UNIVERSIDAD DE SAN MARTN DE PORRES

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FACULTAD DE DERECHO

LA CADUCIDAD COMO CAUSAL DE EXTINCIN DE LA

HIPOTECA
Por: Cary Evelyn Rocca Guzmn*

1. INTRODUCCIN
La hipoteca puede ser definida como un derecho real accesorio que grava los bienes inmuebles,
o ciertos bienes muebles (buque y aeronaves), para garanta del cumplimiento de una
obligacin, del pago de una deuda1, como un derecho real que grava bienes inmuebles,
sujetndolos a responder una obligacin. 2

Como derecho real de garanta, la hipoteca se constituye a travs de su inscripcin en el registro

de propiedad inmueble como lo reconoce el numeral 3 del artculo 1099 del Cdigo Civil3. En
este sentido, el registro no solo es un medio de publicidad de la hipoteca, es esencialmente el
que determina su nacimiento.

Y su extincin, tambin es determinada por el registro?

De acuerdo al artculo 1122 las causales de extincin no se encuentran relacionadas

directamente al registro sino a otros factores como son: la extincin de la obligacin que
garantiza, la anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin, la renuncia escrita del
acreedor, la destruccin total del inmueble; y la consolidacin. Est dems precisar que estas
causales han sido establecidas taxativamente (nmerus clausus), sin posibilidad de insertar una
causal adicional, y menos an referida a la caducidad de la hipoteca.

* Abogada. Ayudante de Ctedra del Curso Acto Jurdico. Alumna de la Maestra en Derecho Civil de la Universidad de San
Martn de Porres.
1
Cabanellas de Torres, Guillermo (2008) Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual. Buenos Aires, 30 Ed., Editorial Heliasta
S.R.L., T. IV, p. 311.
2
Pals, Marisol (directora) (2001) Diccionario Jurdico Espasa. Madrid, Espasa Calpe S.A., p. 768.
3
Artculo 1099 del Cdigo Civil: Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte al bien el propietario o quien est autorizado para ese efecto conforme a ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligacin determinada o determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro de la propiedad inmueble.

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Esta imposibilidad fue reconocida en la Resolucin de fecha 13 de marzo de 1998, mediante la

cual la Sala N 03 con intervencin de Garca Godos Campos como vocal ponente- ha
sealado en el Expediente 3818-97 lo siguiente:

La hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un crdito en dinero, sobre

bienes inmuebles, quedando stos en poder del deudor que an no ha cancelado la deuda.

Si los accionantes no han cumplido con honrar la deuda contrada, no pueden excluirse
del pago de la misma. Amparar dicha pretensin. Importara admitir un abuso del
derecho que la ley recusa. No cabe la extincin de la hipoteca por caducidad.

Sin embargo, mediante la Resolucin N 232-2003-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral

reconoci que el artculo 3 de la Ley N 26639 ha introducido una nueva causal de extincin de
la hipoteca, adicional a las sealadas en el citado artculo 1122 del Cdigo Civil. Esta
resolucin ser materia de comentario en el presente trabajo.

2. RESOLUCIN N 232-2003-SUNARP-TR-L
El criterio establecido en esta resolucin constituye el sexto precedente de observancia
obligatoria, aprobado en la sesin del Cuarto Pleno del Tribunal Registral de acuerdo a la
Resolucin N 014-2003-SUNARP-SA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 18 de julio
del 2003.

En la resolucin materia de comentario, el Tribunal Registral se pronunci sobre la denegatoria

de inscripcin formulada por una registradora respecto a la reinscripcin de una hipoteca, cuyo
asiento de inscripcin haba sido cancelado por caducidad.
Los acreedores hipotecarios (apelantes) argumentaron que s era posible la reinscripcin debido
a que la nica formalidad que exige nuestro Cdigo Civil para la constitucin de la hipoteca es
la escritura pblica, de acuerdo al artculo 1098 del Cdigo Civil. Adems la inscripcin
registral no determina la validez de la hipoteca. Entonces, al existir una escritura pblica del 01
de octubre de 1990, s era posible la inscripcin.

Cabe sealar que dicha escritura pblica era la misma que se present como ttulo de
inscripcin ante Registros Pblicos el 30 de noviembre de 1990 y que origin la inscripcin de
la hipoteca en el asiento 4-d) de la Ficha N 56997 y fue cancelada.

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El Tribunal Registral despus de ratificar que se trata de la misma escritura pblica que dio
mrito a la extensin del asiento de hipoteca 4-d)- seal que la cancelacin de dicha hipoteca
se realiz en mrito del artculo 3 de la Ley N 26639 que seala lo siguiente:

Las inscripciones de las hipotecas, de los gravmenes y de las restricciones a las

facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones
que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 aos
de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el prrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravmenes que

garantizan crditos, a los 10 aos de la fecha de vencimiento del plazo del crdito
garantizado.

En este caso, el Tribunal Registral aplic el segundo prrafo, puesto que la escritura pblica
estableca que la ltima cuota vencer el 15 de diciembre de 1990. Es decir, caduc la
inscripcin de la hipoteca por haber transcurrido ms de 10 aos desde la fecha de vencimiento
del crdito garantizado; y la no contener la escritura pblica un nuevo plazo para el
cumplimento de la obligacin, no puede ser reinscrita. En consecuencia, al no encontrarse
inscrita la hipoteca, por haber caducado la inscripcin de la hipoteca, esta garanta se habra
extinguido.

Por este motivo -seala el Tribunal Registral- es que el artculo 3 de la Ley N 26639 ha
introducido una nueva causal de extincin de la hipoteca, adicional a las establecidas en el
artculo 1122 del Cdigo Civil y ha establecido este criterio como precedente de observancia
obligatoria.

3. PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA

A travs de la Ley N 26639, se precisa la aplicacin del plazo de caducidad previsto en el
artculo 625 del Cdigo Procesal Civil. Y, en los antecedentes de la Ley N 26639 (sealados
en el considerando quinto de la Resolucin N 232-2003-SUNARP-TR-L), se estableci cul es
la motivacin para aprobar la misma:

De la lectura de los antecedentes de la Ley N 26639, se aprecia del dictamen de la

Comisin de Justicia, en su sesin del 25 de mayo de 1996, referente a los Proyectos de

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Ley N 931 y 1050-CR, sobre caducidad de las medidas cautelares y extincin de las
inscripciones de gravmenes, que la propuesta contenida en el segundo de los proyectos
mencionados se fundamenta en la omisin en el Cdigo Civil vigente de una norma que
determine la extincin de las referidas inscripciones, como s lo haca el artculo 1049 del
Cdigo Civil de 1936, que sealaba que las inscripciones de las hipotecas y gravmenes se
extinguan a los 30 aos de las fechas de sus respectivas inscripciones, pero cambiando el
antiguo plazo de 30 aos por el de 10 aos, por cuanto ste es el nuevo trmino de la
prescripcin extintiva de la accin real.

En este sentido, la Ley N 26639 buscaba suplir esta omisin advertida en el Cdigo Civil
vigente sobre la base del artculo 1049 del Cdigo Civil de 1936 que contaba el plazo para la
extincin de la inscripcin de los gravmenes desde la fecha de las inscripciones. No obstante,
el artculo 3 de la Ley N 26639, reconoce 2 momentos distintos para empezar a contar plazo
de caducidad de las inscripciones de hipotecas:

a) En el primer prrafo: 10 aos contados a partir de la fecha de inscripcin de la

hipoteca si esta no fuera renovada.

b) En el segundo prrafo: 10 aos contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo

del crdito garantizado.

Esta distincin de plazos resulta evidentemente contradictoria, puesto que, reconocera la

posibilidad de constituir la hipoteca sin que exista un crdito al que garantice. Ello, pese a que
la hipoteca -como reconoce la doctrina4- tiene carcter accesorio, por haberse constituido para
garantizar el cumplimiento de una obligacin, y no puede constituirse de forma autnoma.

Ello tambin se advierte de la definicin de la hipoteca establecida en el primer prrafo del

artculo 1097 del Cdigo Civil: Por hipoteca se afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de
cualquier obligacin, propia o de un tercero. Aunque, en el Per hay una tendencia hacia la
hipoteca autnoma, como lo afirma el doctor Jorge Avendao5 sealando que el artculo 1104
autoriza que la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales, cuya existencia es incierta
y pueden llegar a no existir. En este caso, la hipoteca ya constituida queda sin efecto. Y, debido
a que la hipoteca ha existido al haberse inscrito- se advierte que ste sera un supuesto de

4
5

Vsquez Ros, Alberto (2003) Derechos Reales de Garanta. Lima, 3 Ed., Editorial San Marcos, T. III, p. 40.
Avendao Valdez, Jorge (2003) Cdigo Civil Comentado. Lima, 1 Ed., Gaceta Jurdica. T. V.

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extincin o acabamiento del gravamen por ausencia de obligacin, a pesar que el artculo 1122
no lo haya previsto.

La hipoteca autnoma no parece ser la motivacin del plazo establecido en el primer prrafo
del artculo 3 de la Ley N 26639, al no estar referida de manera exclusiva a la hipoteca, sino
tambin a gravmenes, restricciones de facultades del titular del derecho inscrito, demandas y
sentencias. Por ello, resulta poco comprensible la aplicacin del plazo contado a partir de la
fecha de inscripcin en el caso de la hipoteca.

A travs del artculo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado
mediante la Resolucin de la Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 248-2009SUNARP-SN, se ha interpretado el artculo 3 de la Ley N 26639.

Acerca del primer prrafo del artculo 3 se establece que ste se refiere a la inscripcin de
gravmenes que garantizan obligaciones que no tienen plazo de vencimiento, en las que deber
entenderse que la obligacin es exigible inmediatamente despus de contrada, en aplicacin del
artculo 1240 del Cdigo Civil6, salvo que el plazo se haya hecho constar en el Registro.

En este sentido, se confirma que el primer prrafo de artculo 3 no estaba referido a la hipoteca
autnoma, sino a las hipotecas que garantizan obligaciones en las que ante la falta de acuerdo
entre las parte sobre el plazo de vencimiento del crdito- la ley suple esta deficiencia
estableciendo la exigibilidad inmediata del pago, despus de haberse contrado la obligacin.

Si consta el plazo, se aplica el segundo prrafo del artculo 3, es decir, la inscripcin caduca a
los 10 aos contados a partir del vencimiento del crdito siempre que este plazo pueda
determinarse del contenido del asiento o del ttulo.

Ahora bien, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios seala que este plazo
tambin es aplicable:
A aquellos gravmenes que garantizan obligaciones cuyo plazo se encuentra
establecido en un documento que no consta en el Registro. En este caso, se debe
acreditar fehacientemente el cmputo del plazo para la caducidad de la inscripcin de
la hipoteca.

Si no hubiese plazo designado, el acreedor puede exigir el pago inmediatamente despus de contrada la obligacin.

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A aquellos que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, siempre

que se acredite el nacimiento de la obligacin y el transcurso de los 10 aos contados a
partir del vencimiento de la obligacin garantizada.

De lo expuesto, es posible resumir la aplicacin de los plazos de caducidad en el cuadro

siguiente:

PLAZOS DE CADUCIDAD DE LA HIPOTECA

10 AOS CONTADOS A PARTIR DE LA

10 AOS CONTADOS A PARTIR DE LA

FECHA DE INSCRIPCIN

FECHA DE VENCIMIENTO DEL CRDITO

Cuando

pueda

determinarse

el

plazo

de

vencimiento del crdito.

Cuando garantizan obligaciones que no tienen

plazo de vencimiento. Se entiende que la
obligacin es exigible inmediatamente despus
de contrada.

Cuando garantizan obligaciones cuyo plazo de

vencimiento se encuentra en documento que no
obra en Registros.
Cuando

garantizan

obligaciones

futuras,

eventuales o indeterminadas.

No deja de ser discutible si la caducidad de la inscripcin de la hipoteca constituye un

verdadero beneficio para el deudor incumplido en desmedro del acreedor garantizado, ya que,
el deudor estara facultado para pedir la caducidad de la inscripcin de la hipoteca y, por tanto,
extinguir la hipoteca con el simple cmputo del tiempo, sin que se acredite el cumplimiento de
la deuda garantizada.

Sin embargo, la orientacin de la caducidad busca eliminar la inscripcin de garantas que

obviamente no podrn ser ejecutadas, debido al transcurso del tiempo y que adems, afectan el
sistema registral al publicitar hipotecas aparentemente vigentes pero sin sustento en la realidad.
Asimismo, constituye una sancin para el acreedor negligente por su falta de diligencia para
ejecutar la garanta constituida a su favor, o para renegociar la deuda, estableciendo nuevos
plazos que permitan mantener la vigencia de la inscripcin de la garanta.

Respecto a esta controversia, la Resolucin materia de comentario ha sealado lo siguiente:

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La finalidad de la Ley N 26639 con respecto a la extincin de la inscripcin de

hipotecas consiste en eliminar de las partidas registrales aquellas garantas reales que no
puedan ser ejecutadas sancionando a la vez, la inaccin del acreedor hipotecario, quien
tiene expedita la va, dentro del plazo de 10 aos otorgado por la ley, para renegociar el
crdito otorgado, con lo que se dara origen a una renovacin de la hipoteca con el
establecimiento de un nuevo plazo para el cumplimiento de la obligacin, o iniciar accin
en va judicial con el objeto de hacer efectivo el pago de la deuda, situaciones ambas que
demostraran la diligencia del acreedor, enervando la presuncin de que transcurrido el
plazo sealado en la ley, la hipoteca se habra extinguido como consecuencia del
transcurso del trmino prescriptorio para iniciar el cobro de la obligacin garantizada.

En consecuencia, ms que beneficiar al deudor se busca sancionar al acreedor garantizado por

su descuido al no exigir el cumplimiento de la obligacin ya sea concertando un nuevo plazo
para hacer efectivo el cumplimiento, o ejecutando la garanta constituida a su favor.

4. CONCLUSIN
Si bien la Ley N 26639 regula el plazo de caducidad de las inscripciones de los gravmenes y
ha permitido el cierre de las partidas registrales de gravmenes que no pueden ser ejecutados, su
aplicacin tiene una connotacin mayor en el caso de la hipoteca. Ello se debe a que el cierre de
una partida registral que contena una hipoteca determina no slo la extincin de la inscripcin,
sino tambin la extincin de la hipoteca como garanta real. Ms an si consideramos que la
hipoteca ha nacido como garanta real a travs de su inscripcin en Registros Pblicos. Por esa
razn considero acertado el criterio establecido en el Precedente Registral comentado, que
adems permite acortar la brecha entre una situacin publicitada y aquella que ocurre en la
realidad.