PROPIEDAD VS.

EL CRDITO

El crdito en peligro!: los

artculos 1708 y 2023 del
Cdigo Civil son inaplicables
en el VII Pleno
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Cuando la propiedad se transfiere pero no se inscribe, luego de lo cual se inscribe el

embargo, supuesto que dio lugar al VII Pleno Supremo Civil, no hay norma de derecho
comn aplicable de forma directa. En este caso, afirma el autor, no es correcta la
aplicacin analgica de los artculos 1708 y 2023 del Cdigo Civil.

El VII Pleno Casatorio busca solucionar el siguiente caso: un acreedor embarga un bien que
ya no es de su deudor por haber sido transferido con anterioridad a un nuevo propietario que
no lo inscribi a su favor. La inexistencia de una norma que con claridad resuelve este caso ha
llevado a Fort Ninamancco(**) a plantear la aplicacin analgica de los artculos 1708 y 2023
CC. Discrepamos con esta posicin.
En el conflicto entre la propiedad y el crdito (protegido por el embargo), que se enmarca
dentro del 2022 segundo prrafo (norma que nos remite a las disposiciones del derecho
comn), deben diferenciarse dos supuestos, dependiendo del momento en que nace cada
uno de los derechos en conflicto:

Primer supuesto: El embargo inscrito preexiste a la transferencia de propiedad. Aqu

la norma de derecho comn aplicable es el 2012 CC. Si el nuevo propietario adquiri un bien
ya embargado, debe soportar la ejecucin del embargo mismo pues conoca de su existencia.

Segundo supuesto: La propiedad se transfiere pero no se inscribe, luego de lo cual

se inscribe el embargo. Para este caso (que es el que dio lugar al VII Pleno) no hay norma de
derecho comn aplicable de forma directa. Por ello se ha planteado la aplicacin analgica de
los artculos 1708 y 2023.

1. Anlisis del 1708 CC

Segn este artculo, si el arrendamiento sobre un inmueble est inscrito, quien compre el bien
deber respetar dicho arrendamiento. Ojo que aqu el crdito (arrendamiento) preexiste a la
transferencia de propiedad. La secuencia sera la siguiente:

Momento 1: A es propietario registral del inmueble.

Momento 2: A arrienda el inmueble a C y ste lo inscribe.

Momento 3: A transfiere el bien a B.

Conclusin: B debe respetar el arrendamiento. Prima el derecho de crdito porque

el comprador conoca de su existencia.
A cul de los dos supuestos contemplados en el 2022 segundo prrafo se asemeja este
caso? Al primero. Es ms, el 1708 CC podra no existir e igual el nuevo propietario tendra que
respetar el arrendamiento en aplicacin del 2012 CC.
Qu caso debera regular el 1708 CC para que s pueda ser aplicado por analoga para la
solucin del segundo supuesto? El siguiente:

Momento 1: A es propietario registral del inmueble.

Momento 2: A vende el inmueble a B pero ste no lo inscribe a su favor.

Momento 3: A, valindose de que an figura en el Registro como propietario, se lo

arrienda a C, que s inscribe el contrato en el Registro.

Conclusin: En este caso el derecho real no inscrito preexiste a la inscripcin del

derecho de crdito. Cul de los derechos debe primar?
Este caso, que s guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo prrafo, no
est regulado en el artculo 1708 CC, en tanto esta norma como ya se indic - slo aplica

cuando primero se da el arrendamiento y luego se transfiere el bien. Entonces, si el supuesto

de hecho del 1708 CC es distinto al segundo supuesto del 2022 segundo prrafo, el 1708 no
es pasible de aplicacin analgica.

2. Anlisis del 2023 CC

De acuerdo con esta norma la inscripcin de un derecho de opcin lo hace oponible frente al
derecho real (en este caso propiedad) que se constituye con posterioridad a dicha inscripcin.
Al igual que en el caso del 1708 CC, aqu el derecho personal (opcin) inscrito preexiste a la
transferencia de propiedad, razn por la cual el nuevo propietario del bien, cuando lo adquiri,
saba que haba un contrato de opcin a favor de otra persona. La secuencia sera la
siguiente:

Momento 1: A es propietario registral del inmueble.

Momento 2: A otorga derecho de opcin a favor de C y ste lo inscribe.

Momento 3: A transfiere el inmueble a B.

Conclusin: B debe respetar la opcin en caso sta sea ejercida por C. Prima el
derecho personal porque el comprador conoca de su existencia.
A cul de los dos supuestos contemplados en el 2022 segundo prrafo se asemeja este
caso? Al primero. Es ms, tal como sucede con el 1708 CC, este artculo 2023 CC podra no
existir e igual el nuevo propietario tendra que respetar la opcin en aplicacin del 2012 CC.

Qu caso debera regular el artculo 2023 CC para que s pueda ser aplicado por analoga
para la solucin del segundo supuesto? El siguiente:

Momento 1: A es propietario registral del inmueble.

Momento 2: A vende el inmueble a B pero ste no lo inscribe a su favor.

Momento 3: A, valindose de que an figura en el Registro como propietario, otorga

derecho de opcin sobre el mismo a favor de C y ste la inscribe.

Conclusin: En este caso el derecho real no inscrito preexiste a la inscripcin del

derecho personal Cul de los derechos debe primar?
Este caso, que s guarda semejanza con el segundo supuesto del 2022 segundo prrafo, no
est regulado en el artculo 2023 CC, en tanto esta norma como ya se indic - slo aplica
cuando primero se inscribe el derecho personal y luego se transfiere la propiedad. Entonces,
el 2023 no es pasible de aplicacin analgica.

3. Conclusiones
Los artculos 1708 y 2023 CC regulan un caso que se asemeja al primer supuesto
comprendido en el 2022 primer prrafo (y que no resulta conflictiva en tanto ya tiene una
solucin clara mediante el 2012 CC), pero no al caso conflictivo, que es el segundo supuesto
del 2022 segundo prrafo. Ello imposibilita que dichas normas puedan ser aplicadas por
analoga para este ltimo caso.
Significa esto que debe primar la propiedad? No. Significa simplemente que se estn
invocando las normas erradas. La norma cuyo supuesto de hecho s se asemeja al segundo
supuesto del 2022 segundo prrafo y por ende s puede ser aplicada por analoga es el 1129
CC. La desarrollaremos en nuestro prximo trabajo.
------------------(*) Abogado Asociado de Ferrero Abogados. Docente de Derechos Reales y Garantas en la
Universidad de Lima.
(**) El crdito y la seguridad jurdica en su prueba de fuego, por Fort Ninamancco.