EL DESAHUCIO DE INQUILINOS EN PER

Desahucio es el trmino con el que hace referencia un proceso legal: el

proceso de desalojo. El desalojo o desahucio es aquel proceso legal en cual se
discute, si el poseedor inmediato de un inmueble tiene o no la obligacin de
devolver el bien a su propietario, arrendatario o cualquier persona que le
corresponda el derecho a exigirlo.
El desahucio se tramita por una va procedimental corta denominada proceso
sumario. Dicho proceso se caracteriza por ser de corta duracin. No obstante,
actualmente existe un abismo entre lo escrito en el cdigo y la realidad viva.
Siendo as, muchos podrn dar fe, de que los plazos de duracin prescritos en
el cdigo no se cumplen en la realidad debido a la gran sobrecarga procesal
que existe en los principales juzgados de nuestra ciudad.
Ante ello, en mayo del 2014 se promulgo una ley que intenta paliar los efectos
de esta realidad, la denominada ley del inquilino moroso, que tiene la
intencin de reducir la cantidad de actos que forman parte del proceso de
desalojo.

QU DICE LA NUEVA LEY DE DESAHUCIO EXPRESS?

EL PROCESO TPICO DE DESAHUCIO.
Como se dijo, en el proceso de desahucio se discute si el poseedor inmediato
(inquilino, presunto precario, etc.) del bien, tiene o no la obligacin de
devolverlo a una persona legitimada para ello (puede ser, el propietario, el
arrendatario, el administrador, etc.).
Ahora bien, este proceso est compuesto por una serie de etapas que
necesariamente debern cumplir todos aquellos que se encuentren en la
necesidad de afrontarlo. Siendo as, las etapas que componen el proceso
tpico de desalojo son:
-

La interposicin de la demanda ante el juez competente, invocando la

causal de desalojo pertinente.

En caso de que la demanda sea admitida, el juez otorgar un plazo para

la contestacin y luego convocar a una audiencia nica

Luego, en dicha audiencia, analizara los argumentos y las pruebas de

ambas partes y se pronunciar sobre el fondo del asunto. Es decir, el
juez, definir si el ocupante del inmueble tiene o no la obligacin de
restituir el bien.

Por ltimo, en caso de que el juez se pronuncie a favor del desalojo, se

emitir una orden de desalojo en contra del ocupante y de todas las
personas que viven en el predio. Si pese a la intimacin del juez, el
ocupante se negara a devolver el predio se efectuar el lanzamiento
respectivo.

En teora, todos estos actos deberan durar a lo mximo 2 meses. Sin embargo,
es una verdad conocida por todos, el hecho de que los procesos por desalojo
tardan mnimamente 2 aos. Ante esta realidad innegable surge la nueva ley
del inquilino moroso, conocida por muchos como ley de desahucio express.
EL DESAHUCIO EXPRESS
Siendo as, la nueva ley de desahucio, busca reducir los pasos conducentes a
obtener una respuesta de un juez en materia de desalojo.
Por medio de este proceso, el propietario o arrendador de un predio que incluya
en un contrato de arrendamiento, la clusula denominada clusula de
allanamiento futuro tendr la oportunidad de solicitar judicialmente la
devolucin del predio sin oposicin alguna por parte del inquilino. Pero Cul
es el contenido de esta clusula?
Esta clusula seala que en caso de que el contrato concluya por vencimiento
del plazo o se resuelva por incumplimiento del pago, el arrendador del bien se
allanar a la solicitud del arrendador de devolucin del predio. Es decir, por
medio de esta clusula, el arrendatario o inquilino se compromete a abandonar
el predio una vez vencido el plazo del contrato o una vez resuelto por falta de
pago.
Cules son los efectos de esta clusula?
La inclusin de esta clusula en el contrato, genera que el desahucio se tramite
por un procedimiento especial. Por medio de este procedimiento, el
arrendatario o inquilino debern acreditar en un plazo mximo de 6 das, desde
la interposicin de la demanda, que el contrato sigue vigente o que se ha
cumplido con el pago de los arriendos; de lo contrario, el juez ordenar el
lanzamiento en un plazo de quince das hbiles.

CULES SON LAS CAUSALES DE DESALOJO QUE EXISTEN EN

PER?
Las causales de desalojo son:
EL DESAHUCIO DE INQUILINO MOROSO.

Se le denomina de esta manera a aquella que se fundamenta en la inclusin de

la clusula de allanamiento futuro en el contrato de arrendamiento. (Ver
apartado anterior)
EL DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO O IMPAGO DE ALQUILER
Esta causal hace referencia al incumplimiento, por parte del inquilino, de la
obligacin ms importante que se deriva del contrato de arrendamiento, esta
es, el pago. Siendo as, se puede invocar esta causal toda vez que el inquilino
se haya retrasado en el pago de la renta por ms de 2 meses y 15 das.
Debemos recordar, que en la demanda de desahucio por falta de pago,
podemos incluir el pedido de pago de las rentas adeudadas.
EL DESAHUCIO POR PRECARIO
Est causal es invocada, cuando se le exige la devolucin del predio aun
poseedor precario. Recordemos, que el precario es aquel que ejerce la
posesin del bien sin (titulo) autorizacin alguna o con autorizacin fenecida.
Se invoca, por lo general, cuando
usurpador.

se pretende desalojar a un invasor o

EL DESAHUCIO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO

Esta causal se invoca cuando ha vencido el plazo estipulado en el contrato de
arrendamiento. Debemos recordar que el contrato con plazo determinado no
podr tener una duracin mayor a los 10 aos.

EL DESAHUCIO POR RESOLUCIN DE CONTRATO

Esta causal se invoca toda vez que se haya incurrido en alguna de las causales
de resolucin de contrato previstas por el artculo 1697 del cdigo civil, estas
causales son:
-

Falta de pago
Cuando el arrendatario le da al bien un destino distinto al que se le
concedi expresa o tcitamente.
Por arrendar o subarrendar contra pacto expreso, o asentimiento escrito
por el arrendador.
Si el arrendador o arrendatario no cumple con alguna de sus
obligaciones.

EL DESAHUCIO POR NULIDAD DE CONTRATO

Esta causal se invoca cuando no existe justificacin alguna para que el

ocupante del predio ejerza la posesin sobre el mismo debido a que el contrato
de arrendamiento es nulo, por incurrir en alguna de las causales de nulidad
estipuladas en el cdigo civil. Estas causales son:
-

Falta de manifestacin de voluntad del agente.

Cuando el contrato haya sido practicado por persona absolutamente
incapaz.
Cuando su objeto sea fsica o jurdicamente imposible
Cuando su fin sea ilcito
Cuando adolezca de simulacin absoluta
Cuando no revista la forma prescrita bajo sancin nulidad.
Cuando la ley lo declare nulo
Cuando contravenga al orden pblico y las buenas costumbres.

COMO HACER UNA DEMANDA DE DESAHUCIO DE INQUILINOS?

La demanda ser redactada por un abogado. En esta debern exponerse los
fundamentos de hecho y de derecho que fundamentan el pedido de desalojo.
As tambin en dicha demanda se debern incluir los medios probatorios que
se estimen pertinentes.
En el caso del desalojo por falta de pago, la ley seala que solamente se
podrn admitir como medios probatorios los documentos, la declaracin de
parte y la pericia.

EN QUE UN ABOGADO ESPECIALIZADO EN DESAHUCIO PUEDE

AYUDARLE
EL proceso de desahucio debe estar dirigido por una abogado. Es
recomendable adems que el letrado sea un especialista en la materia, ya
que, solamente l podr elaborar una estrategia adecuada para el proceso.
Solo un abogado especialista podr determinar con certeza, cul ser la causal
de desahucio ms idnea para interponer la demanda