Informe Tasaciones

UNIVERSIDAD NACIONAL DANIEL ALCIDES CARRIN
FACULTAD DE INGENIERIA
ESCUELA DE FORMACIN PROFESIONAL DE CIVIL
INDICE
Contenido
1
INTRODUCCIN........................................................................................2
OBJETIVOS................................................................................................3
2.1
OBJETIVOS GENERALES...................................................................3
2.2
OBJETIVOS ESPECFICOS.................................................................3
GENERALIDADES......................................................................................4
3.1
DEFINICIONES PREVIAS....................................................................4
DESCRIPCIN GENERAL DEL TEMA......................................................6

4.1
DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL..........6
4.1.1
METODOLOGIA.............................................................................6
4.1.2
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS....................6
4.1.3
MEMORIA DESCRIPTIVA.............................................................6
4.2
VALOR DEL TERRENO....................................................................10
4.3
VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL....................11
4.3.1
4.4
VALOR DE LA EDIFICACION...................................................11
VALOR DE LA VIVIENDA URBANA...................................................13
4.4.1
VALOR DE LA EDIFICACION...................................................13
cuadros y PLANOS...................................................................................15
CONCLUSIONES y recomendaciones.....................................................16
6.1
CONCLUSIONES................................................................................16
6.2
RECOMENDACIONES.......................................................................16
Anexos.......................................................................................................17
INGENIERIA CIVIL
MECANICA DE FLUIDOS II

1 INTRODUCCIN
En la actualidad, el campo de la valuacin debe ser estudiado y comprendido por los estudiantes de la
Escuela de Ingeniera Civil, de tal manera que los educandos puedan complementar su desarrollo
Profesional como ingeniero civil, y no sentirse restringido frente otros profesionales dedicados a esta
materia.
En el presente trabajo denominado TASACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE,
aplicaremos todos los conocimientos aprendidas en las clases del curso de Construcciones II,
asimismo realizaremos un anlisis profundo para solucionar los inconvenientes que nos ofrecer el
trabajo en campo, sin dejar de apoyarnos en las normas establecidas en el reglamento Nacional de
Tasaciones; con el nico fin de establecer un justiprecio para un determinado bien.
INGENIERIA CIVIL

2
2.1
OBJETIVOS
OBJETIVOS GENERALES
Reforzar el aprendizaje en la tasacin de un bien inmueble aprendido en clase.
Establecer el justiprecio para un bien inmueble de un alumno integrante de nuestro Grupo.
2.2
OBJETIVOS ESPECFICOS
Encontrar los errores de la edificacin.
Establecer la depreciacin para la tasacin del inmueble.
Establecer las cualidades y caractersticas de un bien.
Conocer los precios actualizados por m2 de la zona en estudio.
Calcular valores para las construcciones que contiene la edificacin
INGENIERIA CIVIL

3 GENERALIDADES
3.1
DEFINICIONES PREVIAS
Para poder iniciar con el trabajo en si vamos a recordar algunos conceptos que son de suma
importancia para el desarrollo del trabajo practico.
3.1.1 TASACIN Y VALUACION
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia
el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para
establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
reglamento.
3.1.2
PREDIO URBANO
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin
alterar, deteriorar o destruir la edificacin.
3.1.3 TERRENO URBANO

Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos
sin edificar, siempre
que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas las obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
3.1.4 VALUACION DE TERRENOS
Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar
como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de tasacin
comercial, se tomara como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado inmobiliario
de la zona.
3.1.5 METODOLOGIA DE LA TASACION
Se ha utilizado material que sirve para calcular el valor del inmueble y el criterio de nosotros
como tasadores.
Estos valores han servido para estimar valores de venta y renta por metro cuadrado de
propiedades del sector los que han sido aplicadas en el avalo que se expone ms adelante.
INGENIERIA CIVIL

3.1.6 VALUACION DIRECTA

Es la que corresponde en el caso de tasacin urbana, a la determinacin del valor de los
componentes fsicos del precio, o sea el valor del terreno ms el de sus edificaciones o
construcciones, ms el de sus obras complementarias e instalaciones fijas permanentes. A este
monto de aaden los valores intangibles del precio, si los hubiere y que el perito justifique
debidamente.
3.1.7 SERVIDUMBRES
Se entiende por servidumbres aquellos derechos reales con los que se limita a un predio en
beneficio de otro, que corresponde en principio a un propietario distinto. La limitacin podr ser
temporal o perpetua y presentar una gama de manifestaciones infinita, objetivndose en hechos
positivos o negativos.
1. Como positivos podemos mencionar, actos ejecutados en el predio sirviente por el titular
del predio dominante.
2. Como negativos podemos mencionar, imposibilidad de efectuar algo de parte del titular
del predio sirviente.
4 DESCRIPCIN GENERAL DEL TEMA

4.1
DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL
4.1.1 METODOLOGIA
La Metodologa
aplicar el
empleada para la elaboracin del presente DICTAMEN PERICIAL a sido
mtodo de la Tasacin Directa del NUEVO REGLAMENTO
NACIONAL
DE
TASACIONES DEL PERU, aprobado por Resolucin Ministerial N 126-2007-VIVIENDA, de

fecha Lima,7 de mayo de 2007.
INGENIERIA CIVIL

4.1.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona el rea en el que se encuentra ubicado el bien inmueble ADMINISTRACION
CENTRAL, cuenta con todos los servicios de un Medio Urbano Consolidado, es decir cuentan
con servicios de agua, redes generales de desage, luz elctrica y energa, servicio telefnico,
pistas, veredas y jardines.
4.1.3 MEMORIA DESCRIPTIVA
4.1.3.1
NOMBRE DEL QUE SOLICITA EL DICTAMEN PERICIAL
Solicita y ordena la Valuacin del inmueble el Ing. Leoncio Elmer LUQUILLAS PUENTE.
4.1.3.2
OBJETO DEL DICTAMEN PERICIAL
Para efectos a que se contraen.

4.1.3.3
FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA PERICIA.
A la fecha del Presente Dictamen 29/09/2012.

4.1.3.4
El
ZONIFICACION, Y AREA DE ESTRUCTURACION URBANA

Inmueble materia del presente Dictamen Pericial, se encuentra ubicado en el rea de
ESTRUCTURACION
URBANA:
"AREA
DE
MAYOR
INFLUENCIA
DE
ACTIVIDAD
ECONOMICA"bienes,por el Uso Planteado, el Edificio consta de dos y tres plantas.

4.1.3.5
UBICACIN
Los bienes Inmuebles de las presentes tasaciones se encuentran ubicados:
Entre la Avenida de los Prceres, Calle 2 y el Parque Comercio, Localidad San Juan
Pampa, Distrito de Yanacancha, Provincia y Departamento de Pasco.

Entre la Avenida Per, Calle Juan Orihuela Romero y el parque Orihuela, A.H. Columna
Pasco, distrito de Yanacancha, Provincia y Departamento de Pasco.
4.1.3.6
USO ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE
La primera Unidad Inmobiliaria materia de la presente Tasacin, es una edificacin constituida

por ESTABLECIMIENTOS LUDICOS Y GASTRONOMICOS, constituido por tres plantas que
estn destinadas a oficinas. Y la segunda Unidad Inmobiliaria materia de la presente Tasacin,
es una edificacin DE VIVIENDA
INGENIERIA CIVIL

4.1.3.7
Los Linderos y Medidas Perimtricas son:
VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL
Por el norte con la calle 2, con 28.95m lineales.
Por el sur colinda con una edificacin, con 28.95m lineales.
Por el este colinda con la Calle 3 con 9.07m lineales.

Por el Oeste colinda con la A.V. De Los Proceres con 9.07m lineales.
VIVIENDA URBANA
Por el norte con la propiedad de Sr Condor Solis, con 8.00m lineales.
Por el sur colinda con El Parque Orihuela, con 8.00m lineales.
Por el este colinda con la Calle Juan Orihuela Romero con 10.0m lineales.
Por el Oeste colinda con Av. Per con 8.00m lineales.
4.1.3.8
EL PERIMETRO:
El permetro que encierra a la propiedad VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL es de 80.5

metros lineales y la de la VIVIENDA URBANA es 36 metros lineales
4.1.3.9
AREA DEL TERRENO
Segn la Partida Registral, EL REA TOTAL de la VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL, son

TRECIENTOS TREINTA Y CUATRO PUNTO OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS
(334.88 M2) y
EL REA TOTAL de la VIVIENDA URBANA es: OCHENTA METROS
CUADRADOS (80 M2)

4.1.3.10
La
PROPIETARIOS
VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL en referencia
segn la Ficha Registral,
corresponde como Propietario: Sr. JUAN REYNOSO TORRES. Y de la VIVIENDA URBANA es:
Sra. MARTEL TARAZONA MARIA ELENA
4.1.3.11
DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES
Se trata de UN BIEN INMUEBLE denominado VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL, su

ubicacin estratgica est ubicada entre Parque Comercio y la Av, De los Proceres.
INGENIERIA CIVIL

La otra es una VIVIENDA URBANA, que se encuentra ubica entre la Av Per, el parque
Orihuela y la Calle Juan Orihuela.
4.1.3.12
DISTRIBUCION DE LA VIVIENDA URBANA
El inmueble en referencia consta de:

1.
2.
3.
4.
5.
4.1.3.13
Dos baos, una para cada piso.

Una pasadizo en el segundo piso para pasar a los cuartos.
Una viga de collarin de 0.25 x 0.20.
Una puerta de madera principal, que da acceso al segundo pso.
Una puerta principal de metal, para el primer piso.
EDIFICACION
Se trata de una edificacin de sistema portante de concreto armado y material noble. De la

Inspeccin Tcnica efectuada por los Peritos y la revisin de la Documentacin existente en la
Municipalidad del sector, podemos indicar las principales caractersticas tcnicas de la
construccin:
1. CIMENTACION Y SOBRECIMIENTOS: De concreto ciclpeo. (1er piso)
2. MUROS: De concreto (kinkon) asentados con mortero de cemento y arena en aparejo de
soga.
3. TECHOS Y COBERTURAS: son de calaminas apoyadas en los listones que sirven como
estructura para la cobertura
4. TARRAJEOS Y ENLUCIDOS: En muros interiores como Exteriores y Cielos rasos en todas
las oficinas, con mortero cemento - arena en proporcin 1:5 para los tarrajeos.
5. PISOS: madera machimbreada.
6. CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: son de madera de 10cm y los revestimientos
son tarrajeados y pintados en toda la edificacin.
7. PUERTA PRINCIPAL DE INGRESO: ubicado en el primer piso, la puerta es metlico de
doble hojas; el los bao son de madera contra placadas, las puertas de los cuartos son de
madera contra placadas en estado regular.
8. VENTANAS: todas son de aluminio con vidrios transparentes.
9. APARATOS SANITARIOS: Bao con maylica blanca, sanitarios nacional.
10. INSTALACIONES SANITARIAS: Empotrada en toda la edificacin.
INGENIERIA CIVIL

11. INSTALACIONES ELECTRICAS: Monofsica empotrada.

12. PINTURA: En ltex lavable en exteriores e interiores, en estado regular.
4.1.3.14
ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION
Segn los datos obtenidos en la Municipalidad respectiva, y de acuerdo a la antigedad de la

construccin: el bien inmueble materia del presente Dictamen, se establece una antigedad
de 30 aos para ambos.
Su estado de Conservacin en General es REGULAR, correspondindole una Depreciacin
por Antigedad y uso (de acuerdo a la tabla N 03, del Nuevo Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per): corresponde 24 %.
4.1.3.15
VALORIZACION
Articulo II.E.35. (RNT): el valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente.
VTP= VT + VE +VOC
VTP: Valor total del predio.
VT: Valor del terreno.
VE: Valor de la edificacin.
VOC: Valor de obras complementarias. (Si los hubiera, considerarlo)
4.2
VALOR DEL TERRENO

De acuerdo al estudio de mercado y la relacin de los Asentamientos Humanos y Zonas Urbanas
su arancel 2012 de la Municipalidad (ver graficos), no se encontraron los valores unitarios de las
calles que se encuentra nuestro predio, optamos por buscar zonas parecidas a su actividad
econmica y urbana para poder optar los valores arancelarios para nuestros casos.
PARA LA VIVIENDA URBANA
Para la Avenida Per tomamos el valor de $ 27.00 soles /m2, y para la Calle Juan Orihuela $
24.00 soles/m2.
PARA LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL
En la Av. De los Prceres tomamos el valor de $ 60.00 soles, para la Calle 2 se tom el valor de
$ 67.00 soles y para la Calle 3 fue de $ 60.00 soles .
Articulo II.C.23 (RNT) LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS DE UN FRENTE A VIA
PUBLICA; se valuara de la siguiente manera.
INGENIERIA CIVIL

1. El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y
se proceder con cada porcin de rea en forma que se indica en el artculo II.C.22
sumndose luego los resultados parciales.
2. Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.
3. El valor del lote terreno ser el que resulte mayor de las comparaciones de los casos a y
b.
4.3
VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL
rea total: 334.88
(a) Valor
m2
/m2
Permetro
(b)rea
3(permetro)
del frente(m)
proporciona
(a)*(b)
Calle 2
S/. 67.00
28.50
l
200.93m2
Av. Los Prceres
s/.60.00
9.07
66.98m2
<
246.79m2
s/. 4018.8
Parque Comercio
s/.60.00
9.07
66.98m2
<
246.79m2
s/. 4018.8
Total del terreno
<
2436.75m2
s/.13 462.31
s/.21499.91
4.3.1 VALOR DE LA EDIFICACION

Se incluir la totalidad de las construcciones existentes.
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE:
Valor de la edificacin.
AT:
rea techada.
VUE: Valor unitario de la edificacin.

P:
4.3.1.1
Porcentaje por antigedad.

VALOR POR M2 DE LA ADMINISTRACION CENTRAL:
Para valorizar la edificacin trabamos con el cuadro de valores unitarios oficiales de

edificaciones para la sierra al 31 de octubre de 2011. (Ver anexo)
ESTRUCTURAS
*muros y columnas (fila C)s/. 195.6
INGENIERIA CIVIL
10

*techos (fila D)..s/. 76.74
ACABADOS
*pisos (fila B)s/. 138.76
*puertas y ventanas (fila C)s/. 115.47
*revestimiento (fila F)..s/.56.61
*baos (fila B)...s/. 56.98
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

* Instalaciones elctricas y sanitarias (fila C).s/.124.83
Para hallar el Valor Unitario de la Edificacin ser la suma de valores por partida.
VUE = s/. 764.99

-El rea techada
AT = 283.63m2
-Porcentaje por antigedad
P = 24% = 24/100
4.3.1.2
VALOR DE LA EDIFICACION:
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE = 283.63 x 764.99 (1-24/100)
VE= s/. 164 900.33

4.3.1.3
VALOR TOTAL DEL PREDIO:

VTP = VT + VE +VOC
VOC = 0
VTP = 21499.91 + 164900.33
VTP = s/. 186 400,24soles
4.4
VALOR DE LA VIVIENDA URBANA
rea total: 80m2
V. Per
(a) Valor /m2
s/. 27.00
INGENIERIA CIVIL
Permetro
(b)rea
del frente(m)
proporciona
10.00
l
29m2
11
3(permetro)2 (a)*(b)
<
300m2
s/.783

alle
Orihuela
arque
Juan s/.24.00
10.00
29m2
<
300m2
s/.696
Juan s/.27.00
8.00
22m2
<
192m2
s/.594
Orihuela
otal del terreno
s/.2073
4.4.1 VALOR DE LA EDIFICACION

Se incluir la totalidad de las construcciones existentes.
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE:
Valor de la edificacin.
AT:
rea techada.
VUE: Valor unitario de la edificacin.

P:
4.4.1.1
Porcentaje por antigedad.

VALOR POR M2 DE LA ADMINISTRACION CENTRAL:
Para valorizar la edificacin trabamos con el cuadro de valores unitarios oficiales de

edificaciones para la sierra al 31 de octubre de 2012. (Ver anexo)
ESTRUCTURAS
*muros y columnas (fila D)s/. 180.67
*techos (fila D)..s/. 76.74
ACABADOS
*pisos (fila C )s/. 90.91
*puertas y ventanas (fila F)s/. 40.01
*revestimiento (fila F)..s/.56.51
*baos (fila E)...s/. 11.2
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS

* Instalaciones elctricas y sanitarias (fila F).s/.25.59
Para hallar el Valor Unitario de la Edificacin ser la suma de valores por partida.
VUE = s/. 481.63

-El rea techada
AT = 80m2
-Porcentaje por antigedad
P = 24% = 24/100
INGENIERIA CIVIL
12

4.4.1.2
VALOR DE LA EDIFICACION:
VE = AT x VUE (1-P/100)
VE = 80 x 481.63 (1-24/100)
VE= s/. 29 283.10

4.4.1.3
VALOR TOTAL DEL PREDIO:

VTP = VT + VE +VOC
VOC = 0
VTP = 2073 + 29283.10
VTP = s/. 31 356.10soles
5 CUADROS Y PLANOS
INGENIERIA CIVIL
13

6 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
6.1
CONCLUSIONES.
La Valuacin se ha efectuado con independencia de criterio, aplicando las normas reciente de
los ltimos aos.
Vigencia de la Valuacin: De no variar las condiciones del mercado as como el no presentarse
imponderables, podra tener una vigencia de 180 das.
Las dimensiones fueron asumidas por el grupo en base al levantamiento realizado.
El tasador debe de conocer ampliamente el reglamento nacional de tasaciones y estar al da
con los cambios que presenta el mercado.
INGENIERIA CIVIL
14

Para la elaboracin de una tasacin se debe ir de la mano con el propietario del inmueble.
Los derechos, ttulos as como las dimensiones debe de ser comprobados con los documentos
legales emitidos por las entidades correspondientes.
En el trabajo efectuado las medidas halladas por el grupo no coinciden con las medidas del
Ttulo de Propiedad, existe una diferencia minscula.
6.2
RECOMENDACIONES.
Se debe contar con los documentos legales actualizados emitidos por las entidades
correspondientes.
Es recomendable evidenciar con fotografas el estado real del inmueble o edificacin.
Es conveniente trabajar con el plano catastral de la ciudad para obtener el valor arancelario
de la zona en cuestin.
Estar al da con las actualizaciones de las normas y de los precios de los materiales en el
mercado para poder obtener una tasacin verdica y sostenible.
7 ANEXOS
INGENIERIA CIVIL
15

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DESCRIPCIN GENERAL DEL TEMA......................................................6

DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL..........6

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS....................6

VALOR DEL TERRENO....................................................................10

VALOR DE LA VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL....................11

VALOR DE LA VIVIENDA URBANA...................................................13

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En el presente trabajo denominado TASACIN COMERCIAL DE UN INMUEBLE,

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3.1.3 TERRENO URBANO

sin edificar, siempre

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3.1.6 VALUACION DIRECTA

4 DESCRIPCIN GENERAL DEL TEMA

DICTAMEN PERICIAL DE LA ADMINISTRACION CENTRAL

empleada para la elaboracin del presente DICTAMEN PERICIAL a sido

mtodo de la Tasacin Directa del NUEVO REGLAMENTO

TASACIONES DEL PERU, aprobado por Resolucin Ministerial N 126-2007-VIVIENDA, de

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4.1.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

NOMBRE DEL QUE SOLICITA EL DICTAMEN PERICIAL

OBJETO DEL DICTAMEN PERICIAL

Para efectos a que se contraen.

FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA PERICIA.

A la fecha del Presente Dictamen 29/09/2012.

ZONIFICACION, Y AREA DE ESTRUCTURACION URBANA

ECONOMICA"bienes,por el Uso Planteado, el Edificio consta de dos y tres plantas.

Los bienes Inmuebles de las presentes tasaciones se encuentran ubicados:

Pampa, Distrito de Yanacancha, Provincia y Departamento de Pasco.

USO ACTUAL DEL BIEN INMUEBLE

La primera Unidad Inmobiliaria materia de la presente Tasacin, es una edificacin constituida

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Los Linderos y Medidas Perimtricas son:

VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL

Por el norte con la calle 2, con 28.95m lineales.

Por el sur colinda con una edificacin, con 28.95m lineales.

Por el este colinda con la Calle 3 con 9.07m lineales.

Por el norte con la propiedad de Sr Condor Solis, con 8.00m lineales.

Por el sur colinda con El Parque Orihuela, con 8.00m lineales.

El permetro que encierra a la propiedad VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL es de 80.5

AREA DEL TERRENO

Segn la Partida Registral, EL REA TOTAL de la VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL, son

EL REA TOTAL de la VIVIENDA URBANA es: OCHENTA METROS

CUADRADOS (80 M2)

segn la Ficha Registral,

DESCRIPCION DE LOS INMUEBLES

Se trata de UN BIEN INMUEBLE denominado VIVIENDA URBANISTICA COMERCIAL, su

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DISTRIBUCION DE LA VIVIENDA URBANA

El inmueble en referencia consta de:

Dos baos, una para cada piso.

Se trata de una edificacin de sistema portante de concreto armado y material noble. De la

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