Compêndio de Ensaios Jurídicos: Temas de Direitos Reais - V. 1, N. 2

TAU LIMA VERDAN
RANGEL
COMPNDIO DE ENSAIOS
JURDICOS:
TEMAS DE DIREITOS REAIS
V.
01
N.
02
COMPNDIO DE ENSAIOS JURDICOS:

TEMAS DE DIREITOS REAIS
(V. 01, N. 02)
Capa: Lasar Segall, Paisagem Brasileira (1925).
ISBN: 978-1516932283
Editorao, padronizao e formatao de texto
Tau Lima Verdan Rangel
Projeto Grfico e capa
Contedo, citaes e referncias bibliogrficas
O autor
de inteira responsabilidade do autor os conceitos aqui

apresentados.
Reproduo
mediante citao da fonte.
dos
textos
autorizada
APRESENTAO
Tradicionalmente, o Direito reproduzido por
meio de doutrinas, que constituem o pensamento de
pessoas reconhecidas pela comunidade jurdica em
trabalhar,
academicamente,
determinados
assuntos.
Assim, o saber jurdico sempre foi concebido como algo

dogmtico. possvel, luz da tradicional viso
empregada, afirmar que o Direito um campo no qual
no se incluem somente as instituies legais, as ordens
legais, as decises legais; mas, ainda, so computados
tudo aquilo que os especialistas em leis dizem acerca das
mencionadas
instituies,
ordens
decises,
materializando, comumente, uma meta direito. No

Direito, a construo do conhecimento advm da
interpretao de leis e as pessoas autorizadas a
interpretar as leis so os juristas.
Contudo,
presenciado
pelos
alvorecer
Operadores
acadmico
do
Direito,
que
que
se
debruam no desenvolvimento de pesquisas, passa a

conceber o conhecimento de maneira prtica, utilizando
as experincias empricas e o contorno regional como
elementos indissociveis para a compreenso do Direito.
Ultrapassa-se a tradicional viso do conhecimento

jurdico
como
algo
dogmtico,
buscando
conferir
molduras acadmicas, por meio do emprego de mtodos

cientficos. Neste aspecto, o Compndio de Ensaios
Jurdico objetiva disponibilizar para a comunidade
interessada uma coletnea de trabalhos, reflexes e
inquietaes produzida durante a formao acadmica do
autor. Debruando-se especificamente sobre a temtica
de Direitos Reais, o presente busca trazer para o debate
uma srie de assuntos contemporneos e que reclamam
maiores reflexes.
Boa leitura!
SUMRIO
Comentrios ao instituto da anticrese: viso do diploma
civilista ao direito real de garantia..................................... 06
Comentrios s servides prediais: breve painel dos
direitos reais limitados de gozo ou fruio ......................... 30
O direito real de habitao: uma singela anlise do tema . 83
O direito real de superfcie: singelas ponderaes ............. 104
O instituto do uso em anlise: comentrios ao direito real
limitado de gozo ou fruio ................................................. 135
COMENTRIOS AO INSTITUTO DA ANTICRESE:

VISO DO DIPLOMA CIVILISTA AO DIREITO
REAL DE GARANTIA
Resumo: Em uma primeira plana, cuida anotar

que o vocbulo anticrese deriva da juno de dois
radicais gregos, a saber: anti (contra) e chresis
(uso), cujo significado etimolgico uso contrrio,
isto , uso de soma que tem o devedor contra o uso
dos frutos e dos rendimentos que tem o credor
anticrtico. Insta gizar que o Direito Romano no
conheceu o instituto como modalidade autnoma,
mas sim como um pacto anexo ou integrante ao
penhor ou hipoteca. Era permitido ao credor, cujo
objeto lhe era entregue, que percebesse os frutos
com o escopo de amortizar a dvida ou ainda para
adimplir os juros. A obrigao, todavia, permanecia
assegurada pelo penhor ou hipoteca. Trata-se, com
6
efeito, de uma conveno, por meio da qual o credor

anticrtico, retendo um imvel do devedor, passa a
perceber, como forma de compensao da dvida, os
seus frutos e rendimentos com o escopo de alcanar
a soma do dinheiro emprestada, abatendo na
dvida, e at o seu resgate, as importncias que for
recebendo.
Palavras-chaves: Anticrese. Imvel Anticrtico.
Direito Real de Garantia.
Sumrio: 1 Anticrese: Conceito e Caractersticas; 2
Direitos e Deveres do Credor Anticrtico; 3 Direitos
e Obrigaes do Devedor Anticrtico; 4 Extino da
Anticrese.
1 ANTICRESE: CONCEITO E CARACTERSTICAS

Em uma primeira plana, cuida anotar que o
vocbulo anticrese deriva da juno de dois radicais
gregos, a saber: anti (contra) e chresis (uso), cujo
significado etimolgico uso contrrio, isto , uso de
soma que tem o devedor contra o uso dos frutos e dos
rendimentos que tem o credor anticrtico. Como bem
anota Venosa, o vocbulo d a ideia de uso do capital
recebido pelo credor perante a entrega da coisa pelo
devedor. A expresso no era usual no Direito Romano.
Suas razes situam-se no direito grego e egpcio1. Insta
gizar que o Direito Romano no conheceu o instituto
como modalidade autnoma, mas sim como um pacto
anexo ou integrante ao penhor ou hipoteca.
Era permitido ao credor, cujo objeto lhe era
entregue, que percebesse os frutos com o escopo de
amortizar a dvida ou ainda para adimplir os juros. A
obrigao, todavia, permanecia assegurada pelo penhor
ou hipoteca. Lecionam Farias e Rosenvald que a
anticrese um contrato de origem grega, que no
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 Ed.
So Paulo: Editora Atlas S.A., 2010, p. 615.
1
funcionada de forma autnoma no direito romano, posto

utilizada como pacto adjeto ao contrato hipotecrio ou
pignoratcio2, sendo uma juno da faculdade de
perceber frutos com a posse da coisa dada em garantia e
direito de sequela, que so caractersticos do instituto do
penhor. Trata-se, com efeito, de uma conveno, por meio
da qual o credor anticrtico, retendo um imvel do
devedor, passa a perceber, como forma de compensao
da dvida, os seus frutos e rendimentos com o escopo de
alcanar a soma do dinheiro emprestada, abatendo na
dvida, e at o seu resgate, as importncias que for
recebendo. Obtempera, com propriedade, Venosa quando
destaca que:
A anticrese desempenha uma dupla funo:
servir como garantia ao pagamento da
dvida, porque o credor anticrtico tem
direito de reteno do imvel at a sua
extino, bem como servir de meio de
execuo direta da dvida, pois ao credor
atribudo o direito de receber os frutos e
imputar-lhes no pagamento dos juros e do
capital3.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos

Reais. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011, p. 742.
3 VENOSA, 2010, p. 616.
2
A Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002, que

institui o Cdigo Civil4, ao tratar do tema em comento,
disps no 1 do artigo 1.506 que permitido que os
frutos e rendimentos do imvel, em sua totalidade, sejam
percebidos, de maneira exclusiva, por conta dos juros.
Aduz, ainda, o Estatuto de 2002, na parte final do
pargrafo supramencionado, que se o numerrio desses
frutos e rendimentos for maior do que a taxa permitida
em lei para as operaes financeiras, o remanescente, ou
seja, o que extrapola a taxa de juros ser abatido do
capital. Neste sentido, o esclio de Diniz salienta que se
o valor dos frutos e rendimentos ultrapassar a taxa
mxima permitida em lei para as operaes financeiras,
ter-se- sua reduo e o remanescente ser imputada ao
capital [...] amortizando-o5.
Conforme se extrai das ponderaes estruturadas
at o momento, pode-se observar que as partes possuem
a faculdade de estipular a amortizao da dvida ou
BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o

Cdigo Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso
em: 08 set. 2012.
5 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro:
Direito das Coisas. 26 Ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p.
559.
4
10
somente dos juros pelo percebimento dos frutos. Neste

passo, a anticrese ser extintiva ou satisfativa, quando
os frutos servem para amortizar a dvida, dentro de um
limite, consoante estatudo pelo Codex de 2002, ou
compensativa, quando os frutos so imputados apenas no
adimplemento dos juros. Seus pressupostos so, pois, a
existncia de um crdito em favor do credor anticrtico e a
tradio de um imvel do devedor ou de um terceiro para
fruio6. Tal como ocorre em todos os direitos reais de
garantia, na anticrese possvel que terceiro subordine
imvel seu para suportar o crdito, assumindo a posio
de garante, nos termos insculpidos no artigo 1.427 do
Diploma Civilista7 em vigor.
H que se rememorar, ainda, que o credor
anticrtico tem o direito de reter, em seu poder, a coisa
enquanto a dvida no for saldada, todavia, em
consonncia com os princpios gerais constantes do artigo
VENOSA, 2010, p. 616.

em: 08 set. 2012: Art. 1.427. Salvo clusula expressa, o terceiro que
presta garantia real por dvida alheia no fica obrigado a substitula, ou refor-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou
desvalorize.
6
7
11
1.423 do Cdigo de 20028, operado o transcurso de quinze

anos a contar do dia da transcrio, h a extino.
Venosa anota que a restrio temporal parte do
pressuposto de que, se a obrigao no se extingue em
prazo to longo, inconveniente que perdure o direito
real. Nessa hiptese, [...], a extino do direito real no
implica sistematicamente extino da dvida9, uma vez
que o credor permanece como quirografrio. Em razo da
essncia do instituto em comento, salta aos olhos os
inconvenientes da instituio da anticrese, notadamente
em decorrncia da transferncia da coisa ao credor, eis
que, alm de privar o devedor de sua utilizao, atribui
quele a obrigao de administrar coisa alheia, com a
obrigao conjugada de prestar contas.
Durante a vigncia do Cdigo de 191610, o devedor
anticrtico
ficava
impedido
de
contrair
novos
emprstimos assegurados pelo mesmo bem, tal como p

em: 08 set. 2012: Art. 1.423. O credor anticrtico tem direito a reter
em seu poder o bem, enquanto a dvida no for paga; extingue-se esse
direito decorridos quinze anos da data de sua constituio.
9 VENOSA, 2010, p. 616.
10 BRASIL. Lei N. 3.071, de 1 de Janeiro de 1916. Cdigo Civil
dos
Estados
Unidos
do
Brasil.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 08 set. 2012.
8
12
bem hipotecado s poderia ser dado em anticrese ao

credor hipotecrio. Tal problemtica foi suprimida com a
promulgao do Estatuto de 2002, permitindo, via de
consequncia, que a hipoteca seja concedida a terceiros,
nos termos preconizados no 2 do artigo 1.50611.
Consoante o festejado esclio de Venosa, a anticrese
decorre
de
contrato
ou
de
testamento.
Nesses
se
discriminam os valores de dvida, juros, prazos etc. Tm

as partes toda a amplitude da autonomia da vontade no
negcio jurdico. No se nega que o testador tambm pode
institu-la12.
Imperioso
se
faz
abordagem
dos
aspectos
caractersticos do instituto da anticrese, a fim de se

compreender, de maneira mais robusta, a espcie de
direito em lia. Como espancado algures, a anticrese
constitui direito real de garantia, eis que se adere ao
imvel para a percepo de seus frutos, rendimentos ou
utilidades ao credor anticrtico. Ao lado disso, cuida
em: 08 set. 2012: Art. 1.506. [omissis] 2o Quando a anticrese recair
sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor
anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser
dado em anticrese.
12 VENOSA, 2010, p. 617.
11
13
anotar que o credor poder opor seu direito ao adquirente

do imvel dado em garantia, uma vez que detentor de
ao real e direito de sequela, podendo, inclusive,
acompanhar sua garantia em se tratando de transmisso
inter vivos ou causa mortis, uma vez constituda e
carecidamente registrada. Deste modo, salta aos olhos
que qualquer mudana na propriedade no tem o condo
de alterar a situao do credor anticrtico13.
Em consonncia com o burilado no artigo 1.509 do
Cdigo Civil14, poder o credor opor o seu direito de
utilizar e fruir, tal como o de reteno, aos credores
quirografrios do devedor e aos hipotecrios. Cuida
colacionar o ensinamento de Maria Helena Diniz, quando
destaca que os frutos da coisa gravada no podem ser
penhorados por outros credores do devedor. Se tal
penhora se realizar, o anticresista poder utilizar-se dos
embargos de terceiro para impugnar esse ato15. A
anticrese direito indivisvel, atentando-se para as
Neste sentido: DINIZ, 2011, p. 559.
em: 08 set. 2012: Art. 1.509. O credor anticrtico pode vindicar os
seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografrios
e os hipotecrios posteriores ao registro da anticrese.
15 DINIZ, 2011, p. 559.
13
14
14
disposies norteadoras dos direitos reais e garantia, a

exemplo do que ocorre com o penhor e a hipoteca.
Outro aspecto caracterstico digno de nota est
atrelado necessidade capacidade das partes, at mesmo
para o devedor anticrtico, de dispor do imvel, todavia
no obsta que terceiro ceda ao credor o direito de
perceber frutos e rendimentos de um bem de raiz que lhe
pertena. Denota-se que o dever anticrtico ou o terceiro
devero ser proprietrios do bem a ser onerado, no
ficando
proibidos
de
alien-lo,
contudo
credor
anticrtico pode ir busc-lo daqueles que o adquiriram, a

fim de retirar seus frutos e pagar seu crdito. Trata-se,
com efeito, de clara materializao do direito de sequela
conferido ao credor anticrtico. Infere-se, desta sorte, que
o credor anticrtico ou anticresista investido na posse
jurdica do imvel, fazendo jus ao percebimento de seus
frutos e rendimentos, a fim de cobrar o seu crdito, no
sendo detentor do direito de dispor (ius disponendi) ou de
alienar (ius vendendi) do bem imvel.
Em ressonncia com a redao do 2 do artigo
1.506 do Cdigo Civil16, o credor anticrdito poder ser,
16
15
concomitantemente, credor hipotecrio e vis a vis, j que

o diploma legal permite a coexistncia das espcies de
direito real de garantia em comento. Assinale-se,
oportunamente, que a anticrese no substancializa
obstculo para que o imvel possa ser hipotecado,
podendo constitu-la, inclusive, em imvel hipotecado.
Nada impede que o devedor hipotecrio d o imvel
hipotecado em anticrese ao credor hipotecrio, a fim de,
com os rendimentos, amortizar a dvida e que o devedor
anticrtico hipoteque o imvel anticrtico ao credor
anticrtico para maior segurana deste17.
Ainda no que se refere caracterstica do instituto
em comento, pontuar se faz preciso que a anticrese no
confere preferncia ao anticresista no pagamento do
crdito com a importncia alcanada na excusso do bem
onerado. S passvel de opor a excusso sustentando
direito de reteno, imprescindvel para solver o crdito,
com os rendimentos do imvel. Nos termos do 1 do

em: 08 set. 2012: Art. 1.506. [omissis] 2o Quando a anticrese recair
sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor
anticrtico, ou a terceiros, assim como o imvel hipotecado poder ser
dado em anticrese.
17 DINIZ, 2011, p. 560.
16
artigo 1.509 do Cdigo Civil18, em havendo excusso do

imvel, devido ao no pagamento do dbito, ou ainda se
anticresista permite que outro credor promova a
execuo, sem opor seu direito de reteno ao exequente,
no subsistir seu direito de preferncia concernente ao
numerrio apurado no praceamento do bem. S lhe
conferido direito de reteno, que apenas se extingue ao
fim de 15 anos, contados da data de sua constituio19,
como aclara Maria Helena Diniz.
Afora isso, o credor anticrtico poder to somente
aplicar as rendas que obtiver com a reteno do bem de
raiz em relao ao pagamento da obrigao gratuita. Ao
lado disso, em decorrncia de integrar o rol taxativo de
direitos reais, a anticrese reclama, para sua constituio,
escritura pblica, como alarida o artigo 108 do Cdigo
Civil20, e registro no Cartrio Imobilirio, sendo defeso ao
em: 08 set. 2012: Art. 1.509. [omissis] 1o Se executar os bens por
falta de pagamento da dvida, ou permitir que outro credor o execute,
sem opor o seu direito de reteno ao exequente, no ter preferncia
sobre o preo.
19 DINIZ, 2011, p. 560.
20 BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o
em: 08 set. 2012: Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a
18
17
cnjuge convencion-la sem anuncia da mulher e viceversa, excetuando se vigorar o regime de separao
absoluta de bens. Outro aspecto que caracteriza a
anticrese est cingido na premissa que o seu objeto recai
sobre coisa imvel alienvel, pois se incidir sobre bem
mvel, ter-se- penhor e no anticrese. Esse imvel pode
ser frudo, direta ou indiretamente, pelo anticresista21.
No mais, a fruio indireta se d por meio do
arrendamento do bem gravado a terceiro, salvo pacto em
sentido contrrio, situao em que o credor anticrtico
perceber
os
frutos
civis
da
coisa,
em
razo
do
recebimento dos alugueres. Entrementes, com alicerce no

2 do artigo 1.507 do Estatuto Civilista22, ser possvel
estipular,
no
corpo
do
ttulo
constitutivo,
que o
escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que

visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de
direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior
salrio mnimo vigente no Pas.
21 DINIZ, 2011, p. 561.
em: 08 set. 2012: Art. 1.507. [omissis] 2o O credor anticrtico pode,
salvo pacto em sentido contrrio, arrendar os bens dados em
anticrese a terceiro, mantendo, at ser pago, direito de reteno do
imvel, embora o aluguel desse arrendamento no seja vinculativo
para o devedor.
18
anticresista
dever,
diretamente,
fluir
do
imvel
onerado. Por derradeiro, a anticrese requer a tradio do

bem, eis que, sem a posse direta do credor anticrtico,
empecilho h para o cumprimento do objetivo contratual,
em razo dos obstculos para o percebimento dos frutos e
rendimentos a serem pagos do seu crdito.
2
DIREITOS
DEVERES
DO
CREDOR
ANTICRTICO
Dentre o rol dos direitos do credor anticrtico,
sobreleva salientar que esse poder exercer o direito de
reter o imvel do devedor pelo prazo mximo de 15
(quinze) anos, se outro menor no estatudo entre os
pactuantes, como bem sublinha o artigo 1.423 do Cdigo
de 200223, ou at que seu crdito seja adimplido. No
subsiste, realce-se, ao credor anticrtico o direito de
excutir24 o imvel, ao contrrio do que ocorre em caso de

em: 08 set. 2012: Art. 1.423. O credor anticrtico tem direito a reter
em seu poder o bem, enquanto a dvida no for paga; extingue-se esse
direito decorridos quinze anos da data de sua constituio.
24 GAMA, Ricardo Rodrigues. Dicionrio Bsico Jurdico. 1 Ed.
23
19
penhor ou hipoteca. Outro direito ter a posse do imvel

para
que possa
rendimentos,
gozar e perceber seus frutos e
podendo
usar
desse
bem
direta
ou
indiretamente, inclusive arrendando a terceiro, exceto se

houver pactuao em sentido diverso. Essa possibilidade
de arrendamento a terceiro mais um inconveniente a
desestimular sua instituio25.
Igualmente, o credor anticrtico poder pleitear
seus direitos contra o adquirente do imvel e credores
quirografrios e hipotecrios posteriores a efetuao do
registro da anticrese, encontrando escora no artigo 1.509
do Codex Civil26. Administrar o imvel, em seu exclusivo
proveito, pertencendo-lhe tudo o que este produzir, at que
a
obrigao
seja
solvida27,
devendo,
inclusive,
apresentar anualmente balano, exato e fiel de sua

Campinas: Editora Russel, 2006, p. 177: Excutir. Buscar satisfao
da dvida nos bens do devedor por meio do processo de execuo.
Execuo judicialmente os bens do devedor que sirvam de garantia.
Depositar em juzo bem que seja objeto de penhora judicial a que se
achado gravada por penhor ou hipotecar.
25 VENOSA, 2010, p. 618.
em: 08 set. 2012: Art. 1.509. O credor anticrtico pode vindicar os
seus direitos contra o adquirente dos bens, os credores quirografrios
e os hipotecrios posteriores ao registro da anticrese.
27 DINIZ, 2011, p. 562.
20
administrao, conforme determinao contida no artigo

1.507 da Lei N 10.406/200228. Como bem leciona Maria
Helena Diniz, se o devedor anticrtico no concordar
com o teor do balano, por reput-lo inexato, ou por
considerar ruinosa a administrao, poder impugn-lo
e,
se
quiser,
requerer
transformao
em
arrendamento29, incumbindo ao juiz a fixao do valor

mensal
do
aluguel,
que,
por
seu
turno,
poder,
anualmente, ser corrigido monetariamente, com espeque

nas disposies encartadas no 1 do artigo 1.507 do
Cdigo Civil Brasileiro30.
Outro direito do credor anticresista o de
preferncia em relao a todos os outros crditos
posteriores, de maneira que o credor hipotecrio, com
em: 08 set. 2012: Art. 1.507. O credor anticrtico pode administrar
os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas
dever apresentar anualmente balano, exato e fiel, de sua
administrao.
29 DINIZ, 2011, p. 562.
em: 08 set. 2012: Art. 1.507. [omissis] 1o Se o devedor anticrtico
no concordar com o que se contm no balano, por ser inexato, ou
ruinosa a administrao, poder impugn-lo, e, se o quiser, requerer
a transformao em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do
aluguel, o qual poder ser corrigido anualmente.
28
21
registro posterior, no pode executar o imvel, enquanto

perdurar a anticrese. Com pertinncia, anota Diniz que
para que haja esse direito de prelao de anticresista
preciso que seja previamente oposto o direito de reteno,
para impedir que outro credor execute o imvel por no
pagamento da dvida31. Igualmente, o direito de
preferncia em relao indenizao de seguro no
subsistir quando o prdio for destrudo nem sobre o
valor pago a ttulo de desapropriao, se for o imvel
expropriado. Venosa, objetivamente, aduz que ao
contrrio
dos
direitos
similares,
no
caso
de
desapropriao ou indenizao securitria o credor

anticrtico no ter preferncia sobre a indenizao32.
No h a sub-rogao do anticresista em relao aos
valores da indenizao proveniente de segurou ou o
quantum pago a ttulo de desapropriao, extinguindo-se
a anticrese, remanescendo, entretanto, em relao quele
o direito creditrio, de carter pessoal, desprovido de
qualquer garantia real.
Em ocorrendo a falncia, conquanto no preveja o
diploma vigor, utilizando-se de analogia, poder o credor
31
32
DINIZ, 2011, p. 562.

VENOSA, 2010, p. 619.
22
anticresista haver o valor do que obtiver, para compensar

o dbito existente, do produto da alienao do bem
anticrtico at o limite do bem onerado ou, em se
tratando
de
venda
em
bloco,
valor
do
bem
individualmente avaliado. E, ainda, poder remir em

benefcio da massa, mediante autorizao judicial, bens
apenhados, penhorados ou legalmente retidos33. Em
restada infrutfera a praa, sem que haja lanador,
poder o credor anticrtico adjudicar o bem, ofertando
bem inferior ao constante do edital.
Mediante o manejo dos interditos possessrios, no
apenas contra terceiros, mas tambm em desfavor do
devedor
e,
at
mesmo,
credores
quirografrios
hipotecrios posteriores, poder o credor anticrtico

defender sua posse que pretendam penhora o objeto
gravado. Como possuidor direto, o credor anticrtico
pode valer-se das aes possessrias para defender a
coisa34. Por derradeiro, dentre os direitos do credor
anticrtico, pode-se contabilizar a liquidao do dbito,
aps o percebimento da renda do imvel do devedor.
No que concernem s obrigaes do credor
33
34
DINIZ, 2011, p. 563.

VENOSA, 2010, p. 619.
23
anticrtico, pode-se sublinhar a guarda e conservao do

imvel, como se fosse sua propriedade. Diniz elenca,
ainda, responder pelas deterioraes que, por culpa sua,
o imvel vier a sofrer, bem como pelos frutos que deixar de
perceber por negligncia, desde que ultrapassem, no
valor, o montante de seu crdito35.Dever, igualmente, o
credor anticrtico prestar contas de sua administrao ao
proprietrio
do
imvel,
demonstrando
ter
bem
empregado todos os frutos e rendimentos que auferiu e

que no os empregou para atingir fins distintos da
liquidao da obrigao, exceto as despesas direcionadas
conservao e reparos da prpria coisa gravada.
Findado o prazo do contrato ou mesmo havendo a
quitao do dbito, com baixa no registro, restituir o
imvel ao seu proprietrio.
3 DIREITOS E
OBRIGAES DO DEVEDOR
ANTICRTICO
Dentre os direitos do devedor anticrtico, pode-se
enumerar
35
permanncia
no
imvel
dando
como
DINIZ, 2011, p. 563.
24
garantia, sendo permitida, ainda, sua alienao a

outrem. De igual monta, permitido ao devedor que exija
do anticresista a conservao do prdio onerado com o
gravame,
obstando
possvel
modificao
ou
desvirtuamento de seu escopo. Em havendo deteriorao

do imvel, o devedor tem o direito de vindicar o
ressarcimento das deterioraes causadas ao prdio,
culposamente, pelo credor, assim como o numerrio
atribudo aos frutos que este deixou de perceber em razo
da negligncia do credor anticrtico. permitido, ainda,
ao devedor exigir a prestao de contas da gesto ao
credor anticrtico, com o fito de verificar se no houve
extrapolao no exerccio de seu direito, como assinala o
caput do artigo 1.507 do Cdigo Civil36 em vigor. Assim
que operada a liquidao do dbito, o devedor tem o
direito de reaver o seu imvel.
Doutra maneira, afigura-se como obrigao do
devedor a transferncia da posse do imvel ao credor

em: 08 set. 2012: Art. 1.507. O credor anticrtico pode administrar
os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas
dever apresentar anualmente balano, exato e fiel, de sua
administrao.
36
25
para que este possa fruir de seus rendimentos. Ao lado

disso, solver o dbito, deixando que o imvel anticrtico
permanea com o seu credor at que se lhe complete o
pagamento37. Incumbir, ainda, ao devedor ceder ao
credor o direito de perceber os frutos e rendimentos do
bem de raiz que lhe pertence. Por derradeiro, dever o
devedor se atentar para o contrato at o seu trmino, no
turbando ou obstando que o anticresista se utilize do
imvel
gravado
at
que
seja
efetuado,
em
sua
integralidade, o pagamento ou at que o prazo avenado

deflua e se finde.
4 EXTINO DA ANTICRESE
Com efeito, uma vez eliminada, integralmente, a
dvida, resta extinta a anticrese, podendo, deste modo, o
devedor exigir a devoluo da coisa onerada, tornando-se
injusta a posse do credor, aps o desaparecimento da
obrigao. Salienta Venosa que a renncia tambm
extingue a anticrese. A transmisso da posse da coisa ao
devedor implica renncia tcita, pois no h anticrese
37
DINIZ, 2011, p. 563.
26
sem posse do devedor38. Igualmente, o perecimento da

coisa ou a desapropriao tm o condo de extinguir a
anticrese, sem qualquer sub-rogao no percebimento do
preo. Neste sentido, Diniz, ao sustentar as formas de
extino do instituto em comento, pontua, com bastante
pertinncia, que pelo perecimento do bem anticrtico [...]
em razo da falta do objeto. Se o prdio destrudo estiver
segurado, o direito do credor no se sub-roga na
indenizao39.
O trmino do prazo legal, qual seja: quinze anos,
contados da data do assento da anticrese no Registro
Imobilirio, tem o condo de findar a anticrese, eis que se
opera a prescrio liberatria. Ademais, diferentemente
dos outros direitos da mesma natureza, a lei impe a
extino da anticrese decorridos 15 anos de seu registro
imobilirio,
prazo
de
caducidade40.
Desta
feita,
implementado o decurso do nterim, o credor anticrtico

perder o direito de reteno do imvel dado em
garantia, ficando o prdio inteiramente liberado ao seu
proprietrio, ainda que o dbito no tenha sido, de
VENOSA, 2010, p. 620.
DINIZ, 2011, p. 565.
40 VENOSA, 2010, p. 620.
38
39
27
maneira integral, pago. Aduz, com clareza, Diniz que o

credor, ento, dever, mediante ao prpria, cobrar o
remanescente de seu crdito se ainda no ocorreu a
prescrio de sua pretenso41. Cuida anotar que o prazo
prescricional s comea a defluir aps a perda da posse
pelo credor anticrtico.
No mais, o artigo 1.510 do Cdigo Civil42 em vigor
permite que o adquirente dos bens dados em anticrese
possa remi-los, antes do vencimento da dvida, efetuando
o pagamento da integralidade data do pedido de
remio, imitindo-o na posse, se for o caso. Cuida-se de
possibilidade de pagamento antecipado da obrigao
facultado pela lei, o que se admite tambm, em princpio,
nos demais direitos reais de garantia43. Trata-se, com
efeito, de instrumento ofertado pelo arcabouo normativo
com o escopo de promover a extino da anticrese.
DINIZ, 2011, p. 565.

em: 08 set. 2012: Art. 1.510. O adquirente dos bens dados em
anticrese poder remi-los, antes do vencimento da dvida, pagando a
sua totalidade data do pedido de remio e imitir-se-, se for o
caso, na sua posse.
43 VENOSA, 2010, p. 620.
41
42
28
REFERNCIAS:
BRASIL. Lei N. 3.071, de 1 de Janeiro de 1916.
Cdigo Civil dos Estados Unidos do Brasil. Disponvel
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 08 set.
2012.
___________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
Institui o Cdigo Civil. Disponvel em:
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil
Brasileiro: Direito das Coisas. 26 ed. So Paulo:
Editora Saraiva, 2011.
FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson.
Direitos Reais. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris,
2011.
GAMA, Ricardo Rodrigues. Dicionrio Bsico
Jurdico. 1 ed. Campinas: Editora Russel, 2006.
HOUAISS, Antnio; VILLAR, Mauro de Salles;
FRANCO, Francisco Manoel de Mello. Minidicionrio
Houaiss da Lngua Portuguesa. 2 ed. (rev. e aum.).
Rio de Janeiro: Editora Objetiva, 2004.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos
Reais. 10 ed. So Paulo: Editora Atlas S.A., 2010.
29
COMENTRIOS S SERVIDES PREDIAIS: BREVE

PAINEL DOS DIREITOS REAIS LIMITADOS DE
GOZO OU FRUIO
Resumo: O objetivo do artigo em tela repousa na

anlise dos aspectos caracterizadores, natureza
jurdica e efeitos jurdicos da servido predial na
condio de direito real limitado de gozo ou fruio.
Neste aspecto, salta aos olhos que o vocbulo
servitus significa escravido, logo, a noo
semntica assumida est fundada no sentido de
submisso de alguma coisa ou pessoa a outrem ou a
algo. Nas servides prediais afixam-se relao de
servincia,
submisso
entre
dois
imveis,
independentemente de quem sejam os seus
titulares. Neste cenrio, um imvel serve a outro.
Estabelece-se, de maneira permanente, como
direito real, e no de forma eventual e transitria
como direito pessoal. No painel apresentado, inferese que a servido substancializa um direito real de
fruio ou gozo de coisa mvel alheia, limitado e
imediato, que comina um encargo ao prdio
30
serviente em proveito do dominante, pertencente a

outro dono. A servido predial um direito real de
gozo ou fruio sobre imvel alheio, detentor de
aspecto
acessrio,
perptuo,
indivisvel
e
inalienvel. Em sendo um direito real sobre coisa
alheia, seu titular est munido de ao real e de
direito de sequela, podendo, ainda, exercer seu
direito erga omnes, desde que o instituto em
comento esteja alicerado, de modo regular, no
Registro Imobilirio competente. Os mtodos de
pesquisa pretendidos neste artigo partem de uma
pesquisa qualitativa, ancorada em reviso
bibliogrfica e anlise dos diplomas legais
pertinentes temtica.
Palavras-chaves: Servides Prediais. Direitos
Reais. Propriedade.
Sumrio: 1 Comentrios Introdutrios sobre as
Servides Prediais; 2 Princpios Fundamentais; 3
Natureza Jurdica das Servides Prediais; 4
Classificao das Servides Prediais; 5 Modos de
Constituio; 6 Singelo Quadro sobre os Direitos e
Deveres dos Proprietrios dos Prdios Dominante e
Serviente; 7 Proteo Jurdica das Servides
Prediais; 8 Extino das Servides Prediais
31
1 COMENTRIOS INTRODUTRIOS SOBRE AS

SERVIDES PREDIAIS
Em um primeiro momento, ao se analisar a
servido predial (servitus praediarum), cuida rememorar
que as servides notabilizaram-se poca de Roma,
quando, como espancam Farias e Rosenvald44, um prdio
j prestava servios a outro, com finalidade de acrescer o
seu fito de fruio. Neste aspecto, salta aos olhos que o
vocbulo servitus significa escravido, logo, a noo
semntica
assumida
est
fundada
no
sentido
de
submisso de alguma coisa ou pessoa a outrem ou a algo.

Segundo Venosa45, nas servides prediais afixam-se
relao de servincia, submisso entre dois imveis,
independentemente de quem sejam os seus titulares.
Neste cenrio, um imvel serve a outro. Estabelece-se, de
maneira permanente, como direito real, e no de forma
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Direitos

Reais. 7 ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2011, p. 625.
45 VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 10 ed.
So Paulo: Atlas, 2010, p. 455.
44
32
eventual e transitria como direito pessoal. Em tal

aspecto, Diniz apresenta a concepo de servides
prediais como sendo os direitos reais de gozo sobre
imveis que, em virtude de lei ou de vontade das partes,
se impem sobre o prdio serviente em benefcio do
dominante46. No painel apresentado, infere-se que a
servido substancializa um direito real de fruio ou gozo
de coisa mvel alheia, limitado e imediato, que comina
um encargo ao prdio serviente
em
proveito
do
dominante, pertencente a outro dono.

Venosa47, ainda, esclarece que se a serventia
no tem utilidade para o prdio, no h que se falar em
servido, podendo, concretamente, ocorrer mera relao
jurdica pessoal entre os sujeitos. A partir de tal
perspectiva, a Lei n 3.071, de 1 de Janeiro de 191648,
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro:
Direito das Coisas. v. 04. 26 ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p.
418,
47 VENOSA, 2010, p. 456.
48 BRASIL. Lei n 3.071, de 1 de Janeiro de 1916. Cdigo Civil
dos
Estados
Unidos
do
Brasil.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm>.
Acesso em 18 jan. 2015. Art. 695. Impe-se a servido predial a um
prdio em favor de outro, pertencente a diverso dono. Por ela perde o
proprietrio do prdio servente o exerccio de alguns de seus direitos
dominicais, ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo
fim, o dono do prdio dominante.
46
33
que institua o Cdigo Civil dos Estados Unidos do

Brasil, em seu artigo 695 preconizava que a servido era
imposta a um prdio em favor de outro, pertencente a
dono diverso, sendo que, em decorrncia dela, o dono do
prdio serviente perderia o exerccio de alguns de seus
direitos dominicais ou, ainda, ficava obrigado a tolerar
que dele fosse utilizado, para certo fim, o dono do prdio
dominante. Por seu turno, a Lei n 10.406, de 10 de
Janeiro de 2002, que institui o Cdigo Civil, bem como
revogou o diploma legal supramencionado, em seu artigo
1.378 alardeia que a servido proporciona utilidade para
o prdio dominante, e grava o prdio serviente, que
pertence
diverso
dono,
constitui-se
mediante
declarao expressa dos proprietrios, ou por testamento,

e subsequente registro no Cartrio de Registro de
Imveis49. Slvio de Salvo Venosa50, ao analisar a
redao do dispositivo civil vigente, esclarece que a
estrutura lacunosa em sua extenso, sendo sua
compreenso inferior legislao de 1916.
Idem. Lei n 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso
em 18 jan. 2015.
50 VENOSA, 2010, p. 456-457.
49
34
Maria Helena Diniz51, ao esquadrinhar o

instituto em comento, obtempera que necessria a
presena de especficos requisitos para materializao da
servido predial. O primeiro conditio faz meno
existncia de um encargo que pode consistir numa
obrigao de tolerar certo ato ou mesmo no praticar algo
por parte do possuidor do prdio serviente. Cuida
estabelecer que o nus em comento imposto ao prdio e
no pessoa do proprietrio do prdio serviente. Venosa,
oportunamente, anota que no existe servido sobre
imvel prprio, a qual, no que se refere ao aspecto
material, vista como simples serventia do imvel, pois o
direito do proprietrio sobre coisa sua ilimitado52,
como regra geral a ser observada. O segundo requisito
compreende a incidncia num prdio em benefcio de
outro. Alm disso, insta explicitar que a propriedade
desses prdios deve ser de pessoas diversas.
Em tal diapaso, quadra estabelecer que no
se confundem as servides como o direito de vizinhana,
porquanto esse criado por lei, com o escopo de dirimir
contendas entre vizinhos, ao passo que as servides
51
52
DINIZ, 2011, p. 418-419,

VENOSA, 2010, p. 464.
35
prediais decorrem de lei ou conveno, calcado em

encargos que um prdio sofre em favor de outro, para o
melhor
aproveitamento
ou
utilizao
do
prdio
beneficirio. Em igual substrato, convm esclarecer que

as servides prediais, apesar de apresentarem analogia
com o usufruto, no se confundem com ele, eis que: (i) o
usufruto implica cesso do direito de uso e gozo da coisa
ao
usufruturio,
dos
quais
proprietrio
ficar,
temporariamente, privado, j as servides prediais so

encargos que no tm o condo de privar o proprietrio
do uso e do gozo de seu bem; (ii) o usufruto recai tanto
em coisas mveis como imveis, ao passo que as
servides prediais s cabem a bens imobilirios; (iii) o
usufruto institudo em favor de uma pessoa, j a
servido predial estabelecida em benefcio de um
prdio; (iv) o usufruto temporrio e a servido
perptua.
No que se refere ao escopo do instituto em
exposio, denota-se que a servido predial objetiva
proporcionar uma valorizao do prdio dominante,
tornando-o mais til, agradvel ou cmodo. Ao lado disso,
cuida salientar que a finalidade da servido uma
36
utilidade ou comodidade para o prdio dominante. Existe

obrigao de seu titular de suportar ou permitir. Nunca
caber ao proprietrio do prdio serviente uma obrigao
de fazer53. Diniz54, por sua vez, aponta que a instituio
da servido predial acarreta, inexoravelmente, uma
desvalorizao economia do prdio serviente, levando-se
em considerao que as servides prediais so perptuas,
acompanhando
sempre
os
imveis
quando
so
transferidos. Em decorrncia de tal aspecto que tais

direitos so nomeados de servides, porquanto a coisa
onerada serve, ou melhor, presta uma utilidade ou
vantagem real e constante ao prdio dominante.
Salta aos olhos que o direito real em exame
no estabelecido tendo em vista uma determinada
pessoa, contudo em favor daquela que figurar como
titular do domnio do imvel dominante. O direito do
titular da servido no se liga a sua pessoa, mas existe
to somente em razo da relao do domnio que ele tem
com o prdio dominante e, apenas, enquanto subsistir
essa relao. De igual maneira, o dono do imvel
serviente gravado pela servido pelo simples fato de
53
54
VENOSA, 2010, p. 464.

DINIZ, 2011, p. 419.
37
sua relao dominical com esse prdio. Tratando-se de

direito real, a servido adere coisa, apresentando-se
como um nus que acompanha o prdio serviente em
favor do dominante. Dessa maneira, a servido serve
coisa e no ao dono, restringindo a liberdade natural da
coisa55, por isso um direito real, ao passo que a
obrigao restringe a liberdade natural da pessoa. Assim,
no que tange servido predial autorizada em proveito
de um imvel, no poder ela ter por objeto vantagens
alheias s necessidades desse mesmo imvel.
2 PRINCPIOS FUNDAMENTAIS
Com alicerce na definio de servido predial,
possvel extrair seus princpios fundamentais, que
decorrem no apenas de seus caracteres como tambm
das normas jurdicas que a regem. O primeiro princpio
BRASIL. Lei n 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o
prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso
dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios,
ou por testamento, e subsequente registro no Cartrio de Registro de
Imveis.
55
38
est fincado na premissa que uma relao entre prdios

vizinhos (praedia debent esse vicina), conquanto a
contiguidade entre prdios dominante e serviente no
seja essencial, porquanto, apesar de no serem vizinhos,
um imvel pode ter a servido sobre outro, desde que se
utilize daquele de alguma maneira. O segundo corolrio
preconiza que a servido no pode recair sobre prdio do
prprio titular, logo, possvel afixar que no existe
servido sobre a prpria coisa (nulli res sua sevit), em
razo da existncia da servido implicar a circunstncia
de que os imveis (dominante e serviente) pertenam a
donos diversos. Tal fato deriva da premissa que se o
titular do dominante fosse o do serviente, no haveria
que se falar em exerccio de alguns dos poderes do
domnio, mas de todos eles, tornando, dessa maneira,
intil a servido sobre a coisa prpria, da qual ele
poderia usufruir, de modo imediato, de todas as
utilidades produzidas pelo prdio.
Outro dogma basal, em sede de servides
prediais, estabelece que a servido serve a coisa e no o
dono
(servitus
in
faciendo
consistere
nequit),
distinguindo-se, em decorrncia disso, da obrigao,

39
porquanto o titular do domnio do imvel serviente no

se obriga prestao de um fato positivo ou negativo,
assumindo, porm, o encargo de tolerar certas limitaes
de seus direitos dominiais em benefcio do prdio
dominante, tendo o dever de no apresentar oposio
para que este ltimo desfrute das vantagens que lhe so
concedidos pela servido. Nunca caber ao proprietrio
do prdio serviente uma obrigao de fazer56. Portanto,
a servido no gera uma obrigao de fazer, ma sim uma
omisso
(non
facere)
ou
uma
tolerncia
(pati),
materializando o nus que sempre acompanha o prdio

serviente em proveito do dominante. Tal princpio
assenta o escopo de proporcionar ao prdio dominante
alguma utilidade (servitus fundo utilis esse debet),
trazendo melhora para sua situao. Ao lado disso,
convm,
oportunamente,
denominadas
de
servides
mencionar
que
so
irregulares
quando
tal
instituto constituir limitaes ao prdio em favor de

determinada pessoa e no de outro prdio.
Outro princpio, no possvel de uma
servido constituir outra (servitus servitutis esse non
56
VENOSA, 2010, p. 464.
40
potest). Assim, o titular do domnio do imvel dominante

no tem o direito de promover ampliao da servido a
outros prdios. O quinto dogma preconiza que a servido,
uma vez constituda em benefcio de um prdio,
inalienvel, no podendo ser transferida total ou
parcialmente, nem sequer cedida ou gravada com uma
nova servido. Conquanto o imvel dominante e o
serviente possam ser alienados, a servido permanece
aderida ao prdio que se liga desde o momento de sua
constituio. Destarte, o dono do prdio dominante no
pode ced-la ou transferi-la a outrem, porquanto se o
dono do prdio serviente consentir que se faa tal coisa,
estar-se-ia diante de hiptese de extino da antiga
servido e constituio de nova.
Em que pese a Lei n 10.406, de 10 de Janeiro
de 200257 (Cdigo Civil) no conter disposio similar
quela contida no artigo 696 da Lei n 3.071, de 1 de
Janeiro de 191658 (Cdigo Civil de 1916), segundo o qual

Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015.
58 Idem. Lei n 3.071, de 1 de Janeiro de 1916. Cdigo Civil dos
Estados
Unidos
do
Brasil.
Disponvel
em:
57
41
no se presume a existncia da servido, mantido est o

princpio em comento, posto que o artigo 1.378, segunda
parte, reclama que a constituio se d de modo expresso
pelos proprietrios ou por testamento, e registrada em
Cartrio de Imveis. Assim, havendo dvida quanto
existncia do instituto em comento, deve-se decidir pela
inexistncia da servido. A servido, por se tratar de
limite ao pleno exerccio da propriedade, no se presume,
sendo sua anlise sempre restritiva, competindo quele
que a alega a comprovao explcita de sua existncia59.
Ao lado disso, s deve ser admitida a servido
predial quando ela prover de fonte reconhecida pela lei.
Segundo Diniz60, do princpio em comento surge as
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressao.htm>.
Acesso em 18 jan. 2015. Art. 696. A servido no se presume:
reputa-se, na dvida, no existir.
59 MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de
Minas Gerais. Acrdo proferido em Apelao Cvel n
1.0049.13.000346-7/003. Apelao Cvel. Reintegrao de Posse.
Imvel. Servido de passagem. nus da prova. Anlise restritiva.
Imvel no encravado. Ausncia de direito possessrio a tutelar.
rgo Julgador: Dcima Quarta Cmara Cvel. Relator:
Desembargador Estevo Lucchesi. Julgado em 09 out. 2014.
Publicado no DJe em 17 out. 2014. Disponvel em:
<www.tjmg.jus.br>. Acesso em 18 jan. 2015.
60 DINIZ, 2011, p. 423.
42
seguintes
consequncias
(i)
servido
deve
ser
comprovada explicitamente incumbindo o nus da prova

ao que alegar a sua existncia; (ii) deve-se interpretar a
servido restritivamente, eis que ela uma limitao ao
direito de propriedade; (iii) seu exerccio no deve ser
muito oneroso ao prdio serviente; e (iv) no conflito de
provas apresentadas pelo autor e ru, deve-se decidir
contra a servido, porquanto a interpretao que vigora
em relao ao instituto em comento stricti juris.
3
NATUREZA
JURDICA
DAS
SERVIDES
PREDIAIS
Farias e Rosenvald61, de plano, concebem a
servido predial como direito real sobre coisa mvel,
responsvel por impor restries a um prdio em proveito
de outro, pertencentes a diferentes proprietrios. Tratase, a partir de tal tica, de instituto que envolve uma
ideia de submisso, com privao de certos poderes
inerentes ao domnio do prdio serviente. Em tom de
61
FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 626.
43
complemento, Maria Helena Diniz62 sustenta que a

servido predial um direito real de gozo ou fruio sobre
imvel alheio, detentor de aspecto acessrio, perptuo,
indivisvel e inalienvel. Em sendo um direito real sobre
coisa alheia, seu titular est munido de ao real e de
direito de sequela, podendo, ainda, exercer seu direito
erga omnes, desde que o instituto em comento esteja
alicerado, de modo regular, no Registro Imobilirio
competente. importante destacar que a servido
predial
possuir
carter
acessrio,
porquanto
est
atrelada a um direito principal, a saber: o direito de

propriedade que lhe d origem, eis que contrariaria o
conceito de servido caso fosse admitida sua constituio
em proveito de quem no tivesse o domnio do prdio
dominante.
Venosa63 explicita que as servides ligam-se
por vnculo real a imvel alheio, logo, no podem ser
destacadas dos prdios, sob pena de materializem
instituto diverso da servido. Ao lado disso, so direitos
reais acessrios, que no subsistem sem os prdios,
corporificando uma importante caracterstica, qual seja:
62
63
DINIZ, 2011, p. 423.

VENOSA, 2010, p. 464.
44
a inseparabilidade. Atrela-se a servido ao bem imvel e

o acompanha, seguindo-o nas mos dos sucessores do
proprietrio (ambulant cum domino). Como decorrncia
da acessoriedade, tem-se a perpetuidade, indivisibilidade
e inalienabilidade, que so seus atributos inerentes.
Ademais, obtemperar faz-se carecido que o instituto em
exame considerado perptuo em razo de ter durao
indefinida, ou seja, por prazo indeterminado e nunca por
termo certo, perdurando enquanto existirem os prdios a
que esto aderidos. Entretanto, inexiste obstculo para
que seja constituda, por conveno, servido ad tempus,
subordinada a termo determinado ou a condio. Logo,
em sendo verificado o vencimento do prazo estabelecido
para sua durao ou ocorrido o implemento da condio
ela extingue.
A
indivisibilidade
(pro
parte
dominii
servitutem adquiri non posse) est contida, de maneira

expressa, no artigo 1.386 do Cdigo Civil64, prescrevendo
que as servides prediais so indivisveis, subsistindo, no

Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015.
64
45
caso de diviso de imveis, em benefcio de cada uma das

pores do prdio dominante e continuam a gravar cada
uma das partes do prdio serviente, ressalvada a
hiptese de, em decorrncia da natureza, ou destino, s
ser aplicarem a certa parte de um ou de outro. Nesta
toada, consoante esclio apresentado por Maria Helena
Diniz, a servido estabelece-se por inteiro, gravando o
prdio serviente no seu todo, sendo um nus uno e
indiviso, que no pode ser partilhado65. Do aspecto em
exame, possvel pontuar que a servido no se
desdobra, no podendo, em razo disso, ser adquirida ou
perdida por partes. considerada como um todo nico e
indivisvel, que grava o prdio serviente ainda que este
ou o dominante sejam divididos, extinguindo-se apenas
em face de alguns quinhes, se por natureza, ou por sua
destinao, no puder a eles aproveitar.
Dessa maneira, ainda que sobrevenha a
partilha,
cada
pluralidade
de
condmino
titulares
quinhoeiro
da
servido)
(caso
do
haja
imvel
dominante ter o benefcio ntegro da servido que

continuar
65
gravando
prdio
serviente.
Cada
DINIZ, 2011, p. 424.
46
condmino passa a ter o direito de utilizar a servido em

sua integridade, sofrendo apenas a limitao de no
poder agravar a situao do prdio serviente nem
aumentar o mbito para o qual foi criada66. O exerccio
permanece com civilidade, moderao, logo, a servido
no poder ser instituda em favor de parte ideal de
prdio dominante, nem onerar parte ideal do prdio
dominante, nem onerar parte ideal do prdio serviente.
De igual forma, caso a partilha for do imvel serviente,
cada condmino estar obrigado pela servido, no
podendo
desdobr-la.
Toda
servido
indivisvel
(servitutes dividi non possunt), tanto considerada ativa

quanto passivamente, a saber: (i) do lado ativo ou de
quem dela se aproveita, somente pode ser reclamada
como um todo, ainda que o prdio dominante venha a ser
propriedade de vrias pessoas; e (ii) do lado passivo
substancializa que o prdio serviente passa a diversos
donos, por efeito da alienao ou herana, a servido
una e grava cada uma das partes em que se fracione o
prdio serviente, salvo se por sua natureza ou destino s
se aplicar a certa parte de um ou de outro prdio.
66
VENOSA, 2010, p. 466.
47
Da indivisibilidade do instituto decorrem as

consequncias de que: (i) a servido no pode ser
instituda em favor da parte ideal do prdio dominante,
nem pode incidir sobre parte ideal do prdio serviente;
(ii) deve ser mantida a servido ainda que o proprietrio
do imvel dominante se torne condmino do serviente ou
vis a vis; e (iii) defendida a servido por um dos consortes
do prdio dominante a todos aproveita a ao. Ao lado
disso, dado o condicionamento da servido a uma
necessidade do prdio dominante, no possvel a
transferncia a outro imvel, restando, a partir disso, sua
inalienabilidade. De maneira que o seu titular no
poder associar outra pessoa ao seu exerccio nem
constituir novo direito real ou nova servido. Conquanto
seja insuscetvel de alienao, passando a outra pessoa
ou a outro prdio, transmissvel por sucesso causa
mortis ou inter vivos, desde que acompanhe o prdio em
suas mutaes subjetivas.
4 CLASSIFICAO DAS SERVIDES PREDIAIS
Quando natureza dos prdios, as servides
48
podem ser agrupadas em rsticas (servitutes praediorum

rusticorum)
urbanas
(servitutes
praediorum
urbanorum). Venosa67 acrescenta que as servides

rsticas, em decorrncia de sua importncia para a
sociedade romana primitiva, essencialmente agrcola,
eram consideradas res emancipi, com maior proteo
jurdica. Neste aspecto, possvel assinalar que so
rsticas as servidos que se referem a prdios rsticos, ou
seja, aqueles localizados fora do permetro urbano.
possvel
mencionar
como
exemplo
servido
de
passagem ou de trnsito que, tradicionalmente, se

dividia, num crescendo, em iter, actus ou via. A servido
de iter estabelecia o direito de passar a p ou a cavalo
pelo terreno; o actus permitia a passagem conduzindo
gato e utilizando carros; a via estabelecia o direito mais
amplo possvel de passagem, inclusive transportando e
arrastando materiais. Ao lado disso, com o escopo de
robustecer o acimado, possvel transcrever o seguinte
entendimento jurisprudencial:
Ementa: Reintegrao de posse - Servido
de passagem aparente - Direito de
67
VENOSA, 2010, p. 459.
49
passagem forada - Institutos Diferentes Exerccio da quase posse - Proteo

possessria - Desmembramento de uma
propriedade - Existncia de serventia Constituio de uma servido - Perdas e
danos - Prova - Necessidade. A servido de
passagem um direito real sobre coisa
alheia,
institudo
justamente
para
aumentar a comodidade e a utilidade do
prdio
dominante,
no
estando
condicionado, portanto, ao encravamento
deste imvel. Difere-se do direito de
passagem forada, que decorre das relaes
de vizinhana e consiste num nus imposto
propriedade de um vizinho para que o
outro possa ter acesso via pblica, a uma
nascente ou um porto. A servido de
caminho descontnua e pode ser
considerada aparente se deixar marcas
exteriores de seu exerccio, hiptese em que
far jus proteo possessria ainda que
no seja titulada, vez que a aquisio desta
quase posse d-se a partir do momento em
que os atos que constituem a servido so
perpetrados com o intuito de exercer tal
direito. Quando dois imveis resultarem do
desmembramento de um imvel pertencente
a uma s pessoa, no qual havia serventia
visvel pela qual uma das partes da
propriedade prestava utilidade outra
parte, restar constituda uma servido no
momento em que os prdios passarem a
pertencer a donos diversos. O xito da
demanda
indenizatria
depende,
exclusivamente, da comprovao dos
prejuzos sofridos, no bastando que o
requerente apenas demonstre a existncia
de um fato que, em princpio, possa causar
um dano. (Tribunal de Justia de Minas
Gerais - Dcima Quarta Cmara Cvel/
50
Apelao Cvel n 1.0434.05.001398-7/001/

Relator: Desembargador Elias Camilo/
Julgado em 01.02.2007/ Publicado no DJe
em 27.02.2007).
Outro exemplo de servides rsticas a de

aquaeductus que estabelecia o direito de conduzir gua
pelo prdio alheio. possvel, ainda, como modalidade de
servides rsticas, mencionar: (i) o direito de buscar
gua em nascente do terreno vizinho (servitus aquae
haustus); (ii) o direito de apascentar o gado em terreno
alheio (servitus pecoris pascendi); (iii) direito de abeberar
o gado no terreno vizinho (pecoris ad quam adpulsusI);
(iv) direito de queimar a cal (servitus calcis quoquendae);
(v) direito de tirar areia (servitus arenae fodiendae); e (vi)
direito de extrair pedra (servitus
cretae lapidis
eximendae). J as servides urbanas so constitudas

para os prdios localizados nos limites das cidades, vilas
ou povoaes e respectivos subrbios. Ao lado disso, tais
servides
podem
ser
convencionadas
conforme
as
necessidades ou convenincias dos proprietrios, se no

bastarem
vizinhana.
as
regras
A
estabelecidas
ttulo
de
pelo
direito
exemplificao,
de
no
exaustivamente, possvel mencionar: (i) o direito de

51
escoar gua pluvial de seu telhado atravs de goteiras,

calhas, canos ou tubos, para o prdio vizinho (servitus
stillicidii vel fluminis recipiendi); (ii) o direito no criar
obstculo entrada de luz no prdio dominante (servitus
ne liminibus officiatur); (iii) o direito de meter trave na
parede do vizinho (servitus tigni immittendi); (iv) o
direito de abrir janelas na prpria parede ou na do
vizinho para obteno de luz (servitus luminis); (v) o
direito de apoiar sua edificao nas paredes, muro ou
qualquer parte do prdio confinante, mediante condies
preestabelecidas (servitus oneris ferendi); (vi) o direito de
gozar de vista ou da janela ou do terrao de sua casa
(servitus prospectu); (vii) o direito de no construir prdio
alm de certa altura (servitus altius non tollendi); e (viii)
o direito de passar canais de esgoto no prdio vizinho
(servitus cloacae).
Quanto ao modo de exerccio, possvel
estabelecer trs classificaes distintas. A primeira
agrupa
as
descontnuas.
servides
Segundo
prediais
Maria
em
contnuas
Helena
Diniz68,
as
servides so consideradas contnuas quando subsistem e

68
DINIZ, 2011, p. 428.
52
exercem independentemente de atos humano direto,

conquanto seu exerccio possa interromper-se, a exemplo
da servido de passagem de gua, de energia eltrica, de
iluminao ou ventilao; as descontnuas, por sua vez,
so verificadas quando o seu exerccio de funcionamento
requer ao humana sequencial, tal como ocorre com a
servido de trnsito, a de tirar gua de prdio alheio, a
de extrao de minerais ou a de pastagem. Ainda no
tocante ao modo de exerccio, uma segunda classificao
divide as servides em positivas e negativas, sendo que
nessas o proprietrio do prdio dominante tem direito a
uma utilidade do serviente, podendo praticar neste os
atos necessrios a esse fim; j nas negativas o
proprietrio do prdio serviente deve abster-se de certo
ato ou renunciar um direito que poderia exercer no
prdio se no houvesse servido. Por derradeiro, a
terceira classificao agrupa as servides em ativas e
passivas, sendo que aquelas consistem no direito do dono
do prdio dominante e essas no encargo do prdio
serviente.
Quanto sua exteriorizao, as servides
podem ser aparentes e no aparentes. No primeiro caso,
53
as servides so
mostradas por obras ou sinais
exteriores, tal como ocorre com a servido de aqueduto

ou a de travejar parede vizinha; ao passo que as
servides no aparentes so aquelas que no se revelam
externamente, a exemplo da servido altius non tollendi,
a de no abrir a janela ou a de caminho (servitus itineris),
que consiste meramente no transitar por prdio alheio,
no contendo, contudo, nenhuma estrada, nem marca
visvel.
Quanto
sua
origem,
as
servides
so
classificadas em legais (advindas de imposio legal, por

isso so restries propriedade similares servido),
naturais (so as que decorrem das situaes dos prdios)
e as convencionais (so aquelas resultantes da vontade
das partes, exteriorizadas por meio de contratos e
cdulas testamentrias).
5 MODOS DE CONSTITUIO
Em consonncia com o artigo 1.378 do Cdigo
Civil69, sabido que a servido no se presume, logo,
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
69
54
imprescindvel que, para ter validade erga omnes seja

comprovada e o ttulo de sua constituio seja registrado
no Cartrio de Registro de Imveis. O primeiro modo de
constituio se d por meio de ato jurdico inter vivos ou
causa mortis. Se for constituda por contrato, s o pode
ser por quem for capaz, isto , por quem for proprietrio,
enfiteuta e fiducirio. Alm da capacidade genrica para
os atos da vida civil, necessrio que tenha a especfica
para os atos de disposio do prdio serviente70. Dessa
forma, todas as servides, contnuas ou descontnuas,
aparentes ou no aparentes, podem ser estabelecidas
mediante contrato, que deve ser levado a registro.
Salientar faz-se carecido que as servides no aparentes
somente podero ser adquiridas pelo registro do ttulo.
Ao lado disso, cuida explicitar, consoante dico do artigo
1.379 do Cdigo Civil71, a servido no aparente no pode
em 18 jan. 2015. Art. 1.378. A servido proporciona utilidade para o
prdio dominante, e grava o prdio serviente, que pertence a diverso
dono, e constitui-se mediante declarao expressa dos proprietrios,
ou por testamento, e subsequente registro no Cartrio de Registro de
Imveis.
70 DINIZ, 2011, p. 431.
71 BRASIL. Lei n 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.379. O exerccio incontestado e contnuo de
55
ser adquirida por usucapio, entretanto tanto servida

aparente como no aparente aplicam-se os regramentos
comuns
dos
Registros
de
Imveis,
eis
que
sua
constituio sempre uma alienao parcial de direito de

propriedade.
O ato jurdico inter vivos deve ser oneroso,
porquanto o proprietrio do prdio serviente deve ser
indenizado pela restrio que imposta ao seu domnio.
Ademais, pode ser constitudo por testamento, nos
termos da parte final do artigo 1.378 do Cdigo Civil,
caso em que o testador institui servido sobre o prdio
que deixa a algum beneficirio, que j receber a sua
propriedade gravada, em favor de outro prdio. O
segundo modo de constituio est vinculado sentena
judicial, porquanto a Lei n 5.869, de 11 de Janeiro de
1973, que institui o Cdigo de Processo Civil, em seus
artigos 979, inciso II72,
e 980,
2, inciso III73,
uma servido aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242,
autoriza o interessado a registr-la em seu nome no Registro de
Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar consumado a
usucapio.
Cdigo
de
Processo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 979. Ouvidas as partes, no prazo comum de 10
56
concernente s aes de diviso e de demarcao,

contempla o caso de constituio, quando necessria, de
servido com o fito de assegurar a utilizao dos
quinhes partilhados. Aps a homologao dessa diviso
do imvel e do assento da sentena judicial no
competente registro imobilirio, constituda estar a
servido que passar a produzir todos os efeitos legais.
Assim, as servides podero ser institudas judicialmente
pela sentena que homologar a diviso, estando ela
devidamente registrada.
O terceiro modo de constituio decorre da
usucapio, encontrando amparo no pargrafo nico do
(dez) dias, sobre o clculo e o plano da diviso, deliberar o juiz a
partilha. Em cumprimento desta deciso, proceder o agrimensor,
assistido pelos arbitradores, demarcao dos quinhes,
observando, alm do disposto nos arts. 963 e 964, as seguintes
regras: [omissis] II - instituir-se-o as servides, que forem
indispensveis, em favor de uns quinhes sobre os outros, incluindo
o respectivo valor no oramento para que, no se tratando de
servides naturais, seja compensado o condmino aquinhoado com o
prdio serviente;
73 Ibid. Art. 980. Terminados os trabalhos e desenhados na planta os
quinhes e as servides aparentes, organizar o agrimensor o
memorial descritivo. Em seguida, cumprido o disposto no art. 965, o
escrivo lavrar o auto de diviso, seguido de uma folha de
pagamento para cada condmino. Assinado o auto pelo juiz,
agrimensor e arbitradores, ser proferida sentena homologatria da
diviso. [omissis] 2o Cada folha de pagamento conter: [omissis] III
- a declarao das servides institudas, especificados os lugares, a
extenso e modo de exerccio.
57
artigo 1.379 do Cdigo Civil74, preconizando que o

exerccio incontestado e contnuo de uma servido
aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza
o interessado a registr-la em seu nome no Registro de
Imveis, valendo-lhe como ttulo a sentena que julgar
consumado a usucapio. Caso o possuidor no tenha
ttulo, o prazo ser de vinte anos. Maria Helena Diniz75
explicita que o entendimento firmado, contudo, de que o
prazo consagrado no pargrafo nico do sobredito
dispositivo de quinze anos, ao invs do prazo
estabelecido na redao legal, a fim de assegurar
conformidade com o sistema geral de usucapio da
codificao civil. em mesmo sentido, o Enunciado n 251,
da III Jornada de Direito Civil, estabelece que 251
Art.
1.379:
prazo
mximo
para
usucapio
extraordinrio de servides deve ser de 15 anos, em

conformidade com o sistema geral de usucapio previsto
no Cdigo Civil76. Por seu turno, o artigo 941 da Lei n

Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015.
75 DINIZ, 2011, p. 432.
76 BRASIL. Conselho de Justia Federal. Disponvel em:
74
58
5.869, de 11 de Janeiro de 197377 (Cdigo de Processo

Civil), concede ao de usucapio ao possuidor de
servido que, aps preencher os requisitos legais, a
assentar no registro imobilirio. Cuida anotar que
apenas as servides aparentes que podem ser
adquiridas por usucapio ordinria ou extraordinria
porque: (i) s estas so suscetveis de posse; (ii) s as
aparentes podem ser percebidas por inspeo ocular; e
(iii) s a continuidade e permanncia que caracterizam
a posse para usucapir. Sobre o tema, convm transcrever
os entendimentos jurisprudenciais:
Ementa: Agravo de Instrumento - Ao de
usucapio de servido aparente - Deferimento
de liminar - Desnecessidade de aferio da
poca da obstruo da servido - Justificao
prvia - Possibilidade de realizao sem
citao dos requeridos - Provas dos autos
indicando a presena dos requisitos para
deferimento
da
medida
Recurso
improvido. Em se tratando de ao de
usucapio de servido aparente, baseada no
<http://daleth.cjf.jus.br/>. Acesso em 18 jan. 2015.
77 Idem. Lei n 5.869, de 11 de Janeiro de 1973. Institui o Cdigo
de
Processo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 941. Compete a ao de usucapio ao
possuidor para que se Ihe declare, nos termos da lei, o domnio do
imvel ou a servido predial.
59
art. 1.379, do CC/2002, na qual se pleiteia,

liminarmente, a desobstruo de estrada, no
h de se discutir se a posse nova ou velha,
para fins de se aferir a possibilidade de
concesso da liminar, posto no se tratar de
ao possessria. Revelando a medida de
carter acautelatria, pode-se realizar a
audincia de justificao prvia, sem a
citao do ru, nos termos do art. 804, CPC,
quando esta puder tornar a medida
ineficaz. Inexistindo
elementos
que
impliquem censura deciso do julgador
primevo, que, ao valorar as provas coligidas
aos autos, vislumbrou a presena do fumus
boni iuris e do periculum in mora,
fundamentando devidamente sua deciso
para deferir a liminar, deve ser negado
provimento ao recurso. (Tribunal de Justia
de Minas Gerais Dcima Stima Cmara
Cvel/
Agravo
de
Instrumento
n 1.0514.05.017640-3/001/
Relator:
Desembargador Eduardo Marin da Cunha/
Julgado em 02.02.2006/ Publicado no DJe em
09.03.2006)
Ementa: Usucapio - Posse - Soma dos
tempos - Possibilidade - Servido de
passagem - Acolhimento. Havendo cesso de
direito, relativo posse e domnio do bem,
possvel a soma do tempo anterior ao
posterior, para fins de usucapio. Ainda que
exista ligao do imvel com a via pblica, h
que se reconhecer a servido de passagem, se
ela j utilizada h muito tempo, facilitando
ao possuidor, o gozo de seu direito. (Tribunal
de Justia de Minas Gerais Quinta Cmara
Cvel do Tribunal de Alada/ Apelao Cvel
n 2.0000.00.437519-9/000/
Relatora:
Desembargadora Eulina do Carmo Almeida/
60
Julgado em 03.02.2005/ Publicado no DJe em

26.02.2005).
O quarto modo de constituio a destinao

do proprietrio, ou seja, quando os proprietrios dos dois
imveis, permanentemente, resolvem estabelecer uma
serventia entre os prdios, uma vez que no h servido
se os imveis pertencerem a um s proprietrio. Ao lado
disso, Diniz, com clareza ofuscante, em seu magistrio,
esclarece que a servido pode ser instituda por
destinao do proprietrio no caso de a mesma pessoa ter
dois prdios e, criada uma serventia visvel de um
benefcio do outro, venham mais tarde a ter donos
diversos em virtude de alienao ou herana78, criandose, em tal cenrio, uma servido, sem a manifestao
formal do instituidor, porm originria de um ato de
vontade unilateral do proprietrio. Como requisito para
que se adquira essa servido por esse meio, os
entendimentos jurisprudenciais tem vindicado que a
servido seja aparente, com a finalidade de proteger a
boa-f
do
adquirente
do
imvel
dominante,
pois,
consoante explicitam os multicitados artigos 1.378 e

78
DINIZ, 2011, p. 433.
61
1.379 do Cdigo Civil de 2002, as servides no

aparentes s podem ser constitudas por registro no
Cartrio de Registro de Imveis.
6 SINGELO QUADRO SOBRE OS DIREITOS E
DEVERES DOS PROPRIETRIOS DOS PRDIOS
DOMINANTE E SERVIENTE
sabido que o exerccio da servido acarreta
aos proprietrios dos prdios dominante e serviente uma
srie de direitos e obrigaes que, concomitantemente,
limitam a utilizao do direito de propriedade do dono do
serviente e ampliam o uso e gozo do titular do domnio do
prdio dominante. Assim, o dono do prdio dominante
tem o direito de: (i) usar e gozar da servido; (ii) realizar
obras necessrias sua conservao e uso, a fim de poder
atingir os objetivos da servido, nos termos do artigo
1.380 do Cdigo Civil79; (iii) reclamar a ampliao da

Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.380. O dono de uma servido pode fazer
todas as obras necessrias sua conservao e uso, e, se a servido
79
62
servido para facilitar a explorao do prdio dominante,

mesmo contra a vontade do proprietrio do prdio
serviente, que tem, porm, o direito indenizao pelo
excesso, na forma capitulada no 3 do artigo 1.385 do
Cdigo Civil80. Prima avultar, oportunamente que tais
disposies so aplicveis, igualmente, s servides
rsticas; (iv) renunciar servido81; e (v) remover, sua
custa, a servido de um local a outro, desde que aumente
consideravelmente sua utilidade e no prejudique o
prdio serviente, em consonncia com a parte final do
artigo 1.384 Cdigo Civil de 200282.
pertencer a mais de um prdio, sero as despesas rateadas entre os

respectivos donos.
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.385. Restringir-se- o exerccio da servido
s necessidades do prdio dominante, evitando-se, quanto possvel,
agravar o encargo ao prdio serviente. [omissis] 3o Se as
necessidades da cultura, ou da indstria, do prdio dominante
impuserem servido maior largueza, o dono do serviente
obrigado a sofr-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
81 Ibid. Art. 1.388. O dono do prdio serviente tem direito, pelos
meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do
prdio dominante lho impugne: I - quando o titular houver
renunciado a sua servido;
82 Ibid. Art. 1.384. A servido pode ser removida, de um local para
outro, pelo dono do prdio serviente e sua custa, se em nada
diminuir as vantagens do prdio dominante, ou pelo dono deste e
63
Entrementes, o dono do imvel dominante tem

o dever de: (i) adimplir e realizar todas as obras para uso
e conservao da servido83, ressalvada a hiptese de
existncia de estipulao em sentido contrrio, fazendo
com que tal obrigao recaia sobre o dono do prdio
serviente. Maria Helena Diniz aponta que se a servido
pertencer a mais de um prdio, tais despesas devero ser
divididas, em partes iguais, entre os seus respectivos
donos, exceto se houver estipulao firmada entre eles no
ttulo, dispondo de forma contrria84; (ii) exercer a
servido de modo civilizando, evitando que haja qualquer
agravo ao prdio serviente, uma vez que a servido deve
estar
adstrita
apenas
necessidades
do
prdio
dominante85; e (iii) indenizar o dono do prdio serviente
sua custa, se houver considervel incremento da utilidade e no

prejudicar o prdio serviente.
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo
antecedente devem ser feitas pelo dono do prdio dominante, se o
contrrio no dispuser expressamente o ttulo.
84 DINIZ, 2011, p. 435.
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.385. Restringir-se- o exerccio da servido
64
pelo excesso do uso da servido em caso de necessidade

da cultura ou indstria.
O proprietrio do imvel dominante ter o
dever de indenizar o dono do prdio serviente pelo
excesso ou agravao do uso da servido em caso de
necessidade, porquanto o dono do serviente somente
suportar o necessrio ao exerccio formal e especfico da
servido, submetendo-se ainda s servides acessrias e
adminculas. Dessa maneira, em se tratando de servido
em prdio destinado cultura e indstria, sendo
carecida, para melhorar o aproveitamento econmico e
social, a sua ampliao e consequente agravao do nus,
a legislao vigente, com o escopo de favorecer a
qualidade da
cultura
ou da
indstria,
admite
alargamento da servido, por meio do pagamento de uma

indenizao pelo excesso do encargo ao dono do serviente,
que suportar a extenso da servido at o mximo das
necessidades da cultura ou da indstria. Em tal sentido,
acena o entendimento jurisprudencial:
s necessidades do prdio dominante, evitando-se, quanto possvel,

agravar o encargo ao prdio serviente.
65
Ementa: Civil. Ao de servido por

usucapio.
Ausncia
de
irresignao
recursal quanto ao usucapio propriamente
dito. Necessidade de alargamento da
servido evidenciada. - Descabe discutir
acerca da existncia do usucapio alegado
quando tal questo no restou deliberada
em sede de defesa e na instncia recursal. Impe-se o alargamento da servido de
passagem quando evidenciada a sua
necessidade - em face da precariedade do
local, com o difcil transporte de pessoas e
veculos,
restando
comprovadas
as
dificuldades
vividas
pelos
autores.
(Tribunal de Justia de Minas Gerais
Dcima Segunda Cmara Cvel/ Apelao
Cvel n 1.0056.01.001734-3/001/ Relator:
Desembargador Saldanha da Fonseca/
Julgado em 14.11.2007/ Publicado no DJe
em 01.12.2007).
Doutra
banda,
proprietrio
do
prdio
serviente tem o direito de: (i) exonerar-se de pagar as

despesas com o uso e conservao da servido, quando
tiver que suportar esse encargo, desde que abandone
total ou parcialmente a propriedade em favor do
proprietrio do prdio dominante, materializando o
abandono liberatrio, e se este recusar-se a receber a
propriedade do serviente, ou parte dela, ser cabvel o
custeio das obras de conservao e uso, consoante dico
66
do pargrafo nico do artigo 1.382 do Cdigo Civil86; (ii)

remover a servido de um local para outro, que seja mais
favorvel sua utilizao, sem que isso implique em
desvantagem ao exerccio normal dos direitos do dono do
prdio dominante. Para levar a efeito tal remoo
dever comunicar previamente o titular do prdio
dominante, para que possa tomar as providncias
necessrias87. Caso no haja a comunicao, poder o
proprietrio
de
prdio
dominante
embargar,
judicialmente, as obras at que as razes de remoo

sejam esclarecidas; (iii) obstar que o proprietrio do
dominante efetive quaisquer mudanas na forma de
utilizao da servido, pois esta deve manter sua
destinao; (iv) cancelar a servido, pelos meios judiciais,
conquanto
haja
impugnao
do
dono
do
prdio
dominante, nos casos de renncia do titular da servido,

de impossibilidade de seu exerccio em razo de cessao
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.382. Quando a obrigao incumbir ao dono
do prdio serviente, este poder exonerar-se, abandonando, total ou
parcialmente, a propriedade ao dono do dominante. Pargrafo
nico. Se o proprietrio do prdio dominante se recusar a receber a
propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe- custear as obras.
87 DINIZ, 2011, p. 436.
86
67
da utilidade que determinou a constituio da servido e

de resgate da servido; e (v) cancelar a servido,
mediante prova de extino, quando houver: a) reunio
de dois prdios no domnio da mesma pessoa; b)
supresso das respectivas obras em virtude de contrato
ou outro ttulo; e c) desuso por dez anos ininterruptos.
O proprietrio do prdio serviente tem a
obrigao de: (i) permitir que o dono do prdio dominante
realize as obras necessrias conservao e utilizao da
servido ou efetu-las, se tal dever lhe tiver sido
acometido pelo contrato ou ttulo constitutivo, hiptese
em que o dono do prdio dominante poder exigir sua
execuo, por meio da tutela processual especfica, e o
pagamento das perdas e danos; (ii) respeitar o exerccio
normal e legtimo da servido, supedaneado no artigo
1.383 do Cdigo Civil88, de forma que se impedir o dono
do prdio dominante de usufruir das vantagens oriundas
da servido ou de realizar obras para sua conservao,
este poder utilizar da ao de manuteno de posse,
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.383. O dono do prdio serviente no poder
embaraar de modo algum o exerccio legtimo da servido.
88
68
para defender seus direitos. Caso haja esbulho, poder,

ainda, lanar mo da ao de reintegrao de posse; e
(iii) pagar as despesas com a remoo da servido e no
embaraas
ou
diminuir
as
vantagens
do
prdio
dominante, que decorrerem dessa mudana, com espeque

no artigo 1.38489 do diploma civilista.
7
PROTEO
JURDICA
DAS
SERVIDES
PREDIAIS
No sistema jurdico nacional, h um conjunto
de aes que amparam as servides prediais. A primeira
a ser mencionada a ao confessria, cujo escopo est
assentado em reconhecer a sua existncia, quando
negada, ou contestada pelo proprietrio do prdio
gravado quando se v contrariado no seu propsito pelo
dono do prdio serviente, devendo, in concreto, provar a
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.384. A servido pode ser removida, de um
local para outro, pelo dono do prdio serviente e sua custa, se em
nada diminuir as vantagens do prdio dominante, ou pelo dono deste
e sua custa, se houver considervel incremento da utilidade e no
prejudicar o prdio serviente.
89
69
existncia da servido pelo ttulo prprio. A finalidade

precpua da ao confessria, que tem natureza petitria,
a declarao do direito ao uso de servido, hiptese em
que, julgado procedente o pedido, o requerido obrigado
a deixar livre o uso e gozo da servido, na forma em que
foi constituda90. Insta ponderar, ainda, admitida, de
maneira excepcional, o emprego da ao em comento por
simples possuidor ou terceiro sem posse nem domnio.
A ao negatria pode ser empregada pelo
dono do prdio serviente para provar que inexiste nus
real, ou para defender seus direitos contra o proprietrio
do imvel dominante que, sem ttulo, pretender ter
servido sobre o prdio, ou ento para ampliar os direitos
j existentes. Ao dono do prdio serviente faculta-se o
manejo da ao negatria para obter pronunciamento
judicial acerca da inexistncia do nus real constitudo
MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de
1.0309.05.006756-5/002. Confessria de servido - Conceito Servido de passagem e servido forada - Distino - Nulidade da
sentena - Reconveno - Pressupostos - Dano Moral - Quantum
indenizatrio - Reduo - Honorrios de sucumbncia. rgo
Julgador: Dcima Quarta Cmara Cvel. Relatora: Desembargadora
Hilda Teixeira da Costa. Julgado em 27 jun. 2007. Publicado no DJe
em 23 jul. 2007. Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 18
jan. 2015.
90
70
pela servido91. A ao de manuteno de posse poder

ser utilizada pelo dono do prdio dominante se este tiver
sua posse protestada pelo dono do serviente. Igualmente,
sero cabveis a ao de reintegrao de posse, caso haja
esbulho, e o interdito proibitrio. A ao de usucapio
ser cabvel nos casos expressamente previsto em lei,
desde que a
servido seja aparente. Poder
ser
empregada a ao de nunciao de obra nova para

defender a servido tigni immittendi. Conforme disposto
no art. 934 do CPC, a legitimidade ativa para propor a
ao de nunciao de obra nova do proprietrio e do
possuidor de imvel vizinho quele em que a obra esta
sendo feita, a fim de evitar que esta prejudique [...] suas
servides92.
MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do Estado de
2.0000.00.518627-6/000. Ao Negatria - Desconstituio do nus
real - Servido aparente e contnua - guas - Coisa julgada Inexistncia - Modificao no estado de fato - Usucapio - Requisitos
do art. 698 do CC/16 - No comprovao - Ausncia de necessidade
do uso da gua pela r - Possibilidade de obteno por outros meios,
sem dificuldade - Cdigo de guas. rgo Julgador: Dcima
Primeira Cmara Cvel. Relatora: Desembargadora Selma Marques.
Julgado em 28 set. 2005. Publicado no DJe em 28 out. 2005.
Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 18 jan. 2015.
92 Ibid. Acrdo proferido em Apelao Cvel n 1.0069.13.0014157/001. Apelao Cvel - Ao de nunciao de obra nova Legitimidade Ativa - Proprietrio ou possuidor - Contrato de compra
91
71
8 Extino das Servides Prediais

Em que pese a perpetuidade, a servido
predial tem seus modos de extino, os quais s
produziro efeitos, valendo contra terceiros, com o
cancelamento do registro de seu ttulo constitutivo,
exceto se houver desapropriao, porque, em tal situao,
a extino se d pleno iure, mediante o prprio ato
expropriatrio, segundo alardeia o artigo 1.387 do Cdigo
Civil93. Ao lado disso, as formas peculiares de extino da
servido que levam, pelos meios judiciais, ao seu
cancelamento
no
registro
imobilirio,
independentemente do consentimento do proprietrio do

prdio dominante, encontrando amparo na redao do
e venda cuja validade no discutida - Deciso cassada. rgo

Julgador: Dcima Quarta Cmara Cvel. Relator: Desembargador
Valdez Leite Machado. Julgado em 22 ago. 2014. Publicado no DJe
em 29 ago. 2014. Disponvel em: <www.tjmg.jus.br>. Acesso em 18
jan. 2015.
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.387. Salvo nas desapropriaes, a servido,
uma vez registrada, s se extingue, com respeito a terceiros, quando
cancelada.
72
artigo 1.388 do Cdigo Civil. A primeira hiptese alude

renncia do seu titular, que declara sua inteno de
afast-la de seu patrimnio, nos termos do artigo 1.388,
inciso I, do Cdigo Civil94. Consoante observao de
Maria Helena Diniz, h autores que admitem a
renncia tcita, inferida de comportamento do dono do
prdio dominante, deixando de impedir que o serviente
nele
faa
obra
incompatvel
com
exerccio
da
servido95. Venosa96 aponta, ainda, que o abandono

liberatrio do prdio ao dono do imvel dominante
tambm pode ser considerada como forma de renncia da
propriedade. Nestes termos, possvel trazer colao
Ementa: Ao cominatria c/c perdas e danos
- Contrato de servido predial - Renncia do
titular - Extino - Possibilidade - Recurso
conhecido e no provido. A servido predial
direito real, constitudo em favor de um
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.388. O dono do prdio serviente tem direito,
pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do
prdio dominante lho impugne: I - quando o titular houver
renunciado a sua servido
95 DINIZ, 2011, p. 439.
96 VENOSA, 2010, p. 475.
94
73
imvel
sobre
outro,
pertencentes
a
proprietrios diversos, com a finalidade de
aumentar-lhe a utilidade, implicando em
restries ao prdio serviente. hiptese de
extino da servido a cessao da utilidade
para o prdio dominante. Comprovado a
perda do objeto da servido, incabvel sua
manuteno e conseqente contraprestao
ao proprietrio do prdio serviente. Recurso
conhecido e no provido. (Tribunal de Justia
de Minas Gerais Dcima Quinta Cmara
Cvel/ Apelao Cvel n 1.0045.02.0021692/001/ Relator: Desembargador Bitencourt
Marcondes/
Julgado
em
08.02.2007/
Publicado no DJe em 13.03.2007)
A segunda hiptese, por sua vez, faz meno

cessao da utilidade ou da comodidade que determina a
constituio do nus real, conforme reza o artigo 1.388,
inciso II, do Cdigo Civil97. Venosa, ao exemplificar a
hiptese em comento, explicita que no somente a
servido de passagem pode ser cancelada quando perde a
sua razo de ser, mas tambm, por exemplo, a servido
de colher gua, se no prdio dominante surgiu uma
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
prdio dominante lho impugne: [omissis] II - quando tiver cessado,
para o prdio dominante, a utilidade ou a comodidade, que
determinou a constituio da servido;
97
74
nascente98. J a terceira hiptese est materializada no

resgate, ou seja, quando o proprietrio do imvel
serviente resgatar a servido, efetuando pagamento ao
dono do prdio dominante para liberar-se o nus, em
harmonia com hiptese consagrada no artigo 1.388,
inciso III, da legislao civil99 em vigor. Esse resgate
feito mediante escritura pblica, subscrita pelo dono do
prdio serviente e dominante, constando o quantum pago
pelo titular do imvel serviente ao do dominante e a
anuncia deste quanto ao cancelamento do registro 100.
Cuida reconhecer que o ato de resgate equivale a uma
renncia convencional, onerosa e expressa.
No que pertine aos modos comuns que levam
extino da servido predial, possvel esclarecer que as
hipteses legais encontram-se consagradas no artigo
VENOSA, 2010, p. 476.

Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
prdio dominante lho impugne: [omissis] III - quando o dono do
prdio serviente resgatar a servido.
100 DINIZ, 2011, p. 439.
98
99
75
1.389 do Cdigo de 2002101. A primeira a confuso, que

se d pela reunio de dois prdios no domnio da mesma
pessoa, tornando impossvel, concretamente, o instituto
em comento porque no pode ser constituda sobre coisa
prpria. Contudo, caso seja temporria a reunio dos dois
imveis na titularidade de um s proprietrio, poder
ocorrer, ulteriormente, a restaurao da servido se tais
prdios voltarem a pertencer a donos diversos. A segunda
hiptese tange supresso das respectivas obras nas
servides aparentes por efeito de contrato ou de outro
ttulo expresso. O artigo em comento prev, ainda, a
extino pelo desuso durante dez anos consecutivos, em
razo de tal nterim demonstrar o desinteresse do titular
e da inutilidade da servido. Sobre tal hiptese, o
Superior Tribunal de Justia j assentou que:
Ementa: Direitos Reais e Processual Civil.
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando
ao dono do prdio serviente a faculdade de faz-la cancelar,
mediante a prova da extino: I - pela reunio dos dois prdios no
domnio da mesma pessoa; II - pela supresso das respectivas obras
por efeito de contrato, ou de outro ttulo expresso; III - pelo no uso,
durante dez anos contnuos.
101
76
Controvrsia dirimida luz do Cdigo Civil

de
1916.
Matria
constitucional.
Inviabilidade. Servido Predial e direitos de
vizinhana. Institutos diversos. Artigos 573,
2 e 576 do Cdigo Civil de 1916. No
aplicao. Servides prediais. No uso.
Extino. Dez anos contnuos. Art. 710 do
Cdigo Civil/1916. 1. Embora seja dever de
todo magistrado velar pela Constituio
Federal, para que se evite supresso de
competncia do egr. STF, no se admite a
apreciao, na via especial, de matria
constitucional. 2. A tese acerca da
vulnerao dos arts. 497 e 696 do Cdigo
Civil de 1916, no foi devidamente
prequestionada no acrdo recorrido,
tampouco foram opostos embargos de
declarao, razo por que deve incidir, no
ponto, o verbete n. 356 da Smula do STF.
3. A servido foi constituda por ato jurdico
voluntrio, do ento proprietrio do prdio
serviente, devidamente transcrito no
registro de imveis competente, por isso
vlida e eficaz. 4. Os artigos 573, 2 e 576
do Cdigo Civil de 1916 regulam as relaes
de
vizinhana,
sendo,
portanto,
imprestveis
para
a
soluo
de
controvrsias relativas servido predial. 5.
Como o artigo 710 do Cdigo Civil de 1916
estabelecia que as servides prediais
extinguiam-se pelo no uso durante dez
anos contnuos, o consectrio lgico que,
dentro deste perodo, o proprietrio do
prdio dominante poderia fazer uso de ao
real para resguardar os seus interesses, no
que tange servido. 6. Recurso especial
parcialmente conhecido e no provido.
(Superior Tribunal de Justia Quarta
Turma/ REsp 207.738/SP/ Relator: Ministro
Luis
Felipe
Salomo/
Julgado
em
77
05.04.2011/
29.04.2011).
Publicado
no
DJe
em
Alm das hipteses ora espancadas, outros

modos de extino podero ser acrescentados. A primeira
situao que merece ser elencada o perecimento ou
desaparecimento
do
objeto,
porquanto,
advindo
destruio de qualquer um dos prdios, a servido

extingue-se. O decurso do prazo, caso a servido seja
constituda a termo, ou, ainda, o implemento da
condio, se ela estava subordinada. A desapropriao
tambm ser considerada, nos termos do artigo 1.387 do
Cdigo Civil102, hiptese de extino da servido predial.
A conveno, se a servido oriunda de um ato de
vontade, poder cessar se houver manifestao volitiva
contrria sua existncia, se as partes interessadas
convencionarem
sua
extino,
cancelando
seu
registro103. Ao lado disso, pode-se fazer meno

precluso do direito da servido, em razo de atos
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.387. Salvo nas desapropriaes, a servido,
uma vez registrada, s se extingue, com respeito a terceiros, quando
cancelada.
103 DINIZ, 2011, p. 440.
102
78
opostos, e a resoluo do domnio do prdio serviente.

Neste diapaso, convm sublinhar que, em sua parte
final, o artigo 1.389 do Cdigo Civil104 arvora que, extinta
a servido por qualquer dessas causas, incumbe ao
proprietrio do prdio serviente o direito de faz-la
cancelar, mediante prova da extino.
O pargrafo nico do artigo 1.387 do Cdigo
Civil obtempera que caso o prdio dominante estiver
hipotecado e a servido for mencionada no ttulo
hipotecrio, ser, segundo Venosa105, tambm preciso,
para promover o cancelamento, o consentimento do
credor. Tal fato decorre da premissa que o credor
hipotecrio
um interessado
ou
proprietrio
em
potencial e a extino da servido pode acarretar a

diminuio do valor do imvel. Se o credor hipotecrio,
depois de notificado, judicial ou extrajudicialmente,
quedar-se em silncio, deve-se interpretar tal silncio
como recusa, tendo em vista que o cancelamento da
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
em 18 jan. 2015. Art. 1.389. Tambm se extingue a servido, ficando
ao dono do prdio serviente a faculdade de faz-la cancelar,
mediante a prova da extino.
105 VENOSA, 2010, p. 475.
104
79
servido ser prejudicial, pois, tal como dito acima, o

valor do imvel ir diminuir, retirando-se a servido que
o favorece. Caso o credor hipotecrio se manifestar
favorvel ao cancelamento, estar abdicando o direito de
promover a excusso relativa ao gravame cancelado,
podendo, contudo, satisfazer seu crdito mediante o
praceamento do imvel hipotecado. O cancelamento da
servido no atingir o crdito hipotecrio, apenas
diminuir a amplitude da garantia, pois restringir-se-
apenas ao imvel, no mais abarcando a servido
106.
Todavia, cuida assinalar, oportunamente, que estar a

anuncia do credor hipotecrio dispensada, para o
cancelamento da servido, que se extinguiu, se do ttulo
hipotecrio nada constar a respeito da servido predial,
no sendo possvel, porm, o referido credor embaraar o
cancelamento.
REFERNCIAS:
BRASIL. Conselho de Justia Federal. Disponvel em:
<http://daleth.cjf.jus.br/>. Acesso em 18 jan. 2015.
106
DINIZ, 2011, p. 441.
80
___________. Lei n 3.071, de 1 de Janeiro de 1916.

Cdigo Civil dos Estados Unidos do Brasil. Disponvel
em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071impressa
o.htm>. Acesso em 18 jan. 2015.
Institui o Cdigo de Processo Civil. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.ht
m>. Acesso em 18 jan. 2015.
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.ht
m>. Acesso em 18 jan. 2015.
___________. Superior Tribunal de Justia.
Disponvel em: <www.stj.jus.br>. Acesso em 18 jan. 2015.
Brasileiro: Direito das Coisas. v. 04. 26 ed. So Paulo:
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson.
Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris,
2011.
MINAS GERAIS (ESTADO). Tribunal de Justia do
Estado de Minas Gerais. Disponvel em:
<www.tjmg.jus.br>. Acesso em 18 jan. 2015.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais.
10 ed. So Paulo: Atlas, 2010.
81
82
O DIREITO REAL DE HABITAO: UMA SINGELA

ANLISE DO TEMA
Resumo: Em uma primeira plana, quadra pontuar

que o direito de habitao considerado como uma
das espcies de direitos reais de fruio, sendo
considerado como o de menor amplitude. Nestes
termos, apresenta-se, em uma acepo conceitual, a
habitao como o direito real temporrio de ocupar
gratuitamente
casa alheia, para a moradia do
titular e de sua famlia. Sobreleva pontuar que o

direito real de habitao apresenta como finalidade
o benefcio de algum, assegurando-lhe o mnimo
para a sua subsistncia, consistente em mora, de
forma gratuita, em imvel alheio. Ao lado disso,
passvel grifar que a funo assistencial do direito
de habitao lhe concede contorno singulares.
Quadra assinalar que o imvel s ser destinado
83
ocupao direito do habitador, no sendo passvel,

em razo de seu aspecto, de ser objeto de locao ou
mesmo comodato, sob pena de, em ocorrendo tais
situaes descaracterizadoras, resoluo contratual.
Impende frisar que, em restando configurada a
destinao exclusiva do imvel para fins comerciais
ou
industriais,
desnaturao
tal
do
prtica
instituto
acarretar
em
a
tela.
Entrementes, com grossos traos, acresa-se que a

utilizao do imvel, para habitao coexiste
quando se observa que a atividade comercial ou
industrial desenvolvida tem aspecto secundrio.
Palavras-chaves:
Habitao.
Direitos
Reais.
Cdigo Civil.
Sumrio: 1 Direito Real de Habitao: Conceito e
Aspectos Caractersticos; 2 Direitos e Obrigaes do
Habitador; 3 Extino do Direito de Habitao; 4
Aes decorrentes do Direito Real de Habitao.
84
1 DIREITO REAL DE HABITAO: CONCEITO E

ASPECTOS CARACTERSTICOS
Em uma primeira plana, quadra pontuar que o
direito de habitao considerado como uma das espcies
de direitos reais de fruio, sendo considerado como o de
menor amplitude. Tal fato decorre, notadamente, devido
premissa que o direito em tela compreende to-somente
a possibilidade de habitao do beneficirio. Ao lado
disso, em um substrato histrico, releva gizar que o
direito de real de habitao oriundo do direito romano,
no qual era considerado direito pessoal, o direito de
habitao um direito real que limita o titular
(habitador) a usar o bem (casa alheia) com a exclusiva
finalidade de sua moradia e de sua famlia107.
Nestes termos, apresenta-se, em uma acepo
conceitual, a habitao
como o direito real
temporrio de ocupar gratuitamente casa alheia, para a

moradia do titular e de sua famlia. Seria um direito de
uso limitado habitao, pois, alm de incessvel, no
ZWICKER, Alexandre A. de Mattos. Direito Real de Habitao
no
Novo
Cdigo
Civil.
Disponvel
em:
<http://www.mattoszwicker.adv.br>. Acesso em: 25 fev. 2012, p. 04.
107
85
admite qualquer forma de fruio. Como o prprio nome

descreve, circunscreve-se faculdade de seu titular
residir gratuita e temporariamente em um prdio, com
sua famlia108.
Em razo de tal aspecto, sobreleva pontuar que o
direito real de habitao apresenta como finalidade o
benefcio de algum, assegurando-lhe o mnimo para a
sua subsistncia, consistente em mora, de forma
gratuita, em imvel alheio. Ao lado disso, passvel
grifar que a funo assistencial do direito de habitao
lhe concede contorno singulares. Denota-se, desta feita,
que se trata de um direito dito personalssimo, que no
admite a transferncia de titularidade e que apresenta
finalidade certa, porquanto o beneficirio no poder
utilizar a coisa para fito distinto da moradia. O titular
desse direito no pode alugar, nem emprestar esse
imvel. Da ser personalssimo109. A respeito do aspecto
personalssimo
do
instituto
em
tela,
colhe-se

Reais. 7 ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen Juris, 2011, p. 671-672.
Direito das Coisas. V. 04. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p. 484.
108
86
Ementa: Sucesses. Inventrio. Direito

Real de Habitao. Viva Meeira. Imvel
Inventariado. Direito personalssimo, tendo
como destinao especfica servir de
moradia. Hiptese no configurada, imvel
no ocupado como residncia pela viva.
Direito de habitao indeferido, deciso
mantida.
Agravo
de
instrumento
desprovido. (Tribunal de Justia do Estado
do Rio Grande do Sul Oitava Cmara
Cvel/
Agravo
de
Instrumento
N.
70020573002/ Relator: Desembargador Luiz
Ari Azambuja Ramos/ Julgado em
30.08.2007) (destaque nosso)
Ao lado do expendido, h que se anotar que o

objeto do direito real de habitao um bem imvel, casa
ou apartamento, com o escopo exclusivo de destinar
habitao gratuita. Quadra assinalar que o imvel s
ser destinado ocupao direta do habitador, no sendo
passvel, em razo de seu aspecto, de ser objeto de
locao ou mesmo comodato, sob pena de, em ocorrendo
tais situaes descaracterizadoras, resoluo contratual.
Ora, h que se realar que a relao de comodato ou
locao, exemplos citados alhures, fulminam o escopo
contido no direito real de habitao, j que a finalidade
observada o benefcio do habitador e de sua famlia.
Impende frisar que, em restando configurada a
87
destinao exclusiva do imvel para fins comerciais ou

industriais, tal prtica acarretar a desnaturao do
instituto em tela. Entrementes, com grossos traos,
acresa-se que a utilizao do imvel, para habitao
coexiste quando se observa que a atividade comercial ou
industrial desenvolvida tem aspecto secundrio. O fato
de o prdio destinar-se unicamente moradia no
impede que o habitador exera atividades mais amplas
compatveis com o direito de residncia, como atividade
de consultas e profissionais liberais, pequeno comrcio e
prestao de servios, por exemplo110.
Prima pontuar que o proprietrio reserva consigo
todos os poderes dominiais, excetuando a possibilidade
do exerccio de moradia, porquanto a habitao foi
destacada
em
favor
de
terceira
pessoa.
Da
impossibilidade de se permitir o registro de bem gravado

com habitao com insero de clusula reservando a
moradia ao proprietrio111. Desta sorte, trata-se de
aspecto que negaria a prpria essncia caracterizadora
do instituto em estudo.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, 10 ed.
So Paulo: Editora Atlas, 2010, p. 509.
111 FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 672.
110
88
2 DIREITOS E OBRIGAES DO HABITADOR

Em consonncia com as ponderaes expendidas
at o momento, pode-se considerar que os direitos do
habitador guarda direitos, para que haja o devido
exerccio do direito real de habitao. Nesta senda,
sobreleva anotar como direito precpuo a possibilidade de
morar, sozinho ou com a sua entidade familiar, no
imvel, podendo, inclusive, hospedar parentes e amigos,
desde que estes no paguem tal hospedagem112. Ora,
dada essncia da habitao, ter-se-ia, em caso de
pagamento de hospedagem, a desnaturao do fito
precpuo do instituto em tela. De igual maneira, ainda
como direitos assegurados ao habitador, poder este
exigir do proprietrio do imvel que respeito o seu direito
de moradia. Poder, tambm, defender sua posse por
meio de interditos possessrios, no s contra terceiros,
mas tambm contra o proprietrio do imvel. Neste
sentido, inclusive, h que se colacionar o entendimento
jurisprudencial que acena:
112
DINIZ, 2011, p. 484.
89
Ementa: Direito real de habitao. Ao

possessria. Artigos 718, 748, 1.611, 2, e
1.572 do Cdigo Civil de 1916. 1. O titular
do direito real de habitao tem
legitimidade ativa para utilizar a defesa
possessria, pouco relevando que dirigida
contra quem compossuidor por fora do
art. 1.572 do Cdigo Civil de 1916. Fosse
diferente, seria intil a garantia assegurada
ao cnjuge sobrevivente de exercer o direito
real de habitao. 2. Recurso especial
conhecido e provido. (Superior Tribunal de
Justia
Terceira
Turma/
REsp
616.027/SC/ Relator Ministro Carlos Alberto
Menezes Direito/ Julgado em 14.06.2004/
Publicado no DJ em 20.09.2004, p. 293)
(destaque nosso)
Ainda no que concerne aos direitos em relao

habitao, cuida anotar que o habitador poder receber
indenizao pelas benfeitorias necessrias que erigir no
imvel. H que se salientar que as benfeitorias
encontram-se inclusas na classe de coisas acessrias,
disciplinadas pelo art. 96 do Cdigo Civil vigente, sendo
apresentadas,
comumente,
como
obras
ou
mesmo
despesas estruturadas com o escopo de conserv-la

(sendo nomeada como benfeitoria necessria), melhor-la
(chamada de benfeitoria til) ou ainda trazer beleza
(denominada de benfeitoria volupturia). A partir de tal
dico, h que se afirmar que as benfeitorias teis e
90
volupturias
no
do
ensejo
ao
pagamento
de
indenizao por parte do proprietrio quele a quem foi

concedido o direito de habitao.
Afigura, tambm, como direito permitir ao cnjuge
sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, sem
prejuzo da participao que lhe caiba na herana,
usufruir do direito real de habitao relativamente ao
imvel destinado residncia da famlia, desde que seja
o nico bem daquela natureza a inventariar. Trata-se do
instituto denominado de habitao sucessria. Ao lado
disso, h que se salientar que o direito de habitao
concedido
pelo
novel
legislao
goza
de
maior
abrangncia do que as situaes vertidas no art. 1611,

2, do Cdigo Civil de 1916. No importa o regime de
bens. Se na partilha no couber ao cnjuge, por inteiro ou
por parte, o nico bem a inventariar, de natureza
residencial, onde possa habitar, esse direito lhe est
garantido por este artigo113. A norma tem contedo
social e visa resguardar a moradia do cnjuge suprstite,
nos casos em que outros herdeiros passaro a ter a
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Cdigo
Civil Comentado e legislao extravagante. 3 edio. So
Paulo: Editora. Revista dos Tribunais, 2005, p. 845.
113
91
propriedade do imvel de residncia do casal, seja de

forma integral ou parcial. Com magistral lio, Ruy
Rosado de Aguiar j afirmou:
elogivel a regra legal ora em exame,
resguardando o interesse do cnjuge
sobrevivente, formador da famlia e, muitas
vezes, o principal responsvel pela
construo do patrimnio, resguardando o
direito mnimo de dispor de uma morada,
contra o anseio dos herdeiros em se
apropriarem da herana, ainda que
deixando um dos pais ao desabrigo 114.
Ao lado do pontuado, cuida gizar que o fato de

existir imvel de veraneio na praia, na serra ou no
campo no tem o condo de fulminar o direito do
consorte sobrevivo, sobre o imvel que representava a
verdadeira
permanente
morada
do
casal.
Em
contrapartida, se restar configurada que a moradia do

BRASIL. Superior Tribunal de Justia (STJ). Vivo. Direito
de Habitao. Imvel Residencial. Condomnio. Alienao de bem
comum indivisvel. O vivo, casado sob o regime de comunho
universal de bens, tem o direito real de habitao relativamente ao
imvel destinado a residencia da famlia. Improcedncia da ao de
extino de condomnio e alienao judicial de coisa comum. Art.
1.611, par. 2. do CCivil. recurso conhecido e provido. Acrdo
proferido em REsp 107.273/PR. rgo Julgador: Quarta Turma.
Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Julgado em 09.12.1996.
Publicado no DJ 17 mar. 1997, p. 7516. Disponvel em:
<http://www.stj.jus.br>. Acesso em: 11 mar. 2012.
114
92
casal no era prpria e no faz parte do monte mor

partilhvel, mas entre os bens a serem divididos existe
um nico imvel residencial, que no era usado para
moradia do autor da herana e de seu consorte, no
haver direito real de habitao sobre este imvel que
no
era
habitado
pelo
cnjuge
sobrevivente115.
Outrossim, se existir na herana mais de um imvel

residencial, ainda que no seja utilizado para a moradia
do casal e o outro seja utilizado em locao residencial,
no subsistir o direito real de habitao.
Vale salientar, neste ponto, que o direito real de
habitao
apresenta
natureza
dplice,
porquanto
garante certa qualidade de vida ao cnjuge suprstite, ao

tempo que obsta que, aps o bito do outro cnjuge, seja
ele excludo do imvel em que o casal morava. Com
efeito, se os filhos do falecido e o cnjuge sobrevivente
no se entendessem, poderia a qualquer tempo ser
extinto o condomnio, com a perda da posse. Com o
direito real de habitao, embora partilhado o imvel
PINTO, Brulio Dinarte da Silva. Direito real de habitao no

novo Cdigo Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 952, 10 fev.
2006. Disponvel em: <http://jus.com.br/revista/texto/7945>. Acesso
em: 11 mar. 2012.
115
93
entre os herdeiros, o cnjuge reserva para si o direito

gratuito de moradia116. Arnaldo Rizzardo, ao tratar do
direito real de habitao do cnjuge, explicita, indo mais
alm, que no perde o cnjuge favorecido a meao e o
quinho hereditrio. Permanece o direito herana, pois
um direito no exclui o outro117. Acenando neste sentido,
colhem-se,
inclusive,
os
seguintes
precedentes
jurisprudenciais:
Ementa: Sucesso Hereditria. Herana
composta de nico imvel residencial Direito real de habitao em favor da viva.
Ao ajuizada pela filha de relacionamento
extraconjugal, objetivando a cobrana de
alugueres relativos sua quota-parte, desde
o falecimento do genitor. Direito real de
habitao deferido por lei ao cnjuge
suprstite que elide o dever de indenizar os
demais herdeiros. Descendente que herda o
imvel gravado pelo direito real de
habitao Impossibilidade de se converter,
em sede re recurso, pedido indenizatrio em
possessrio. Inadequao de duas famlias,
que litigam entre si, ocuparem o mesmo
imvel. Recurso improvido. (Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo Sexta
Cmara de Direito Privado/ Apelao Cvel
N. 0110222-27.2008.8.26.0011/ Relator
Desembargador Francisco Loureiro/ Julgado
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Sucesses. Rio de Janeiro:
Forense, 2009, p. 204.
116
117
94
em 09.02.2012) (destaque nosso)

Ementa: Reintegrao de Posse julgada
improcedente. Imvel. Direito de Habitao.
Apelada que convivia em unio estvel com
o falecido esposo da apelante. Posse da
apelada preservada por fora do direito de
habitar o imvel. Inexistncia de esbulho
possessrio. Sentena de improcedncia
mantida. Apelao desprovida. (Tribunal de
Justia do Estado de So Paulo Dcima
Segunda Cmara de Direito Privado/
Apelao
Cvel
N.
000420309.2009.8.26.0125/ Relator Desembargador
Castro Figliolia/ Julgado em 09.11.2011)
(destaque nosso)
Ao lado do expendido, h que se trazer colao a

abalizada viso alicerada pelo Superior Tribunal de
Justia, ao se manifestar acerca do direito real de
habitao do cnjuge suprstite:
Ementa: Direito Civil. Sucesses. Direito
Real de Habitao do Cnjuge Suprstite.
Evoluo Legislativa. Situao jurdica mais
vantajosa para o companheiro que para o
cnjuge. Equiparao da Unio Estvel.
1.- O Cdigo Civil de 1916, com a redao
que lhe foi dada pelo Estatuto da Mulher
Casada, conferia ao cnjuge sobrevivente
direito real de habitao sobre o imvel
destinado residncia da famlia, desde que
casado sob o regime da comunho universal
de bens. 2.- A Lei n 9.278/96 conferiu
direito equivalente aos companheiros e o
95
Cdigo Civil de 2002 abandonou a postura

restritiva do anterior, estendendo o
benefcio a todos os cnjuges sobreviventes,
independentemente do regime de bens do
casamento. 3.- A Constituio Federal
(artigo 226, 3) ao incumbir o legislador de
criar uma moldura normativa isonmica
entre a unio estvel e o casamento, conduz
tambm o intrprete da norma a concluir
pela derrogao parcial do 2 do artigo
1.611 do Cdigo Civil de 1916, de modo a
equiparar a situao do cnjuge e do
companheiro no que respeita ao direito real
de habitao, em antecipao ao que foi
finalmente reconhecido pelo Cdigo Civil de
2002. 4.- Recurso Especial improvido.
(Superior Tribunal de Justia Terceira
Turma/ REsp 821.660/DF/ Relator Ministro
Sidnei Beneti/ Julgado em 14.06.2011/
Publicado no DJe em 17.06.2011) (destaque
nosso)
Ementa: Embargos de terceiro. Direito real
de habitao. Art. 1.611, 2, do Cdigo
Civil de 1916. Usufruto. Renncia do
usufruto: repercusso no direito real de
habitao. Registro imobilirio do direito
real de habitao. Precedentes da Corte. 1.
A renncia ao usufruto no alcana o direito
real de habitao, que decorre de lei e se
destina a proteger o cnjuge sobrevivente
mantendo-o no imvel destinado
residncia da famlia. 2. O direito real de
habitao no exige o registro imobilirio. 3.
Recurso especial conhecido e provido.
(Superior Tribunal de Justia Terceira
Turma/ REsp 565.820/PR/ Relator Ministro
Carlos Alberto Menezes Direito/ Julgado em
16.09.2004/ Publicado no DJ em 14.03.2005,
p. 323) (destaque nosso)
96
De outro turno, o habitador rene como obrigaes

guardar e conservar o prdio em que habita, arcando,
inclusive, com os gastos relativos manuteno do
imvel. Incumbe ao habitador, alm do direito de morar
na casa, a obrigao de guardar a conservar o imvel,
procedendo os reparos necessrios e pagando as despesas
de tanto decorrentes. Nesta trilha, em decorrncia do
aspecto personalssimo que eiva o direito real de
habitao, subsiste como impossibilidade, no que tange
ao habitador, de promover a sua locao ou mesmo
comodato. Compete, ainda, ao habitador realizar o
seguro, caso o ttulo imponha tal realizao, devendo o
valor segurado ser empregado na reedificao do prdio
se este sofrer destruio por caso fortuito ou fora
maior118.
Constitui, ainda, como obrigao do habitador, o
pagamento de todos os tributos que recarem sobre o
imvel. Por derradeiro, dever o beneficirio do direito
real
restituir o prdio ao proprietrio ou a seus
herdeiros, no estado em que o recebeu, excetuando-se

deteriorao decorrente do uso regular do prdio. Em
118
DINIZ, 2011, p. 485.
97
ocorrendo deteriorao por negligncia do habitador, este

dever arcar com a competente indenizao por perdas e
danos relativa a todos os prejuzos ocasionados de sua
atuao.
3 EXTINO DO DIREITO DE HABITAO
Ao se analisar o instituto em comento, infere-se
que o direito real de habitao extingui-se de formas
diversas. A primeira espcie contemplada na Lei
Substantiva Civil compreende a morte do habitador,
quando se tratar de direito real de habitao sucessria,
isto porque a legislao vigente no admitiu a habitao
sucessiva, ou seja, que o direito concedido ao habitador,
quando
de
sua
morte,
se
transferisse,
de
modo
automtico, ao seu lastro sucessrio. Tal fato encontra

guarida na premissa que, em se tratando de um direito
personalssimo,
legislao
vigente
considera
inadmissvel a transmisso hereditria. Como bem

assinala Venosa, direito temporrio, tendo por limite
mximo a vida do habitador (assim o na hiptese de
98
habitao sucessria)119.
Outra forma de extino da habitao, pelo
advento do termo de sua durao, estabelecido no seu ato
constitutivo, ou seja, o direito real de habitao extinguise
quando
deflui
lapso
temporal
fixado
pelo
proprietrio do imvel, devendo, com efeito, tal condio

ser expressamente disposta no ato que constitui o direito
real em tela, registrado no Cartrio de Registro de
Imveis. De igual maneira, pode-se, tambm, aduzir que
haver a extino do direito em tela quando implementar
a condio resolutiva estabelecida pelo proprietrio,
como, por exemplo, a construo do imvel do habitador e
de sua clula familiar. Ocorrer, tambm, a extino do
direito real de habitao quando restar destrudo prdio
que estava gravado do instituto em tela. J que o direito
real de habitao grava determinado imvel, salta aos
olhos que, em ocorrendo a destruio do prdio, o direito
no subsistir.
Operar-se- a extino do direito real de habitao
quando o habitador e sua clula familiar no mais
fixarem
119
suas
moradias
no
imvel
ou,
ainda,
VENOSA, 2010, p. 509.
99
abandonarem o imvel. Em ocorrendo tal situao,

infere-se que a nobilssima funo social a que se destina
o instituto em comento restar desnaturada, no mais,
por extenso, vigorando as suas disposies. Nesta
senda, tambm, no subsistir o instituto do direito real
de habitao quando houver renncia, expressa ou
tcita, do mesmo, no podendo ser presumida.
4 AES DECORRENTES DO DIREITO REAL DE
HABITAO
No que concerne aos meios processuais que
resguardam o instituto em tela, pode-se gizar que os
titulares do direito de habitao valer-se-o da ao
reivindicatria, no que tange ao exerccio do direito de
sequela. Logo, admissvel que reivindiquem a coisa do
proprietrio ou de terceiro. Quadra anotar que a
pretenso que o habitador decorre do direito que possui e
no deriva do direito do proprietrio. Quando houver
dvidas sobre a existncia do direito de habitao, o
instituto processual eficaz a afastar tal celeuma a ao
declaratria.
permitido que os habitadores lancem mo da
100
ao com preceito cominatrio, a fim de obrigar a entrega

da coisa. Movida contra o proprietrio, a ao
reivindicatria e de cunho petitrio. Somente podero
usar dos meios possessrios se j obtiveram a posse120.
Averbe-se, igualmente, que o proprietrio tem ao
contra o habitador, nos casos em que restar configurado
prejuzo coisa, por culpa ou dolo do beneficiado, bem
como o emprego das aes de natureza cautelares, com o
escopo de salvaguardar a coisa da deteriorao ou mesmo
da perda. Poder o dono exigir cauo, mesmo que
quando do exerccio do direito real no existisse tal
previso.
Poder,
tambm,
ser
empregada
ao
confessria, que detm a utilidade de provar a existncia

do direito, possuindo, inclusive, efeito mandamental, ou
seja, tem como consequncia rotunda a entrega da coisa
ao seu autor ou seus acrscimos e frutos. Tem assento a
ao em testilha, quando houver a negao do direito
real de habitao, afigurando-se como legitimado passivo
o proprietrio. A ao negatria conferida ao titular do
direito real limitado contra quem o ofende, alegando ter
120
VENOSA, 2010, p. 510.
101
tambm direito sobre a coisa. A ao dirigida contra o

turbador do direito real limitado121. Em havendo o
ingresso na posse direta, os habitadores gozam dos
remdios possessrios, inclusive contra os possuidores
indiretos.
REFERNCIAS:
BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 25 fev. 2012.
_________. Superior Tribunal de Justia (STJ).
Vivo. Direito de Habitao. Imvel Residencial.
Condomnio. Alienao de bem comum indivisvel. O
vivo, casado sob o regime de comunho universal de
bens, tem o direito real de habitao relativamente ao
imvel destinado a residencia da famlia. Improcedncia
da ao de extino de condomnio e alienao judicial de
coisa comum. Art. 1.611, par. 2. do CCivil. recurso
conhecido e provido. Acrdo proferido em REsp
107.273/PR. rgo Julgador: Quarta Turma. Relator:
Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Julgado em 09.12.1996.
Publicado no DJ 17 mar. 1997, p. 7516. Disponvel em:
<http://www.stj.jus.br>. Acesso em: 11 mar. 2012.
121
VENOSA, 2010, p. 510.
102
Brasileiro: Direito das Coisas. V. 04. So Paulo: Editora

Saraiva, 2011.
Direitos Reais. 7 ed. Rio de Janeiro: Editora Lumen
Juris, 2011.
NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade.
Cdigo Civil Comentado e legislao extravagante.
3 ed. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2005.
PINTO, Brulio Dinarte da Silva. Direito real de
habitao no novo Cdigo Civil. Jus Navigandi,
Teresina, ano 11, n. 952, 10 fev. 2006. Disponvel em:
<http://jus.com.br/revista/texto/7945>. Acesso em: 11
mar. 2012.
POLITO, Andr Guilherme. Dicionrio de Sinnimos
e Antnimos. So Paulo: Editora Melhoramentos, 2005.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Sucesses. Rio de
Janeiro: Forense, 2009.
Reais, 10 ed. So Paulo: Editora Atlas, 2010.
103
O DIREITO REAL DE SUPERFCIE: SINGELAS

PONDERAES
Resumo:
Ao se analisar o direito de superfcie,
cuida salientar, em um primeiro momento, que o

mencionado
se
alicera
na
faculdade
que
proprietrio possui de conceder a um terceiro,

denominado de superficirio, a propriedade das
construes e plantaes que este realize sobre o
sob o solo alheio, incluindo-se o solo, o subsolo e o
espao areo, por lapso temporal determinado ou
ainda sem prazo, desde que seja promovida a
escritura pblica no registro imobilirio. Com
efeito, trata-se de instituto que rememora ao direito
romano, surgido na fase final do perodo clssico,
em que se observa o intenso desenvolvimento
urbano do Imprio Romano. Em seu advento, o
direito superfcie estava atrelado, de maneira
104
nevrlgica, s relaes de direito obrigacional e

posteriormente como direito real em coisa alheia.
Em decorrncia do aperfeioamento do modelo
jurdico no direito medieval, notadamente em razo
do interesse da Igreja em conferir legitimidade s
construes
erigidas
em
seus
terrenos,
e,
ulteriormente, pelas legislaes contemporneas, a

superfcie
passou
ser
reconhecida
como
verdadeiro direito de propriedade. Denota-se, desta

sorte, que houve o abrandamento do princpio do
abrandamento da unicidade da titularidade, eis
que, de maneira indita, a propriedade do solo se
desvencilharia da propriedade das construes e
plantaes, servindo como instrumento apto a
conter situaes de crise habitacional.
Palavras-chaves:
Direito
de
Superfcie.
Propriedade. Direito Civil.

Sumrio: 1 Consideraes Iniciais; 2 O Direito de
Superfcie:
Conceito
Natureza
Jurdica;
Contedo do Direito de Superfcie; 4 Extino do

Direito de Superfcie.
105
1 CONSIDERAES INICIAIS
Em linhas inaugurais, ao se dispensar uma
anlise ao tema central do presente, necessrio se faz
examinar a Cincia Jurdica, assim como suas mltiplas
e distintas ramificaes, a partir de um vis norteado
pelas relevantes modificaes que passaram a permear o
seu
arcabouo
terico-doutrinrio,
bem
como
seu
sedimento normativo. Nesta perspectiva, valorando os

aspectos caractersticos de mutabilidade que passaram a
emoldurar o Direito, plenamente possvel grifar que
no subsiste a viso na qual a cincia ora aludida era
algo ptreo e estanque, indiferente gama de situaes
produzidas pela coletividade, enquanto elemento de
convvio entre o ser humano. Como resultante do
acinzelado, infere que no mais vigota a imutabilidade
dos cnones que outrora orientavam o Direito, o aspecto
estanque
achatado
pelos
anseios
carncias
vivenciados pela sociedade.

Ainda nessa trilha de exposio, cogente a
necessidade de adotar como prisma de avaliao o
brocardo jurdico 'Ubi societas, ibi jus', ou seja, 'Onde
106
est a sociedade, est o Direito', tornando explcita e

cristalina a relao de interdependncia que esse binmio
mantm122. Com efeito, a utilizao da Constituio da
Repblica Federativa do Brasil de 1988, como axioma
maior de sustentao mecanismo proeminente, quando
se tem, como objeto de ambio, a adequao do texto
genrico e abstrato das normas, que integrem o
arcabouo ptrio, s nuances e complexidades que
influenciam a realidade moderna.
Ao lado disso, h que se citar o voto magistral
proferido pelo Ministro Eros Grau, ao apreciar a Ao de
Descumprimento de Preceito Fundamental N. 46/DF, no
qual, com clareza solar, apresenta ponderaes ao
aspecto de dinamicidade do Direito, enquanto cincia
detentora de plural arcabouo:
[...] o direito um organismo vivo, peculiar
porm
porque
no
envelhece,
nem
permanece jovem, pois contemporneo
realidade. O direito um dinamismo. Essa,
a sua fora, o seu fascnio, a sua beleza [...]
do presente, na vida real, que se toma as
VERDAN, Tau Lima. Princpio da Legalidade: Corolrio do
Direito Penal. Jurid Publicaes Eletrnicas, Bauru, 22 jun.
2009. Disponvel em: <http://jornal.jurid.com.br>. Acesso em: 07 set.
2012.
122
107
foras que lhe conferem vida. E a realidade

social o presente; o presente vida --- e
vida movimento. Assim, o significado
vlidos dos textos varivel no tempo e no
espao, histrica e culturalmente. A
interpretao do direito no mera deduo
dele, mas sim processo de contnua
adaptao de seus textos normativos
realidade e seus conflitos123.
Ao lado do esposado, quadra negritar que a viso

ps-positivista que passou a permear o Direito, ofertou,
por via de consequncia, uma rotunda independncia dos
estudiosos e profissionais da Cincia Jurdica. Por
necessrio, h que se citar o entendimento de Verdan
(2009), esta doutrina o ponto culminante de uma
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Arguio de
Descumprimento de Preceito Fundamental. Empresa Pblica de
Correios e Telgrafos. Privilgio de Entrega de Correspondncias.
Servio Postal. Controvrsia referente Lei Federal 6.538, de 22 de
Junho de 1978. Ato Normativo que regula direitos e obrigaes
concernentes ao Servio Postal. Previso de Sanes nas Hipteses
de Violao do Privilgio Postal. Compatibilidade com o Sistema
Constitucional Vigente. Alegao de afronta ao disposto nos artigos
1, inciso IV; 5, inciso XIII, 170, caput, inciso IV e pargrafo nico, e
173 da Constituio do Brasil. Violao dos Princpios da Livre
Concorrncia e Livre Iniciativa. No-Caracterizao. Arguio
Julgada Improcedente. Interpretao conforme Constituio
conferida ao artigo 42 da Lei N. 6.538, que estabelece sano, se
configurada a violao do privilgio postal da Unio. Aplicao s
atividades postais descritas no artigo 9, da lei. Acrdo proferido em
ADPF 46/DF. rgo Julgador: Tribunal Pleno. Relator: Ministro
Marcos Aurlio. Julgado em 05.08.2009. Disponvel em:
<http://www.stf.jus.br>. Acesso em 07 set. 2012.
123
108
progressiva evoluo acerca do valor atribudo aos

princpios em face da legislao124. Destarte, a partir de
uma anlise profunda de sustentculos, infere-se que o
ponto central da corrente ps-positivista cinge-se
valorao da robusta tbua principiolgica que Direito e,
por conseguinte, o arcabouo normativo passando a
figurar, nesta tela, como normas de cunho vinculante,
flmulas hasteadas a serem adotadas na aplicao e
interpretao do contedo das leis.
Gize-se, por necessrio, a brilhante manifestao
apresentada pelo Ministro Marco Aurlio, que, ao
abordar acerca das linhas interpretativas que devem
orientar a aplicao da Constituio Cidad, exps:
Nessa linha de entendimento que se torna
necessrio salientar que a misso do
Supremo, a quem compete, repita-se, a
guarda da Constituio, precipuamente a
de zelar pela interpretao que se conceda
Carta a maior eficcia possvel, diante da
realidade circundante. Dessa forma, urge o
resgate da interpretao constitucional,
para que se evolua de uma interpretao
retrospectiva e alheia s transformaes
sociais,
passando-se
a
realizar
a
interpretao que aproveite o passado, no
para repeti-lo, mas para captar de sua
124
VERDAN, 2009. Acesso em: 07 set. 2012.
109
essncia lies para a posteridade. O

horizonte histrico deve servir como fase na
realizao da compreenso do intrprete125.
Nesta toada, os princpios jurdicos so erigidos

condio de elementos que trazem em seu mago a
propriedade
de
oferecer
uma
abrangncia
ampla,
contemplando, de maneira nica, as diversas espcies

normativas que integram o ordenamento ptrio. Em
razo do esposado, tais mandamentos passam a figurar
como supernormas, isto , preceitos que exprimem valor
e, por tal fato, so como pontos de referncias para as
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Arguio de

Descumprimento de Preceito Fundamental. Empresa Pblica de
Correios e Telgrafos. Privilgio de Entrega de Correspondncias.
Servio Postal. Controvrsia referente Lei Federal 6.538, de 22 de
Junho de 1978. Ato Normativo que regula direitos e obrigaes
concernentes ao Servio Postal. Previso de Sanes nas Hipteses
de Violao do Privilgio Postal. Compatibilidade com o Sistema
Constitucional Vigente. Alegao de afronta ao disposto nos artigos
1, inciso IV; 5, inciso XIII, 170, caput, inciso IV e pargrafo nico, e
173 da Constituio do Brasil. Violao dos Princpios da Livre
Concorrncia e Livre Iniciativa. No-Caracterizao. Arguio
Julgada Improcedente. Interpretao conforme Constituio
conferida ao artigo 42 da Lei N. 6.538, que estabelece sano, se
configurada a violao do privilgio postal da Unio. Aplicao s
atividades postais descritas no artigo 9, da lei. Acrdo proferido em
ADPF 46/DF. rgo Julgador: Tribunal Pleno. Relator: Ministro
Marcos Aurlio. Julgado em 05.08.2009. Disponvel em:
<http://www.stf.jus.br>. Acesso em 07 set. 2012.
125
110
demais, que desdobram de seu contedo126. Percebe-se, a

partir da teoria em testilha, que os dogmas jurdicos so
desfraldados como verdadeiros pilares sobre os quais o
arcabouo terico que compe o Direito se estrutura,
segundo a brilhante exposio de Tovar127.
2 O DIREITO DE SUPERFCIE: CONCEITO E
NATUREZA JURDICA
Ao se analisar o direito de superfcie, cuida
salientar, em um primeiro momento, que o mencionado
se alicera na faculdade que o proprietrio possui de
conceder a um terceiro, denominado de superficirio, a
propriedade das construes e plantaes que este realize
sobre o sob o solo alheio, incluindo-se o solo, o subsolo e o
espao areo, por lapso temporal determinado ou ainda
sem prazo, desde que seja promovida a escritura pblica
no registro imobilirio. Como bem anota Diniz, a
superfcie a concesso de uso de terrenos pblicos ou
VERDAN, 2009, s.p.
TOVAR, Leonardo Zehuri. O Papel dos Princpios no
Ordenamento Jurdico. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 10,
n. 696, 1 jun. 2005. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br>. Acesso
em: 07 set. 2012.
126
127
111
particulares, onerosa ou gratuita, por tempo certo ou

indeterminado, como direito real resolvel, para fins de
urbanizao, industrializao, edificao, cultivo de terra
ou outra utilizao de interesse social128.
Com efeito, trata-se de instituto que rememora ao
direito romano, surgido na fase final do perodo clssico,
em que se observa o intenso desenvolvimento urbano do
Imprio Romano. Em seu advento, o direito superfcie
estava atrelado, de maneira nevrlgica, s relaes de
direito obrigacional e posteriormente como direito real
em coisa alheia. Em Roma, a superfcie sempre foi um
direito real em coisa alheia, sem que nunca fosse
alcanada a noo de propriedade autnoma129. Em
decorrncia do aperfeioamento do modelo jurdico no
direito medieval, notadamente em razo do interesse da
Igreja em conferir legitimidade s construes erigidas
em seus terrenos, e, ulteriormente, pelas legislaes
contemporneas, a superfcie passou a ser reconhecida
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro:

Direito das Coisas. 26 ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p.
485.
129 FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos
128
112
como verdadeiro direito de propriedade. Denota-se, desta

sorte, que houve o abrandamento do princpio do
abrandamento da unicidade da titularidade, eis que, de
maneira indita, a propriedade do solo se desvencilharia
da propriedade das construes e plantaes, servindo
como instrumento apto a conter situaes de crise
habitacional.
Insta salientar que as construes e plantaes se
apresentam
como
acesses
contnuas,
sendo
caracterizadas pela unio externa das coisas, eis que

tudo aquilo que plantado ou construdo em solo alheio
passa a ser propriedade definitiva do dono do solo.
Configura, com destaque, o adgio superfcie solo cedit,
ou seja, a superfcie acede ao solo. Tudo que era
plantado ou edificado no solo passava a integra-lo e ao
seu
dono
pertencia,
no
podendo
ser
objeto
de
transferncia seno juntamente com o solo130. Nesta

senda, denota-se a substacializao do iderio de que
tudo aquilo que fosse acrescido ao solo a este se
AZEVEDO, Adriano Barcelos de. O direito real de superfcie e o

seu reingresso no ordenamento jurdico brasileiro. Jus Navigandi,
Teresina, ano 10, n. 622, 22 mar. 2005. Disponvel em:
<http://jus.com.br>. Acesso em: 07 set. 2012.
130
113
agregava, passando, por consequncia, a pertencer ao

dono do solo. Haver, ao lado disso, o sobrestamento
temporrio
dos
efeitos
da
acesso,
porquanto
propriedade da construo ou plantao efetivada em

solo alheio ser daquele que a realizou, permanecendo a
propriedade do solo com o seu proprietrio. Segundo
Diniz131, a superfcie e a exceo ao princpio de que o
acessrio acompanha o principal, eis que o Ordenamento
Ptrio concede um direito real sobre construo ou
plantao feita em terreno alheio, utilizando, para tanto,
sua superfcie. Conforme obtemperam, com propriedade,
Farias e Rosenvald, segue-se a lio enraizada na
cultura germnica, pelo qual se valoriza o trabalho de
quem constri ou planta em detrimento do proprietrio do
solo132.
Infere-se
ocorrncia
de
um
fenmeno
de
superposio de duas propriedades distintas, sendo que o

proprietrio e o superficirio atuaro em esferas
distintas. Neste passo, enquanto o superficirio adquire
a propriedade resolvel das acesses, compreendendo-se
plantaes e construes, o proprietrio mantm a
131
132
DINIZ, 2011, p. 493.

114
titularidade sobre o solo. Ao lado disso, quadra assinalar

que ocorre a criao de duas propriedades autnomas e
no um desdobramento dos poderes dominiais, a exemplo
do que se percebe em direitos reais tradicionais de
fruio, como o usufruto e a enfiteuse. Maria Helena
Diniz destaca que o direito de superfcie um direito de
posse sobre plantaes e construes, separado do
domnio do solo, por ser, na verdade, um direito real de
construir ou plantar em terreno de outrem133. No h
que se cogitar acerca da existncia de subordinao entre
um bem em detrimento do outro, de natureza inferior.
Tratam-se
de
duas
propriedades
autnomas
horizontalmente fracionadas, cada qual mantendo a sua

exclusividade e os atributos de uso, fruio, disposio e
reivindicao134. Neste sentido, cuida trazer colao o
entendimento jurisprudencial que abaliza o expendido:
Ementa: Apelao Cvel. Embargos
Execuo. Honorrios de Profissional. No
havendo direito real de superfcie autnomo
em relao propriedade, descabida a
penhora sobre construo feita em terreno
alheio.
Apelo
Improvido.
Unnime.
133
134
DINIZ, 2011, p. 492.

115
(Tribunal de Justia do Estado do Rio

Grande do Sul Segunda Cmara Especial
Cvel/ Apelao Cvel N 70001271428/
Relator: Desembargador Luiz Roberto
Imperatore de Assis Brasil/ Julgado em
06.06.2001)
Calha salientar que o direito de superfcie

reclama, para a sua constituio enquanto direito real
imobilirio, to apenas a celebrao de um contrato, de
forma
solene,
firmado
por
escritura
pblica,
independentemente do valor do imvel, devendo, pois, ser

levado, obrigatoriamente, ao registro. Neste passo, clara
a dico do artigo 1.369 do Cdigo Civil, o proprietrio
pode conceder a outrem o direito de construir ou de
plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante
escritura pblica devidamente registrada no Cartrio de
Registro de Imveis135. permitido aos pactuantes,
ainda, que estipulem, quando da elaborao do contrato,
quaisquer clusulas, desde que estas no lesem a
legislao urbanstica, como anota o artigo 21 do
Estatuto das Cidades136.
em: 07 set. 2012.
136 Idem. Lei N. 10.257, de 10 de Julho de 2001. Regulamenta os
135
116
No mais, anote-se, oportunamente, que no h

qualquer bice para que o direito real em comento seja
concebido atravs de negcio jurdico ou mesmo por
cdula testamentria. Uma das maiores utilidades do
direito
de
superfcie
sua
grande
densidade
econmica137, j que uma pessoa poder construir ou

plantar em solo alheio, sem que tenha necessidade de
adquirir
terreno
pagar
grandes
quantias,
assegurando a materializao da funo social da

propriedade. Observa-se, de um lado, que o superficirio
adquire as acesses e explora todos os potenciais
econmicos
que
imvel
oferta,
evitando-se,
por
conseguinte, a antieconomicidade da propriedade. O

proprietrio do imvel, de outro lado, mantm a
titularidade, percebendo uma renda pela concesso da
superfcie, atalhando, por extenso, que o imvel venha a
ser alvo das sanes municipais, em decorrncia da
subutilizao da propriedade, vez que no detentor de
arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes gerais
da poltica urbana e d outras providncias. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 07 set. 2012: Art. 21. O
proprietrio urbano poder conceder a outrem o direito de superfcie
do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante
escritura pblica registrada no cartrio de registro de imveis.
117
recursos
financeiros
que
lhe
permita
promover
edificaes.
O direito de superfcie encontra-se albergado tanto
nas disposies contidas no Estatuto das Cidades quanto
no Cdigo Civil vigente. A Lei n. 10.257138, de 10 de
julho de 2001, norma especial cuja finalidade e essncia
so distintas do Diploma Civilista, eis que aquela regula
a disciplina urbanstica e ambiciona a promoo da
funo social da cidade, conferindo-lhe sustentabilidade e
condies dignas de vida, ao passo que esse trata o
direito de superfcie enquanto instrumento destinado a
satisfazer as necessidades e interesses de cunho privado.
Farias e Rosenvald, ao apreciarem o tema, com bastante
pertinncia, assinalam que:
Assim, se um municpio instituir direito de
superfcie no subsolo de uma praa aps
prvia desafetao do bem pblico - a fim de
que um particular edifique estacionamentos
ou, ento, um proprietrio particular
concede um espao ocioso para que outro
particular construa um centro de artes de
acesso populao, aplicaremos as normas
BRASIL. Lei N. 10.257, de 10 de Julho de 2001. Regulamenta
os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes
gerais da poltica urbana e d outras providncias. Disponvel em:
138
118
da legislao especial, que objetiva

combater a especulativa subutilizao de
espaos urbanos e incrementar a criao de
empregos e gerao de riquezas. Todavia, se
o proprietrio A concede a superfcie de seu
terreno urbano para que B construa uma
pista de Cooper em seu interesse particular,
ou a concesso efetive-se no espao areo de
uma casa prxima a praia, para que o
vizinho no perca a bela vista para o mar,
estaremos no campo do Cdigo Civil, pois
apesar de se tratar de imvel urbano, a
relao jurdica de direito privado, sem
qualquer relevncia imediata para o direito
urbanstico139.
Pela modalidade de direito de superfcie albergada

no Estatuto da Cidade, permitido ao Poder Pblico
cobrar das empresas cessionrias de servios pblicos um
numerrio pelo uso de seu solo ou espao areo, eis que
as redes de telefonia, eletricidade, televiso a cabo e
infovia, utilizam a superfcie das vias pblicas ou,
quando enterradas, seu subsolo, para implantar os seus
servios. Acresa-se, ainda, que a superfcie encontra-se
inserida no rol dos direitos reais, em numerus clausus,
cujo elenco se encontra entalhado no artigo 1.225, inciso
139
119
II, do Cdigo Civil140, constituindo-se por meio de registro

do ttulo constitutivo no Cartrio de Registro Geral de
Imveis, produzindo efeito erga omnes.
Prima sublinhar o direito de superfcie um
direito real sobre coisa alheia, uma vez que sua formao
decorre de uma concesso do titular da propriedade com
o escopo de futura edificao, sobre ou sob o solo, ou
plantao, que, quando materializada pelo superficirio,
dar corpo a um direito, inicialmente, incorpreo em um
bem concretamente autnomo propriedade do solo do
concedente. O superficirio tambm possuidor direto
do espao fsico, que inclui o acesso ao entorno necessrio
para edificar ou plantar, abrangendo as reas laterais do
bem, possibilitando ao concessionrio o mais cmodo uso
da coisa141. permitido, ainda, que reconstrua ou
replantar em caso de perecimento do bem superficirio
na vigncia da relao jurdica. Vale dizer que o bem
superficirio, at que seja promovida a construo ou a
plantao, ser incorpreo, convivendo, neste nterim,
em: 07 set. 2012: Art. 1.225. So direitos reais: [omissis] II - a
superfcie.
140
120
concomitantemente, o direito real em coisa alheia, j que

a superfcie se estrutura em propriedade de outrem, e a
propriedade do superficirio sobre o que ele erigiu e
agora integra com definitividade o solo.
3 CONTEDO DO DIREITO DE SUPERFCIE
O instituto da superfcie denota que o direito de
construir tem um valor em si mesmo, independente do
valor da propriedade, podendo, inclusive, agregar valor a
esta, sendo considerado como direito transfervel, eis que
se encontra inserto no trfego jurdico. Com efeito, o
superficirio exerce os poderes dominiais sobre a acesso,
j que dono daquilo que se fez sobre o solo, podendo
fruir da coisa, como, com clareza solar, verbaliza o artigo
1.369
do
superficirio
Cdigo
dispor
Civil142.
de
seu
Igualmente,
direito
por
poder
meio
o
da
transferncia a terceiros, em razo da entabulao do

em: 07 set. 2012: Art. 1.369. O proprietrio pode conceder a outrem
o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pblica devidamente registrada no
Cartrio de Registro de Imveis.
142
121
negcio jurdico, como tambm devido ao princpio da

saisine em favor dos herdeiros, quando do falecimento do
superficirio. Clara a dico do artigo 1.372 do Estatuto
Civil, o direito de superfcie pode transferir-se a terceiros
e, por morte do superficirio, aos seus herdeiros143.
Sobreleva anotar, com baste nfase, que a transferncia
da propriedade superficiria, quer seja na modalidade
inter
vivos,
quer
seja
na
espcie
causa
mortis,
prevalecer apenas pelo prazo afixado no negcio jurdico

originrio.
Poder o superficirio, ainda, reivindicar a coisa
de terceiros, tal como utilizar aes possessrias, em
razo de agresses ao seu poder ftico sobre o bem, j
que titular de propriedade e posse da rea objeto da
concesso. Farias e Rosenvald assinalam que a sua
legitimidade para o exerccio de tais pretenses no exclui
a iniciativa autnoma do concedente (proprietrio do
solo), pois, na qualidade de possuidor poder tambm
manejar
os
interditos
possessrios144.
Igualmente,

em: 07 set. 2012.
143
122
poder o superficirio constituir nus reais sobre o seu

direito de propriedade, concedendo parcelas dominiais
para a formao de direitos reais em coisa alheia, a
exemplo do que ocorre com o usufruto, servido e direito
de habitao.
Corriqueiramente,
objeto
do
instituto
em
comento a transferncia da propriedade das acesses,

compreendendo-se as construes, em sentido amplo, e
plantaes. De maneira excepcional, ser viabilizada a
utilizao do subsolo ou do espao areo, nos termos em
que assinala o pargrafo nico do artigo 1.369 do Cdigo
Civil, o qual espanca que o direito de superfcie no
autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto
da concesso145. No que concerne ao subsolo, ser
necessrio que o direito de superfcie transpasse dois
obstculos, a saber: inexistncia de recursos minerrios,
caso em que a Unio adquirir a propriedade e que a
utilizao
do
empreendimento,
espao
como
seja
essencial
se infere,
para
comumente,
o
nos
espaos urbanos, em que necessria a construo de

em: 07 set. 2012.
145
123
garagem subterrnea. No que tange utilizao do

espao areo, a previso se encontra acinzelada no artigo
21, 1, do Estatuto das Cidades146, tendo aplicabilidade
prtica no mbito do direito privado, a aquisio por
condminos da superfcie do terreno lindeiro, com o
escopo de obstar qualquer edificao no imvel contguo
acima dos limites que inviabilizam o sossego, a
privacidade
e,
at
mesmo,
campo
visual
dos
superficirios147.
O Estatuto Civilista permitiu a constituio da
superfcie em negcios jurdicos apenas com prazos
determinados, ao passo que a Lei N. 10.257/2001
permitiu, tambm, a modalidade do negcio sem prazo
para imveis urbanos. Cuida evidenciar que essa
abertura permitida no Estatuto das Cidades no tem o
condo de desnaturar o instituto em comento, eis que o
que vedado a perpetuidade do direito de superfcie e
BRASIL. Lei N. 10.257, de 10 de Julho de 2001. Regulamenta
os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, estabelece diretrizes
gerais da poltica urbana e d outras providncias. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 07 set. 2012: Art. 21.
[omissis] 1o O direito de superfcie abrange o direito de utilizar o
solo, o subsolo ou o espao areo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislao
urbanstica.
147 Neste sentido: FARIAS; ROSENVALD, 2011, p. 491.
146
124
no o seu prolongamento. A concesso da superfcie ser

gratuita se as partes assim o ajustarem, tal como poder
perceber o proprietrio que no compensa a cobrana de
valores, em razo da extenso das obras que sero
revertidas ao seu patrimnio. Entrementes, poder o
proprietrio estabelecer um valor a ser pago de uma
nica
vez
ou
ainda
uma
remunerao
mensal,
denominada de salarium, como bem assinala o artigo

1.370 do Cdigo Civil148.
No mais, quadra destacar que o direito de
superfcie ser objeto de negcio jurdico de cesso
onerosa ou gratuita para terceiros, assegurando-se
direito de preferncia ao proprietrio, em condies
iguais a dos estranhos. Farias e Rosenvald assinalam
que nada impede que seja o direito de superfcie objeto
de transferncia por legado, em razo de disposies
testamentrias, com a possibilidade de insero de
clusula da propriedade superficiria149. Trata-se, com

em: 07 set. 2012: Art. 1.370. A concesso da superfcie ser gratuita
ou onerosa; se onerosa, estipularo as partes se o pagamento ser
feito de uma s vez, ou parceladamente.
148
125
efeito, de negcio jurdico causa mortis, ao qual podero

ser aplicadas normas de ordem pblica, sem que haja
qualquer
constitudo
leso.
a
Em
ttulo
sendo
inter
direito
vivos,
superficirio
possvel
sua
transferncia, tanto no contrato com ou sem prazo,

ficando o novo superficirio que o proprietrio detm o
direito de denunciar a superfcie a qualquer tempo.
Frisar se faz carecido que o reverso tambm se
impe, eis que o proprietrio, ao alienar o bem imvel na
vigncia da relao de superfcie, dever conceder o
direito de preferncia ao superficirio, em consonncia
com o estipulado no artigo 1.373 do Cdigo Civil150. Salta
aos olhos que o direito de preferncia resguardado no
Ordenamento Ptrio valora e estimula a consolidao do
direito de propriedade, unificando, via de consequncia, a
titularidade. Em sendo negligenciado o direito de
preferncia, em razo do silncio do Estatuto Civil acerca
de suas implicaes, h que se colacionar, por oportuno, o
abalizado entendimento de Farias e Rosenvald:
em: 07 set. 2012: Art. 1.373. Em caso de alienao do imvel ou do
direito de superfcie, o superficirio ou o proprietrio tem direito de
preferncia, em igualdade de condies.
150
126
A nosso viso, duas solues podem

preponderar: a uma, concedem-se efeitos
meramente obrigacionais em favor do
proprietrio ou do superficirio cuja
preferncia for violada, podendo pleitear
perdas e danos, na forma estipulada pelo
art. 518 do Cdigo Civil; a duas, sanciona-se
a violao ao direito de preferncia com a
prpria possibilidade do titular do direito
real depositar o preo e consolidar a
propriedade e a superfcie na sua posse.
de se optar pela segunda via, concedendo-se
ao proprietrio ou ao superficirio, a via de
pretenso reivindicatria com supedneo no
direito de sequela, que inerente a
qualquer direito real. Para tanto, buscamos
amparo na regra do art. 504 do Cdigo Civil
que permite ao condmino a que se
negligenciou a preferncia, a adoo do
direito potestativo de desconstituir o
negcio jurdico de compra e venda no prazo
decadencial de 180 dias, podendo em
seguida buscar a coisa para si151.
fato que poder o superficirio, na qualidade de

proprietrio do bem que edificou ou plantou, instituir
direitos reais de fruio e garantia sobre a coisa. Id est,
poder o superficirio constituir direito real de usufruto,
tal como promover hipoteca, como instrumento apto a
assegurar a obteno de financiamento hbil efetivao
da edificao. Neste sentido, clara a redao do inciso I
do artigo 1.473 do Cdigo Civil, ao dispor dos objetos que
151
127
podem ser hipotecados, os imveis e os acessrios dos

imveis conjuntamente com eles152. H que se reconhecer
a hipotecabilidade do bem superficirio como um fomento
ao trfego negocial, potencializando o financiamento
habitacional. Cuida salientar, tambm, que o titular do
direito real sobre a coisa alheia perder os poderes
dominiais no momento em que se findar a relao
jurdica entre o proprietrio e o superficirio.
Mister
se
faz
anotar
que
superficirio
responder, de maneira integral, pelos encargos e

tributos que incidirem sobre a propriedade superficiria,
suportando, ainda, de maneira proporcional, sua
parcela de ocupao efetiva, com encargos e tributos
sobre a rea objeto da concesso do direito de superfcie,
salvo se o contrrio dispuser o contrato. Verifica-se que o
Cdigo Civil, em seu artigo 1.371153, estabelece um
responsvel patrimonial em carter de solidariedade
passiva com o proprietrio. Enquanto o contribuinte tem
vnculo pessoal e direto com o fato imponvel, o
em: 07 set. 2012.
153 Ibid. Art. 1.371. O superficirio responder pelos encargos e
tributos que incidirem sobre o imvel.
152
128
responsvel se relaciona apenas de forma mediata com o

fato gerador154, podendo, deste modo, o Poder Pblico
cobrar as obrigaes tributrias tanto do proprietrio
quanto do superficirio, ou ainda de ambos.
4 EXTINO DO DIREITO DE SUPERFCIE
A concesso uma vez extinta por averbao de seu
cancelamento no Cartrio do Registro Geral de Imveis, o
proprietrio
adentra
na
condio
de
titular
da
propriedade, de maneira plena, adquirindo, por extenso,

as acesses edificadas pelo superficirio, sem nenhuma
indenizao a este, salvo se o contrato em sentido
contrrio albergou disposio. Extinta a concesso, o
proprietrio passar a ter a propriedade plena sobre o
terreno, construo ou plantao, independentemente de
indenizao, se as partes no houverem estipulado o
contrrio, clara a dico do artigo 1.375 do Cdigo
Civil155.
regra
contida
no
dispositivo
legal

em: 07 set. 2012.
154
155
129
retromencionado
demonstra
que
superfcie
propriedade resolvel, uma vez que sua aquisio est

atrelada a evento futuro, descrito no negcio jurdico de
origem.
No que tange ao direito de superfcie institudo
sem prazo, cuja previso encontra escora no Estatuto das
Cidades, poder o proprietrio do terreno vindicar a
resoluo
contratual
qualquer
tempo,
sendo
considerada como suficiente a interpelao judicial ou

extrajudicial do superficirio. De fato, em uma linha de
razoabilidade,
poder
magistrado
suspender
faculdade resolutria derivada do direito potestativo do

proprietrio156. Ainda que no silncio do contrato, o
proprietrio venha a receber, de maneira gratuita, as
acesses, tal fato no importar prejuzo ao superficirio,
j que este teve a oportunidade de explorar a superfcie
por tempo suficiente para traduzir sua atuao em
benesses financeiras. Deste modo, o pagamento de
indenizao ao superficirio se revela medida de exceo.
Cuida destacar que vindo extino da superfcie
se operar antes do prazo ajustado pelas partes, caso o
156
130
superficirio conceda destinao distinta daquela para

que foi concedida, na forma que verbaliza o artigo 1.374
do Cdigo Civil157. Verifica-se, in casu, espcie de
resoluo contratual em decorrncia do inadimplemento
de obrigao de fazer, em razo do desvio da finalidade.
A eliso da funo social da propriedade fato
gravssimo, sendo que qualquer alterao na feio a ser
concedida ao bem demanda prvia consulta e anuncia
do proprietrio158, sendo, para tanto, carecido registro
no Cartrio Imobilirio, mediante termo aditivo com
expressa meno alterao convencionada entre as
partes.
O inadimplemento e a resoluo contratual podem
decorrer da falta de pagamento do salarium ou pelo
descumprimento de outras clusulas entabuladas, como,
por exemplo, recusa do pagamento do tributo ou, ainda,
danos causados ao imvel. Em ocorrendo, no curso do
contrato de superfcie, a desapropriao do terreno, a

em: 07 set. 2012: Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se- a
concesso se o superficirio der ao terreno destinao diversa
daquela para que foi concedida.
157
131
indenizao a ser paga ser, de maneira proporcional,

dividida entre o proprietrio e o superficirio, consoante
a apropriao econmica de cada uma das partes, como
elucida o artigo 1.376 do Cdigo Civil159. O dispositivo
legal pondera que o proprietrio receber o valor
atinente ao terreno, ao passo que o superficirio
perceber o quantum alusivo s acesses. Com o escopo
de evitar iniquidade, o proprietrio dever se acautelar
ao elaborar a clusula contratual, prevendo que, quanto
mais se avizinhe o trmino da concesso, maior ser a
parcela de sua participao na verba indenizatria
decorrente da desapropriao, a ttulo das edificaes
erigidas pelo superficirio.
REFERNCIAS:
AZEVEDO, Adriano Barcelos de. O direito real de
superfcie e o seu reingresso no ordenamento jurdico
brasileiro. Jus Navigandi, Teresina, ano 10, n. 622, 22
em: 07 set. 2012: Art. 1.376. No caso de extino do direito de
superfcie em consequncia de desapropriao, a indenizao cabe ao
proprietrio e ao superficirio, no valor correspondente ao direito real
de cada um.
159
132
mar. 2005. Disponvel em: <http://jus.com.br>. Acesso

em: 07 set. 2012.
BRASIL. Lei N. 10.257, de 10 de Julho de 2001.
Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituio Federal,
estabelece diretrizes gerais da poltica urbana e d
outras providncias. Disponvel em:
_________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
2011.
TOVAR, Leonardo Zehuri. O Papel dos Princpios no
Ordenamento Jurdico. Jus Navigandi, Teresina, ano
10, n. 696, 1 jun. 2005. Disponvel no site:
<http://jus2.uol.com.br>. Acesso em: 07 set. 2012.
VERDAN, Tau Lima. Princpio da Legalidade: Corolrio
do Direito Penal. Jurid Publicaes Eletrnicas,
133
Bauru, 22 jun. 2009. Disponvel no stio eletrnico:

<http://jornal.jurid.com.br>. Acesso em: 07 set. 2012.
134
INSTITUTO
DO
USO
EM
ANLISE:
COMENTRIOS AO DIREITO REAL LIMITADO DE

GOZO OU FRUIO
Resumo: Em uma primeira plana, ao se abordar o

instituto de direito real de uso, denominado em sua
gnese de usus, cuida salientar que sua origem
rememora o Direito Romano, sendo derivado do
usufruto, juntamente com o fructus sine usus, e do
direito justinianeu, a habitatio e as operae servorum.
Em sua acepo primitiva, o usus materializava o
direito de usar uma coisa sem receber os frutos,
motivo pelo qual era empregado em res que no
produziam qualquer fruto nem mesmo de ordem civil.
Nesta toada, durante sua criao, o usus era
constitudo sobre, por exemplo, uma biblioteca ou um
escravo; em sendo constitudo sobre um imvel,
restar-se-ia
excluda
locao. Ao lado disso,
135
sobreleva pontuar que o uso personifica o ius utendi

de maneira integral, sagrando o direito de retirar da
coisa tudo que assim for suscetvel, sem que perceba,
todavia, nenhum fruto. O Cdigo Civil de 2002, em
seu artigo 1.412, estabelece que o usurio usar da
coisa e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as
necessidades suas e de sua famlia. As necessidades
pessoais aludidas no dispositivo legal ora mencionado
sero avaliadas em conformidade com a condio
social ostentada pelo usurio e o lugar em que ele
vive. Nesta esteira, calha anotar que o uso no
imutvel, podendo ser alargado ou estreitado caso
haja o aumento ou diminuio das necessidades
pessoais do usurio, adotando sempre como pilar de
anlise a condio social e o local em que ele vive.
Palavras-chaves: Uso. Jus Utendi. Direito Real.
Sumrio:
Instituto
do
Uso:
Abordagem
Conceitual; 2 Aspectos Caractersticos e Objetos do

Instituto do Uso; 3 Concesso de Uso Especial para
Fins de Moradia; 4 Concesso de Direito Real de Uso;
5 Modos de Constituio do Uso; 6 Direitos e Deveres
do Usurio; 7 Extino do Uso.
136
INSTITUTO
DO
USO:
ABORDAGEM
CONCEITUAL
Em uma primeira plana, ao se abordar o instituto
de direito real de uso, denominado em sua gnese de
usus, cuida salientar que sua origem rememora o Direito
Romano, sendo derivado do usufruto, juntamente com o
fructus sine usus, e do direito justinianeu, a habitatio e
as operae servorum160. Em sua acepo primitiva, o usus
materializava o direito de usar uma coisa sem receber os
frutos, motivo pelo qual era empregado em res que no
produziam qualquer fruto nem mesmo de ordem civil.
Nesta toada, durante sua criao, o usus era constitudo
sobre, por exemplo, uma biblioteca ou um escravo; em
sendo constitudo sobre um imvel, restar-se-ia excluda
a locao. Ao lado disso, sobreleva pontuar que o uso
personifica o ius utendi de maneira integral, sagrando o
direito de retirar da coisa tudo que assim for suscetvel,
sem que perceba, todavia, nenhum fruto. Fundamental,
para compreender o contedo do direito real de uso
perceber que dentro do jus utendi se encontra a permisso
Neste sentido: VENOSA, Slvio de Salvo. Direito Civil: Direitos
Reais. 10 Ed. So Paulo: Editora Atlas S.A., 2010, p. 505.
160
137
para a explorao dos frutos naturais da coisa, que

atendam s necessidades de subsistncia da famlia do
titular161
guisa de informao, no instituto romano do
fructus sine usus, conquanto sua existncia seja objeto de
controvrsia, ocorreria a cesso de uso a uma pessoa e o
gozo dos frutos a outrem. No que se refere habitatio e
s operae servorum, comumente objetos de legado,
debatia-se se com elas se originavam espcies de
usufruto ou mero direito de crdito. Como obtempera,
com nfase, Venosa, Justiniano colocou-as [habitatio e
operae servorum] como direitos reais sobre coisas alheias.
As obras dos escravos, relacionados no Digesto aps o
usufruto e o uso, eram na verdade uma servido
pessoal162.
Lanadas as bases histricas do instituto em
apreciao, insta anotar que o Cdigo Civil de 2002, em
seu artigo 1.412, estabelece que o usurio usar da coisa
e perceber os seus frutos, quanto o exigirem as

162 VENOSA, 2010, p. 506.
161
138
necessidades suas e de sua famlia163. As necessidades

pessoais aludidas no dispositivo legal ora mencionado
sero avaliadas em conformidade com a condio social
ostentada pelo usurio e o lugar em que ele vive. Como
a norma jurdica fala em necessidades pessoais, excludas
esto as necessidades comerciais ou industriais do
beneficirio164. Nesta esteira, calha anotar que o uso no
imutvel, podendo ser alargado ou estreitado caso haja
o aumento ou diminuio das necessidades pessoais do
usurio, adotando sempre como pilar de anlise a
condio social e o local em que ele vive, j que possvel
que ocorra uma ascenso da condio social do usurio.
Isso significa, que o ordenamento no mais se preocupa
com o indivduo abstrato, mas com a pessoa concreta em
suas especificidades e contexto165.
Afora isso, verbaliza o 2 do artigo 1.412 do

em: 09 set. 2012.
Direito das Coisas. 26 Ed. So Paulo: Editora Saraiva, 2011, p.
476.
163
139
Cdigo
Civil166
que
as
necessidades
da
famlia
compreendem o cnjuge, os filhos solteiros, oriundos da

relao matrimonial e extramatrimonial ou de adoo, e
as pessoas de seu servio domstico. Figuram, ento,
como dependentes do usurio no s aquelas que lhe
vinculam por laos consanguneos, mas tambm aquelas
das quais precisar para tirar as utilidades da coisa que
usa167. Destarte, o legislador concedeu ao vocbulo
famlia um significado mais elstico do que o contido na
ramificao das famlias da Cincia Jurdica, eis que
compreende, alm do cnjuge, filhos e empregados
domsticos a seu servio, estando excludo, doutro modo,
parentes ou visitas que venham morar com o usurio.
Mister se faz pontuar que se o usurio tiver sob sua
dependncia econmica alguma outra pessoa que no
esteja arrolada no sobredito dispositivo legal, desde que
logre xito em provar judicialmente suas necessidades,
poder incluir tal circunstncia nos artigos que versam

em: 09 set. 2012: Art. 1.412 [omissis] 2o As necessidades da
famlia do usurio compreendem as de seu cnjuge, dos filhos
solteiros e das pessoas de seu servio domstico.
167 DINIZ, 2011, p. 476.
166
140
acerca do uso, eis que no contraria a natureza desse

instituto. Cuida, ainda, trazer as seguintes ponderaes:
Alis, em uma interpretao civilconstitucional, a famlia a que alude o art.
1.412 do Cdigo Civil no mais ser restrita
famlia nuclear patrimonializada do
casamento, assumindo todas as outras
formas de relaes humanas pautadas pela
afetividade e estabilidade. Para alm do
casamento, da unio estvel e da famlia
monoparental, o princpio da dignidade da
pessoa humana no pode permitir que o rol
das entidades seja o do art. 227, da
Constituio
Federal,
de
carter
exaustivo168.
Consoante se extrai das ponderaes coligidas at

o momento, a distino entre o usufruto e o uso repousa
na premissa deste no poder gozar do objeto de seu
direito. Como se v, o uso distingui-se do usufruto pela
intensidade do direito, pois, enquanto o usufruturio
retira toda a utilizao do bem fruturio, o usurio s
pode utiliz-lo limitado s suas necessidades e s de sua
famlia169. H que se verificar, com efeito, de que, no
uso, o usurio pode to somente usar o bem, no
168
169

DINIZ, 2011, p. 476-477.
141
podendo, entretanto, dele fluir.

2 ASPECTOS CARACTERSTICOS E OBJETOS DO
INSTITUTO DO USO
Ao se analisar o instituto em destaque, pode-se
observar, como aspecto caracterstico, o uso ser um
direito real sobre coisa alheia, eis que incide, de maneira
direta, sobre o bem pertencente a outrem, impondo, via
de consequncia, restries ao titular do domnio em
benefcio do usurio, durante o lapso temporal da
vigncia do ttulo constitutivo. Rememorar se faz
carecido que no ato constitutivo, o concedente pode
delimitar e descrever o direito de uso, sem priv-lo da
essncia procurada pela lei170. Outro caractere, ainda,
ser realado concerne ao aspecto temporal do uso, eis que
durar to somente pelo tempo de vida de seu titular ou,
ainda, pelo interregno estabelecido no ato constitutivo
que lhe deu ensejo.
Ao lado disso, urge pontuar que o uso indivisvel,
eis que no pode ser constitudo pro parte. Igualmente,
170
VENOSA, 2010, p. 506.
142
intransmissvel ou incessvel, eis que o seu direito ou o

seu
exerccio
no
podem
ser
cedidos
outrem.
Obtempera, ainda, Diniz que o uso personalssimo,

pois s se constitui para assegurar ao usurio a utilizao
imediata do bem conforme suas prprias necessidades e
as de sua famlia. Se o usurio falecer, o uso no se
transmitir a seus herdeiros171. Denota-se, desta feita,
em razo de seu aspecto personalssimo, que o uso no se
transmitir ao lastro sucessrio do usurio, estando o
aludido direito concentrado nesse.
Infere-se que o instituto do direito de uso pode
incidir tanto sobre bens mveis, que sejam inconsumveis
e infungveis, como imveis, sobre bens corpreos e
incorpreos. Pode ser atribudo a mveis e imveis. Como
direito real sobre imvel, deve ser registrado no cartrio
imobilirio. instituto intil como direito real, se
objetivar
coisas
consumveis,
pois
nesse
caso
se
transferiria a propriedade172. Deveras, no h se cogitar

acerca da incidncia do uso em objetos consumveis, eis
que haveria verdadeira incongruncia entre o instituto
em comento e o objeto onerado, j que a propriedade
171
172
DINIZ, 2011, p. 477.

VENOSA, 2010, p. 507.
143
deste restaria transferida ao usurio.

3 CONCESSO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE
MORADIA
Inicialmente, h que se salientar que, com o escopo
de promover a funo social da propriedade, a concesso
gratuita do direito de uso especial para fins de moradia
orientada para os imveis pblicos, encontrando respaldo
na Lei N. 11.481/2007173, que introduziu um sucedneo
de modificaes nos diplomas legais at ento vigentes,
com o escopo de promover a materializao da funo
social da propriedade. Cuida assinalar que a moradia
direito fundamental social, sendo concedido, in casu,
como bem leciona Diniz, em favor daquele que,
independentemente de sexo e estado civil, at 27 de abril
BRASIL. Lei N. 11.481, de 31 de Maio de 2007. D nova
redao a dispositivos das Leis nos 9.636, de 15 de maio de 1998,
8.666, de 21 de junho de 1993, 11.124, de 16 de junho de 2005,
10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Cdigo Civil, 9.514, de 20 de
novembro de 1997, e 6.015, de 31 de dezembro de 1973, e dos
Decretos-Leis nos 9.760, de 5 de setembro de 1946, 271, de 28 de
fevereiro de 1967, 1.876, de 15 de julho de 1981, e 2.398, de 21 de
dezembro de 1987; prev medidas voltadas regularizao fundiria
de interesse social em imveis da Unio; e d outras providncias.
Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 09 set.
2012.
173
144
de
2006
possuiu
como
seu,
por
cinco
anos,
ininterruptamente e sem oposio, at 250m de imvel

pblico, inclusive em terreno de marinha e acrescidos174,
sendo utilizado para a morada do usurio e de sua
famlia, desde que aquele no seja proprietrio ou
concessionrio de outro imvel urbano ou rural.
Farias e Rosenvald destacam que a rea possuda
estar contida em imvel pblico e no ser superior a
250m [...], servindo de moradia do possuidor e de sua
famlia;
no
vedado
uso
misto,
desde
que
preponderante o uso para moradia175, nos termos

preconizados
pelo
do
artigo
da
Lei
N.
11.481/2007176. Quadra salientar que esto excludos do
DINIZ, 2011, p. 478.

176 BRASIL. Lei N. 11.481, de 31 de Maio de 2007. D nova
2012: Art. 6 Para fins do disposto no art. 1o desta Lei, as terras da
Unio devero ser cadastradas, nos termos do regulamento. 1o Nas
reas urbanas, em imveis possudos por populao carente ou de
174
175
145
alcance daquele instituto os bens funcionais, alocado em

rea urbana. Vale destacar que esse direito no ser
reconhecido mais de uma vez ao mesmo concessionrio e
permite-se que o herdeiro legtimo do possuidor continue
a posse, exigindo-se, para tanto, que resida no imvel,
quando da abertura da sucesso.
Em se tratando de imveis, com rea superior a
250m, ocupados, para fins de residncia, por populao
de baixa renda, por perodo de cinco anos sem
interrupo e sem
oposio,
onde for possvel
identificao dos terrenos ocupados por possuidor, a

concesso ser conferida de forma coletiva, ressalvada a
hiptese de serem os possuidores serem concessionrios
ou proprietrios de outro imvel urbano ou rural.
permitido ao possuidor que some sua posse com a do
antecessor, desde que ambas sejam contnuas. Diniz
anota, ainda, que:
Atribuir-se- igual frao ideal do terreno,
no superior a 250m, a cada possuidor,
baixa renda para sua moradia, onde no for possvel individualizar
as posses, poder ser feita a demarcao da rea a ser regularizada,
cadastrando-se o assentamento, para posterior outorga de ttulo de
forma individual ou coletiva.
146
pouco importando a dimenso da rea que

cada um ocupar, exceto em caso de acordo
escrito entre os ocupantes, estabelecendo
fraes ideais diferenciadas. Se a ocupao
acarretar risco vida ou sade dos
ocupantes, o Poder Pblico dever
assegurar ao possuidor o exerccio do direito
de uso em outro local. O mesmo se diga se a
ocupao se der em imvel: a) de uso comum
do povo; b) destinado a projeto de
urbanizao; c) de interesse da defesa
nacional, da preservao ambiental e da
proteo dos ecossistemas naturais; ou e)
situado em via de comunicao177.
No h que se olvidar que o instituto jurdico da

concesso de uso especial para fins de moradia em reas
pblicas se apresenta como um importante instrumento
a
propiciar
segurana
de
posse
em
loteamentos
irregulares, trazendo a milhes de brasileiro que se

encontram em to peculiar situao fundamento de
direito moradia, atendendo os ditames constitucionais.
Segundo Farias e Rosenvald, a concesso da outorga no
passa
do
particular,
reconhecimento
do
mediante
administrativo
ato
direito
subjetivo
do
vinculado,
quando cumprido o suporte ftico necessrio para a
177
DINIZ, 2011, p. 479.
147
constituio do direito real em coisa alheia178. O ttulo

de uso ser obtido por meio da via administrativa como
pela judicial, em caso de possvel denegao do rgo
administrativo, quer seja por expressa recusa ou ainda
por omisso, com ulterior registro no cartrio imobilirio
competente. Diniz179 aduz, ainda, que o ttulo obtido
produzir, aps o competente registro, efeito erga omnes,
sendo, portanto, oponvel a todos.
O direito de concesso de uso especial para fins de
moradia transmissvel por ato inter vivos e causa
mortis,
sendo,
porm,
extinto
quando
restar
materializada as seguintes condutas do concessionrio:

a) dar ao imvel destinao distinta da moradia para si
ou para sua famlia; b) adquirir propriedade ou ainda
obter concesso de uso de outro imvel urbano ou rural.
Em operada a extino, esta reclama averbao no
cartrio de registro de imveis, por meio de declarao do
Poder Pblico concedente.
Poder, ainda, haver concesso de direito real de
uso de imvel pblico dominial com o escopo de satisfazer
a projeto habitacional ou mesmo para promover a
178
179

DINIZ, 2011, p. 479.
148
regularizao fundiria de interesse social, que

destinada a atender famlias com renda mensal de at
cinco salrios mnimos, promovidos no mbito de
programas de interesse social, sob gesto de rgos ou
entidades da Administrao Pblica, em rea urbana ou
rural.
Nos
termos
do
artigo
219-A
da
Lei
N.
6.015/1973180, devero ser realizados independentemente

do recolhimento de custas ou emolumentos e de
comprovao de pagamento de quaisquer tributos,
inclusive os de ordem previdenciria: a) o primeiro
registro
de
direito
real
constitudo
em
favor
de
beneficirio de regularizao fundiria de interesse

social em reas urbanas e em reas rurais de agricultura
familiar;
b)
primeira
averbao
de
construo
residencial de at 70 m (setenta metros quadrados) de

edificao em reas urbanas objeto de regularizao
fundiria de interesse social
.O Poder Pblico, ainda, poder autorizar, de
maneira onerosa ou gratuita, dispensada a licitao, o
uso do imvel pblico quele que, at 27 de abril de 2006,
BRASIL. Lei N. 6.015, de 31 de Dezembro de 1973. Dispe
sobre os registros pblicos, e d outras providncias. Disponvel em:
180
149
o possuiu como seu, pelo lapso temporal de cinco anos,

sem interrupo e sem qualquer oposio, com tamanho
de at 250m, alocado em rea urbana, empregando-o
para fins comerciais, desde que reste atendido programa
de regularizao fundiria de interesse social, fomentado
por rgo ou entidade da Administrao Pblica. Com
efeito, h que se salientar que tal contrato dever ser
inscrito no competente cartrio de registro de imveis,
para que possa produzir efeitos e tenha eficcia erga
omnes. Em consonncia com o expendido no artigo 25 da
Lei N 11.481/2007181, a concesso de uso especial
tratada na Medida Provisria N. 2.220/2001182 ser
2012: Art. 25. A concesso de uso especial de que trata a Medida
Provisria no 2.220, de 4 de setembro de 2001, aplica-se tambm a
imvel pblico remanescente de desapropriao cuja propriedade
tenha sido transferida a empresa pblica ou sociedade de economia
mista.
182 Idem. Medida Provisria N. 2.220, de 04 de Setembro de
2001. Dispe sobre a concesso de uso especial de que trata o 1 o do
181
150
aplicada tambm a imvel pblico remanescente de

desapropriao cuja propriedade tenha sido transferida a
empresa pblica ou sociedade economia mista. Maria
Helena Diniz, com bastante pertinncia, obtempera que
a administrao pblica, portanto, no transfere sua
propriedade, mas apenas sua posse, ao conceder uso
especial para fins de moradia ou direito real de uso de
bem pblico para o ocupante183.
4 CONCESSO DE DIREITO REAL DE USO
A Lei 11.481/2007 introduziu, ainda, macia
modificao na redao do artigo 1.225 do Cdigo Civil184,
ao acrescentar o inciso XII que cuida acerca da concesso
de direito real de uso. Denota-se que o instituto em
comento
objetiva
satisfazer
fitos
especficos
de
urbanizao, industrializao, edificao, cultivo da terra

art. 183 da Constituio, cria o Conselho Nacional de
Desenvolvimento Urbano - CNDU e d outras providncias.
2012.
183 DINIZ, 2011, p. 480.
em: 09 set. 2012: Art. 1.225. So direitos reais: [omissis] XII - a
concesso de direito real de uso.
151
ou outra utilizao de interesse social, sendo contratada,

de maneira gratuita ou onerosa, por meio de instrumento
pblico, particular (terrenos privados) ou por simples
termo de cunho administrativo. Notvel a aproximao
do instituto em comento com o uso, notadamente em
decorrncia da transmisso da posse direta de um bem a
fim de que possa cumprir a sua funo social.
Entrementes, o trao diferenciador est robustecido no
fato de que a concesso de uso no se limita moradia,
ao contrrio do instituto do uso. Permite-se, desta sorte,
a fruio total do bem nos fins estatudos no negcio
jurdico, eis que a concesso do direito real de uso no se
encontra limitado ao benefcio daquilo que corresponda
s necessidades da famlia.
Releva anotar que a concesso de direito real de
uso de terrenos pblicos ou particulares se transfere por
ato inter vivos ou por sucesso, quer seja legtima, quer
seja testamentria, exceto se houver disposio em
contrrio, devendo, pois, se objeto de registro de
transferncia,
tal
como
os
demais
direitos
reais.
Portanto, a concesso de uso transmite-se por morte ou

negcio jurdico inter vivos, ao contrrio do direito real
152
de uso, vitalcio e intuitu personae185. A Lei N

11.481/2007186, ao introduzir inovaes no instituto em
comento, por meio das modificaes do Decreto-Lei N.
271/1967187, possibilitou a regularizao fundiria de
interesse social e do aproveitamento sustentvel de
vrzeas. Infere-se que o escopo do legislador foi inserir a
concesso de uso no rol dos instrumentos hbeis
legitimao de posse sobre bens pblicos ocupados, de
maneiro informal, por populaes de baixa renda,
estendendo-se, inclusive, a terrenos de marinha e
acrescidos, que foram preteritamente limitados por
enfiteuse.
Como bem assinalam Farias e Rosenvald, ao
2012
187 BRASIL. Decreto-Lei N. 271, de 28 de Fevereiro de 1967.
Dispe sobre loteamento urbano, responsabilidade do Ioteador,
concesso de uso e espao areo e d outras providncias. Disponvel
em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 09 set. 2012
185
186
153
tratar
das
inovaes
introduzidas
pelo
diploma
legislativo supramencionado, busca-se encontrar uma

soluo para as populaes de varzenteiros que habitam,
h vrias geraes, as margens dos rios federais188. No
h
que
se
olvidar
que
regularizao
do
desenvolvimento sustentvel das vrzeas assegura a

incluso social dos ncleos familiares l alocados,
protegendo, por via de consequncia, os rios federais.
Cuida salientar que antes do advento da Lei N.
11.481/2007, a regularizao das vrzeas se dava por
meio de autorizao de uso, instituto menos protetivo do
que a concesso de direito real de uso.
5 MODOS DE CONSTITUIO DO USO
O instituto do uso, para que seja constitudo,
reclama a presena do constituinte, que aquele que
cede o uso do bem que titular do domnio, gravando-o
de nus real, e do usurio, que a pessoa em proveito de
quem se institui tal direito. Insta pontuar que tal relao
jurdica s se aperfeioar produzindo efeitos se ambas
188
154
as figuras forem capazes e legtimas. Ademais, o uso no

pode
ser
constitudo
pelo
ordenamento
vigente,
derivando de ato jurdico inter vivos, ou seja, por meio de

contrato, carecendo, em decorrncia da natureza da res,
seja mvel ou imvel, a tradio ou escritura pblica
transcrita no competente registro imobilirio.
possvel, de outro modo, que seja o direito de uso
constitudo por ato jurdico causa mortis, isto , em ato
de disposio de ltima vontade. A sua constituio pode
se d, ainda, como bem aduz Maria Helena Diniz, por
sentena judicial, quando o juiz, por necessidades
impostas por determinadas circunstncias, o instituir,
para partilhar, dividir ou executar forosamente, com a
observncia do artigo 2.017 do Cdigo Civil189. Poder,
ainda, o uso ser constitudo por meio de usucapio, desde
que estejam
previstos os requisitos
elencados no
ordenamento.
6 DIREITOS E DEVERES DO USURIO
Enumeram-se, dentre os direitos do usurio, a
189
DINIZ, 2011, p. 480.
155
fruio e utilizao da coisa onerada com o escopo de

atender as necessidades do usurio e de sua famlia,
como ancora o artigo 1.412, caput, do Cdigo Civil190, no
podendo, contudo, perceber da res qualquer fruto. Por
decorrncia do direito ora aduzido, pode o usurio
praticar todos os atos imprescindveis satisfao de
suas necessidades e s de sua famlia, sem que com isso
comprometa a substncia e a destinao do bem. Pode,
ainda, o usurio melhorar a coisa, efetuando benfeitorias
que a tornam mais cmoda e agradvel, tal como
administrar o bem onerado.
Doutro modo, computam-se dentre os deveres do
usurio a conservao da coisa como se fosse sua, agindo
com diligncia e zelo, para que possa restitu-la como
recebeu. No retirar rendimentos ou utilidades que
excedam quelas necessidades previstas em lei. Proteger o
bem com os remdios possessrios, no s contra terceiros,
mas tambm contra o prprio constituinte191, caso este

em: 09 set. 2012: Art. 1.412. O usurio usar da coisa e perceber
os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua
famlia.
191 DINIZ, 2011, p. 481.
190
156
no respeite os seus direitos. No pode o usurio

engendrar obstculos que dificultem ou impeam o
exerccio dos direitos do proprietrio. Por derradeiro, em
operado o lapso temporal concedido, incumbir ao
usurio restituir a coisa, eis que mero detentor da
posse direta, a ttulo precrio, uma vez que o usurio
caracterizado por sua temporalidade. Quando da poca
de sua devoluo, dever a coisa ser devolvida nas
condies fixadas previamente, sob pena de responder
por perdas e danos a que sua mora der ensejo.
7 EXTINO DO USO
O uso, observando supletivamente as regras que
dispe sobre o usufruto, conforme estatudo no artigo
1.413 do Cdigo Civil192, inclusive no que se relaciona
sua extino, afastando-se, to somente, as normativas
que contrariam o instituto em comento. Neste passo, o
uso ser extinto quando sobrevier o falecimento do

em: 09 set. 2012: Art. 1.413. So aplicveis ao uso, no que no for
contrrio sua natureza, as disposies relativas ao usufruto.
192
157
usurio, eis que, em razo do aspecto personalssimo

deste direito real, no admitida, no ordenamento
vigente, a transmisso de tal direito ao lastro sucessrio
do beneficiado. Acarreta a extino, igualmente, se resta
aperfeioado o advento do termo de durao estabelecido
no ato constitutivo, exceto se o usurio vier a bito antes
do defluxo do lapso temporal. Da mesma forma, se cessar
o motivo que originou a concesso do uso, quando no
mais se verificar a situao de necessidade do usurio
nem de seus familiares, tendo havido verdadeira
modificao de sua condio social.
Com
efeito,
destruio
da
coisa
onerada
desencadeia a extino do uso, eis que o perecimento da

res acarreta a impossibilidade do uso. Todavia, se o
perecimento no for total, o uso subsistir em relao
parte remanescente, salvo se esta no puder satisfazer as
necessidades do usurio e de sua famlia, perdendo,
desta feita, sua utilidade, tornando imprestvel ao fito a
que se destina. A no utilizao ou no fruio da coisa
acarreta a extino do nus real em comento, eis que no
mais atender ao fito social a que se destina. Como bem
158
aponta Diniz193, ao tratar do usufruto, cujas ponderaes,

de maneira supletiva, so aplicveis ao instituto em
comento, a renncia, expressa ou tcita, acarreta a
extino do instituto em comento, no sendo presumvel,
devendo, pois, constar do ato que a instituiu, perante o
cartrio imobilirio.
REFERNCIAS:
BRASIL. Decreto-Lei N. 271, de 28 de Fevereiro de
1967. Dispe sobre loteamento urbano, responsabilidade
do Ioteador, concesso de uso e espao areo e d outras
providncias. Disponvel em:
<http://www.planalto.gov.br>. Acesso em: 09 set. 2012
________. L. Lei N. 6.015, de 31 de Dezembro de
1973. Dispe sobre os registros pblicos, e d outras
providncias. Disponvel em:
________. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002.
________. Lei N. 11.481, de 31 de Maio de 2007. D
nova redao a dispositivos das Leis nos 9.636, de 15 de
maio de 1998, 8.666, de 21 de junho de 1993, 11.124, de
16 de junho de 2005, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 193
DINIZ, 2011, p. 470.
159
Cdigo Civil, 9.514, de 20 de novembro de 1997, e 6.015,

de 31 de dezembro de 1973, e dos Decretos-Leis nos 9.760,
de 5 de setembro de 1946, 271, de 28 de fevereiro de
1967, 1.876, de 15 de julho de 1981, e 2.398, de 21 de
dezembro de 1987; prev medidas voltadas
regularizao fundiria de interesse social em imveis da
Unio; e d outras providncias. Disponvel em:
________. Medida Provisria N. 2.220, de 04 de
Setembro de 2001. Dispe sobre a concesso de uso
especial de que trata o 1o do art. 183 da Constituio,
cria o Conselho Nacional de Desenvolvimento Urbano CNDU e d outras providncias. Disponvel em:
2011.
160
Reais. 10 ed. So Paulo: Editora Atlas S.A., 2010.
161

Compêndio de Ensaios Jurídicos: Temas de Direitos Reais - V. 1, N. 2

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TAU LIMA VERDAN

COMPNDIO DE ENSAIOS JURDICOS:

de inteira responsabilidade do autor os conceitos aqui

mediante citao da fonte.

Assim, o saber jurdico sempre foi concebido como algo

materializando, comumente, uma meta direito. No

debruam no desenvolvimento de pesquisas, passa a

Ultrapassa-se a tradicional viso do conhecimento

molduras acadmicas, por meio do emprego de mtodos

COMENTRIOS AO INSTITUTO DA ANTICRESE:

Resumo: Em uma primeira plana, cuida anotar

efeito, de uma conveno, por meio da qual o credor

1 ANTICRESE: CONCEITO E CARACTERSTICAS

funcionada de forma autnoma no direito romano, posto

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos

A Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002, que

BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o

somente dos juros pelo percebimento dos frutos. Neste

VENOSA, 2010, p. 616.

1.423 do Cdigo de 20028, operado o transcurso de quinze

emprstimos assegurados pelo mesmo bem, tal como p

bem hipotecado s poderia ser dado em anticrese ao

discriminam os valores de dvida, juros, prazos etc. Tm

caractersticos do instituto da anticrese, a fim de se

anotar que o credor poder opor seu direito ao adquirente

disposies norteadoras dos direitos reais e garantia, a

anticrtico pode ir busc-lo daqueles que o adquiriram, a

BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o

concomitantemente, credor hipotecrio e vis a vis, j que

Cdigo Civil. Disponvel em: <http://www.planalto.gov.br>. Acesso

artigo 1.509 do Cdigo Civil18, em havendo excusso do

recebimento dos alugueres. Entrementes, com alicerce no

escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que

onerado. Por derradeiro, a anticrese requer a tradio do

BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o

penhor ou hipoteca. Outro direito ter a posse do imvel

gozar e perceber seus frutos e

indiretamente, inclusive arrendando a terceiro, exceto se

apresentar anualmente balano, exato e fiel de sua

administrao, conforme determinao contida no artigo

arrendamento29, incumbindo ao juiz a fixao do valor

anualmente, ser corrigido monetariamente, com espeque

registro posterior, no pode executar o imvel, enquanto

desapropriao ou indenizao securitria o credor

DINIZ, 2011, p. 562.

anticresista haver o valor do que obtiver, para compensar

individualmente avaliado. E, ainda, poder remir em

hipotecrios posteriores, poder o credor anticrtico

DINIZ, 2011, p. 563.

anticrtico, pode-se sublinhar a guarda e conservao do

empregado todos os frutos e rendimentos que auferiu e

DINIZ, 2011, p. 563.

garantia, sendo permitida, ainda, sua alienao a

desvirtuamento de seu escopo. Em havendo deteriorao

BRASIL. Lei N. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o

para que este possa fruir de seus rendimentos. Ao lado

integralidade, o pagamento ou at que o prazo avenado

DINIZ, 2011, p. 563.

sem posse do devedor38. Igualmente, o perecimento da

implementado o decurso do nterim, o credor anticrtico

maneira integral, pago. Aduz, com clareza, Diniz que o

DINIZ, 2011, p. 565.

COMENTRIOS S SERVIDES PREDIAIS: BREVE