CMO FUNCIONAR LA RESTITUCIN INMEDIATA DE INMUEBLES

ARRENDADOS?

7 claves para entender la Ley

de Inquilinos Morosos
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Nuevo proceso de restitucin inmediata de inmuebles arrendados pretende acabar

con aquellos inquilinos morosos que, pese a no pagar las rentas, se quedan meses
o aos en posesin de un predio que no es de su propiedad. En este informe, todo
lo que Ud. debe saber sobre este proceso.

Se hizo esperar, pero la Ley contra los inquilinos morosos ya es una realidad. En efecto,
adems de crear el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la Ley N 30201 tambin
pone en vigencia la muy publicitada clusula de allanamiento a futuro del arrendatario, la
cual posibilitara la restitucin inmediata de los predios arrendados a sus propietarios.
En pocas palabras, la norma publicada el mircoles 28 de mayo en el diario oficial,
implementa una nueva modalidad de desalojo exprs (la anterior la comentamos aqu),
esta vez modificando el artculo 594 del Cdigo Procesal Civil.
Pero en qu consiste esto y cmo deber operar judicialmente el lanzamiento de aquellos
inquilinos renuentes a desocupar el inmueble pese a no pagar la renta. Ac un breve
repaso de este proceso:

1. Qu es la clusula de allanamiento a futuro del arrendatario?

Es un acuerdo expreso que podr adicionarse a los contratos de arrendamiento de
inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehculos, computadoras,
etc.).
Mediante dicha clusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el
predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se
presenta alguna de estas dos causales: conclusin del contrato o resolucin del
arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.

2. Existe alguna formalidad que deber reunir la clusula de

allanamiento del arrendatario?

S, existen algunas formalidades. Primero, debe tratarse de una clusula incluida en un

contrato redactado por escrito. No proceder, por lo tanto, en contratos verbales.
Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante
notario pblico o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).

3. Un ejemplo de clusula de allanamiento a futuro

No existe una clusula tipo o nica. Pero ac un ejemplo:
CLUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la
clusula de allanamiento a futuro, prevista en el artculo 594 del Cdigo
Procesal Civil.
En consecuencia, en caso de incurrir en ms de dos meses y medio de
incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el
plazo

del

contrato, EL ARRENDATARIO deber

desocupar

restituir

inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los trminos del

mencionado artculo.
En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir dicha
demanda solo si ha pagado las rentas convenidas o el contrato an sigue
vigente.
Adicionalmente sera recomendable que se incluyan en el contrato clusulas de mora
automtica y de vencimiento automtico del contrato.

4. En qu casos se podr solicitar la restitucin inmediata del

inmueble?
Esta clusula de allanamiento permitir la restitucin del inmueble solo cuando se
presenten dos situaciones: i) haya concluido el contrato de arrendamiento o, ii) cuando
este haya sido resuelto por falta de pago. Esto ltimo, siempre que se deba ms de dos
meses y medio de renta (art. 1697 del Cdigo Civil).

5. Solo podr ordenarse la restitucin inmediata a travs de un proceso

judicial?

En principio, s. La norma establece que es competente para conocer la solicitud de

restitucin del inmueble, en contratos con clusulas de allanamiento, el juez del lugar
donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz letrado de dicha
jurisdiccin.
No obstante, nada impide que esta pretensin sea resuelta mediante un arbitraje. Para ello
debi incluirse en dicha clusula o en otra parte del contrato de arrendamiento que esta
controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Adems, no debe olvidarse que este proceso de restitucin inmediata, como la mayora de
procesos judiciales, requiere conciliacin extrajudicial previa. Esto podra hacer que el
pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas.

6. Un procedimiento judicial aparentemente expeditivo

El arrendador deber presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una
vez recibida y admitida a trmite, el juez deber notificarla al arrendatario.
El arrendatario solo podr oponerse a la restitucin del inmueble si logra acreditar dos
cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler
adeudado. Para ello solo cuenta con 6 das de plazo desde que le es notificada la
demanda.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue
vigente o que pag la renta, el juez ordenar el lanzamiento en 15 das hbiles, de
conformidad con el artculo 593 del Cdigo Procesal Civil.
Ac un tema relevante: dicho artculo seala que consentida o ejecutoriada la sentencia
que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de
notificacin.
Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolucin que expida el juez de
paz letrado, sino que esta decisin debe haber quedado confirmada por el superior
jerrquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la
haya impugnado. Un dato ms que nos hace ver que la restitucin no es tan exprs como
uno podra desear.

7. Y qu pasa con las rentas impagas?

La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripcin en el Registro de

Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripcin tendr vigencia hasta la extincin de la
obligacin.
Pero, adems, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos adeudos en un
proceso nico de ejecucin. Para ello, debe acreditar instrumentalmente la relacin
contractual (art. 688, inc. 9 del Cdigo Procesal Civil).

Bonus: 45 das hbiles para que la norma entre en vigencia

La Ley N 30201 entrar en vigencia a los 45 das hbiles de su publicacin. Asimismo, el
Poder Ejecutivo deber reglamentarla dentro de los 30 das hbiles de su entrada en
vigencia