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DE TASACIONES
Caso Prctico de Tasacin:
UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Expositor:
ING. GINO LAYSECA ZOPPI
EXPERIENCIA
REGLAMENTO
Tasador
CONOCIMIENTO
DEL MERCADO
TASACION DE INMUEBLE DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Cliente:
Solicitante:
Propietario:
Ubicacin: Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn Cisneros
N 436, Departamento N 1502, Estacionamientos 79 y
80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima.
Fecha de Tasacin:
31 de julio de 2010.
Valor Comercial:
US$ 224,000.00
S/. 649,600.00
Valor de Realizacin:
US$ 179,000.00
S/. 519,100.00
Valor a Nuevo:
US$ 121,000.00
S/. 350,900.00
Tipo de Cambio
S/. 2.90/dlar
Valor Comercial
Tasacin Anterior:
No Corresponde
Perito:
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
Propietario:
Solicitante:
Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del
predio materia del presente trabajo.
Fecha a la cual esta referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010.
Reglamentacin Empleada:
La presente valorizacin se efecta por el mtodo de Tasacin
corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos
ocular segn R.M. N 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional
muestras fotogrficas. Para el valor de realizacin en el mercado, la
2003.
Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20
ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml.
Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml.,
5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml.
Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml.,
34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60
ml., 0.95ml.
Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.
el frente:
la Derecha:
la Izquierda:
el fondo:
con
con
con
con
el frente:
la Derecha:
la Izquierda:
el fondo:
con
con
con
con
rea de Terreno
El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de:
1.95 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de:
1.69 m2.
Nota.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y del
Estacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao
2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79;
por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin del
inmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).
reas Techadas
: 140.60 m2
: 15.00 m2
: 13.00 m2
Nota.- Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicas
indicadas en el tem 07 de la presente tasacin.
Descripcin y distribucin
Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un edificio multifamiliar de 3 stanos y 19
pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al
departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio;
est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y
cercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle
Italia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de la
inspeccin realizada se observ que el departamento se encuentra en proceso de remodelacin de
sus acabados. La distribucin de planta es la siguiente:
Departamento N 1502:
Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, bao
de servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de uso
compartido.
Estacionamiento N 79:
Zona de estacionamiento techada.
Estacionamiento N 80:
Zona de estacionamiento techada.
Edificacin
La edificacin tiene las siguientes caractersticas:
:
:
La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red de
alumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas y
veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecn
Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la cuadra
7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal)
a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.
Fecha Sugerida de Constatacin.
18 de Marzo del 2011.
II. VALORIZACIN
VT
US$ 38,472.00
VUOE x AT x D
Valor de la Edificacin:
VE
=
VUOE x AT x D
Donde:
VUOE
AT
D
=
=
=
Por lo tanto:
Descripcin
DP TO 1502
Total
VE
rea
m2
VUE
US$/m 2
140.60
140.60
750.00
VESD
US$
105,450.00
105,450.00
Factor de
depreciacin
0.93
Valor de
Edificacin
(US$)
98,068.50
98,068.50
US$ 98,068.50
VAC
US$ 14,710.28
El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la
Edificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC):
VD
VT + VE + VAC
VD
VD
US$ 151,250.78
VDB
VDB
US$ 204,188.55
VDB
SON:
US$ 10,000.00
US$ 10,000.00
VEST
US$ 20,000.00
VDB + VEST
VR
VR
US$ 224,188.55
VR
El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sin
Depreciar (VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD):
VSN
Descripcin
DPTO 1502
Total
VESD + VACSD
rea
m2
140.60
140.60
VUE
US$/m2
750.00
VESD
US$
105,450.00
105,450.00
VSN
US$ 121,267.50
VSN
VACSD
US$
15,817.50
15,817.50
VSN
(US$)
121,267.50
121,267.50
Deducciones a aplicar:
-
Gastos de Publicidad
Gastos de Tasacin para realizacin
Comisiones de ventas
Mantenimiento
Para realizar el inmueble en un plazo de 180
das, consideramos un ajuste en el valor para
poder vender el inmueble en ese plazo de
Total de deducciones
2.00%
0.20%
5.00%
2.00%
10.80%
20.00%
Por lo tanto:
VRM
VTP x 0.80
VRM
VRM
US$ 179,350.84
VRM
SON:
1
1
3
2
2
3
MIRAFLORES
EDIFICIO JORGE
CHAVEZ
TORRE B
COLESI
CONTRATISTAS
GENERALES
TIPOLOGIA
SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)
AREA
LIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm
3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
84.4
85.0
107.5
84.4
85.0
115.0
135.6
113.3
113.9
145.8
16.4
16.4
0.0
0.0
0.0
0.0
81.4
57.5
58.1
84.2
0
0
4
3
1
4
1
1
1
1
ASCENSORES
POR
PROYECTO
ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO
58
OBRA GRUESA
VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
1
1
2
2
4
16
12
2
0
0
0
0
FECHA
INICIO
VENTAS
SETIEMBRE
2009
VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
336,659
315,646
377,805
295,105
296,605
395,605
578,210
497,605
481,210
663,605
FECHA
ENTREGA
ESTIMADA
CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA
FEBRERO
2011
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm
3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
2
2
3
2
2
3
3
2
2
3
1
1
1
1
3,486
BAO DE
SERVICIO
1.3
STOCK
INICIAL
STOCK
INICAL
PROYECTO
1
1
6
5
5
6
1
1
1
1
28
PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)
4.6%
21.7
DISTRITO
EDIFICIO
MIRAFLORES MALECON 1545
INMOBILIARIA Y
CONSTRUCTORA
MARCAN S.A.C.
20
ASCENSORES
POR
PROYECTO
ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO
65
CIERRE DE
TERRENO
FECHA
INICIO
VENTAS
FECHA
ENTREGA
ESTIMADA
CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA
MARZO
2010
JUNIO
2011
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
1 Dorm.
TIPOLOGIA
SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)
AREA
LIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
1 Dorm.
143.1
94.5
116.6
66.0
13
10
12
14
VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
6
9
49
26
7
4
VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
705,846
511,816
570,268
352,365
5,138
STOCK
INICIAL
3
3
2
1
1
1
1
19
19
19
18
BAO DE
SERVICIO
6.1
STOCK
INICAL
PROYECTO
75
PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)
8.1%
12.3
EDIFICIO MONET
DISTRITO
MIRAFLORES
EDIFICIO
MONET
TM GESTION
INMOBILIARIA
21
TIPOLOGIA
SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)
AREA
LIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010
3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
134.0
128.0
107.0
286.0
319.0
2
6
2
1
0
ASCENSORES
POR
PROYECTO
ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO
45
FECHA
INICIO
VENTAS
SETIEMBRE
OBRA GRUESA
2009
VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
7
12
11
27
7
0
1
VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
637,271
621,300
514,637
1,153,109
1,302,980
FECHA
ENTREGA
ESTIMADA
CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA
FEBRERO
2011
3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
3
3
3
3
3
1
1
1
1
1
4,753
2.8
BAO DE
SERVICIO
STOCK
INICIAL
STOCK
INICAL
PROYECTO
1
1
1
1
1
9
18
9
1
1
38
PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)
7.4%
13.5
DISTRITO
EDIFICIO
GRUPO
DANIELSON
15
TIPOLOGIA
SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)
AREA
LIBRE
PROMEDIO
STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010
1 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
99.0
129.5
148.5
138.0
180.0
50.0
69.0
0
3
0
0
0
ASCENSORES
POR
PROYECTO
ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO
40
FECHA
INICIO
VENTAS
OBRAS
SETIEMBRE
PRELIMINARES
2009
VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
8
9
3
22
2
1
2
VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
379,725
553,150
558,975
557,850
740,550
FECHA
ENTREGA
ESTIMADA
CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA
JULIO
2011
1 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2Dorm.
CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
2
3
3
3
3
1
1
1
1
1
4,271
2.5
BAO DE
SERVICIO
STOCK
INICIAL
STOCK
INICAL
PROYECTO
1
1
1
1
1
8
12
2
1
2
25
PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)
10.0%
10
GRACIAS