato mediante apposito atto
registrato mentre per coloro che possiedono il fabbricato sulla base di un altro titolo
idoneo, quale ad esempio il comodato, occorre verificare se sussistono le condizioni
per un eventuale esonero dall'obbligo della registrazione del contratto. Nel caso
richiamato del comodato valgono i chiarimenti forniti dall'Agenzia delle Entrate con
nota protocollo n. 2001/22642 del 6 febbraio 2001 per cui i contratti verbali di
comodato non sono soggetti all'obbligo della registrazione tranne nell'ipotesi di
enunciazione in altri atti.
b) Utilizzazione: l'immobile deve essere utilizzato quale abitazione dai soggetti di cui
alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero da dipendenti esercitanti attivit
agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero
annuo di giornate lavorative superiore a cento, assunti nel rispetto della normativa in
materia di collocamento ovvero dalle persone addette all'attivit di alpeggio in zone
montane (1).
c) Superficie Poderale: superficie minima mq. 10.000 ridotta a mq 3.000 qualora sul
terreno vengano praticate colture specializzate in serra, funghicoltura o altra coltura
intensiva, ovvero il terreno insista in zone montane.
d) Reddito: il volume di affari derivante da attivit agricole del soggetto conduttore del
fondo deve essere superiore alla met del suo reddito complessivo. Da tale reddito
devono essere esclusi i trattamenti pensionistici erogati a seguito di attivit svolta in
agricoltura.
Nel caso di terreni montani detto limite ridotto dalla met ad un quarto. Per coloro che
non presentano la dichiarazione Iva il volume di affari deve essere assunto pari al limite
massimo previsto per l'esonero dalla presentazione della dichiarazione ai sensi dell'art. 34
del D.P.R. n. 633 del 1972. Nel caso di abitazione utilizzata da soggetto titolare di
trattamento pensionistico da attivit lavorativa in agricoltura e di terreni affittati ad un
terzo, la sussistenza del requisito va verificata in capo all'affittuario.
CECOP

Pag. 85

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

e) Tipologia: l'abitazione non deve essere censita in categoria A/1 o A/8 n presentare
caratteristiche di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969, ancorch censita in altre
categorie del "gruppo A".
f) Ubicazione: l'abitazione deve essere ubicata nello stesso comune od in altro
confinante con quello dove sono situati i terreni.
g) Ampiezza: vanno rispettati i limiti di consistenza dell'abitazione definiti all'art. 9,
comma 5, del citato D.L. n. 557/1993 nel caso di stesso nucleo familiare occupante
pi abitazioni, relativamente alle abitazioni diverse dalla prima;
h) Iscrizione: al Registro delle imprese del soggetto conduttore l'azienda (coltivatore
diretto, affittuario o altro) che occupi una abitazione. Tale iscrizione non richiesta
per i familiari conviventi a loro carico, i titolari di trattamenti pensionistici da attivit
lavorativa in agricoltura, i lavoratori agricoli subordinati e coadiuvanti iscritti come
tali ai fini previdenziali.
appena il caso di sottolineare che i requisiti soggettivi possono essere dimostrati anche
attraverso la presentazione di dichiarazioni sostitutive di notoriet rese ai sensi degli art. 38
e 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, dal soggetto dichiarante, come da modulistica di
cui all'Allegato 2. Sulle suddette dichiarazioni gli uffici provinciali dell'Agenzia
espliciteranno i controlli di rito.

ATTENZIONE: le costruzioni non utilizzate, che hanno i requisiti in precedenza precisati per
essere considerate rurali, non si considerano produttive di reddito di fabbricati. La mancata
utilizzazione deve essere comprovata da unautocertificazione effettuata nei modi e nei
termini previsti dalla legge ( dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui al D.P.R.28
dicembre 2000, n.445, la cui sottoscrizione pu non essere autenticata se accompagnata da
copia fotostatica del documento di identit del sottoscrittore) da fornire a richiesta degli
organi competenti. La dichiarazione sostitutiva di atto notorio deve attestare lassenza di
allacciamento alle reti dellenergia elettrica, dellacqua e del gas.

CECOP

Pag. 86

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

DETERMINAZIONE DEL REDDITO DEGLI IMMOBILI DI


INTERESSE STORICO E/O ARTISTICO E GESTIONE DELLE
RELATIVE CONTROVERSIE.
(Circolare del 17/01/2006 n. 2 dellAgenzia delle Entrate)
1. PREMESSA.
Con la circolare n. 9/E del 14 marzo 2005, preso atto delle pronunce della Corte
Costituzionale dell'orientamento assunto dalla Corte di Cassazione, si e' ritenuta non
ulteriormente sostenibile la tesi interpretativa che, in via generalizzata, negava l'estensione
agli immobili di interesse storico e/o artistico concessi in locazione del trattamento speciale
previsto dall'art. 11, comma 2, della legge 30 dicembre 1991, n. 413,.
In particolare, con la predetta circolare e' stata rappresentata l'opportunit di:
abbandonare le controversie volte ad affermare la determinazione del reddito degli
immobili di interesse storico e/o artistico, concessi in locazione ad uso abitativo, sulla
base del relativo canone;
sostenere invece, in conformit alla sentenza della Suprema Corte n. 11211 del 30
luglio 2002,, le ragioni dell'erario nei casi in cui fosse stata presentata istanza di
rimborso in relazione ad unit immobiliari vincolate, concesse in locazione e
classificate catastalmente come negozio, magazzino, laboratorio, ufficio, immobile a
destinazione speciale, ecc. ..., o comunque destinate ad uso diverso da quello
abitativo.
2. EVOLUZIONE DELLA GIURISPRUDENZA DELLA CORTE DI CASSAZIONE.
Con la sentenza n. 2178 del 3 febbraio 2005 la Corte di Cassazione ha per escluso di aver
affermato con la sentenza n. 11211 del 2002 "il principio secondo cui, in base all'art. 11
della legge n. 413 del 1991, gli immobili storici e/o artistici' compresi nel gruppo catastale
A siano soggetti a diverso trattamento fiscale a seconda che siano locati ad uso abitativo
o ad un uso diverso da quello locativo".
Con le successive sentenze n. 10860 e 10862 del 23 maggio 2005 la Suprema Corte ha
ribadito che, "con la sentenza n. 2178/2005, ha escluso di aver inteso sancire, con la
sentenza n. 11211/2002, la rilevanza della destinazione d'uso degli immobili di interesse
storico artistico ai fini dell'applicazione dell'agevolazione di cui all'art. 11, comma 2, L. n.
413/1991."
CECOP

Pag. 87

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

In queste ultime pronunce viene ulteriormente chiarito che "Sarebbe comunque non
condivisibile una interpretazione della disposizione di cui all'art. 11, comma 2, L. n.
413/1991 che ne limitasse l'applicabilit ai soli immobili di interesse storico artistico adibiti
ad uso abitativo.
"(...) Sicch' limitare l'applicazione della disposizione di cui all'art. 11, comma 2, della L. n.
413/1991 ai soli immobili di interesse storico artistico (che siano locati) ad uso abitativo,
significherebbe introdurre nel sistema una distinzione non ragionevole tenuto conto della
ratio legis della norma agevolativa - e optare, di conseguenza, per una interpretazione della
stessa norma che non sarebbe costituzionalmente conforme.
"(...) Se la regola generale per gli immobili di interesse storico - artistico e' l'irrilevanza tout
court del reddito locativo, in quanto l'unico criterio per la determinazione del reddito
imputabile a tali immobili e' il riferimento alle tariffe d'estimo (e in particolare alla pi
bassa della zona censuaria nella quale l'immobile specifico si trovi), allora siffatta regola e'
(e deve essere) applicabile tanto se si tratti di locazione ad uso abitativo, quanto se si tratti
di locazione ad uso diverso."
3. CONCLUSIONI.
Preso atto dell'ulteriore evoluzione dell'orientamento della Corte di Cassazione, che di fatto
ha risolto il contrasto interpretativo sorto all'interno della Corte medesima, ed acquisito il
parere favorevole dell'Avvocatura generale dello Stato - che si e' espressa con nota n.
P140817 del 24 ottobre 2005 - si ritiene non ulteriormente sostenibile la tesi interpretativa
affermata con la circolare n. 9/E del 2005.
Di conseguenza devono intendersi superate le istruzioni precedentemente fornite in
contrasto con l'attuale orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione.
Si invitano quindi gli uffici dell'Agenzia a riesaminare caso per caso, secondo i criteri
esposti nella presente circolare, il contenzioso pendente concernente la materia in esame e,
ricorrendone i presupposti, a provvedere - se del caso previa esecuzione del rimborso
richiesto al relativo abbandono secondo le modalit di rito, peraltro sinteticamente
indicate nelle circolari n. 138/E del 15 maggio 1997 e n. 218/E del 30 novembre 2000.
Di tale orientamento le strutture dell'Agenzia terranno conto anche nell'ordinaria attivit di
controllo e accertamento.
Le Direzioni Regionali vigileranno sulla corretta applicazione delle presenti istruzioni.

CECOP

Pag. 88

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

TABELLE
IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA
CARATTERISTICHE TIPOLOGICHE e COSTRUTTIVE delle CATEGORIE
CATASTALI ad USO ABITATIVO 1

CECOP

Pag. 89

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

ALTRI IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA

IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE

CECOP

Pag. 90

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

CODICI DA UTILIZZARE NELLA COMPILAZIONE DEL


MODELLO 730 QUADRO B

CECOP

Pag. 91

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

FABBRICATI: CASISTICA DELLA TASSAZIONE

(*) Una particolare agevolazione prevista in caso di sospensione della procedura esecutiva di sfratto.
In particolare, per gli immobili che presentano contemporaneamente le seguenti condizioni:
a) situati in comuni capoluoghi di provincia, nei comuni con essi confinanti con popolazione
superiore a 10.000 abitanti, e nei comuni ad alta tensione abitativa
b) locati nei confronti di soggetti
con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro,
che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati
terminali, o portatori di handicap con invalidit superiore al 66%, purch non siano in possesso
di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza
c) locati a soggetti che abbiano nel proprio nucleo familiare figli fiscalmente a carico stata
prevista la sospensione della procedura esecutiva di sfratto.
Non considerata seconda casa quella:
affittata
destinata alla locazione
CECOP

Pag. 92

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

concessa in uso gratuito a familiari che oltre ad abitarvi stabilmente vi abbiano la residenza
anagrafica
situata allestero
bene strumentale dimpresa o professione
destinata dalle impresa di costruzioni o immobiliari alla vendita o locazione
casa rurale

In questi casi prevista lesclusione dal reddito imponibile del fabbricato, della quota di
reddito relativa al periodo per il quale ha operato la sospensione della procedura di sfratto.
Nella dichiarazione tale situazione si evidenzia riportando nel quadro B, nella colonna 6
casi particolari, il codice 6.

ESEMPI PRATICI
FABBRICATI
nucleo familiare
BIANCHI RENZO- (DICHIARANTE)
Nata a Vicenza
Il 24.6.1960
Codice fiscale = BNC RNZ 60H24 L840C
Bianchi Renzo, celibe, lavoratore dipendente possiede a Verona Via Larga, 12 il seguente
immobile:
A/3 - CLASSE 2 - RC 950 - C/6 - CLASSE 5 - RC 175 .
Nel corso del 2009 stato residente a Verona nella sua casa di propriet fino al 30 aprile
2009.
Per motivi di lavoro, il 1 maggio 2009 Bianchi Renzo si trasferisce temporaneamente a
Trento.
-----------------Compilare il quadro B

CECOP

Pag. 93

OPERATORE CAF: I REDDITI FONDIARI

ESEMPI PRATICI
FABBRICATI EREDITATI: ABITAZIONE PRINCIPALE E
IMMOBILE IN AFFITTO
nucleo familiare
GIALLI CARLO- (DICHIARANTE)
Nata a Padova
Il 22.5.1950
Codice fiscale = GLL CRL 50E22 G224Y
Gialli Carlo, residente a Padova Via Stadio, rimane vedovo il 1 marzo 2009 ed eredita con
la figlia 2 appartamenti di propriet della moglie con le seguenti rendite:
1) appartamento sito a Padova Via Stadio - A/2 CLASSE 2 R.C. 1.150 utilizzato da
Carlo che vive con la figlia Emma di 15 anni.
2) appartamento sito a Cortina Via dei Monti - A/7 CLASSE 1 R.C. 1.200 - affittato
per tutto il 2009 con un canone mensile di 800 .
---------------------------Compilare il quadro B

CECOP

Pag. 94