Definicin

Cdigo Civil Federal Artculo 2248

Contrato de compraventa aquel por el que uno de los contratantes llamado
vendedor se obliga a entregar a otra persona llamada comprador la
propiedad de una cosa o de un derecho, y este, a su vez, se obliga a pagar por
ellos un precio cierto y en dinero.
Importancia
1.
2.
3.
4.

El ms importante de los contratos.

Sirve para la circulacin de los bienes.
Instrumento para el cambio de los bien por dinero.
Ocupa una posicin relevante en la actividad empresarial.

Clasificacin
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Tpico.
Principal.
Formal o bien consensual.
De tracto instantneo o sucesivo.
Bilateral.
Oneroso.
Conmutativo o aleatorio

TIPOS
1. Mercantiles.
2. Civiles.

CONTRATO DE COMPRAVENTA
DISPOSICIONES GENERALES

Habr compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir

la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a
pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes

cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no
haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en

da o lugar determinados o el que fije un tercero.

Fijado el precio por el tercero, no podr ser rechazado por los

contratantes, sino de comn acuerdo.

El comprador debe pagar el precio en los trminos y plazos convenidos. A

falta de convenio lo deber pagar al contado. La demora en el pago del
precio lo constituir en la obligacin de pagar rditos al tipo legal sobre la
cantidad que adeude.

Los contratantes pagarn por mitad los gastos de escritura y registro,

salvo convenio en contrario.

Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas

personas, se observar lo siguiente:

1. Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecer la venta primera en

fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de sta, prevalecer la
hecha al que se halle en posesin de la cosa.

2. Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecer la venta que primero se

haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observar lo dispuesto en la
fraccin anterior.
ELEMENTOS DEL
CONTRATO DE
COMPRAVENTA

Eleme
ntos
perso
nales
Vend
Compr
edor
ador
1) Pagar
una cosa a
cambio de
un precio.

1)
Entregar la
cosa.

2) Eviccin
y
saneamien
to.

2)
Obligacin
de recibir
la cosa.

Eleme
ntos
reales

Cos
a

Pre
cio

OBJETO DE LA COMPRAVENTA

El bien objeto de la compraventa debe ser propiedad del

vendedor. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad.

La venta de un bien ajeno es nula.

En el supuesto previsto en el prrafo anterior, son aplicables las

siguientes disposiciones:

I.- El vendedor, sea o no de buena fe, deber indemnizar al comprador

de los daos y perjuicios que resulten de la nulidad del contrato;

II.- Si el comprador saba que el bien era ajeno. no podr exigir la

restitucin del precio ni la indemnizacin de los daos y perjuicios que se
le hubieren ocasionado;

III.- El vendedor de mala fe, despus que haya entregado el bien, no

puede demandar la nulidad de la venta ni la restitucin del bien vendido;

IV.- La nulidad de la venta de un bien ajeno no perjudica los derechos

que la ley concede al segundo o ulterior adquirente de buena fe;

V.- Si el vendedor adquiere por cualquier ttulo legtimo la propiedad del

bien vendido. antes de sufrir eviccin el comprador, la venta producir
todos sus efectos;

VI.- La venta del bien ajeno surtir todos sus efectos, si el propietario de
la misma ratifica el contrato en forma expresa.

PARTES DE LA COMPRAVENTA

Pueden comprar y vender las personas que pueden contratar, salvo las
excepciones establecidas por la ley.

Los cnyuges no pueden celebrar entre s, el contrato de compraventa,

si el rgimen econmico de su matrimonio es el de sociedad conyugal.

No pueden comprar los bienes de cuya venta o administracin se hallen

encargados:
I.- Los mandatarios;
II.- Los tutores y curadores;
III.- Los albaceas;

IV.- Los interventores nombrados por el testador o por los

herederos;
V.- Los representantes, administradores e interventores en caso
de ausencia; y
VI.- Los empleados pblicos.

VENDEDOR

El vendedor est obligado:

I.- A conservar y custodiar el bien vendido con la diligencia

propia de un buen padre de familia, mientras no lo entregue;
II.- A entregar al comprador el bien vendido; y
III.- A otorgar al comprador los documentos legalmente
necesarios, para acreditar la adquisicin del bien objeto del contrato.

Los gastos de entrega del bien vendido son de cuenta del

vendedor, y los de su transporte, a cargo del comprador, salvo convenio en
contrario.

El vendedor no est obligado a entregar el bien vendido:

I.- Si el comprador no ha pagado el precio o no se seal en el

contrato un plazo para el pago;

II.- Aunque en el contrato se haya establecido un plazo para el

pago del precio, si despus de la venta se descubre que el comprador se halla
en estado de insolvencia, a no ser que d fianza de pagar en el plazo
convenido.

El vendedor debe entregar el bien vendido en el estado en que se

encontraba al perfeccionarse el contrato.

Debe tambin el vendedor entregar todos los frutos producidos por el

bien vendido desde que se perfeccion la venta, y los rendimientos,
accesiones y ttulos del mismo bien.

Cuando el bien se vendiere por nmero, peso o medida, con expresin

de estas circunstancias, el comprador podr pedir la rescisin del
contrato si en la entrega hubiere falta que no supla el vendedor, o
exceso que no pueda separarse sin perjuicio del bien.

Si el comprador quiere sostener el contrato, puede elegir la reduccin

del precio en proporcin a la falta, debiendo aumentarlo en proporcin al
exceso.

Si en la venta de un inmueble se han designado los Linderos, el

vendedor est obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se
comprenda aunque haya exceso en las medidas expresadas en el
contrato.

La entrega del bien vendido debe hacerse en el lugar convenido, y si no

hubiere lugar designado en el contrato, en el lugar en que se encontraba
el bien en la poca en que se vendi.

El vendedor, a quien el comprador no haya pagado el precio, tiene:

I.- El derecho de preferencia para obtener el pago del precio;
II.- El derecho de retencin para no entregar el bien;

III.- El derecho a demandar la rescisin del contrato, de acuerdo

con las disposiciones de este Cdigo.

Si el comprador se constituy en mora de recibir, se aplicarn las

siguientes disposiciones:

I.- El vendedor quedar liberado del cuidado ordinario del bien y

solamente ser responsable de dolo o de culpa grave; y

II.- Abonar al vendedor los gastos de conservacin del bien

vendido.

COMPRADOR

El comprador est obligado:

I.- A pagar el precio del bien en el tiempo, lugar y forma

convenidos o como se dispone en esta seccin, si nada se pact al respecto;
II.- A recibir el bien.

Si no se fij lugar para el pago, ste se har en el lugar en que se

entregue el bien.

Si no se fij fecha para el pago, se sobreentiende que la venta es de

contado.

Si ocurre duda sobre cul de los contratantes deber hacer primero la

entrega, uno y otro harn el depsito en manos de otra persona.

El comprador debe intereses por el tiempo que medie entre la entrega

del bien y el pago del precio, en los tres casos siguientes:
I.- Si as se hubiere convenido;
II.- Si el bien vendido y entregado produce fruto o renta; y
III.- Si se hubiere constituido en mora.

El comprador debe recibir el bien en la fecha convenida y, a falta de

convenio, luego que el vendedor se lo entregue.

Cuando el comprador a plazo o con espera del precio fuere perturbado

en su posesin o derecho, o tuviere justo temor de serlo, podr
suspender el pago si an no lo ha hecho, mientras el vendedor le
asegure la posesin.

La compraventa de inmuebles y la adquisicin a ttulo oneroso de

derechos reales sobre inmuebles, si el adquirente no cumple las
obligaciones que le correspondan, se rigen en cuanto a su rescisin, por
las siguientes disposiciones:

I.- La rescisin formada en el pacto comisorio tcito, slo surte efectos entre
los contratantes.
II.- Para que la rescisin surta efectos contra tercero de buena
fe, el pacto comisorio debe ser expreso y reunir las condiciones establecidas en
el artculo 1564 del Cdigo Civil para el Estado de Puebla..
III.- Para que el comprador incurra en mora respecto al pago del
precio, adems del vencimiento del plazo, se requiere que el vendedor
interpele al comprador.
IV.- La rescisin por incumplimiento en el pago del precio no
procede, cuando este Cdigo as lo disponga.

Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse

indubitablemente y que no pueda registrarse su venta, los contratantes
podrn pactar la rescisin de la venta por falta de pago del precio, pero
esa clusula no producir efectos contra tercero de buena fe que hubiere
adquirido los bienes a que esta disposicin se refiere.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Puede pactarse que el bien comprado no lo venda el comprador a una o

ms personas determinadas.

Puede estipularse que el vendedor goce del derecho de preferencia por

el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender el bien que
fue objeto del contrato de compraventa.

En la compraventa de inmuebles o de bienes muebles susceptibles de

identificarse, puede pactarse vlidamente que el vendedor se reserve la
propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado,
siendo aplicables las siguientes disposiciones:

I.- Si se rescinde la venta el vendedor y el comprador deben restituirse

las prestaciones que se hubieren hecho:

II.- El vendedor que hubiere entregado el bien vendido puede

exigir del comprador, por el uso de l, el pago de un alquiler o renta que
fijarn peritos, y una indemnizacin, tambin fijada por peritos, por el
deterioro que haya sufrido el bien:

III.- El comprador que haya pagado parte del precio, tiene

derecho a los intereses legales de la cantidad que entreg:

IV.- El comprador que no haya pagado el precio, no puede

enajenar el bien objeto de compraventa con reserva de dominio, pero si
puede transmitir a otro u otras personas los derechos que le confiera esa
compraventa. Por su parte el vendedor no puede enajenar el bien
vendido con reserva de propiedad, mientras no se venza el plazo o
plazos pactados para pagar el precio.

Art. 2181 del Cdigo Civil paras el Estado de Puebla, menciona.- La

compraventa a plazos de una casa habitacin o de un terreno para
construir sta, y para habitar esa casa por el comprador, sean o no
vendidos por un fraccionador, se rige por las siguientes disposiciones:
I.- Podr otorgarse en documento privado, que se inscribir en el
Registro Pblico de la Propiedad, previa ratificacin ante Notario:

II.- El contrato se elevar a escritura pblica cuando se acabe

de pagar el precio y, en todo caso, cuando el comprador lo solicite;
III.- Se har constar en los antecedentes del contrato, los datos
relativos de los ttulos de propiedad con arreglo a los cuales adquiri el
vendedor, as como su inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad;
IV.- Si el ttulo de propiedad del vendedor no estuviere inscrito, debe
ste, bajo su responsabilidad, obtener la inscripcin;
V.- En el documento mencionado en la fraccin I en comento, se
relacionarn los actos que importen gravmenes o limitaciones al
dominio y sus inscripciones en dicho Registro;
VI.- La inscripcin a que se refiere la fraccin I se har a
solicitud de cualquiera de las partes, y surtir efectos contra tercero

desde la fecha del contrato, si se gestiona dentro de los noventa das

siguientes a la misma fecha;
VII.- Los intereses que se pacten no podrn ser superiores a los
intereses de los prestamos con hipoteca que celebran las Sociedades
Nacionales de Crdito;
VIII.- Se entender, sin necesidad de clusula expresa, que el
comprador no podr enajenar el inmueble adquirido, hasta que haya
pagado totalmente el precio;
IX.- El vendedor podr demandar el cumplimiento del contrato;
pero no la rescisin del mismo;
X.- En el juicio mediante el cual el vendedor exija el cumplimiento del
contrato al comprador, ste puede pagar su deuda hasta antes de que
cause estado el auto de fincamiento del remate;
XI.- Los gastos y honorarios que cause la escrituracin del
contrato, el registro correspondiente, y el del documento privado a que
se refiere la fraccin I, sern cubiertos por mitad entre los contratantes.
XII.- Si la escritura definitiva se otorga al terminar de pagarse el
precio, el ltimo diez por ciento del mismo, podr retenerlo el
comprador, para entregarlo al vendedor, en el momento de su
otorgamiento y en presencia del Notario;
XIII.- No es lcito el convenio por el cual las partes estipulan que
por concepto de alquiler, o renta, y por indemnizacin debida al
deterioro, el comprador perder lo que hubiere dado a cuenta del precio
y tal convenio se tendr por no puesto y no surtir ningn efecto;
XIV.- No es lcito en estos contratos pactar clusula penal en contra del
comprador;
XV.- Las disposiciones de este artculo no pueden renunciarse;
XVI.- El texto de este artculo se transcribir en los
antecedentes del contrato, con caracteres tipogrficos idnticos al
clausulado del mismo;
XVII.- Si el inmueble adquirido conforme a ese artculo se
destina a patrimonio familiar, se aplicar lo dispuesto en el artculo 796.
FORMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La venta de un inmueble cualquiera que sea el valor de ste, se otorgar

en escritura pblica.

Los contratantes pagarn por mitad los gastos de escritura y registro, salvo
convenio en contrario