TALLER N 3 CONTRATOS DE PROMESA Y COMPRAVENTA.

1.-De dos definiciones de Contrato de Promesa.

Andrea Torrente "es un contrato por el cual las partes se obligan a

concluir un contrato futuro".

Rafael Projina "es un contrato por el cual una de las partes, o

ambas, se obligan, dentro de cierto lapso, a celebrar un contrato
futuro determinado".

2.- Cules son las Particularidades del Contrato de Promesa?

El contrato de promesa de celebrar un contrato presenta en nuestro
ordenamiento jurdico particularidades que le son totalmente propias y
otras que le son comunes con las que aparecen respecto del mismo
contrato en otras legislaciones. Son las siguientes:

No se discute que entre nosotros la promesa es un contrato.

Materia que en otros ordenamientos es materia de discusin.

La jurisprudencia ha establecido que del art.1554 se deduce que la

promesa de celebrar un contrato es a la vez un contrato.
La razn es que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes,
generadoras de la promesa.

Es un contrato de carcter general. Por su intermedio puede

prometerse la celebracin de un nmero ilimitado de contratos, salvo
las excepciones legales en que dicha celebracin se prohbe. La
promesa como contrato preparatorio es apta para preparar cualquier
contrato, cualquiera sea su naturaleza, solemnidades a que est
sometido, sea unilateral o bilateral, gratuito u oneroso, etc.

Se plantea en relacin a esta particularidad un problema: este es respecto

de la exigencia del art.1554 n.4, problema que se agudiza en los contratos
innominados y respecto del cual volveremos ms adelante al tratar cada
uno de los requisitos de la promesa en particular.

Es un contrato solemne. Lo dice expresamente el Art.1554 n.1: La

promesa debe siempre constar por escrito. La exigencia es la
escrituracin, independientemente de si la promesa consta por
instrumento pblico o privado.

Sancin por la infraccin: la promesa no produce efecto alguno.

Ahora, an cuando el contrato prometido sea convencional o real, la
promesa sigue siendo solemne por lo dispuesto en el n.1 del art.1554.

Es un contrato principal. El art.1554, al reglamentarlo, no

subordina su existencia a la de otro contrato. Para que haya contrato
de promesa no se requiere la existencia de otro contrato, pues el
contrato prometido y la promesa son independientes entre s, no
obstante su ntima relacin.

Esta independencia queda de manifiesto, ya que el contrato de promesa

puede existir vlidamente siempre que a su respecto concurran las
exigencias del art.1554, aunque el contrato prometido no llegue a
celebrarse nunca.

Es un contrato preparatorio. Se celebra con un objeto preciso y

determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato.
Es decir, a travs de ella se est preparando la celebracin del
contrato prometido.

Es siempre un contrato sujeto a modalidad. En todo contrato de

promesa vamos a encontrar alguna modalidad, pues sin ella la
promesa no produce efecto alguno. Esta exigencia est contemplada
en el art.1554 n.3.

Es un contrato de derecho estricto. No obstante que la promesa

est concebida como un contrato de aplicacin general, es de
derecho estricto, ya que atendida la forma de redaccin del art.1554,
queda en claro que la regla general es que no se acepta del contrato
de promesa reconocindosele sta slo cuando rene los requisitos
sealados en el mismo precepto. Es decir, si no se cumple cualquiera
de estos requisitos, la promesa no es vlida.

3.- Argumente la validez de la promesa unilateral de celebrar un

contrato bilateral.
Argumentar este punto es quizs un poco complejo, pues
necesariamente al argumentar tenemos que tomar una posicin, en
el punto anterior existen dos posturas claramente identificadas una
a favor y la otra en contra; daremos a conocer sus principales
puntos de apoyo para una y otra:
Argumentos en contra :

Este contrato de promesa no cumple con la exigencia

contenida en el art. 1554 n 4, en el sentido de especificar
completamente el contrato definitivo, ya que faltara un
elemento esencial de este ltimo, cual es, el constitutivo.

Tampoco cumple con la exigencia del art. 1554 n 2, porque al

faltar el constitutivo, el contrato prometido sera ineficaz.

Este contrato sera un contrato sujeto a una condicin

meramente potestativa dependiente de la voluntad del deudor,
y por tanto invalida.

Este argumento es errneo porque la condicin meramente

potestativa depende del acreedor.

Otros, en cambio, consideran que el contrato es vlido :

Porque no existe ninguna norma que seale que es invlido o

inefi caz.

Razn histrica: Los ordenamientos en que se basa el cdigo

en esta parte, aceptan la validez de esta figura (C. Civil
Francs).

La exigencia contenida en el art. 1554 n 4 no implica que el

contrato prometido y la promesa deban tener idntica
naturaleza.

La condicin sera vlida por ser dependiente de la sola

voluntad del acreedor.

4.- Cules son los requisitos del contrato de promesa?

Adems de los requisitos generales de todo acto jurdico, el contrato
de promesa, para su validez, requiere cumplir con los requisitos de
forma y de fondo que establece el artculo 1554. La omisin de
cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato. Los
requisitos son los siguientes:

1 Que la promesa conste por escrito . Aun cuando el contrato

prometido sea consensual, la promesa de contrato debe constar por
escrito y es por ello que este contrato es siempre solemne. Basta un
instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento
pblico, sin perjuicio de que se prometa la celebracin de un
contrato que para su validez deba otorgarse por escritura pblica.
2 Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces . La jurisprudencia, aclarando el sentido de
esta norma, ha dicho que la inefi cacia a que se refiere el artculo
1554 dice relacin directa con los requisitos intrnsecos del contrato
que se pretende celebrar y no con las formalidades a que debe
someterse para que tenga pleno valor legal. As, no sera eficaz el
contrato prometido que tenga un objeto o causa ilcita; como aquel

en que se promete una compraventa entre cnyuges no separados

judicialmente.
3 Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la
poca de la celebracin del contrato prometido . Esta
circunstancia se ha establecido para que los contratantes sepan
cundo deber cumplirse el contrato prometido y no queden ligados
contractualmente en forma indefinida. Este requisito viene a
ratificar el carcter transitorio de la promesa; por ello, si falta el
plazo o la condicin, el contrato debe ser declarado nulo.
4 Especificacin del contrato prometido . Respecto del alcance de
este requisito, que sin duda es el que ms discusin ha suscitado a
nivel doctrinario y jurisprudencial. Signifi ca este requisito que el
contrato de promesa debe contener todas y cada una de las clusula
del contrato defi nitivo? Existen dos posiciones al respecto:
a) Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido est
prcticamente contenido en la promesa, ya que slo as faltara,
para ser perfecto, la tradicin de la cosa o las solemnidades del
contrato prometido.

b) La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda

suficientemente especificado si slo se sealan en la promesa sus
elementos esenciales, que permitan distinguirlo de los otros
contratos , pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la
ley los presume, y los meramente accidentales, que se especifi can
por clusulas especiales al tiempo de celebrarse el contrato
prometido
5.- Qu problema plantea la eficacia del contrato prometido,
en el contrato de Promesa?
El problema que se plantea en este punto es al determinar en qu
momento hay que considera la efi cacia o inefi cacia del contrato
prometido:

Al momento de celebrarse la promesa,

A este respecto no cabe duda que si se celebra un contrato de

promesa respecto de un contrato que al tiempo de cumplirse la
promesa va a ser nulo, la sancin va a ser la nulidad de la promesa
por infraccin a lo dispuesto en el inc.2 del art.1554. Pero, la duda
se plantea cuando el contrato prometido es ineficaz al momento de
celebrarse el contrato de promesa, pudiendo llegar a ser vlido al

tiempo de cumplirse sta. El contrato de promesa va a se vlido en

esta situacin siempre que las partes sujeten este contrato a la
condicin de que el contrato prometido sea vlido al momento
de cumplirse la promesa .

Al momento de celebrarse el contrato prometido.

Otro problema que se nos plantea con este requisito, qu sucede en

la promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciente a un
incapaz, Habra que cumplir ya en el contrato de promesa con las
autorizaciones que la ley exige para la celebracin del contrato
prometido.
a) el art.255 seala que "no se podrn enajenar ni hipotecar en caso
alguno los bienes races del hijo, aun pertenecientes a su peculio
profesional, sin la autorizacin del juez o con conocimiento de
causa".
b) Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia,
Habr que obtener la autorizacin judicial al celebrarse la promesa
o podr esperarse a la celebracin del contrato prometido para
obtener dicha autorizacin
c) El art.1749 inc.2 seala que el marido no podr enajenar
voluntariamente ni gravar los bienes races sociales sin autorizacin
de la mujer. Si el marido promete vender o gravar un bien raz
social, Deber obtener la autorizacin de la mujer al momento del
contrato prometido o al momento de celebrar el contrato definitivo?
d) El art.1745 inc.1 seala que "no se podrn enajenar los bienes
races de la mujer, que el marido est o pueda estar obligado a
restituir en especie, sino con voluntad de la mujer y previo decreto
del juez con conocimiento de causa". Si el marido promete enajenar
un bien raz de la mujer, Necesita contratar con la autorizacin
referida al momento de celebrar la promesa o habr de obtener
dicha autorizacin cuando celebra el contrato prometido?
6.- Es vlida o no la promesa
indeterminada?, argumente.

sujeta

a una

condicin

.La condicin: se puede determinar la poca del contrato prometido

mediante el establecimiento de una condicin.
El problema que se plantea es que las condiciones pueden ser
determinadas o indeterminadas, Podr el contrato de promesa
sujetarse indistintamente a una de estas dos clases de condiciones,

necesariamente

tendr

que

sujetarse

una

condicin

determinada.
Algunos sostienen que la condicin a que se refi ere el n.3 del
art.1554

debe

ser

determinada,

esto

es,

"aquella

en

que

de

producirse el hecho futuro e incierto se sabe cundo ocurrir. Si

para el cumplimiento del hecho incierto constitutivo de la condicin,
no se fija poca o plazo, estaramos en presencia de una condicin
indeterminada, y quienes participan de la opinin en comento,
afirman que en este caso no puede darse el valor de promesa a una
convencin celebrada bajo una condicin de esta especie.
El

problema

de

la

determinacin

indeterminacin

de

una

condicin se ha planteado en la prctica en relacin con una

clusula bastante comn en los contratos de promesa: aquellas en
que se establece que el contrato prometido se va a celebrar tan
pronto.
Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza cundo o
en qu fecha el acreedor podr hacer efectiva la obligacin que
emana de la promesa, o bien, cundo podr establecerse en
forma cierta que no se verifi car, ya por que venci el plazo
estipulado, ya porque la condicin no se cumplir.
No es vlida.
7.- Explique los problemas que surgen del cuarto requisito del
contrato de promesa.
Que en ella se especifi que de tal manera el contrato prometido, que
slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban
Este requisito de la especificacin del contrato prometido ha
originado problemas Las distintas posiciones son a saber tres:
1.-Especificar significa identificar las estipulaciones de dicho
contrato , esto es, que nada de lo que ha de convenirse en el
contrato prometido puede faltar en la promesa. Incluso sealan, que
debe estar presente el consentimiento de obligarse, propio del
contrato prometido.

2.- Otros sostienen que no se requiere que el contrato de promesa

haga una identifi cacin tan acabada del prometido , hasta el
punto de exigir el consentimiento de obligarse.
3.- Se especifica el contrato prometido sealndose sus elementos
esenciales , no siendo, por consiguiente, menester indicar los de la
naturaleza o los accidentales. Ello porque es en los elementos
esenciales donde se manifi esta la voluntad de las partes en relacin
con el contrato que pretenden celebrar a futuro.
Seala esta opinin que los elementos de la naturaleza los presume
la ley y se entienden incorporados en el contrato sin necesidad de
clusula especial.
En cuanto a los elementos accidentales, ellos son expresin de la
autonoma

de

la

voluntad

y,

por

lo

tanto,

dependern

exclusivamente de lo que las partes establezcan al respecto. De tal

suerte que estos elementos nacern slo si las partes desean
incorporarlos al contrato y, si stas, nada dicen, dichos elementos
no formarn parte del respectivo contrato.
8.- Cules son los efectos del Contrato de promesa?.
El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligacin de
hacer . Lo normal ser que las partes cumplan con esta obligacin
voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de promesa
por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, slo pasa a
tener vida propia el nuevo contrato.
Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligacin de
hacer, se produce el efecto contemplado en el inciso final del
artculo 1554, esto es, nace el derecho a exigir la ejecucin
forzada de esa obligacin en los trminos del artculo 1553.

9.- Defina contrato de Compraventa.

Segn el cdigo civil la compra venta es el contrato mediante el cual el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador, y
este a su vez, se obliga a pagar su precio
10.- Cuales son los elementos de la esencia, y cuales los requisitos
de existencia del contrato de compraventa.

Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el
consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lcitos.
Pero, fuera de estos requisitos generales a todo contrato, la compraventa
debe reunir tambin ciertos requisitos esenciales que le son propios y que
son precisamente los que le dan su fisonoma a este contrato. Estos
elementos esenciales son:
1. La cosa vendida,
2. El precio.
11.- Caracterice la compraventa dentro de las clasificaciones de los
contratos argumentando.
El contrato de compraventa es un:
Contrato nominado o tpico, puesto que se encuentra
reglamentado en la ley.
Contrato bilateral, ya que obliga tanto al vendedor como al
comprador de la cosa.
Contrato oneroso, ya que afecta patrimonialmente a ambas
partes, siendo requisito esencial, de lo contrario, no existira
compraventa sino que derivara en uno de donacin.
Contrato
consensual,
se
consentimiento de las partes.

perfecciona

por

el

mero

Contrato conmutativo, el precio que paga el comprador es

equivalente al valor de la cosa que se transfiere.
12.-Argumente los requisitos de la naturaleza del contrato de
Compraventa.
Los requisitos de la naturaleza del contrato de compraventa son;
1. Saneamiento de la eviccin. La eviccin puede ser total o parcial
como lo expresa el artculo 1894 del cdigo civil: hay eviccin de la
cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de
ella, por sentencia judicial Entonces teniendo en cuenta lo anterior el
saneamiento por eviccin es una obligacin que le corresponde al
vendedor de una cosa cuando el comprador es despojado o
perturbado en todo o en parte, es decir, amparar en el dominio y uso
de la cosa, pero adems el saneamiento por eviccin comprende
responder por los vicios ocultos de la cosa. Para que se d el
saneamiento por eviccin es necesario que la causa de la eviccin
sea anterior a la venta. La obligacin de saneamiento por eviccin
comprende lo siguiente:

 La restitucin de precio de la cosa vendida.

El pago de los gastos del contrato sufragados por el comprador.
El pago del valor de los frutos que el comprador hubiese sido
obligado a restituir al vendedor.
El pago de las costas que el comprador hubiere sufrido a causa
de la demanda.
El pago de aumento del valor de la cosa evicta que esta haya
tomado en poder del comprador.
Con esta accin se busca proteger al comprador de una cosa,
para que, cuando este se vea perturbado o privado de su
derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el
comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha
perturbacin o privacin de la cosa y adems reclamar por los
vicios ocultos de la misma.
2. Saneamiento vicios redhibitorios ocultos. se llama accin
redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o
se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa
vendida, raz o mueble, llamados redhibitorios. Entonces a travs de
la accin redhibitoria el comprador puede pedir que se de por
terminado el contrato o que se rebaje el precio de la cosa vendida por
los vicios ocultos de esta, as sea mueble o inmueble. Con esta accin
se busca proteger al comprador para que la cosa que fue vendida sea
garantizada por el vendedor, si presenta vicios que no se vean pero
que afectan el normal funcionamiento de la cosa comprada. Para que
un vicio sea redhibitorio debe llenar los siguientes requisitos:
Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no
se generaron despus de esta sino que al momento del contrato
ya estaban presentes.
Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si
el comprador los hubiese conocido no hubiere comprado la
cosa o hubiese pagado menos por ella.
No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difciles de
detectar por parte del comprador.
Para que sea procedente la accin redhibitoria es necesario que
los vicios cumplan estos requisitos porque de lo contrario el
comprador no obtendr una decisin judicial a su favor. Si en
el contrato se estipula que el vendedor no estar obligado al
saneamiento por vicios ocultos de la cosa, si estar obligado a

responder por aquellos de los cuales tena conocimiento y no

declaro al comprador.
Si el vendedor conoca los vicios de la cosa y no los declaro o
deba haberlos conocido por su oficio y aun a sabiendas vende
la cosa, ser obligado adems de la disminucin del precio o la
restitucin segn el caso, a indemnizar al comprador por los
perjuicios causados. La accin redhibitoria prescribe en seis
meses para las cosas muebles y un ao para las inmuebles.
3.

Saneamiento de la condicin resolutoria tcita. Se trata de

aquella condicin que va envuelta en todo contrato bilateral para el
caso de no cumplirse por la otra parte lo pactado. El evento futuro e
incierto, del cual depende la extincin del derecho, en este caso
es el incumplimiento del deudor. El principal efecto es el sealado en
el Art. 1489 c.c. se otorga el derecho alternativo al acreedor para
solicitar:
o El cumplimiento de la prestacin, con indemnizacin de
perjuicios.
o La resolucin
perjuicios.

del

contrato,

con

indemnizacin

de

13.-Explique los requisitos que debe cumplir de la cosa vendida;

La cosa vendida debe reunir los requisitos propios del objeto de toda
declaracin de voluntad: ser lcito, determinado y existir o esperarse
que exista. La cosa vendida debe reunir estos caracteres y, adems, los
que son peculiares para el contrato de compraventa. Tales requisitos son
cuatro:
debe ser comerciable;
debe ser singular y determinada;
debe existir o esperarse que exista, y
no debe pertenecer al comprador.
La cosa vendida debe ser comerciable; Pueden ser objeto del contrato de
compraventa, en general, todas las cosas, tanto corporales como
incorporales, con tal que la ley no prohba su enajenacin. El art. 1810
dispone, en efecto: Pueden venderse todas las cosas corporales o
incorporales, cuya enajenacin no est prohibida por la ley. La
compraventa no es propiamente un acto de enajenacin puesto que no
transfiere el dominio; la cosa se hace ajena por la tradicin subsiguiente.
Si no mediara el texto legal citado, podra razonablemente entenderse que
la venta de bienes cuya enajenacin la ley prohbe sera vlida, y nula
solamente la tradicin. La compraventa de cosas cuya enajenacin est

prohibida es nula, de la nulidad absoluta, porque adolece de ilicitud

en el objeto. De esta manera, no pueden venderse las cosas embargadas,
a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; las especies
cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce el litigio; los
derechos los derechos y privilegios que no pueden transferirse a otra
persona (art.1464), etc.
La cosa vendida debe ser determinada y singular. De acuerdo con los
principios generales, la cosa debe ser determinada; la determinacin puede
verificarse especfica o genricamente. El art. 1461, inc.1 dispone que las
cosas son objeto de una declaracin de voluntad es menester que estn
determinadas, a lo menos en cuanto a su gnero.
Cuando la cosa vendida se determina genricamente, debe
igualmente determinarse la cantidad. Pero la cantidad puede ser
inicialmente incierta, esto es no ser determinada sino solamente
determinable. La determinacin posterior, sin embargo, no podr quedar
entregada a un nuevo acuerdo de las partes, sino que deber verificarse de
acuerdo con las normas sealadas en el contrato mismo. El art. 1461, inc.
2, dispone que la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato
fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. De esta manera
es viable la venta de la cantidad de carbn o petrleo que requiera una
industria que puede determinarse por la naturaleza o capacidad de sus
mquinas
No es vlida la venta de una universalidad jurdica. No es posible
que una persona venda su patrimonio, reputado un atributo inherente de
la personalidad. El art. 1811 dispone sobre el particular: Es nula la venta
de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el
total o una cuota.
Pero los bienes todos de una persona pueden venderse, con tal que
se individualicen o inventaren en escritura pblica. El art. 1811 aade:
pero ser vlida la venta de todas las especies, gneros y cantidades que
se designen por escritura pblica, aunque se extienda a cuanto el vendedor
posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilcitos. Por tanto,
la eficacia de la venta, est condicionada a los siguientes requisitos:
que se especifiquen los bienes vendidos;
que esta especificacin se haga en escritura pblica, y
que no se comprendan en la venta objetos ilcitos. Se entienden
nicamente vendidos, no obstante cualquiera estipulacin en
contrario, los bienes inventariados. El art. 1811, inc. 2 concluye:
Las cosas no comprendidas en esta designacin se entendern que
no lo son en la venta: toda estipulacin contraria es nula.
La cosa vendida ha de existir o esperarse que exista. Conforme al
precepto general del art. 1461, no slo las cosas que existen pueden ser
objeto de una declaracin de voluntad, sino las que se espera que existan.

Pueden venderse pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que
existen al tiempo de celebrarse el contrato y aquellas cuya existencia se
espera en el porvenir.
La inexistencia de la cosa al tiempo del contrato sin que se espere
que llegue a existir produce consecuencias diversas, segn que falte total o
parcialmente.
Si la cosa no existe en absoluto, no hay ni puede haber
compraventa. El art. 1814 previene: La venta de una cosa que al
tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe,
no produce efecto alguno. Es indiferente que comprador y vendedor
supieran o ignorarn que la cosa no existe; la falta total del objeto
hace imposible que el contrato se perfeccione.
Si la cosa existe slo parcialmente, el contrato es viable. Pero
como no existe ntegramente la cosa vendida y el comprador no
podr obtener probablemente una satisfaccin total, el inc. 2 del
art. 1814 le otorga un derecho opcional: Si faltaba una parte
considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podr el
comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente,
abonando el precio a justa tasacin. Existe jurdicamente el
contrato; pero toca al comprador decidir si desiste o persevera en
l, y en este ltimo caso, le asiste el derecho de que se reajuste
debidamente el precio. Estos derechos competen slo al comprador si
la cosa faltaba en una parte considerable o sea, en parte
importante o digna de consideracin.
14.- Explique cules son los efectos de la venta de cosa ajena.
Art. 1815 La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del
dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de
tiempo.
En nuestro Ordenamiento Jurdico la venta de cosa ajena es vlida, sin
embargo el contrato es inoponible al dueo de la cosa, ya que ste no
manifest su voluntad en la venta. Sin embargo, el comprador, si est de
buena fe, se convierte en poseedor regular de la cosa (la posesin
regular requiere de justo ttulo, buena fe y tradicin) y puede adquirir el
dominio del bien a travs de la prescripcin adquisitiva ordinaria (plazo
de 2 aos para los bienes muebles y de 5 aos para los bienes
inmuebles), y si no est de buena f se transforma en un poseedor
irregular (ausencia de cualquiera de los requisitos de la posesin
regular) y podr hacer suya la cosa en virtud de la prescripcin
adquisitiva extraordinaria (plazo de 10 aos indistintamente para
bienes muebles e inmuebles), no obstante, antes de que ocurra esto, el
dueo de la cosa puede ejercer la accin reivindicatoria u otras acciones
civiles para recuperar la posesin de la cosa, incluso, podra

eventualmente, ejercer acciones civiles restitutorias emanadas de delitos

penales, como el hurto, la usurpacin o el robo.
15.- Que requisitos debe cumplir el precio en la compraventa.
Requisitos del precio en el contrato de compraventa:
1.- Tiene que ser real,
2.- Tiene que ser determinado,
3.- Tiene que ser pactado en dinero.
1.- Tiene que ser real: esto significa que el precio tiene que ser fijado de
tal manera que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene
derecho a exigirlo y que el deudor (comprador) tiene la obligacin de
pagarlo.
Bajo estos trminos no ser precio real el simulado, ni tampoco el
irrisorio o ridculo, entendindose por tal a aquel que no guarda ninguna
proporcionalidad con el valor de la cosa vendida, de tal forma que
queda de manifiesto que no hay un propsito serio entre las partes de que
ese precio sea exigible.
Debe considerarse tambin que si bien el precio tiene que ser real, no es
requisito del precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa vendida,
porque la falta de equivalencia entre los valores y el precio cobran
entre nosotros importancia jurdica solamente cuando da origen a la
lesin enorme en materia de compraventa de bienes races (arts.1889
y 1891).

2.- El precio tiene que ser determinado: lo que significa que debe
conocerse la cantidad precisa de dinero que constituye el precio. Esa
cantidad puede estar precisamente establecida en el contrato, o bien,
puede ser determinada por reglas o datos contenidos en el contrato
(art.1461 incs.1 y 2).
As por ejemplo, la venta de cosa fungible al precio corriente de plaza, es
una venta con precio determinable en su cantidad por los datos que
contiene el contrato de compraventa. En este caso se aplica la regla del
art.1808.
Luego, la determinacin del precio puede hacerse de cualquier modo
explcito en el contrato y, ello, va a constituir una de las materias objeto de
la interpretacin del contrato. En relacin con la determinacin del precio,
hay un principio fundamental, y es que "no podr dejarse el precio al

arbitrio de uno de los contratantes" (art.1809 inc.2). En caso contrario, se

estara yendo en contra de lo dispuesto en el art.1801 inc.1.
Sin embargo, esto no es obstculo para que las partes convengan que la
fijacin del precio quede en manos de un tercero (art.1809 inc.1).

3.- El precio tiene que ser pactado en dinero: lo que la ley exige es que
el precio se pacte en dinero. Por consiguiente, no es forzoso que se pague
en dinero, ya que puede suceder que despus de celebrado el contrato
de compraventa se produzca en relacin con el precio una novacin o
una dacin en pago. En estos casos, si bien el precio se estipul en
dinero, no se va a pagar en dinero.
Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va a
consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa,
sino ante un contrato de permuta (art.1897).

TALLER N 3 COMPRAVENTA.
1.- De dos ejemplos

de solemnidad en la compraventa.

1.- Solemnidades legales :

Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa
pueden dividirse en:
a) Solemnidades ordinarias, rigen respecto de todo contrato de
compraventa que tenga por objeto ciertos y determinados bienes
taxativamente sealados por el legislador.
1.- Contrato de compraventa de bienes races.
2.- Contrato de compraventa de censos.
3.- Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
4.- Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de
compraventa se otorgue por escritura pblica.
La posterior inscripcin en el Registro Conser vatorio de Bienes
Races es la tradicin del derecho real y no tiene carcter de
solemnidad.

b) Solemnidades especiales, las exige la ley en ciertas ventas que

se celebran en determinadas condiciones o entre determinadas
personas en atencin al estado o calidad de las personas a
quienes pertenecen los bienes que se venden.
1.- Venta de bienes races pertenecientes a ciertos incapaces
que requiere adems de la escritura pblica, la autorizacin judicial
con conocimiento de causa. (255 y 1754 c.c.)
2.- Venta de bienes races de persona sujeta a guarda,
requiere autorizacin judicial y pblica subasta.

2.- Solemnidades voluntarias :

1.- El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes
derecho para retractarse de la celebracin del contrato hasta
antes del otorgamiento de la escritura o mientras no se haya
principiado la entrega de la cosa , entendindose que si se efecta
la entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello signifi ca
que se ha dejado sin efecto la solemnidad.
Lo importante es que en estos casos la omisin del instrumento
convenido por las partes no produce la nulidad del contrato, ya
que sigue siendo consensual.

2.-Refirase a la capacidad en el contrato de compraventa.

Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:
La regla general para contratar y celebrar actos jurdicos la entrega
el 1446 del C.C.: Toda persona es legalmente capaz, excepto
aquellas que la ley declara incapaces .
En materia de compraventa y en relacin con la incapacidad, tiene
plena aplicacin aquella clasifi cacin de las incapacidades que
distinguen entre

incapacidad absoluta, relativa

especiales

(1447 C.C).
Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:
Estn reglamentadas en el CC en los arts.1796 a 1800, y son las
siguientes:

1.-Incapacidad para comprar y vender: "es nulo el contrato de

compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente y entre
el padre o madre y el hijo de familia".

La razn de la nulidad absoluta de este contrato est en que,

an cuando los

cnyuges estn

casados en rgimen

de

separacin de bienes y, con mayor razn, si lo estn en el de

sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la
potestad marital sobre la mujer y se teme por el legislador,
que el marido ejerza algn tipo de presin contra la mujer,
inducindola a realizar una compra venta que produzca
algn perjuicio patrimonial para ella .

Otro motivo de temer, sera que los cnyuges, celebren

contratos entre s, en perjuicio de terceros.

En segundo trmino, prohbe la celebracin de la compraventa

entre padre o madre y el hijo de familia, entendindose por este
ltimo al que est sometido a la patria potestad, que es el
conjunto de derechos que la ley confi ere al padre y, en su
defecto a la madre, sobre los bienes del hijo no emancipado.
En este caso es la nulidad absoluta del contrato
Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o
madre

un

hijo

emancipado,

ese

contrato

va

ser

perfectamente vlido.
El contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo de
familia que tiene peculio profesional es vlido en relacin con ese
peculio profesional.
2.-Incapacidad para vender : se prohbe a los administradores de
establecimiento pblicos vender parte alguna de los bienes que
administra

cuya

enajenacin

no

est

comprendida

en

sus

facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa

autorizacin de la autoridad competente.
En caso de contravencin a esta norma, la sancin ser nulidad
relativa, ya que la norma es imperativa.
3.- Incapacidad para comprar:

a) El art.1798 prohibe al empleado pblico comprar los bienes

pblicos o particulares que se vendan por su ministerio. Si lo
hiciere, el respectivo contrato de compraventa tendra como
sancin la nulidad absoluta.
b) Por otro lado, se prohibe a los jueces, abogados, procuradores,
escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han inter venido y
que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga
en pblica subasta (art.1798 inc.2). Si se contraviene esta norma
se produce la nulidad absoluta.
c) El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y
curadores.

Esta

disposicin

nos

est

remitiendo

al

ttulo

denominado "De la administracin de los tutores y curadores", en

el cual hay una norma fundamental, el art.412, que se refi ere
tanto a la enajenacin de bienes muebles como a la de los
inmuebles, dando reglas distintas para uno y otro caso:
1* tratndose de bienes muebles del pupilo , el tutor o curador
podr comprarlos, pero con la autorizacin de los dems
guardadores o del juez en subsidio. Si se omite este requisito en
razn de la calidad del vendedor, el contrato ser nulo
relativamente.
2* Tratndose de bienes races del pupilo , el art.412 inc.2
establece una prohibicin absoluta en virtud de la cual el tutor
o curador y dems personas all designadas, no pueden
adquirir bienes races del pupilo, aunque tengan autorizacin
judicial o de los otros guardadores, quien contravenga esta
norma, celebrar un contrato que ser nulo absolutamente, ya
que infringe una norma prohibitiva.
d) Por

ltimo,

el

CC

da

reglas

en

materia

de

incapacidad

de

mandatarios, sndicos y albaceas en el art.1800.

En relacin con los albaceas (art.1270), se plantea un problema.
Hay una remisin que hace el art.1800 al art.2144; por su parte,
nos encontramos con otra disposicin que es el art.1294, se seala
que "lo dispuesto en los artculos... y 412 se extender

a los

albaceas".
En base a la hermenutica legal, concluimos que la norma que
prima es la particular por sobre la general, vale decir, la del
artculo 412, que prohbe la celebracin de compra venta de

bienes inmuebles entre el albacea y el causante. Por los que la

contravencin a esta norma, producir la nulidad absoluta.

3.- Que tipo de nulidad opera en el caso de falta de capacidad, y que

distincin hay que hacer al respecto.
1.- Incapacidad para vender y comprar:
Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados
perpetuamente y entre el padre o madre y el hijo de familia". La
nulidad absoluta.
2.-Incapacidad para vender:
Se prohbe a los administradores de establecimientos pblicos
vender

parte

alguna

de

los

bienes

que

administra

cuya

enajenacin no est comprendida en sus facultades administrativas

ordinarias, salvo el caso de expresa autorizacin de la autoridad
competente. Nulidad relativa
3.-El art.1798 prohbe al empleado pblico comprar bienes que se
vendan en su ministerio. Nulidad absoluta.
4.- Por otro lado, se prohbe a los jueces, abogados, procuradores,
escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han inter venido y que
se vendan. Se produce la nulidad absoluta.
5.- Tratndose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador
podr comprarlos, pero con la autorizacin de los dems
guardadores o del juez en subsidio. La sancin va a ser la nulidad
relativa del respectivo contrato.
6.- Tratndose de bienes races del pupilo, la sancin ser la
nulidad absoluta del contrato, porque se trata de la infraccin a
una norma prohibitiva.

4.- Que reglas se siguen en la compraventa hechas por curadores.

El art.1799 nos da reglas sobre la prohibicin de celebrar contratos
de compraventa de tutores y curadores con sus pupilos. Esta
disposicin

nos

est

remitiendo

al

ttulo

denominado

"De

la

administracin de los tutores y curadores", reglas distintas para

uno y otro caso:
1* Tratndose de bienes muebles del pupilo, el tutor o
curador podr comprarlos , pero con la autorizacin de los
dems guardadores o del juez en subsidio. Esta autorizacin
es un requisito exigido en consideracin a la calidad o
estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la
sancin va a ser la nulidad relativa del respectivo contrato

* Tratndose de bienes races del pupilo, el art.412 inc.2

establece una prohibicin absoluta en virtud de la cual el
tutor o curador y dems personas all designadas, no pueden
adquirir bienes races del pupilo, aunque tengan autorizacin
judicial o de los otros guardadores. Si se infringe esta norma,
la sancin ser la nulidad absoluta del contrato, porque se
trata de la infraccin a una norma prohibitiva.
5.- Explique la aplicacin del artculo 2144 del Cdigo civil.
No puede considerarse como aceptacin del contrato o autorizacin del
mandante al mandatario sin que esa facultad este expresamente descrita,
de compraventa de manera especfica. Puesto que el mandato es general.
La compraventa realizada sin la autorizacin expresa es nula
relativamente, no se trata de un acto prohibido por las leyes sino permitido
bajo ciertas condiciones que se exigen, no en relacin al acto mismo sino a
la calidad del mandante, pudiendo ser saneado por la ratificacin del
mandante y puede ser alegado por este y sus herederos.
6._En que consisten las obligaciones del vendedor explique.
Efectos del Contrato de Compraventa :
Los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de ese
contrato emanan. Estos derechos y obligaciones pueden provenir de
la ley o de la voluntad de las partes.
Siendo

la

compraventa

un

contrato

bilateral,

de

ella

surgen

derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.

Son obligaciones esenciales del vendedor:
1.- La entrega de la cosa vendida al comprador,
2.- Sanear la cosa vendida al comprador.

Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras

obligaciones, o bien, modificar o atenuar las obligaciones sealadas,
debiendo existir eso s un convenio expreso, porque, a falta de
convenio, el vendedor slo tiene las obligaciones que establece la ley
y dentro de la extensin que a ellas corresponde (art.1824).
A) Obligacin de entregar la cosa vendida :
Consiste en conferir al comprador la posesin legal y material de la
cosa a que se ha referido el contrato.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una
especie o cuerpo cierto, el vendedor no solamente tiene la obligacin
de entregar la cosa, sino que adems pesa sobre l la obligacin de
conser varla hasta su entrega. Es decir, tratndose de una especie o
cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones:
a) La obligacin de conservacin de la especie o cuerpo
cierto hasta su entrega : para que esta situacin se
presente, es menester que no se trate de un contrato de
ejecucin instantnea, sino que las partes hayan convenido
un plazo para la entrega. En otras palabras, tiene que
mediar un lapso entre el momento de celebracin del
contrato y el de la entrega de la cosa, durante el cual la cosa
vendida va a permanecer el poder del vendedor.
b) Obligacin de conferir al comprador la posesin legal y
material de la cosa vendida : es precisamente en esto en lo
que consiste la obligacin de entregar que recae sobre el
vendedor. En relacin con ella hay que distinguir:
1* El vendedor es el dueo de la cosa vendida. La forma en que el
vendedor va a conferir la posesin al vendedor al comprador es
mediante la correspondiente tradicin , la cual va a tener que
hacerse ajustada a las normas de la ley y segn la naturaleza
de la cosa
2* Si la tradicin se efecta mediante la inscripcin del ttulo en
el Registro Conser vatorio, no basta que el vendedor haga esta
tradicin, porque al efectuarse sta el vendedor va a estar
confi riendo al comprador tan solo la posesin legal de la cosa
y sobre l tambin recae la obligacin de conferir la posesin
material de la misma.
3* Caso en que el vendedor no es el dueo de la cosa: tambin en
este caso el vendedor va a conferir la posesin al comprador

mediante la tradicin, pero como no es el dueo de la cosa que

vende, no va a poder transferir ese derecho al comprador,
solamente lo va a poner en posesin de la cosa
El vendedor al efectuar la tradicin de la cosa, an cuando no
sea dueo de ella, va a haber cumplido su obligacin y ello es
tan importante que si despus el vendedor dueo de la cosa
intenta en contra del comprador la correspondiente accin
reivindicatoria, el comprador no va a poder demandar al
vendedor el cumplimiento o la resolucin del contrato, porque la
obligacin del vendedor ya est cumplida y, por ello es que el
comprador, ante una demanda de esta naturaleza solamente va a
poder citar de eviccin al vendedor, es decir, lo va a citar para
que ese vendedor asuma su defensa en el juicio correspondiente.
El comprador podr exigir del vendedor la restitucin del precio
y las indemnizaciones que la ley otorgue.

7.- Quien asume los riesgos de la cosa vendida

El

art.1548

impone

al

deudor

(vendedor)

la

obligacin

de

custodia y conservacin de la cosa que se debe , so pena de pagar

los perjuicios al acreedor (comprador), a menos que ste se haya
constituido

en

mora

de

recibir.

Cabe

considerar

que

la

responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si la

prdida o deterioro de la cosa es culpable (art.1547).
Si la prdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del
deudor (vendedor) es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor
(comprador). Luego, si se produce esta situacin, se extingue la
obligacin del vendedor de entregar la cosa, pero subsiste la del
comprador de pagar el precio.
Sin embargo, esta regla tiene una excepcin, que la da la venta
condicional, porque en tal caso, si la cosa perece antes del
cumplimiento de la condicin, el riesgo es del vendedor (deudor).

8.- Qu reglas se aplican en la entrega de la cosa vendida?

Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa :
Las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse la
entrega de la cosa vendida:

1. - En el lugar que han estipulado las partes,

2. - Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse
la entrega, se har sta en el lugar en que se encontraba la cosa
al momento de la celebracin del acto o contrato, siempre que se
trate de una especie o cuerpo cierto.
3. - Si lo vendido es una cantidad determinada de un gnero
limitado, la entrega se va a hacer en el domicilio del deudor.

Momento en que debe hacerse la entrega

o tiempo de la

entrega:
Hay que distinguir algunas situaciones:
1. - Si el contrato de compraventa es puro y simple : en este caso el
vendedor tiene que efectuar la entrega tan pronto quede
perfecto el contrato de compraventa
2. - Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetndolo a un
plazo o a una condicin suspensiva. En este caso, el vendedor
va a tener que efectuar la entrega al vencimiento del plazo o
cuando se cumpla la condicin.
Tanto cuando hay plazo como cuando hay condicin suspensiva, la
exigibilidad

de

la

obligacin

queda

en

suspenso

ante

el

cumplimiento del plazo o de la condicin, en su caso.

10.- explique con dos casos la venta de inmueble en el que la

cabida real sea mayor que la declarada y la cabida real sea menor
que la declarada.
En el primer caso: considera que la cabida real es mucho mayor cuando
el precio del sobrante excede de la dcima parte del precio de la verdadera
cabida. Por ejemplo, se venden 1000 m2 en $1.000.000 a razn de $1000
el m2 la cabida real del predio resulta ser de 1.050 m2. El precio del
exceso es de $50.000 y el precio de la cabida real es de $ 1.050.000, el
sobrante no alcanza a la dcima parte. En este caso, el vendedor tendr
derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio. El art. 1832 inc.
1 establece: Si se vende el predio con relacin a su cabida, y la cabida

real fuere mayor que la cabida declarada, deber el comprador aumentar

proporcionalmente el precio En el mismo ejemplo propuesto, supngase
que la cabida real es de 1200 m2, el precio del exceso sera de $ 200.000 y
el precio de la cabida real de $ 1.000.000. El exceso es superior a la
dcima parte.
En sta hiptesis, queda al arbitrio del comprador desistir del contrato o
aumentar el precio proporcionalmente. El art. 1832 previene que la regla
de su primera parte no rige en el caso de que el precio de la cabida que
sobre, alcance a ms de una dcima parte del precio de la cabida real;
pues en este caso, podr el comprador, a su arbitrio, o aumentar
proporcionalmente el precio o desistir del contrato, y si desiste, se le
resarcirn los perjuicios segn las reglas generales
En el segundo caso; Si la cabida real es menor que la declarada en el
contrato, del mismo modo podr ser poco o mucho menor. Considera el
legislador que la cabida real es mucho menor cuando el precio de la
cabida que falta excede de la dcima parte del precio de la cabida
declarada. Por ejemplo, se venden 1000 m2, en $ 1.000.000 esto es a
razn de $ 1000 el m2; el predio tiene, en verdad, una superficie de 950
m2. El precio de la cabida que falta es de $ 50.000 inferior a la dcima
parte del valor de la cabida declarada.
En tal caso, con arreglo del inc. 2 Del art. 1832, Si la cabida real es
menor que la cabida declarada, deber el vendedor completarla; y si esto
no le fuera posible, o no se le exigiere, deber sufrir una disminucin
proporcional al precio Supngase en el ejemplo propuesto, que la cabida
real es de 800 m2; el precio de la cabida que falta es de $ 200.000,
superior a la dcima parte del precio de la cabida declarada que es de $
1.000.000. Entonces, conforme a la misma disposicin legal Si el precio
de la cabida que falte alcanza a ms de una dcima parte del precio de la
cabida completa, podr el comprador, a su arbitrio, o aceptar la

disminucin del precio o desistir del contrato en los trminos del

precedente inciso

11.-Como opera el saneamiento de la eviccin.

Consiste

en

la

obligacin

del

vendedor

de

garantizar

al

comprador la posesin pacfica de la cosa, esto es, una

posesin que no sea perturbada por terceros. Por esta misma
razn es que se denomina tambin "obligacin de garanta".
Cundo entra a jugar esta obligacin?: cuando el comprador es
perturbado en su posesin por terceros que pretenden derechos
sobre la cosa vendida.
Caracteres de la obligacin de saneamiento de la eviccin :
a) Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa
b) El vendedor no puede ejercer las acciones que se traduciran en
una perturbacin o extincin de la posesin pacfica de la cosa
c) La obligacin del vendedor de proteger o amparar al comprador es
patrimonial y, por este hecho, la obligacin se transmite a los
herederos del vendedor y la accin a los herederos del
comprador.
Pero, para que haya eviccin deben concurrir ciertos requisitos :
1.- Que el comprador sea privado del todo o parte de la
cosa . Se entender que esto sucede, no solo cuando se quita
el todo o una parte de la cosa que le fue vendida, sino que
tambin cuando por sentencia judicial se declara en favor de
un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la cosa
que limite de cualquier modo el dominio del comprador de la
cosa.
2.- La eviccin tiene que originarse en una causa anterior
al contrato de compraventa. Este requisito est contemplado
en el art.1839 y se ajusta claramente a la lgica y equidad,
pues no sera lgico ni justo hacer responsable al vendedor
por hechos que se han producido con posterioridad a la venta
y en los cuales a ste no ha cabido participacin alguna.

3.- Que la privacin del todo o parte de la cosa sea por

sentencia judicial. Esto es precisamente lo que caracteriza a
la eviccin. Si la privacin del todo o parte de la cosa no se
hace por sentencia judicial, no hay eviccin, es decir, si
alguien arrebata o quita materialmente la cosa al comprador,
ste va a poder ejercer la acciones que la ley le confi ere a ese
respecto:

accin

posesoria

reivindicatoria

segn

sea

procedente.
Es decir, para que haya eviccin es necesario que un tercero
inicie un juicio en contra del comprador y, an ms, que en dicho
juicio se dicte sentencia en contra del comprador , que lo condene
a entregar la cosa al demandante o a reconocer en su favor un
derecho real limitativo del dominio.

Etapas que comprende el saneamiento de la eviccin :

Comprende dos etapas perfectamente caracterizadas:
1. - Consiste en la obligacin del vendedor de acudir en auxilio
del comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado
en su contra.
La primera de ellas, esto es, la obligacin de amparo judicial, es
una obligacin de hacer, entendindose por tal aquella que
consiste en la ejecucin de un hecho, que en este caso sera:
amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente
demandado . Es por esta razn que el art.1840 nos seala que la
obligacin de saneamiento es indivisible , de tal suerte que si el
vendedor fallece, puede exigirse el cumplimiento de la obligacin
de hacer a cualquiera de sus herederos
2. - Una vez producida la eviccin, es decir, despus que el
comprador ha sido privado del todo o parte de la cosa
vendida, el vendedor va a tener que entrar a pagarle las
indemnizaciones que correspondan.
La segunda obligacin que comprende el saneamiento de la
eviccin, esto es, la de indemnizar, es una obligacin de dar y,
como tal, es divisible entre los herederos del deudor . De este
modo, en caso de fallecimiento de ste, puede exigirse dicha

obligacin a prorrata de las cuotas que correspondan a los

herederos (art.1840 inc.2).
Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin
son diferentes en cuanto a su naturaleza y se encuentran
claramente separadas una de la otra, sucedindose en el tiempo en
el mismo orden indicado.
12.- Cmo se extingue la obligacin del saneamiento por eviccin?
1. - Prescripcin: la obligacin del vendedor de amparar
judicialmente a su comprador es imprescriptible . La prescripcin
que el legislador establece en esta materia se refiere a la
obligacin de saneamiento de la eviccin, pero slo despus que
sta se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la
sentencia que priva al comprador de todo o parte de la cosa.
En

otras palabras,

la

prescripcin

slo

dice

relacin

con

la

obligacin de pagar el precio y las indemnizaciones a que se refiere

el art.1847.
4* Prescripcin de la obligacin de restituir el precio:
prescribe de acuerdo a las reglas generales, es decir, 3 o 5
aos, segn se trate de accin ejecutiva u ordinaria
(art.2515). Para ver desde cundo se cuenta el plazo , hay
que distinguir:
a) - si hay sentencia que priv al comprador de todo o
parte de la cosa, el plazo corre desde la fecha de esta
sentencia que produce la eviccin (art.1856 inc.2).
b) - si no hay sentencia , porque el comprador restituy
la cosa al tercero por haberse allanado el vendedor a la
demanda de ste, el plazo corre desde la restitucin
de la cosa (art.1856 inc.2).
5* Prescripcin de la obligacin de pagar las restantes
indemnizaciones: prescribe en 4 aos contados en la
misma forma sealada anteriormente.

2.- Renuncia . El comprador puede renunciar a la accin de

saneamiento por eviccin porque ella mira a su solo inters y
sta es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa.
Esta renuncia tiene los siguientes alcances:

6* el vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a

la accin de saneamiento, tiene que restituir el precio,
porque si no fuere as, habra un enriquecimiento sin
causa (art.1852). Pero, hay casos en que el vendedor ni
siquiera tiene la obligacin de restituir el precio:
a) Cuando el comprador compr la cosa a sabiendas de
que era ajena (art.1852 inc.3).
b) Cuando el comprador tom sobre s el riesgo de la
eviccin, especifi cndolo (art.1852 inc.3).
La razn de esto es que en estas dos situaciones el contrato de
compraventa

pasa

tener

el

carcter

de

aleatorio

para

el

comprador y el precio, naturalmente, se estipula considerando

los riesgos que presenta la eviccin , por lo que cabe concluir que
va a ser menor que el que se habra convenido de no presentarse
dicha situacin.
3.- Extincin por otras causas legales:
a) cuando el tercero que demanda y el comprador someten el
asunto a arbitraje sin conocimiento del vendedor, y el rbitro
falla en contra del comprador, o sea, a favor del tercero
demandante (art.1846 n1).
El fundamento de esto radica en que se est procurando por este
medio evitar la colisin entre el comprador y el tercero para
perjudicar al vendedor. Si el vendedor consiente en que el
problema

se

someta

arbitraje,

subsiste

la

obligacin

de

saneamiento.
b) Si el comprador perdi la posesin por su culpa y, de ello se ha
seguido la eviccin (art.1846 n.2).
c)

Cuando

el

comprador

no

cit

de

eviccin

al

vendedor

(art.1843 inc.3).
d) Cuando citado el vendedor de eviccin, este no comparece,
pero el comprador pierde el juicio por no haberse hecho valer
una excepcin o defensa que la perteneca (art.1843 inc.3).

13.-Que requisitos
redhibitorio.-

debe reunir un vicio para tener el carcter de

1.- que el vicio haya existido al tiempo de la celebracin del

contrato.
2.- que el vicio sea grave,
3.- que el vicio sea oculto.
1. - Que el vicio haya existido a la celebracin del contrato: es
un requisito totalmente lgico, porque slo de estos vicios puede
hacerse responsable al vendedor, ya que despus del contrato de
compraventa la cosa ha dejado de estar en su poder y, por
consiguiente, ha salido de su cuidado.
Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio
haya existido en toda su extensin magnitud o gravedad al
momento de la celebracin del contrato, sino que basta que
exista en germen hasta ese momento y se desarrolle con
posterioridad .
2.- Que el vicio sea grave : lo es cuando el defecto es de tal
naturaleza que impide total o parcialmente el uso de la cosa .
Se trata aqu de una cuestin de hecho que el juez va a tener
que resolver en cada caso.
El N.2 del art.1858 da una pauta que puede servir al juez para
establecer si hay o no gravedad en el vicio: ello, segn si puede o
no presumirse que el comprador, conociendo el vicio, hubiere o no
comprado la cosa o la hubiere comprado en un precio menor.
3.- Que el vicio sea oculto : lo es cuando el comprador lo ignora
por no habrselo manifestado el vendedor.
Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante
el silencio del vendedor. Ellos son los siguientes:
a) cuando ha habido negligencia
conocer el vicio (art.1858 n.3).

del

comprador

para

b) cuando el comprador por su profesin u ofi cio ha podido

fcilmente conocer el vicio (art.1858 n.3), ejemplo: un
veterinario compra un animal enfermo.

14.- Cuales son las obligaciones del comprador.

1) - Recibir la cosa comprada,

2) - Pagar el precio.
Estas obligaciones estn establecidas en los arts.1793,

1827 y

1871 . La principal de estas obligaciones es la de pagar el precio,

sealndolo as expresamente el legislador en el art.1871.

1.- Obligacin del comprador de recibir la cosa comprada :

Est establecida en el art.1827, que seala que si el comprador se
ha constituido en mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle
al vendedor los gastos de alquiles de los almacenes, graneros y
vasijas en que se contenga lo vendido . Adems, establece el
legislador que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado
de la cosa respondiendo solamente del dolo o culpa grave . Esta
obligacin del comprador de recibir la cosa que el compr no es ms
que la lgica consecuencia de la obligacin del vendedor de entregar
la cosa vendida.
Qu sucede si el vendedor se niega a recibir la cosa comprada por
l?:
1) El vendedor puede pagar por consignacin (arts.1598 y
sgtes.).
2) El vendedor podr pedir la resolucin o el cumplimiento
del contrato por incumplimiento de la obligacin del
vendedor de recibir la cosa comprada (art.1489).

2.- Obligacin de pagar el precio:

Esta es la principal obligacin del comprador (art.1871). Es un
requisito de la esencia del contrato de compraventa. En lo que dice
relacin con el tiempo y lugar de pago del precio, hay que estarse a
lo estipulado por las partes.
De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un
plazo o una condicin, habra que atenerse a ese plazo o condicin.
Si nada han dicho las partes, se aplican las reglas generales
indicadas en el art.1872. Sobre esto hay que tener presente que el
pago del precio no puede hacerse por parcialidades (art.1591). Si de

parte del vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede

pagar por consignacin.
La ley confiere al comprador un derecho de retencin del precio ,
que se traduce en que la obligacin de pagar el precio por el
comprador se suspende cuando ste deposita el precio en el
tribunal con la aprobacin del juez, a causa de haberse perturbado
su posesin de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no
conocidas del comprador.

Se trata aqu no de un pago por

consignacin, sino de un depsito en el tribunal, lo que es una

retencin judicial del precio que dura hasta que el vendedor
haga cesar las perturbaciones o caucione las resultas del juicio
(art.1872 inc.2). As por ejemplo, se ha resuelto que si se trata de
la compraventa de un inmueble y un tercero obtiene una medida
precautoria consistente en la prohibicin de gravar o enajenar el
inmueble (lo cual se traduce en la prohibicin de hacer la tradicin
del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este
derecho de retencin.
Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el
vendedor va a poder demandar a su arbitrio el pago del precio o
la resolucin del contrato, en ambos casos, con indemnizacin
de perjuicios. Es decir, va a poder poner en accin la condicin
resolutoria

tcita

contemplada

en

el

art.1489

que

se

encuentra reiterada en materia de compraventa en el art.1873.

15.- Cules son los efectos de la mora del comprador?.

En esta materia hay algunas reglas especiales:
1. - La regla general en materia de resolucin es que producida
sta no se deben los frutos percibidos en el tiempo intermedio
(tiempo que va entre la celebracin del contrato y su
resolucin art.1488). Pero el contrato de compraventa, cuando la
resolucin se produce por el no pago del precio, el comprador
va a tener que restituir los frutos, ya sea totalmente cuando
no ha pagado nada, o parcialmente en proporcin a la parte
no pagada , en caso de que haya habido un pago parcial
(art.1875).

- La regla general en materia de resolucin es que tratndose del

pago de expensas y deterioros se presume la buena fe del deudor
resolutorio. Pero, tratndose del contrato de compraventa, se
presume legalmente la mala fe del comprador que no ha pagado
el precio, salvo que este pruebe lo contrario, es decir, que fue
fortuita, y no por culpa de l ha sufrido un deterioro tan grande
que le impide pagar el precio (art.1875 inc.3). El hecho de que se
presuma legalmente la mala fe del comprador signifi ca que si ste
no puede comprobar lo contrario en los trminos del art.1875 inc.3,
se le van a reembolsar solamente las expensas necesarias que
hubiere hecho, pero no las tiles ni las voluptuarias, pudiendo en
este caso, s llevarse las materiales, siempre que concurran los
requisitos de los arts.910 y 911.
2. - Si hubiese habido arras , la resolucin del contrato de
compraventa por no pago del precio faculta al vendedor para
retenerlas si las hubiera recibido o para exigirlas dobladas si
las hubiera dado (art.1875).
3. - En el art.1876 inc.1 se seala que la resolucin por el no
pago del precio, respecto a los efectos que produce en
relacin con los terceros poseedores , se rige por los arts.1490 y
1491. Este inc.1 del art.1876 es totalmente inofi cioso, porque an
cuando nada hubiere dicho, de todos modos se hubieran aplicado
los artculos sealados. Pero, tiene importancia el art.1876 por lo
dispuesto en su inc.2, ya que establece un resguardo en favor del
tercero, consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en
su favor cuando en la escritura se dice que se pag el precio,
ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en
contrario:
7* la de la nulidad de la escritura,
8* la de la falsifi cacin de la escritura.
Este resguardo es solo respecto de terceros , de tal manera que
entre las partes podr probarse que no hubo pago del precio de la
compraventa, aun cuando en la escritura se diga lo contrario y las
nicas limitaciones que pudieran existir aqu son las de la
testimonial de acuerdo con el valor de la cosa (art.1708 y 1709).
Si llega a probarse que no hubo pago del precio, no obstante

haberse pagado, se va a poder pedir la resolucin del contrato o

que se declare simulado.

16.- De un ejemplo de Pacto comisorio y pacto de retroventa.

Pacto Comisorio :
Es necesario hacer distinciones entre:
a) Doctrina
b) Derecho positivo.
a) En doctrina en general , se entiende que el pacto comisorio es
"La estipulacin que hacen las partes de que el contrato se
resolver, si uno de ellos no cumple su obligacin ". Es decir,
el pacto comisorio en doctrina no es otra cosa que la estipulacin
expresa de la condicin resolutoria tcita.
El pacto comisorio procede en toda clase de contratos en virtud
del

principio

de

la

autonoma

de

la

voluntad , lo cual es

importante, especialmente respecto de los contratos unilaterales,

toda vez que la condicin resolutoria solamente procede en los
contratos bilaterales.
b) En el derecho positivo chileno se plantea un problema: El pacto
comisorio

est

definido

tratado

en

el

contrato

de

compraventa en relacin con la obligacin del comprador de

pagar el precio (art.1877).

Luego, en estricto derecho, el pacto

comisorio se aplica solamente en la compraventa y respecto

de la obligacin de pagar el precio . De no ser as, no podra
hablarse de pacto comisorio, y los tribunales en ciertos casos as
lo han entendido, hablando no de pacto comisorio sino que de
"condicin resolutoria tcita expresada ".
No

obstante

acostumbra

que
a

sta

pareciera

denominar,

ser

como

la

doctrina

pacto

correcta,

comisorio,

estipulacin expresa de la condicin resolutoria tcita.

Para el anlisis del pacto comisorio se debe distinguir :

se
la

1. - Pacto comisorio en el contrato de compraventa

incumplimiento de la obligacin de pagar el precio .

por

Este pacto comisorio puede ser simple o calificado , y consiste en la

estipulacin de que si no se paga el precio se puede resolver la
compraventa , esto en cuanto al simple .
Es califi cado , o con clusula de resolucin ipso facto en la
compraventa. No opera de pleno derecho sino que la consecuencia
que produce es que el tiempo de que dispone el comprador para
cumplir con su obligacin, de pagar el precio, es reducida,
porque va a disponer de 24 horas contadas desde la notifi cacin
judicial de la demanda .
2.-

Pacto

comisorio

incumplimiento

de

en

el

contrato

cualquiera

otra

de

compraventa,

obligacin.

Puede

por
ser

simple o califi cado.

Pacto de retroventa . Art.1881. y sgtes.

Concepto: " Es aquel por el cual el vendedor se reserva la
facultad

de

recobrar

la

cosa

vendida,

reembolsando

comprador la cantidad determinada que se estipulare, o

al
en

defecto de esta estipulacin lo que haya costado la compra ".

Se trata entonces de una venta sujeta a una condicin resolutoria
ordinaria potestativa que depende de la sola voluntad del acreedor
(vendedor); luego, es vlida.
En el fondo el pacto de retroventa es una caucin , ya que el
comprador va recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le
restituya el precio que dio por ella; o la cantidad que se hubiere
estipulado. Esta suma es en el fondo el prstamo que se le hizo al
vendedor.

Es decir en vez de constituir una hipoteca, se vende

con pacto de retroventa .

Requisitos del Pacto de Retroventa .

1. - Tiene que estipularse al momento del contrato . El Art.1881,

nos dice que "por el pacto de retroventa el vendedor se reser va la
facultad de...", redaccin sta que nos est indicando que ello
debe hacerse en el momento mismo de la celebracin del contrato
y no con posterioridad.
-

Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que

pagar por la cosa cuando vuelva a comprarla . En caso que nada

se diga a este respecto, ese precio ser el mismo de la compraventa.
2. - Debe sealarse un plazo dentro del cual el vendedor va a
poder recuperar la cosa que ha vendido (art.1885).
Las partes tienen una relativa libertad para fijar este plazo, porque
ellas pueden estipular el plazo que deseen siempre que no exceda
de 4 aos . Encontramos aqu una situacin similar a la que se
presenta en el pacto comisorio por incumplimiento de la obligacin
de pagar el precio de la compraventa por parte del comprador, en el
cual las partes pueden fijar el plazo de prescripcin, siempre que no
exceda de 4 aos.
El problema que se ha planteado en el plazo del pacto de retroventa
es si se trata de un plazo de prescripcin o de caducidad. Se ha
resuelto que se trata de un plazo de caducidad.

Efectos del pacto de retroventa .

Aqu hay que distinguir algunas situaciones:
a. - Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa
o si deja transcurrir el plazo dentro del cual pudo ejercitar
esta facultad .
En tal situacin se consolida el derecho del comprador, es decir, el
comprador que tena la calidad de dueo condicional pasa en
virtud de esta situacin, a ser dueo puro y simple .
b.- Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa
vendida, deber ejercitar una accin judicial en contra del
comprador pidiendo la restitucin de la cosa que vendi ,
debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas que este
hubiese

realizado

en

mejoras

necesarias

no

teniendo

responsabilidad por las tiles y las voluptuarias. Por su parte, va

a tener que indemnizar, el comprador al vendedor, los daos que

se hubieren originado por su hecho o culpa. (Art.1883.).
c.-

Efectos

respecto

de

terceros:

El

problema

que

pudiera

presentarse dice relacin con los terceros que pudiera haber

obtenido algn derecho sobre la cosa. La ley nos dice que
respecto de los terceros se aplica lo dispuesto en los Arts.1490 y
1491. (1882).

17.- Definicin de lesin enorme, explique como opera.

La regla general en el derecho chileno, es no aceptar la lesin
como vicio de los contratos . Esto al parecer tiene por objeto el
otorgar estabilidad a los contratos.
Sin embargo, hay algunos contratos en que el legislador acepta
como vicio la lesin enorme , siendo uno de ellos el contrato de
compraventa de bienes races . (Arts.1888 y 1891).
La lesin enorme en la compraventa consiste en: "Desproporcin
grave entre el precio que se ha convenido y el verdadero valor
de la cosa vendida".
En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las
prestaciones de las partes , lo que se traduce en que una de las
partes obtiene una utilidad o ventaja desmedida frente a la otra,
sufriendo esta ltima un perjuicio por la diferencia de valores.
Es justamente para proteger a las partes de esta situacin, y frente
al aprovechamiento que una de ellas puede hacer de la ignorancia o
necesidad de la otra, que el legislador establece en la compraventa
la lesin enorme. An ms, le da el carcter de irrenunciable .
Requisitos para que opere.
1.- Que la lesin sea enorme en los trminos del Art.1889 .
La lesin debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le
interesa

cualquier

desigualdad

en

la

equivalencia

de

las

prestaciones, ya que siempre hay un margen razonable de utilidad y

de prdida, pero ese margen necesariamente debe tener un lmite.
Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando

adquiere el carcter de enorme, el legislador autoriza que se

rescinda el contrato . Hay que tener presente que la lesin puede
ser invocada por ambas partes, a saber:
a) Para el vendedor . Cuando el precio que recibe es inferior
a la mitad del justo precio de la cosa vendida.
b) Para el comprador . Cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del que paga por ella .
La regla del Art.1889 , parte de una misma base para el comprador
y para el vendedor: La lesin resulta de la comparacin del
verdadero precio de la cosa con el precio que efectivamente se paga
por ella.
El problema es aqu establecer Cul es el Justo Precio?
El Art.1889 inc.2, dice que el justo precio se refiere al tiempo
del contrato, siendo as, en el evento que se celebre un contrato
de promesa de celebrar un contrato de compraventa, el justo
precio se mira al momento de la compraventa y no al de la
promesa CS .
2.- Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesin
enorme .
No toda compraventa puede rescindirse por lesin enorme, sino que
solamente la de Inmuebles , quedando as nuevamente el trato ms
preferente y resguardado que el legislador da a los inmuebles por
sobre los muebles.
El que la lesin enorme se admita slo sobre los inmuebles tiene
adems como razn, la de que los muebles cambian de valor con
mayor facilidad .

Pero tratndose de Inmuebles, hay que tener

presente que la lesin enorme no se aplica a la venta de stos

cuando ella se hace por el Ministerio de la Justicia (art.1891).
La razn es que en esas ventas hay una inter vencin del poder
judicial y adems porque el precio se determina en pblica subasta,
con lo cual se excluye toda posibilidad de lesin o abuso por parte
del comprador.
Efectos que produce la lesin enorme.

La parte que sufre los efectos de la lesin, slo puede accionar en

contra de la contraparte pidiendo la rescisin de la venta . Es
decir, que se deje sin efecto y que se proceda a las restituciones
mutuas como ocurre para el caso de la nulidad.
En cambio, el culpable de la lesin puede solicitar que se le
rebaje el precio o bien se le complete ste (segn sea comprador
o vendedor). Esto porque este derecho de hacer subsistir el contrato
devolviendo el exceso o pagando la diferencia, se lo confi ere la ley
solamente al culpable de la lesin. Y an ms, este derecho puede
ejercitarlo slo una vez que se ha dictado la sentencia que declara
la rescisin. (art.1890 inc.1).
Declarada la rescisin de la venta por lesin enorme por sentencia
judicial, la parte a quien le es imputable la lesin (culpable),
tiene un derecho opcional :
a. - Completar el precio o devolver la diferencia . En este caso va
a subsistir el contrato , y debemos distinguir A quin es
imputable la lesin?
9* Imputable al comprador : Este completa el precio pagando
la diferencia.
Para establecer a cuanto asciende la
diferencia, ella debe permitir completar el justo precio,
menos un 10 por ciento. Ejemplo. Si el justo precio es de
$1000. y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe
completar $900, ya que ese es el justo precio con deduccin
de la dcima parte.
10* Imputable al vendedor : Este tiene que restituir el exceso
de precio recibido. Es decir, va a tener que pagar una
diferencia, y para determinarla, se aumenta el justo precio
en un 10 por ciento. Ejemplo: Justo precio $1000, el
comprador ha pagado $2500, debemos aumentar el justo
precio en un 10 por ciento lo que nos da $1100. El exceso,
entonces, que debe restituir es de slo $1400.
b.- Aceptar la rescisin enorme con todas sus consecuencias . Es
decir, se allana a ella, quedando as extinguido y sin efecto el
contrato de compraventa . Lo que significa que se produjo la
rescisin del mismo.
nulidad,

sin

Pero esta rescisin no es en realidad una

embargo

produce

sus

presentndose las siguientes diferencias:

mismos

efectos ,

El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del

da en que se notific la demanda (art.1890 inc.2).
11* Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por
la celebracin del contrato (art.1890 inc.2).
12* El comprador no est obligado a indemnizar los
deterioros de la cosa, salvo que se hubiere aprovechado
de ellos (art.1894).
13* Los derechos reales con que el comprador haya
gravado la cosa antes de la rescisin, no caducan de
pleno derecho por la sola declaracin de rescisin, sino
que el comprador va a tener que cancelar esos
gravmenes para devolver la cosa sin ellos al vendedor
(art.1895).