Guida alle diverse fasi

dell’asta immobiliare
 Ebook
INTRODUZIONE

Il mondo delle aste immobiliari rappresenta una realtà difficile che non permette una pratica
fluida e fruibile a tutti. Complice di questo fatto è sicuramente una legislazione poco chiara
e assai complicata ed articolata.

Negli ultimi anni un sempre più consistente numero di persone ha sviluppato un grande
interesse per il settore delle aste. Non solo persone che vi si indirizzano per risolvere il
problema abitativo ma, anche sempre più investitori in cerca di affari.

In un momento economico di crisi come quello attuale, le previsioni riferiscono di un

aumento delle case vendute all’asta. Sono molte le persone infatti che hanno acquistato
appartamenti accendendo un mutuo, durante il boom del settore immobiliare e che non
sono più in grado di onorare i propri obblighi con le banche.

Scopo di questo e-book è quello di “scolarizzarti” ad una nuova concezione di business

immobiliare, partendo dall’ìllustrazione di tutti gli aspetti giuridici propri di un’asta.

Il settore negli ultimi anni ha subito una notevole trasformazione. Tra le novità risulta
importante sottolineare lo snellimento procedurale con le recenti riforme del sistema
giudiziario, seppur mantenendo non pochi problemi in materia.

Prima di tutto quindi per decidere di trasformare un acquisto immobiliare in un affare è

necessario avere ben chiaro quale sia l’iter burocratico per l’acquisto all’asta (spese
amministrative, spese in generale e tempi).

Alla base di una solida preparazione si possono infatti cogliere opportunità ed essere
consaspevoli che è possibile acquistare una casa ad un prezzo notevolamente inferiore
rispetto a quello reale di mercato ma, che è necessaria per farlo, una notevole esperienza e
competenza legale, tecnica ed immobiliare. Gli interessi economici messi in gioco infatti
sono spesso estremamente importanti.

In prima linea ciò che determina il successo alle aste è il grado di conoscenze, ossia sapere
più cose degli altri concorrenti. Da questa esigenza nasce House Auction per darti una
consulenza specialistica, guidarti e costruire insieme a te la migliore strategia di successo.
In questo modo avrai la certezza di saper riconoscere l’affare vero da quello che lo è
solamente in apparenza.

Acquistare all’asta è semplice, basta offrire di più, ma saper guadagnare ad un’asta è

davvero un’altra cosa….
 INDICE

L’espropriazione Immobiliare
Articoli dal 483 al 604 del codice di procedura civile (aggiornati alla legge del 24 febbraio
2006, numero 52)

• I modi e le forme dell’espropriazione

• Il pignoramento

• L’intervento dei creditori

• La vendita
- Disposizioni generali
- Vendita senza incanto
- Vendita con incanto

• L’assegnazione

• La distribuzione della somma ricavata

 L’espropriazione Immobiliare

I modi e le forme dell’espropriazione

Il creditore può valersi cumulativamente dei diversi mezzi di espropriazione forzata previsti dalla
legge. Nel caso in cui il debitore si opponga, il giudice dell'esecuzione, con ordinanza non
impugnabile, limiterà l'espropriazione al mezzo scelto dal creditore o, in mancanza, a quello che lui
stesso stabilisce.

L'espropriazione è diretta da un giudice. La nomina del giudice dell'esecuzione viene decisa dal
presidente del tribunale del luogo dove si trova il compendio immobiliare pignorato, su
presentazione a cura del cancelliere del fascicolo entro due giorni dalla sua formazione. Si
applicano al giudice dell'esecuzione le disposizioni degli articoli 174 e 175. (Articolo 484 - Giudice
dell'esecuzione).

Quando la legge richiede o il giudice ritiene necessario che le parti ed eventualmente altri
interessati siano sentiti, il giudice stesso fissa, con decreto, l'udienza alla quale il creditore
pignorante, i creditori intervenuti, il debitore ed eventualmente gli altri interessati debbono
comparire. Il decreto è comunicato dal cancelliere. Se qulcuno dei convocati risulta o appare
probabile non sia comparso per cause indipendenti dalla sua volontà, il giudice dell'esecuzione
fissa una nuova udienza della quale il cancelliere dà comunicazione alla parte non comparsa.
(Articolo 485 - Audizione degli interessati).

Le domande e le istanze vengono presentate, se previsto dalla legge, oralmente in sede di

udienza, negli altri casi, attraverso la presentazione di un ricorso da depositarsi in cancelleria.
(Articolo 486 - Forma delle domande e delle istanze). Salvo che la legge disponga altrimenti, i
provvedimenti del giudice dell'esecuzione sono dati con ordinanza, che può essere da lui
modificata o revocata finché non abbia avuto esecuzione. (Articolo 487 - Forma dei provvedimenti
del giudice, articoli 176 e seguenti, articolo 186).

Il cancelliere forma per ogni procedimento d'espropriazione un fascicolo, nel quale sono inseriti
tutti gli atti compiuti dal giudice, dal cancelliere e dall'ufficiale giudiziario, e gli atti e documenti
depositati dalle parti e dagli eventuali interessati.

Il presidente del tribunale competente per l'esecuzione o il giudice dell'esecuzione stessa può
autorizzare il creditore a depositare, in luogo dell'originale, una copia autentica del titolo esecutivo,
con obbligo di presentare l'originale a ogni richiesta del giudice. (Articolo 488 - Fascicolo
dell'esecuzione).

Le notificazioni e le comunicazioni ai creditori pignoranti si fanno nella residenza dichiarata o nel

domicilio eletto nell'atto di precetto; quelle ai creditori intervenuti, nella residenza dichiarata o nel
domicilio eletto nella domanda d'intervento. In mancanza di dichiarazione di residenza o di
elezione di domicilio le notificazioni possono farsi presso la cancelleria del giudice competente per
l'esecuzione. (Articolo 489 – Luogo delle notificazioni e delle comunicazioni).

Quando la legge dispone che di un atto esecutivo sia data pubblica notizia, un avviso contenente
tutti i dati, che possono interessare il pubblico, deve essere affisso per tre giorni continui nell'Albo
dell'ufficio giudiziario competente. Lo stesso avviso, unitamente a copia dell'ordinanza del giudice
e della relazione di stima redatta ai sensi dell'articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del
presente codice, è altresì inserito in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del
termine per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto.
Il giudice dispone inoltre che l'avviso sia inserito almeno quarantacinque giorni prima del termine
per la presentazione delle offerte o della data dell'incanto una o più volte sui quotidiani di
informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o, quando opportuno, sui
quotidiani di informazione nazionali e, quando occorre, che sia divulgato con le forme della
pubblicità commerciale.

La divulgazione degli avvisi con altri mezzi diversi dai quotidiani di informazione deve intendersi
complementare e non alternativa. Sono equiparati ai quotidiani, i giornali di informazione locale,
multisettimanali o settimanali editi da soggetti iscritti al Registro operatori della comunicazione
(ROC) e aventi caratteristiche editoriali analoghe a quelle dei quotidiani che garantiscono la
maggior diffusione nella zona interessata. Nell'avviso è omessa l'indicazione del debitore. (Articolo
490 - Pubblicità degli avvisi).

Il pignoramento

Salva l'ipotesi prevista nell'articolo 502, l'espropriazione forzata si inizia col pignoramento. (Articolo
491 - Inizio dell'espropriazione).

Il pignoramento consiste in un’ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da

qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si
assoggettano all’espropriazione e i frutti di essi.
Il pignoramento deve altresì contenere:

- l’invito rivolto al debitore ad effettuare presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione la

dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio in uno dei comuni del circondario in cui
ha sede il giudice competente per l’esecuzione con l’avvertimento che, in mancanza ovvero
in caso di irreperibilità presso la residenza dichiarata o il domicilio eletto, le successive
notifiche o comunicazioni a lui dirette saranno effettuate presso la cancelleria dello stesso
giudice.
- l’avvertimento che il debitore, ai sensi dell’articolo 495, può chiedere di sostituire alle cose o
ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante e ai
creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese, oltre che delle
spese di esecuzione, sempre che, a pena di inammissibilità, sia da lui depositata in
cancelleria, prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione a norma degli articoli 530,
552 e 569, la relativa istanza unitamente ad una somma non inferiore ad un quinto
dell’importo del credito per cui è stato eseguito il pignoramento e dei crediti dei creditori
intervenuti indicati nei rispettivi atti di intervento, dedotti i versamenti effettuati di cui deve
essere data prova documentale.

Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione

di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal Codice Civile per
l'individuazione dell'immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si
intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l'ingiunzione prevista nell'articolo 492.

Dopo la notificazione l'ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell'atto con le note di
trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l'atto e gli restituisce
una delle note.
Le attività previste possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l'ufficiale
giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra. (Articolo 555 - Forma del
pignoramento).

La partecipazione ad un’asta è consentita a chiunque ma, come già ribadito all’inzio,

trasformare un acquisto immobiliare in un affare necessita una specifica preparazione in
materia legale, tecnica ed immobiliare. Ciò consente di saper riconoscere un acquisto
vantaggioso da uno che lo è solamente in apparenza a causa, anche, di una legislazione
complessa ed articolata.

Da questa consapevolezza nasce la House Auction, la prima realtà in Umbria specializzata

in Consulenza in Aste Immobiliari.

Saremo la tua guida sicura alle Aste. La nostra conoscenza tecnica professionale sarà il
miglior vantaggio per la tua nuova concezione di Business Immobiliare.

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