Leccin 25

Obligaciones de las partes

A - Obligaciones del comprador.
El comprador tiene una sola obligacin esencial, est obligado a pagar al vendedor el precio
(Art. 1500 CC).
Sin embargo existen una serie de obligaciones secundarias, de las que puede pactarse su
supresin. Son las siguientes:
1. Obligacin de pagar intereses, en el caso de que la entrega de la cosa se d antes del
pago del precio, y provoca intereses en caso de pactarse o de que la cosa de frutos.
2. Obligacin de pagar algunos gastos ocasionados por la venta, como pueden ser:
-

Los gastos de transporte de la cosa posteriores a la entrega, o si el comprador lo

recoge en sitio distinto del establecido (los de la entrega directa en el sitio
acordado los paga el vendedor).
Gastos necesarios hechos en la cosa desde la venta hasta la entrega (aunque si es
por desperfectos de la cosa debe pagarlos el vendedor), as como los gastos para la
conservacin y recogida de frutos en este periodo.
Los gastos de las copias de la escritura.
Gastos de inscripcin en el Registro de la Propiedad.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales.

B Obligaciones del vendedor.

Al igual que el comprador tiene una obligacin esencial que es la de entregar la cosa (Art.
1461) y todos sus accesorios, y varias obligaciones secundarias sobre las que cabe pacto en
contrario, son las siguientes:
-

Saneamiento de lo vendido.
Sufragar los gastos de entrega y los de otorgamiento de escritura.
Facilitar al comprador los ttulos de pertenencia y la documentacin necesaria para
asegurarle la propiedad y el derecho que adquiere.

Obligacin esencial de entregar la cosa,La obligacin de entregar consiste en poner en poder del comprador la cosa o derecho
vendido, mediando nimo de pago (solvendi animo).

1)

Tipos de entrega:
Entrega de las cosas corporales: En principio se entregarn ponindolas
materialmente en poder del comprador.
Adems de esta entrega material, las cosas corporales se pueden transmitir de otras
formas, as existe la entrega instrumental que consiste en poner la cosa en poder

del comprador de una manera espiritual, que consistira en otorgar la escritura de

compraventa y en ese caso equivale a entrega material.
Otra forma de entrega no material consiste en que el comprador ya tuviera la cosa
en su poder por otro motivo y no es necesaria la entrega material. Ejemplo: un
inquilino que compra la vivienda.
2) Entrega de los bienes incorporales: Se realiza mediante el otorgamiento de la
escritura pblica de compraventa, y si no hay escritura la entrega se har
poniendo en poder del comprador los ttulos de pertenencia o incluso en
consentirle usar la cosa por parte del vendedor.
Obligacin de saneamiento.
El saneamiento significa que el vendedor responde frente al comprador en caso de que la
apariencia del bien no se corresponda con la realidad, es decir, es una obligacin accesoria a
la entrega. El saneamiento no se dar en caso de que la cosa vendida no se corresponda con la
entregada, tampoco en casos en los que el gravamen o defecto del bien era conocido por el
comprador (p .ej. vendo un coche averiado con conocimiento de ello por parte del
comprador).
El vendedor responde frente al comprador en los casos dispuesto por el CC:
-

De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.

De los vicios ocultos que tuviere.

Tipos de saneamiento.
Saneamiento en caso de eviccin.
Existe eviccin cuando se priva al comprador por sentencia firme y en virtud de un
derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
Para responder por eviccin se requiere que el comprador haya notificado al vendedor la
demanda por la que tiende a privrsele del bien para que el vendedor pueda defender su
transmisin. Faltando la notificacin, no estar obligado al saneamiento.
Y tampoco responder por eviccin el vendedor hasta que no haya recado sentencia firme y
la causa de privacin debe ser necesariamente anterior a la compra.
El vendedor debe dejar el patrimonio del comprador como si esta compraventa nunca se
hubiera producido.

Los efectos se determinan en el Art. 1478, se podr exigir:

- La restitucin del precio que tuviera la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea
mayor o menor que el de la venta.
- Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya
vencido en juicio.
- Las costas del pleito que haya motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido con
el vendedor para el saneamiento.
- Los gastos del contrato, si los hubiere pagado el comprador.
- Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi
de mala fe.
Qu sucede si la eviccin es parcial?:
Se le priva al comprador slo de una parte de la cosa. Si la parte de la que se le ha privado es
tan importante que sino no habra comprado la cosa, el comprador tiene dos opciones:
1.Optar por el saneamiento parcial.
2.Optar por rescindir el contrato de compraventa, con la obligacin de devolver
la cosa sin ms gravmenes que los que tuviese al adquirirla , y solicitar al vendedor
una indemnizacin por los daos y perjuicios causados.
La obligacin de saneamiento al no ser esencial se puede suprimir por acuerdo de las partes,
pero el pacto de supresin no es vlido cuando exista mala fe del vendedor.
El saneamiento por eviccin es un efecto natural de la compraventa, pero no es esencial, por
lo que se puede suprimir o ampliar por acuerdo de las partes.
- Si lo amplan pasa a ser una clusula penal.
- Si renuncian y el vendedor actuaba de mala fe, la renuncie es nula, si no lo conoca
solo responde del precio de la cosa al tiempo de la eviccin.
- Si el comprador conoca el riesgo de eviccin y acepta sus consecuencias, y esta
llega a producirse, el vendedor no responde de nada.
Saneamiento por vicios ocultos
Si la cosa comprada tiene vicios ocultos, hay incumplimiento o cumplimiento defectuoso que
pueden dar lugar a:
-

Resolucin del contrato (Art. 1124)

Anulabilidad del contrato (por error o por dolo).
Solicitar el saneamiento.

La regulacin del saneamiento por eviccin no elimina otras acciones fundadas en el

incumplimiento o en los vicios del consentimiento.
Requisitos para el saneamiento por vicios ocultos:
1. Presencia de un vicio o defecto de la cosa vendida. Supone que la cosa vendida
presenta irregularidades o anomalas respecto a otras cosas de la misma especie.

2. Que el vicio sea oculto, que no sea conocido ni fcilmente reconocido por el
comprador. El vendedor no responde si los vicios eran manifiestos o estaban a la vista
o el comprador es un perito que por razn de su oficio o profesin deba conocerlo.
3. Que el vicio sea grave. En caso de disminuir de tal modo el uso para el que se destina
que de haberlos conocido el comprador no lo habra dado menos precio por ella.
4. Que el vicio sea anterior a la compra, aunque sus defectos se manifiesten despus.
Es independiente de la buena o mala fe del vendedor, si hay mala fe adems debe indemnizar
por daos y perjuicios.
El comprador tiene las siguientes acciones (denominadas edilicias):
-

Actio quanti minoris, que permite al comprador pedir una disminucin del precio
en una cantidad proporcional a juicio de peritos o expertos en la materia.
Actio redhibitoria, para pedir la resolucin del contrato devolvindose cosa y
precio y abonando el vendedor al comprador los gastos que pag.

El comprador puede optar por cualquiera de estas acciones, pero si opta por la redhibitoria y
el vendedor actu de mala fe, el comprador tiene derecho a indemnizacin por daos y
perjuicios.
En el caso de la quanti minoris, se entiende que los daos y perjuicios van incluidos en la
reduccin del precio.
Si la cosa perece a consecuencia de los vicios ocultos:
-

Si el vendedor conoca los vicios deber restituir al comprador el precio, gastos del
contrato y los daos y perjuicios.
Si no los conoca solo restituir el precio y los gastos del contrato si los hubiese
pagado el comprador.
Si la cosa se pierde pero no como consecuencia de los vicios, por caso fortuito o
culpa del comprador, el comprador podr reclamar el precio que pag con la rebaja
del valor que la cosa tena al tiempo de perderse. Si hay mala fe del vendedor
adems deber pagar la indemnizacin por daos y perjuicios.

Plazo para exigir el saneamiento.

Es de seis meses contados desde la entrega de la cosa. La jurisprudencia ha declarado que es
plazo de caducidad.
Las partes pueden pactar que el vendedor quede exento de la obligacin de saneamiento por
vicios ocultos, aunque el pacto ser ineficaz en caso de dolo.
Saneamiento por gravmenes ocultos.
Existe un gravamen oculto cuando desconocindolo el comprador y no mencionndolo en el
contrato, la cosa comprada tiene un gravamen que no es aparente y que no se impone por
ninguna norma que, debiendo ser conocida por el comprador, lo estableciese para ese tipo de
cosas. Es un gravamen oculto de carcter jurdico, no material.

De acuerdo con el artculo 1483 CC es necesario que:

-

Estemos ante gravmenes reales, no de gravmenes de naturaleza personal,

Han de ser ocultos objetivamente, por lo tanto cargas o servidumbres no aparentes,
Deben desconocidos por el comprador, y por lo tanto no mencionados en el contrato,
Y adems de tal naturaleza que de haberlos conocido el comprador no habra
adquirido la cosa.

El comprador puede optar por:

-

Desistir del contrato

Ser indemnizado.

Efectos:
El comprador tiene derecho a optar: (Art. 1483 CC)
1 A desistir del contrato o solicitar una indemnizacin, durante el plazo de UN AO
(de caducidad) desde que se otorga la escritura de compraventa.
2 Durante el plazo de UN AO (de caducidad) puede exigir una indemnizacin desde
el momento en que descubre esa limitacin o ese gravamen.
EL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE LOS CONTRATANTES,El tiempo del cumplimiento,Las obligaciones se deben verificar inmediatamente siempre que no se haya establecido un
aplazamiento para ejecutar alguna de las prestaciones.
Ninguna de las partes puede exigir el cumplimiento a la otra parte si l no ha cumplido o no
est dispuesto a cumplir su obligacin. Excepto en el caso de que se haya concedido un
plazo.
Adems el vendedor no est obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha
pagado el precio o si no se ha sealado en el contrato un plazo para el pago del precio (Art.
1466 CC).
El CC establece que el comprador est obligado a pagar el precio de la cosa en el tiempo y
lugar fijados por el contrato, y si no se hubiera fijado, el pago deber hacerse en el tiempo y
lugar en el que se haga la entrega de la cosa (Art. 1500 CC).

El CC establece dos excepciones:

1 Consiste en que, se puede retrasar el cumplimiento de la obligacin del vendedor de
entregar la cosa, cuando se haya aplazado el pago del precio y se descubra despus de la
compraventa que el comprador es insolvente, y que el vendedor corre un grave riesgo de
perder el precio a menos que el comprador asegure con una fianza el precio que debe pagar
(Art. 1467 CC).
2 Se puede retrasar el cumplimiento de la obligacin del comprador de pagar el precio
cuando haya recibido la cosa, pero se le perturbe en la posesin o en el dominio de la
misma, o tenga un temor fundado de que va a ser perturbado por una accin de carcter
reivindicatoria o por una accin hipotecaria. En ese caso puede suspender el pago del precio
hasta que el vendedor haya hecho cesar esa perturbacin, a menos que el vendedor entregue
una fianza para garantizar que se le va a devolver el precio al comprador, o que se haya
pactado otra cosa por las partes (Art. 1502 CC).
Estas dos son las nicas excepciones que recoge el CC para justificar el retraso de las dos
obligaciones esenciales (entrega de la cosa y pago del precio).
El lugar de cumplimiento de las obligaciones,1 Respecto a la obligacin de entregar la cosa: Esta se deber hacer:
1) En el lugar acordado por las partes.
2) En el lugar en el que se encontrase la cosa al venderse.
3) En defecto de lo anterior en el domicilio del vendedor.
2 Respecto a la obligacin de pago de precio (Art. 1500 CC):
Este debe hacerse:
1) En el lugar pactado por las partes.
2) Si no se ha pactado ese lugar, el pago se debe hacer en el lugar de entrega de la
cosa vendida.
IDENTIDAD E INTEGRIDAD DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES,Se deber realizar una prestacin que sea por completo igual a la que se ha prometido
realizar.
Respecto a esto se recoge una excepcin en el CC, que consiste en la venta de bienes
inmuebles por un precio total fijado por sus medidas o por su calidad:
En ese caso el comprador tiene que recibir ese inmueble (con una reduccin o con un
aumento del precio), aunque las medidas o la calidad de ese inmueble no sean exactamente
las que convinieron, y siempre y cuando se trate de una pequea diferencia, est pequea
diferencia que recoge el CC es hasta un 10% de menos y un 5% de ms (Art. 1469 y 1470
CC).

En caso de que las medidas o la calidad superen el 10% de menos o el 5% de ms, el

comprador tiene la opcin de aceptar la finca tal cual es, con la correspondiente
disminucin o aumento de precio, o bien desistir del contrato. Salvo que exista acuerdo de
las partes.
Para la opcin o reclamacin que proceda el plazo es de SEIS MESES desde el da de la
entrega.