CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION

Ley 25.488
Modificacin.
Sancionada: Octubre 24 de 2001.
Promulgada de Hecho: Noviembre 19 de 2001.
El Senado y Cmara de Diputados de la Nacin Argentina reunidos en Congreso, etc., sancionan con fuerza
de Ley:
Artculo 684 bis. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato.
Desocupacin inmediata.
En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el
actor podr tambin, bajo caucin real, obtener la desocupacin inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en
el artculo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o
documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de alquileres, adems de la inmediata ejecucin de la
caucin se le impondr una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.
La nueva modificacin del Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin ha introducido cambios en materia de
juicio de desalojo.
El Cdigo Procesal en su texto original nos dice en su articulo 680 bis que "en los casos en que la accin de
desalojo se dirija contra instruso, en cualquier estado del juicio despus de trabada la litis y a pedido del actor, el
juez podr disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosmil y previa caucin por
los eventuales daos y perjuicios que se puedan irrogar". Con la modificacin, el nuevo art. 684 bis establece que
el actor amplia la posibilidad de obtener la desocupacin inmediata, bajo caucin real, en los casos en que la
causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato. Pero si se probare que el
actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relacin locativa o el pago de
alquileres, adems de la inmediata ejecucin de la caucin, se le impondr una multa de hasta $20.000 en favor de
la contraparte.
La ampliacin de los casos en los que se puede pedir la desocupacin inmediata del inmueble es un beneficio para
el actor que no tiene precedentes. Con el sistema anterior el demandado contaba con el plazo de duracin del
proceso, que tramitaba por la va del proceso sumario, siendo el plazo de duracin del pleito incierto y permitiendo
por parte del locatario maniobras dilatorias, con el evidente perjuicio para el actor. Adems esta reforma produce el
efecto desalentador para el inquilino u ocupante, que incumpla sus obligaciones, ya que ser obligado a dejar el
inmueble en cuestin, en un muy breve plazo.
Se incorpora adems el articulo 680 ter. que contempla que en los casos de desalojo que se fundaren en falta de
pago, vencimiento de contrato, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas, uso abusivo o deshonesto
y en los casos en que la accin se dirija contra intruso, el Juez deber realizar antes del traslado de la demanda, un
reconocimiento judicial dentro de los cinco das de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor
Oficial.
Es decir, con este nuevo procedimiento el locador de un inmueble puede, previa caucion (deposito en una cuenta
judicial de una suma de dinero determinada por el juez), pedir la inmediata desocupacin del inmueble. Asimismo el
juez proceder a realizar un reconocimiento judicial en el inmueble, donde luego de verificados los hechos y
notificado al locatario del tramite de desalojo iniciado contra l, ordenara su inmediata desocupacin. Si en el caso
de que el Juez constatara que el locador incurri en algn engao u ocultamiento de documentos que contemplen
la relacin locativa o el pago de alquileres, podr, de considerarlo pertinente, ejecutarle la caucion y aplicarle una
multa en favor del demandado de hasta $20.000.
Esta nueva modificacin es aplicable solamente en el mbito de Capital Federal y comenzara a regir a partir del 22
de mayo de 2002. Se aplicara tanto a los juicios que se inicien a partir de esa fecha, como tambin a los ya
iniciados y que se encuentren en tramite.
No obstante la claridad del texto legal analizado, deberemos esperar los primeros fallos en los que se aplique para
saber el alcance que le darn nuestros jueces en casos concretos.
Nicols Cermesoni, Eduardo Fiorani, Gonzalo Felices,