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UNIVERSIT DEGLI STUDI MEDITERRANEA DI REGGIO CALABRIA


FACOLT DI INGEGNERIA
Corso di Laurea Specialistica in Ingegneria Civile Orientamento
Progettazione Strutturale

STIMA A VALORE DI TRASFORMAZIONE


DI UN FABBRICATO PER CIVILE
ABITAZIONE SITO IN MALDERITI
(RAVAGNESE RC)

CORSO DI ESTIMO E VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI


Studenti:
Bruciafreddo Diego
C
Caminiti
i iti F
Francesco

Docente:
Prof. Arch. Mollica
A h Calabr
Arch.
C l b

Anno Accademico 2007/2008

Ascolto

Livello europeo (*)

Inglese
Francese

Lettura

Interazione orale

Produzione orale

B2 Livello intermedio C1 Livello Avanzato B2 Livello intermedio B2 Livello intermedio C1 Livello avanzato
A2

Livello
Elementare

B1 Livello Intermedio A2

Livello
Elementare

A2

Livello
elementare

A2 Livello elementare

(*) Quadro comune europeo di riferimento per le lingue

Capacit e competenze sociali - Sono particolarmente predisposto a lavorare in team cercando sempre di comprendere e di risolvere i
problemi al meglio al fine di ottenere i risultati previsti.
- Sono dotato di un forte senso di volont e di capacit di problem solving anche nelle situazioni pi
dinamiche.
-Sono dotato di un ottimo spirito di adattamento anche nelle situazioni pi complesse e sono pienamente
disponibile a trasferte in tutto il mondo.
-Buona capacit di comunicazione e motivazione ottenuta grazie a unampia esperienza di impartizione
di lezioni private a un buon numero di studenti universitari ( ad oggi circa 60 )

Capacit e competenze
organizzative
Capacit e competenze tecniche
Capacit e competenze
informatiche

Altre capacit e competenze


Patente

Gestione di progetti e gruppi di lavoro

Ingegnere strutturista con capacit progettazione di strutture non tradizionali e complesse.


Si elencano le principali competenze specialistiche in aggiunta alle competenze base di utilizzo del
computer:
Ottima conoscenza Excel+VBA
Ottima Conoscenza programma per Modellazione FEM STRAUS7
Ottima Conoscenza Programma per Modellazione Fem MIDAS GEN
Ottima Conoscenza Programma Per Modellazione FEM SAP200
Capacit di utilizzo e apprendimento in tempi rapidi di tutti i programmi di modellazione FEM
Ottima conoscenza dei linguaggi di programmazione VBA, C++
Ottima conoscenza del programma di Calcolo MATLAB
Ottima conoscenza del pacchetto OFFICE
Ottima conoscenza di AUTOCAD
Runner amatoriale con partecipazione a eventi , nuoto;
A, B

Ulteriori informazioni Referenze e Curriculum Vitae dettagliato su richiesta


Autorizzo il trattamento dei miei dati personali ai sensi del Decreto Legislativo 30 giugno 2003, n. 196
"Codice in materia di protezione dei dati personali". (facoltativo, v. istruzioni)

Firma

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Cognome/i Nome/i

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Unione europea, 2002-2010 24082010

FINALITA DELLESERCITAZIONE

Zona della XIII circoscrizione


Ravagnese

Zona di ubicazione del fabbricato


oggetto di stima

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

L'obiettivo dell'esercitazione quello di dare un giudizio di stima sul valore attuale di un


immobile parzialmente realizzato nel 1993 che ancora attende di essere ultimato. L'immobile
di p
propriet
p
privata,, si erige
p
g p
per 7 p
piani fuori terra,, suddiviso in 12 unit abitative e 11 box
auto,destinato a civile abitazione. E' sito nel territorio della tredicesima circoscrizione del
comune di Reggio Calabria, zona nota ai pi per la presenza dell'aereoporto che serve la citt.
Ravagnese una zona del reggino densamente popolata che sta vivendo una piena fase di
ammodernamento sia dal punto di vista strutturale,
strutturale con la costruzione
costru ione di nuovi edifici
residenziali, che infrastrutturali con la realizzazione o il completamento di importanti
infrastutture primarie e secondarie.

PRESENTAZIONE DELLOBIETTIVO DELLESERCITAZIONE

Superfice Acc. : 282.10 mq


Superficie Comm
Comm.:: 1875
1875.6
6 mq
Superficie scoperta:201.00 mq

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

Le foto mostrano lo stato di fatto dell'edificio che risulta essere in buono stato di conservazione
eccezion fatta per la presenza di zone in cui l'espulsione del copriferro ha esposto le armature
alla corrosione atmosferica. Fenomeno che si manifesta comunque
q contenuto e in uno stato di
avanzamento in cui possibile porvi rimedio.

CARATTERISTICHE DEL METODO DI STIMA UTILIZZATO

Esistenza sul mercato di immobili similari a quello in esame dopo la trasformazione;


Conoscenza dei dati per valutare i costi di trasformazione;
Permanenza delle condizioni e dei dati assunti nel momento della stima.

La stima del valore di trasformazione sintetizzato da questa equazione:

Vt=Vm-Ct

[1]

-Vt valore di tarsformazione dell'immobile


-Vm valore dell'immobile a seguito della trasformazione
-Ct costo da sostenere per effettuare la trasformazione dell'immobile
Un metodo per stimare quindi la convenienza dell'investimento pu essere suggerito da questa disequazione:

Vt-Va > 0
- Va valore attuale dell'immobile

[2]

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

Il valore di trasformazione di un bene (Vt) il valore netto che si ricava dalla sua trasformazione in altri beni. Esso si
determina per differenza tra il valore di mercato di tutti i prodotti ottenuti od ottenibili dalla trasformazione e le
spese sostenute o sostenibili per la realizzazione .
P i h la
Poich
l realizzazione
li
i
d ll stima
della
ti
chiarifica
hi ifi la
l bont
b t di effettuare
ff tt
o meno un investimento,
i
ti
t i costi
ti di trasformazione
t f
i
vanno riferiti all'imprenditore puro, cio all'attivo andranno computati in base al prezzo di mercato i prodotti della
trasformazione, e al passivo invece tutte le spese necessarie per effettuare la trasformazione stessa.
Condizioni necessarie per l'applicazione del criterio di stima sono:

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE

Analisi di fattibilit
Spese tecniche, progettuali, direzione lavori, sicurezza e collaudi;
Costi p
per lesecuzione delle opere
p
di trasformazione comprensivi
p
dellutile di impresa;
p
Redditi perduti (o ridotti durante la trasformazione);
Eventuali oneri accessori finanziari (mutui, prestiti, ect)
Oneri di urbanizzazione o concessori, allacci e vari
Spese generali
generali, imprevisti e varie
Eventuali costi di demolizione di parti di fabbricato fatiscente

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

Al valore del costo di trasformazione si perviene analizzando le seguenti voci che


compongono il quadro economico:

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE

Individuazione delle lavorazioni da effettuare per la trasformazione del bene, e suddivisione in macroaree denominate
capitoli .

-Repertorio
Repertorio dei fattori elementari (RFE)
Analisi del costo unitario degli elementi base delle singole lavorazioni. La ricerca del valore pi probabile stato effettuato
medianto i risultati di una serie di preventivi forniti da ditte candidate per la fornitura del materiale.

-Analisi dei prezzi unitari (APU)


Prezzo unitario
P
it i per lla singola
i
l llavorazione
i
comprensivo
i d
della
ll somma d
delle
ll seguenti
ti quantit:
tit
A manodopera
B Materiali
C Trasporti e noli
D spese generalili quantificate
ifi
come 15% (A+B+C)
(A B C)
E Utile dell'imprenditore quantificato come 10% (D + A + B +C )

-Redazione del computo metrico (CM)


Documento che stima la quantit necessaria della singola lavorazione coerentemente con il parametro utilizzato per la stima
unitaria

-Redazione del computo metrico estimativo (CME)


Documento che identifica per ogni lavorazione la relativa voce di spesa. Il risultato stato poi sintetizzato per singolo gruppo di
p
, allo scopo
p di valutarne l'importanza
p
relativa.
lavorazioni denominati capitoli,

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

Costi per l'esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa
Si adottato un processo di stima analitico procedendo nel seguente ordine cronologico:
-Redazione
Reda ione dell' elenco delle lavora
lavorazioni
ioni

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE


Sintesi dei principali risultati:
ANALISI DEI FATTORI ELEMENTARI

REDAZIONE ELENCO LAVORAZIONI

COMPUTO METRICO ESTIMATIVO

Sono state interpellati


p
un totale di
24 fornitori. Per ogni elementi si
applicato il valore derivante dalla
media matematica dei prezzi
proposti . La scelta dei materiali
stata fatta cercando di emulare le
caratteristiche dei fabbricati gi
esistenti in loco.

La stesura dell'elenco delle


lavorazioni ha portato alla
individuazione di 16 macroaree
denominate capitoli.

La spesa
p
complessiva
p
di questa
q
voce di costo risultata pari a
1'287'311.11 . La ripartizione tra
macroaree riportata nel grafico.

62'432.58
4.85%
8'828.30
0.69%

1'693.08
1'693
08
0.13%
53'832.14
4.18%
48'562.20
3 77%
3.77%

28'724.70
2.23%

7'419.59
0.58%
82'990.60
6.45%

Interventi di risanamento
92'932.65
7.22%

Opere murarie
Intonaci
Opere di sottofondo

61'993.03
4.82%

Posa del polimero bituminoso


Pavimenti

171'147.92
13.29%

371'567.94
28.86%

Rivestimenti
Serramenti
Opere da pittore
Opere
p
p
provvisionali

177
981.69
177'981
69
13.83%

Impianto idrico
Impianto termico

68'682.62
5.34%

Tot. 1'287'311.11

Impianto Elettrico
10'906.38
10'906 38
0.85%

Impianto di sollevamento
37'615.68
2.92%

Metanizzazione
Accessori Box Auto

OGETTI
ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO

Costi
Costi per l'esecuzione
l esecuzione delle opere di trasformazione compresi gli utili di impresa:

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE

Per quanto si attiene alla quota competente la sicurezza stato effettuato lo scorporo della quota della sicurezza presente
nell'APU relativa alle opere provvisionali, mentre per le altre lavorazioni si stimato l'onere della sicurezza nell'ordine del 3%
dell'importo complessivo. Risultano 38'354.48
La quota relativa alle spese tecniche, progettuali, direzione dei lavori e collaudi si calcolato come il 10% del totale dei costi
del computo metrico. Risultano 128'731.11

Spese di urbanizzazione, allacci e varie


Allaccio alla rete di idrica , fognaria, metanizzazione e elettrica; per un totale di 8'235.02

Spese di pubblicizzazione
Per spese
p
di p
pubblicit si stanziata una q
quota di 3'000.00

Spese di IVA
Importo derivante dalle lavorazioni, pubblicit e allacci. Risultano 216'424.57
Importo derivante dalle spese tecniche.
tecniche Risultano 25
25'746
746.22
22

Imprevisti, e varie
Per gli imprevisti si prevede una quota del 5% sul risultato del computo. Risultano 64'365,55

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

Spese tecniche, progettuali, direzione lavori, sicurezza e collaudi;

1. DETERMINAZIONE DEL COSTO DI TRASFORMAZIONE

Il costo di traformazione dell'immobile ricavato dalla somma di tutte le voci di costo 1'514'962.76
Il relativo costo di trasformazione parametrico, espresso in /mq :
324.27 /mq per i box auto
773.07 /mq per gli appartamenti
voce

Appartamento sx
Appartamento dx
Mansarda sx
Mansarda dx
Garage (in media)

mq (interni)
(i t i)

mq (esterni)
( t i)

mq (commerciali)
(
i li)

Costo
C
t di
trasformazione ()

147.7
134.3
125 3
125.3
114.3
18.4

26.1
41.3
53 0
53.0
63.0
-

160.8
155.0
151 8
151.8
145.8
18.4

124309.66
119825.85
117352
117
352.03
03
112713.61
5966.57

Alcuni fotorendering che mostrano l'opera trasformata

OGETTI
ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO

Risultato del costo di traformazione derivante dal quadro economico

2. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

prezzo di vendita appartamenti: 1300 / mq


p
prezzo di vendita box auto: 600 /mq
/ q
Per mq inteso quello commerciale, ovvero superficie lorda dell'appartamento, 50 %
superficie di balconi e varande, 100% superficie pianerottolo ( da dividersi poi nel numero di
appartamenti che ne hanno diretto accesso).
Il valore di mercato stimato per l'immobile di 2'560'780.00 .
Nella tabella successiva si riporta il valore di mercato dei singoli appartamenti:
voce

Appartamento sx
Appartamento dx
Mansarda sx
Mansarda dx
Garage (in media)

mq (interni)

mq (esterni)

mq (effettivi)*

Costo ()

147.7
134.3
125.3
114.3
18.4

26.1
41.3
53.0
63.0
-

160.8
155.0
151.8
145.8
202.0

209 040.00
201 500.00
197 340.00
189 540.00
11400.00

ESTIMO E VALUTAAZIONE ECCONOMICAA DEI PRO


OGETTI

Per la determinazione del valore di mercato dell'opera trasformata si adottato il


procedimento sintetico. Il valore parametrico di stima, espresso in /mq, lo si ricavato
mediando il prezzo di vendita di imprese immobiliari operanti nella stessa zona che offrono
appartamenti con requisiti similari a quelli in oggetto di valutazione. Si quindi convenuto al
seguente
t valore:
l

3. DETERMINAZIONE DEL VALORE ATTUALE

Vt= Vm-Ct = (2'560'780


(2 560 780 -1
-1'514'962
514 962.76
76 )= 1'045'817
1 045 817.24
24
Il valore di trasformazione in questo caso pu approssimare il valore attuale dell'immobile

OGETTI
ESTIMO E VALUTAAZIONE ECONOMICAA DEI PRO

A valle dell'analisi effettuata si pu trarre dall'equazione [1] il seguente valore antetrasformazione per l'immobile:

Grazie per ll'attenzione


attenzione