UPC 711.4 BEDO 2009 190 Habilita o

PROYECTO DIPLOMADO:
PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO PARA UNA HABILITACIN URBANA TIPO A,

CASO PRACTICO HABILITACION URBANA EL REMANSO II
DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIN VIII
PROYECTO FINAL DIPLOMADO
PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO PARA

UNA HABILITACIN URBANA TIPO A, CASO PRACTICO
HABILITACIN URBANA EL REMANSO II
HABILITACIN URBANA EL REMANSO II (CIUDAD HUANCAYO)
INTEGRANTES:
Bedoya Espinoza, Carlos

Ccahuana Sols, Lucio
Lucen Martell, Ana Mnica
Salinas Vsquez, Ivar Fernando
MAYO 2008
PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO
PARA UNA HABILITACION URBANA TIPO A,
INDICE
INTRODUCCIN
RESUMEN EJECUTIVO
Diplomado en Gerencia de la Construccin VIII
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PROYECTO DIPLOMADO:
OBJETIVOS
I. MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO
UBICACIN
DESCRIPCIN
II. ESTUDIO DE MERCADO
DEFINICIN DEL PROYECTO A OFERTAR
CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO A OFERTAR
DETERMINACION DE LA UBICACIN DEL PROYECTO
SELECCIN DE ZONA POTENCIAL
UBICACIN DEL TERRENO
ESTUDIO DE LA OFERTA
ESTUDIO DE LA DEMANDA
DEMANDA POTENCIAL
DEMANDA EFECTIVA
DEMANDA ESPECFICA
III. PLAN DE MARKETING
FILOSOFA Y OBJETIVOS DEL MARKETING
FUNCIONES DE LA DIRECCIN DE MARKETING
ELABORACIN DEL PLAN DE MARKETING
ANALISIS DEL PRODUCTO (PRIMERA ETAPA)
DESCRIPCION DEL PRODUCTO
CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO
RELACION DEL PRODUCTO CON SU ENTORNO FSICO
ANALISIS FODA (SEGUNDA ETAPA)

ANALISIS INTERNO
ANALISIS EXTERNO
PORTAFOLIO DE PRODUCTOS Y MATRIZ DE IMPACTOS
ANALISIS DE LOS MEDIOS DE COMUNICACION (TERCERA ETAPA)
UNIVERSO POTENCIAL DEL PROYECTO
USO DE LOS MEDIOS DE COMUNICACION
ESTRATEGIAS DE MARKETING (CUARTA ETAPA)
EN EL AREA DE MARKETING Y PUBLICIDAD
EN EL AREA DE VENTAS
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PROYECTO DIPLOMADO:
EN EL AREA DE ATENCION AL CLIENTE
IV. APLICACIN DEL CASO PRACTICO HABILITACIN URBANA EL REMANSO II

CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS HABILITACIONES URBANAS DE
ACUERDO AL REGLAMENTO DE HABILITACIONES URBANAS
MARCO SITUACIONAL DEL ASPECTO LEGAL EN LA CIUDAD DE HUANCAYO
WBS SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO PARA UNA HABILITACION DE TIPO
A CASO APLICATIVO
WBS SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO PARA UNA HABILITACION DE TIPO
A PROPUESTA DE MEJORA
DESCRIPCION DE FASES CORRESPONDIENTE A LA ETAPA I (ANTES DEL INICIO DE
OBRAS) Y ETAPA II (RECEPCION DE OBRAS) EN EL SANEAMIENTO DE UN TERRENO
RUSTICO PARA UNA HABILITACION URBANA TIPO A EN LA CIUDAD DE HUANCAYO
OBTENCION DE RESOLUCION DE HABILITACION DE TIERRAS EN PRIMERA ETAPA
OBTENCIN DE RESOLUCIN PARA OBRAS DE AGUA Y ALCANTARILLADO
OBTENCION DE RESOLUCIN PARA OBRAS DE ELECTRIFICACION
INSCRIPCIN A REGISTROS PUBLICOS DE HABILITACION EN PRIMERA ETAPA:
RECTIFICACIN DE AREAS Y LINDEROS
TRAMITE DE RECEPCIN DE OBRAS
INSCRIPCIN A REGISTROS PUBLICOS DE LOTIZACION FINAL
INSCRIPCIN E INDEPENDIZACION DE LOTES ANTE LA OFICINA DE RENTAS (SAT) DE
LA MUNICIPALIDAD
REGULARIZACION NOTARIAL DE TODOS LOS CONTRATOS PREPARATORIOS DE
COMPRA VENTA PARA LA FIRMA DE MINUTAS
V. CONCLUSIONES
VI. ANEXOS
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PROYECTO DIPLOMADO:
RESUMEN EJECUTIVO
En nuestro caso estudiamos la experiencia de una Habilitacin Urbana Tipo A, denominada El

Remanso II, proyectada en un terreno de 13,655 m2, la cual consistir en lotes de terreno que
sern entregados a sus propietarios con todas las obras y servicios completos, as como toda
la documentacin saneada, estando listos para que en ellos se proceda a la construccin de
viviendas unifamiliares de acuerdo a la zonificacin del lugar.
Se hace una descripcin de todos los pasos seguidos durante el proceso de saneamiento de
un terreno rustico durante el cambio de uso de suelo de rstico a urbano. De esta forma
llegamos a definir todo el proceso que se debi seguir detectando puntos en los cuales se
duplicaron trmites innecesariamente, o se piden cosas que no estn de acuerdo a la misma
normatividad del municipio o empresas prestadores de servicios. De esta forma, al analizar los
procesos tendremos una idea clara de cual es el camino para realizar una habilitacin urbana
de acuerdo a ley, se podrn optimizar recursos y tiempo si preveemos los trmites que vienen
adelante, sabremos evitar problemas de ltimo momento y con esto se lograr evitar prdidas
innecesarias de tiempo y dinero en cada proyecto, pues sin exagerar, culminar con toda esta
tramitacin puede llevarnos fcilmente un lapso de tres aos, lo cual se traduce en prdida de
dinero y de imagen frente a nuestros clientes.
El pblico objetivo hacia el cual va dirigido el proyecto de El Remanso es a familias

pertenecientes a un nivel con cierta estabilidad econmica, tipo A y B, considerando que estos
segmentos son pequeos en ciudades como Huancayo pero lo suficientemente desarrollados
como para representar una demanda a tener en cuenta para proyectos inmobiliarios, ms an
observando que la inversin en este tipo de Habilitaciones en la ciudad es mnima, por lo que
la competencia es escasa.
65
PROYECTO DIPLOMADO:
Se trata de familias en las que los padres generalmente son profesionales dedicados al rea de
servicios, tambin comerciantes de la zona, los cuales ostentan un interesante poder
adquisitivo considerando que Huancayo siempre se ha caracterizado por ser una ciudad de
gran movimiento comercial y por ltimo familias cuyos jefes de familias trabajan para
importantes compaas mineras de la Regin que por razones de trabajo viven en
asentamientos mineros o prximos a ellos pero que tienen como meta asentar su residencia o
la de sus hijos en la ciudad de Huancayo y que constituyen un segmento muy importante en el
mercado pues gracias al auge de la minera en nuestro pas, tienen ingresos econmicos muy
por encima del promedio.
El terreno, denominado como parcela 4-B, se encuentra ubicado en el Ex Fundo Chorrillos,

Distrito y Provincia de Huancayo, en las esquinas conformadas por el Jr. Grau y la Alameda
Universitaria, limitado al Oeste por el Riachuelo La Huayruna (Quebrada Palin). Se trata de un
lote comprendido dentro del rea de expansin urbana de la ciudad de acuerdo al Plan de
Desarrollo Urbano 2006-2011, ubicado al Nor este de Huancayo en una zona de rpido
crecimiento urbano en la cual se vienen asentando algunas de las habilitaciones urbanas
(urbanizaciones y conjuntos habitacionales) con mejores caractersticas residenciales.
Debido a las caractersticas del terreno, la zonificacin en la que se encuentra ( R3-A) y luego
de realizar el estudio de mercado, se decidi desarrollar una habilitacin compuesta de:
. 37 lotes unifamiliares de entre 120.00 a 200.00 m2. Las reas varan de acuerdo a la forma
del terreno brindando la facilidad de que los posibles clientes tengan cierta variedad para elegir
un lote de acuerdo a sus necesidades y posibilidades de compra.
. Toda la urbanizacin contar con Redes de Agua potable, desage, con sus respectivas
conexiones domiciliarias, alumbrado elctrico pblico y domiciliario.
. La habilitacin ser entregada con pistas de concreto, veredas adoquinadas, y el rea de
aporte de recreacin debidamente ejecutada.
. Como un valor agregado, esta habilitacin contar con reas verdes adicionales debidamente
tratadas a lo largo de toda la ribera del riachuelo Huayruna, las cuales pertenecern a todos los
propietarios de la urbanizacin.
66
PROYECTO DIPLOMADO:
. Adems de ello se ejecutar todo el trabajo de un muro de contencin en las zonas

susceptibles de ser afectadas por los crecimientos estacionales de este riachuelo, el cual
brindar de proteccin y estabilidad a todos los lotes , reas verdes e infraestructura urbana.
La forma alargada del terreno permite distribuir los lotes de manera lineal con frente hacia una
nica calle que recorre el terreno de manera longitudinal, la cual termina en un cul de sac. De
esta manera se logra dar privacidad a toda la habilitacin, con un acceso nico, el cual ser
controlado mediante una reja de seguridad, aspectos que aumentarn el valor de nuestro
producto. Los lotes sern en la medida de lo posibles de forma rectangular con un frente
promedio de 8 a 9 metros lineales.
Todos los materiales utilizados en la obra sern de primera calidad con las debidas
certificaciones de calidad que aseguren su duracin y ptimo rendimiento, tanto en las tuberas
de agua y desage, buzones y conexiones domiciliarias, as como en los postes de alumbrado
elctrico, cableado, adoquines de parques y veredas , etc, tal como corresponde a una
habilitacin Tipo A.
De acuerdo a la investigacin de mercado, el precio de venta promedio de un lote ubicado en

habilitaciones con caractersticas similares en la ciudad de Huancayo, flucta entre los 240 y
320 soles por metro cuadrado, siendo el valor de un lote promedio de 160.00 metros cuadrados
de entre 38,000 a 51,200 Nuevos soles. En nuestro caso , el valor planteado es de US 90.00,
100 y 110 dlares por metro cuadrado por lo que nuestros terrenos costarn, dependiendo del
rea y algunas caractersticas especiales de ubicacin, entre US 12,600.00 a US 22,000
dlares.
El Plan de marketing contempla vender todos los lotes en el lapso mximo de un ao, lo que
nos obliga a acelerar el saneamiento de los terrenos pues los propietarios exigen, con todo
derecho tener el ttulo de propiedad a la cancelacin de su compra, por todo ello cualquier
retraso en obtener las resoluciones respectivas ir en contra del prestigio de la empresa y en
contra del financiamiento y la rentabilidad del mismo proyecto, pues como ya sucedi, mientras
67
PROYECTO DIPLOMADO:
la empresa no pueda cumplir con la documentacin totalmente saneada del terreno an por
causas ajenas a la misma, tampoco podr exigir la cancelacin de los terrenos debiendo
asumir la culminacin de obras con recursos propios.
Luego de analizar el proceso seguido para la tramitacin de esta habilitacin se decide corregir
en el futuro el orden de algunos pasos, como por ejemplo efectuar la verificacin de reas y
linderos antes del inicio de cualquier trmite y de mandar a hacer el proyecto de habilitacin, de
esta forma, al detectarse cualquier diferencia de reas o linderos se proceder a la rectificacin
notarial (o judicial) respectiva lo cual permitir que todos los estudios posteriores se ajusten al
nuevo titulo de propiedad y se aceleren y simplifiquen los procesos posteriores. Del mismo
modo se propone anular la entrega de aportes gratuitos en la primera etapa, debido a que en la
Recepcin de obras se vuelve a exigir el mismo procedimiento generando una prdida de
tiempo y dinero al promotor.
El trmite a seguir para la aprobacin de una habilitacin urbana nueva, est en nuestro caso
normado en el TUPA de la Municipalidad Provincial de Huancayo, el cual tiene como Base legal
la Ley N 26878, publicada el 20-11-1997 y el D.S. N 010-2005-VIVIENDA-TUO Ley N 26878.
Los requisitos de las habilitaciones se especifican el Ley general de Habilitaciones Urbanas y el
Reglamento Nacional de Edificaciones.
El 21 de Setiembre del 2007 fue promulgada la Ley N 29090, Ley de Regulacin de

Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones que est destinada a acelerar y simplificar muchos
de estos trmites, pero que hasta la fecha no viene siendo aplicada debido a que an no ha
sido publicada su reglamentacin, prevista para marzo pasado, y es ms, los ltimos
acontecimientos funestos ocurridos en algunas edificaciones limeas han motivado a que el
mismo ministro de vivienda solicite su revisin o derogatoria, siendo en la actualidad incierto el
camino que seguir esta ley.
OBJETIVOS
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PROYECTO DIPLOMADO:
OBJETIVO GENERAL
El objetivo general del presente trabajo consiste en definir y optimizar los procesos y etapas a
seguir durante el
desarrollo de una habilitacin urbana en lo referente a los trmites y
gestiones frente a las entidades encargadas de brindar las autorizaciones y resoluciones

respectivas para el saneamiento integral de una habilitacin urbana nueva.
OBJETIVOS ESPECIFICOS
Aplicar los conocimientos y las herramientas aprendidas durante el presente curso del
Diplomado, para la elaboracin de una propuesta de mejoramiento en los trmites a
seguir durante las dos etapas que comprende el Proceso de Saneamiento de un
Terreno Rstico para una Habilitacin Urbana Tipo A; aplicado a un caso real
denominado Habilitacin Urbana el Remanso II en la ciudad de Huancayo.
Propiciar el ahorro de recursos y tiempos durante el seguimiento del trmite de una

Habilitacin Urbana en sus distintas etapas.
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PROYECTO DIPLOMADO:
INTRODUCCIN
En las ciudades peruanas, y sobre todo, con mayor incidencia en las de provincias, acudimos a
un proceso acelerado de urbanizacin con caractersticas desordenadas y en la mayora de los
casos al margen de la ley. Nuestras ciudades vienen creciendo de manera espontnea,
absorbiendo las tierras de cultivo o eriazas aledaas sin mayor planeamiento ni control, lo cual
a la larga va dndoles una configuracin catica y desordenada, y la ciudad lejos de generar un
mejor entorno y elevar la calidad de vida de sus habitantes se convierte en una especie de
trampa para ellos, sin servicios suficientes, carente de equipamientos y buenas vas de
comunicacin, sin una infraestructura adecuada que logre hacer de las ciudades peruanas
centros urbanos verdaderamente auto sostenibles.
Generalmente su ha culpado a la pobreza por este tipo de crecimiento irregular, sin embargo, al
analizar en este caso, la realidad de la ciudad de Huancayo, vemos que las habilitaciones
urbanas irregulares son una prctica constante no solo a niveles de poblacin muy pobre, sino
incluso en las habilitaciones dirigidas a niveles socio econmicos ms altos.
70
PROYECTO DIPLOMADO:
La resistencia del poblador huancano a cumplir las normas en los proceso de habilitacin
urbana es una costumbre generalizada, la cual se ha visto reforzada por la falta de capacidad
de los municipios para ejercer un control sobre ellos, conformndose con exigir luego de aos
la regularizacin de dichas habilitaciones una vez que estas ya se encuentran consolidadas y
en la mayor parte de los casos, sin cumplir las normas de habilitacin en cuanto a aportes
gratuitos de acuerdo a ley, anchos normativos de vas, ocupacin de reas destinadas a
reservas urbanas, paisajsticas o de equipamiento, o zonas riesgosas, etc. Y sin cumplir con
un planeamiento integral que de un sentido y una configuracin urbana armnica a la ciudad.
Sin embargo, por otro lado, descubrimos que, cuando determinado promotor decide emprender
proyectos de habilitaciones urbanas regulares cumpliendo todas las exigencias de la ley, los
incentivos que encuentra para ello no solamente son nulos sino que los organismos de control
suelen ser ms duros y represivos con las habilitaciones regulares que con las informales.
La gran complejidad de procesos para llevar a adelante una habilitacin urbana, las trabas
burocrticas, el desconocimiento de la mayora de propietarios de todos estos trmites y de
cmo llevarlos adelante, el incumplimiento de fechas, plazos y el desconocimiento de las
mismas personas que trabajan en las instituciones pblicas sobre esta tramitacin, son razones
que desmotivan a los propietarios a seguir con los procedimientos de acuerdo a ley, por todo
ello, se vuelve ms fcil transgredir las normas, actuar a voluntad, realizar habilitaciones
clandestinas y dejar que luego los propietarios regularicen estas habilitaciones o que sea el
estado (o sea todos nosotros) quien se haga cargo de las obras de saneamiento que debi
llevar adelante el promotor o que en todo caso debieron costear los compradores. Por razones
polticas y electoreras son los alcaldes quienes luego emprenden obras de pavimentacin,
construccin de parques, saneamiento de agua y desage, etc. utilizando para ello el dinero de
todos los contribuyentes y desviando recursos que deberan ser utilizados en otras cosas, y
todo esto por no haber existido suficiente control, ni direccin, ni apoyo del mismo gobierno
local para que la ciudad crezca en base a habilitaciones urbanas formales.
En el presente trabajo se hace un anlisis de todos los procesos, trmites y trabas que se han
debido sortear para desarrollar un proyecto de inversin inmobiliaria consistente en una
Habilitacin Urbana de Tipo Residencial A para la ciudad de Huancayo, orientado a un
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PROYECTO DIPLOMADO:
segmento socio econmico de clase media, sector que, gracias a la relativa estabilidad
econmica y poltica que ostenta nuestro pas en los ltimos quince aos est empezando a
tener cierto grado de consolidacin en varias ciudades del interior del pas.
La habilitacin Tipo A comprende obras totalmente culminadas; Pistas y veredas de concreto,

servicios domiciliarios de agua, desage y electricidad, reas de jardines y estacionamientos
pblicos y rea de recreacin ejecutada, cumpliendo con los aportes de ley.
El hecho de optar por una habilitacin tipo A responde no solamente al convencimiento de que
existe en la ciudad la demanda suficiente para que el proyecto sea exitoso, sino tambin a que
la empresa promotora tiene entre sus objetivos fundamentales realizar nicamente obras de
calidad superior que garanticen un mejor nivel de vida a todos sus usuarios y se conviertan en
paradigmas para el futuro desarrollo urbano de la ciudad.
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PROYECTO DIPLOMADO:
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO
1.1 UBICACIN
El terreno en el cual se llevar a cabo el proyecto se encuentra ubicado en la interseccin de la
Alameda Universitaria, el Jr. Grau y la Quebrada Palin, correspondiendo a la parcela 4-B del
Ex fundo Chorrillos, en el Distrito y Provincia de Huancayo.
Su localizacin es al Nor oeste de la ciudad, en el Valle formado por el ro Shullcas que
atraviesa la ciudad de Este a oeste hasta su desembocadura en el ro Mantaro.
Dicho predio se encuentra inscrito en la Ficha N 8376-PR-A del Registro de Propiedad
Inmueble de Huancayo.
De acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad se encuentra en el distrito de
Planeamiento C, Sector Cf, Subsector 1.
LOCALIZACIN
AV. CIRCUNVALACION
NA
AV. HUAYRU
E ZR
GOLONDRINAS
GRAU
E3
U.P.L.A.
URB. LO
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ud
Psje. Javier Hera
h
Psje. Maria Reic
JR. CIRO ALEGRIA
OS A
LISO
S
Amda. Universita
JR. L
A
OLAY
JOSE
LAS GAVIOTAS
ZR
C.E.
N 30005
JR. L
URB. EL
BOSQUE
ZR
FRAILE
URB. EL LASDEL
GARZAS
REMANSO I
S
OS P
INOS
AMO
AS NA
CIGECORO
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URB.
NCOS
LOS FLAME
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JR. LO
S
AV P
ALIAN
GUIN
DOS
LOS ANDUES
URB.LO STA MARTHA
A
ZUIG
JULIO
PSJE
73
PROYECTO DIPLOMADO:
1.2 DESCRIPCION
reas y linderos
El inmueble materia de la Habilitacin Urbana para vivienda es un terreno irregular de las
caractersticas siguientes:
LOTE MATRIZ
rea Bruta por habilitar:
Permetro:
13,655.00 m2
709.00 m2
Linderos:
Norte: Riachuelo La Huayruna (Quebrada Palin) del Vrtice a al Vrtice B en
un tramo sinuoso de 322.00 ml y con el Lote 4-B2 en lnea recta al vrtice 3 con
60.00 ml haciendo un lindero total de 382.00 ml.
Sur: Lote 04, Predio Chorrillos (Centro Recreacional La Choza), desde el
vrtice 4 al 5 haciendo un lindero total de 132.00 ml.
Este: Lote 04 y lnea recta desde el vrtice 3 al vrtice 4 haciendo un total de
135.00 ml
este: Propiedad de la Asociacin de Vivienda el Trbol separado por una lnea
recta del vrtice 5 al 6 con 52.00 ml y con el Lote 4-B1 con 8.00 ml al vrtice A,
haciendo un lindero total de 60.00 ml.
Lotizacin
Se propone una lotizacin para uso residencial de viviendas unifamiliares y/o multifamiliares y
en funcin a la densidad que norma el Plan de Desarrollo Urbano de Huancayo, se ha
determinado el Tipo 3 sealado en el Art. 9 y 10 del a Norma TH.10 de Reglamento Nacional
de Edificaciones, compatible con lo normado para la zonificacin R3-B de acuerdo al siguiente
detalle:
rea a ser habilitada:
Permetro:
rea til de Lotes
13,655.00 m2
709.00 ml
6,049.18 m2
74
PROYECTO DIPLOMADO:
rea Cedida a Vas
2,856.51 m2
rea de Aportes Gratuitos
1,228.95 m2
reas de recreacin propias de la Urbanizacin
2,261.77 m2
rea cedida a Faja marginal Quebrada Palin
1,258.59 m2
(R.A. N 440-2006-INRENA-IRH/TDM)
CUADRO DE LOTES (Ver Planos de Lotizacin)

Mz
MZ
B
MZ
LOTE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
PERIMETRO
46.00
46.00
46.00
46.00
46.00
46.00
46.00
46.00
58.31
57.39
54.63
52.84
52.70
53.05
53.34
53.50
53.16
52.41
51.89
52.50
53.48
53.47
53.46
53.17
54.06
AREA
126.00
126.00
126.00
126.00
126.00
126.00
126.00
126.00
181.69
165.30
154.03
145.83
146.58
148.24
149.39
150.38
148.60
145.58
142.72
149.83
159.62
159.61
159.58
159.63
164.86
SUB TOTAL
LOTE
1
2
3
4
5
6
7
LOTE
1
2
3
4
5
PERIMETRO
70.21
66.00
66.00
66.00
66.00
66.00
66.00
PERIMETRO
58.00
58.00
58.00
61.83
61.10
AREA
232.50
200.00
200.00
200.00
200.00
200.00
200.00
AREA
180.00
180.00
180.00
215.57
224.34
SUBTOTAL
3,636.77
1,432.50
SUBTOTAL
979.91
75
PROYECTO DIPLOMADO:
Vialidad
De conformidad con las habilitaciones urbanas colindantes y preexistentes, como la
Urbanizacin El Remanso l y Corona del Fraile, as como la Asociacin de Vivienda El Trbol,
se tiene como va principal de acceso a la habilitacin al Jr. Grau que es una va local
secundaria que conecta el puente de la Quebrada Palin con el Jr. Los Alisos, el cual a su vez
conecta a esta zona con la Av. Calmell del Solar (Palin) que es una colectora principal de la
ciudad. Adems por la alameda Universitaria se conecta con las urbanizaciones aledaas hacia
el Jr. Ciro Alegra, va local secundaria que conecta con la misma Av. Calmell del Solar en el
lindero norte del Campus Universitario de la Universidad Privada Los Andes.
Cabe resaltar que actualmente las vas de ingreso al terreno se encuentran pavimentadas solo
en los tramos que corresponden a la Urbanizacin El Remanso I, por lo que en ambos casos,
hay que recorrer un tramo de doscientos metros aproximadamente hasta llegar a la Av. Calmell
del Solar (Palin) que se encuentra debidamente asfaltada y conecta rpidamente al terreno
con los barrios de San Antonio, San Carlos y el centro de la ciudad.
Estado del Predio y Consolidacin Urbana
El terreno, inicialmente cercado con material rstico de tapias, est constituido en toda su
extensin por reas libres anteriormente dedicadas a la agricultura, debidamente sealizado
con hitos en sus lmites y sin edificacin alguna que represente un obstculo para los trabajos
de habilitacin.
Se encuentra en una zona de rpida consolidacin urbana, las propiedades colindantes
cuentan con habilitaciones urbanas, como la Urb. El Remanso I con R.G. N 291-2005MPH/GDUA y la Urb. Corona del Fraile que es un conjunto residencial con edificaciones de una
y dos plantas, las cuales han sido vendidas a travs del Programa Mi Vivienda. Hacia el lado
Este se encuentra consolidada la asociacin de Vivienda Magisterial El Trbol, con
edificaciones de viviendas de dos y tres plantas. Hacia el norte se encuentra en proceso de
consolidacin la Urbanizacin Santa Martha, la cual est en proceso de regularizacin. Hacia
el Sur, el terreno colindante conserva sus caractersticas rurales, conformadas por un extenso
bosque de eucaliptos y tiene algunas instalaciones dedicadas a un centro recreacional de
carcter privado.
76
PROYECTO DIPLOMADO:
Habilitacin Urbana
Se propone una Habilitacin urbana Tipo A, conforme con el Art. 11 de la Norma TH 010 del
Reglamento Nacional de Edificaciones, la cual debe tener las siguientes caractersticas
mnimas:
Calzadas
Concreto
Aceras
Concreto Simple
Agua potable
Conexiones domiciliarias
Desage
Conexiones domiciliarias
Energa elctrica
Pblica y domiciliaria
Telefona
Pblica y domiciliaria
Equipamiento y Factibilidad de servicios

Conforme al Plan de Desarrollo Urbano de Huancayo, el predio no se encuentra afectado por
ninguna reserva de equipamiento urbano, ni pasa sobre l algn trazo de vas de carcter
metropolitano o de primer orden.
Del mismo modo se cuenta con los certificados de factibilidad de servicios correspondientes
expedidos por SEDAM HUANCAYO SAC y por ELECTROCENTRO.
Aportes
De conformidad con el Plan de Desarrollo
Urbano 2006-2011 de Huancayo que ubica al
terreno dentro de una zonificacin R3-B y la norma TH.010 del Reglamento Nacional de
Edificaciones, Ttulo II, Habilitaciones Residenciales, Artculo 10, esta habilitacin est
obligada a entregar Aportes de Habilitacin urbana de acuerdo al siguiente detalle: (Ver Plano
de Lotizacin).
APORTES
PORCENTAJE
AREA A
PROYECTO
AREA
REGLAMENTARIOS
Recreacin Pblica
Parques zonales
Educacin
Otros Fines
TOTAL
NORMATIVO
8%
1%
2%
2%
13%
APORTAR
1,092.40 m2
136.55 m2
273.10 m2
273.1 m2
1775.15 m2
8%
1% (2)
(1)
(1)
9%
APORTADA
1,092.40 m2
136.55 m2
(1)
(1)
1,228.95 m2
77
PROYECTO DIPLOMADO:
(1) El rea de Lote Normativo mnimo para Educacin es de 500.00 m2, por lo que no se
llegara a cubrir este requerimiento, as que se decide redimir este aporte en dinero, del
mismo modo acogindonos a las normas del Plan de Desarrollo Urbano, el aporte para
Otros Fines ser tambin redimido en dinero.
(2) Debido a que el aporte para Serpar es muy pequeo y tambin, estado contemplado
por la Ley, se decide unificar las reas de Aporte de SERPAR y Recreacin Pblica en
un solo terreno.
Cabe anotar que adems del 9% del rea bruta cedida para efectos de Recreacin como
aporte al estado tenemos adems 2,261.77 m2 de reas verdes que sern propiedad comn de
los propietarios, lo que representar una ventaja frente a otras habilitaciones urbanas. Los
1,258.59 metros cuadrados destinados a la Franja marginal, por Ley pasan a ser tambin
propiedad estatal pero igualmente sern tratadas paisajsticamente y reforestadas por la
constructora.
Sistema Vial
Tal como lo requiere el municipio, se propone un Planteamiento Integral de conformidad con los
aprobados anteriormente en el caso de habilitaciones previas, como El Remanso I, y la
existente en el expediente de regularizacin de la Urbanizacin Santa Martha, de tal suerte
que la va principal de acceso al predio se da por la alameda Universitaria que tiene un ancho
normativo de 12.00 ml y por el Jr. Los Alisos que tiene una seccin similar y conecta con el Jr.
Grau con una seccin normativa de 10.40 ml. Por el Jr. Los Alisos, se logra un acceso directo a
la Av. Calmell del Solar (Palin) la cual tiene una seccin normativa de 20.00 ml.
Luego de adecuarnos a este planteamiento integral aprobado en las habilitaciones anteriores,

proponemos el siguiente esquema vial para la habilitacin: (Ver Planos de Lotizacin, y
Planteamiento Integral).
Red Local Secundaria:
Normado
Alameda Universitaria
12.00 ml
Normado
Jr. Grau
10.40 ml
Propuesto
Calle 1
78
PROYECTO DIPLOMADO:
Seccin B-B
9.80 ml
Seccin C-C
6.25 ml
Pje Las Flores

Faja marginal Quebrada Palin
10.00 ml
3.00 ml
(Borde superior de Riachuelos segn R.A. N 440-2006-INRENA-IRHA/ATDRM)
Obras a Realizarse
Calzadas
Las pistas de la Calle 1, as como del tramo del Jr. Grau que corresponde a la
Urbanizacin, sern pavimentadas con concreto de 20 cms de espesor, reforzadas con
acero de 1, la construccin de pistas incluye adems el desarrollo de cunetas de
drenaje pluvial, as como instalacin de tuberas de drenaje cada cierto tramo, las
cuales irn directamente hacia el riachuelo La Huayruna a fin de asegurar un buen
drenaje del terreno que presenta caractersticas arcillosas.
En las intersecciones viales se realizar el pavimento con adoquines LACASA, de

colores y de 8 cms de espesor, diseados para soportar el trnsito vehicular.
La va contempla tramos de estacionamiento, el cual ser ejecutado con adoquines de

concreto ecolgicos de forma circular, en los cuales ser sembrado de grass. Del
mismo modo se realizarn las reas de jardines que contempla la seccin de va,
quedando terminadas con la debida arborizacin, plantndose un rbol en el lmite de
cada lote.
Aceras
Las veredas sern realizadas con sardineles de concreto y adoquines decorativos de 4
cms de espesor, estos adoquines sern de la Fabrica LACASA (compaa Minera
Luren), para garantizar su calidad. Se emplearn distintos colores de acuerdo a la
composicin que se determine.
79
PROYECTO DIPLOMADO:
Red de Agua Potable

La habilitacin ser conectada al sistema de Agua potable de SEDAM Huancayo, se
harn todas las conexiones domiciliarias con sus debidas cajas quedando listas para
que cada propietario pida la conexin directa a su vivienda. Debido a que la presin ha
sido garantizada por la empresa prestadora de servicios, no es necesario realizar la
construccin de Pozos ni alguna otra infraestructura.
Red de Alcantarillado
Del mismo modo, la red de alcantarillado se conectar a la matriz que pasa por el Jr.
Grau, proveniente de la Urbanizacin el Remanso I, se harn las 37 conexiones
domiciliarias con sus respectivas cajas.
Alumbrado elctrico
Se entregarn obras completas de Alumbrado pblico y conexiones domiciliarias,
adems la urbanizacin contar con una subestacin propia para asegurar una tensin
de energa constante y suficiente.
reas de Recreacin
La constructora ejecutar todas las obras de las reas destinadas a recreacin, tanto
del parque, el cual contar con jardineras, bancas de concreto, una rotonda realizada
con travertino, las zonas de trnsito estarn debidamente adoquinadas, se har todo un
tratamiento de arborizacin y ejecucin de jardines. El parque contar con alumbrado
pblico, agua potable para riego y tuberas de drenaje.
Las reas verdes de la urbanizacin recibirn un tratamiento paisajstico acorde con el

entorno natural que todava se aprecia desde el terreno, siendo arborizadas con
especies nativas de la regin, estabilizndose el terreno en las reas muy prximas al
riachuelo.
80
PROYECTO DIPLOMADO:
ZPE
AV. CIRCUNVALACION
AV. CIRCUNVALACION
RDM
UTA
LA C
ANT
URB
. SA
NTA
MAR
THA
LOS AND
C OS
AMEN
Reich
ria
Psje. Ma
r Heraud
GRIA
JR. CIRO ALE
Psje. Javie
JR. L
OS A
ZR
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S
AV. P
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URB. PL AILE
DEL FR
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LAS GARZAS
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URB. EL
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JR. L
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JR. LO
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LLE
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RO R
CA
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AS
GOLONDRIN
URB. EL
O II
REMANS
CE NT
ZR
YR
AV. HUA
UNIVALAME
ERS DA
ITAR
IA
LOS CISNES
R
EL G
AU
U.P.L.A.
PLANEAMIENTO GENERAL
ESCALA: 1/1000
81
PROYECTO DIPLOMADO:
82
PROYECTO DIPLOMADO:
83
PROYECTO DIPLOMADO:
II.
2.1
ESTUDIO DE MERCADO
DEFINICIN DEL PROYECTO A OFERTAR
2.1.1 CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO A OFERTAR
84
PROYECTO DIPLOMADO:
Luego de analizar el aspecto normativo sobre nuestro proyecto, definimos nuestro producto con
las siguientes caractersticas:
Habilitacin Urbana Tipo A, con servicios completos y reas recreativas habilitadas, destinada
a un Nivel Socio Econmico B conformado por familias de la regin central del pas, cuyos
ingresos familiares fluctan entre los 3,000 a 6,000 soles mensuales, en las cuales los jefes de
familia por lo general son profesionales independientes o dependientes de empresas pblicas y
privadas dedicadas al sector terciario. Del mismo modo, familias de la regin que actualmente
viven fuera de Huancayo pero tienen un alto nivel de ingresos gracias al repunte de las
actividades mineras y agropecuarias que se viene dando en la regin y cuyos planes a
mediano plazo son trasladar
sus hijos a Huancayo en vista de mejores perspectivas
educativas, de salud, etc.

Nmero de Lotes: 37
N DE LOTES
AREA
8
19
126.00 m2
Entre
10
FRENTE DE
CARACTERISTICAS
LOTE
9.00 ml
Todos los lotes tienen frente a la Calle 1
Promedio de 8.00
que es la va principal de la habilitacin,
140.00
a a 9.00 ml
todos cuentan con servicios completos de
180.00 m2
Entre
Promedio de 8.00 agua desage y electricidad.
180.00a
a 9.00 ml
224.00 m2
Algunos lotes con frente directo a parque o

en esquinas tendrn un valor agregado.
Aunque el rea normativa en la zona es de 160.00 m2 por lote, debido a la forma del terreno no
es posible hacer encajar a la mayora de lotes dentro de esta medida, por lo que algunos
resultan ms pequeos y otros significativamente ms grandes, sin embargo gracias al cuadro
de compatibilidades la habilitacin es procedente.
2.2. DETERMINACIN DE LA UBICACION DEL PROYECTO
2.2.1 SELECCIN DE ZONA POTENCIAL
Para la ubicacin de nuestro proyecto, previamente se seleccion la zona de la ciudad que
suele tener mayor acogida en los proyectos inmobiliarios. De acuerdo al diagnstico del Plan
de Desarrollo Urbano de Huancayo 2006-2011, ha quedado determinado que la tendencia de
85
PROYECTO DIPLOMADO:
crecimiento ms importante de la ciudad es hacia el Norte y Noreste de la ciudad, y es

precisamente en estas zonas hacia donde han estado dirigidos los ltimos proyectos de
conjuntos residenciales as como de habilitaciones urbanas. (Ver Planos bsicos de
Tendencias de crecimiento de la ciudad y ubicacin de habilitaciones Tipo A y B)
Por lo tanto concentramos nuestros esfuerzos en buscar terrenos propicios en las siguientes
zonas:
Distrito de Huancayo
Barrio de san Carlos
Barrio de san Antonio
Barrio de Chorrillos
Distrito de El Tambo
reas cercanas al Terminal terrestre y Hospital Regional
Barrio de Umuto
Distrito de Pilcomayo
reas cercanas a la carretera Huancayo Jauja (margen derecha)
reas cercanas a la carretera Huancayo Chupaca.
En base a un estudio de los planos bsicos y la experiencia de habilitaciones similares, as

como a la disponibilidad de parcelas en venta se eligieron cinco terrenos posibles.
2.2.2 UBICACIN DEL TERRENO

Para determinas de manera exacta el terreno se procedi a analizar la oferta de predios y se
seleccionaron ciertos parmetros que nos ayudaron a determinar que terreno tena mas
cualidades para nuestro proyecto, asignando un puntaje mximo de 5 puntos a cada tem, tal
como se muestra en el siguiente cuadro:
Terreno
Ubicacin
Caractersticas
Costos
Factibilidad
Accesos
Puntaje
de Servicios
5
Total
21
86
PROYECTO DIPLOMADO:
Parcela B-4
Exfundo
Chorrillos
Dentro
del Cerca
de Precio
rea
de Universidades
Andes
ocasin
expansin
Los
Urbana,
Continental.
Barrio
Zona con valor de
y por
urgencia
Chorrillos a paisajstico,
Servido
factibilidad
dos
de
locales,
venta las
US
similares.
m2
vas
sin
redes 200 metros se
pblicas
de encuentra
a propietario: agua
habilitaciones
por
conectarse a pavimentar. A
del
200 mts de cercana

Av. Palin
de Existe
la
y Av. Palin que
5.00 alcantarillado es
colectora
, as como principal.
rea 1.3 Has
Energa
elctrica
Parcela C-1
Ex fundo
Chorrillos
Dentro
de Frente a futura Precio
rea
de alameda que le ocasin
expansin
da
urbana,
comercial,
Frente
3
de No
La
Merced, del
terreno.
Traverso,
terreno
libre
Habra
cercana
a regular.
es
US
rea 1.2 Has
m2
Chorrillos
de
orden
servicio
de afectado
por ocasin
redes
trazo de calles consideran agua
Urbana,
impuesto por el do
a Municipio.
Polideportiv estar
al US
Wanka, Polideportivo
m2
zona
de tiene
un
y de
habra
que ceder al 100%
12.00 hacer obras los tramos de
valor
adicionales.
calles
Hay
aledaas
polideportivo y
adicional.
factibilidad
paisajstico
rea 1.5 Has
de
avenidas.
Se tendra que
valor
19
por
de habilitar, lejos
su desage,
Por potencial
frente
de
electricidad
3
2
de No
hay Accesos
expansin
frente
Primer
Existe
avenidas
5
5
4
Dentro de Terreno plano, Precio
que acceder a vas
adicionales
lejos
rea
es
un poco difcil
obras
de
exfundo
alameda
10.00 ejecutar
caras
pero
venta inmediatas al Traverso,
Alameda
habilitacion
Parcela C-7
y frente
desage
y propietario
por
de habilitar,
agua
urgencia
19
hay Accesos
redes
valor por
a aledao a Urb. de
servicio a
elctrico
5
al
Av.
Circunvalacin
4
19
87
PROYECTO DIPLOMADO:
Av.
Zona alejada del US
Circunvalac centro,
estar m2
in, Distrito junto al terminal

Terreno junto
al
El Tambo.
Terminal Terreno
terrestre - El
tambo
terrestre
le
20.00 Hay
Acceso directo
factibilidad
Av.
de servicios
Circunvalacin
ha
. La zona an
dado ms valor
no esta muy
plano y listo comercial
pero
consolidada y
sus
tiene estigma
para
disminuy
habilitar.
caractersticas
Dentro
de residenciales
rea
de
de
ser
un
poco peligrosa
expansin
urbana
4
Carretera
Alejado
del US
Huancayo
centro
de m2
Chupaca,
Huancayo,
cerca
Terreno
en
Pilcomayocarretera
Chupaca
de rodeado
plaza
3
2
20.00 Fuera
4
del Acceso directo
rea
15
de a la carretera
concesin de Huancayo
de
lotizaciones
principal de espontneas
del
SEDAM Hyo, Chupaca, con

hay
buen nivel de
problemas
trfico
Pilcomayo.
producto
de
Zona
excesivo
de agua, no pblico
urbana
minifundio de la
hay redes de
dotacin transporte
fuera
del zona
alcantarillado
mbito
del
Plan
de
Desarrollo
Urbano de
Hyo
De acuerdo a los puntajes obtenidos se opta por la Parcela 4-B del ex fundo Chorrillos,
confirmado esta decisin la siguiente relacin de caractersticas del Terreno: (Ver plano de
ubicacin y localizacin del terreno).
1. El terreno se encuentra dentro del rea de expansin urbana de la ciudad en la zona Nor
Este que es la que tiene preferencia por parte de las familias con mejores recursos econmicos
de la ciudad.
2. Se encuentra muy cerca de las dos principales universidades privadas de la ciudad:
Universidad Privada Los Andes y Universidad Continental, las cuales renen a un promedio de
8,000 alumnos en total.
88
PROYECTO DIPLOMADO:
3. Aunque no cuenta con accesos pavimentados, las Av. Calmell del Solar (Palin) y San
Carlos se encuentran muy prximas y lo conectan rpidamente con el resto de la ciudad.
4. El costo del terreno est muy por debajo de su valor de mercado por lo cual constituye una
oportunidad que no debe dejarse pasar.
5. Hay factibilidad de servicios de agua, desage y luz, as como de servicio telefnico y Cable.
6. Est en una zona de gran valor paisajstico, cercana al cerro La Corona del
Fraile que est considerado como rea intangible en el Plan de desarrollo urbano y a zonas
boscosas. Adems por estar al lado de la quebrada Palin, presenta ciertas cualidades
paisajsticas que se deben aprovechar.
7. El terreno es relativamente plano, sin edificaciones, no est afectado por equipamientos ni
por el trazo de vas de primer orden.
8. El terreno est libre de cargas y gravmenes y totalmente saneado en los Registros
Pblicos.
2.3
ESTUDIO DE LA OFERTA
Antes de iniciar nuestro proyecto es preciso determinar cual es la oferta existente en la ciudad
en el caso de habilitaciones residenciales similares, Tipo A y B, para ver nuestras posibilidades
de entrar al mercado.
En primer lugar se observa que la oferta de este tipo de habilitaciones es sumamente escasa
en la ciudad de Huancayo , esto se debe a que tradicionalmente la ciudad , desde el siglo
pasado creci de forma espontnea sin mayor planeamiento ni control, mediante lotizaciones
irregulares, asociaciones de vivienda, y lotizaciones de obras progresivas. Hasta hace unos
veinte aos atrs era normal para el poblador huancano, independientemente de su situacin
socio econmica, asentarse en zonas que carecieran de pistas, veredas y algunos servicios
bsicos con la idea de que al pasar los aos la zona se ira dotando de todos estos servicios .
Al mejorar la economa del pas, y tambin al mejorar el nivel cultural y educativo de las familias
huancanas recin fue posible empezar a pensar en habilitaciones y conjuntos residenciales
con servicios completos que contribuyan a mejorar la calidad de vida de los pobladores, sin
89
PROYECTO DIPLOMADO:
embargo estas habilitaciones todava son muy escasas si comparamos su nmero y extensin,
con el grado de crecimiento que ha tenido la ciudad en las ltimas dcadas.
Como referencia tenemos que desde 1990 a la fecha, en la ciudad de Huancayo se han
desarrollado solamente las siguientes habilitaciones Tipo A y B y conjuntos residenciales:
Habilitacin
La Merced
Ao
Primera etapa 1,990
Tipo
Habilitacin tipo A
rea aproximada
10 Has aprox.
Las Margaritas
Segunda etapa 2,000

2004-2005
Habilitacin Tipo A
2 Has
Primera Etapa 1990-1995
Habilitacin Tipo B
12 Has
Segunda Etapa 2005
en primera Etapa
Los Jardines de San

Carlos
Habilitacion Tipo A
Los Eucaliptos
1990
en segunda etapa
Habilitacin Tipo B
5 Has
El Remanso l
2007
Habilitacin Tipo A
1.6 Has
Gonzles
Primera etapa 1990
Habilitacin Tipo A
5 Has
San Juan de Chorrillos

Urb. Goyzueta
1992
1995
en primera Etapa
Habilitacin Tipo B
Habilitacin Tipo B
3 Has
6 Has
La Corona del Fraile
2004
Conjunto residencial
4 Has
El Mirador
2006
4 Has
Las Casuarinas
2006
3 Has
Colinas de san Antonio
2007
9 Has
Planicie del Fraile
2007
4 Has
Condominio el Prado
2008
Condominio
2.5 Has
La Floresta
2008
residencial
Conjunto
1.2 Has
Residencial
Si vemos que el plan director de Huancayo 1995-2005 estableca para Huancayo una superficie
urbana de 3,491 hectreas y el nuevo Plan de desarrollo urbano establece 3,856 hectreas,
90
PROYECTO DIPLOMADO:
podemos considerar que en los ltimos quince aos la ciudad se ha expandido en un alrededor
de 365 hectreas, de las cuales solamente un promedio de 72 hectreas corresponden a
habilitaciones Tipo A o B y conjuntos residenciales de los ltimos aos, veremos que slo el
19.8% de toda el rea incorporada al sector urbano corresponde a este tipo de habilitaciones.
El 80% restante corresponde a habilitaciones tipo C o D y a habilitaciones irregulares,
generalmente ocupadas por pobladores de escasos ingresos econmicos, en estado de
pobreza o inmigrantes de las zonas rurales circundantes.
El hecho de que la oferta no sea abundante, en nuestro caso es alentador, pues el rpido nivel
de ventas que han tenido todas las habilitaciones Tipo A y B en la ciudad demuestran que la
oferta est por debajo de la demanda y que, aunque los ndices estadsticos sobre Huancayo
no lo demuestran, existe una demanda oculta que analizaremos ms adelante.
En el siguiente cuadro procedemos a hacer un anlisis de la oferta actual existente en la zona

en la cual se encuentra ubicado nuestro terreno. Dentro del estudio se incluyen adems a los
conjuntos residenciales puesto que muchos clientes potenciales podran perder inters en
comprar un terreno frente a la posibilidad de comprar una vivienda ya construida acogindose
a todos los beneficios e incentivos que actualmente existen gracias a los programas de
Mivivienda Techo Propio, etc.
HABILITACI
TIPO
PRECIOS
PROMEDIO
COMPARACIN CON
NIVEL DE
NUESTRO PROYECTO
VENTA
Se encuentra ubicada en Primera
una zona ms cntrica, con Segunda Etapa

Habilitacin Tipo A
La Merced
US 120.00 x accesos pavimentados y ha vendidas

m2
Jardines
en Primera Etapa y US
Tipo A en segunda
posesionarse
del 100%.
Tercera
mercado. Tiene prestigio

Etapa en inicio.
Se encuentra frente a Av. Primera etapa
Habilitacin Tipo B
Los
logrado
al
xm2
de San Carlos
100.00 Calmell del solar, excelente vendida
al
ubicacin, aledaa a Urb. La 100%, segunda

Merced
Alejada
etapa al 95%
de
avenidas,
el
precio ser incrementado a Vendida al 90%

Habilitacin Tipo A
US 80.00 x partir
de
mayo,
accesos en el lapso de
El Remanso I
91
PROYECTO DIPLOMADO:
m2
suelo
US 48,000 x Detrs de Urb. La Merced y En
Conjunto
La Floresta
difciles, regular calidad de un ao
residencial en Hab. vivienda
Jardines,
Tipo A
avenidas
alejada
etapa
de
de inicio de Obras
principales
pero
con buenos accesos

Con frente a Av. San Carlos, En preventa, se
Conjunto
US 45,000 x muy buen acceso, aledaa a empez
Residencial
vivienda
Condominio el
Univ. Continental. Carcter vender en enero

de condominio cerrado
y lleva 70% de
Prado
ventas
No
Colinas de san
Conjunto
residencial
Antonio
cuenta
US 36000 x acceso
en vivienda
habilitacin Tipo C
con
difcil
pistas,
por
el 60% vendida
momento, se beneficia por

estar
al
lado
del
Polideportivo Wanka
No cuenta con pistas, Vendida
Corona
del
Conjunto
US
Residencial
por vivienda convencional,
Fraile
35,000 modelo
casa
muy 100%
en
dos
accesos aos
difciles
No
La Planicie del
de
al
cuenta
US
Residencial
por vivienda reas verdes y una laguna, encontrndose

accesos
con
pistas, Vendida en mas
Conjunto
Fraile
35,000 compensa
con
difciles,
mejores del
50%,
casa en ejecucin
convencionales
Analizando la oferta, vemos que las habilitaciones Tipo A son mnimas y estn prcticamente
vendidas lo cual nos da la oportunidad de entrar en el mercado sin mayores problemas. La
velocidad a la que han sido vendidos los lotes demuestra que existe verdadero inters de un
sector de la poblacin por comprar terrenos relativamente caros pero con todos los servicios y
que incluso se est vendiendo a precios muy por encima de lo planeado inicialmente, con
niveles extraordinarios de ganancia sin que por ello disminuya el nivel de ventas.
Dentro de toda la oferta, centramos nuestra atencin en la Urbanizacin el Remanso, pues fue
ejecutada por la misma empresa y constituye una experiencia previa muy valiosa, los terrenos
se empezaron a ofertar a US 70.00 dlares el metro cuadrado pues exista el temor de que los
92
PROYECTO DIPLOMADO:
accesos sin pavimentar a la urbanizacin desalentaran a la gente, pero la rapidez con la que
se dieron las ventas oblig a elevar los precios a US 80.00 dlares el metro cuadrado y la
demanda por terrenos no disminuy.
La otra urbanizacin en la que ponemos nuestra atencin es la Urbanizacin La Merced, pues

presenta un acabado de obras muy similares al nuestro, la ventaja que tiene es que tiene
mejores y ms rpidos accesos desde la Av. Calmell del Solar, los promotores, al ver la
acogida han empezado a especular con los precios elevando en cosa de un ao y medio el
valor del metro cuadrado desde US 70.00 dlares el metro cuadrado a US 120.00 dlares por
metro cuadrado actualmente. Esta alza de precios no ha perjudicado para nada el nivel de
ventas gracias a que esta urbanizacin ha logrado posesionarse de un sector del mercado,
conformado por profesionales y comerciantes que ven vivir all como un smbolo de prestigio o
estatus social.
2.4 ESTUDIO DE LA DEMANDA

Antes de especificar la demanda potencial, la efectiva y la especfica, hemos procedido a tener
en cuenta informacin adicional sobre la situacin socioeconmica de Huancayo y la Regin
Junn, la cual nos va a ayudar a determinar el perfil del poblador huancano y las posibilidades
de inversin en la zona.
a. Huancayo constituye el ncleo urbano ms importante de la regin sierra y selva

central del pas concentrando las principales actividades econmicas, polticas, de
servicios y administrativas, extendiendo su influencia sobre gran parte de las
economas de las regiones de Junn, Huancavelica, Pasco,
Huanuco, Ayacucho y
Ucayali.
El Plan de Desarrollo Urbano 2006-2011 define su funcin como El ms grande
mercado de consumo provincial y regional, que provee actividades terciarias de
carcter poltico-administrativo,
finanzas, banca, servicios,
comercio intensivo,
educacin, equipamiento urbano y provincial.
93
PROYECTO DIPLOMADO:
b. La poblacin de la provincia es de 476,815 habitantes de acuerdo a datos del INEI al

2005, siendo la sexta provincia ms poblada del Per, exceptuado Lima metropolitana.
Para Huancayo Metropolitano el INEI contempla 321,687 habitantes con un crecimiento
anual del 1.4% tasa bastante ms baja que la que experimentaba la ciudad en dcadas
anteriores, pero que no deja de ser un indicador positivo por dos razones:
La primera es que el gran crecimiento de la ciudad en la dcada de los ochenta se
deba a grandes desplazamientos de poblacin rural, muy pobre que escapaba del
fenmeno de violencia e inseguridad que se haba apoderado de la sierra y selva
central en las pocas de Sendero Luminoso y el MRTA.
La segunda razn responde al hecho de que la tasa de natalidad ha disminuido en
relacin proporcionalmente inversa a como han aumentado los estndares de
educacin en la regin.
El Censo del 2005 del INEI arroja que el 40% de la poblacin huancana declar ser
estudiante y el 32% de la poblacin tiene Educacin Superior, uno de los estndares
ms altos en las provincias del pas. Al ao 2005 la ciudad tena 68,838 hogares o
unidades inmobiliarias con un promedio familiar de slo 4,8 habitantes por vivienda
(Fuente: INEI). Esto quiere decir que las familias huancanas tienen menos hijos lo cual
contribuye directamente con mejorar la economa de los hogares que anteriormente
destinaban casi todo su presupuesto solo a la subsistencia y no tenan capacidad de
ahorro.
c. De acuerdo a los mismos datos censales, el 50% de la poblacin huancana es

fornea lo cual confirma la funcin de la ciudad de ser un punto de atraccin para los
pobladores de toda la regin central interesados en migrar en busca de mejores
perspectivas de trabajo, educacin, salud, etc. Por lo tanto, al pensar en la demanda no
podemos circunscribirnos solamente a la actual poblacin de la ciudad sino mirar hacia
toda la zona central del pas.
2.4.1 DEMANDA POTENCIAL
94
PROYECTO DIPLOMADO:
La demanda potencial se define como el nmero total de familias que no disponen de una
vivienda propia. Se estima que en la ciudad de Huancayo el nmero de hogares sin vivienda
propia es de 23,000 aproximadamente y en la Regin Junn, 98,640. (Fuente: Diagnstico del
Plan de Desarrollo Urbano de Huancayo).
2.4.2 DEMANDA EFECTIVA

La demanda efectiva est definida por el nmero de familias que pueden y estn buscando
adquirir una vivienda en un plazo menos de dos aos
De acuerdo al Fondo Mivivienda (datos de enero del 2007), Huancayo es la cuarta ciudad
peruana que demanda de manera efectiva mayor nmero de viviendas a nivel nacional.
Hogares no propietarios
Demanda efectiva
Una familia
Familias allegadas
22,624
13,824
7,965
5,860
Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A. Estudios econmicos
Existen en Huancayo aproximadamente 23,000 hogares no propietarios de los cuales el 61%

(14,000 hogares) desean efectivamente adquirir una vivienda. Las familias allegadas (hogares
que comparten una vivienda) constituyen el 42,2% de la demanda efectiva.
CUADRO DE DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDAS POR NIVEL SOCIOECONMICO
Demanda efectiva de viviendas por NSE
NSE - B
10%
NSE - D
45%
NSE - B
NSE - C
NSE - C
45%
NSE - D
95
PROYECTO DIPLOMADO:
Fuente: Fondo MIVIVIENDA S.A. Estudios econmicos
El grueso de la demanda efectiva de viviendas en Huancayo, segn el Fondo Mivivienda, se

halla entre los sectores socioeconmicos C (45%) y D (45%), mientras que el NSE B concentra
solamente al 10%. Tomando en consideracin este dato, las habilitaciones Tipo A deben ser
consideradas en base a proyectos relativamente pequeos que se vayan desarrollando de
manera paulatina, uno tras otro, para no correr riesgos de que el proyecto no resulta viable.
Sin embargo en este caso la empresa adopta tambin una visin mas optimista puesto que el
dinamismo con el que se viene moviendo el mercado inmobiliario en la ciudad se contradice en
muchos aspectos con los datos estadsticos que emiten el INEI y otras entidades como el
Fondo Mivivienda, la mejor muestra es el estudio de la oferta y la rapidez de venta que tiene
otros proyectos similares, lo cual motiva a pensar que gran parte de la poblacin huancana
tiende a ocultar informacin acerca de sus verdaderos ingresos econmicos (reaccin
psicolgica
muy tpica en una sociedad conformada bsicamente por comerciantes y
trabajadores independientes) y que existe una economa subterrnea o informal que mueve
grandes flujos de dinero que no logran ser captados por los entes del estado.
A estos factores debemos aadir dos aspectos ms que contribuyen a mejorar las expectativas
acerca de la demanda efectiva de viviendas en Huancayo:
1. El ao 2007 el Per recibi 3,000 millones de dlares como remesas del extranjero, siendo
las tres regiones que coparon el 47% de esas remesas las siguientes:
REGIONES RECEPTORAS DE MAYOR CANTIDAD DE REMESAS DEL EXTRANJERO
REGION
Regin JUNIN
Regin Lima
Regin Piura
PORCENTAJE DEL TOTAL DE
CANTIDAD APROX. EN
REMESAS
17%
16%
14%
DOLARES
510,000,000.00
480,000,000.00
420,000,000.00
96
PROYECTO DIPLOMADO:
Fuente: Reportaje PERU Economa y Negocios
Como vemos en este cuadro, la regin Junn es la que capta el mayor nmero de remesas a
nivel nacional: ms de 500 millones de dlares que pasan a reforzar la economa de las
familias de la zona. Como dato adicional, de una encuesta hecha a estas familias ms del 60%
est destinado a gastos de alimentacin y vivienda.
1. La ciudad de Huancayo, a pesar de encontrarse enclavada en un valle agropecuario,

debe gran parte de su desarrollo econmico de manera directa o indirecta a la intensa actividad
minera que al igual que en todo el resto del pas es la que ms contribuye a dinamizar la
economa peruana. Entre la gran cantidad de empresas mineras de la regin podemos
destacar, Buenaventura, Volcan, Doe Run, etc. Solo por citar un ejemplo, hemos logrado
extraer informacin de sta ultima, que tiene su centro de operaciones en la ciudad de la
Oroya:
2. EMPRESA DOE RUN PERU S.A.
Nmero de trabajadores (Solo se considera empleados y obreros)
3,000
Ingresos anuales de un empleado
S/.
60,028
Nuevos
S/.
14,900
Nuevos
S/.
74,928
Nuevos
Soles
Bonificacin adicional anual de un empleado por utilidades
Soles
Total promedio anual percibido por un empleado
Soles
Promedio de ingresos mensuales
S/. 6,244 Nuevos Soles
Ingresos anuales de un obrero
S/.
55,056
Nuevos
S/.
13,700
Nuevos
S/.
68,756
Nuevos
Soles
Bonificacin adicional de un obrero por utilidades
Soles
Total promedio anual percibido por un obrero
Soles
Promedio de ingresos mensuales
S/. 5,729 Nuevos Soles
97
PROYECTO DIPLOMADO:
A esto se debe agregar un pago adicional del 7% adicional al salario como beneficio de
ganancia compartida que refleja resultados operativos, de seguridad ambiental y de gestin
empresarial, lo que convierte a los niveles salariales de Doe Run Per uno de los ms altos del
pas, si consideramos que esto se refiere solo a empleados y obreros y no al staff ni directivos.
(Fuente: DOE RUN PERU S.A. Oficina de Imagen Institucional)
Tener en cuenta este potencial de demanda de los centros mineros (La Oroya, Cobriza, Cerro
de Pasco, Morococha, Julcani, etc.) es fundamental porque la casi totalidad de empleados y
obreros de estas empresas mineras son de la misma regin, adems de acuerdo a encuestas
efectuadas por empresas financieras de Huancayo (Edpyme Confianza y Caja Municipal de
Huancayo), mas de un 60% de estos jefes de familia tiene como aspiracin conseguir una
vivienda propia en la ciudad de Huancayo.
Un dato que refuerza los dos puntos anteriormente descritos nos lo brinda el estudio de ventas
realizado en la Urbanizacin Las Margaritas, habilitacin Tipo A, ejecutada en Huancayo en el
ao 2005, la cual cont con 62 lotes de un promedio de 180.00 m2 que fueron vendidos en el
lapso de ao y medio.
NUMERO DE
LOTES VENDIDOS
15
OCUPACIN DEL COMPRADOR DEL TERRENO

(SLO DEL JEFE DE FAMILIA)
Comerciantes
13
Trabajadores de compaas mineras de la regin central
09
Profesionales dedicados a la educacin
07
Profesionales dedicados a la salud
06
Trabajadores en el extranjero
04
Otros profesionales
04
Empresarios
02
Trabajadores de compaas mineras de otras regiones
02
Dedicados a la actividad agropecuaria
Fuente: Empresa Piconsa Asociados S.A. Oficina de Ventas
De acuerdo al cuadro de ventas de la empresa Piconsa Asociados, el 33% de sus clientes

correspondieron a trabajadores de empresas mineras y familias que tenan al jefe de familia
trabajando en el extranjero.
98
PROYECTO DIPLOMADO:
2.4.3 DEMANDA ESPECFICA

Para la demanda especfica consideramos informacin de carcter primario adems de la
oficial que est referida a la zona en la cual vamos a desarrollar nuestro proyecto. En primer
lugar consideramos la demanda de vivienda por distritos por Nivel socio econmico:
DEMANDA POR DISTRITOS SEGUN NSE - PROGRAMA MIVIVIENDA
LUGAR
Huancayo
Chilca
El Tambo
Fuera de la ciudad
Fuera de la regin
Fuente: Programa Mivivienda S.A.
NSE B
NSE C
62,3
53,6
3,3
7,2
18,0
28,8
8,2
8,2
8,2
3,1
Estudios Econmicos
NSE D
42,5
14,9
33,3
3,4
5,7
TOTAL
51,8
9,0
27,3
6,5
5,3
Segn los estudios del Programa Mivivienda, el 62,3 de la poblacin del Nivel Socio Econmico
B prefiere como lugar para vivir el distrito de Huancayo, que es donde se encuentra ubicado
nuestro proyecto, y el 51,8 de la poblacin total tambin preferira el distrito de Huancayo como
lugar para obtener una vivienda.
PREFERENCIA PARA ADQUIRIR O CONSTRUIR UNA VIVIENDA EN LOS DISTRITOS

METROPOLITANOS PLAN DE DESARROLLO URBANO 2006-2011
DISTRITO
NSE B
NSE C
NSE D
Huancayo
76%
43%
50%
El Tambo
24%
53%
34%
Chilca
0%
1%
13%
Otros
0%
1%
2%
Fuente: Diagnstico del Plan de Desarrollo Urbano de Huancayo 2006-2011
TOTAL
53%
39%
6%
2%
De acuerdo al Plan de desarrollo urbano de Huancayo, el 76% de la poblacin huancana

perteneciente al Nivel Socio econmico B tiene preferencia por adquirir o construir una vivienda
en el Distrito de Huancayo, seguido del distrito del Tambo con un 24%.
Segn el anlisis de campo efectuado se ha visto que 4 de las 5 habilitaciones urbanas Tipo A
desarrolladas en la ciudad de Huancayo en los ltimos 8 aos se encuentran ubicadas en el
distrito de Huancayo y especficamente en la zona de Chorrillos, por lo tanto se puede concluir
que la demanda y el xito de nuestro proyecto se encuentra prcticamente asegurado, ya que
99
PROYECTO DIPLOMADO:
est de acuerdo a las tendencias de la poblacin y se ha verificado que todos los proyectos
inmobiliarios de la zona de San Carlos, San Antonio y Chorrillos han sido exitosos.
III. PLAN DE MARKETING

3.1 FILOSOFIA Y OBJETIVOS DEL MARKETING
La Empresa Inmobiliaria PICONSA Y ASOCIADOS SAC. tiene como filosofa
empresarial del Marketing el alcanzar los objetivos de rentabilidad mediante la
satisfaccin del consumidor, no slo en el corto plazo si no tambin en el largo plazo, y
consolidar una relacin ms eficiente con sus clientes, mayor que la competencia.
Los Objetivos respecto a las Estrategias de Marketing son los siguientes:
Posicionamiento de la Empresa y del Producto, es decir estar a la vanguardia,

diferenciarse por medio de brindar un producto innovador y de mayor calidad
que la competencia, as como tambin tener el reconocimiento del pblico en
cuanto al producto brindado por su calidad y el cumplimiento de los
compromisos adquiridos de la empresa con el cliente.
100
PROYECTO DIPLOMADO:
Desarrollar estrategias de Comercializacin de acuerdo a las posibilidades

adquisitivas de los potenciales clientes brindando facilidades y alternativas de
adquisicin de los productos ofertados, teniendo presente la importancia del
consumidor en la existencia, progreso y sostenimiento de la empresa.
Mantener una buena rentabilidad sin sacrificar la calidad del producto y los
beneficios y facilidades que la empresa acostumbra dar a sus clientes.
3.2 FUNCIONES DE LA DIRECCIN DE MARKETING

Desde el punto de vista funcional la Direccin de Marketing de la Empresa realiza las
siguientes tareas: anlisis, planificacin, organizacin, ejecucin y control:
a) Anlisis. La informacin es el instrumento con el que cuenta el directivo para

mejorar la toma de decisiones. En un entorno cambiante, competitivo y turbulento
la informacin se convierte en un factor esencial para responder a las demandas
del mercado con rapidez. La necesidad de una adaptacin continua de la empresa
al medio ambiente precisa un sistema de informacin comercial eficaz.
El sistema de informacin comercial, vincula a la organizacin con su medio
ambiente de mercado, incluye la especificacin, la recoleccin, el anlisis y la
interpretacin de la informacin para ayudar a la administracin, a entender el
medio ambiente, a identificar problemas y oportunidades y a desarrollar y evaluar
cursos de accin de marketing.
El anlisis del entorno permite potenciar las oportunidades de negocio de las
empresas desarrollando ventajas competitivas sostenibles. De igual forma, es
necesario conocer los puntos fuertes y dbiles que posee la empresa, con objeto
de gestionar los recursos disponibles, con los se que se encuentra la direccin de
marketing para enfrenta competitivamente el mercado seleccionado.
b) Planificacin y organizacin. La planificacin especifica las polticas comerciales

y selecciona las lneas de accin que guan la actividad comercial.
101
PROYECTO DIPLOMADO:
c) Ejecucin. La organizacin interna de los servicios de marketing.
d) Control. El propsito de todo control es cerciorarse del logro efectivo de los

objetivos. La implantacin de un sistema de control permite la visualizacin rpida
y adecuada de la situacin, en el momento oportuno, con la menor inversin y
esfuerzo. Es posible distinguir cuatro niveles posibles:
3.3 ELABORACIN DEL PLAN DE MARKETING

Un buen Plan de Marketing nos permitirle definir la mejor forma de dirigirnos a nuestros
clientes actuales y de atraer a nuevos clientes. Tambin ayuda a decidir a qu tipos de
clientes debe orientarse, cmo ponerse en contacto con ellos y cmo realizar un
seguimiento de los resultados con el fin de averiguar los mtodos que contribuiran a
aumentar el volmen del negocio.
El Plan de Marketing aunque no tiene por qu ser complejo ni extenso, s debe
contener la informacin necesaria para establecer, dirigir y coordinar las iniciativas.
Para elaborar el Plan de Marketing, se ha identificado cinco pasos necesarios:
Incluyen la recopilacin de informacin antes de elaborar el plan, la preparacin de un
borrador y la actualizacin del plan despus de haberlo creado.
Paso1: Sitar el producto o servicio.
A quin dirige sus ventas?
Qu necesitan esos clientes?
En qu se distingue su producto o servicio de los que ofrece la competencia?
Hay tcticas de marketing que puedan reportarle mejores resultados?
Paso2: Pedir la opinin de asesores de confianza.
Paso3: Pedir la opinin de los clientes actuales y de los potenciales.
Paso4: Definir el Plan.
Paso5: Realizar un seguimiento de los resultados y actualizar el Plan.
3.4 ANALISIS DEL PRODUCTO (PRIMERA ETAPA)

Como toda actividad comercial, se requiere "mercadear" los productos o servicios. No
102
PROYECTO DIPLOMADO:
hay excepcin. No es posible que se tenga xito en una actividad comercial sin
Mercadeo.
Por lo tanto el producto o servicio a mercadear debe ser analizado exhaustivamente
tanto a nivel interno, como externo:
Internamente, consideramos las capacidades de la empresa, sus objetivos e

intereses para luego ser capaces de decidir y disear las variables del
marketing mix en funcin de nuestros recursos, con el fin de alcanzar
nuestras metas.
Externamente, prestamos especial atencin, por un lado, al mercado objetivo

y por otro, a la competencia o lo que es lo mismo, a la situacin del mercado
(que ocurre en el mercado).
3.4.1 DESCRIPCIN DEL PRODUCTO

La Urbanizacin El Remanso II, contara con 3 manzanas y 37 Lotes; dentro de los
cuales la manzana A tendr 25 Lotes, la manzana B tendr 7 Lotes y la manzana C
tendr 5 lotes, fluctuando con reas por lotes desde 126.00m2 y 224.00m2.
3.4.2 CARACTERSTICAS DEL PRODUCTO
Los factores condicionantes en la fijacin del precio, van desde el tipo de mercado y
objetivos de la empresa, hasta el propio ciclo de la vida del producto.
Las decisiones sobre precios incluyen; el diseo y la puesta en prctica de polticas de
la empresa relativas a:
a) Costes, mrgenes, descuentos: Incluye el anlisis de los costes de

comercializacin, mrgenes de beneficio a considerar y los descuentos a aplicar
por cantidad, temporada y forma de pago.
b) Fijacin de precios a un solo producto: El precio de un producto puede fijarse,

fundamentalmente, de acuerdo con tres criterios: sobre la base de su coste; de
acuerdo con los precios establecidos por la competencia o segn la
sensibilidad de la demanda de los distintos segmentos del mercado (basados
en el mercado).
103
PROYECTO DIPLOMADO:
CARACTERISTICAS DE LOS LOTES
Mz.
Mz.
Mz.
Valor x
Lote
Esquina
A
3
B
1
C
1
Caractersticas
m2 ($)
Frente a Va de Acceso y con 100.00
Frente a
Vista al Riachuelo.
Frente a Va de Acceso, Parque y 110.00
Parque
Medianero
18
con Vista al Riachuelo.

Frente a Va de Acceso y con
TOTAL
26
95.00
Vista al Riachuelo
3.4.3 RELACIN DEL PRODUCTO CON SU ENTORNO FSICO

a) Con el Entorno Urbano:
Por encontrarse ubicada en el rea de Expansin Urbana y con tendencia a un

mayor crecimiento y desarrollo, se cuenta con mayor porcentaje de Servicios y
Equipamientos de la ciudad, convirtindose en un Sector Privilegiado de Uso
Residencial, tenindose como urbanizaciones colindantes y/o cercanas a
Urbanizacin Corona del Fraile, Los Eucaliptos, San Juan de Chorrillos Y El
remanso I.
Cuenta con potenciales virtudes paisajsticas, tanto por el lado Este (Cerro La
Corona del Fraile), como por el Oeste (Riachuelo La Huayruna y Bosquecillos
de Eucalipto) lo que le dan un mayor grado de privacidad al Sector.
Vialmente se conecta con el Cercado y dems Sectores por la Av. Palian que
se conecta con la Av. Mrtires del Periodismo y San Carlos, catalogadas como
vas principales y vas colectoras principales.
b) Con los Equipamientos Urbanos:
Cercana a Centros de Educacin, Primaria, Secundaria y Superior, como las

Universidades Privadas Los andes y Continental.
Cercana con Centros Recreacionales Activos y Pasivos.
Cercana con Puestos y Centros de Salud.
104
PROYECTO DIPLOMADO:
Servicios de Agua Potable, Alcantarillado y Luz nuevos por ser un rea nueva
en proceso de consolidacin.
Faja
M ar
gina
l
R ia
chue
lo Pa
lian
19.65
03
04
01
26
05
53.85 ml
04
03
02
01
02
01
17.08
23
22
21
37.03
03
04
20
19
2
36.38
ml
7
06
MZ-B
24
25
50.30
30.19
MZ-C
02
37.3 1
RE AP O
CR RTE
EA
CIO
N
6.91 ml
05
M ar
gina
17.22
Faja
18
17
05
MZ-A
16
15
132.00 ml
06
14
07
13
12
7
125.1
ml
08
11
10
59.89
09
4
18.6
3.5 ANALISIS FODA (SEGUNDA ETAPA)
La creciente competitividad en el sector empresarial, ha originado la creacin y el

desarrollo de diversos mtodos de anlisis a travs de los cuales, las compaas
buscan estar siempre a la vanguardia, mediante el estudio del entorno econmico,
social, financiero y poltico entre otros, actividad que resulta indispensable para el
mantenimiento y evolucin positiva de la vida organizacional, sin embargo, no slo
podemos observar hacia el exterior de la empresa, y dejar a un lado la parte interna,
pues sta es el principal motor y difusor constante de la labor que la compaa
desempea.
De acuerdo a nuestro anlisis FODA, el estudio consta de dos partes:
La primera contempla la exploracin interna de la empresa:
105
PROYECTO DIPLOMADO:
Contempla la direccin, productos y/o servicios, mercadotecnia, recursos humanos,

investigacin y desarrollo, finanzas y manufactura, tomando siempre en cuenta la
naturaleza de la entidad por lo que las reas de estudio podran variar.
La segunda se enfocar en la indagacin del entorno:

Desde la competencia hasta la situacin legal, social, econmica, religiosa y poltica de
la regin donde sta se encuentre.
3.5.1 ANALISIS INTERNO

PICONSA ASOCIADOS S.A.C. es una empresa dedicada a la actividad inmobiliaria,
dado que es una empresa con un reducido nmero de personal y una estructura
organizacional bastante flexible, hemos considerado relevante analizar dentro del
mbito interno la capacidad directiva y de organizacin, el talento humano, la
capacidad del marketing, la capacidad financiera y la capacidad tecnolgica.
a) Capacidad Directiva y Organizacin

DIAGNOSTICO INTERNO
Fortaleza
Directiva y Organizacin
Impacto
Alto Medio Bajo Alto Medio Bajo Alto Medio Bajo
Imagen Corporativa
X
Uso de planes estratgicos
Visin Empresarial
Flexibilidad de la estructura
X
Comunicacin
X
Conocimiento de la competencia
Sistema de control - (Base de datos)
Sistema de toma de decisiones
Capacidad de respuesta a condiciones
cambiantes
Capacidad de Liderazgo
Debilidad
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
106
PROYECTO DIPLOMADO:
Dentro de este rubro incluimos atributos como la imagen corporativa, la cual

nos permite sentar las bases de la confianza para con nuestros proveedores y
clientes. Asimismo debido a nuestra imagen y desempeo la compaa goza de
ciertos beneficios similares o mayores a los que gozan las grandes empresas
inmobiliarias.
Al ser una empresa con muy pocos empleados consideramos importante que
la estructura organizacional sea flexible y que la comunicacin sea fluida a fin de
facilitar el desempeo de la empresa, razn por la cual incluimos estros atributos.
Consideramos tambin la culminacin de planes estratgicos como una

debilidad para la empresa debido a que se estn implementando las polticas
directrices de la empresa.
Asimismo, consideramos como una debilidad el hecho de que no se tenga conocimiento

total de los competidores dentro de este rubro (Habilitaciones Urbanas), es decir que no se
disponga de una base de datos.
b) Capacidad del talento humano

DIAGNOSTICO INTERNO
Fortaleza
Talento Humano
Experiencia laboral
Estabilidad laboral
Empleados dedicados
Sentido de pertenencia
Estmulos al personal
Nivel de remuneracin
Clima laboral
Grado de confiabilidad
Debilidad
Impacto

X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Al ser una empresa con un reducido nmero de trabajadores, las habilidades,

capacidades y relaciones entre ellos cobran mayor importancia puesto que cada
trabajador dentro de su nivel pueda operar con cierta autonoma.
El sentido de pertenencia a la empresa, y la dedicacin de los empleados son

atributos que consideramos como fortalezas por que son estos los que permiten
que la empresa pueda operar con horarios bastante flexibles a fin de atender todas
sus funciones con eficiencia. Estos atributos estn estrechamente vinculados al de
107
PROYECTO DIPLOMADO:
estabilidad en el puesto ya que PICONSA ASOCIADOS S.A.C, a diferencia de

otras empresas del ramo, se preocupa por asegurar un puesto de trabajo
permanente o menos fluctuante, reforzando as en los trabajadores su sentido de
pertenencia y su dedicacin al trabajo.
Asimismo el nivel de remuneracin si bien se mantiene en un nivel promedio con

relacin a los del sector en trminos generales puede considerarse como bajo, lo
cual consideramos como una debilidad ya que un bajo nivel remunerativo origina
descontento en el personal, la posibilidad de que cambien de empresa llevando
consigo informacin valiosa y originando costos de capacitacin de nuevo
personal. Sin embargo consideramos tambin que estos impactos son mitigados
casi en su totalidad por la estabilidad y clima laboral ofrecidos por PICONSA
ASOCIADOS S.A.C, as como el alto ndice de desempleo que afronta el pas.
Consideramos tambin como una debilidad la ausencia de estmulos al personal,

ya que bien es cierto ellos trabajan motivados por las condiciones descritas
anteriormente podra hacerlo an mucho mejor si tuvieran algn estimulo adicional,
lo cual redundara en mayores beneficios para la empresa.
Finalmente consideramos como fortaleza de gran impacto al clima laboral,

caracterizado por relaciones cara a cara y un alto grado de confianza, lo cual
redunda en un ambiente laboral de carcter amical y humano. Asimismo el alto
grado de confiabilidad resulta importante al no tener sistemas de control de stock,
ventas, ingresos, etc.
c) Capacidad de Marketing
Marketing
DIAGNOSTICO INTERNO
Fortaleza
Debilidad
Impacto

Participacin en el Mercado.
Calidad del servicio
Promocin del producto
Eficacia de la Fuerza de ventas
Estrategia de Ventas
Forma de Venta - Promedio contado X
15 das
Ubicacin
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
108
PROYECTO DIPLOMADO:
En el caso de nuestra participacin en el mercado lo consideramos como una

fortaleza, ya que existen varios competidores en su zona, debido a que la empresa
goza de los mismos beneficios o an ms que los que tienen las empresas de la
Zona.
La calidad del servicio es un atributo que le han valido para ganarse una buena
imagen institucional y el reconocimiento de sus clientes, por lo cual lo
consideramos como una fortaleza.
La promocin del producto, as como las estrategias de ventas las consideramos

como una debilidad debido a que nuestro plan de marketing, se esta
implementando. Sin embargo la eficacia de la fuerza de ventas la consideramos
como una fortaleza media, ya que tenemos en cuenta de que en este momento no
existen vendedores y estas funciones son asumidas por los directivos de la
empresa y si bien es cierto las ventas de la empresa
han cado
considerablemente los ltimos dos aos, los directivos han logrado mantener un
nivel de ventas considerable sin tener un plan de marketing y sin una dedicacin
exclusiva a las ventas.
Consideramos como fortaleza el que las ventas sean hechas en la modalidad

contado a 30 das aunque actualmente el perodo de pago se haya extendido de 8
das a 20 das aproximadamente, podemos seguir considerando las ventas para
los fines contables como ventas al contado.
Finalmente consideramos que la ubicacin de la empresa es una fortaleza por que

est cerca de los puntos de venta.
d) Capacidad Financiera
DIAGNOSTICO INTERNO
Capacidad
Fortaleza
Debilidad
Impacto
Financiera
Acceso a capital de trabajo - Banca X
X
Empresarial
Capacidad de endeudamiento
Liquidez - disponibilidad de fondos
internos
Rentabilidad - Retorno de la
X
X
X
X
X
X
109
PROYECTO DIPLOMADO:
inversin
Estabilidad de costos
Elasticidad de la demanda con
X
X
respecto a los precios
Dentro de este punto consideramos como Fortaleza el que la empresa
tenga
acceso a capital de trabajo ofrecido por la banca empresarial debido al volumen de

ventas registrado por tanto consideramos que su capacidad de endeudamiento es
una debilidad baja.
Por otra parte las utilidades son muy susceptibles al volumen de ventas razn por
la cual consideramos a la rentabilidad como una fortaleza media.
La estabilidad de los costos es un atributo que consideramos como una fortaleza

baja alta ya que son pocos los costos en los que se incurren para la
comercializacin de los productos as como para el pago al personal,
mantenindose stos bsicamente fijos.
e) Capacidad tecnolgica
DIAGNOSTICO INTERNO
Fortaleza
Tecnolgica
Debilidad
Impacto
Valor agregado al
producto
Aplicacin de tecnologa
x
x
de computadoras
Dentro de este punto hemos considerado la capacidad de la empresa para utilizar

tecnologa tanto para los productos como para los procesos operativos de la
empresa.
Siendo as, consideramos como una debilidad el hecho de que no se haya

implementado el uso de computadoras para el manejo de base de datos y que
todas las cuentas se registren solo en la memoria de los directivos. Asimismo
consideramos como una fortaleza el pequeo proceso de valor agregado que se
110
PROYECTO DIPLOMADO:
aplica sin ser una gran fortaleza tiene un gran impacto a la hora de la
comercializacin.
3.5.2 ANALISIS EXTERNO

DIAGNOSTICO EXTERNO
Calificacin de
Factores
Oportunidades
Amenazas
Impacto
Econmicos
Deterioro de la capacidad
adquisitiva de la Poblacin Fiscalizacin tributaria -
X
X
SUNAT
Variacin del PBI - Sectorial
Poltico
Estabilidad poltico social
Bolsa de productos
Geogrficos - Climticos
Variaciones climticas que
X
X
afecten la culminacin de
Obras.
Variaciones climticas que
afecten la vas de
comunicacin
a)
-
Econmico:
Dentro de los factores econmicos tenemos en cuenta la capacidad adquisitiva
de los sectores C, D, E, lo cual influira en la demanda, por esto este factor lo

consideramos como una amenaza alta.
-
Consideramos tambin que el incremento de la fiscalizacin tributaria es una
amenaza de gran impacto para la empresa debido a que la mayor parte de sus
ingresos provienen del sector informal.
b)
Poltico:
En cuanto al aspecto poltico encontramos una amenaza en la estabilidad
poltica y social del pas que podra generar un descenso en las inversiones, as
como una prdida del poder adquisitivo, sin embargo encontramos una oportunidad
111
PROYECTO DIPLOMADO:
de impacto alto en la creacin de la Bolsa de Productos y as tener acceso a la

Banca Empresarial.
c)
Geogrfico - Climticos:
Encontramos una amenaza media en las alteraciones climticas que puedan
originar variaciones de tiempo en culminacin de obras de habilitacin, as como

cualquier desperfecto en las vas de comunicacin que pueda entorpecer el normal
acceso.
3.5.3 PORTAFOLIO DE PRODUCTOS Y MATRIZ DE IMPACTOS
PORTAFOLIO DE PRODUCTOS
Mz.
Mz.
Mz.
Lote
Esquina
Frente a Parque
A
3
5
B
1
1
C
1
1
Caractersticas
Frente a Va de Acceso y con Vista al Riachuelo
Frente a Va de Acceso, Parque y con Vista al
Medianero
18
Riachuelo
Frente a Va de Acceso y con Vista al Riachuelo
MATRIZ DE IMPACTOS
FORTALEZA
-Imagen
DEBILIDADES
-Culminacin de Planes Estratgicos
-Comunicacin -Falta de conocimiento de la

-Capacidad de Liderazgo
competencia
-Falta de un sistema de toma de

decisiones
-Valor agregado
-Complemento de una Visin
-Experiencia Laboral
-Falta de aplicacin de Computadoras
-Calidad del servicio
- Falta de Promocin de los productos
-Ubicacin
-Participacin en el mercado
-Poca capacidad de endeudamiento
112
PROYECTO DIPLOMADO:
OPORTUNIDADES
AMENAZAS
-Una variacin positiva del
-Deterioro de la capacidad
PBI-SECTORIAL
-Bolsa de Productos
adquisitiva de la poblacin
-Fiscalizacin tributaria -
SUNAT
-Estabilidad poltico social
3.6 ANALISIS DE LOS MEDIOS DE COMUNICACIN (TERCERA ETAPA)
3.6.1 UNIVERSO POTENCIAL DEL PROYECTO
De acuerdo con los dato estadsticos del INEI, Huancayo cuenta con una poblacin
total de 448,355 Habitantes, de los cuales el 85.7% (384,240 Hab.) se encuentra en el
rea Urbana y un 14,3% en el rea Rural.
Dentro del rea Urbana el 43.1% (165,607Hab.) pertenece al Nivel Socio Econmico A/
B/C y apenas el 28.9% (111,045 Hab.) pertenece al Nivel Socio Econmico A/B/C1.
Esto significa 26,887 hogares (4.13p.x hogar) lo cual es el universo potencial total del
proyecto.
Los medios de publicidad que se aplicarn para llamar la atencin de este universo
potencial se deducir en base al uso de los medios de comunicacin de esta poblacin.
3.6.2 USO DE LOS MEDIOS DE COMUNICACIN
La Asociacin de Educacin para el Marketing e-DUCA en Julio del 2006, efectu una
Evaluacin del Uso de los diversos Medios de Comunicacin en la Ciudad de
Huancayo , por medio de 500 Encuestas dirigidas a los jefes de familia que oscilan
entre 26 a 70 aos, pertenecientes a los niveles socio-econmicos NSE A, B y C1 ,
obtenindose los siguientes resultados:
113
PROYECTO DIPLOMADO:
MEDIOS DE COMUNICACION
Medio Vs.
Uso
Televisin
Radio
Peridico
Revistas
Internet
Mail
Ve, Utiliza,
No Ve, No Utiliza,
No define
Escucha (%)
94.0
76.0
93.8
34.8
72.8
84.9
No Escucha (%)
6.0
23.6
6.0
64.2
26.8
14.3
(%)
0.0
0.4
0.2
1.0
0.4
0.8
(1) Muestra con seleccin aleatoria de manzanas, viviendas y personas

entrevistadas, con un margen de error aprox. de +- 3.7% en los resultados totales,
con lo cual se obtiene un margen de confiabilidad del 95%.
Del Cuadro se observa que el mayor medio de comunicacin en esta ciudad se d a

travs de la Televisin y de los Peridicos o Diarios, y en segundo lugar a travs de la
Radio, por lo que estos debern ser los medios que mas se utilicen para la difusin de
los avisos publicitarios.
Tambin es notorio que el uso del Internet y el e-mail tambin tiene bastante acogida
en la ciudad, por lo que sera bueno aplicar el uso de una pagina web exclusiva de la
empresa para cumplir los objetivos del Marketing.
a) USO DE LA TELEVISION
Segn los indicadores, lo ms conveniente sera aplicar la publicidad en el
114
PROYECTO DIPLOMADO:
Canal 4 durante los programas de los noticieros en el horario de 9:00 a 12:00

pm.
CANAL DE TV QUE V EN CON M AYOR FRECUENCIA
40,40
45,00
40,00
35,40
35,00
30,00
25,00
20,00
12,40
15,00
5,80
6,00
10,00
5,00
0,00
PROGRAM A DE TV FAVORITO
48,20
50,00
45,00
33,80
40,00
35,00
30,00
25,00
20,00
10,50
15,00
7,50
10,00
5,00
0,00
HORARIO DE TV QUE VE CON M AYOR

FRECUENCIA
66,10
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
23,40
20,00
10,00
4,50
6,00
0,00
b) USO DE LOS PERIODICOS O DIARIOS
115
PROYECTO DIPLOMADO:
Segn los indicadores, lo ms conveniente sera aplicar la publicidad en el

Diario El Correo durante todos los das de la semana.
DIARIO QUE LEE CON M AYOR FRECUENCIA
54,60
60,00
50,00
40,00
23,50
30,00
12,90
20,00
9,00
10,00
0,00
DIA DE SEM ANA QUE LEE EL DIARIO

CON M AYOR FRECUENCIA
60,00
51,80
50,00
40,00
30,00
20,50
20,00
14,90
12,80
10,00
0,00
c) USO DE LAS RADIOS

Segn los indicadores, lo ms conveniente sera aplicar la publicidad en la
Radio RPP (Radio Programas del Per) durante los programas de noticias en
el horario de 6:00 a 9:00 am.
116
PROYECTO DIPLOMADO:
45.00
EM ISORA DE RADIO QUE ESCUCHA CON M AYOR

43.40
FRECUENCIA
40.00
35.00
28.50
30.00
25.00
20.00
15.50
12.60
15.00
10.00
5.00
0.00
PROGRAM A DE RADIO
FAVORITO
50.00
45.00
47.30
41.10
40.00
35.00
30.00
25.00
20.00
15.00
7.40
10.00
5.00
4.20
0.00
HORARIO DE RADIO QUE ESCUCHA CON M AYOR

FRECUENCIA
40.00
38.90
35.00
30.00
25.00
21.60
20.00
15.00
15.80
14.20
9.50
10.00
5.00
0.00
d) USO DEL INTERNET

Segn los indicadores, lo ms conveniente sera aplicar la publicidad en la
pagina web de Google todos los das de la semana e interactuando con los
clientes a travs de los e-mail recibiendo sus sugerencias y/o reclamos.
117
PROYECTO DIPLOMADO:
PAGINAS WEB O PORTALES QUE VISITA

58,20
60,00
50,00
40,00
30,00
16,50
20,00
13,20
12,10
10,00
0,00
LUGAR DONDE ACOSTUM BRA USAR INTERNET

45,00
41,20
37,60
40,00
35,00
30,00
20,40
25,00
20,00
15,00
10,00
0,80
5,00
0,00
DIA DE SEM ANA QUE USA INTERNET

CON M AYOR FRECUENCIA
55,80
60,00
50,00
40,00
22,80
30,00
17,00
20,00
10,00
4,40
0,00
118
PROYECTO DIPLOMADO:
HORARIO QUE USA INTERNET CON M AYOR

FRECUENCIA
37,40
40,00
35,00
28,30
30,00
21,10
25,00
20,00
13,20
15,00
10,00
5,00
0,00
E) USO DE LAS REVISTAS

Aunque segn los indicadores, las Revistas no son de uso mayoritario, si se
quisiera abarcar inclusive a estos grupos minoritarios de los niveles socioeconmicos ya mencionados, debera aplicarse la publicidad en la revista
Caretas que sale publicado mensualmente.
REVISTAS QUE LEE CON M AS FRECUENCIA
52,90
60,00
50,00
40,00
27,60
30,00
20,00
10,30
4,60
10,00
4,60
0,00
FRECUENCIA QUE COM PRA LA REVISTA

45,00
40,80
40,00
35,00
30,00
23,00
19,00
25,00
17,20
20,00
15,00
10,00
5,00
0,00
119
PROYECTO DIPLOMADO:
3.7 ESTRATEGIAS DE MARKETING (CUARTA ETAPA)
Actualmente, la Empresa PICONSA Y ASOCIADOS SAC. pretende implementar la

Administracin de la Relacin con el Cliente (Customer Relationship Management
o CRM) como estrategia para unificar las reas que estn estrechamente relacionadas
con el cliente y con el revolucionario impacto que tiene el Internet est por expandirse
aplicando el e-CRM, teniendo El servicio al Cliente como la principal estrategia de eBusiness.
Dentro de esta estrategia, para fomentar la relacin con el cliente, se implementar el

Centro de Atencin al Cliente o Call Center, que actuar como intermediario entre el
cliente y la Empresa. Ser la primera instancia entre la Empresa y el Cliente y ser
utilizada como primera herramienta estratgica para retener y desarrollar relaciones
ms rentables y leales con los clientes.
Esta metodologa integrada, de la Administracin de la Relacin con el Cliente (CRM)

se desarrollar como estrategia de negocio, creando una comunicacin mutua con los
clientes, estableciendo una relacin a largo plazo y creando lealtad de sus clientes;
disminuyendo sus costos de comercializacin y teniendo una distribucin mucho mejor
de recursos.
Aplicando esta metodologa (CRM) la empresa pretende alcanzar las siguientes metas:
o Incrementar ventas, ganancias, mrgenes.

o
Obtener la satisfaccin del cliente por medio de trasladarle los beneficios

de disminuir los costos de ventas y de mercadeo.
Para cumplir xitosamente estas metas, se desarrollarn funcionalidades en tres reas

bsicas de la empresa:
o
rea de Marketing:
rea de Ventas:
120
PROYECTO DIPLOMADO:
rea de Atencin al cliente:
3.7.1 EN EL AREA DE MARKETING

Recopilacin
de
la
documentacin
comercial,
anlisis
de
la
competencia,
autoevaluacin de competencias, . as como obtener una informacin ms detallada de

los consumidores o futuros clientes.
3.7.2 EN EL AREA DE VENTAS

Planificacin de los procesos del ciclo de ventas: publicidad, control de las acciones
comerciales, visitas y contactos, intercomunicacin entre agentes de ventas, etc.
Finalmente evaluacin de los procesos del ciclo de ventas.
En una primera etapa no se considerarn gastos de vendedores inmobiliarios, ni
comisiones por venta de lotes, as como tampoco caseta de ventas ya que se
implementar un espacio adecuado dentro de la misma oficina de la empresa la cual se
encuentra ubicada estratgicamente en una Av. muy conocida y de gran accesibilidad.
Se considera as evitar gastos innecesarios, en un primer momento, y de acuerdo al
ritmo de ventas se ir implementando -de ser necesario- estos complementos a las
ventas.
121
PROYECTO DIPLOMADO:
GASTOS DE PUBLICIDAD Y APOYO DE VENTAS - PRIMER MES

RUBRO
CANTIDAD
DESCRIPCION
UBICACIN
AVISOS EN
DIARIO EL
CORREO
PAGINA
WEB e-mail
MAQUETA
PERSPECTIV
AS
BROCHURE
PAPELERIA
GIGANTOGRAFIAS
PANELES
PUBLICITARI
OS
CASETA DE
VENTAS
VENDEDORE
S
INMOBILIARI
COMISIONES
POR VENTA
DE LOTES
Primera pagina
30
1
1
2
1500
5000
2
1
1
Media pagina
de clasificada del
Anuncio descriptivo
diario al
Inscripcin
del proyecto
proyecto
volumetrica de la
En Oficina de
habilitacin
En papel fotografico
ventas
En elementos de
con panel de
Triptico a full color
Publicidad
En la caseta de
por ambas caras
ventas
tamao A4 impreso
papel tipo bond de
Volantes con
80 gr , 21 cmx
informacin
12cm
Paneles
a color de
En el frente de la
3.00x2.00m
Fotografias
color
expuestosa en
habilitacin
En las cercanas
con bastidor de
y en las Av.
madera de
En drywall de
principales
3.00x4.00 con
Vendedores
SSHH
calificados con
experiencia
1% de comisin por
venta de cada lote
II ETAPA
II ETAPA
II ETAPA
COST
PERI
COSTO
O-
TOTAL
UNIT.
DICISema
($)
7,500.
250.00
-nal
00
500.00 1 vez
500.00
350.00 1 vez
350.00
300.00 1 vez
300.00
350.00 1 vez
350.00
200.00 1 vez
200.00
400.00 1 vez
8000.00
1,200.
1,200.0
00
1 vez
0
II
ETAPA
II
ETAPA
II
ETAPA
11,200.
3.7.3 EN EL AREA DE ATENCIN AL CLIENTE
Acceso inmediato al historial de cualquier cliente, re-direccionamiento automtico de
las solicitudes de los clientes hacia el departamento correspondiente, base de datos
para la resolucin telefnica u online de incidencias frecuentes, gestin de e-mailing
con los clientes, produccin de catlogos.
122
PROYECTO DIPLOMADO:
IV.
APLICACIN DEL CASO PRACTICO: HABILITACION URBANA EL REMANSO II
En este captulo se desarrollar la aplicacin de los Procesos del Saneamiento de un Terreno

Rstico para ejecutar una Habilitacin Urbana Tipo A del Proyecto El Remanso II.
4.1
CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LAS HABILITACIONES URBANAS DE

TIPO RESIDENCIAL DE ACUERDO AL REGLAMENTO DE HABILITACIONES
URBANAS
CLASES DE HABILITACIN
Las habilitaciones de tierra que es posible llevar a cabo dentro de las normas
consideradas en el Plan de Desarrollo Urbano, son las siguientes:
HABILITACIONES URBANAS
HABILITACIONES RESIDENCIALES:
Son los procesos de habilitacin urbana que estn destinadas a la edificacin de
viviendas que se realizan sobre terrenos calificados con una zonificacin a fin de
clasificar en vivienda:
a) Habilitaciones para Uso de Vivienda o urbanizaciones
Residencial de Baja Densidad R2
Residencial de Densidad Media R-3 y R3-B
Residencial de Densidad Media R-4A R-4B
Residencial de Alta Densidad R5, R6, R8
b) Habilitaciones para Uso de Vivienda Taller
CONDICIONES GENERALES DE TODA HABILITACIN

Toda Habilitacin Urbana que se lleve a cabo en el rea Urbana de Huancayo estar de
acuerdo al Plan de Desarrollo Urbano y a las normas nacionales sobre el tema:
Improcedencia de las habilitaciones de tierras
a) Zona de Proteccin Ecolgica.
b) Cuando el terreno por sus condiciones topogrficas o geolgicas no ofrezcan la debida
garanta para una adecuada habilitacin.
c) Cuando el terreno haya sido reservado para una obra de necesidad y utilidad pblica:
reas destinadas a inversin, pblicas para equipamiento urbano, reserva para obras
viales.
d) En ningn caso se permitir habilitaciones en las franjas marginales de los ros (Chilca,
Ali, Shullcas, Mantaro y Florido).
PLANEAMIENTO INTEGRAL
123
PROYECTO DIPLOMADO:
En los casos de Habilitaciones parciales o predios rsticos y/o eriazos que no colinden
con zonas habilitadas el interesado esta obligado a presentar un planeamiento integral
que comprenda red de vas primarias y la zonificacin de la totalidad del predio,
cualquiera sea su rea. As como una propuesta de Integracin a la Trama Urbana ms
cercana. Una vez aprobado tendr una vigencia de diez aos.
En casos de existir cursos de agua de regado en los terrenos habilitar estos debern ser
canalizados por vas pblicas.
Aprobado el planeamiento integral tendr carcter obligatorio para las habilitaciones
colindantes, debiendo ser inscrito obligatoriamente en la SUNARP.
HABILITACIONES PARCIALES
Las habilitaciones de tierras pueden ejecutarse parcialmente o por Etapas siempre que
estas se ajusten al planeamiento integral aprobado.
El plazo mximo para habilitar todas las etapas ser de cinco aos.
OBRAS DE CARCTER METROPOLITANO
Se considerarn obras de carcter metropolitano la Va Expresa, arteriales, intercambios
viales y parques zonales. Equipamientos urbanos, en caso que se haya previsto dentro de
las reas a habilitar, los propietarios de los terrenos estn obligados a reservar las reas
necesarias para dichos fines.
El propietario no esta obligado a llevar a cabo la construccin de dichas obras:
Si se trata de la Va Expresa, el propietario esta obligado a ejecutar las vas destinadas
al servicio de la habilitacin y dejar las reas para la ejecucin de la va destinada al
transito rpido con cargo a que la entidad que lleve a cabo las obras correspondientes
abone el justiprecio el valor del terreno.
En caso de que se trate de los intercambios viales, el propietario esta obligado a dejar
el rea requerida para dicha obra con cargo de que cuando esta sea ejecutada la entidad
ejecutora le abone el justiprecio de dichas reas.
Cuando se trate de un rea para parque Zonal el propietario no esta obligado habilitar
hasta que el mismo sea expropiado para tal fin.
En todos los casos dichas reas sern descontadas de las reas brutas materia de
habilitacin para los efectos del cmputo de aportes as como para el pago de derechos
Para la venta de terrenos rsticos ubicados dentro de la zona urbana el propietario esta
obligado a solicitar el otorgamiento de un certificado de zonificacin y vas cuya inclusin
en el contrato de compra venta sea obligatorio (D.S. N 010-70-VI/06. Marzo 70).
TIPOS DE HABILITACIN URBANA
124
PROYECTO DIPLOMADO:
Se han determinado teniendo en cuenta dos factores.

a) Calidad mnima de las obras.
b) Densidad mxima permisible
En funcin de la calidad mnima de las obras existirn 6 tipos de Habilitacin (A, B, C, D,
E y F). Cuyas caractersticas estn consignadas en el cuadro respectivo. La calidad
mnima de obras en las urbanizaciones para fines de multifamiliares ser el Tipo B.
Las Urbanizaciones podrn ser.
a) Urbanizaciones convencionales
b) Urbanizaciones con venta garantizada
c) Urbanizaciones Progresivas
d) Urbanizaciones con construccin simultanea.
Las urbanizaciones de Alta Densidad R-6, R8, no pueden ser declaradas como
urbanizaciones progresivas.
APORTES
Todas las habilitaciones para Uso de Vivienda de acuerdo a su tipo debern cumplir con
efectuar los aportes en reas de terreno para los siguientes fines especficos.
a) Recreacin Pblica
b) Servicios Complementarios
b.1. Educacin
b.2. Otros Fines
c) Parque Zonal
El propietario que solicita la Habilitacin Urbana podr incrementar el rea de Recreacin
Pblica incorporando el porcentaje establecido para parques zonales, en cuyo caso no
ser exigible la redencin en dinero del aporte para parques zonales.
En las reas de expansin urbana los equipamientos para recreacin, educacin, salud y
parque zonal programados en el Plan de Desarrollo Urbano localizados en los planos de
Equipamiento Urbano y otros sern calculados en base al rea Bruta a habilitar y a la
zonificacin; y estos sern considerados como aportes correspondientes a cada
Habilitacin, que sern cedidos a titulo gratuito a la entidad beneficiaria que corresponda.
De acuerdo al tipo de zonificacin y/o urbanizacin se deber aplicar con carcter de
obligatoriedad en todas las Habilitaciones el porcentaje especificado en Reglamento de
Habitaciones Urbanas que forma parte del Plan de Desarrollo Urbano.
El rea mnima de los aportes ser:
125
PROYECTO DIPLOMADO:
Para Recreacin Publica:
800.00 m2
Servicios Pblicos Complementarios

Ministerio de Educacin
Lote Normativo
Otros Fines
Lote Normativo
Parques Zonales
Lote Normativo
El aporte para recreacin pblica deber entregarse a la Municipalidad respectiva en

terreno habilitado.
Los aportes para servicios pblicos complementarios sern entregados en rea til, su ubicacin
ser propuesta por el proyectista y aprobada por la comisin tcnica calificadora de habilitaciones
urbanas.
El aporte correspondiente a Educacin ser dedicado exclusivamente a la construccin de locales
para fines educacionales.
El aporte destinado a Otros Fines ser entregado al Municipio Distrital en cuya jurisdiccin se
encuentra la Habilitacin, las municipalidades receptoras destinarn estos terrenos bajo
responsabilidad exclusivamente para fines de servicios pblicos complementarios.
A partir de la entrada en vigencia del Plan de Desarrollo Urbano. Los aportes
correspondientes a Otros Fines no sern entregados a Clubes departamentales, colegios
profesionales y otras instituciones, estos podrn ser destinados a la construccin de
servicios comunales del sector donde se ubica el aporte respectivo bajo la administracin
de la Municipalidad.
Las Municipalidades (Huancayo, El Tambo y Chilca) a travs de las oficinas
correspondientes debern realizar un estudio minucioso de los aportes de otros fines
entregados en sesin de uso hasta el ao 2005, a las diferentes instituciones, a fin de dar
cumplimiento estricto a la Normatividad vigente y a los trminos establecidos en los
respectivos convenios.
En las reas consolidadas urbanas en los casos de que el rea que debe aportarse para
los fines de servicios pblicos complementarios no fuese suficiente para conformar un lote
normativo, el propietario podr redimir su obligacin en dinero.
El monto de la redencin se calculara al valor de tasacin arancelaria del metro cuadrado
del terreno urbano, estos fondos debern estar destinados exclusivamente para fines de
servicios pblicos complementarios dentro del propio distrito.
Los terrenos cedidos para recreacin pblica y servicios pblicos complementarios (otros
fines, educacin) sern considerados como bienes de uso pblico y de conformidad al
Cdigo Civil 823 sern inalienables e imprescriptibles.
126
PROYECTO DIPLOMADO:
El aporte para Parques Zonales los recibir en terreno til el cual deber destinar su valor
para la habilitacin y construccin de dichos parques.
En caso de ubicarse en reas consolidadas urbanas y/o el rea no rene las condiciones
de un lote normativo podr aceptarse la redencin mediante la entrega en dinero del valor
del terreno til de acuerdo a una tasacin practicada por los peritos tasadores.
En las habilitaciones cuya rea bruta sea superior a 3 Ha el rea destinadas Recreacin
Pblica deber necesariamente ser diseada, construida y equipada incluyendo
iluminacin para recreacin activa se podr proponer zonas de recreacin activa hasta
alcanzar el 30% de la superficie del parque.
El ancho mnimo del aporte para Recreacin Pblica ser de 25 ml. en el calculo de reas
no se incluirn las veredas que forman parte de la seccin transversal de la va.
Al efectuarse el cmputo de los porcentajes reglamentarios para parques se excluir las
reas de estas comprendidas dentro de los lados de ngulos menores de 45 y una lnea
de 25.00 m. perpendicular a la bisectriz del mismo.
Los jardines centrales en las vas pblicas podrn ser computados como parques previo
cumplimiento de:
a)
Las vas no tengan ms de 500 m. de longitud.
b)
Que los jardines tengan como mnimo 25 m. de ancho.
En casos de habilitaciones en terrenos con pendientes pronunciadas los parques podrn

estar conformados por terrazas plataformas como una pendiente mxima de 12% cada
una y con escaleras de comunicacin entre los diferentes niveles.
Para la efectivizacin del cumplimiento de lo dispuesto en el D.S. 011. Norma G.H. 010
Capitulo IV Art. 27, las Municipalidades respectivas crearn una cuenta intangible para el
depsito de dinero proveniente de la Redencin de Aportes y estos fondos debern
destinarse exclusivamente a la Expropiacin y Habilitacin de las reas de Equipamiento
Urbano.
En las Habilitaciones en Ribera de Ros el aporte correspondiente a Recreacin Pblica
estar destinado exclusivamente a Recreacin Pasiva y deber estar ubicado como
mnimo a 100 m. de la franja del ro.
Mobiliario Urbano
El Mobiliario Urbano que el habilitador debe prever estar compuesto por: Luminarias,
basureros, bancas, grifo contra incendios y elementos de sealizacin horizontal y
vertical, estos debern ubicarse en el espacio pblico sin impedir la libre circulacin por
las veredas.
Las longitudes mximas de las manzanas, correspondidos entre las calles para transito
vehicular, sern de 300 m.
127
PROYECTO DIPLOMADO:
Lotes
Todos los lotes debern tener acceso directo desde la va pblica lo que puede ser
avenida, o calle de trnsito vehicular o bien pasaje de peatones.
En las construcciones sobre lotes que d frente a pasajes peatonales no se admitir

espacios que puedan ser destinados a estacionamiento vehicular. La profundidad media
de un lote no podr ser mayor de 4 veces la longitud de su frente, ni menor de 15.
Los lotes en esquina debern incrementar el rea y frentes mximas establecidas, con los
retiros de construccin y considerando los ochavos correspondientes. Ningn lote podr
tener en relacin con la calzada un desnivel mayor ni menor de 0.60 m.
Los aspectos tcnicos y normativos que no se han considerado en el presente reglamento
se aplicaran en funcin a lo dispuesto el RNE y Otros que se encuentren vigentes.
ZONIFICACIN RESIDENCIAL
Se considera aquellas zonas cuyo uso principal es el residencial y estn destinadas
predominantemente a la edificacin de vivienda, con los usos complementarios permitidos para el
mismo de acuerdo a las diferentes reas de zonificacin y su tipologa y a las densidades
establecidas para cada una de ellas.
REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR UNA HABILITACION URBANA DE TIPO
RESIDENCIAL EN UNA ZONA R3-B
NORMAS PARA FINES DE HABILITACION

Para este nivel residencial se ha propuesto una
densidad bruta de 180 Hab./Ha.
rea de Lote
El Se ha establecido un rea de Lote Normativo de 160.00
Normativo
m2.
Frente de Lote
El fr Frente de lote de 8.00 ml
Recreacin Pblica:
8%
Parque Zonal
1%
Aportes Gratuitos de
Servicios Pblicos Complementarios
Lotizacin
Educacin
2%
Otros Fines
2%
Total
TOTAL
13%
Usos
Unifamiliares, bifamiliares, conjuntos habitacionales,
Compatibles
quintas, viviendas taller, vivienda-comercio.
Vivienda
Densidad Bruta
128
Equipamiento
Industria
Servicios
Comercio
PROYECTO DIPLOMADO:
Vecinal, centro comercial, autoservicio, salones de

belleza, zapateras, Internet, fabricacin y venta de
joyas, fabricacin y venta de instrumentos de msica,
letreros y anuncios de propaganda y placas de
identificacin, sellos y otros, fabricacin y venta de
escarapelas, emblemas, rotulados.
Oficinas
y
consultorios,
hoteles
alojamientos,
restaurantes, cafs, boticas, farmacias, servicios
mdicos veterinarios, playa de estacionamientos.
Industria elemental, productos de panadera, envasado
de hierbas aromticas, confeccin de ropa de camas y
otros, fabricacin de productos de cuero.
Establecimientos de enseanza, locales culturales e
institucionales, centros de salud, clnicas, recreacin
menor, locales deportivos, instituciones de asistencia
social, organizaciones religiosas, jardines botnicos.
NORMAS PARA FINES DE EDIFICACIN

Este nivel residencial alcanzar una densidad neta de
1300 Hab./ha.
El rea Normativa y Sern las establecidas en las normas de Habilitacin
Frente de Lote
Urbana.
Altura de
Este uso permite una altura mxima de 3 pisos ms
Edificacin
azotea.
rea Libre
Para este uso se ha establecido un rea libre de 30%.
Coeficiente de
Este uso permitir como mximo un coeficiente de
Edificacin
edificacin de 2.10.
Retiro Frontal
Se exigir como mnimo 3.00 ml.
Se exigir el estacionamiento de un vehculo para la
Estacionamiento
vivienda.
Densidad Neta
Fuente: Plan de Desarrollo Urbano de Huancayo 2006-2011
4.2 MARCO SITUACIONAL DEL ASPECTO LEGAL EN LA CIUDAD DE HUANCAYO

GENERALIDADES
En la ciudad de Huancayo de un total de 68,838 unidades prediales aproximadamente el 70%
de ellos se encuentran en informalidad predial, lo cual nos indica que en la ciudad de Huancayo
existe una informalidad predial masificada.
Los derechos de propiedad en Huancayo se encuentran afectados por un severo y antiguo
problema de divorcio entre las realidades fsicas de los predios y la existencia en los registros
de propiedad. Esto se debe no solo al sistema registral sino a los costos de formalidad que en
129
PROYECTO DIPLOMADO:
Huancayo se resumen en 47 procedimientos relacionados con derechos posesorios, de poca

racionalidad administrativa y que se encuentran en la base de la informalidad mayor o menor
de los predios huancanos.
En la escala de la formalidad cuyos grados van desde la formalidad total que equivale a la
adecuada representacin de realidades vigentes hasta la carencia absoluta de rastro registral,
el abismo entre la realidad fsica y registral es muy grave; de acuerdo a lo que se indica en el
PLAN DE DESARROLLO URBANO DE HUANCAYO 2006-2001, indica lo siguiente:
Solamente el 38% de los predios de la ciudad son objeto de adecuada representacin
registral.
El 30% de las edificaciones existentes cuentan con inscripcin individual y su registro
incluye el de su antigua fbrica.
El restante 67% de los predios investigados se encuentran en distintos grados de
precarizacin registral. Casi uno de cada cuatro tiene inscrito solamente el terreno sobre el
cual se ha elevado una vivienda 2 3 pisos (informalidad de 1er grado).
Por su parte, el 16% de ellos consisten en predios subdivididos informalmente cuyo
antecedente registral se agota en la habilitacin de un predio comn general (informalidad
de segundo grado).
Pero la cifra mas elocuente es la que afecta al 27% de los predios cubiertos, mas de la
cuarta parte (informalidad de tercer grado), los mismos que en el registro aparecen como
terrenos matrices rurales, sin habilitacin urbana, mientras que sus realidades son
elocuentemente urbanas.
Debido a los antecedentes registrales de los predios en la ciudad de Huancayo, se determin
realizar un estudio detallado de los antecedentes registrales del predio elegido para la
ejecucin del proyecto.
ANTECEDENTES REGISTRALES
El terreno elegido para la habilitacin urbana, se encuentra ubicado al Nor este de la ciudad, en
el barrio denominado Palan, en la Parcela 4-B del ex fundo Chorrillos, perteneciente al distrito
metropolitano de Huancayo, con una extensin superficial de 13,655 m2.
Segn la Ficha / Plano Registral Nmero 8376 PR A, de Independizacin del Predio; est
se encuentra inscrito en la Oficina Registral de Huancayo en el Tomo 73, Asiento 1272, de la
misma que se transcribe lo siguiente:
b.3. Descripcin del Predio:
INDEPENDIZACIN: Extensin Resultante 13,655.00 m2.
Se independiz a favor del propietario las parcelas asignadas como Lote 4-B1 de 1,712.00 m2,
en la Ficha 10711-PR y Lote 4B-2 de 6,345.00 m2, en la ficha 10712-PR; a consecuencia de
130
PROYECTO DIPLOMADO:
ello el Predio Inscrito en esta Partida ha quedado reducido a un rea de 13,655.00 m2; cuyos
linderos son los siguientes:
NORTE: Limitada con terrenos del lote 03 de Beatriz Calmell del Solar, separado por una lnea
sinuosa de la quebrada Palan del vrtice A, aguas arriba al vrtice B, Tramo de 322
m y con el Lote 4-B2 Lnea recta al vrtice 3 con 60 m, en total 382.00 ml.
ESTE:
Limitada con terrenos del Lote 4 separado por la lnea recta desde el vrtice 3 por un
tapial al vrtice 4 tramo de 135.00 ml.
SUR:
Limitada con terrenos del Lote 4, Predio Chorrillos, desde el vrtice 4 al 5 separado por
un tapial que bordea la zanja de regado 1 tramo de 132.00 ml.
OESTE: Limitada con terrenos de propiedad de AVIMA EL TREBOL, separado por una lnea
recta del vrtice 5 al 6 con 52 m, y con el Lote 4B-1 con 8 m, al vrtice a lo que hace
un total de 60 ml.
Permetro 709.00 ml, Coordenadas UTM:
Vrtice
Norte
Este
8669,782
479,709
8669,662
479,646
8669,602
479,533
8669,636
479,493
8669,640
479,486
8669,764
479,652
Segn consta en el Plano y Memoria Descriptiva firmado por el Jefe del PETT JUNIN
conforme al Decreto Legislativo 667, modificado por las Leyes 26838 y 27161.
De los antecedentes registrales, se determina que el predio se encuentra en un estado
saneado, tanto fsico como legalmente.
DOCUMENTACIN REQUERIDA PARA APROBACIN DE HABILITACIONES URBANAS
NUEVAS
La documentacin requerida para la aprobacin de habilitaciones urbanas nuevas, en la ciudad
de Huancayo es la siguiente:
131
PROYECTO DIPLOMADO:
Descripcin de Documentacin solicitada para Inscripcin de Habilitaciones Urbanas Nuevas
Derechos de Pago
S/:
% UIT
1. Carpeta de habilitacin 1era etapa, suscrito por propietario, Aarquitecto y/o Ing. Civil Habilitados.
15.00
0.44
2. Pago por derecho del trmite.
30.00
0.87
3. Pago por derecho de atencin e inspeccin tcnica:

* Hasta 5 lotes.
* De 6 hasta 15 lotes.
* De 16 lotes a ms.
276.00
345.00
690.00
8.00
10.00
20.00
4. Pago por derecho de calificacin - 2 calificaciones (dieta de deleg. CAP - CIP,etc):

* Hasta 5 lotes.
* De 6 hasta 15 lotes.
* De 16 lotes a ms.
60.00
100.00
200.00
1.74
2.90
5.80
5. Ttulo de propiedad registrado y/o copia literal de dominio expedida por SUNARP, acreditando
derecho de propiedad solicitante, copia literal de partida registral de acreditacin para personas
juridicas (antigedad no mayor a tres meses).
6. Planos: Ubicacin, localizacin, perimtrico, lotizacin, vas, aportes, topogrfico c/curvas c/m
secciones viales, planeamiento integral si fuese necesario y referencia de habilitaciones colindantes
(adjuntar CD).
7. Memoria descriptiva indicando manzanas, numeracin lotes, aportes.
8. Certificado de zonificacin y vas vigentes.
9. Certificados de factibilidad vigente-servicios de agua, alcantarillado y energa elctrica otorgado
por empresas prestadoras de servicios.
10. DD. JJ de reserva de rea para aportes (Formulario N01) y en caso redencin de aporte por
dficit de aporte (aprobado por comisin) conforme zonificacin del PDU Huancayo.
* Para habilitaciones Tipo A-B.
* Para habilitaciones Tipo C-D.
A la aprobacin:
* Para habilitaciones tipo A-B (valorizacin obras: 1% UIT x m2).
* Para habilitaciones tipo C-D (valorizacin obras: 0.5% UIT x m2).
* Minuta de entrega de aportes a la MPH y Educacin.
* 5 juegos de memoria descriptiva y planos suscritos por responsable.
Base legal:Ley N826878 publicado el 20-11-1997 D.S N010-2005-Vivienda-TUO Ley N26878.
m2 dficit x 1% UIT
m2 dficit x 0.5% UIT
1% Valorizacin Obras
0.5% Valorizacin Obras
132
PROYECTO DIPLOMADO:
133
PROYECTO DIPLOMADO:
134
PROYECTO DIPLOMADO:
4.5 DESCRIPCION DE FASES CORRESPONDIENTE A LA ETAPA I (ANTES DEL INICIO DE

OBRAS) Y ETAPA II (RECEPCION DE OBRAS) EN EL SANEAMIENTO DE UN TERRENO
RUSTICO PARA UNA HABILITACION URBANA TIPO A EN LA CIUDAD DE HUANCAYO
A continuacin se representa el Mapa de Procesos mediante un Diagrama de Flujos
MAPA DE PROCESOS "SANEAMIENTO DE UN TERRENO

RUSTICO PARA UNA HABILITACION URBANA TIPO A"
E
T
A
P
A
I
TRAMITE DE OBTENCIN
DE RESOLUCIN DE
HABILITACION DE
TIERRAS EN
PRIMERA ETAPA
II
INSCRIPCIN A
REGISTROS PUBLICOS
DE HABILITACION
EN PRIMERA ETAPA:
VERIFICACION Y RECTIFICACIN DE
AREAS Y LINDEROS
TRAMITE DE
RESOLUCIN
PARA OBRAS DE
ELECTRIFICACION
TRAMITE DE
RECEPCION DE OBRAS
E
T
A
P
A
TRAMITE DE
RESOLUCIN
PARA OBRAS DE
AGUA Y
ALCANTARILLADO
INSCRIPCIN A
REGISTROS PUBLICOS DE
LOTIZACION FINAL
REGULARIZACION NOTARIAL
DE TODOS LOS CONTRATOS
PREPARATORIOS DE COMPRA
VENTA PARA FIRMA DE
MINUTAS.
INSCRIPCION E
INDEPENDIZACION DE
LOTES ANTE LA OFICINA
DE RENTAS DE LA
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL
DESCARGO DE
TODOS LOS LOTES
VENDIDOS ANTE LA
MUNICIPALIDAD
Las Fases correspondientes al Mapa de Procesos son las siguientes:
135
PROYECTO DIPLOMADO:
4.5.1 OBTENCION DE RESOLUCION DE HABILITACION DE TIERRAS EN

PRIMERA ETAPA
Este trmite, sin incluir la obtencin de las factibilidades de servicios ante las empresas
prestadoras de servicios, debera ser resuelto, de no mediar observacin alguna en un promedio
de 30 das. El
TUPA del Municipio Provincial de Huancayo prevee un plazo mximo de 60
das antes de que uno pueda acogerse al Silencio Administrativo Negativo. A pesar de que la
Urbanizacin el Remanso obtuvo veredicto favorable, la Municipalidad excedi este plazo para
entregar la Resolucin aduciendo falta de personal que pudiera verificar y redactar el documento
respectivo, sin embargo no fue posible acogerse a la norma del silencio administrativo puesto
que nos fue remitido un oficio cerca de la fecha lmite comunicndonos que el expediente estaba
aprobado. Desde el momento en que dicho oficio (que para efectos de trmites posteriores o
inicio de obras no nos serva de nada) se redact, el plazo de los sesenta das volva a correr de
cero y no quedaba mas remedio que esperar.
El diagrama de flujo siguiente muestra la secuencia que hay que seguir para obtener la
Resolucin en Primera Etapa, detectndose aqu varios trmites que deberan hacerse
posteriormente como por ejemplo la minuta de entrega de aportes gratuitos, pues es
ilgico redactar minutas sobre un terreno que todava no se encuentra independizado y
es ms, sobre el cual todava no se ha ejecutado obra alguna, ya que por lo general
durante la ejecucin de obras se presentan variaciones y rectificaciones de reas.
Del mismo modo observamos que la necesidad del Certificado de Zonificacin y Vas
es innecesaria, pues en primer lugar esa es informacin que maneja la misma
municipalidad as que no tiene porque pedirla nuevamente, por otro lado nunca ha sido
necesario este Certificado para poder proceder a la calificacin de un expediente de
Habilitacin Urbana Nueva.
Para poder presentar el expediente de Habilitacin Urbana Nueva al Municipio es
necesario haber obtenido primero los certificados de factibilidad de servicios
respectivos, gestionados ante SEDAM HUANCAYO y ELECTROCENTRO S.A., sin
estos certificados no proceder la aprobacin de habilitacin alguna.
136
PROYECTO DIPLOMADO:
TRAMITE DE OBTENCION DE RESOLUCION DE

HABILITACION DE TIERRAS EN PRIMERA ETAPA
INICIO
OBTENCION DE FACTIBILIDAD
DE SERVICIOS DE AGUA
POTABLE Y ALCANTARILLADO
DE SERVICIO ELECTRICO
OBTENCION DE CERTIFICADO
DE ZONIFICACION Y VIAS
ENTREGA DE PROYECTO
A MUNICIPALIDAD PROVINCIAL
VERIFICACION, REVISION
Y APRBACION POR PARTE
DEL MUNICIPIO
LEVANTAMIENTO DE
OBSERVACIONES Y
PRECISIONES
DE COMISION REVISORA
CONFORME
ENTREGA DE BORRADORES
DE MINUTAS DE ENTREGAS
DE APORTES GRATUITOS
TRAMITE DE
ENTREGA DE
RESOLUCION
FIN
137
PROYECTO DIPLOMADO:
TRAMITE DE OBTENCION DE RESOLUCION DE

HABILITACION DE TIERRAS EN PRIMERA ETAPA (ESQUEMA PROPUESTO)
INICIO
DE SERVICIOS DE AGUA
POTABLE Y ALCANTARILLADO
DE SERVICIO ELECTRICO
ENTREGA DE PROYECTO
A MUNICIPALIDAD PROVINCIAL
Y APRBACION POR PARTE
DEL MUNICIPIO
LEVANTAMIENTO DE
OBSERVACIONES Y
PRECISIONES
CONFORME
ENTREGA DE BORRADORES
DE MINUTAS DE ENTREGAS
DE APORTES GRATUITOS
TRAMITE DE
ENTREGA DE
RESOLUCION
FIN
138
PROYECTO DIPLOMADO:
4.5.2
OBTENCIN
DE
RESOLUCIN
PARA
OBRAS
DE
AGUA
ALCANTARILLADO
Para obtener la Resolucin de Obras de Agua y Alcantarillado es requisito indispensable contar
primero con la Resolucin de Habilitacin Urbana en primera etapa emitida por el Municipio.
Aunque el trmite es relativamente claro la principal dificultad surge del constante
estado de inestabilidad laboral que se vive en esta entidad pues el continuo cambio de
directivos, gerentes y personal tcnico motiva que difcilmente se pueda hacer
seguimiento a un expediente de principio a fin.
Obtener la Resolucin de Ampliacin de Redes de agua potable y alcantarillado lleva
un promedio de 45 das, an as se considera que el trmite es relativamente simple
pues tratndose de habilitaciones privadas, la empresa SEDAM Huancayo aduciendo
falta de fondos nunca realiza la inversin por si misma, deja que el promotor asuma
todo el costo de las obras por si mismo y una vez que recepciona las obras tampoco
procede a hacer devolucin de ningn monto de dinero, asumiendo la propiedad de
todas las nuevas redes de agua y alcantarillado sin haber invertido absolutamente nada
y como sucedi en el caso de la urbanizacin El Remanso, sin haber ejecutado
supervisin alguna sobre la calidad de las obras a pesar de haber designado en teora
a un supervisor para ello.
El diagrama de flujo explica
de manera rpida el procedimiento para lograr la
Autorizacin de obras de redes de agua y desage.
139
PROYECTO DIPLOMADO:
INICIO
PRESENTACION DE
EXPEDIENTE
(PROYECTO DE
ALCANTARILLADO)
PRESENTACION DE EXPEDIENTE
(PROYECTO DE AGUA POTABLE)
OBTENCION DE RESOLUCION
DE MUNICIPALIDAD
PROVINCIAL
Y APROBACION POR PARTE
DE SEDAM
LEVANTAMIENTO DE
OBSERVACIONES Y
PRECISIONES
CONFORME
DESIGNACION DE
INSPECTORES PARA
PODER INICIAR OBRAS
FIN
140
PROYECTO DIPLOMADO:
4.5.3 OBTENCION DE RESOLUCIN PARA OBRAS DE ELECTRIFICACION

En el caso de la ciudad de Huancayo este trmite debe ser realizado ante ELECTROCENTRO
S.A. que es la empresa encargada de la distribucin de energa elctrica en la regin central del
pas. ELECTROCENTRO es una empresa estatal bajo rgimen de administracin privado, que
junto a ENOSA de Piura, ENSA de Lambayeque e HIDRANDINA de La Libertad pertenecen a
Distriluz.
De acuerdo a ley, ELECTROCENTRO debe cumplir con devolver al promotor el monto
invertido en la ampliacin de redes elctricas, tanto de alumbrado pblico como domiciliario,
para lo cual es necesario presentar un expediente con los costos detallados de manera que sea
evaluado por ellos, quienes al final determinan el monto a devolver.
A diferencia de SEDAM que recepciona las obras sin mayor problema, (porque no efecta
devolucin alguna de la inversin al promotor) Electrocentro hasta el ao 2007 no recepcionaba
las obras de habilitaciones nuevas, solo brindaba un Certificado de Conformidad de Obra para
que el promotor pueda gestionar la Recepcin Final de Obra ante la Municipalidad, ya que
debido a la gran cantidad de robos de cables elctricos no les resultaba conveniente hacerse
cargo de habilitaciones que recin iban a ser pobladas, las cuales eran blanco fcil de los
ladrones, adems no le resultaba rentable asumir las inversiones teniendo en cuenta que muchos
propietarios construyen sus viviendas aos despus de haber adquirido el terreno. Debido a esto
se obligaba a todos los promotores inmobiliarios a firmar un convenio mediante el cual la
empresa no asuma responsabilidad alguna hasta que existiera un determinado nmero de
viviendas construidas con medidor instalado. En el ao 2005 este porcentaje exigido llegaba
hasta el 80%, luego fue disminuido al 40%. Obviamente podan pasar aos antes de que los
promotores pudieran hacer la recepcin de obra y pedir el reembolso de inversin, adems de
que durante este tiempo el urbanizador deba correr con todos los gastos de mantenimiento de
instalaciones, vigilancia solo para los cables y asumir reposiciones por robos, etc.
A partir del ao 2008 la ley esta obligando a ELECTROCENTRO a cumplir con las recepciones
de obras, sin embargo an no existe una decisin final sobre la devolucin del monto invertido, y
por ejemplo, en el caso de la Urbanizacin El Remanso, siguen insistiendo en la firma de un
141
PROYECTO DIPLOMADO:
convenio mediante el cual no se proceder a devolucin alguna hasta que haya un 40% de
usuarios de energa elctrica en la urbanizacin. De no firmarse este convenio es imposible que
ningn comprador pueda solicitar un medidor para su vivienda, por lo que a los promotores
nunca les quedo otra alternativa que aceptar las imposiciones arbitrarias de la empresa.
En el diagrama correspondiente se muestra claramente el trmite a seguir para obtener la
Resolucin de Obras de electrificacin, cuyos dos nicos requisitos previos son contar con la
factibilidad de servicios otorgada en un inicio por la misma empresa, y la Resolucin Municipal
en primera etapa.
142
PROYECTO DIPLOMADO:
PARA OBRAS DE ELECTRIFICACION
INICIO
PRESENTACION DE
EXPEDIENTE
(ELECTRIFICACION)
DE MUNICIPALIDAD
PROVINCIAL
Y APROBACION POR PARTE
DE ELECTROCENTRO
LEVANTAMIENTO DE
OBSERVACIONES Y
PRECISIONES
CONFORME
DESIGNACION DE
INSPECTORES PARA
PODER INICIAR OBRAS
FIN
143
PROYECTO DIPLOMADO:
4.5.4 INSCRIPCIN A REGISTROS PUBLICOS DE HABILITACION EN PRIMERA

ETAPA: RECTIFICACIN DE AREAS Y LINDEROS
Una vez obtenidas las respectivas resoluciones y de manera paralela a la ejecucin de obras se
procede a la Inscripcin de la Habilitacin en primera etapa.
Este paso, a veces es obviado por algunos lotizadores, pues presenta ventajas y desventajas que
es necesario tabular.
Ventajas:
. Al independizar los terrenos desde el inicio de obra, ya se nos permite, en el caso de
lotizaciones proceder a la venta de terrenos con firma de minutas, siempre y cuando contemos
con la autorizacin municipal de ventas garantizadas. En el caso de conjuntos residenciales nos
permite iniciar la pre venta de casas pues de otra forma, sin los lotes independizados no es
posible que los propietarios accedan a crditos ante instituciones financieras.
Desventajas:
. Al inscribir la habilitacin en primera etapa corremos el riesgo que luego de la ejecucin de
obras, mas de un lote de terreno presente modificaciones, lo mismo puede ocurrir con las reas
de aportes gratuitos, por lo que luego habra que efectuar tediosos trmites de rectificacin de
reas y linderos para cada uno de estos terrenos.
. Hoy en da, casi por regla general cuando uno procede a hacer la habilitacin urbana de un
terreno se encuentra con que el rea y lmites del lote matriz no coincide exactamente con lo
indicado en el ttulo de propiedad y, como ocurri en el caso del proyecto de la Urbanizacin El
Remanso, al momento de ejecutar obras suelen surgir problemas con algunos colindantes con
quines los linderos no se encontraban precisados al detalle. Si consideramos que las
habilitaciones urbanas nuevas se abren sobre terrenos rsticos cuyos lmites generalmente estn
sealados por acequias de regado, hileras de rboles, tapiales artesanales, bordes de sembrados
etc, resulta casi imposible que aparezcan estas diferencias de reas, aunque sean mnimas.
Anteriormente estaba permitido que existieran una diferencia de reas entre la realidad y lo
indicado en el ttulo de propiedad, hasta de un 1% en terrenos planos y 2% en terrenos en
pendiente, sin embargo hoy en da esta permisibilidad ha bajado a cero y por lo tanto
144
PROYECTO DIPLOMADO:
prcticamente se ha vuelto regla general tener que rectificar el rea de los predios rsticos a ser
habilitados demandando esto varios meses de trmites ante el municipio, notario y registros
pblicos en el mejor de los casos, pues si la diferencia es de menos a mas rea el trmite se
puede volver judicial y se corre un riesgo enorme de perder hasta dos o tres aos solo en la
rectificacin con enormes prdidas econmicas para el proyecto. Debido a esto a veces se trata
de esconder las diferencias de rea desplazando los faltantes o sobrantes a vas vecinas, etc, pero
no siempre es posible.
En el caso especifico de la Urbanizacin el Remanso se cometi el error de no verificar al detalle

y por medio de un levantamiento topogrfico medidas antes del inicio de obras y aparecieron
problemas de linderos con un vecino, para no dilatar el problema hubo que renunciar a una
porcin de terreno a fin de evitar llegar a un proceso judicial que hubiera paralizado el proyecto.
De igual modo, el titulo de propiedad no era completamente claro en cuanto a los hitos del
terreno, y al cuadrar el rea al momento de realizar el proyecto se vio que los lmites hacia el
norte iban hasta la mitad de un riachuelo que era lmite natural con otro predio, como sabemos la
Ley General de Aguas impide tener propiedad sobre cursos de ros y riachuelos, adems haba
que renunciar a la franja marginal. Todo esto motiv que se tenga que emprender un trmite de
rectificacin de reas y linderos bastante tedioso pues primero fue menester pedir una resolucin
exacta al Ministerio de Agricultura acerca de las dimensiones de la franja marginal, que los
tcnicos de dicha entidad pusieran los hitos, (hubo luego la necesidad de replantear la lotizacin
pues algunos terrenos resultaron afectados), y finalmente replantear el terreno respetando dicha
resolucin , a pesar de que sta tena varios errores, pero de otro modo la SUNARP no habra
aceptado la rectificacin.
Iniciar este trmite de rectificacin de manera extempornea, a la mitad del desarrollo de las
obras, origin retrasos imprevistos y no se pudo iniciar a tiempo la Recepcin de Obras a pesar
de tener las obras culminadas originndose un atraso de ms de tres meses.
El diagrama siguiente muestra los pasos necesarios para realizar un proceso de rectificacin
notarial de reas y linderos siempre y cuando el rea a rectificar sea menos a la que indica el
ttulo de propiedad, con la particularidad en nuestro caso que tuvimos que conseguir
145
PROYECTO DIPLOMADO:
adicionalmente una resolucin sobre la franja marginal por estar el terreno al lado de un
riachuelo.
INSCRIPCION A REGISTROS PUBLICOS DE HABILITACION EN PRIMERA ETAPA:

VERIFICACION Y RECTIFICACION DE AREAS Y LINDEROS
INICIO
LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO
CON REPLANTEO DE HITOS
MEMORIA DESCRIPTIVA
Y PREPARACION DE EXPEDIENTE
VISACION DE EXPEDIENTE
ANTE MUNICIPIO PROVINCIAL
INSPECCION Y VERIFICACION,
POR PARTE DEL MUNICIPIO
SEGUIMIENTO DE TRAMITE
PARA INFORME TECNICO
MUNICIPAL Y CONSEGUIR
VISACION.
CONFORME
REDACCION DE NUEVA MINUTA

NOTARIAL CON PRESENTACION
DE TESTIGOS ADJUNTANDO
DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS
PUBLICACION EN DIARIOS
DURANTE LOS PLAZOS
ESTABLECIDOS POR LEY
NOTIFICACION A VECINOS
Y COLINDANTES
VERIFICACION DE TERRENOS
Y MEDIDAS, POR PARTE
DEL NOTARIO
LEVANTAMIENTO DE
OBSERVACIONES Y
PRECISIONES
CONFORME
OBTENCION DE
CERTIFICADO CATASTRAL
ANTE LA SUNARP
146
PROYECTO DIPLOMADO:
INSCRIPCION A REGISTROS PUBLICOS DE HABILITACION EN PRIMERA ETAPA:

VERIFICACION Y RECTIFICACION DE AREAS Y LINDEROS
DE FRANJA MARGINAL
ANTE EL MINISTERIO DE
AGRICULTURA
INSCRIPCION DE NUEVO
LOTE MATRIZ ANTE
LA SUNARP
INSCRIPCION DE
HABILITACION EN
PRIMERA ETAPA
FIN
4.5.5 TRAMITE DE RECEPCIN DE OBRAS

Una vez concluidas todas las obras y tendiendo todos los datos sobre el terreno absolutamente
saneados se puede proceder al trmite de Recepcin de Obras, pues la nueva Resolucin no
admitir mrgenes de error alguno.
Para poder gestionar la recepcin de obras frente al municipio, primero es necesario haber
obtenido la Recepcin de Obras de Redes de Agua y alcantarillado en SEDAM Huancayo, y la
respectiva Resolucin de recepcin de Obras de obras de electrificacin en
ELECTROCENTRO. Una vez que se han obtenido estos dos requisitos previos, se debe preparar
tambin el expediente final de Pistas y Veredas y por ltimo el replanteo final de toda la
habilitacin con las modificaciones que se pudieran haber presentado durante el desarrollo de los
trabajos.
Todo este expediente es revisado nuevamente por asesora legal, tcnicos de la
Gerencia de desarrollo Urbano y ambiental, tcnicos de la oficina de patrimonio quines
147
PROYECTO DIPLOMADO:
deben dar su visto bueno acerca de las reas de aporte y finalmente por la Comisin
revisora quin dar el veredicto final para declarar recepcionada la habilitacin en su
segunda etapa.
Una vez aprobada la recepcin de obras, se procede a hacer los pagos respectivos y,
segn el TUPA de la municipalidad debera procederse a la firma de las escrituras
pblicas de los aportes gratuitos. Considerando que recin se va a proceder a la
inscripcin en los Registros pblicos de la Recepcin de Obras de la habilitacin, no es
posible proceder a la firma de la escritura pblica por lo que el TUPA entra en
contradiccin. Lo que ocurre al final en esta etapa es que nuevamente se vuelven a
hacer minutas de transferencias de aportes con las reas rectificadas, quedando las
de la primera etapa nulas, se tiene que volver a hacer todo el trmite de inspeccin de
aportes, informes legales y conseguir la firma del alcalde en el caso de aportes de
Recreacin y Otros Usos, y del Director Regional de Educacin en caso de que se
estuviera haciendo entrega fsica de un terreno para educacin, (en el caso de El
Remanso el aporte para educacin se redimi en dinero) duplicando todo el trmite
realizado en la primera etapa. Estas minutas no pueden ser elevadas a escritura ni
inscribirse en los Registros pblicos hasta que se nos entregue la Resolucin final de
Recepcin de Obras y la independizacin de los lotes sea debidamente registrada.
148
PROYECTO DIPLOMADO:
INICIO
OBTENCION DE RECEPCION
DE OBRAS EN SEDAM
HUANCAYO
OBTENCION DE RECEPCION
DE OBRAS EN
ELECTROCENTRO
REALIZACION DE CONVENIO
CON ELECTROCENTRO
PARA DEVOLUCION
POSTERIOR DE INVERSION
REALIZACION DE EXPEDIENTE
FINAL DE PISTAS Y VEREDAS
ENTREGA DE EXPEDIENTE
DE RECEPCION DE OBRAS
AL MUNICIPIO
VERIFICACION DE EXPEDIENTE
DE RECEPCION DE OBRAS
POR PARTE DEL MUNICIPIO
CONFORME
LEVANTAMIENTO DE
OBSERVACIONES Y
PRECISIONES DE COMISION
REVISORA
ENTREGA DE APORTES AL
MUNICIPIO PROVINCIAL
ENTREGA DE APORTES AL
MINISTERIO DE EDUCACION
EMISION DE
RESOLUCION FINAL
FIN
149
PROYECTO DIPLOMADO:
4.5.6 INSCRIPCIN A REGISTROS PUBLICOS DE LOTIZACION FINAL

La inscripcin final a Registros pblicos se hace previa valorizacin de las obras y teniendo la
Resolucin de Recepcin de Obras, se supone que debera ser un trmite sencillo pero que en la
vida real nunca se cumple en el plazo fijado, sobre todo por que hay que depender del criterio
personal del registrador que puede requerir informacin adicional o hacer observaciones que al
final demorarn la inscripcin.
Una vez que la lotizacin ha sido inscrita en los registros pblicos se puede proceder a
regularizar todas las ventas de terrenos que se hayan dado con anterioridad.
4.5.7
INSCRIPCIN E INDEPENDIZACION DE LOTES ANTE LA OFICINA DE
RENTAS (SAT) DE LA MUNICIPALIDAD

Una vez independizados los lotes de terreno es necesario proceder a efectuar el mismo
trmite ante la Municipalidad, de manera que desde el punto de vista tributario cada
nuevo propietario pueda registrar su propiedad y la empresa tambin vaya renunciando
a sus derechos y obligaciones sobre los terrenos a medida que los va vendiendo.
4.5.8
REGULARIZACION
NOTARIAL
DE
TODOS
LOS
CONTRATOS
PREPARATORIOS DE COMPRA VENTA PARA LA FIRMA DE MINUTAS

En el caso de la urbanizacin El Remanso, debido a que no fue posible inscribir la habilitacin en su
primera etapa puesto que estaba pendiente la rectificacin de reas y linderos, a fin de poder financiar
la ejecucin de las obras se procedi a la venta de terrenos mediante Contratos preparatorios de
Compra Venta. Una vez conseguida la Recepcin de Obras con la consiguiente inscripcin de la
urbanizacin y la independizacin de los terrenos, se procedi a la firma de minutas de compra venta
con cada propietario y su respectiva elevacin a Escritura Publica.
150
PROYECTO DIPLOMADO:
CONCLUSIONES
1.- Conocer al detalle todos los procesos implicados en la tramitacin de una habilitacin
urbana nueva nos va a permitir hacer un seguimiento correcto del desarrollo de la misma,
abreviar pasos innecesarios, prever procesos tortuosos etc. traducindose esto en un eficiente
manejo del proyecto con un significativo ahorro de tiempo y recursos para la empresa.
2.- La tramitacin de un proceso de habilitacin urbana nueva se ha convertido en un proceso

confuso y engorroso debido a los siguientes factores bsicos:
a.- Incumplimiento de parte de las mismas instituciones de los procedimientos implantados por
stas para la realizacin de estos trmites.
b.- Incumplimiento en los plazos estipulados por falta de personal idneo que realice un debido
seguimiento de los expedientes y tengan capacidad de brindar soluciones rpidas a casos
particulares.
c.- Las entidades pblicas ejercen gran presin y fiscalizacin sobre las habilitaciones urbanas
regulares mientras que al mismo tiempo no desarrollan control alguno sobre las habilitaciones
irregulares, contribuyendo de esta manera al crecimiento informal de la ciudad y
desincentivando el desarrollo de proyectos inmobiliarios de acuerdo a todos los requisitos de
ley.
3.- De acuerdo a la experiencia obtenida en la tramitacin de la Habilitacin El Remanso II , se

ha llegado a la conclusin de que la verificacin y posterior rectificacin de reas y linderos
debe ser la primera fase a realizarse en la Primera etapa, (antes del inicio de obras), de no
hacerlo as, el proceso se ver entrampado en el inicio de la segunda etapa ya que no se podr
151
PROYECTO DIPLOMADO:
proceder con el trmite de Recepcin de Obras hasta que se resuelvan las diferencias de reas
y linderos en el lote matriz.
4.- Se recomienda que en la fase correspondiente al trmite de obtencin de Resolucin de

Habilitacin de Tierras en primera etapa no debe estar considerada la obtencin del Certificado
de Zonificacin y Vas, toda vez que esta informacin se encuentra registrada en la Gerencia
de Desarrollo Urbano y Ambiental de la Municipalidad de Huancayo y es de uso cotidiano en
esta oficina y esta informacin no es procedente en el caso de habilitaciones urbanas nuevas
que se realizan sobre terrenos rsticos.
152

UPC 711.4 BEDO 2009 190 Habilita o

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UPC 711.4 BEDO 2009 190 Habilita o

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PROYECTO DIPLOMADO:

PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO PARA UNA HABILITACIN URBANA TIPO A,

DIPLOMADO EN GERENCIA DE LA CONSTRUCCIN VIII

PROYECTO FINAL DIPLOMADO

PROCESO DE SANEAMIENTO DE UN TERRENO RUSTICO PARA

Bedoya Espinoza, Carlos

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ANALISIS FODA (SEGUNDA ETAPA)

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EN EL AREA DE ATENCION AL CLIENTE

IV. APLICACIN DEL CASO PRACTICO HABILITACIN URBANA EL REMANSO II

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En nuestro caso estudiamos la experiencia de una Habilitacin Urbana Tipo A, denominada El

El pblico objetivo hacia el cual va dirigido el proyecto de El Remanso es a familias

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El terreno, denominado como parcela 4-B, se encuentra ubicado en el Ex Fundo Chorrillos,

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. Adems de ello se ejecutar todo el trabajo de un muro de contencin en las zonas

De acuerdo a la investigacin de mercado, el precio de venta promedio de un lote ubicado en

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El 21 de Setiembre del 2007 fue promulgada la Ley N 29090, Ley de Regulacin de

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desarrollo de una habilitacin urbana en lo referente a los trmites y

gestiones frente a las entidades encargadas de brindar las autorizaciones y resoluciones

Propiciar el ahorro de recursos y tiempos durante el seguimiento del trmite de una

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La habilitacin Tipo A comprende obras totalmente culminadas; Pistas y veredas de concreto,

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MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO

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URB.LO STA MARTHA

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rea Cedida a Vas

rea de Aportes Gratuitos

reas de recreacin propias de la Urbanizacin

rea cedida a Faja marginal Quebrada Palin

CUADRO DE LOTES (Ver Planos de Lotizacin)

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Equipamiento y Factibilidad de servicios

Urbano 2006-2011 de Huancayo que ubica al

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Luego de adecuarnos a este planteamiento integral aprobado en las habilitaciones anteriores,

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Pje Las Flores

(Borde superior de Riachuelos segn R.A. N 440-2006-INRENA-IRHA/ATDRM)

En las intersecciones viales se realizar el pavimento con adoquines LACASA, de

La va contempla tramos de estacionamiento, el cual ser ejecutado con adoquines de

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Red de Agua Potable

Las reas verdes de la urbanizacin recibirn un tratamiento paisajstico acorde con el

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2.1.1 CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO A OFERTAR

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sus hijos a Huancayo en vista de mejores perspectivas

educativas, de salud, etc.

Algunos lotes con frente directo a parque o

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