INTRODUCCIN

La idea de zonificacin surge en Alemania por la necesidad de ordenar ya que las ciudades
crecan de una manera incontrolable. La propagacin de zonificas se inicia con Reinhard
Baumeister (1876), Joseph Stbben (1883) y Camillo Sitte (1889), quienes comenzaron a
publicar sus trabajos e investigaciones, compendiando lo que los fundadores del Urbanismo
Alemn que venan realizando en forma sistemtica.

Pues la zonificacin se concibe en la prctica del planeamiento como un esquema de

subdivisin de una rea urbana con propsito de regular y homogenizar los usos, la
densidad de la poblacin, el tamao y el tipo de estructura garantizando as la salud, la
seguridad, economa, recreacin a conveniencias de la poblacin.

La tarea del planeamiento de los usos del suelo, implica la medicin del temperamento
pblico, el detectar y reconocer niveles de aceptacin y tolerancia y el sopesar estas
consideraciones con los requerimientos prcticos locales tales como:

Las caractersticas fsicas, las posibilidades fiscales, las condicionantes jurisdiccionales, y el

mismo clima poltico.

Todos estos factores afectan la amplitud en la cual el control es necesario o factible a la luz
de las realidades sociales y econmicas, e incluyen las consideraciones prcticas que
condicionan el uso de controles en nombre del inters pblico.

Por esta manera la zonificacin se puede calificar como un dispositivo legal para la
implementacin de las propuestas de urbanizacin establecido en un plan urbano; siendo
as el instrumento del plan de desarrollo urbano y como tal depende de instancias
administrativas para que este se cumpla.

Segn Percy Acua da dos teoras de la zonificacin que son: el valor a la propiedad y la
planificacin estas dos teora favorecen a la economa y a tener una idea de lo que se
quiere en un futuro, conllevando as a los objetivos de desarrollo a toda comunidad.

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I. HISTORIA

Los antecedentes modernos de la zonificacin se encuentran en el Planeamiento Urbano

Alemn; ste, cuando los pases europeos se dieron cuenta, vino como un paquete, con un
cuerpo completo de materias municipales. Las audiencias extranjeras no conocan todo el
proceso de creacin de las doctrinas estticas que estaban contenidas en l, ya que ste se
conoci bastante tarde.
En Francia se tuvo traducciones recin en 1902, y en Inglaterra recin en 1904. Los Estados
Unidos conocieron estas doctrinas mucho despus.
Es sorprendente con que diferencia de tiempo se conoci esta nueva ciencia Alemana,
desde que Reinhard Baumeister (1876), Joseph Stbben (1883) y Camillo Sitte (1889),
comenzaron a publicar sus trabajos e investigaciones, compendiando lo que los fundadores
del Urbanismo Alemn venan realizando en forma sistemtica y difundiendo en los claustros
universitarios.
Los Arquitectos y Urbanistas ms importantes de ste perodo inicial se encontraban en la
ctedra universitaria en:
Viena: Ludwig Frster (1797-1863)
Otto Wagner, Peter Behrens, Camillo Sitte
Zurich: Gottfried Semper (1803-1897)
Karlsruhe: Friedrich Weinbrener (1766-1826)
Aachen: Karl Henricci
Berlin: August Stler (1800-1865)
El urbanismo que se inicia con estos arquitectos sirve de base para constituir la doctrina del
Urbanismo Alemn. En este paquete de doctrinas de urbanismo, viene la zonificacin.
La zonificacin fue virtualmente una invencin alemana. Promovida por Baumeister y otros,
fue como las leyes anti trust norteamericanas; un dispositivo necesario para mantener algn
sentido de orden y para proteger al pblico en general, en un perodo de crecimiento
incontrolado y de especulacin sin restricciones. Una necesidad nada sofisticada de los das
del planeamiento urbano en Europa y USA.
No es este el panorama en que nos encontramos en el pas? Slo un desconocimiento de
nuestra realidad o una falta de prctica en el oficio del planeamiento urbano diario en el
pas, puede hacer creer que estamos en otra situacin.
Varios autores han sugerido que el Planeamiento Urbano moderno se inicio en Alemania con
los principios esbozados por R. Baumeister en el congreso de Berln en 1874; y que culmina
su primera fase con el mismo congreso en 1906.
El Planeamiento Urbano en Alemania se estableci y perfecciono a travs de la actividad
conjunta de muchos individuos que trabajaron en campos diversos y en problemas
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particulares, sin embargo, tambin la profesin debe su preeminencia en Alemania, a los

esfuerzos de Reinhard Baumeister, Joseph Stbben y Camillo Sitte.
Comunes a todo este trabajo fueron los conceptos de menoscabo a todo lo que provena del
planeamiento urbano norteamericano. Baumeister sostuvo que ste se caracterizaba por ser
inhumano y especulativo, el mismo Stbben sostuvo que estos trazos a damero eran lo
suficiente para sus despoblados territorios. Este trabajo de conjunto permiti que
importantes urbanistas fuera de Alemania publicaran diversos artculos y opiniones
incorporando stas ideas.
Raymond Unwin, escribi en su "Town Planning in Practice" en 1909, un tratado sobre las
ideas de "La Ciudad Jardn", basadas en los conceptos esbozados con anterioridad por
Camillo Sitte.
Iigo Triggs expuso en su libro "Town Planning, Past, Present and Possible " en 1909, las
ideas desarrolladas por Camillo Sitte y Joseph Stbben.
Patrick Gueddes en su libro "Cities in Evolution: an introduction to the Town Planning
Movement and to the Study of Civics"; recoge y comenta los conceptos del Urbanismo
alemn.
En 1904 se publica la revista "Der Stdtebau", en donde por primera vez se trata de asuntos
de urbanismo exclusivamente. Un antecesor de sta fue la revista "La Ciudad Lineal"
publicada en Madrid (1897-1932); al igual que "Garden Cities & Town Planning", publicada
en Londres en 1904.
En la poca de la primera guerra mundial ya haba una impresionante serie de publicaciones
que trataban de temas de Planeamiento Urbano y Diseo Cvico en Madrid, Berln, Viena,
Londres, Nueva York, Boston, Liverpool, Pars, Bruselas, msterdam, Barcelona. De stas
las ms importantes fueron el Town Planning Review, publicado en Liverpool y el Journal of
The Town Planning Institute de Londres. Adems del Stdtebau y del Stdtebauliche
Vortrge publicados en Berln, destacan La Vie Urbaine y La Cit-Jardn publicadas en
Pars.
Por sta poca se comienza a difundir los escritos de Patrick Gueddes y de Patrick
Abercrombie, "German Garden Cities" en 1910 y "The Era of Architectural Town Planning",
en 1914-1915. Le Corbusier publica "Quand les cathedrales taient blanches", en 1937, y en
tiempos ms modernos Arquitectos y Urbanistas continuaron difundiendo stas ideas.

Le Corbusier, "Urbanisme", 1925

Patrick Abercrombie, "Town and Country Planning", 1933
Gaston Bardet, "Urbanisme", 1947
Sigfried Giedion, "Space, time, & Architecture, The growth of a new tradition", 1941.
Percival and Paul Goodma, Communitas, Means of Livelihood and ways of Life", 1947.
Pierre Lavedan, "Histoire de l'Urbanisme", 1926.
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Lewis Mumford.The Culture of Cities", 1938.

Nikolaus Pevsner,"Pioners of the Modern Movement", 1960.
Eliel Saarinen, "The City, its Growth, its Decay, its Future", New York, 1913.
Raymond Unwin, "Town Planning in Practice, an introducction to the Art of Designing Cities &
Suburbs", London, 1909.

CUALES ERAN ESTAS IDEAS SOBRE URBANISMO?

Stbben define " El Planeamiento urbano es la actividad integral que proporciona el
bienestar fsico y mental de los habitantes, y que acta como guardin de su saneamiento y
de su salud; es cuna, ropn y ornamento de la ciudad; agrupa a todas las empresas pblicas
y privadas en una unidad superior."
El mensaje central de sus escritos fue el que ste planeamiento urbano es un arte
independiente e importante.
Baumeister siguiendo esta concepcin integradora insisti mucho en el concepto de que el
planeamiento urbano era una funcin del trfico vehicular, y que la zonificacin, de la cual
fue un pionero, y su marco legal, no eran ms que herramientas del planeamiento. Respecto
a la integralidad del planeamiento sostuvo que los problemas de vivienda y de higiene
pblica eran de carcter integral y no particular y que el planeamiento as los deba tratar.
Estos conceptos se complementaban con consideraciones artsticas y propuestas estticas
sosteniendo que haba que observar el carcter de las plazas de la antigedad y lo
picturesco de las calles medievales para aprender lecciones de diseo urbano.
En la obra de Sitte por ejemplo, las influencias de Aristteles, especialmente del libro VII de
La Poltica, son vitales, al igual que las de Vitruvio y las de Alberti. Aqu el ejemplo de las
ciudades del pasado es instructivo, no por algn estilo particular de arquitectura, sino porque
permiten discutir ideas bsicas acerca del arte de vivir.
En sntesis la cuestin bsica en el Planeamiento no es una referida a cmo tratar simples
drenajes sanitarios o a cmo tratar los flujos de trafico, sino a cmo dar forma al concepto
de que una ciudad debe ser adecuada fisiolgica y psicolgicamente para las necesidades
de sucesivas generaciones de habitantes; especficamente mediante el buen diseo de sus
reas de reunin abiertas, de sus paseos, de la satisfaccin de la contemplacin individual,
etc.
Esta es una imagen libre del carcter siniestro que se le quiere atribuir de una concepcin
rgida y dura asociada con l trmino de zonificacin.
La mayor contribucin de este cuerpo de doctrina urbanstica es la reduccin del medio
ambiente, en el anlisis, a esenciales.

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El anlisis urbano, de este modo se basa en el modo de observacin del espectador,

independientemente de consideraciones estilsticas, y de sta manera es factible poder
tratar de conceptos artsticos abstractos en vez de detalles de estilos histricos particulares.
En esta concepcin tambin aparecen como puntos importantes el manejo de la
perspectiva, el uso de panoramas limitados (geschlossenes architektur) y el empleo sutil de
las bellezas encerradas en las calles curvas.
De ste modo con el uso inteligente de stos conceptos la visin de la ciudad da el efecto de
ser una funcin de los ojos del espectador antes que una estructura a priori. Esto es lo que
hace del arte cvico un arte verdaderamente espacial, (Raumkunst).
Otro de los conceptos introducidos fue el de considerar a la ciudad como un trabajo de
arquitectura en tres dimensiones, y esto basado en la demostracin de que las ciudades del
pasado haban crecido poco a poco, quizs sin plan, pero bajo la supervisin de un
misterioso sentido espacial por parte de sucesivas generaciones de constructores.
Aqu destaca la invocacin al empleo de los rboles y las reas verdes con gusto y
discernimiento juicioso. Estos elementos se consideran parte del aparato urbanstico de la
ciudad y por lo tanto deben de disearse en armona con los edificios, monumentos,
fachadas etc., en vez de competir con ellos u oscurecerlos.
Tambin se procuraba que estos elementos ofrecieran las mejores posibilidades para la
recreacin y la contemplacin de los habitantes.
De este modo la arquitectura, la naturaleza, los slidos y los espacios pblicos son los
elementos constructivos para que la ciudad se convierta en la obra de arte total a que
aspiraban los maestros del Urbanismo Alemn de sta poca. (Gesamtskunstwerk).
En sntesis con sta filosofa, con estos principios integradores pensados para guiar el
crecimiento de la ciudad moderna no hay lugar para los simples tcnicos, para las oficinas
burocrticas municipales, para los libros con patrones pre concebidos; sino que sta era una
tarea creativa para el artista de la ciudad, para sus urbanistas.

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II. LA ZONIFICACIN

La zonificacin se concibe, en la prctica del planeamiento, generalmente como un

esquema de subdivisin de un rea urbana con propsito de regular sus usos, la densidad
de poblacin, tamao de lotes, tipo de estructuras etc.
La zonificacin es uno de los diversos dispositivos legales empleados para implementar las
propuestas de urbanizacin establecidas en un plan urbano. El plan de usos del suelo trata
del uso del suelo y de la intensidad de esos usos pero en forma generalizada, constituyendo
un pre requisito para la zonificacin. De esta manera no existe zonificacin que sea integral
y de contenido slido y firme que no est basada en un plan de usos del suelo.
Comnmente el plan de usos del suelo constituye parte del Plan Director, y se orienta a
tratar las propuestas para los usos industriales, comerciales, residenciales, y para todas las
facilidades comunales de la ciudad.
La zonificacin es uno de los conceptos bsicos de la teora del planeamiento urbano
contemporneo que ha surgido en nombre del inters pblico y con el propsito de
garantizar:
La salud,
La seguridad,
Las conveniencias de los habitantes,
La economa
La recreacin.
La tarea del planeamiento de los usos del suelo, debido a esto, implica la medicin del
temperamento pblico, el detectar y reconocer niveles de aceptacin y tolerancia y el
sopesar estas consideraciones con los requerimientos prcticos locales tales como:

Las caractersticas fsicas,

Las posibilidades fiscales,
Las condicionantes jurisdiccionales, y
El mismo clima poltico.

Todos estos factores afectan la amplitud en la cual el control es necesario o factible a la luz
de las realidades sociales y econmicas, e incluyen las consideraciones prcticas que
condicionan el uso de controles en nombre del inters pblico.
Para realizar un diagnstico slido y tcnicamente aceptable de lo que se ha realizado en el
Pas, en cuanto a la actividad de planeamiento urbano, no podemos dejar de lado este
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marco, que es lo que permite observar la prctica del planeamiento en su verdadera

dimensin de gestin local, dimensin en la que todos los das nuestras precarias
instituciones de la sociedad civil estn apoyando, con un mnimo de recursos tanto de
capital, como de profesionales entrenados, la labor de sus pobladores en cuanto a la
construccin de sus ciudades, ya que las municipalidades se han quedado en el pasado con
prcticas y procedimientos obsoletos.
Solo con un marco de este tipo es que comprenderemos que la prctica del planeamiento
urbano en el pas y en cualquier otro lugar, no es la prctica arquitectnica limitada a ver la
concrecin de un plano tal como el arquitecto lo ha determinado; sino que corresponde a un
proceso institucionalizado de Gestin urbana en donde participan muchos agentes de la
sociedad civil y que permanentemente se debe ir adecuando a las condicionantes ya
sealadas de la dinmica local y en donde el planificador urbano cumple un rol de promotor
del desarrollo.
La zonificacin aqu es solo un instrumento del Plan de Desarrollo Urbano; como tal
depende de instancias administrativas para su cumplimiento, las cuales todava estn en
formacin cuando no en creacin en el pas.
Con respecto a los aspectos tcnicos es ampliamente conocido que nuestros Concejos
Municipales todava no cuentan con oficinas de planeamiento tcnicamente bien
organizadas, ni existe un sistema de planeamiento institucionalizado que pueda darles
apoyo orgnico. El que haba hasta hace poco, centralizado en el Ministerio de Vivienda, con
la miopa caracterstica del momento actual, ha desaparecido. La labor que realizaba El
INADUR, rezago de pocas anteriores fue una labor clave, que todava en el pas no se
percibe es una de las claves de su desarrollo.
Con la misma ceguera con que se ha dejado sin rumbo a los entes encargados de formular
los planes urbanos del pas, se ha desmontado todo el sistema de planificacin; el cual
desde 1961 se vena tratando de institucionalizar. De este modo ni planificacin
socioeconmica ni gua para el planeamiento urbano en estos momentos, con la
argumentacin ortodoxa del liberalismo.
Para abundar en stas sinrazones, en los centros en donde el Estado forma sus Arquitectos
y Planificadores ya no tiene prioridad el rea de Urbanismo en el ante grado y se ha
eliminado sin justificacin alguna la experiencia de ms de treinta aos de formacin de
profesionales con conocimientos de Urbanismo. Adems de esta perla, en las escuelas de
postgrado se viene priorizando el entrenamiento en el campo arquitectnico con un nfasis
puramente formal y eurocntrico, dejando de lado la enseanza del planeamiento urbano y
regional, en la que por ejemplo el IPL en la UNI, haba obtenido reconocimiento mundial y
era el modelo para Amrica Latina. En el rea de planeamiento urbano y regional nuestros
jvenes valores deben de salir al extranjero para completar su entrenamiento o esperar a
que el sector privado cubra la brecha que las universidades pblicas no estn cubriendo por
miopa o inters.
Con estos hechos ocurriendo a nivel del aparato del estado para eliminar la planificacin y el
planeamiento no es extrao encontrar voces desinformadas que emiten juicios parciales
respecto a la planificacin y al Planeamiento urbano en el Pas.

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Por ejemplo se ha dicho, que la zonificacin ha fracasado; es evidente que no puede haber
fracaso de algo cuya naturaleza no es procesal. Entonces lo procesal son los Planes y aqu
sabemos que en el pas todava no se ha podido formular ni menos implementar un solo
plan urbano. Lo que se ha hecho en la mayora de los casos es trabajar parcialmente planos
de uso del suelo, y en algunos casos proporcionando una reglamentacin bsica que no ha
estado acompaada de los instrumentos de gestin pertinentes ni del apoyo legal
correspondiente. En sntesis es evidente, ante la realidad, que estas afirmaciones fatalistas
carecen de fundamento, y que son perniciosas en cuanto funcionan en el sentido de una
profeca auto cumplida.
Respecto a su correspondencia, recordemos que la zonificacin es un instrumento de un
plan urbano; y que ambos son creaciones europeas, y que por lo tanto fueron "importados" a
nuestra realidad. Todo lo que de moderno tiene el pas y Latino Amrica ha sido importado, y
en esto radica nuestra universalidad. El pretender "una invencin particular " para nuestra
realidad es un lamento que en ninguna parte del mundo se ha concretado con relacin al
urbanismo o al planeamiento urbano. Por lo tanto la afirmacin de que tiene escasa
correspondencia con realidades urbanas particulares, es una afirmacin que asume que la
tcnica es de aplicacin indiscriminada, lo cual es evidente no es el caso, puesto que el
instrumento tcnico debe de adecuarse al contexto y a la realidad y aplicarse creativamente.
Igualmente se ha escrito que por esto ha fracasado la Planificacin urbana de largo plazo.
Tampoco esto es consistente con la realidad peruana, puesto que hasta ahora no ha habido
ningn plan urbano de largo plazo, ni formulado, ni que se haya tratado de implementar. Ni
siquiera el PLANDEMET, que se qued en un Esquema Director, como una ms de las
frustraciones del pas, ha podido concretar el Plan originalmente previsto. Las diversas
administraciones posteriores han continuado tratando de seguirle la pista a la capital,
realizando una labor de seguimiento y de carcter meramente administrativo.
Estas tres afirmaciones sirven de apoyo para afirmar que la accin gubernamental ha
fracasado en la construccin de la ciudad. Lo evidente es que el Estado nunca lo ha
intentado; solo ha tratado de ordenar los procesos y darle una gua a la inversin pblica.
Para esto basta revisar el papel del estado desde que se institucionaliza el planeamiento
urbano en el pas.4
Qu sera de nuestras ciudades sino hubiese habido ONPU, Municipios, y accin
orientadora de planeamiento? Es importante tener presente todo lo que es y ha sido
tradicin y ardua tarea creativa de quienes estn comprometidos con la tarea prctica del
urbanismo y el planeamiento en el pas, y ms an del proceso lento pero pautado de
ordenamiento de nuestras ciudades. Esa es la realidad de nuestro pas. Frente a esta
realidad el entrenamiento en el planeamiento urbano debe ser mucho mejor de lo que ha
sido hasta hoy da, a fin de que pueda contribuir positivamente en la inmensa tarea que
tenemos con las ciudades de nuestro pas.

Sin embargo en esta tarea no se ha tenido en cuenta con suficiente nfasis, el papel central
que tiene la empresa privada y el rol que tienen los inversionistas en la construccin de la
ciudad. Igualmente han estado ausente en esta tarea planificadora las consideraciones del
mercado y los intereses de los usuarios y de la comunidad, por lo que es necesario
institucional su integracin en los procesos de planeamiento de la ciudad.
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POR QU ZONIFICAMOS?
En la actualidad existen dos teoras bien difundidas referidas a este punto:
La Teora del valor de la propiedad
La teora de la Planificacin
La Teora del valor de la propiedad sostiene que el valor de una propiedad y su uso estn
determinados por la dinmica del mercado. Que la dinmica del mercado en una economa
libre determina las tendencias del uso del suelo, sin importar la zonificacin en vigencia. En
este sentido se sostiene que la zonificacin seria por ello slo un mecanismo de freno en
desuso e histricamente intil 16.
De acuerdo con estas premisas cada propiedad deber tener un uso tal que asegure que la
suma de todas las propiedades d el mximo valor para una zona, tal como se desea en
una economa de libre mercado.
Mediante la zonificacin lo que se hace es prohibir construcciones que son estorbos para
este objetivo, entendiendo que son estorbos o interferencias cualquier uso que perjudique el
valor de otras propiedades en un grado significativamente mayor a lo que aporta al valor de
la propiedad en la cual est localizada.
En esta teora para cada terreno existe una clasificacin adecuada de zonificacin. De este
modo para cada ciudad existe un plano de zonificacin ideal o platnico esperando a ser
puesto en vigencia. En esta teora la zonificacin solo servira para proteger al libre mercado
de las imperfecciones que se pudiesen presentar en los procesos de oferta y demanda
urbana.
Cuando se argumenta que el valor de la propiedad ser afectado ante la presencia de un
proyecto determinado, quiere decir que existe algn factor del cual la comunidad (demanda)
no gusta y que esto tiende a resultar en una reduccin del nmero de personas interesadas
en comprar una propiedad en la zona afectada haciendo que los precios bajen.
Teniendo esto en consideracin, Cules son estos factores?, algunos factores que afectan
o que podran afectar al valor de la propiedad podran estar sujetos a travs de la
zonificacin, otros no.
El hecho de que el valor de la propiedad sea afectado es razn para reparar en la situacin,
pero queda por dilucidar si la proteccin por parte del instrumento municipal, El PLAN
URBANO, es apropiada, especialmente en nuestro caso en donde no existe jurisprudencia
urbana y los mismos instrumentos del plan todava son embrionarios adems de una
ausencia de mecanismos institucionalizados de participacin y de consulta o si la
zonificacin debera estar determinada por factores ms complejos que un simple equilibrio
de valores de las propiedades vecinas.
De acuerdo con la Teora Planificadora se prepara un Plan Integral para la comunidad que
refleje la idea de lo que se desea para el futuro, y se establece una serie de pasos para
implementar el Plan, pe. Programa econmico, leyes que controlen la subdivisin y
habilitacin, etc. Y una ordenanza de zonificacin, la cual desde el punto de vista del
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planificador la zonificacin es un instrumento ms para la ejecucin de un Plan Municipal

integral.
Sin embargo solo cuando la comunidad tiene su plan maestro debidamente formulado, y
expuesto a consulta y escrutinio pblico especialmente en cuanto a sus metas y deseos,
slo entonces puede ser requerido un rbitro para deslindar la discusin y las disputas sobre
el uso del suelo y medir la razonabilidad de las ordenanzas municipales. Por esta razn
nace el principio de que una ordenanza debe estar basada en un Plan.
-Este Plan prev todos los usos que el cuerpo legislativo municipal decide que es apropiado
para su ubicacin en algn mbito del rea municipal.
-Prev las intensidades de uso que la legislacin considere apropiadas.
-Seala las ubicaciones que la legislacin considere para el uso.
-Adems, este Plan debe sostener en forma consistente los objetivos de desarrollo de la
comunidad.
Para que la zonificacin sea vlida, debe ser coherente con este Plan Municipal, para ello es
necesario en primer lugar hacer pblicos los objetivos municipales, para asegurar un trato
justo a todos los individuos que resulten afectados por el Plan. Este Plan as sirve de barrera
interna a las regulaciones municipales y es imperativo como medio para brindar coherencia
e imparcialidad en las decisiones administrativas locales entre los residentes de la
municipalidad.
Un plan municipal puede ser tan arbitrario e irresponsable como una regulacin municipal de
zonificacin si solo refleja los deseos arbitrarios de un municipio. Si el plan ignora su
responsabilidad con sus vecinos municipales y con los propietarios que viven fuera de sus
lmites, entonces esa ordenanza de zonificacin no tendr mayor validez ni sustento que
una ordenanza de zonificacin sin base en un Plan Municipal.

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III. TIPOS DE ZONIFICACION

ZONIFICACION RESIDENCIAL
R5 R6 R8 (Residencial de alta densidad)
E3 R4 (Residencial de media densidad)
R2 R1 E1S (Residencial de baja densidad)
ZONIFICACION COMERCIAL
C9 (Comercio metropolitano)
C7 (Comercio interdistrital)
C5 (Comercio distrital)
C3 (Comercio sectorial)
C2 (Comercio vecinal)
C1 (Comercio local)
CE (Comercio especializado)
CIn (Comercio interdistrital)
ZONIFICACION INDUSTRIAL
I4 (Industria pesada bsica)
I3 (Gran industria)
I2 (Industria liviana)
I1 (Industria elemental y bsica)
ZONIFICACION EDUCATIVA
E (Centros de Educacin inicial)
E1 (Centro de Educacin bsica)
E2 (Escuelas superiores de enseanza profesional)
E3 (Universidades e institutos superiores de Educacin Profesional)
ZONIFICACION DE SALUD
H1 H2 H3 H4 (Equipamiento de salud)
OTROS
ZRE (Zonas de Reglamentacin especial)
ZRP (Zona de recreacin pblica)
ZHR (Zona de Habilitacin recreacional)
OU (Otros usos especiales)
ZM (Zona monumental)
PU (Zona pre-urbana)
ZR (Zona recreacional)
SP (Servicios pblicos complementarios)
ZF (Zona de forestacin)
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IV. DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL:

DEFINICIN:
La zonificacin es el instrumento tcnico de gestin urbana que contiene el conjunto de
normas tcnicas urbansticas para la regulacin del uso y la ocupacin del suelo en el
mbito de Intervencin de los PDM, PDU y EU, en funcin a los objetivos de desarrollo
sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines
sociales y econmicos, como vivienda, recreacin, proteccin y equipamiento; as como la
produccin industrial, comercio, transportes y comunicaciones.
OBJETIVOS:
La zonificacin regula el ejercicio del derecho de propiedad predial respecto del uso y
ocupacin que se le puede dar al mismo. Se concreta en planos de Zonificacin Urbana,
Reglamento de Zonificacin (parmetros urbansticos y arquitectnicos para cada zona); y el
ndice de Usos para la Ubicacin de Actividades Urbanas. Ninguna norma puede establecer
restricciones al uso de suelo no consideradas en la zonificacin.
CLASIFICACIN DE LAS ZONAS DE USOS DE SUELO:
De acuerdo con las caractersticas determinadas en los estudios correspondientes se
consignarn las siguientes zonas de uso del suelo:
1) Residencial (R): son reas urbanas destinadas predominantemente al uso de vivienda,
pudiendo tolerar adems otros usos compatibles. Los planos de zonificacin consignan:
Zona de Densidad Alta (RDA), Zona de Densidad Media (RDM), y Zona de Densidad Baja
(RDB).
2) Vivienda-Taller (I1-R): son reas urbanas destinadas predominantemente al uso de
vivienda de uso mixto (vivienda e industria elemental y complementaria); as como servicios
pblicos complementarios y comercio local. Las actividades econmicas que se desarrollen
tendrn niveles de operacin permisibles con el uso residencial.
3) Industrial (I): son las reas urbanas destinadas predominantemente a la ubicacin y
funcionamiento de establecimientos de transformacin de productos. Los planos de
zonificacin consignan: Zona de Industria Pesada (I4), Zona de Gran Industria (I3), Zona de
Industria Liviana (I2), y Zona de Industria Elemental (I1).
4) Comercial (C): son las reas urbanas destinadas fundamentalmente a la ubicacin y
funcionamiento de establecimientos de compra-venta de productos y servicios. Los planos
de zonificacin consignan: Zona de Comercio Especializado (CE), Zona de Comercio
Metropolitano (CM), Zona de Comercio Zonal (CZ), Zona de Comercio Vecinal (CV). El

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comercio local no se seala en los planos de zonificacin, su localizacin es definida en los

procesos de habilitacin urbana.

5) Pre Urbana (PU): son las zonas o extensiones inmediatas al rea urbana; en donde,
pueden ser habilitadas para granjas o huertas. Corresponden a las reas de expansin
urbana inmediata.
6) Zonas de Recreacin Pblica (ZRP): son reas que se encuentran ubicadas en zonas
urbanas o de expansin urbana destinadas fundamentalmente a la realizacin de
actividades recreativas activas y/o pasivas, tales como: Plazas, Parques, Campos
Deportivos, Juegos Infantiles y similares.
7) Usos Especiales (OU): son reas urbanas destinadas fundamentalmente a la habilitacin
y funcionamiento de instalaciones de usos especiales no clasificados anteriormente, tales
como: Centros cvicos, dependencias administrativas del Estado, culturales, terminales
terrestres, ferroviarios, martimos, areos, establecimientos institucionales representativos
del sector privado, nacional o extranjero, establecimientos religiosos, asilos, orfelinatos,
grandes complejos deportivos y de espectculos, estadios, coliseos, zoolgicos,
establecimientos de seguridad y de las fuerzas armadas; y Servicios Pblicos como
instalaciones de produccin y/o almacenamiento de energa elctrica, gas, telefona,
comunicaciones, agua potable y de tratamiento sanitario de aguas servidas. Estas zonas se
regirn por los parmetros correspondientes a la zonificacin residencial o comercial
predominante en su entorno.
8) Servicios Pblicos Complementarios: son las reas urbanas destinadas a la habilitacin y
funcionamiento de instalaciones destinadas a Educacin (E) y Salud (H).
Para Educacin los planos de zonificacin consignan: Educacin Bsica (E1), Educacin
Superior Tecnolgica (E2), Educacin Superior Universitaria (E3) y Educacin Superior Post
Grado (E4). Para Salud los planos de zonificacin consignan:
Posta Mdica (H1), Centro de Salud (H2), Hospital General (H3) y Hospital Especializado
(H4). Estas zonas se regirn por los parmetros correspondientes a la zonificacin
residencial o comercial predominante en su entorno.
9) Zona de Reglamentacin Especial (ZRE): son reas urbanas y de expansin urbana, con
o sin construccin, que poseen caractersticas particulares de orden fsico, ambiental, social
o econmico, que sern desarrolladas urbansticamente mediante
Planes Especficos para mantener o mejorar su proceso de desarrollo urbano ambiental. Las
reas de proteccin se incluyen en esta zonificacin.
10) Zona Monumental (ZM): constituyen un tipo especfico de ZRE, en donde se localizan
bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nacin. Las intervenciones en
este tipo de zonas se rigen segn lo dispuesto en la Ley N 28296, Ley General del
Patrimonio Cultural de la Nacin.

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11) Zona Agrcola (ZA): constituida por las reas rurales.

En las reas de Expansin Urbana de Reserva no se aplica la zonificacin hasta que no
sean clasificadas como reas de Expansin Urbana Inmediata.

V. EJEMPLO (ZONIFICACIN DEL DISTRITO DE MIRAFLORES)

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VI. LA ZONIFICACIN - ELEMENTO CLAVE DE LOS PLANES DE MANEJO

La naturaleza requiere de proteccin solamente a partir del momento que la intervencin del
hombre amenaza el estado original de los paisajes o la supervivencia de las especies
animales y vegetales. En este contexto, el objetivo de los conservacionistas consiste en
contribuir a la conservacin duradera de animales y plantas silvestres y de sus hbitats.
Para lograr este objetivo, los conservacionistas persiguen estrategias para la proteccin de
especies, y estrategias para la conservacin de reas naturales.
Con la proteccin de especies se prohbe o reglamenta sobre todo la caza o recoleccin de
determinadas especies animales o vegetales raras o en peligro de extincin. A su vez, la
proteccin de reas trata de asegurar la integridad y dinmica de los ecosistemas y hbitats.
Con los acuerdos y condiciones convenidos entre los actores, por ejemplo en el marco de la
zonificacin de un rea, se quieren impedir o limitar las intervenciones humanas en la
ecologa y la modificacin de los paisajes.

VII. ZONIFICACIN PARA LA CONSERVACIN - UNA RETROSPECTIVA

Desde hace mucho tiempo, la zonificacin es una de las medidas ms esenciales para el
manejo de las reas protegidas y especialmente el manejo de los parques nacionales. Las
publicaciones de la UICN Planning for Man and Nature in National Parks (1973) o de la FAO
National Parks Planning (1976) describen los elementos del trabajo de zonificacin y
ofrecen ejemplos sobre el tipo de zonas a crearse en los parques nacionales. Sin embargo,
Planning for Man and Nature concentraba sus esfuerzos en la creacin de zonas de
recreacin y de servicios en los parques nacionales. Una "zona de uso intensivo", por
ejemplo, estuvo definida por el hecho de que concentraba la mayor cantidad de visitantes y
exiga, por consiguiente, actividades de manejo correspondientes.

pg. 15

A pesar de que en la zonificacin de reas protegidas, durante mucho tiempo se ignoraron

las realidades sociales, la presencia humana siempre fue clave en las definiciones de los
diferentes tipos de reas protegidas. Cuando se discutieron los criterios que debe cumplir un
parque nacional, los principios bsicos y 3 explicaciones de la UICN, publicados en 1963,
destacaron: "Suele ser imposible encontrar una definicin para un rea, aplicable sin
restricciones a toda el rea.
Por lo tanto, es indispensable dividir el parque en zonas. Para cada zona se determinarn
las actividades permitidas y prohibidas." A pesar de que los parques nacionales suelen ser
considerados reas estrictamente protegidas, la onceava asamblea general de la UICN
decidi en 1972 que los parques nacionales pueden estar conformados por un sistema
escalonado de zonas protegidas:

Zonas naturales protegidas

Zonas antropolgicas protegidas
Zonas histricas o arqueolgicas protegidas

Sin embargo, las legislaciones e instrucciones de la mayora de pases no recogieron esta

concesin esencial a las realidades sociales y culturales porque se temi "un
ablandamiento" del concepto original del rea protegida.
En los aos 70 y 80 se vivi un verdadero auge de nuevas reas naturales protegidas. Los
"equipos de especialistas" especialmente conformados para esta tarea, asumieron, por lo
general, los diferentes pasos de planificacin y zonificacin al interior y en los alrededores
de estas reas. La existencia de una legislacin que exclua a la poblacin local y las
inseguridades correspondientes con respecto al trato de los habitantes obstaculizaron y
retardaron el desarrollo de mtodos y estrategias favorables a un manejo participativo de las
reas protegidas.
En este sentido, el plan de manejo del Parque Nacional argentino Nahuel Huapi, publicado a
fines de los aos 80, constat: Las diferencias entre las recomendaciones internacionales
(...) y el mtodo de planificacin aplicado en el presente caso, se deben, sobre todo, al
hecho de que se trata de recomendaciones apropiadas para la planificacin de parques
nacionales, ubicadas en reas inhabitadas o escasamente pobladas. El Parque Nacional
Nahuel Huapi ha sido, ya desde su creacin hace ms de 50 aos, un rea natural con
cierto uso humano. Con el tiempo, las actividades econmicas incrementaron a tal punto
que la intensidad actual del uso exige que el proceso de planificacin prevea estrategias
apropiadas para enfrentar la presin que pesa sobre el rea del Parque Nacional."
Las "estrategias para reducir la presin" se refirieron sobre todo al anlisis de la situacin de
cada habitante individual del rea protegida con el fin de encontrar, en acuerdo con los
habitantes, las soluciones ms ventajosas para ambos (habitantes y rea protegida). Esto
pg. 16

incluy la posibilidad de que los habitantes de determinadas zonas se trasladen a reas ms

cercanas a la ciudad, si esto era su deseo, o la sugerencia de un cambio de actividad a
favor de un turismo "suave" (no-agresivo) en otras zonas; otras ofertas contemplaron un
empleo fijo en la administracin del parque para los agricultores asentados en las zonas
ecolgicamente sensibles o la exclusin de determinadas reas marginales del rea
estrictamente protegida. Gracias a la atencin individual de cada caso y la adaptacin de la
zonificacin a las realidades ecolgicas y sociales del parque nacional, se alcanz un
mejoramiento notable de las relaciones entre la administracin del rea protegida y los
habitantes locales.
Gracias a las experiencias positivas, la mayora de los pases integra hoy en da a los
habitantes locales a la elaboracin de los planes de manejo y las zonificaciones. Ellos son
parte importante del equipo de planificacin, y sus conocimientos especficos sobre los
recursos de la regin y su manejo contribuyen considerablemente al xito de la proteccin.
Gracias a este procedimiento adecuado, la poblacin local no siente el rea protegida como
algo impuesto desde afuera sino como algo que responde a sus intereses a largo plazo; algo
que les beneficia a ellos y a sus familias. El beneficio puede ser la preservacin de la fuente
de agua potable, la conservacin de los bosques con su funcin anti-erosiva en las
pendientes y la proteccin de los animales de caza; el beneficio puede tambin presentarse
en forma de medidas concretas de habilitacin para la regin, el fomento del turismo o la
prohibicin de acceso para nuevos colonos, competencia potencial de los habitantes ms
antiguos.

POR QU LA DEFINICIN DE ZONAS?

"Cada zona debe cumplir su tarea especfica". Esta exigencia puede ser ilustrada con un
ejemplo conocido: la vivienda o la casa. Cada casa y cada departamento dispone de
diferentes zonas (reas determinadas) que se distinguen por la actividad que el ser humano
ejerce en ellas. Por lo general tenemos una zona para la preparacin de alimentos (cocina),
una zona para comer (comedor), una zona para dormir (dormitorio, rincn para dormir) y una
zona para la limpieza (bao). Cada zona tiene su equipamiento tpico: cocina o hogar, mesa
de comedor, colchn, grifo de agua, y cada zona sirve para una actividad determinada. Es
decir que la definicin de zonas (zonificacin) es algo muy tradicional y comn a todas las
culturas.
Para que las zonas puedan cumplir con las tareas especficas, los habitantes suelen
convenir reglas de comportamiento formales o informales para cada zona:
No se duerme en la cocina, no se come en el bao, no hay como lavarse en el dormitorio.
Por ello, muchas veces, los acuerdos estn basados en determinantes funcionales y
deberan ser comprensibles para todos. Adems, un grupo de personas puede convenir
reglas y condiciones adicionales, si lo considera apropiado para una convivencia ms
armnica. Puede decidir que la mesa debe ser levantada inmediatamente despus de la
comida para lavar los platos y que no se puede fumar en el comedor. Para las personas que
no las quieren respetar, las reglas pueden tener el efecto de una sancin - los otros las
entienden como una posibilidad para evitar el caos y asegurar un desarrollo ordenado en su
mbito vital.

pg. 17

La zonificacin al interior de una vivienda es un ejemplo comprensible y sirve para iniciar la

discusin sobre el modo de uso (reglas de uso) de un rea con los grupos afectados.

VIII.

DIFERENTES NIVELES DE ZONIFICACIN

Por principio, la zonificacin puede realizarse con muchos de los actores y a diferentes
niveles:
A nivel macro en el marco de la planificacin territorial o del uso del suelo; la clasificacin
prev por ejemplo zonas industriales, zonas agrcolas o reas de recreacin - y cumple, en
este caso, con el aspecto de la conservacin de la naturaleza mediante la definicin de
diversos tipos de reas protegidas (vase ms abajo);
Al interior de las reas protegidas y sus zonas marginales mediante la definicin de
diferentes zonas de manejo cuya ubicacin y funcin suelen ser fijadas en documentos
oficiosos como el plan de manejo;
A nivel micro de las diferentes empresas u hogares gracias a la definicin de zonas de uso
(para una empresa agrcola, por ejemplo, zonas para la ganadera, agricultura, el manejo
forestal etc.) y los correspondientes planes formales o informales de uso.

IX. ZONIFICACIN Y CATEGORAS DE MANEJO

En la mayora de los pases, las leyes de conservacin de la naturaleza, de uso de suelo u
ordenamiento territorial distinguen entre diversos tipos de reas protegidas. En el caso ideal,
sus definiciones y disposiciones legales cubren toda la gama de intereses de proteccin y
uso.
A pesar de las 140 denominaciones que definen en el mundo los diferentes tipos de reas
protegidas, es posible reducirles a las siguientes seis o siete categoras de manejo:
Ia. Reserva natural estricta (Strict Nature Reserve)
Ib. rea silvestre (Wilderness Area)
II. Parque nacional (National Park)
III. Monumento natural (Natural Monument)
IV. Hbitat/rea de proteccin de especies con manejo (Habitat/Species
Management rea)
V. Paisaje (marino) protegido (Protected Landscape/Seascape)
VI. Area protegida con recursos manejados (Managed Resource Protected
Area)

pg. 18

Tal como se observa en la descripcin de las categoras de reas protegidas el grado de

intervencin humana tolerable aumenta continuamente. En general, las categoras I hasta II
son clasificadas como reas "estrictamente" protegidas, mientras que en las categoras IV a
VI el hombre es considerado parte integrativa del rea protegida. En sus explicaciones
acerca de este sistema, IUCN insiste fuertemente en el hecho de que la clasificacin de
estas categoras no es de ningn modo una valoracin. Todos los tipos de reas protegidas
son importantes y sus funciones se complementan. La denominacin escogida por un
Estado para las reas de conservacin tampoco tiene mayor importancia. Lo esencial es su
funcin cumplida al interior de un sistema con protecciones y usos graduados.
La eleccin de la categora adecuada de manejo de un rea protegida determinada debera
hacerse en base a una evaluacin realista de la situacin global (biofsica y socioeconmica)
y corresponder a la determinacin del objetivo definido para la conservacin del rea. Una
declaracin de reas estrictamente protegidas, hecha a la ligera, excluyente de todo uso
humano, puede resultar contra productiva y obstaculizaste en el manejo diario si impide la
flexibilidad necesaria en el trabajo con la poblacin local.
La combinacin de diferentes categoras de reas protegidas, se presta para ser usada
como instrumento estratgico en la planificacin del uso de suelo. La integracin de zonas
ncleo (en forma de reas estrictamente protegidas) y zonas de amortiguacin (por ejemplo
con las categoras IV hasta VI), como en el caso de una reserva de la biosfera, facilita en
gran medida la aceptacin de la poblacin. Argentina, por ejemplo, combina los 'parques
nacionales' estrictamente protegidos con 'reservas naturales' que permiten el uso humano,
siendo estas ltimas tambin administradas por la entidad responsable de los parques
nacionales. Colombia tiene "Distritos de Manejo Integral" que combinan diferentes tipos de
reas protegidas y son administrados por una entidad regional lo que permite coordinar el
manejo de reas usadas por el hombre y reas estrictamente protegidas.

X. ZONIFICACIN Y RESERVAS DE LA BIOSFERA

En el contexto de las zonificaciones y el trabajo de conservacin de la naturaleza, las
reservas de la biosfera son seguramente el ejemplo ms conocido. "Las reservas de la
biosfera estn concebidas como reas modelo en las cuales no slo se protegern y
cuidarn determinados ecosistemas; en ellas se desarrollar un uso de suelo sustentable
conjuntamente con las personas que ah viven y trabajan. (...)" Los objetivos y tareas de las
reservas de la biosfera exigen una clasificacin espacial. Segn la influencia de la actividad
humana, se definen zonas con diferentes tareas: la zona ncleo (core rea), de
amortiguamiento (buffer zone) y zona de transicin (o desarrollo) (transicin zone). Esta
ltima puede, en determinados casos, contener una zona de recuperacin. Esta zonificacin
no implica ninguna valoracin; cada una de las zonas tiene que cumplir con su tarea
respectiva que se refleja en su nombre".
El Anna purna Conservacin Area Project en Nepal puede servir de ejemplo para
demostrar cmo se pueden combinar con cuidado reas estrictamente protegidas, reas de
uso tradicional y reas de recreacin. La regin en cuestin fue declarada conscientemente
"Conservacin Area" y no "Nacional Park". Esto garantiza el margen necesario para
compensar los intereses de la poblacin.

pg. 19

Adicionalmente, toda el rea fue subdividida en diferentes zonas de manejo con usos
especficos. La as llamada wilderness zone est de zona ncleo al interior del rea
protegida. La protected forest and seasonal grazing zone sirve a la ganadera sustentable y
a la tala controlada de madera; en la "intensive use zone" se da prioridad a la agricultura
ecolgica en combinacin con el ecoturismo mientras que se experimentar con formas
menos agresivas de turismo en la special management zone. Para la zonificacin no slo
se consideraron las condiciones ecolgicas sino tambin las socioeconmicas. Esto se logr
gracias a un proceso intensivo de discusin y negociacin con la poblacin local.

XI. ZONIFICACIN AL INTERIOR DE REAS PROTEGIDAS

Si la zonificacin como instrumento de la conservacin de la naturaleza quiere ser ms que
un mero anlisis del potencial de la tierra, implica acuerdos y reglas de uso. Por principio,
esto se puede lograr con cualquier grupo poblador y con la mayora de los actores de un
rea determinada. Para que los acuerdos se vuelvan obligatorios para todos y para poder
aplicar mecanismos de sancin en caso de no respetarlos, se trata, por lo general, de fijar
normas legales.
En Venezuela, por ejemplo, se aprob en 1989 un Decreto para Parques Nacionales y
Monumentos Naturales con la definicin de las siguientes zonas de manejo, obligatorias
para todas las reas protegidas correspondientes a estas categoras:
Clase I: Zona de Proteccin Integral. Una zona sometida a una proteccin absoluta debido
a la gran fragilidad de sus ecosistemas; acceso solamente para cientficos con un permiso
especial.
Clase II: Zona Primitiva o Silvestre. Zona cuyos ecosistemas ms estables permiten un
acceso limitado de cientficos y visitantes sin disponer de infraestructura.
Clase III: Zona de Ambiente Natural Manejado. Zona con ecosistemas caractersticos
accesibles a los visitantes por caminos, senderos didcticos y reas bsicas de camping.
Clase IV: Zona de Recuperacin Natural. Zona fuertemente cargada con asentamientos
humanos o cultivo agrario antes de ser declarada parque y que debe recuperar su carcter
original por va natural o por medidas de apoyo. Los visitantes slo pueden transitar por
caminos determinados, a veces establecidos antes de la declaracin del parque.
Clase V: Zona de Recreacin. Zona especialmente apropiada para personas en bsqueda
de recreacin con una infraestructura que facilita el acceso y la estada a un mayor nmero
de visitantes.

pg. 20

 Clase VI: Zona de Servicios. Zona con las instalaciones necesarias para la administracin,
supervisin y el mantenimiento del parque.
Clase VII: Zona de Inters Histrico Cultural o Paleontolgico. Zona con vestigios
arqueolgicos e histricos u otros sitios de inters cultural.
Clase VIII: Zona de Amortiguamiento: Zona en la periferia del parque que puede ser
habitada y aprovechada econmicamente pero que est bajo control. Sirve para reducir las
influencias nocivas sobre el parque en el sentido estricto.
Para disponer de la base legal que permite otorgar derechos de uso a la poblacin asentada
en parques nacionales y para permitir su integracin al manejo del parque, el decreto
venezolano de 1989 determina en ciertas circunstancias la creacin de una "zona de uso de
poblacin autctono o poblado turstico" al interior de los parques. Si un parque nacional
incluye un asentamiento cuya existencia comprobada supera los 50 aos y cuya estructura
social, econmica y cultural es clasificada como "valiosa", el rea habitada puede ser
delimitada y declarada "zona de uso de poblacin autctono" con lo que se autoriza un
asentamiento y uso a largo plazo.
Tambin en el proyecto del WWF en Andohahela, Madagascar se est revisando y
adaptando la zonificacin o el rea protegida existente ya que la prohibicin total de usar el
bosque no slo restringa fuertemente la economa familiar y comunitaria sino que afectaba
tambin ciertos aspectos sociales y religiosos. El rea protegida en cuestin contiene
numerosas superficies agrcolas y algunos asentamientos considerados legales por el
derecho autctono del suelo. Adems se encuentran ah las tumbas de los familiares. Por
estas razones, y considerando el gran nmero de colonos ilegales al interior del parque, se
est preparando una propuesta de rezonificacin. Se propondrn nuevas reas protegidas
como sustituto de las zonas de uso agrcola a legalizarse.
Pero an en los casos que carecen de una base legal explcita a nivel nacional se pueden
adjudicar derechos de uso a la poblacin asentada si se concluyen acuerdos
correspondientes entre la administracin del rea protegida y la poblacin afectada. Para
fomentar la sustentabilidad de los acuerdos se recomienda optar por un proceso
participativo de zonificacin para el rea protegida y sus zonas perifricas (vase tambin el
ejemplo del Cuyabeno).

XII. ELABORACIN DE UNA ZONIFICACIN

La demarcacin de zonas se vuelve til cuando las condiciones espaciales de un rea lo
predestinan para una actividad determinada y si la existencia de intereses diferentes en este
espacio implica adems conflictos potenciales.
Para saberlo hay que tener un buen conocimiento del espacio o del rea. Se hace un
inventario de todos los factores fsico-geogrficos y ecolgicos por un lado y de los factores
socioculturales y econmicos esenciales por otro lado. Para ello se utilizan todos los
instrumentos de la planificacin del uso de suelo: desde la evaluacin de imgenes de
satlite hasta la cartografa de los hbitats, desde el censo de poblacin hasta la
conversacin individual, dependiendo la escala a la que se trabaja.

pg. 21

Sin embargo, en el trabajo de proteccin de la naturaleza dos puntos resultan claves para el
inventario:
Qu objetos naturales (animales, plantas, pero tambin formaciones rocosas especiales,
cuevas, cadas de agua o manifestaciones culturales relacionadas con los objetos naturales)
se caracterizan por su rareza o sensibilidad y cuya existencia est, por lo tanto,
particularmente amenazada por las intervenciones del hombre?
Qu factores (actividades humanas, introduccin de sustancias nocivas etc.) amenazan la
existencia de los objetos naturales?
Es decir que se debe saber qu es lo que se quiere proteger de quin o de qu. Sin
embargo, mientras que los actores asentados en el rea no entienden la necesidad de la
creacin de zonas y reglas para sus actividades - ya sea porque el uno no molesta de
ninguna manera al otro, ya sea porque no se ha reconocido el peligro que pesa sobre algn
recurso o algn objeto natural - ser muy difcil lograr acuerdos y reglas respetadas por los
actores. Slo si hay buenos argumentos, los actores se dejarn convencer de la necesidad
de proteger el rea.
En el proceso de la elaboracin participativa de una zonificacin se deben trabajar
cuatro elementos:
1. La definicin conjunta del objeto o de la tarea del rea protegida en su globosidad y de
cada una de sus zonas;
2. la delimitacin espacial de las diferentes zonas, es decir la definicin de las reas en las
cuales se aplicarn las disposiciones a definirse en el paso siguiente;
3. el acuerdo sobre reglas detalladas de uso para las diferentes zonas;
4. la definicin conjunta de mecanismos de sancin para asegurar el respeto de las reglas
acordadas por parte de todos los actores.

XIII.

ZONIFICACIN POR INTENSIDAD DE USO DE SUELO

En trminos generales, la intensidad de usos de suelo est referida a la relacin que existe
entre el rea construido dentro de un predio y el rea del predio
Esta relacin fsica entre dos reas tiene una serie de implicancias en temas de costos,
Concord y habitabilidad de los espacios al igual que el aprovechamiento de los recursos.
Esta relacin cambia de acuerdo con los usos de suelo del predio y con los usos de suelo
que se destina a las reas construidas.
Aqu Jan Bazant en su libro manual de criterios del diseo urbano nos plantea cuatro
trminos:
Tierra ociosa o virgen: tierra que por sus caractersticas forma cauces pantanos, etc. A cual
que debe preservar debido a su importancia

pg. 22

Tierra no residencial: destinados para edificios de mantenimiento, estaciones d bomberos y

equipamientos comunitarios
Tierra no urbanizable: reas de reserva con potencial de desarrollo a futuro
Tierra urbanizable: terrenos que por sus cualidades son aptos para el desarrollo urbano
Pero centrndonos en el desarrollo habitacional se pueden dar tres indicadores para
determinar la intensidad de uso de suelo:

IAP- ndice del rea de piso

El ndice de rea de piso multiplicado por el rea total del terreno, determina el monto
mximo de superficie que debera destinarse a la construccin (incluyendo viviendas y reas
de servicio)
Para la estimacin del IAP tomaremos en consideracin una parcela de 100 m2 que cuente
con todos los servicios. Aqu muy bien podra funcionar una vivienda unifamiliar como la de
departamentos.
Si la superficie de la vivienda fuera mayor. La intensidad de uso seria menor o por lo
contrario si las viviendas fueran ms pequeas la intensidad de uso seria mayor

IEA- ndice de espacios abiertos

Esta se utiliza para determinar el requerimiento de espacio abierto total dentro de un terreno
donde se construirn viviendas tambin lo incluyen terraza y espacios libres en cualquier
nivel de la edificacin que podran servir para recreacin). El espacio abierto tiene
importancia funcional de ventilar e iluminar

IEH- ndice de espacios habitables

Con el IEH se establecen los requerimientos mnimos de habitabilidad en espacios abiertos.
Forma parte del total de espacios abiertos pero se refiere nicamente a aquellos que el
usuario disfruta

pg. 23

XIV.

ZONIFICACIN POR REQUERIMIENTO DE USO DE SUELO

En realidad no existe algn estndar definido para determinar las necesidades de espacio a
futuro para cada tipo de suelo o para cada actividad. Para ello se hacen estimaciones de
requerimientos para cada tipo de suelo dentro de una zona habilitada. Las cuales estas se
basan en el uso de suelo actual, a los reglamentos de zonificacin y subdivisin de lotes.
En si el criterio de zonificacin por requerimientos permite una mezcla de usos y actividades
(siempre que cumplan ciertos criterios de compatibilidad entre estos usos)
Por ejemplo bajo un primero criterio se separa el uso de suelo industrial con el de
residencia, pero si lo tomamos bajo criterios de requerimiento se dira que la zona industrial
(uso de maquinarias ligeras) pueda combinarse con la zona residencial (de bajos ingresos),
beneficiando as al residente que podra ir caminando a su trabajo
con este criterio los diversos usos de suelo estar mezclados entre si cuando satisfacen
ciertos requerimientos que los hacen apoyarse mutuamente evitando caer en conflictos
(manual de criterios de diseo urbano Jan Bazant-editorial trillas 1986 Pg. 164)
Este criterio de requerimiento en la zonificacin esta puede ser ms efectivo en la
planeacin de centros urbanos de rpida expansin, debido a que esta mezcla de
actividades que se presentaran ayudara a calibrar y ordenar las mezclas de actividades
existentes. Para esto se debe tener un anlisis previo de los aspectos funcionales, fsicos y
econmicos, as como los trminos de un bien estar social que es deseable alcanzar con
esta metodologa. Aqu se presentaran algunas consideraciones que debemos tener
presente en casa tipo de zonificacin:

Uso comercial
En esta zonificacin se puede dar lo que es el menudeo de tiendas y el mayoreo de, lo cual
esto le da una necesidad inmediata a la cercana de lugares residenciales, o lugares de
trabajo para que sea mas rentable.
Aunque para el mayoreo no necesariamente debe estar en zonas residenciales para
garantizar su xito sino que deben estar cercas a vas de acceso a la ciudad

Uso residencial
El uso habitacional del suelo tiene una variada red de relaciones con el resto de las
actividades econmicas y humanas de una ciudad. Para ello tambin hay que tener en
cuenta los tipos predominantes de zonas residenciales que existen en la ciudad para que
posteriormente se pueda determinar sus relaciones funcionales con los dems centros de
actividades en la cual la poblacin influye

Uso de equipamiento

pg. 24

Relacionado con sus usuarios a los que les brinda un servicio, el equipamiento juega un rol
importante de consolidacin en el desarrollo urbano, en este caso la zonificacin por
requerimiento pretendera establecer la intensidad de relacin con otras actividades urbanas

Uso recreativo
La ciudades que se ha desarrollado sin planeacin muestran una deficiencia en reas de
recreacin, lo cual esto influye en la salud fsica y mental de la poblacin (en lo cual el
gobierno lo compensa construyendo hospitales) aqu una forma de afrontar este problema
es incentivando a la poblacin al deporte sano y la convivencia con la naturaleza,

Uso industrial
El indicador de empleo por hectrea tiende a variar con la ubicacin de la naturaleza con
respecto a este, su ndice de contaminacin y el grado de automatizacin. Para esto se
puede dar indicadores que muestren por un lado en beneficio al obrero y al perjuicio al
residente en trminos de contaminacin, tiempo de recorrido al trabajo, oportunidades de
empleo, etc. Y por otro lado a los propietarios industriales el beneficio o la afectacin de
contar con una infraestructura de servicios, terreno para la expansin, proximidad al
mercado para el consumo, etc.
Para cada industria bajo el concepto de requerimiento se podra determinar algunos rangos
de comportamiento de las industrias dentro de las ciudades

XV.RECOMENDACIONES PARA PROCESOS DE ZONIFICACIN

Como consecuencia de diversos procesos de zonificacin, se compilaron algunas
recomendaciones que contribuyen considerablemente a una mejor aceptacin de los
objetivos de conservacin de un rea protegidas y, por consiguiente, a la reduccin de los
conflictos potenciales entre la poblacin local y la administracin del rea protegida:
El plan de zonificacin debe ser lo ms sencillo y comprensible posible.
La zonificacin debe contemplar un mnimo de limitaciones de las actividades humanas.
Sin embargo, debe prever todas las reglas necesarias para el cumplimiento, a largo plazo,
de los objetivos de la proteccin de la naturaleza, la recuperacin de reas deterioradas, del
uso sustentable de los recursos y del entendimiento y disfrute de la naturaleza.
La zonificacin debe, en lo posible, aprovechar las definiciones y reglas ya aplicadas en
otras reas protegidas del pas.
Los planes de zonificacin deberan ser elaborados en acuerdo con las leyes nacionales y
otras disposiciones existentes, y corresponder al manejo usual practicado en otras reas
protegidas del pas.
Se deberan evitar las transiciones abruptas entre zonas estrictamente protegidas y reas
poco condicionadas; en vez de ello se recomienda la aplicacin del principio de
pg. 25

amortiguacin entre las zonas ncleo y las zonas en las cuales se permite un incremento
gradual de las actividades humanas.
En la medida de lo posible, los fenmenos geogrficos destacados (por ejemplo islas,
arrecifes de coral, montaas aisladas) deberan tener proteccin integral y estar rodeados
de zonas de amortiguamiento.
Las delimitaciones entre zonas individuales deberan ser lgicas y visibles en el terreno, es
decir que deberan seguir lneas geogrficas establecidas (por ejemplo precipicios, orillas).
Los hbitats de las especies animales y vegetales amenazadas local, regional o
globalmente deberan ser demarcados como reas de proteccin integral.
Los nidos o sitios de incubacin, as como las reas de crianza especialmente de las
especies silvestres utilizadas por el hombre, deberan estar ubicados al interior de zonas
estrictamente protegidas o de acceso prohibido en determinadas pocas.
Se debera proteger por lo menos un ejemplo representativo de cada ecosistema y hbitat
del rea protegida dentro de una zona estrictamente protegida. Es importante proteger una
zona conjunta con el mayor nmero de hbitats limtrofes posibles (por ejemplo una franja
representativa de toda el rea de transicin: mar abierto, aguas poco profundas, playa de
arena, zonas interiores, hinterland).
Como regla general, las reas conocidas por un uso moderado de recursos, compatible
con los objetivos de la conservacin, deberan ser declaradas "zonas con uso de recursos",
mientras que las reas hasta la fecha no utilizadas en esta forma, deberan ser integradas a
las zonas de proteccin ms estricta.
Si existen razones ecolgicas que exigen la integracin de un rea utilizada por la
poblacin, a una zona de proteccin ms estricta, se deberan en lo posible facilitar reas
alternativas para el uso de recursos.
Es indispensable que las reas tradicionales de recoleccin, pesca y caza sean
consideradas en la zonificacin; las tradiciones de los pueblos indgenas al interior de las
reas protegidas deberan ser consideradas con prioridad. En caso de que resultara
necesario prohibir el uso de una determinada especie de la fauna o flora, se deberan
presentar posibilidades alternativas de uso de recursos.

XVI. ANLISIS DE ZONIFICACIN

A) El anlisis programtico me permite:
- Determinar las cualidades de uso y funcionales de desarrollo, estableciendo
-

una congruencia entre sus componentes.

Planteamiento funcional
Estructura de vialidad y del uso del suelo, tipos de lotes, intensidad del suelo

destinadas a cada uso.

B) El anlisis de sitio me permite:
- Determinar la aptitud del terreno, para un uso mas racional y adecuado.
pg. 26

Concepto de espacialidad rector en el diseo del conjunto: espacios definidos,

jerarquizados, secuenciados o articulados, que da carcter, orden, identidad y
orientacin a los habitantes.

XVII. CRITERIOS DE DISEO

Distincin entre las cualidades funcionales que tiene cada uso del suelo.
Determinar qu actividades pueden ser agrupadas dentro del mismo uso, cules
separadas

y/o

prximas;

para

interrelacionar

actividades

determinar

la

configuracin del uso del suelo.

Determinar las reas que cada uso del suelo debe tener segn las actividades y su
intensidad; esto imprime carcter a la propuesta, ya sea residencial, comercial,
industrial, campestre

Valorar el paisaje y sus elementos naturales, incorporndolo al manejo

espacial de la propuesta, creando perspectivas, puntos focales interesantes,

contrastes, etc.
Estructura de zonificacin eficiente para une mejor lectura y uso por parte del

habitante.
Propuesta de secuencias visuales o manejo espacial rectoras en el diseo.
Propuesta de estructuracin vial que formalice la intencin espacial. La
vialidad articula y hace congruente la zonificacin con las condiciones del

terreno.
Uso residencial (tipos):
Unifam, bifam, multifam, hoteles, etc.
- Uso negocios, comercial (tipos).
Locales de oficinas, bancos, negocios especializados y en general, teatros,
cines, centros comerciales, culturales, etc.
- Uso industrial (tipos)
Industria ligera, de transformacin y pesada.
- Vialidad
Va rpida, primaria, secundaria, local, etc.
pg. 27

Usos pblicos (tipos)

Parques, escuelas pblicas, edificios pblicos e institucionales.
Usos semipblicos (tipos)
Iglesias, edificios semipblicos, cementerios, etc.
Uso agrcola (tipos)
Tierra frtil agrcola o de usos agropecuarios
Zona de reserva
Para urbanizacin futura o para reserva ecolgica.
Zonas recreativas
Campos de juego, estadios, hipdromos, etc.

pg. 28

XVIII. BIBLIOGRAFIA

FUNDAMENTOS DE PLANEAMIENTO URBA ACUA VIJIL, PERCY CAPITULO 5.

MANAL DE CRITERIOS DE DISEO URBANO, POR JAN BAZANT EDITORIALTRILLAS 1986.

pg. 29

LA ZONIFICACIN - ELEMENTO CLAVE DE LOS PLANES DE MANEJO THORA AMEND Y STEPHAN AMEND

DIAPOSITIVAS DE DISEO URBANO ARQ. YOSSI CABRERA.

EL ARTE DE PROYECTAR - ERNST NEUFERT

INDICE
INTRODUCCION
.. (1)
I.
HISTORIA
. (2)
CUALES
ERAN
ESTAS
IDEAS
SOBRE
URBANISMO?...................................................... (4)

pg. 30

II.
LA
ZONIFICACIN
. (6)
POR
QU
ZONIFICAMOS?...........................................................................................
(9)
III. TIPOS DE ZONIFICACION.
.(11)
ZONIFICACION RESIDENCIAL.
(11)
ZONIFICACION COMERCIAL..
(11)
ZONIFICACION
EDUCATIVA..
(11)
ZONIFICACION DE SALUD.
.. (11)
OTROS
IV. DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL
DEFINICION
. (12)
OBJETIVOS
... (12)
CLASIFICACION DE LAS ZONES DE USO DE
SUELOS. (14)
V. LA ZONIFICACIN ELEMENTOS CLAVE DE LOS PLANES DE
MANEJO.... (15)
VI. ZONIFICACION PARA LA CONSERVACION UNA
RETROSPECTIVA .. (15)
Por qu LA DEFINICION DE
ZONAS?........................................................................... (17)
VII. DIFERENTES NIVELES DE
ZONIFICACION. (17)
VIII. ZONIFICACIN Y CATEGORAS DE
MANEJO (18)

pg. 31

IX. ZONIFICACIN Y RESERVAS DE LA

BIOSFERA.. (19)
X. ZONIFICACIN AL INTERIOR DE REAS
PROTEGIDAS.. (20)
XI. ELABORACIN DE UNA
ZONIFICACIN (21)
XII.
ZONIFICACIN
POR
INTENSIDAD
SUELO (22)

DE

USO

DE

XIII. ZONIFICACIN POR REQUERIMIENTO DE USO DE SUELO..

. (23)
XIV. RECOMENDACIONES PARA PROCESOS DE
ZONIFICACIN .. (25)
XV.
ANLISIS
DE
ZONIFICACIN
. (26)
XVI.
BIBLIOGRAFIA
.. (30)

pg. 32