Caso portanko

COBRO DE ALQUILERES. PREPARACIN DE LA VIA EJECUTIVA. Citacin. Art. 525 inc. 2 del CPC
y C. Inasistencia del ejecutado a la audiencia. Efectos. Reconocimiento del caracter atribuido por
el actor y del monto reclamado. Art. 526 del CPC y C. EJECUCIN DE ALQUILERES. Excepcin de
inhabilidad de ttulo. Improcedencia. TTULO EJECUTIVO. CRDITO POR ALQUILERES. Art. 523
inc. 6 del CPC y C. CRDITO POR ALQUILERES. Vivienda familiar. INTERESES. Tasa Mix. " [...]a
los fines de ejecutar el crdito por alquileres es preciso acreditar la existencia del contrato y el
monto de la deuda, refiriendo al primer aspecto el reconocimiento del carcter de inquilino o
fiador que establece el inc. 2 del art. 525 y la presentacin del ltimo recibo al segundo. Ante la
incomparecencia a reconocer el carcter atribuido, se tiene por cierto lo manifestado por el actor,
al igual que si no acompaa el ltimo recibo." " [...] la excepcin interpuesta por el demandado
-inhabilidad de ttulo- se encuentra prevista como herramienta de la que puede valerse el
ejecutado para cuestionar la idoneidad jurdica del ttulo base de la accin, y ello fundado en que
el mismo no es de los previstos por la ley; porque no rene los requisitos establecidos por la
misma para otorgarle fuerza ejecutiva o porque el actor no es el legitimado sustancial por no
revestir carcter de acreedor o l mismo no revestir carcter de deudor. De tal manera [...] ante
la incomparecencia del demandado luego de la citacin [...] dichas circunstancias quedaron fuera
de cuestin en este proceso, pues el art. 523 inc. 6 del Cdigo Procesal prev expresamente
como ttulo que trae aparejada ejecucin, el crdito por alquileres, debiendo establecerse que lo
que constituye el ttulo es el crdito por los alquileres, sin que se encuentren en juego otros
aspectos del contrato de locacin." " En cuanto a la tasa de inters [...] esta Cmara en
reiteradas oportunidades ha dispuesto, para el caso de que no se trate de deudas de carcter
comercial, la aplicacin de la tasa Mix activa y pasiva que cobra el BPN. En ese sentido, la
locacin del inmueble pactada con destino a vivienda familiar no admite ser caracterizada como
obligacin comercial, por lo que corresponde [...] la aplicacin de la tasa promedio antes
especificada." I.- Vienen los presentes a estudio en virtud de la apelacin interpuesta por la
demandada cuyos agravios - fs. 149/153 vta.- no fueran replicados por la actora.
II.- En primer lugar el accionado manifiesta que es preciso desvirtuar la afirmacin del
sentenciante cuando argumenta que el ttulo puede existir an cuando falte el instrumento que
lo contenga, pudiendo demandarse an sin instrumento que formalice el contrato y sosteniendo
que existe suma de dinero lquida en concepto de alquileres.Frente a ello aduce que la nica
posibilidad de preparar la va ejecutiva sin suma lquida y sin que exista instrumento es que el
ejecutado reconozca la existencia del documento y la suma lquida.Cita jurisprudencia que
entiende aplicable a su postura, concluyendo que slo puede procederse de esa manera en
lamedida que el demandado reconozca las circunstancias pero no cuando hay desconocimiento o
un reconocimiento parcial.En segundo lugar se agravia de que se haya sostenido que la
exhibicin del recibo es para acreditar el precio de la locacin, pues entiende que ello afecta su
derecho constitucional de defensa en juicio.Manifiesta que cuando su parte fue citada, se la
intim para manifestar si era inquilino o fiador y en segundo lugar para que exhiba el ltimo
recibo, enfatizando que nunca fue intimado a que reconozca los recibos presentados por
laactora, no pudiendo en consecuencia hacerle cargar con un apercibimiento respecto del cual no
fue intimado a hacer ninguna declaracin.Seala que nunca le fue notificado que el ltimo recibo
que deba presentar era para determinar el canon locativo, agregando que no hay ninguna
norma que imponga que ante la falta de presentacin del ltimo recibo se tendr por vlido el
denunciado por la actora.Contina reseando los errores en que se habra incurrido al ser citado
en la etapa de preparacin de la va ejecutiva, relacionndolo con el monto por el cual
prosperara la ejecucin.Se agravia de que la sentencia haya motivado su decisin en el hecho de
que su parte no desconoci los recibos, pues afirma que en el escrito de oposicin de la
excepcin se ocup de negar la celebracin de un convenio relativo al aumento del canon
locativo.
En cuarto lugar se agravia de que no se haya dado respuesta a su planteo -dentro de
laexcepcin de inhabilidad de ttulo- respecto a la aplicacin del artculo 1.622 del Cdigo Civil
pues inicialmente, el Juez parece dar razn a su parte respecto a que la locacin debe
considerarse que contina en los mismos trminos que fue pactada, debiendo incluirse en
consecuencia el tema del monto, circunstancia que en definitiva no ocuFinaliza cuestionando la
determinacin de la tasa de inters la que, atento a

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no tratarse de obligaciones de naturaleza comercial, debe fijarse en la tasa promedio y no en la

activa.III.- Entrando a la consideracin de los agravios formulados por la demandada cabe
sealar que no corresponde hacer lugar a los mismos, advirtiendo que el quejoso parte de una
concepcin equivocada de los requisitos y consecuencias de la citacin originada en un pedido de
preparacin de la va ejecutiva respecto a la deuda por alquileres.En tal sentido el artculo 525
inciso 2), indica que debe citarse al demandado a que manifieste si era inquilino o fiador y
encaso afirmativo presente el ltimo recibo con el que cuente.En autos y frente a la notificacin
-fs. 75/76- el demandado no compareci, en consecuencia el resultado de esa incomparecencia
es dar por cierta las manifestaciones del actor en su escrito de demanda pues en esa primer
etapa del proceso, la citacin se dirige a disponer de certeza los elementos precisos para
despachar la ejecucin. En tal sentido se ha comentado en relacin al artculo: ... si no
compareciere a la citacin habr de tenerse por reconocido el carcter de locatario. No lo
establece as el texto, pero ello resulta de la sancin dispuesta en el artculo 524 en trminos
generales que deben interpretarse que comprende tambin el presente caso. Pero no se aclara
que solucin ha de darse con respecto al monto de la deuda de alquileres. En el cdigo anterior
se difera al juramento del actor. No habindose dado esta solucin en el cdigo actual, habr de
estarse a las manifestaciones formuladas previamente por el actor. Pero tales manifestaciones
deben ser previas a la ausencia del demandado, pues no es el caso de aprovecharse de esa
ausencia para aumentar el monto de la ejecucin... (Juicio Ejecutivo Librera Editora Platense
S.R.L Horacio Bustos Berrondo pg.127)Enfatiza el autor: En cuanto al monto adeudado cabe
precisar que en oportunidad de comparecer ante los estrados judiciales el ejecutado deber
exhibir el ltimo recibo de alquiler. Si no comparece a la citacin o si comparece pero no exhibe
recibo, la ejecucin se despachar por el monto reclamado en el libelo inicial del ejecutante.
(ob. citada pg. 129)En este punto cabra preguntar al demandado cul sera el objeto de que se
lo cite a comparecer con el ltimo recibo sino es para relacionarlo con el monto por el cual se
iniciara la ejecucin.?A esa altura del proceso no podra relacionrselo con la posibilidad de tener
por canceladas algunas mensualidades efectivamente reclamadas, pues para ellodeber estarse
al despacho de la ejecucin y la oportunidad de oponer la excepcin de pago.As: Si el
demandado, en efecto, se abstiene de comparecer, procede disponer que se libre mandamiento
por la suma reclamada en la demanda, sin perjuicio del derecho que incumbe a aquel en el
sentido de acreditar, posteriormente, los pagos realizados, a cuyo fin debe oponer la excepcin
de pago, total o parcial. La misma solucin se impone en el caso de que el demandado
comparezca sin exhibir recibos. (Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin comentadoPalacio-Alvarado Velloso Tomo IX pg. 237-Rubinzal-Culzoni Editores).De aqu se concluye que
no es cierta la afirmacin efectuada por el apelante respecto a que la nica posibilidad de
preparar la va ejecutiva sin que exista instrumento y sin suma lquida es que comparezca el
demandado a reconocer la existencia del instrumento y la suma lquida, pues ante un hecho
como el verificado en los presentes cual fue su incomparecencia, el resultado es tener por ciertas
las manifestaciones efectuadas en el escrito de demanda.Lo dicho resulta extensivo al segundo
agravio relativo a la cuestin de haber determinado el monto de la ejecucin en los dichos
delactor, sustentados en los recibos oportunamente acompaados.En este punto es posible
aclarar nuevamente que no se trata de que se haya citado al demandado a reconocer los recibos
presentados por el actor, sino que su comparecencia era a los fines de exhibir el ltimo recibo
que tuviera, en orden a poner en crisis las manifestaciones del actor.Es por todo lo dicho que, el
posterior desconocimiento efectuado por el demandado al oponer excepciones respecto a la
inexistencia de un convenio que variara el monto de los canones no resulta apto para enervar la
consecuencia derivada de su incomparecencia al momento de preparar la va ejecutiva.Por otra
parte, tampoco la cuestin relativa a considerar que por la disposicin del artculo 1.622 del
Cdigo Civil no hubiera sido posible despachar -y luego sentenciar- por una suma distinta a la
oportunamente pactada pues y como ya quedara dicho en el marco del proceso ejecutivo, la
suma lquida queda determinada a travs del trmite descripto, sin que las cuestiones relativas a
la ejecucin del contrato de locacin puedan discutirse en este mbito.Vale recordar que la
excepcin interpuesta por el demandado -inhabilidad de ttulo- se encuentra prevista como
herramienta de la que puede valerse el ejecutado para cuestionar la idoneidad jurdica del ttulo
base de la accin, y ello fundado en que el mismo no es de los previstos por la ley; porque no
rene los requisitos establecidos por la misma para otorgarle fuerza ejecutiva o porque el actor

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no es el legitimado sustancial por no revestir carcter deacreedor o l mismo no revestir carcter

de deudor.
De tal manera y como quedara dicho, ante la incomparecencia del demandado luego de la
citacin fs. 75/76, dichas circunstancias quedaron fuera de cuestin en este proceso, pues el art.
523 inc. 6 del Cdigo Procesal prev expresamente como ttulo que trae aparejada ejecucin, el
crdito por alquileres, debiendo establecerse que lo que constituye el ttulo es el crdito por los
alquileres, sin que se encuentren en juego otros aspectos del contrato de locacin.Repito, a los
fines de ejecutar el crdito por alquileres es preciso acreditar la existencia del contrato y el
monto de la deuda, refiriendo al primer aspecto el reconocimiento del carcter de inquilino o
fiador que establece el inc. 2 del art. 525 y la presentacin del ltimo recibo al segundo.Ante
laincomparecencia a reconocer el carcter atribuido, se tiene por cierto lo manifestado por el
actor, al igual que si no acompaa el ltimo recibo.En cuanto a la tasa de inters cuestionada por
el apelante, considero que le asiste razn por cuanto esta Cmara en reiteradas oportunidades
ha dispuesto, para el caso de que no se trate de deudas de carcter comercial, la aplicacin de la
tasa Mix activa y pasiva que cobra el BPN. En ese sentido, la locacin del inmueble pactada con
destino a vivienda familiar no admite ser caracterizada como obligacin comercial, por lo que
corresponde se haga lugar al agravio, disponindose la aplicacin de la tasa romedio antes
especificada.Por las razones expuestas propongo al Acuerdo la confirmacin del fallo apelado con
la sola modificacin de la tasa de inters en el sentido indicado ut supra, con costas a cargo de
la apelante, quien no obstante tal modificacin, resulta igualmente vencida. Debiendo regularse
los honorarios de Alzada conforme las autas del art. 15 L.A.Tal mi voto.El Dr. Federico Gigena
Basombro dijo:Por compartir los fundamentos vertidos en el votoque antecede, adhiero al
mismo.Por ello, esta Sala IIRESUELVE:
I.- Confirmar en lo principal la sentencia dictada a fs. 142/144, modificndola en cuanto a la tasa
de inters, debiendo aplicarse la MIX activa-pasiva del Banco de la Provincia de Neuqun,de
conformidad a lo explicitado en lconsiderandos respectivos que integran este pronunciamiento.
II.- Imponer las costas al apelante perdidoso (art. 558 C.P.C.C.).

1582 bis. La obligacin del fiador cesa automticamente por el vencimiento del
trmino de la locacin salvo la que derive de la no restitucin a su debido
tiempo del inmueble locado.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovacin o
prrroga expresa o tcita del contrato de locacin, una vez concluido ste.
Ser nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple,
solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locacin original.
(Segn ley 25628
A modo de sntesis, a la luz de la nueva normativa que regula el alcance de la
fianza en las locaciones inmobiliarias (ley 25.628) todo fiador simple, solidario
u obligado incluso hasta la restitucin de la tenencia deja de responder a partir
de la vigencia de esta ley por las deudas de su afianzado posteriores al
vencimiento del plazo contractual, aun en el supuesto de que la locacin
contine en los trminos del artculo 1622 del Cdigo Civil. Slo responder
-salvo nueva fianza expresa posterior al vencimiento del plazo resolutorio
contractual- de lo adeudado por el locatario por no restituir la tenencia luego
de haber sido intimado a hacerlo (conf. Leiva Fernandez, op. cit., punto VI ap.
7).
CC0201 LP 103588 RSD-238-4 S 2-11-2004 , Juez MARROCO (SD)

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La fianza cubre los daos y perjuicios ocasionados por la mora en la devolucin del
inmueble, siempre que el locador sea diligente y demande el desalojo en un plazo
razonable, siguiendo con presteza todas las instancias judiciales requeridas para obtener
el lanzamiento. La nueva norma obliga al locador (si pretende conservar la garanta dada
por el fiador) a exigir de inmediato la restitucin del inmueble o a celebrar un nuevo
contrato con la participacin y conformidad del fiador. Si nada de ello ocurre, la
responsabilidad del fiador se extingue automticamente, ipso iure por el vencimiento del
plazo. Pero si se intima la restitucin y el locatario no lo devuelve, y se inicia la accin de
desalojo consiguiente, el fiador responder por los perjuicios que genere la falta de
entrega del bien en el tiempo oportuno. (Art. 1582 bis del Cdigo Civil).
CCI Art. 1582 bis

La fianza es un contrato consensual, unilateral que puede ser onerosa o gratuita. La fianza que se
exige en los contratos de locacin tiene la naturaleza de fianza de obligaciones futuras del
locatario. Por ello, si bien existe un elemento aleatorio en el contrato, el fiador conoce desde el
principio la extensin mxima de sus obligaciones, ya que la locacin se pacta ordinariamente por
un plazo cierto y aun en caso de que este fuera indeterminado, no puede superar nunca el mximo
legal de diez aos establecido en el artculo 1505 del Cod. Civil. O sea que toma a su cargo un
riesgo de incumplimiento del locatario que, de una manera u otra, queda acotado en el tiempo.
Si embargo, las obligaciones de los fiadores fueron desmesuradamente ampliadas en la prctica,
mediante clusulas contractuales que hacan extensiva la garanta prestadas por ellos a todas las
prrrogas expresas o tcitas del contrato, o a la continuacin de ste despus de vencimiento
hasta la efectiva devolucin de la cosa al locador.
La ley 25.628 establece: Art 1: Incorprase como art 1582 bis CCiv, el siguiente : La obligacin
del fiador cesa automticamente por el vencimiento del termino de la locacin salvo la que
derive de la no restitucin del inmueble locado .
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovacin o prorroga
expresa o tcita el contrato de locacin, una vez concluido ste.
Ser nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como
deudor o principal pagador, del contrato de locacin original.
La Cmara de Diputados aprob el proyecto, siendo la fecha de sancin el 31 de julio de 2002. El
Poder Ejecutivo Promulg la ley el 22 de agosto de 2002 mediante el decreto 1546/02.
Entre los fundamentos del proyecto del seor diputado Nestor Rostan, que fue el antecedente
directo de la reforma manifest : El presente proyecto tiene la finalidad de resguardar el

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patrimonio de aquellos ciudadanos que de buena fe colocan el peligro su peculio cuando otorgan
fianza en los contratos de locacin y en l se incluyen clusulas donde se los constituye en
codeudor solidario liso y llano principal pagador hasta la restitucin de l inmueble .
La motivacin para consagrar la norma se bas en : a) la diversificacin de la jurisprudencia y b) la
inequidad de las partes que llevo a legislar en la materia. El proyecto establece que con ste se
intenta resguardar la situacin de los garantes otorgando un trato mas justo y equitativo de los
obligados al pago, que de buena fe ponen en riesgo su patrimonio (hasta a veces su vivienda)
limitando su responsabilidad al plazo original del contrato. Adems, con esta restriccin se favorece
al mercado de la locacin ya que las personas comenzaran a otorgar fianzas al encontrar un
resguardo legislativo.
El art 1582 bis incorporado al Cdigo Civil, aborda el tratamiento del tema de la duracin de la
fianza en el contrato de locacin, y de su propio texto se denota que el tema regulado es
prohibicin de la extensin de la fianza .
La disposicin regulada en tres prrafos puede ser divida en dos ncleos normativos diferentes:
En los dos primeros prrafos que establecen el rgimen normativo de duracin de la
responsabilidad del fiador en el contrato e locacin, rgimen que se conforma con las siguientes
soluciones: a) Regla general de la extincin ipso iure de la responsabilidad; b)criterio excepcional
de subsistencia por no restitucin del inmueble; c) necesidad de conformidad expresa del fiador
para extender su responsabilidad por las prorrogas.
Prohibicin de incorporacin de clusulas que extiendan anticipadamente la garanta ms all del
trmino original.
Respecto del carcter de la norma se advierte que los proyectos contenan la mencin como de
orden pblico, que finalmente fue suprimida del texto aprobado.
No obstante atento al carcter imperativo de la norma, debe analizarse si la disposicin se sustenta
igualmente en valoraciones de orden pblico.
En el caso del art 1582 bis emergen de los fundamentos del proyecto suficientes elementos para
conocer que la disposicin ostenta carcter de orden pblico econmico de proteccin, en orden a
la tutela y el funcionamiento regular de las garantas en el mercado locativo. Se tratara de una
limitacin establecida con carcter imperativo, ordenada a tutelar el orden social de ciertas
manifestaciones de la autonoma privada consideradas nocivas para el ordenamiento. Se prohben
en suma programas negociales que no se ajusten a la regulacin efectuada por al norma.

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3 ) Cesacin automtica de la obligacin del fiador

La principal consecuencia de la solucin legislativa es la cesacin automtica de la garanta con la
finalizacin del trmino contractual previsto. La norma pone fin a la responsabilidad del fiador por
obligaciones posteriores a la finalizacin del contrato. Lo que se establece en definitiva es una
limitacin temporal de la responsabilidad del fiador.
Como consecuencia de esta limitacin a la responsabilidad del fiador, ninguna de las
responsabilidades que con posterioridad puedan surgir por la conducta del locatario ser posible
trasladarlas al fiador.
Por lo tanto, extinguido el contrato, no es factible trasladar al garante las deudas provenientes de
alquileres, impuestos o reparaciones que puedan proceder del deterioro culpable o inculpable de la
cosa, posteriores al vencimiento del plazo contractual. La limitacin es definitoria en relacin a las
partes.
No requiere comunicacin y opera por el solo vencimiento del trmino contractual originariamente
previsto.
Sin embargo si el locatario no entrega el inmueble en la fecha prevista en el contrato, la fianza
abarca el resarcimiento de los daos y perjuicios ocasionados al locador por la demora en la
entrega, as como los daos a la propiedad que se constaten en el momento de recibirse el
inmueble y las costas judiciales que se devengaren.
4 ) Necesidad de consentimiento expreso del fiador para obligarse en las renovaciones y
prorrogas.
El segundo prrafo de la disposicin bajo anlisis condiciona la posibilidad de extensin temporal
de la fianza, mas all del termino del contrato original, a la expresa manifestacin del
consentimiento del fiador-garante , en consecuencia o el garante presta su consentimiento
expreso, o el contrato debe culminar con la finalizacin del trmino originalmente previsto.
5 ) Nulidad de las clusulas de extensin anticipada de la fianza.
La prohibicin de que el garante exprese su consentimiento anticipadamente toma en cuenta dos
razones: la primera, es que el legislador ha considerado que el mantenimiento de la
responsabilidad del fiador luego de la finalizacin del trmino original es una situacin anmala que
expone al garante a prcticas abusivas. Y segundo, en importante medida, el contrato de locacin
se celebra a travs del esquema de adhesin a clusulas dispuestas por la parte locadora, lo que

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posibilitara que la finalidad tuitiva respecto del garante resulte desvirtuada si se admiten clusulas
que extienden su responsabilidad anticipadamente.
En conclusin, el imponerle al fiador la extensin de su fianza, fuera del plazo originario y bajo
nuevas modalidades sin su intervencin y menos consentimiento, iba mucho ms all de lo que un
buen hombre de negocios poda suponer al tiempo de prestar su garanta y esto se transform en
grandes abusos de locatarios contra fiadores incautos, que crean afianzar slo por el plazo
contractual originario y por el tiempo en que el inquilino, obligado a restituir, pudiera resistirse a
devolver la finca locada y no por ms. Bien entendido el art 1582 bis, no desprotege al locador, sino
que obliga indefectiblemente a las partes a definir la situacin al vencimiento del termino del
contrato, trasladando claramente al locatario la carga de conseguir una nueva manifestacin de la
voluntad del fiador, si es que aspira a la permanencia en el inmueble locado.