CURRICULUM VITAE

Carlos Augusto de Almeida

Engenheiro civil, atuando na rea de Engenharia Legal e Gerenciamento de Construo h 25
anos. Mestrando em Engenharia Civil-UFF. Possui Especializao em Engenharia CivilUFJF e Extenso em Engenharia de Avaliaes-UFMG
Carlos Alberto Pereira Soares
Arquiteto e Urbanista, Mestre em Engenharia Civil e Doutor em Engenharia de Produo.
Professor do Programa de Ps-Graduao em Engenharia Civil da UFF, Diretor da AEFE e
Coordenador do GIPE-UFF e do grupo Sistemas de Gesto cadastrado no CNPq.

PROCEDIMENTOS PARA VISTORIA DE IMVEIS URBANOS

1. INTRODUO.
O desenvolvimento deste trabalho tem como foco os procedimentos que envolvem a
realizao de uma vistoria de imvel.
O processo de atribuir o justo valor de um imvel, fundamenta-se, com grande peso,
no relatrio tcnico da vistoria e nos aspectos fsicos da edificao. Portanto, a vistoria
etapa fundamental do processo avaliatrio e exige, alm de desejvel vivncia profissional
obtida da prtica e do contato dirios com a obra consistente bagagem terica, representada
pelo domnio do processo construtivo, conhecimento dos materiais aplicados e familiaridade
com os aspectos patolgicos e de deteriorao a que esto sujeitas as construes, englobando
questes que vo desde simples reclamaes de defeitos construtivos, at acidentes do
trabalho, passando por percias em sinistros, avaliaes de imveis, percias nas reas
contbil, comercial e financeira, avaliaes de ativos de empresas, avaliaes para seguros e
garantias, auditoria sobre qualidade de execuo de obra, arbitramentos e diversas outras
reas importantes e de legislao recentes, como a das questes ambientais e ligadas ao
patrimnio histrico.
Desta forma, procurou-se ao longo do texto, detalhar a vistoria em seus passos e
aspectos fundamentais, destacando a importncia dos trabalhos de campo e a abrangncia que
deve ser dada prospeco do local, demonstrando a necessidade da adequada caracterizao
do objeto e apresentando uma sugesto de roteiro para a realizao dos procedimentos de
campo.
2. PROCEDIMENTOS DA VISTORIA.
2.1) Aspectos Gerais.
O assunto ser apresentado de modo a traar um roteiro, que permita ao profissional
identificar os componentes fsicos que influenciam o valor de um imvel, desde os mais
remotos aspectos gerais, at suas caractersticas mais especficas, visando, ao final, definir um
conjunto de procedimentos a serem seguidos no desenvolvimento dos trabalhos de campo.
2.1.1) Da Regio.
O incio de uma vistoria d-se, de fato, antes do contato com o imvel. Na verdade, o
trabalho comea com o reconhecimento da regio.
Preliminarmente, importante conhecer a localidade em que est situado o bem a
avaliar e verificar a sua compatibilidade com o universo em que est inserido. Estas macrocaractersticas podem importar com grande peso no resultado do trabalho.
Determinar o perfil do bairro ou da regio, ento, o primeiro passo. Para tanto,
deve-se levantar os seus aspectos valorizantes e desvalorizantes, por meio da identificao de
suas principais caractersticas.
Assim, deve-se identificar, avaliar, verificar e registrar tpicos como:
Localizao do imvel: de modo que se tenha uma noo geral, bastante ampla, de
sua posio dentro do bairro, regio ou cidade, como em uma vista area.
Eventualmente (dependendo da escala da figura), podero ser mostradas
referncias destacadas ao seu redor, como principais acessos, rea de comrcio
central, praas, instituies pblicas, agncias bancrias e outras atividades de
interesse.

Predominncia e tendncia de ocupao: se o perfil residencial (com padro

normal, alto, baixo ou popular); comercial (com movimento ativo, mdio ou
baixo; se h predominncia de atividades financeiras, prestadores de servios ou
outras); se tem perfil industrial e de que porte (pequeno, mdio ou grande) ou se a
incidncia mista, com atividades diversificadas;
Taxa de ocupao: se apresenta densidade de ocupao alta, normal ou baixa;
Caractersticas e padro mdio das edificaes: se, pelas caractersticas
construtivas e de acabamento externo, predominam edificaes de padro alto,
mdio, normal, baixo, popular. (Esta observao ser importante, frente, para
verificar se o imvel se enquadra no padro mdio local ou se apresenta
significativa alterao de padro);
Nvel de atividade econmica e tendncia de crescimento: se, pela observao
direta das atividades econmicas predominantes, pode-se classificar o nvel de
atividade como normal e compatvel com o tipo de ocupao ou se notvel
alguma tendncia de desaquecimento ou regresso da atividade;
Condio da infra-estrutura urbana: caractersticas dos logradouros, tipo de
pavimentao, existncia de redes de gua potvel, coleta de esgoto, iluminao,
drenagem, energia eltrica, gs, telefonia;
Disponibilidade de servios pblicos ou concedidos: existncia de coleta de lixo,
linhas de coletivos, posto policial, hidrantes, agncia postal, telefone pblico,
equipamentos comunitrios;
Disponibilidade de atividades comerciais e de apoio: presena de mercados,
padarias, farmcias, agncias e postos bancrios, escolas, atendimento mdico,
pontos de txis, abastecimento de combustveis, telefones pblicos;
Espaos para atividades de lazer: se existem praas, parques, jardins, clubes, reas
esportivas, pistas de atletismo, ginstica, corrida, ciclovias;
Proximidade e interferncia de atividades geradoras de risco, poluidoras ou com
alto nvel de rudos:
existncia de favelas, penitencirias, matadouros,
manicmios, entidades que exeram atividades perigosas ou incmodas (cadeias
pblicas, clubes noturnos, determinados tipos de cultos), explorao de pedreiras,
descarga de entulhos e despejos, usina de lixo, despejos qumicos e poluentes do
ar, garagens de nibus, trnsito pesado, freqncia de engarrafamentos, existncia
de grandes oficinas, vias frreas, ferros-velhos, torres, antenas e redes de
transmisses;
Vulnerabilidade a intempries: ocorrncias freqentes de chuvas, ventos, umidade
e salinidade do ar, variaes de temperatura e suas conseqncias: alagamentos,
deslizamentos e eroso de encostas, corroso e desgaste dos materiais de
construo;
Existncia de planos ou projetos pblicos que venham a interferir na estrutura
urbana do bairro, a curto e mdio prazo: se h previso de desapropriaes,
abertura de ruas e vias de transportes, construo de pontes e viadutos, perspectiva
de implantao de atividades que venham a afetar o valor imobilirio.
2.1.2) Do Logradouro
Alm do enfoque geral, feito no tpico anterior, importa que a anlise do logradouro
seja feita de modo mais especfico, em face do peso que tem a qualidade do acesso.
Alm das caractersticas fsicas imediatas, como as dimenses da caixa de rua e
caladas, o tipo de pavimento e o seu estado de conservao, interessam tambm dados como

a intensidade do fluxo (ocorrncia de congestionamentos, mo nica ou mo dupla, permisso

para estacionamento) e o tipo de trfego (leve ou pesado).
E mais: a sua importncia no contexto local. Se via principal, secundria ou
logradouro de categoria diferenciada (rua sem sada, viela, travessa, rua de pedestres, rampa,
escada).
Estritamente em relao ao acesso, deve-se verificar se permite a entrada e sada
seguras de veculos (com boa visibilidade e distncia satisfatria de cruzamentos);
se
direto, pela frente do prdio (ou lateral, de fundos, ou por outro imvel); se no caso de
existir rampa as caractersticas construtivas so adequadas (largura, altura, inclinao,
desenvolvimento).
Quanto aos aspectos gerais, so estes os pontos de maior importncia a serem
considerados para bem caracterizar a rea que influencia o imvel.
2.2) Aspectos particulares.
Situado o imvel sob o aspecto geral, cumpre iniciar a anlise das suas
particularidades e caractersticas especficas. Em geral, neste tpico, nos referiremos a uma
unidade situada em um prdio de apartamentos, acrescentando, para os casos de unidade
isolada (casa), os comentrios e observaes pertinentes e justificveis.
2.2.1) Do Terreno
Inicia-se aqui, propriamente, a inspeo do imvel: pelo levantamento das
caractersticas fsicas do terreno.
A partir da observao panormica do espao, o terreno deve ser descrito o mais
detalhadamente possvel, quanto:
Aos dados de registro: verificar se, pelos dados do Registro Geral de Imveis, o
imvel encontra-se precisamente identificado: descrio do logradouro de acesso,
nmero do prdio e da unidade, dimenses do terreno, rea;
localizao: se est situado em meio de quadra; em esquina ou prximo; com frente
para mais de um logradouro; em frente a praas ou parques; em logradouro de beiramar, rio ou lagoa; em final de rua ou rua sem sada;
s caractersticas fsicas e geomtricas: conformao, dimenses do permetro,
comprimento da testada, rea da superfcie; se plano ou acidentado, em aclive ou
declive, situado acima, abaixo ou no nvel da rua; se as divisas esto perfeitamente
materializadas e de que tipo so (muros, grades, cercas, vegetao, acidentes naturais);
Ao tipo de ocupao: se possui vegetao rasteira, rvores de grande porte, acidentes
naturais, construes e benfeitorias distintas do prdio principal;
Ao tipo de solo (por meio de verificao expedita): seco, encharcado, alagadio,
argiloso, arenoso, compacto; se houve terraplenagem (corte, aterro, compactao);
se h contenes e arrimos e se apresentam estabilidade;
s limitaes de utilizao: se faz divisa diretamente com algum curso dgua, faixa
de domnio de rodovia ou ferrovia e quais as exigncias de afastamentos e restries
de utilizao; se limita com rea de preservao, rea de segurana ou de risco e quais
as implicaes; se est obrigado a respeitar algum tipo de servido de passagem
(acesso a vizinhos, passagem para rea encravada, redes de transmisso areas,
tubulaes subterrneas);
2.2.2) Do Prdio
A) Concepo arquitetnica
Como primeiro item da edificao a ser analisado, a concepo arquitetnica deve
considerar uma srie de elementos importantes, sendo os mais imediatos os aspectos estticos
externos.

Para efeito desta anlise, trs so as situaes gerais a serem consideradas:

Aquela em que a concepo arquitetnica se destaca, pelo estilo, pela qualidade
tcnica, pela originalidade, pelo valor histrico, pelos materiais empregados, pelo
efeito esttico ou pela harmonia do resultado, representando um diferencial que
afeta positivamente o imvel, lhe agregando valor;
Aquela em que a arquitetura tem concepo tradicional, simples e tecnicamente
correta, e com solues adequadas para propiciar a qualidade suficiente ao
prdio, no influenciando significativamente o resultado da avaliao;
Aquela em que o projeto deficiente ou que no houve projeto, demonstrando
falhas importantes relativas aos aspectos esttico, funcional e de conforto e
configurando-se elemento de desvalorizao do bem.
No to imediatos, mas igualmente importantes, so alguns outros aspectos da
concepo arquitetnica:
Aproveitamento do terreno: critrios de distribuio das atividades, taxa de
ocupao, nmero de pavimentos, nmero de unidades, reas livres;
Fluxos: facilidade de acesso e organizao de movimentos internos de pessoas e
veculos;
Implantao: posicionamento do prdio no terreno, nvel de insolao e de
ventilao, afastamento das divisas, diferena de nveis das atividades;
reas comuns: disponibilidade e qualidade dos espaos destinados a hall social,
corredores, lazer, servios, reas descobertas.
B) Concepo estrutural
Interessa vistoria de campo, expeditamente, a anlise da soluo estrutural adotada,
sendo as mais usuais:
Estrutura tradicional de concreto armado: formada por pilares, vigas e lajes macias
(ou pr-moldadas), em que o dimensionamento baseia-se exclusivamente nos
elementos de concreto armado, no contando com o suporte de paredes e elementos de
vedao;
Estrutura mista: onde o dimensionamento, alm da estrutura de concreto armado, se
vale da contribuio dos elementos de vedao (paredes de blocos de concreto ou
alvenaria cermica estrutural);
Outros tipos de estrutura: alvenaria estrutural pura, materiais metlicos, madeira,
materiais sintticos, elementos pr-fabricados e outros.
Como eventual elemento de interferncia no espao interno, a concepo estrutural
deve ser analisada, podendo ter significado nas consideraes de valor, pelos seguintes
aspectos:
Quando interferem na conformao ou nas dimenses dos cmodos, gerando
compartimentos esconsos, triangulares, com cantos acentuados ou com grandes pilares
e vigas aparentes, comprometendo o conforto do ambiente, pela limitao da rea
privativa, p-direito, ventilao e iluminao;
Quando produzem restries de utilizao e afetam o conforto, pela impossibilidade
de retirada ou modificao de paredes ou vos de portas e janelas; por alterarem a
temperatura ambiente; serem propagadoras de fogo; escurecerem o ambiente;
apresentarem maior suscetibilidade umidade;
apresentarem baixa eficincia
acstica;

Em casos especficos de terraos, coberturas e em unidades isoladas, cabe uma

verificao elementar sobre a viabilidade de executar acrscimos verticais, pois tal
possibilidade fator de valorizao do conjunto.
C) Itens complementares
Complementam a anlise dos aspectos particulares do prdio, a existncia de projetos
auxiliares e dispositivos extras, que lhe agreguem valor. A saber:
Dispositivos de segurana: muros, grades, portaria com funcionamento em turnos
ininterruptos, comandos eletrnicos de portes, alarmes, comunicao interna, circuito
de tv, iluminao de emergncia;
Dispositivos mecnicos, eltricos e de servios: reservatrios extras de gua potvel,
sistemas de transmisso e recepo de sinais (rdio, tv, internet, cabo), iluminao de
emergncia, comunicao e circuito de tv internos;
Elevadores: este item merece destaque especial, pois afeta de maneira direta e
significativa o valor do imvel. Ainda bastante comum a ocorrncia de prdios
antigos e construes de padro mais simples, com at cinco pavimentos, sem
elevador. Nestes casos, o valor das unidades situadas acima do segundo pavimento,
significativamente afetado.
Vagas de Garagem: Da mesma forma, as vagas de garagem so objeto de grande valia
na composio do preo. Notadamente, nas reas de maior concentrao das cidades.
Em alguns casos, o problema minorado pela utilizao de solues paliativas, que
devem ser detalhadas no relatrio, para serem devidamente consideradas. Vrias
situaes podem ser encontradas, desde o caso ideal, de vaga privativa, coberta e
fechada (eventualmente mais de uma vaga), passando pelos casos de vagas coletivas
(geralmente em nmero inferior ao de unidades), vagas em abrigos externos,
estacionamento descoberto, at o caso de indisponibilidade de vaga de garagem.
2.2.3) Da Unidade
A anlise da unidade o coroamento do trabalho, a parte primordial da vistoria e
manancial das informaes mais importantes para a formao do valor e requer alguns
procedimentos preliminares, que so os seguintes:
A) Determinao da rea privativa
Independentemente das informaes disponveis (na certido do RGI, no cadastro de
IPTU ou de outra fonte existente), a rea privativa do imvel deve ser criteriosamente
verificada, at porque rara a preciso das fontes usuais de informaes, normalmente
baseadas em dados antigos, cadastros desatualizados, estimativas imprecisas, valores
convenientes e nmeros sem o rigor tcnico desejvel.
A verificao deve ser feita, preferencialmente, cotejando-se a planta aprovada com a
situao do local. No havendo planta, indispensvel o levantamento das medidas internas
e a apropriao da rea til real, que poder ser transformada, por aproximao, em rea real
privativa, que a rea em que se baseiam os parmetros de mercado, na maioria dos casos.
Quando se cogita a comercializao de um imvel, principalmente os residenciais, a
informao de maior interesse a rea, componente sobre o qual projetam-se,
automaticamente, o nmero de cmodos e o preo, parmetros primordiais para pesquisas de
mercado ou anlise de valor.
Esta rea, a que normalmente se referem as imobilirias, os corretores e os anncios
classificados, , tecnicamente, a rea real privativa.
Para efeitos prticos, a rea real privativa a de maior interesse na vistoria. Sobre
esta rea que se aplicar o preo unitrio obtido do levantamento de mercado, para
encontrar-se o valor final desejado.

As definies para os diversos tipos de reas, so dadas pela Norma Brasileira NBR
12721-Avaliao de custos unitrios.
B) Distribuio de espaos internos
Assim como a concepo arquitetnica externa, a interna tambm importante. A
distribuio dos espaos privativos, constitui valioso fator de conforto.
Devem ser analisados:
A grandeza da rea til, ou seja, a rea que se pode efetivamente ocupar: se o espao
interno da unidade satisfatrio e compatvel com o padro mdio local ou se est
significativamente aqum ou alm dos padres da vizinhana;
A existncia de falhas originadas da deficincia, falta ou obsoletismo dos projetos:
a)Arquitetnico: diferenas de nveis entre cmodos; p-direito e vos de portas
baixos; pea com acesso pelo interior de outra; cmodos de dimenses nfimas;
b)Estrutural: peas estruturais de grandes dimenses, limitando o p-direito e/ou
interferindo no espao interno; c)Instalaes: quantidade de pontos eltricos,
telefnicos e hidrossanitrios insuficientes ou mal dimensionados;
O posicionamento dos cmodos entre si: se so bem definidas as reas privativa,
social e de servios e os respectivos fluxos. Atentar para casos freqentes, como:
portas de quartos ou banheiros voltadas para a sala; banheiro separado dos dormitrios
e/ou prximo cozinha;
O posicionamento dos cmodos em relao ao exterior: se os dormitrios esto
satisfatoriamente colocados em relao ao nascente; se os nveis de iluminao e
ventilao so adequados; se os nveis de rudos e poluio do ar so aceitveis; se as
janelas da unidade esto voltadas para a rua, para os fundos, para prismas fechados,
para ptio interno, para o interior de conjunto residencial; se dispe de entrada de
servio independente.
C) Especificaes construtivas e de acabamentos

Quando se classifica um imvel, situando-o em determinado padro, tal

enquadramento baseia-se, em geral, na qualidade dos materiais de acabamento empregados.
E, neste particular, tm peso destacado os revestimentos de superfcies (paredes, pisos
e tetos); as esquadrias (portas, janelas, guarnies) e os acessrios, como louas, metais e
ferragens, no s pelo peso esttico, como pela significativa influncia nos custos. Estes
componentes devem ser considerados com ateno, verificando-se, para cada caso, como se
apresentam em relao mdia geral e em que medida afetam o valor.
importante destacar que o valor dos materiais de acabamento empregados na
construo ou na reforma de uma unidade, no se agrega, direta e simplesmente, ao valor do
bem. Alis, na maioria das vezes, o investimento resulta em melhor qualidade, maior
conforto e resultado esttico mais agradvel, no se traduzindo, porm, em acrscimos
considerveis ao valor global.
Os padres construtivos so classificados em trs nveis bsicos: alto, mdio e baixo,
conforme estabelece a Lei 4.591/64 (que dispe sobre o condomnio em edificaes e as
incorporaes imobilirias) e so calculados e publicados mensalmente pelos Sindicatos da
Indstria da Construo Civil, por regio (no Estado do Rio, pelo SINDUSCON-RIO), a
partir de lotes bsicos estabelecidos pela NBR 12721(Avaliao de custos unitrios e preparo
de oramento de construo para incorporao de edifcio em condomnio), em que so
apresentados os custos unitrios para empreendimentos de 1, 4, 8 e 12 pavimentos, com
unidades de 2 ou 3 quartos. Alm disto, outras entidades pblicas e privadas, como rgos
estaduais, prefeituras de grandes municpios, institutos de engenharia e editoras
especializadas, publicam tabelas de custos de obras e servios, que so utilizados na prtica

diria e que abrangem outras subdivises, considerando padres intermedirios e extremos

(como padres de luxo, popular, mnimo, etc).
A seguir, apresentam-se alguns tipos de especificaes de acabamentos e algumas de
suas variaes.
Revestimentos de paredes: Em geral os revestimentos de paredes (assim como os de
tetos e pisos) so especificados pela natureza da utilizao do cmodo e oferecem
inumerveis opes de escolha, que variam com os atributos estticos, trmicos,
acsticos, de durabilidade, de eficincia, de conforto, de preo, de facilidade de
aplicao, de manuteno e outros.
O caso geral, para paredes, o revestimento emboado, pintado com tinta pva
sobre massa plstica em salas e quartos, e azulejos em banheiros, cozinha e rea de
servio (em meia parede ou at o teto).
So tambm freqentes: massa com acabamento em textura, lambris de madeira,
revestimentos cermicos esmaltados, vitrificados, pedras variadas, gesso e outros.
Eventualmente, observam-se acabamentos com materiais mais sofisticados, como
mrmores, granitos, cermicas especiais, frmica, madeira macia e outros.
Revestimentos de pisos: Os revestimentos mais comuns para pisos, so: cermicas das
mais diversas qualidades, tacos de madeira, tbua corrida, laminados colados e
revestimentos com pedras (granito, mrmore, pedra so tom, ardsia), variando
conforme o padro construtivo;
Revestimentos de tetos: Em construes de padro alto, os revestimentos de tetos so
muito valorizados, apresentando-se sob a forma de rebaixamentos, sancas e molduras,
nos mais diversificados tipos de materiais: madeira, gesso, laminados, materiais
sintticos, etc. Entretanto, de um modo geral, so pouco explorados como elemento
de composio esttica, sendo o padro do mercado: lajes emboadas e pintadas (em
geral, banheiros e cozinhas so rebaixados com placas de gesso);
Esquadrias: Em unidades isoladas (casas) este item merece maior ateno, em vista de
ter peso importante nas condies de segurana, pela possibilidade de acesso direto do
ambiente externo para o interior, sendo comum a utilizao de portas externas de
melhor qualidade (madeira macia ou ferro) e janelas com grades. Em apartamentos,
so mais valorizados o aspecto esttico e a facilidade de manuteno, encontrados,
muito satisfatoriamente, nas esquadrias de alumnio. Quanto s portas internas, o
padro a madeira compensada;
Louas, Metais e Ferragens: Estes itens, indispensveis em qualquer tipo de
construo, tm como principal caracterstica a extrema variedade de opes e de
preos. No geral, prevalecem os modelos comuns, visando mais a funcionalidade do
que a esttica. (Nas construes de alto padro, estes itens podem apresentar valores
extraordinrios, com uma relao de custos totalmente fora do usual).
2.3) Estado de conservao
2.3.1) Idade Real e Idade Aparente
No levantamento de campo, o papel do profissional reproduzir o mais fielmente
possvel a situao fsica do bem a avaliar, demonstrando perfeitamente o seu estado de
conservao.
Um imvel, como tudo o mais, tem um limite de vida. No decurso deste tempo, ele
est sujeito a inmeras situaes que podem interferir na sua vida til, prolongando-a ou
abreviando-a. As ocorrncias mais importantes neste processo so:
A) A existncia de trabalhos de manuteno

Como fator primordial para uma satisfatria evoluo da vida til do imvel e um
controle adequado de sua inexorvel depreciao fsica, figuram os trabalhos de manuteno.
O acompanhamento constante e adequado do estado fsico e do funcionamento dos
diversos componentes da construo, so indispensveis para garantir ao imvel um
envelhecimento natural e compatvel com a idade, sem desgastes prematuros e com a
satisfatria preservao das condies de utilizao.
B) A sujeio a intempries e a aes do meio ambiente
Diferentemente da situao anterior, o controle deste tipo de ocorrncia no est
sujeito ao desejo do proprietrio. So aes naturais, como incidncia forte de chuvas,
ventos, insolao, salinidade, umidade, poluio e outros, de ocorrncia involuntria, a que o
imvel est sujeito pela sua situao geogrfica, localizao, posicionamento.
De qualquer forma, so fatores influentes na depreciao do imvel e de grande
ocorrncia em determinadas regies.
C) A qualidade dos materiais e servios aplicados
Tanto quanto os trabalhos de manuteno do imvel, pesa como fator determinante da
vida til, a qualidade dos materiais especificados e da mo-de-obra utilizada na construo.
Motivado por componentes econmicos, sociais, financeiros, profissionais, culturais, etc, a
definio do conjunto materiais/mo-de-obra, responde diretamente pela qualidade do
empreendimento. Se deficiente o conjunto, mal sucedido ser o resultado final.
Tal fenmeno concorre para o surgimento de imveis com idade aparente
significativamente maior do que a idade real, resultado da acelerao do processo natural de
depreciao.
D) A forma e a freqncia de utilizao
Tambm afetam a vida do imvel o modus vivendi do usurio. A forma de
ocupao, o nmero de ocupantes, o tipo e a freqncia de utilizao so fatores de
interferncia direta no estado fsico do imvel.
Historicamente, o crescimento urbano, a evoluo do cenrio econmico e o
comportamento social, tambm tiveram reflexos sobe a cultura do mercado. Hoje, de forma
diferente do que se praticava h algumas geraes, a compra de um imvel, no visa
primordialmente a aquisio do bem familiar, a garantia patrimonial, a satisfao de um
objetivo de vida. O imvel no mais um produto sem liquidez e de escassa
comercializao. Alm de sua funo original, os imveis aparecem hoje, como bens de
consumo, com grande freqncia de transaes e liquidez muito maior, o que lhes alterou
grandemente as caractersticas arquitetnicas, o padro construtivo, a durabilidade e,
principalmente, a forma de utilizao.
Algumas situaes comumente encontradas no mercado, causam excessiva
depreciao, como:
Imveis residenciais com utilizao comercial: adaptados para escritrios, oficinas,
confeces, micro-indstrias domsticas;
Imveis com populao muito superior capacidade para a qual foi projetado:
utilizados como repblicas de estudantes, moradias para mais de uma famlia;
Imveis locados por temporadas: que alternam longos perodos de desocupao e
inatividade das instalaes, com breves perodos de ocupao mxima e sobrecarga
dos componentes;
Imveis fechados por longos perodos: em que no h vistoria regular, para servios
de limpeza, ativao das instalaes eltricas e hidrossanitrias, para permitir a
circulao de ar e calor.

O estado de conservao de um imvel , portanto, decorrncia direta destas aes,

que podem dissociar inteiramente a idade real da idade aparente.
Em funo destas quatro ocorrncias, no raro observar-se um imvel antigo, s
vezes construdo h muitas dcadas, em estado fsico exemplar, com instalaes eltricas e
hidrossanitrias em perfeito funcionamento, revestimentos de paredes, forros e pisos em
timo estado, esquadrias de portas e janelas bem conservadas, apresentando um estado geral
de conservao muito melhor do que a sua idade real indicaria.
Por outro lado, tambm encontram-se unidades de construo recente, apresentando
depreciao exagerada, com desgaste precoce de seus componentes e falhas construtivas
generalizadas.
Estes dois exemplos so comuns e sero encontrados com freqncia pelo profissional
que se ocupe de vistorias de imveis, devendo lhe estar claro que o que vai interessar ao
objetivo do trabalho a idade aparente, a idade que, de fato, vai pesar na determinao do
valor.
Como fenmeno isolado, mas digno de registro, temos os casos de imveis situados
em regies de altssimo valor imobilirio (comercial ou residencial), cuja localizao
to cobiada que exceto, evidentemente, pelos casos extraordinrios e pelas ocorrncias
fortuitas, como sinistros, incndios, acidentes estruturais o fator idade no afeta em nada a
composio do preo, podendo ser desprezado nas consideraes de valor.
Como exemplo, podemos citar o caso real de unidades comerciais (lojas e salas),
situadas em edifcios no centro financeiro da cidade do Rio de Janeiro, com mais de cinqenta
anos, cujo valor de mercado acompanha o de imveis novos, eventualmente at suplantandoos. Da mesma forma, acontece com unidades residenciais, situadas em bairros tradicionais e
de padro alto, que so, to ou mais procurados, que imveis novos.
2.3.2) Ocorrncias de Defeitos
Com a evoluo da legislao que regula os direitos de consumo, a preocupao com
o cumprimento das obrigaes que competem a fornecedores de produtos, materiais e
servios, tem estado cada vez mais presente. Com o advento da Lei no. 8.078, de 11/09/1990,
conhecida como Cdigo de Defesa do Consumidor, regulamentaram-se com clareza e rigor,
os limites de responsabilidade e direitos, a que esto sujeitas pessoas fsicas e jurdicas, em
todos os mbitos das relaes de consumo. O referido Cdigo enfoca com ateno os vcios
e defeitos passveis de ocorrncia em produtos e servios. Em diversos de seus artigos, a
matria tratada com destaque e as responsabilidades das partes definidas objetivamente.
Na distino dos diversos problemas e defeitos que podem ser encontrados em uma
edificao, importante considerar a natureza e a origem da ocorrncia. Esta anlise
fundamental para que se faa a distino entre o defeito comum e as patologias congnitas da
edificao, s quais usualmente se denominam vcios construtivos.
O chamado vcio construtivo diferencia-se, basicamente, do defeito ordinrio, pela sua
origem. Ao contrrio deste, que aparece ao longo do tempo, em decorrncia de desgaste
natural, da falta de manuteno ou da qualidade do material, aquele, tem natureza mais
complexa. Ocorre, em regra, por falhas de projeto, especificaes equivocadas, utilizao
inadequada de materiais e erros de execuo. So problemas que j nascem com a
construo.
Alguns exemplos de ocorrncias de vcios construtivos :
telhado projetado para telhas cermicas ou de concreto (que tm pequenas
dimenses, so porosas e de baixa velocidade de escoamento), executado com
caimento de telhas lisas ou onduladas (que tm grandes extenses, so impermeveis e

com velocidade de escoamento muito maior), gerando, em dias de chuvas fortes,

infiltraes, refluxos e vazamentos pelas juntas;
utilizao de materiais concebidos para uso em ambientes protegidos, em locais
sujeitos ao de intempries, resultando em rpido desgaste e perda de funo.
Como exemplo, a pintura de fachadas com tintas indicadas para interiores;
execuo de elementos construtivos, como lajes de cobertura, sem proteo
impermeabilizante, permitindo infiltraes de guas de chuvas;
erros como a execuo de pisos sujeitos presena de gua, sem a inclinao
suficiente para permitir o escoamento at os ralos de captao, ocasionando poas e
estagnao da gua sobre a superfcie.
Defeitos deste tipo so os chamados vcios construtivos e devem ser distinguidos dos
defeitos ordinrios, por serem de maior complexidade e envolverem sempre maior dificuldade
e custo mais elevado para a sua soluo.
2.3.3) Depreciao e Obsoletismo
A depreciao, em uma definio singela, a ao do tempo sobre a edificao,
manifestada pela deteriorao fsica e pelo obsoletismo de seus componentes. No dizer de
MOREIRA (1997, p. 217):
Depreciao um termo geral e amplo que abarca todas as
influncias que atacam os bens materiais ao longo do tempo,
ocasionando perda de valor ou diminuio de preo.
.....................................
A depreciao devido idade, ao desgaste fsico dos materiais,
obsolescncia funcional e obsolescncia econmica.
O desgaste ou deteriorao dos materiais constitui a depreciao
fsica, enquanto a perda de utilidade constitui a depreciao
funcional e a queda em desuso constitui a depreciao econmica.
O desgaste e a deteriorao fsica so de identificao imediata e resultam da
observao direta do estado da edificao.
J o obsoletismo est ligado a fatores de outras naturezas, como a evoluo dos
materiais e da tcnica construtiva, as novas demandas tecnolgicas, as variaes de costumes,
passando, em funo disto, a no atender satisfatoriamente s necessidades presentes.
Exemplos: redes eltricas com cargas insuficientes, indisponibilidade de pontos, falta de
aterramento;
redes hidrulicas com vazes subdimensionadas, vlvulas de descarga e
registros fora de linha de produo; revestimentos cermicos com modelos, desenhos e
padres de cores em desuso, peas de reposio inexistentes.
Ao responsvel pela vistoria, cabe identificar em que grau a ocorrncia atinge o
imvel e afeta o seu valor.
2.3.4) Testes e Verificaes Expeditas
Alguns procedimentos prticos, que devem ser aplicados durante a vistoria, so teis
para uma avaliao expedita da condio fsica do imvel e da identificao de problemas
ativos ou potenciais. Alguns, podem ser facilmente notados, por observao simples e direta,
outros, necessitam de anlise mais detalhada para serem identificados:
A) Problemas de observao direta
Alguns problemas clssicos so facilmente identificveis pela simples anlise visual,
como:
os vazamentos de tubulaes hidrulicas e sanitrias, causados por m execuo ou
defeitos dos materiais;
as infiltraes de guas de chuvas, devidas falta de impermeabilizao;

10

 a ocorrncia de umidade proveniente do terreno, por processo de capilaridade;

o surgimento, nas superfcies do emboo, de eflorescncias (pela presena de sais),
mofo (causado por fungos) e manchas da pintura (originadas de m preparao da
base, uso de materiais inadequados, afloramento de ferrugem);
o aparecimento de trincas nas alvenarias, provocadas por travamento insuficiente
das paredes, movimentos da estrutura, retraes, descolamentos, traos de massa
alterados, etc.
B) Ocorrncias de maior complexidade
Outras verificaes, dependem de maior acuidade na identificao e exigem mais
cautela na anlise. So os casos de:
Trincas em estrutura de concreto armado: este tpico merece ateno redobrada,
pela responsabilidade que enseja e pelas conseqncias que dele podem advir,
devendo ser registrada a ocorrncia com destaque na planilha de campo e indicar a
presena de um especialista;
Revestimentos cermicos e de azulejos em pisos e paredes: Estes tipos de
revestimentos, muitas vezes, ocultam falhas que escapam percepo visual
imediata, exigindo maior ateno e, eventualmente, auxlio de aparelhos e
instrumentos adequados. A causa mais comum destas ocorrncias so a dilatao
trmica e a m preparao da superfcie para o assentamento;
Quando o problema se apresenta em fachadas e reas externas, a gravidade maior,
pela dificuldade executiva, pelo menor ndice de sucesso e pelos altos custos que
envolve.
2.4) Relatrio fotogrfico
A documentao fotogrfica tem um importante papel na complementao das
informaes de campo, servindo para demonstrar visualmente, tudo o que se detalhou na
planilha de vistoria.
Nada mais direto do que a reproduo fotogrfica para expor a
realidade do imvel e mostrar suas caractersticas mais marcantes.
indispensvel demonstrar com a maior objetividade possvel, os aspectos aparentes
que mais fielmente demonstrem as condies fsicas e atributos do imvel.
2.5) Anlise documental
Apesar de a vistoria enfocar exclusivamente os aspectos fsicos do imvel,
indispensvel ter em mos, pelo menos, o ttulo de propriedade do imvel, para verificao da
sua situao legal, procedimento importante para garantir um seguro e eficaz
desenvolvimento do trabalho.
Dentre estes documentos destacamos a Certido do Registro Geral de Imveis. Esta
certido, emitida exclusivamente pelo cartrio onde encontra-se matriculado o imvel, a sua
principal referncia, prevalecendo sobre quaisquer outros documentos. A sua emisso deve
ser recente (preferencialmente com data de at noventa dias) e reproduzir o inteiro teor das
ocorrncias registradas naquela matrcula desde a sua abertura.
A certido do RGI deve: informar os dados do registro (livro, folha, data, transcrio
anterior), descrever a sua localizao e caractersticas bsicas, comprovar a propriedade e
atestar todas as ocorrncias havidas ao longo da vida do imvel (registros, averbaes,
limitaes e gravames de diversas naturezas).
O interesse primordial da consulta a este documento na fase de vistoria para que se
constate a averbao da construo.
So muito comuns as situaes de irregularidades, em que:
a rea registrada inferior rea real, devido a acrscimos ilegais;
h meno construo mas no se discrimina a rea;
11

 a construo nem sequer mencionada, constando o terreno como rea livre.

Em qualquer destes casos, a situao deve ser exposta claramente, informando a
realidade do imvel e discriminando as diferenas entre reas averbadas e no averbadas, pois
a regularizao da situao pode gerar despesas significativas perante a previdncia social,
municpio, cartrios e eventuais contrataes de servios tcnicos profissionais. Sem contar,
o risco de a situao do imvel no ser passvel de legalizao.
3. CONCLUSES.
Como resultado fundamental do trabalho pretende-se que tenha sido alcanado o
objetivo primordial de demonstrar os procedimentos bsicos de uma vistoria de imvel.
Com esta inteno, foi proposto que os trabalhos de avaliaes tenham incio com uma
ampla anlise preliminar, realizada muito antes do contato com o objeto da vistoria,
estendendo o campo de ao do profissional macro-regio do imvel, ao bairro, ao
logradouro, e recomendando, por conseguinte, que, ao passar vistoria interna da unidade, o
profissional j tenha uma viso ampla e clara dos componentes que influenciam direta ou
indiretamente o seu valor.
Da mesma forma, com relao vistoria interna, enumerou-se os diversos aspectos a
serem observados no contato direto com a unidade-objeto, relevantes para a sua
caracterizao e para a formao do preo: dos mais variados tipos e das mais diversas
origens, subsidiando as consideraes de clculo e a anlise de valor.
Alm disto, mostrou-se que a vistoria engloba diversas atividades da atuao
profissional, envolvendo questes que vo, desde simples reclamaes de defeitos
construtivos, at acidentes do trabalho, passando por percias em sinistros, avaliaes de
imveis, percias nas reas contbil, comercial, financeira, avaliaes de empresas, avaliaes
de mquinas, mveis e equipamentos, avaliaes para garantias, auditoria sobre qualidade de
execuo de obra, arbitramentos e outras reas importantes e de legislao recentes, como a
das questes ambientais.

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14

IBAPE XXII UPAV / XIII COBREAP FORTALEZA/CE ABRIL/2006

PROCEDIMENTOS PARA VISTORIA DE IMVEIS URBANOS

Almeida, Carlos Augusto de (A); Soares, Carlos Alberto Pereira (B)

(A)
Engenheiro civil, mestrando em Engenharia Civil, Crea/RJ 50.904-D, Ibape-RJ 1.426,
End.: Rua Duque de Caxias,83-Centro-Trs Rios/RJ-Cep 25802-120, tel (24) 2252-1757, fax
(24) 2252-0819, e-mail: dacar6@terra.com.br
(B)
Arquiteto e Urbanista, Mestre em Engenharia Civil e Doutor em Engenharia de Produo,
Crea/RJ 1985104976, End.: Rua Passo da Ptria, 156-So Domingos-Niteri/RJ-24210-240,
tel (21) 2620-7070, e-mail: carlos.uff@uol.com.br

Resumo. Este trabalho visa detalhar os procedimentos para a realizao de uma vistoria de imvel,
descrevendo detalhadamente os passos para a sua adequada caracterizao fsica, partindo do conhecimento da
macro-regio em que est inserido, at a caracterizao de seus mais especficos detalhes construtivos e
permitindo, ao final do trabalho, a produo de um relatrio claro e completo sobre os componentes fsicos da
unidade objeto da avaliao. So ainda enfocados aspectos da anlise documental do imvel e sua legalidade,
e comentada a importncia dos registros fotogrficos e sua forma de apresentao.

Palavras-chave: Avaliao de imveis, Vistorias, Percias