PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DE CHILE

FACULTAD DE INGENIERA
ESCUELA DE CONSTRUCCIN CIVIL
CCL 2276, PRIMER SEMESTRE 2014, I 1.
Profesor: Alberto Hardessen
Ayudantes: Daniela Vsquez
ngelo Vilaza
9 de abril de 2014.
1. (25 puntos) El proyecto de ley de reforma tributaria homologa la facturacin de inmuebles
nuevos de una constructora con una inmobiliaria, porque hace afecta a IVA la venta de
inmuebles.
1.1. Explique cmo factura actualmente una constructora si vende una casa.
Factura al momento de escriturar la compraventa de la vivienda. Al precio total se resta el
valor del terreno con tope de dos veces el avalo fiscal ese resultado corresponde al total
con IVA, por eso se divide por 1,19 para obtener la BASE AFECTA. Entonces la factura es:
BASE AFECTA
75
IVA
14
MENOS CEEC
-9
65% del IVA con tope de UF 225
TERRENO
20
PRECIO
100
1.2. Explique cmo factura una constructora en un contrato general de construccin a suma
alzada a una inmobiliaria por 200 casas.
Factura mensualmente segn estado de pago por avance valorado de la obra segn los
precios unitarios del presupuesto.
ESTADO DE PAGOS
100
IVA
19
MENOS CEEC
-12,35
TOTAL
106,65

1.3. Compare ambas facturas a efectos del IVA

La oportunidad de la factura es muy distinta, cundo hay inmobiliaria, la constructora
factura mensualmente y aprovecha sus crditos IVA (el IVA soportado en la compra de
materiales, arriendos de equipos y sub contratistas, adems de obtener el CEEC de un
65% del IVA facturado, con tope de UF 225.
1.4. En clases afirm que debido a la reforma tributaria ya no existirn inmobiliarias o que las
que existan asumirn el giro de constructor, porque debiendo facturar afecto a IVA, tal
como hoy lo hacen las constructoras, deja de justificarse la existencia de las inmobiliarias.
Explique los fundamentos de la afirmacin

La explicacin est en la respuesta anterior, a la inmobiliaria no le conviene soportar IVA

al comienzo de la obra porque no puede aprovecharlos como crditos sino cundo
facture a la escrituracin de la vivienda.
Merece premio si algn alumno advierte que la inmobiliaria pone en riesgo el CEEC del
65% del IVA, porque beneficia a la constructora pero no se dice cmo lo aprovecha la
inmobiliaria.
1.5. En clases afirm que por las mismas razones que tienden a desaparecer las inmobiliarias,
tendern a desaparecer tambin los sub-contratistas. Explique.
Otra vez el efecto de acumular IVA soportado.
2. (25 puntos) El proyecto de ley de reforma tributaria modifica el crdito especial de empresa
constructora por el 65% del IVA de los estados de pago en la construccin de viviendas por
contrato general de construccin a suma alzada: el tope de UF 225 se cambia a UF 100 y el
tope del precio del contrato para aplicar la franquicia de UF 4.500 a UF 2.000
2.1. Determine el precio del contrato que aplica la franquicia en el tope de UF 225
CALCULO: UF 225 corresponde al 65% del IVA: 225/0,65= IVA; el IVA es el 19% de la BASE
AFECTA: IVA/0,19= BASE AFECTA= UF 1.821
2.2. Determine el precio del contrato que aplica la franquicia en el tope de UF 100
CALCULO idem = UF 810
2.3. Calcule el impacto en
2.3.1.Viviendas de UF 1.200 (precio mximo para los subsidios del tramo 1 del DS 01 de
2011)
SUPUESTO LA INCIDENCIA DE LA OBRA DE 60%
HOY:
CONSTRUCTORA FACTURA MENSUALMENTE LOS ESTADOS DE PAGO HASTA
ENTERAR EL TOTAL DE LA SUMA ALZADA DE UF 720 (60% DEL PRECIO):
BASE:
UF 675
IVA:
UF 128
CEEC:
-UF 83
TOTAL: UF 720
FUTURO CON EFECTO CEEC:
IDEM

2.3.2.Calcule el impacto en viviendas de UF 2.000 (precio mximo para aplicar los

subsidios del tramo 2 del DS 01 de 2011)
SUPUESTO LA INCIDENCIA DE LA OBRA DE 60%

HOY:
CONSTRUCTORA FACTURA MENSUALMENTE LOS ESTADOS DE PAGO HASTA
ENTERAR EL TOTAL DE LA SUMA ALZADA DE UF 1.200 (60% DEL PRECIO):
BASE:
UF 1.125
IVA:
UF 214
CEEC:
-UF 139
TOTAL: UF 1.200
FUTURO CON EFECTO CEEC:
BASE:
UF 1.125
IVA:
UF 214
CEEC:
-UF 100
TOTAL: UF 1.239
DIFERENCIA DE UF 39 POR CASAQUE NO SE PUEDE PASAR A PRECIO POR TOPE EN EL
SUBSIDIO

2.3.3.Calcule el impacto en viviendas de UF 3.000

SUPUESTO LA INCIDENCIA DE LA OBRA DE 50%
HOY:
CONSTRUCTORA FACTURA MENSUALMENTE LOS ESTADOS DE PAGO HASTA
ENTERAR EL TOTAL DE LA SUMA ALZADA DE UF 1.500 (50% DEL PRECIO):
BASE:
UF 1.406
IVA:
UF 268
CEEC:
-UF 174
TOTAL: UF 1.500
FUTURO CON EFECTO CEEC:
BASE:
UF 1.125
IVA:
UF 214
CEEC:
-UF 100
TOTAL: UF 1.274
DIFERENCIA DE UF 74 POR CASA QUE SE PASA A PRECIO

2.3.4.Calcule el impacto en viviendas de UF 5.000

SUPUESTO LA INCIDENCIA DE LA OBRA DE 50%
HOY:
CONSTRUCTORA FACTURA MENSUALMENTE LOS ESTADOS DE PAGO HASTA
ENTERAR EL TOTAL DE LA SUMA ALZADA DE UF 2.500 (50% DEL PRECIO):
BASE:
UF 2.290
IVA:
UF 435
CEEC:
-UF 225
TOTAL: UF 2.564 LA DIFERENCIA DE UF 64
FUTURO CON EFECTO CEEC:
BASE:
UF 2.290
IVA:
UF 435
CEEC:
-UF 100
TOTAL: UF 2.625
DIFERENCIA DE UF 125 POR CASA QUE PASA A PRECIO

2.4. Interprete la aplicacin de los tope cundo factura una constructora.

Corresponde a costo de obra porque el precio de venta de la constructora en un
contrato por suma alzada es el precio de la obra.
2.5. Calcule el impacto total por modificacin de la franquicia y por gravar a IVA la venta de
inmuebles.
El precio del inmueble se vende ms IVA, pero se recuperan los crditos de IVA que hoy
son costo, por ejemplo el IVA de la publicidad y desde ya el IVA efectivamente soportado
por la construccin.
PREMIO al que advierte que el IVA verdaderamente soportado por la construccin
cundo interviene una inmobiliaria es de 6,65% y por lo tanto se perdera el CEEC.
3. (10 puntos) Exponga el plan de negocios del proyecto que prepara con su grupo.
4. (40 puntos) Le presentan el siguiente plan de negocios:

RESUMEN RESULTADO DEL PROYECTO

UF
INGRESOS POR VENTAS
EGRESOS
A.-COSTOS Y GASTOS IMOB
B.- TERRENO
C.-COSTO DE CONSTRUCCION
RESULTADO PROYECTO PURO
D.- COSTO FINANCIERO
1.-PRESTAMO TERRENO
2.-PRESTAMO OBRA
RESULTADO FINAL

252.222
215.439

100%

27.510
30.461
157.468

11%
12%
62%

36.783

15%

10.335

4%

1.562
8.773

26.447

10%

Se trata de la construccin con urbanizacin simultnea de 212 viviendas sociales, 100 de ellas
de 2 dormitorios en 48 m2 y 112 casas de 3 dormitorios en 57 m2 (tome nota que tratndose
de un loteo no puede prometer vender mientras el loteo no est recibido y asuma que la
recepcin del loteo ser simultnea con la construccin de las casas). Se construye adems
una sede social de 66 m2.
El plan inmobiliario supone que la obra se inicia el mes 6 contado desde la compra del terreno
y que a la recepcin de la obra y la inscripcin en el CBR (trmites que pueden durar 3 meses)
todas las casas tienen oferta de compra; la escrituracin se planea en 2 meses, pero la
recaudacin tiene rezago de 1 mes. La obra est presupuestada en 12 meses, con un anticipo
de 20%.
(20 puntos) En sala, enuncie el perfil del inversionista que financia el 20% del terreno al
comprarlo (el 80% lo financia el banco), el saldo del terreno al inicio de la obra para obtener el
financiamiento del 100% de la obra en el mismo banco y UF 1.000 mensuales hasta que se
inicia la recaudacin.
PERFIL:
MES 0:
20% DE UF 30.461
MES 1 A 21: UF 1.00 MENSUAL
MES 6: INICIO DE OBRA 80% DE UF 30.461
(20 puntos) En grupo prepare el flujo de caja del proyecto puro (antes de financiamiento
bancario, si incluye el financiamiento bancario correctamente tiene premio de 10 puntos) y
despchelo antes de la media noche de hoy al buzn de tareas.
AH/