1.

Premessa
1.1.

Obiettivo e portata dello studio

Il seguente studio intende supportare la valutazione di redditivit e sostenibilit di un

investimento immobiliare di edilizia residenziale da realizzarsi nel Comune di Pordenone.
La finalit della valutazione lapplicazione ad un caso reale delle procedure teoriche
apprese durante il corso nellambito della valutazione finanziaria (costi-ricavi) degli
investimenti.
1.2.

Committente

La valutazione economica stata commissionata da Professor Elio Padoano, docente del

corso di Valutazione Economica dei Piani e dei Progetti presso il Dipartimento di
Ingegneria e Architettura dellUniversit degli Studi di Trieste.
1.3.

Punti di vista adottati nella valutazione

Lanalisi e la valutazione dellinvestimento prenderanno in considerazione la prospettiva di

un soggetto privato che valuta la convenienza di un investimento immobiliare, un
imprenditore che valuta se la trasformazione attuata col progetto in grado di garantire
almeno il profitto normale del mercato di riferimento, quello delledilizia residenziale.
1.4.

Metodologie adottate

La valutazione economica stata affrontata calcolando il valore dei principali indicatori di

sintesi relativi ai flussi di cassa finanziari per un investimento immobiliare: il valore attuale
netto (VAN, rendimento in termini assoluti dellinvestimento) ed il saggio di rendimento
interno (SRI, misura dellefficienza dellinvestimento).
1.5.

Ipotesi assunte nello studio

Nella valutazione i flussi di cassa saranno espressi in valori costanti, stimando il tasso
lordo e ricavando successivamente il tasso reale al netto dellinflazione considerando il
tasso di inflazione medio.

2. Descrizione dellimmobile oggetto dellinvestimento

Linvestimento immobiliare prevede lacquisizione di unarea edificabile nella periferia del
Comune di Pordenone, precisamente in via Piave, e la costruzione di un nuovo edificio in
cui si prevede lubicazione di otto alloggi con posti auto coperti e spazi di pertinenza. Il
lotto in questione ha accesso diretto alla strada pubblica di via Piave e una superficie
complessiva di 1800 m2.

3. Descrizione urbanistica
Il lotto scelto per la realizzazione del progetto si colloca, come riportato nel Piano
Regolatore generale Comunale, in una zona omogenea B ad attuazione diretta.
Le zone omogenee B sono costituite dalle parti di territorio gi urbanizzato, totalmente o
parzialmente edificate con destinazione prevalentemente residenziale.
Il lotto ricade, pi precisamente, in una zona B.2.-Residenziale di Completamento
Semistensiva, costituita dalle parti di territorio comprese tra larea urbana centrale e la
Strada Statale n.13 Pontebbana, con tipologia prevalente in linea o a blocco, che, in
relazione alla vicinanza con strade urbane principali, hanno assunto un maggior carico
urbanistico.
La destinazione prevista in questo tipo di zona esclusivamente quella residenziale. Altre
destinazioni duso previste dallarti. 25 del PRGC possono interessare al massimo il 30%
del volume del fabbricato.

3.1. Requisiti urbanistici richiesti dalle Norme Tecniche Attuative

Di seguito si riportano gli estratti delle Norme Tecniche Attuative del Comune di
Pordenone approvate con D.C.C. n 37 del 22 settembre 2014 rese esecutive con
pubblicazione sul B.U.R. n. 43 del 22 Ottobre 2014.
Per quanto riguarda i parametri edificatori, si prescrive che:
Gli indici fondiari, le altezze massime dei fabbricati e la distanza dai confini sono
specificati e definiti per ciascuna sottozona agli articoli seguenti.
In alcune sottozone, identificate graficamente nelle tavole del P.R.G.C. con il simbolo (*),
laltezza massima dei fabbricati di nuova costruzione non dovr superare le altezze degli
edifici preesistenti e circostanti. In tutte le sottozone la distanza minima tra fabbricati pari
a 3,00 m e la distanza minima tra pareti finestrate pari a 10,00 m.
[..] inoltre consentita la realizzazione di portici e tettoie nella misura non eccedente al
30% della superficie coperta esistente fermo restando il rispetto delle distanze e delle
altezze stabilite dal presente articolo per le diverse sottozone [..]
Per le zone B.2. lindice fondiario limite previsto risulta 2,00 m/m.
Laltezza massima prevista risulta inoltre 15,00 m.
Per la distanza dalle strade si specifica che:
Fatte salve le norme del Codice della Strada, la distanza minima dei fabbricati dal confine
di strade esistenti e/o di previsione, percorsi ciclopedonali esistenti, piazze, aree pubbliche
esistenti e/o di previsione, con lesclusione della viabilit a fondo cieco al servizio di singoli
edifici o insediamenti, della viabilit ciclo-pedonale di previsione e delle aree che il piano
riconosce quali parcheggi esistenti, la seguente:
- 5,00 m per strade di larghezza inferiore a 7,00 m;
- 7,50 m per strade di larghezza compresa tra 7,00 m e 15,00 m;
- 10,00 m per strade di larghezza superiore a 15,00 m;
- 5,00 m per aree pubbliche esistenti e di previsione.
Sono ammesse distanze inferiori nel caso in cui sia verificato un allineamento in atto; in
tale ipotesi ledificazione sar consentita esclusivamente allinterno della zona B.
Essendo Via Prata una strada urbana a singola carreggiata di larghezza compresa tra
7,00 e 15,00 m, la distanza minima dalla strada stessa risulter pari a 7,50 m.
La distanza minima dei fabbricati dai confini di propriet specificata per ogni sottozona.
Per la sottozona B.2. vale met dellaltezza delledificio ma viene specificato che:

[]E consentita ledificazione a confine nei casi in cui il lotto limitrofo sia gi edificato. E
altres consentita ledificazione a confine con convenzione registrata e trascritta nel caso in
cui il lotto limitrofo sia inedificato e/o entrambi i lotti siano inedificati per le nuove
costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopo ladozione della
Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).
Lultima voce di interesse per i requisiti urbanistici relativi al presente investimento
immobiliare risultano i parcheggi stanziali, per cui si prescrive che:
Per i soli interventi di nuova costruzione, con lesclusione dei volumi relativi alle attivit
commerciali, devono essere realizzate autorimesse coperte o posti auto scoperti nella
misura di 1 m/10 m di volume degli edifici. Negli edifici residenziali e/o direzionali deve, in
ogni caso, essere previsto almeno un posto auto per ogni unit immobiliare.

3.2.

Verifica dei requisiti urbanistici

Di seguito si riporta una tabella riassuntiva che raccoglie i principali parametri urbanistici
dellorganismo edilizio oggetto dellinvestimento in riferimento ai limiti normativi previsti,
individuati nel paragrafo precedente.

Parametri
urbanistici

Limiti P.R.G.C.Sottozona B.2.

Valori parametri
organismo edilizio

Indice fondiario
Altezza massima
edificio
Distanza minima
dalle strade
Distanza minima dai
confini
Distanza minima
fabbricati
Distanza minima
pareti finestrate

2,00 m/m

1,32

15,00 m

9,90 m

7,50 m

15,30 m

Met dellaltezza
ovvero 4,95 m

7,20 m

10,00 m

10,80 m

3,00 m

10,80 m

1/10 del volume

2200
delledificio ( 10 =
220 2) e almeno un
posto auto per unit
immobiliare

222,2 m2;
Per 4 degli 8 alloggi
sono previsti 2 posti
auto, per laltra met 1
posto auto.

Parcheggi stanziali

Verifica

4. Descrizione dellintervento
In questo capitolo vengono descritte le caratteristiche tipologiche, dimensionali, distributive
e tecnologiche dellorganismo edilizio oggetto dellinvestimento.

4.1.

Tipologia edilizia

La scelta della tipologia delledificio ricaduta su un organismo edilizio in linea,

coerentemente con il contesto in cui ledificio esistente verr inserito. Le tipologie
prevalenti nella sottozona B.2. risultano essere infatti quelle in linea e a blocco.
Le caratteristiche tipologiche riconducibile a questa categoria di edifici sono:

pianta del piano tipo di forma rettangolare con lato lungo di lunghezza allincirca
doppia rispetto a quello corto;
sviluppo su tre o quattro piani fuori terra di cui due o tre ad uso residenziale e il
quarto destinato ad altre finalit;
posizione centrale delle comunicazioni verticali;
utilizzo comune dei collegamenti verticali che servono pi unit abitative per piano;

Ledificio da realizzare pu essere ricondotto a questa tipologia edilizia nonostante se ne

discosti per alcune particolarit quali la superficie verde suddivisa in aree di propriet
esclusiva degli alloggi al piano terra e la presenza di due alloggi alle estremit della linea
sviluppati su tre piani, uno dei quali interrato.

4.2.

Caratteristiche dimensionali e distributive

Ledificio si sviluppa su quattro piani, di cui uno interrato e tre fuori terra ed composto da
8 unit abitative, 6 delle quali sviluppate su un solo livello e 2 sviluppate su tre livelli.
Al piano interrato sono collocati i posti auto coperti e le cantine di pertinenza esclusiva dei
singoli alloggi. Per gli alloggi A e D, posizionati alle estremit della linea, il piano interrato
comunicante con il piano terra e il primo attraverso collegamenti verticali interni ad uso
esclusivo della singola unit abitativa. Gli altri sei alloggi sono serviti da collegamenti
verticali comuni.
Al piano terra sono presenti gli alloggi C e B, sviluppati su un unico livello e dotati di area
verde di pertinenza.
Il piano primo occupato dagli alloggi E ed F, sviluppati anchessi su un unico livello.
Lultimo piano ospita gli alloggi G ed H.
Di seguito si riportano le planimetrie e le sezioni dellorganismo edilizio.

Si individuano nelledificio 3 diverse categorie di alloggi che presentano caratteristiche

differenti:

TIPOLOGIA 1 (Alloggi A e D): alloggi sviluppati su tre livelli, piano terra e piano
primo, zona giorno e zona notte unite al piano interrato da collegamenti verticali ad
uso esclusivo dellunit abitativa, possiedono unarea verde.
TIPOLOGIA 2 (Alloggi B e C): alloggi sviluppati su un livello, piano terra,
possiedono unarea verde ad uso esclusivo dellunit abitativa.
TIPOLOGIA 3 (Alloggi E, F, G e H): alloggi sviluppati su un livello, non possiedono
unarea verde di pertinenza.

Di seguito si riportano alcune tabelle che riassumono le caratteristiche dimensionali degli

alloggi in termini di superficie utile e lestensione degli spazi comuni e delle aree verdi.

TIPOLOGIA 1

APPARTAMENTO "A"
Vani
1
garage
2
cantina
3
lavanderia
4
disimpegno
5
ingresso
6
soggiorno
7
cucina
8
disimpegno
9
bagno
10 vano scala
11 porticato
12 disimpegno
13 bagno
14 camera
15 camera
16 camera
17 disimpegno
18 terrazza
TOT

Sup. Utile (m)

39.56
5.98
6.16
4.16
2.88
21.1
12.24
2.43
5.05
6.4
18.25
4.38
6
15.07
16.19
8.97
5.35
10.62
190.8

Superficie finestrata (m)

Sf/Su

0.95
0.95
0.8
2.66
3.56

0.15
0.23
0.28
0.13
0.29

1.33

0.26

1.33
3.51
3.51
1.33

0.22
0.23
0.22
0.15

APPARTAMENTO "D"
Sup. Utile (m)
Vani
39.56
1
garage
5.98
2
cantina
6.16
3
lavanderia
4.16
4
disimpegno
2.88
5
ingresso
21.1
6
soggiorno
12.24
7
cucina
2.43
8
disimpegno
5.05
9
bagno
6.4
10 vano scala
18.25
11 porticato
4.38
12 disimpegno
6
13 bagno
15.07
14 camera
16.19
15 camera
8.97
16 camera
5.35
17 disimpegno
10.62
18 terrazza
190.8
TOT

Superficie finestrata (m)

Sf/Su

0.95
0.95
0.8
2.66
3.56

0.15
0.23
0.28
0.13
0.29

1.33

0.26

1.33
3.51
3.51
1.33

0.22
0.23
0.22
0.15

TIPOLOGIA 2

APPARTAMENTO "B"
Sup. Utile (m)
Vani
32.34
1 garage
5.15
2 cantina
20.49
3 soggiorno
12.13
4 cucina
3
5 disimpegno
4.47
6 bagno
15.4
7 camera
5.64
8 bagno
12.05
9 camera
6.45
10 terrazza
8.48
11 terrazza
2
12 C.T.
127.6
TOT

Superficie finestrata (m)

Sf/Su

3.4
1.33

0.17
0.11

10 ricambi/ora
2.07
2.07
1.33

0.13
0.37
0.11

APPARTAMENTO "C"
Sup. Utile (m)
Vani
32.34
1 garage
5.15
2 cantina
20.49
3 soggiorno
12.13
4 cucina
5.76
5 disimpegno
4.47
6 bagno
15.4
7 camera
5.64
8 bagno
12.87
9 camera
8
10 camera
6.45
11 terrazza
8.48
12 terrazza
2
13 C.T.
139.2
TOT

Superficie finestrata (m)

Sf/Su

3.4
1.33

0.17
0.11

10 ricambi/ora
2.07
2.07
1.33
1.33

0.13
0.37
0.10
0.17

TIPOLOGIA 3

APPARTAMENTO "E"
Sup. Utile (m)
Vani
17.49
1 garage
6.61
2 cantina
20.49
3 soggiorno
12.13
4 cucina
3.03
5 disimpegno
15.4
6 camera
4.47
7 bagno
5.64
8 bagno
12.05
9 camera
8.84
10 terrazza
8.48
11 terrazza
2
12 C.T.
116.6
TOT

Superficie finestrata (m)

Sf/Su

3.51
2.18

0.17
0.18

2.18
10 ricambi/ora
2.07
1.33

0.14
0.37
0.11

APPARTAMENTO "F"
Vani
1 garage
2 cantina
3 soggiorno
4 cucina
5 disimpegno
6 camera
7 camera
8 bagno
9 camera
10 bagno
11 terrazza
12 terrazza
13 C.T.
TOT

Sup. Utile (m)

17.49
6.61
20.49
12.13
5.76
12.87
8
5.64
15.4
4.47
8.84
8.48
2
128.2

APPARTAMENTO "G"
Sup. Utile (m)
Vani
1 garage
16.9
2 cantina
6.71
3 ingresso/soggiorno/cucina/pranzo
21.06
4 disimpegno
2.86
5 bagno
6.32
6 camera
15.21
7 terrazza
23.2
TOT
92.3

APPARTAMENTO "H"
Vani
Sup. Utile (m)
1 garage
16.9
2 cantina
6.71
3 ingresso/soggiorno/cucina/pranzo
21.96
4 disimpegno
5.05
5 bagno
5.83
6 camera
15.01
7 camera
9.27
8 terrazza
23.2
TOT
103.9

Superficie finestrata (m) Sf/Su

3.51
2.18

0.17
0.18

2.18
1.33
2.07
2.18
10 ricambi/ora

0.17
0.17
0.37
0.14

Superficie finestrata (m) Sf/Su

0.9
4.06
0.5
0.94
2

0.13
0.19
0.17
0.15
0.13

Superficie finestrata (m) Sf/Su

0.9
4.06
0.5
1
2
0.94

0.13
0.18
0.10
0.17
0.13
0.10

SPAZI COMUNI

AREE VERDI

disimpegno

26.09 m

172.2 m

vano scala

8.85 m

42.65 m

vano ascensore

3.5 m

42.7 m

disimpegno

9.1 m

234 m

vano scala

8.95 m

TOT

vano ascensore

3.55 m

disimpegno

9.1 m

vano scala

8.95 m

vano ascensore

3.55 m

disimpegno

7.6 m

vano scala

8.95 m

vano ascensore

3.55 m

spazio manovra

319.55 m

TOT

421.29 m

4.3.

491.55 m

Caratteristiche tecnologiche

In questo paragrafo si analizzano le principali caratteristiche dei particolari costruttivi al

fine di valutare a grandi linee il livello di qualit delle finiture e le prestazioni in termini di
isolamento termico e acustico delledificio nel suo complesso e delle singole unit
abitative.
Sono previste fondazioni di tipo superficiale diretto, utilizzate nel caso di edifici costruiti su
terreni senza particolari problemi di resistenza. In questo caso sono previste delle
fondazioni puntuali unite da cordoli in calcestruzzo armato dal momento che la struttura
di tipo intelaiato.
Il solaio al piano terra isolato mediante un vespaio areato che contribuisce laerazione, la
riduzione dellumidit e lisolamento termico.

10

La struttura portante delledificio intelaiata, composta da setti e pilastri di forma

rettangolare e travi in calcestruzzo armato. La muratura perimetrale, con funzione di
tamponamento, ha uno spessore complessivo di 35 cm ed dotata di uno strato isolante
in poliuretano e una controparete interna in mattoni forati di spessore 8 cm per
lalloggiamento impiantistico.
Di seguito si riportano i particolari costruttivi relativi alle partizioni verticali perimetrali e a
quelle interne che separano le unit abitative.

11

Come si pu osservare dai particolari costruttivi a pagina precedente, gli orizzontamenti

consistono in solai latero-cementizi di spessore complessivo 47,5 cm. I solai sono isolati
sia dal punto di vista termico sia da quello acustico e presentano delle finiture in gres sul
piano di calpestio e intonaco a tre strati sulla superficie opposta.
La struttura di copertura costituita da un tetto a muricci e tavelloni che crea
unintercapedine daria tra il solaio sottotetto e le falde. Il tetto non ventilato ma risulta
isolato termicamente attraverso un doppio strato di lana di roccia dello spessore
complessivo di 8 cm posizionato al di sopra del solaio sottotetto. La finitura esterna
consiste in un manto di copertura composto da tegole portoghesi che convoglia le acque
meteoriche ai canali di gronda in rame.

Unultima nota riguarda i serramenti. Questi sono composti da una parte trasparente in
vetrocamera a due strati che assicura buone prestazioni a livello isolante, installato su un
telaio misto in metallo e PVC. Lo scuro composto da compensato marino laccato e da
legno di iroko, caratterizzato da ottima durabilit, buona resistenza a urti e flessione e
soprattutto poco sensibile a variazioni di temperatura e umidit.
Per quanto riguarda gli aspetti tecnologici, infine, stato necessario progettare la struttura
prevedendo delle soluzioni per diminuire il rumore degli impianti, che in genere vengono
distinti in impianti a funzionamento discontinuo (ascensori, scarichi idraulici, bagni e
componenti dei servizi igienici) e impianti a funzionamento continuo (riscaldamento,
aerazione e condizionamento.

12

Una delle soluzioni adottate nell'O.E.R in esame il silenziatore per fori di ventilazione e
linsonorizzazione delle comunicazioni verticali mediante pannelli in gomma riciclata che
riducono la diffusione del rumore prodotto dal calpestio.

13

5. Valutazione dei costi e dei ricavi dellinvestimento

5.1.

Costo dellarea edificabile

Si suppone che larea non sia di propriet ma venga acquisita dal soggetto che
intraprende linvestimento immobiliare in oggetto contestualmente allinizio dello stesso.
Tale supposizione risulta non troppo rilevante, in quanto anche se larea fosse stata gi di
propriet, sarebbe stato necessario considerare il costo/opportunit del denaro acquisito
dallimmissione dellarea stessa sul mercato.
Il Borsino dellosservatorio immobiliare del Friuli Venezia Giulia 2014, riporta valori di
mercato per aree edificabili nella zona semiperiferica del comune di Pordenone che vanno
da un minimo di 60 /m3 ad un massimo di 90 /m3.
Tuttavia la stima del valore dellarea edificabile stata effettuata, in mancanza di dati
relativi a recenti compravendite di immobili simili nella zona di interesse, mediante
unindagine condotta contattando le agenzie immobiliari del comune di Pordenone.
Le agenzie hanno evidenziato infatti come il mercato delle aree edificabili sia in netta
flessione e hanno consigliato di utilizzare valori non superiori agli 80 /m2 per la zona
oggetto di valutazione. Otto delle tredici agenzie contattate hanno indicato un valore di 70
/m3, due hanno suggerito un valore di 65 /m2, una di 60 /m2 e due agenzie non hanno
risposto.
Viste le precedenti considerazioni assumendo un valore dellarea edificabile di 70 /m2 il
valore dellarea risulterebbe:
= = 1291 2 70

= 90370
2

Dalle agenzie contattate infatti stato specificato come un investitore immobiliare ad oggi,
in considerazione del particolare momento del mercato di riferimento e della posizione
periferica dellarea di interesse, non sia disposto a pagare pi di 10000/15'000 per un
area edificabile in una zona gi urbanizzata come quella oggetto di analisi.
In definitiva, si pu assumere con buona approssimazione un valore dellarea pari a
95000.

5.2.

Costo di costruzione

Il metodo si stima scelto per la valutazione del costo di costruzione la scomposizione per
voci di costo. Seguendo questo approccio si suddivide limmobile in categorie di lavori e si
applicano dei costi standard ai lavori stessi. Questi corrispondono a dei costi indice
differenti per ogni tipologia edilizia che vengono ottenuti da interventi standard nel mercato
di riferimento.
Le fonti utilizzate per la stima del costo di costruzione sono:

14

Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, Prezzi - Tipologie Edilizie, Dei

Tipografia del Genio Civile, 2014;
A. Bassi, Costi per tipologie edilizie, Maggioli Editore, 2014.

Nel caso in esame si fa riferimento ad una palazzina residenziale con parcheggi interrati,
edificio analogo a quello oggetto di stima. Si riportano di seguito i valori tratti dalla seconda
delle fonti sopracitate. Per ogni voce viene indicato il costo nel progetto specifico e la sua
incidenza percentuale sul costo totale dellopera.
Il costo parametrico indice ottenuto dividendo limporto totale per la consistenza del
progetto specifico espressa nel parametro significativo ( area espressa in m 2).

CATEGORIA DI OPERE
Scavi e rinterri
Calcestruzzi, ferri, giunti per c.a.
Drenaggi, vespai, sottofondi e massetti
Solai
Tetti e coperture
Murature e tavolati
Intonaci
Assistenza murarie
Pavimenti e rivestimenti
Impermeabilizzazione e isolamenti
Pluviali e gronde
Opere in ferro
Facciate continue, serramenti, vetri
Verniciature, tinteggiature, tappezzerie
Pietre e marmi
Impianti RVC
Impianti idrici-sanitari
Impianti elettrici e speciali
Fognature (compresi allacciamenti)
Sistemazioni esterne
Opere per la sicurezza
Costo totale dellopera

IMPORTO
13.183
128.517
12.471
95.600
66.231
75.957
46.673
40.565
38.740
36.589
4.350
22.926
82.467
25.718
18.455
56.849
28.825
22.869
21.542
10.155
26.169

INCIDENZA
1,51 %
14,69 %
1,43 %
10,93 %
7,57 %
8,68 %
5,33 %
4,64 %
4,43 %
4,18 %
0,50 %
2,62 %
9,43 %
2,94 %
2,11 %
6,50 %
3,29 %
2,61 %
2,46 %
1,16 %
2,99 %

874.862

100,00 %

Costo per unit di superficie

805 /m

Nel caso in esame, data la difficolt nel reperire informazioni riguardanti opere e lavori
aggiuntivi da effettuare per la realizzazione dellimmobile oggetto di stima e vista lanalogia
con lesempio di riferimento considerato nella pubblicazione, si assumono coefficienti di
ponderazione unitari e si mantiene il costo per unit di superficie indicato.
Il costo di costruzione stimato risulta quindi pari a:
= , , = 953 2 805 2 = .

15

dove , la superficie commerciale totale valutata secondo le indicazioni del Codice

delle Valutazioni Immobiliari e , il costo di costruzione per unit di superficie stimato
precedentemente.

5.3.

Valore di mercato dellOrganismo Edilizio Residenziale

In questo paragrafo viene valutato il pi probabile valore di mercato dellimmobile oggetto

di investimento, dato fondamentale per unaccurata valutazione delle entrate di cassa.
Questo valore corrisponde allimporto stimato al quale limmobile verrebbe venduto alla
data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati
da fattori esterni e dopo una adeguata attivit di marketing da entrambe le parti
Per la stima del valore di mercato si utilizza il procedimento per punti di merito con
modello moltiplicativo.
I dati utili ai fini della valutazione sono stati reperiti dal sito http://www.borsinoimmobiliare.it
(dati aggiornati a Giugno 2015) che fornisce anche utili indicazioni metodologiche sulla
stima delle superfici commerciali. I valori adottati sono stati comunque confermati da
unindagine effettuata contattando una decina di agenzie immobiliari del comune di
Pordenone.
I coefficienti di merito ricavati faranno variare il valore per unit di superficie in funzione
delle caratteristiche produttive, tecnologiche, posizionali estrinseche ed intrinseche.
Il prezzo di compravendita medio adottato per la zona residenziale semiperiferica di
Vallenoncello, nel comune di Pordenone di 1100 /mq.
Di seguito si riporta il calcolo delle superfici commerciali degli alloggi. Per il calcolo delle
murature perimetrali si applica convenzionalmente una maggiorazione del 10%.
Superficie utile
2
commerciale (m )

Giardini e aree di
pertinenza di
Appartamenti
2
(m )

Terrazzi (m )

Coefficiente di
ponderazione

1.1

Coefficiente di
ponderazione

0.35

Coefficiente di
ponderazione

0.15

A
B
C

103.8
73.2
84.8

114.2
80.5
93.3

10.6
14.9
14.9

3.7
5.2
5.2

172.2
42.6
42.7

D
E
F
G
H

103.8
73.2
84.8
45.5
57.1

114.2
80.5
93.3
50.1
62.8

10.6
17.3
17.3
23.2
23.2

3.7
6.1
6.1
8.1
8.1

234.0

Cantine e locali
accessori collegati ai
2
vani principali (m )
Coefficiente di
ponderazione

0.35

25.8
6.4
6.4

12.2

4.3

35.1

12.2

4.3

16

Cantine e locali
accessori NON
collegati ai vani
2
principali (m )

A
B
C
D
E
F
G
H

Box auto collegati

ai vani principali
2
(m )

Box auto NON

collegati ai vani
2
principali (m )

Porticati (m )

Superficie
commerciale
2
(m )

Coefficiente
di
ponderazione

0.2

Coefficiente
di
ponderazione

0.6

Coefficiente
di
ponderazione

0.5

Coefficiente
di
ponderazione

0.35

0.0

0.0

39.6

23.8

0.0

0.0

18.2

6.4

178.1

7.2
7.2
0.0
8.6
8.6
6.7

1.4
1.4
0.0
1.7
1.7
1.3

0.0
0.0
39.6
0.0
0.0
0.0

0.0
0.0
23.8
0.0
0.0
0.0

32.3
32.3
0.0
17.5
17.5
16.9

16.2
16.2
0.0
8.8
8.8
8.5

0.0
0.0
18.2
0.0
0.0
0.0

0.0
0.0
6.4
0.0
0.0
0.0

109.7
122.5
187.4
97.0
109.8
68.0

6.7

1.3

0.0

0.0

16.9

8.5

0.0

0.0

80.7

Dopo il calcolo delle superfici commerciali si riportano i coefficienti di merito relativi alle
caratteristiche dellorganismo edilizio da valutare.
Piano
A
B
C
D
E
F
G
H

0.9
0.9
0.9
0.9
0.9
0.9
0.97
0.97

Stato di
conservazione
1.1
1.1
1.1
1.1
1.1
1.1
1.1
1.1

Luminosit

Esposizione e vista

Riscaldamento

Sintetico

1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.1
1.1

1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05

1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05
1.05

1.15
1.15
1.15
1.15
1.15
1.15
1.29
1.29

Il valore di mercato dei singoli alloggi si calcola infine come il prodotto della quotazione
media al metro quadrato, della superficie commerciale e del relativo coefficiente di
ponderazione.
Quotazione
media
2
(/m )

Superficie
commerciale
2
(m )

Coefficiente
di
ponderazione
sintetico

A
B
C
D
E

1100
1100
1100
1100
1100

178.1
109.7
122.5
187.4
97.0

1.15
1.15
1.15
1.15
1.15

224548
138313
154417
236234
122340

F
G
H

1100
1100
1100

109.8
68.0
80.7

1.15
1.29
1.29
Totale

138426
96735
114897
1'225910

Valore di
mercato

17

5.4.

Oneri di urbanizzazione e contributo al costo di costruzione

La valutazione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione viene
effettuata sulla base delle indicazioni riportate nel Regolamento di attuazione della legge
regionale 11 novembre 2009 n. 19 Codice regionale delledilizia.
Nel documento sopracitato, agli articoli 5, 6 e 7, vengono definite le opere di
urbanizzazione, le modalit generali di calcolo delle stesse e del contributo sul costo di
costruzione e la procedura per calcolare la superficie imponibile ai fini dellimposizione.
Nellallegato C dello stesso documento vengono riportate le tabelle parametriche con
lincidenza degli oneri in funzione del numero di abitanti del comune di riferimento, della
zona omogenea di appartenenza e dellindice di fabbricabilit fondiaria. In relazione alla
tipologia di intervento vengono poi elencate le aliquote da applicare ai valori unitari al
metro quadrato.
Nel caso in esame, in riferimento alla destinazione duso residenziale, alla zona omogena
B e ad un intervento di nuova realizzazione si assume un aliquota del 7% per le opere di
urbanizzazione e una dell1,8% per il contributo sul costo di costruzione. Moltiplicando per
la superficie imponibile si ottiene limporto dovuto.
Consistenza (m)

Incidenza
(/m)

Coefficiente di
correzione

Urbanizzazione
primaria

626.2

45.96

0.5

14390

Urbanizzazione
secondaria

626.2

108.46

0.5

33960

Contributo sul costo

di costruzione

626.2

672

0.018

7575

55925

Totale

Totale dovuto

5.5.

Spese tecniche, generali e imprevisti e di commercializzazione

Nella stima di queste ulteriori voci di accosto si assume che le spese tecniche e gli oneri
professionali ammontino al 7% del costo di costruzione, che le spese generali relative alla
gestione della contabilit, al coordinamento del cantiere ecc.. ammontino al 4% del costo
di costruzione e che quelle di commercializzazione ammontino al 2% dei ricavi da vendita.
Valore di riferimento
Spese tecniche e oneri
professionali
Spese generali e imprevisti
Spese di commercializzazione

Costo di costruzione
767'320
Costo di costruzione
767'320
Ricavi da vendita attesi
1'078'740

Aliquota

Spese

7%

53712

4%

30693

2%

21575

18

6. Determinazione dei tassi utilizzati nella valutazione

6.1.

Tassi di interesse

I tassi di interesse attivo e passivo verranno utilizzati in seguito, nellanalisi finanziaria

dellinvestimento, per la determinazione rispettivamente dei proventi e degli oneri
finanziari.
Il tasso di interesse passivo utilizzato nella presente valutazione tratto dal Bollettino
statistico-2015 pubblicato dalla Banca dItalia, riferito allultimo trimestre dellanno 2014 per
lItalia nord-orientale e per un investimento di durata superiore ai 5 anni nel mercato
delledilizia.
Il tasso di interesse attivo dellinvestitore viene assunto pari a quello di un investimento
risk free a breve scadenza (1 anno). Si fatto riferimento ai Buoni Ordinari del Tesoro e ai
BTP, i cui rendimenti sono facilmente consultabili in Internet.
Di seguito si riporta una tabella che riassume i tassi di interesse utilizzati.
Tasso attivo
Tasso passivo

6.2.

0,7%
4,38%

Tasso di attualizzazione

Per la determinazione del tasso di attualizzazione si utilizza il metodo del Costo medio
ponderato del capitale (Weighted Average Cost of Capital-WACC).
Valuto quindi il costo del capitale aziendale dellinvestitore composto dal debito finanziario
(debito a interesse esplicito) e dal capitale di rischio ( capital netto).
=

+ (1 )
+
+

dove:
= + ( ) il costo del capitale di rischio con Rf rendimento di un
investimento risk free, (Rm-Rf) premio di rendimento atteso dallinvestitore, Rm tasso
medio di mercato per il settore e misura del rischio sistematico del capitale netto
dellimpresa rispetto al mercato;
costo del capitale di debito;

incidenza del capitale di rischio E;

incidenza del capitale di debito D;

alq aliquota fiscale.

Nella valutazione i flussi di cassa sono espressi in valori costanti, stimo il WACC e ricavo
quindi il tasso reale al netto dellinflazione f:

19

1+

Si suppone una uguale distribuzione tra capitale di debito e capitale di rischio, di fare
riferimento ad unimpresa stabile in linea con il mercato di riferimento (=1).
Si assume un premio di rischio per linvestimento immobiliare medio del 4 % e un aliquota
fiscale per questa tipologia di investimenti pari al 31%.
Si riporta di seguito il valore del tasso di sconto calcolato secondo il WACC:
WACC
incidenza capitale di debito
incidenza capitale di rischio
rendimento risk free (Rf)
premio (Rf-Rm)
rischiosit ()

0.5
0.5
0.02
0.04
1

50.00
50.00
2.00
4.00

%
%
%
%

tasso bancario (rd)

aliquota fiscale (alq)
costo capitale di rischio (Ke)
inflazione (f)
WACC nominale
WACC reale

0.0438
0.31
0.06
0.006
0.045111
0.038878

4.38
31.00
6.00
0.60
4.51
3.89

%
%
%
%
%
%

7. Costruzione degli scenari di valutazione

In questo paragrafo vengono descritti gli scenari che si prendono in considerazione per la
valutazione della redditivit dellinvestimento immobiliare. Si costruiscono quattro scenari
differenti che simulano tre condizioni diverse di vendita delle unit immobiliari da una
prospettiva ottima ad una pessima e una quarta situazione in cui le unit abitative vengono
prima date in locazione e successivamente vendute.
Lorizzonte temporale scelto parte dallanno zero che corrisponde allanno corrente, il
2015. Lintervallo di analisi verr poi suddiviso in periodi di un anno.
Si considera un periodo di costruzione dellorganismo edilizio della durata di 3 anni,
distribuendone il costo per il 40% nel primo e per il 30% nel secondo e nel terzo.
Per quello che riguarda le vendite di alloggi in anticipo rispetto alla loro stessa
realizzazione si sono ipotizzate delle aliquote di acconto sullimporto totale, a scalare
rispetto leffettiva disponibilit dellalloggio:
-2 ANNI
25%
-

-1 ANNO
25%
50%
-

REALIZZAZIONE
50%
50%
100%

20

SCENARIO 1: Vendita del 50 % degli alloggi prima del termine della costruzione e del
restante 50% entro 4 anni dallinizio della costruzione.
SCENARIO 1
Alloggio

Percentuali di vendita
1
2
3
0.25
0.5
0.5
0.5
0.5
0.5

0
0.25

A
B
C
D
E
F
G
H

0.25

0.25

0.5
1
1
1
1

SCENARIO 2: Vendita degli alloggi a partire dal termine della costruzione per un orizzonte
temporale complessivo di 6 anni.
SCENARIO 2
Alloggio

A
B

Percentuali di vendita
2
3
1

5
1

C
D
E
F
G
H

1
1
1
1
1
1

SCENARIO 3: Vendita degli alloggi negli anni successivi alla conclusione della
costruzione. Orizzonte temporale di 10 anni.
SCENARIO 3
Alloggio
A

Percentuali di vendita
0

D
E

1
1

F
G
H

1
1
1

21

SCENARIO 4: Messa in locazione degli alloggi terminata la costruzione con un contratto di

4+4 anni. Alloggi venduti all80% del loro valore di mercato al termine della locazione.
Per il calcolo dei ricavi da affitto stato considerato il prezzo medio al m 2 per la zona di
Vallenoncello nel comune di Pordenone. Il valore, ricavato da unanalisi dei borsini
immobiliari
F.I.M.A.A.
e
FIAIP
e
dalla
consultazione
del
sito
2
http://www.borsinoimmobiliare.it, risulta pari a 5,00 /m /mese. Il valore verr poi
moltiplicato per la superficie commerciale dellalloggio considerato.
Le spese per la gestione della locazione sono state considerate come una quota del 25%
sul ricavo ottenuto dagli affitti.
SCENARIO 4
Alloggio

Percentuali di vendita
0

10

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

AFFITTO

0.8

8. Criteri di rendimento economico

8.1.

Valore attuale netto

Il Valore Attuale Netto (VAN) un indice tramite cui si definisce il valore attuale di una
serie attesa di flussi di cassa sommandoli contabilmente ed attualizzandoli sulla base di un
tasso di sconto, determinato in precedenza.
Di seguito si riporta lespressione utilizzata per il calcolo:

=
=1

(1 + )

Ai fini della valutazione di convenienza, ovvero lefficacia, dellinvestimento si considera

VAN>0 investimento conveniente, VAN=0 convenienza indefinita e VAN<0 investimento
non conveniente.

22

8.2.

Saggio di rendimento interno

Il saggio di rendimento interno (SRI) un indice di redditivit finanziaria che misura

lefficacia di un investimento, ovvero la capacit di remunerare le risorse impiegate e di
generare utili.
Operativamente il saggio di rendimento interno il saggio che eguaglia ricavi e costi,
ovvero quello che annulla il valore attuale netto, non richiede quindi la determinazione a
priori di un tasso di sconto. Il saggio di rendimento interno viene cos determinato:

=1

=1

=
=0
=

(1 + )
(1 + )
(1 + )
Per la determinazione della convenienza dellinvestimento e quindi della sua efficienza,
necessario definire un saggio soglia oltre al quale linvestimento risulta conveniente. Come
saggio soglia si sceglier un 3,5 % che un tasso di rendimento medio per un
investimento immobiliare.

23

9. Analisi dei risultati della valutazione

Di seguito si riportano i risultati ottenuti dallanalisi economica e finanziaria
dellinvestimento nei quattro scenari precedentemente descritti. Lanalisi stata effettuata
mediante lausilio del software di calcolo Microsoft Excel.
Le tabelle sottostanti contengono solamente i valori degli indicatori di sintesi utilizzati per
la valutazione, landamento completo dei flussi di cassa per ogni scenario riportato negli
allegati.
Risultati della valutazione

SCENARIO
1

SCENARIO
2

SCENARIO
3

SCENARIO
4

Pre analisi
finanziaria
Post analisi
finanziaria

Pre analisi
finanziaria
Post analisi
finanziaria

Pre analisi
finanziaria
Post analisi
finanziaria

Pre analisi
finanziaria
Post analisi
finanziaria

VAN

18.1%

SRI
VAN

SRI

-29.4%

-19.4%

Variazione
percentuale
dopo lanalisi
finanziaria

VAN

SRI

-53.4%

-18.5%

34'792

146'038

Variazione
percentuale
dopo lanalisi
finanziaria

VAN

SRI

-319.7%

-66.8%

VAN

SRI

-209.0%

-72.9%

1.1%

SRI
VAN

28'720

3.2%

SRI
VAN

VAN

4.8%

SRI
VAN

61'651
5.9%

SRI
VAN

101'975

Variazione
percentuale
dopo lanalisi
finanziaria

14.6%

SRI
VAN

144'512

80'350

SRI

2.9%

VAN

- 248'304

SRI

0.8%

Variazione
percentuale
dopo lanalisi
finanziaria

24

10.

Analisi di sensitivit

Per concludere lanalisi e la valutazione dellinvestimento stato ritenuto appropriato

svolgere unanalisi di sensitivit al fine di evidenziare leffetto della variazione dei
parametri caratterizzati da livelli di incertezza maggiori sugli indicatori di valutazione.
Lanalisi stata effettuata selezionando tre variabili indipendenti: il tasso di attualizzazione
determinato con la procedura WACC, il costo di costruzione e i ricavi da vendita.
Unipotesi fatta nellanalisi che le variabili siano tra loro indipendenti, ovvero che la
variazione di uno dei tre parametri non comporti nessuna variazione nelle altre variabili
considerate.
Il campo di variazione stato fissato tra il +15% e il -15%. Gli indicatori di sintesi sono stati
calcolati per intervalli successivi del 5%. La variazione del 1% delle tre variabili stata
fatta in maniera tale da far diminuire il valore attuale netto, quindi aumentando il tasso di
attualizzazione e il costo di costruzione e diminuendo i ricavi da vendita.
Sono state considerate significative nellanalisi le variabili per cui una variazione (in pi o
in meno) del loro valore del 1% implica una variazione minima del 1% del tasso di
rendimento interno e del 5% del valore attuale netto.
I valori seguenti riassumono i risultati dellanalisi di sensitivit; per completezza negli
allegati vengono riportate le tabelle corrispondenti ai grafici.

25

SCENARIO 1
TASSO

VAN (base)
VAN (1%)
VARIAZIONE VAN (%)

COSTI DI COSTRUZIONE

144'512
144'007
-0.35%

144'512
133'100
-7.90%

RICAVI DA VENDITA

144'512
137'095
-5.13%

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

SRI (base)
SRI (1%)

18.1%
17.2%

18.1%
16.9%

VARIAZIONE SRI (%)

-4.6%

-6.3%

26

SCENARIO 2
TASSO

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

VAN (base)
VAN (1%)

61'651
60'420

61'651
54'234

61'651
51'085

VARIAZIONE VAN (%)

-2.00%

-12.03%

-17.14%

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

SRI (base)
SRI (1%)

5.9%
5.7%

5.9%
5.6%

VARIAZIONE SRI (%)

-4.3%

-5.8%

27

SCENARIO 3
TASSO

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

VAN (base)
VAN (1%)

- 34'792
- 36'765

- 34'792
- 42'208

- 34'792
- 44'374

VARIAZIONE VAN (%)

-5.67%

-21.32%

-27.54%

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

SRI (base)
SRI (1%)

3.22%
3.08%

3.22%
3.04%

VARIAZIONE SRI (%)

-4.29%

-5.79%

28

SCENARIO 3
TASSO

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

VAN (base)
VAN (1%)

- 80'350
- 83'288

- 80'350
- 87'767

- 80'350
- 90'382

VARIAZIONE VAN (%)

-3.66%

-9.23%

-12.48%

COSTI DI COSTRUZIONE

RICAVI DA VENDITA

SRI (base)
SRI (1%)

2.89%
2.80%

2.89%
2.76%

VARIAZIONE SRI (%)

-3.03%

-4.49%

29

11.

Conclusioni

Dai risultati della valutazione esposti al capitolo 8 si evince come solamente due degli
scenari contemplati nellanalisi risultino vantaggiosi. Nel caso degli scenari 1 e 2 infatti, il
valore attuale netto positivo e il saggio di rendimento interno maggiore del saggio soglia
assunto pari a quello medio di un investimento immobiliare (3,5 %). Negli stessi scenari
linvestimento risulta vantaggioso anche dopo aver effettuato lanalisi finanziaria.
Negli scenari 3 e 4, al contrario, la dilatazione dellorizzonte temporale per la difficolt di
vendita e la messa in locazione degli alloggi comportano un crollo del valore attuale netto
(minore di zero in entrambe i casi) ed un saggio di rendimento decisamente inferiore alla
soglia.
I risultati della valutazione rispecchiano quello che stato appreso dallindagine effettuata
presso le agenzie immobiliari della zona in esame. Queste hanno sottolineato come il
mercato immobiliare si trovi in una condizione di profonda flessione e come un investitore
immobiliare, ad oggi, non sia disposto ad effettuare questo tipo di operazione soprattutto
nella zona scelta. Nelle zone periferiche del comune di Pordenone infatti sono presenti
numerose unit immobiliari pronte ad essere abitate ed ancora invendute.
Per quanto riguarda lanalisi di sensitivit, lunica variabile che sembra essere meno
influente delle altre rispetto alla variazione degli indicatori di sintesi il tasso di
attualizzazione. Questo infatti comporta una variazione del VAN sempre inferiore al limite
critico del 5%, tranne nel terzo scenario in cui lorizzonte temporale cresce e si assume
una prospettiva decisamente pessimistica per linvestitore.
I ricavi da vendita ed il costo di costruzione hanno un impatto decisamente pi marcato
sullandamento del VAN e dellSRI. In tutti gli scenari laumento dei costi e la diminuzione
dei ricavi provocano una diminuzione del VAN superiore al 5% e dellSRI decisamente
superiore all1%. Queste variabili risultano quindi significative nella valutazione, la loro
stima e la determinazione degli intervalli entro i quali possono variare deve essere
necessariamente approfondita in successive valutazioni.

30