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PRIMERA PARTE
DESARROLLO TEORICO
INTRODUCCIN
Este manual ambiciona dar una informacin general sobre el desarrollo del proceso de
la construccin, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina,
hasta el da en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos
usos a que pueden ser sometidas estas construcciones.
En sntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecucin
de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos,
segn la magnitud de la obra.
Es por esto que la informacin consignada en las pginas siguientes debe ser conocida
por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de
la construccin, pues le ser muy til a aquellos que se dedican a esta actividad como
aquellos que van a iniciarse en la misma.
El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo
correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseos, tcnico,
arquitectnico y a otros estudios necesarios para la ejecucin de la obra como son:
presupuesto, programacin de la obra, licitacin y contrato. Todas estas actividades
se han agrupado bajo el titulo de Desarrollo terico.
La segunda parte se denomina Desarrollo Prctico. Comprende la descripcin de las
fases de la ejecucin de la obra, que son las diversas actividades que hay que
adelantar y son: actividades preliminares, cimentacin, estructura, acabados e
instalaciones, con las cuales se construye la edificacin.
Material educativo
Centro Nacional de la Construccin
Derechos reservados
1. TOMA DE DECISIONES
EL CONSTRUCTOR
PIENSA EN QUE
TIPO DE
EDIFICACIN VA A
INVERTIR
En
el
1.2. ESTUDIOS DE
ALCOBA
PATIO DE
ROPAS
PREFACTIBILIDAD
ALCOBA
por
medio
de
presentarn
SERVICOS
SANITARIOS
un
sus
COCINA
SALA
COMEDOR
GARAJE
1.3. PROGRAMA
ARQUITECTONICO
JARDIN
ZONA VERDE
las
caractersticas
que
ACCESO
se
mnimas
que
se
deben
cumplir.
En esta parte del planeamiento se
Circulacin
peatonal
los
cuales
se
emplear
ORGANIGRAMA GENERAL
la
De: www.igsingenieros.com/inges.gif
2. ESTUDIOS PRELIMINARES
. Estudios de mercado
. Estudios del lote
. Factores determinantes del diseo
2.1. ESTUDIOS DE MERCADO
Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las
construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.
Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a travs de encuestas a la
poblacin.
Para las empresas medianas o pequeas estos estudios no se realizan por la inversin
que representan, pero se basan en los estudios que efectan algunas entidades al
respecto.
es.
realizar
como
el
Departamento
Administrativo
de
Planeacin (DAP), y la
Curadura
con
el
Municipal;
objeto
determinar
si
de
existen
si no est
producidos por la
desintegracin de las rocas, la cual es causada por efectos mecnicos tales como altas
presiones o la
accin
efectos
trmicos
por
trabajo
microorganismos.
de
partculas
De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/
La parte ms superficial del suelo est formada, por materia orgnica, la cual resulta
de la descomposicin de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de
suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al
terreno mediante la cimentacin.
Despus de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede
contener o no materia orgnica. El subsuelo est formado por
estratos de diferente composicin. En el
estudio de suelos
Estos
resistencia
datos
nos
indican
la
terreno.
cimentacin
el
proceso
constructivo
ms
adecuado
para
ejecutar
las
excavaciones.
2.3. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEO
Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la
concepcin de un proyecto, limitndolo en su desarrollo.
Estos factores se clasifican en:
a) Factores legales y reglamentarios
Estn conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseo y la
construccin y regulan el desarrollo urbano, as por ejemplo para el municipio de
Medelln son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99, en el cual se
identifican los polgonos, usos del suelo y reas especiales, Acuerdo 23/2000 que
contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto
Municipal en el cual se contemplan las normas genricas de construccin.
Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspectos:
ndices:
de ocupacin:
Es el valor que se obtiene al dividir el rea cubierta por la edificacin, entre el rea
del lote.
De construccin:
Es el valor que resulta de dividir el rea total construida por el rea del lote.
De Zona:
Resulta de dividir el rea total que se puede construir por el rea bruta de dicha
manzana.
. reas
rea del lote:
Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las
autoridades municipales competentes.
rea bruta:
Es el rea total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las reas
exteriores a la demarcacin de acuerdo a la reglamentacin urbana correspondiente.
rea cubierta:
Es la proyeccin sobre un plano horizontal del rea transversal de la edificacin sin
tener en cuenta las reas pertenecientes a aleros, cornisas y
balcones que
del lote como son la altura sobre el nivel del mar, topografa,
caractersticas climatolgicas del lugar como humedad, vientos, lluvias, y otros. Como
es fcil de advertir, las anteriores condiciones influyen bastante en el diseo.
d) Factores psico-sociales
Son condiciones de diseo originadas por el usuario y son la comodidad, confort,
belleza; y que no se deben dejar a un lado en el diseo puesto que satisfacer al
usuario es lo primordial.
e) Factores funcionales
Estn dados por la lista de reas necesarias en la construccin, las cuales se
establecen al elaborar el programa arquitectnico y es as como establecen el grupo
inicial de factores que de- terminan el diseo.
Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al
elaborar el proyecto.
f) Factores tecnolgicos
Los
factores
tecnolgicos
estn
formados
por
el
grupo
de
procedimientos,
lo
cual
se
hace
una
asesora
por
parte
de
cada
especialista
las
recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores.
planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices ms
importantes
esenciales
de
la
solucin
ofrecida.
Forman
el
anteproyecto
Memoria Descriptiva
Es un documento en el cual se ofrece la informacin necesaria para poder comprender
el anteproyecto. En ste se expone el proceso de su desarrollo, los datos iniciales, la
investigacin realizada con relacin a los factores determinantes del diseo y otros
agentes; lo mismo que la informacin de todos los criterios utilizados en el diseo.
Planos Generales
Es la representacin en forma grfica (dibujo) y a escala de las diferentes imgenes
visuales de una obra como plantas, cortes y fachadas. A los planos se les agrega una
indicacin de los mate. riales que deben ser usados para la construccin incluyendo
nombre, tipo, calidad, origen. Forman los planos generales los siguientes:
Planos de Plantas
Planos de Fachadas
Planos de Cortes
Localizacin General:
Indica la ubicacin de la construccin en el terreno
con respecto
las construcciones y de ms
Plantas
Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificacin, estos planos indican la
forma como estn distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores,
reas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel.
Fachadas
Cortes:
Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una seccin cualquiera, ya
sea en su mayor o menor dimensin y luego se separan las partes;.la imagen que
aparece es a lo que llamamos "corte".
. Perspectivas
Son la representacin en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de
sus tres dimensiones tal y como las vemos.
Maquetas
Es una reproduccin a escala reducida aunque
conservando sus proporciones y aspectos de
una obra de arquitectura.
el
anteproyecto
se
hace
c) Proyecto Arquitectnico
Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los
planos definitivos.
El proyecto arquitectnico consiste en un grupo de planos:
. Planos Generales
Estos planos muestran el proyecto en toda su extensin en forma general; pero no se
muestran en ellos detalles de los elementos.
Para la obtencin de la licencia de construccin se presentan estos planos junto con
los dems documentos necesarios' ante las autoridades municipales.
- Plano de cubierta
- Planos de fachadas
- Planos de detalles
. Cuadro de reas
Es una sntesis de los datos correspondientes a las diferentes reas que se tienen en
una edificacin y que se relacionan con los siguientes:
- rea del lote
- rea construida en cada piso (stanos, pisos) - rea total construida.
- rea libre
Especificaciones de Construccin
Estas especificaciones contienen toda la informacin sobre las caractersticas de los
diversos materiales que sern usados.
3.2. PROYECTO ESTRUCTURAL
Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura
para transmitir las cargas al suelo.
La elaboracin del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante
comparacin y adecuacin con el proyecto arquitectnico y con las dems condiciones
tcnicas que ste requiere.
El diseo estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello,
segn la ley 400 de 1997.
En la elaboracin del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades:
a) Asesora Previa
Esta asesora est constituida por las recomendaciones y clculos de estructuras
realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se
refiere a las diferentes opciones que se presentan para disear la estructura en
cuanto a factores tcnicos del diseo como son la volumetra, altura, cargas otros.
b) Anteproyecto Estructural
Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman
la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace
mediante anlisis y clculos simples y que aunque son bastante aproximados no
indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das
cuar1do se hagan los clculos definitivos posteriormente.
inicindose
desde
la
etapa
de
c) Proyecto Estructural
Est constituido por el conjunto de documentos: memoria de clculos, planos y
especificaciones; que brindan todos los datos e informacin necesaria correspondiente
a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecucin en la obra, el
diseo estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma
sismorresistente NSR- 98.
. Memoria de Clculos
Es la explicacin de la forma como se realiza- ron los clculos requeridos en el diseo
de la estructura y de los mtodos y cdigos usados.
Planos
Representan grficamente las dimensiones de los elementos de la estructura, su
forma y la indicacin de los materiales adicionales necesarios para su construccin
(formaletas) y de la misma manera la colocacin el hierro. Estos planos se clasifican
en:
Planos de Formaletera
Muestran las dimensiones en planta y elevacin de los elementos de concreto de la
estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse.
Planos de refuerzo
Sealan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento
estructural, su longitud, dimetro y en general todas las caractersticas de hierros
estructurales y flejes.
Planos de Detalles
Son el complemento de los planos de formaletera y refuerzo, indican la forma y
dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los
otros planos. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamao que facilite
mostrar en detalle las caractersticas constructivas.
Especificaciones Tcnicas de Construccin
Expresa los requisitos de carcter tcnico, que debe cumplir la estructura como
tambin los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecucin.
.Lista de Refuerzos
Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los
refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las caractersticas. (ver
tabla 1).
- Resistencia del acero
- Dimetro del refuerzo - Forma del refuerzo - Longitud total
- Peso unitario y total
TABLA No. 1
1
No.
745
558
310
Localizacin
V-2
V-2
V- 2
7/8
5/8
3/8
Cantidad
12
88
Longitud corte
4.50
5.80
1.10
Longitud total
54.00
46.40
96.80
Esquema
Peso varilla
3.04
1.55
0.56
Peso total
164.16
71.92
54.21
cumplir
con
las
disposiciones
Nacional
de
fontanera,
para
del
edificacin.
resultado
esperado
para
la
El proyecto comprende:
a) Asesora Previa
Como toda asesora, esta informacin es ofrecida por el especialista, con las
recomendaciones al propietario y al equipo de diseo, para el desarrollo de la mejor
alternativa.
b)Anteproyecto
Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de
evacuacin. Tambin se indica en este esquema la localizacin de cuartos de
motobombas, tanques subterrneos y elevados. Los esquemas se coordinan con los
dems diseos en la fase de ante- proyecto para que no resulten proyectos
encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la
red elctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos.
Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para
optimizarlo
concordancia
adecuarlo
con
los
en
dems
proyectos.
c) Proyecto
Despus de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se
realiza el proyecto hidrulico y sanitario. Los clculos se realizan con fundamento en
el estudio de las necesidades de suministro de agua potable, almacenamiento y
evacuacin de aguas negras y aguas lluvias.
Con este fin se busca toda la in- formacin concerniente al tipo, localizacin y
caractersticas del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren
suministro de agua y de stos se deben conocer sus datos de fabricacin para
localizar exactamente sus conexiones y desages.
de
las
obras
elctricas
del
de
funcionar
fuerza
motriz
motores,
(para
mquinas
de
intercomunicacin
sonido.
El diseo y construccin de este tipo de
instalaciones est regulado por la norma
NTC 2050 (NFPA 70) o Cdigo elctrico
nacional .
a) Asesora Previa
En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del
Ingeniero elctrico, parmetros que no deben ser olvidados sino que al contrario
aplicados
en
los
diseos
arquitectnico
estructural.
Estas
indicaciones
b) Anteproyecto
Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicacin de los equipos elctricos
como: tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma
de corriente.
Dentro del proyecto, tambin se deben incluir las especificaciones ms generales de
los materiales fundamentales (tuberas, cables); respetando en todo momento las
normas pertenecientes a la Empresa de Energa.
las
dimensiones
de
los
equipos
como:
plantas
de
emergencia,
c) Proyecto
Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones
necesarias, se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa
coordinacin con los dems diseos tanto tcnicos como estructural y arquitectnico.
De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes
parmetros:
Especificaciones y localizacin de los equipos que han de operarse con energa
elctrica (electrodomsticos, motobombas, ascensores) y la previsin de futuras
obras de ampliacin.
Indicaciones de la localizacin de aparatos en cocinas, baos, .zonas de ropas y otros
espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado, tomas de corriente y
otros.
Caractersticas de la corriente elctrica.
El proyecto de instalaciones elctricas y afines, al igual que los dems proyectos est
compuesto por los siguientes documentos:
- Memoria de clculos
- Planos
- Pliego de especificaciones tcnicas de construccin
- Presupuesto
a) Asesora Previa
Consiste esta asesora en la informacin y las
recomendaciones que el especialista formula con la
finalidad de que sean cumplidas.
Toda esta informacin debe ser clara y sencilla y de
fcil interpretacin.
b) Anteproyecto
Es un esquema general el cual tiene como objeto
mostrar en forma preliminar la localizacin de las
cajas de los ascensores, cuartos de mquinas,
calderas; localizacin de los equipos de calefaccin
y refrigeracin; ventiladores y los recorridos y
dimensiones
aproximadas
de
las
conducciones.
los
restantes
proyectos
ejecutadas
las
modificaciones
pertinentes, resultantes de! anlisis de las variadas opciones para el diseo de cierto
aspecto y de las cuales siempre habr una que ofrezca las mejores condiciones; se
procede a la elaboracin del proyecto definitivo en el cual ser un factor determinante
las necesidades que se tienen que satisfacer.
El proyecto consta de los siguientes documentos:
Memoria de clculos
Planos
Presupuesto
residenciales y comerciales
4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
Tabla 2
ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS
CAP
1 OBRAS PRELIMINARES
ITEMS
Localizacin y replanteo
Campamento
Excavaciones mecnicas
Instalaciones provisionales
2. CIMENTACION
Material educativo
Centro Nacional de la Construccin
Derechos reservados
28
ITEMS
Pilotes
Cabezales
Muros de contencin
3. ESTRUCTURA
ITEMS
Acero de refuerzo
Losa de entrepiso
Columnas
Vigas
Escaleras
4. MAMPOSTERIA
ITEMS
Redes de suministro
Redes de evacuacin
Aparatos sanitarios
a. Generales
b. De cocina
c. De lavandera
Material educativo
29
presentes
en
ese
momento
es
decir
que
pueda
actualizarse
30
b) Programa Preliminar
Es la elaboracin de un calendario previo para la ejecucin de los trabajos hecho con
base en
estudio global de cada uno de los captulos del proceso constructivo; por
arquitectnico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localizacin y
dimensiones mnimas de los espacios, posicin de los accesos, asignacin de reas
comunes que presentan diferentes alternativas de diseo cumpliendo las normas de
copropiedad.
b) Proyecto
El proyecto del reglamento de propiedad horizontal est formado por un grupo de
documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las reas,
coeficientes y las normas que regulan estos bienes.
Los documentos que integran el proyecto son:
se relacionan con stos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la
presentacin de la propuesta:
5.1. LICITACIONES
La licitacin es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o
firma para encargarle la ejecucin de una actividad ya sea la construccin de una
obra, suministro de materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato.
El objetivo de la licitacin es que se presenten varias propuestas de diferentes
personas sobre la prestacin de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la
propuesta ms conveniente desde el punto de venta econmico y tcnico. La licitacin
se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector pblico, existiendo casos
especiales en que no es necesaria. En el sector privado tambin se aplica, pero no de
forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten.
La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante
sobre el motivo de la licitacin.
5.2. CONTRATOS
Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual
nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen.
Debido a que el contrato es una accin que se hace a voluntad y las decisiones y
obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de
carcter obligatorio pues existe la legislacin al respecto que hace que se tenga que
cumplir lo pactado.
Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado
"minuta de! contrato".
Para la legalizacin de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son
considera- das bsicas para que el contrato tenga validez y est respaldado
legalmente. Dentro de estos requisitos se tienen:
. La Capacidad:
Se refiere a que la persona est habilitada legalmente para poder suscribir un
contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 aos y no est
incapacitada por ley.
. Libertad o Consentimiento:
Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el
contrato deben ser voluntarias y no sean por obligacin, error o engao.
. Objeto:
Es la intencin por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecucin de una obra,
la prestacin de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no est en
contra de la ley ni de las buenas costumbres.
a) Contratos Civiles
Son contratos acordados entre particulares y en este caso estn regidos por las
normas del Cdigo Civil y la manera de adjudicacin se puede establecer libremente.
b) Contratos administrativos
Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el
estado siempre es el que contrata. A estos contratos tambin se les llama "de obras
pblicas". Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho pblico
o civil.
Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por
unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que
resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una
de ellas, dentro de los lmites que el mismo convenio fije.
El contratista es el nico responsable por la vinculacin de personal, la celebracin de
subcontratos y la adquisicin de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre
y por cuenta y riesgo, sin que el dueo de la obra adquiera responsabilidad alguna
por dichos actos.
2
Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las
prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneracin una suma global fija
en la cual estn incluidos sus honorarios y es el nico responsable de la vinculacin de
personal, de la elaboracin de subcontratos y de la obtencin de materiales todo lo
1
Ibid
cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueo de la
obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.
c) Contrato de administracin delegada
Contratos de administracin delegada son aquellos en que el contratista, por cuenta y
riesgo del contratante, se encarga de la ejecucin del objeto del convenio. El
contratista es el nico responsable de los contratos que celebre.