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EL EMBARGO DE LOCACIN

SECCION I
EVOLUCION HISTRICA
El origen de esta medida lo encontramos en las antiguas costumbres francesas,
las cuales acordaban numerosas ventajas al propietario o al arrendador de casa
o de habitacin para asegurar el pago de los crditos nacidos del
arrendamiento.
Los Artculos 161 a 171 de la Costumbre de Pars, que era el Derecho Comn
entre las costumbres de la antigua Francia, reconocan al propietario o al
arrendador, el privilegio de embargar los muebles que guamecan la casa o la
habitacin alquilada, inclusive sin permiso de la justicia.
An ms, el Artculo 162 de la misma costumbre de Pars, autorizaba al
arrendador, inclusive, el derecho de embargar los muebles que guarnecan la
casa alquilada y que pertenecan al sub-locatario, para el cobro de ciertos
arrendamientos vencidos. La costumbre de Orlens (Art. 408) iba ms lejos y
permita el embargo de los muebles del sub-locatario por todo el
arrendamiento.
Los Artculos 415 y 416 de la costumbre de Orleans, no slo reconocan al
propietario o a] arrendador el privilegio de embargar los muebles que
guarnecan la casa o la habitacin alquilada, sin permiso de la justicia; sino
que en una concepcin ms amplia y liberal, dicha costumbre extenda dicho
privilegio a todo propietario de hotel o de finca, permitindole, inclusive,
vender los muebles con asistencia de un funcionario, para as realizar el pago
de tres arrendamientos vencidos.
Muchas otras costumbres permitan al propietario o al arrendador embargar y
vender los muebles sin la autorizacin de la justicia para asegurar el pago de
un cierto nmero de arrendamientos vencidos, entre las cuales se encuentran
las de Lorris, Dunois, Amiens, Bayonne, Lille, Arras y Bourbonnais.
Las ventajas reconocidas al arrendador por las antiguas costumbres pasaron,
con ciertas modificaciones, al Cdigo Civil de 1804 (Art. 2102) y al Cdigo
de Procedimiento Civil de 1806 (Arts. 819. 820 y 821) y fueron mantenidas
por la ley del 12 de noviembre del l955, pero posteriormente abrogada por el
Artculo 94 de la Ley No. 9l-650, del 9 de julio del 1991.

Entre nosotros, las disposiciones relativas a este embargo las recibimos con la
adopcin de los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil de Francia, mediante
los Decretos Nos. 2213 y 2214, del 17 de abril del 1884. Desde la fecha
indicada, slo el Artculo 819 ha recibido modificacin, mediante la Ley No.
571, del 4 de octubre del l94l.
Segn el Artculo 2102 del Cdigo Civil, los propietarios e inquilinos
principales de casa e inmuebles rurales tienen el privilegio de cobrar lo que se
les debe a causa de un contrato de arrendamiento o inquilinato, con
preferencia de los dems acreedores del arrendatario o inquilino, sobre el
precio de los muebles que guarnecen, producen o sirven de explotacin a
dichos inmuebles. Para garantizar la ejecucin del indicado privilegio, el
legislador ha establecido el Embargo de Locacin (Arts. 819, 820 y 821 Cd.
Proc. Civ.).
En la actualidad dicha medida persecutoria puede ser definida, como el acto
por el cual, el propietario o arrendatario principal de una casa o inmueble
rural, hacen indisponer y luego vender en pblica subasta los objetos muebles
que guarnecen, producen o sirven de explotacin a dichos lugares, a fin de
ejecutar el privilegio que le est consagrado por el Artculo 2102 del Cdigo
Civil.
SECCIN V
EMBARGO DE MUEBLES QUE GUARNECEN
LOS LUGARES ALQUILADOS
(Embargo de ajuar de inquilinato)
Definicin
El embargo de los bienes muebles que guarnecen los lugares alquilados o
arrendados, es un embargo mobiliario conservatorio, en provecho del
arrendador de un inmueble, acreedor del arrendatario, en Virtud del cual se
embargan los bienes que guarnecen los lugares alquilados para venderlos, por
vencimiento de los alquileres. Asimismo, este embargo es extensible a los
frutos o efectos que se encuentren en dichas casas, establecimientos rurales
y/o las tierras que a ellos correspondan.
Se ha sostenido que este tipo de embargos solamente puede hacerse por
crditos de alquileres vencidos, conforme al artculo 819 del Cdigo de
Procedimiento Civil. En consecuencia, -el crdito- que permite este embargo

es ms restringido que el privilegio del arrendador que se extiende en CC) o


en parte a los alquileres vencidos y por vencer.
Regulacin Legal
Artculos 819, 820 y 82]. Cdigo de Procedimiento Civil Dominicano.
Caractersticas
Una de sus principales caractersticas en relacin con otros tipos de embargos,
es que no puede embargar todo acreedor que posea un ttulo ejecutorio...
sino los propietarios de inmuebles cuyos inquilinos se encuentren en mora por
el pago atrasado de los alquileres a los que se comprometieron.
Las deudas que lo provocan nacen de los alquileres impagados, y si el
persiguiente acta con permiso del Juez de Paz puede embargar al instante.
Quien Puede Practicar el Embargo de Locacin
Est reservado al arrendador y al inquilino o arrendatario principal, en el
supuesto de contratos que permiten el sub-arrendamiento.
Slo puede ser practicado por crditos correspondientes al precio a pagar por
el arrendatario, o por el sub-locatario con respecto del arrendador, o del
inquilino mismo.
No hay lugar a embargo de locacin sino sobre la base del inquilino principal
deudor del precio del arrendamiento o de la sub-locacin.
Es un embargo de tipo mobiliario, y conforme al artculo 819 del CPC. puede
ser practicado sobre los efectos y frutos encontrados en las casas o
establecimientos rurales v en las tierras que a ellos correspondan. Tambin se
pueden embargar los frutos pendientes de ramas o de races, segn las
disposiciones del artculo 821 del C.P.C., y los frutos ya cosechados mientras
se encuentren almacenados en la finca.
Este embargo es de tipo conservatorio porque est sometido a la demanda en
validez, caracterstica fundamental de este tipo de embargos.

La Intervencin del Notario Pblico


Para los fines de este embargo, no basta que se haya pactado por escrito o
verbalmente. Si el caso es que se ha hecho por ante notario, el acreedor puede
recurrir al embargo ejecutivo, pues est provisto de ttulo ejecutorio. En este
caso, deber notificar el mandamiento de pago, lo que puede poner sobre aviso
a1 deudor moroso, que entonces puede distraer los bienes sobre los que se
trabara el embargo.
La Suprema Corte de Justicia dispuso que las mercancas, siempre que hayan
sido llevadas por el inquilino a la casa o establecimiento rural de que se trate,
son embargables, por encontrarse en la relacin con la misma. En este mismo
caso se encuentran los frutos pendientes de sus ramas y races, incluso los ya
cosechados a condicin de que se encuentren en las fincas arrendadas, pues
si se han trasladado a otro lugar no se pueden embargarse, pues ya no
guarnecen los lugares alquilados.
Los embargos conservatorios, de los que depende el embargo de bienes
muebles que guarnecen lugares alquilados, tienen un carcter mixto; puesto
que intervienen dos fases una conservatoria y la otra ejecutoria. Como en los
conservatorios, se trata de impedir que el propietario disipe los bienes
muebles, en una primera intencin.
Los bienes que se encuentran en los lugares arrendados. Se presumen: a) de la
propiedad del que ocupa dichos lugares, sin tomar en cuenta la naturaleza del
contrato en virtud del cual adquiri el arrendamiento; b) dados en prenda. a
favor no slo del arrendador originario, sino tambin de quienes tengan
derechos iguales que l.
Ha sido juzgado con relacin a ambas condiciones, que el Artculo 8l9 del
Cdigo de Procedimiento Civil comprende todos los bienes muebles que se
encuemran en la casa alquilada y que tengan con ella alguna relacin; que. por
consiguiente, las mercancas que el inquilino lleva a la casa alquilada para los
efectos del comercio quedan grabadas con el privilegio del arrendador previsto
por el Artculo 2l02 del Cdigo Civil y son embargables conservatoriamente,
segn el diciembre,l950 BJ 485, P. l23l.

SECCION III
PROCEDIMIENTO
363).- A1 igual, que en los dems embargos conservatorios, el procedimiento
relativo al Embargo de Locacin est referido, fundamentalmente, a la
autorizacin por el juez competente (A); a la redaccin del acta de embargo
(B); a la demanda en validez del embargo (C); y a la conversin del embargo
de conservatorio a ejecutivo, mediante la sentencia de validacin (D).
A estos aspectos nos referimos a continuacin.
364).- A.- EL AUTO. El propietario, o el inquilino principal que deseare no
informar al arrendatario o sub-arrendatario del inters en trabar el Embargo de
Locacin y por lo tanto no ejercer la opcin que le autoriza la primera parte
del Artculo 819 del Cdigo de Procedimiento Civil, puede solicitar del juez
competente autorizacin para la indicada medida, segn lo dispone la segunda
parte de la citada disposicin.
El Cdigo de Procedimiento Civil, ni ninguna legislacin especial prevn el
procedimiento para dicha solicitud. En la prctica procesal la solicitud es
hecha por simple instancia dirigida al Juez de Paz competente, firmada por
abogado y con las menciones enunciadas a propsito del Embargo
Conservatorio de Derecho Comn (Supra No. 304).
El Juez de Paz tiene competencia, para autorizar este embargo, sin que haya
lugar a tornar en consideracin la cuanta del mismo (Art. 1, Prrafo 9 y Art.
819 Cd. Proc. Civ.).
Territorialmente, la competencia ha sido confiada al Juez de Paz del lugar en
que ha de efectuarse el embargo (Art. 1, Prrafo 9, Cd. Proc. Civ.) por lo que
queda cerrada la discusin acerca de la naturaleza real, personal o mixta de las
acciones originadas en el contrato de arrendamiento (Henri, Len et J can
Mazeaud, Lecons de Droit Civil, Editions Montchrestien, Deuxieme Edition,
Pars, 1963, Tome Troisieme, No. 1062 a 1072; Louis J osserand, Derecho
Civil, Ediciones Jurdicas Europa -Amrica, Buenos Aires, Tomo ll, Vol. lI,
Nos. 1218 a 1222).
La autorizacin ser otorgada previa solicitud, Conforme lo prev el Artculo
819 del Cdigo de Procedimiento Civil. Dicha solicitud ser instrumentada en
la forma explicada para el Embargo Conservatorio de Derecho Comn (Supra

N0. 305) y a ella se anexar el contrato de arrendamiento, si se ha hecho por


escrito; o los principios de prueba que lo hagan verosmil. Igualmente se
cuantificar la suma por la cual se pretende trabar la medida y se indicar el
lugar preciso donde se encuentran los bienes a embargar.
El Cdigo de Procedimiento Civil, ni ninguna legislacin especial prev la
forma en que debe ser redactada la decisin del juez. En la prctica procesal es
hecha en la forma expuesta a propsito del auto en el Embargo Conservatorio
de Derecho Comn (Supra No. 305).
El juez goza de soberana para apreciar la procedencia de la medida y por lo
tanto para autorizarla o no.
En caso de ser acogida, el auto har constar las pruebas relativas al contrato de
arrendamiento, liquidar provisionalmente el crdito y fijar el plazo dentro
del cual el acreedor deber demandar en cobro del crdito o la validez del
embargo, por aplicacin del Derecho Comn, representado por el Artculo 48
del Cdigo de Procedimiento Civil.
Dicho auto ser ejecutorio provisionalmente de pleno derecho, pese a los
recursos que pudieren interponerse en su contra, por aplicacin del Artculo
127 de la Ley No. 834, del 15 de julio de 1978.
El auto dictado es recurrible ante el mismo Juez de Paz, siguiendo el
procedimiento propio de este tribunal. No siguiendo el procedimiento de
referimiento, ya que, a diferencia de lo que ocurre con el Embargo
Conservatorio de Derecho Comn (Art. 48 Cd. Proc. Civ.) el procedimiento
de referimiento no ha sido previsto para el Juzgado de Paz.
365).- B.- ACTA DE EMBARGO. El proceso verbal mediante el cual se
prueba esta medida es redactado en la forma prevista para el Embargo
Ejecutivo (Art. 821 Cd. Proc. Civ.). En el mismo debern observarse las
disposiciones de los Artculos 49 y 51 del Cdigo de Procedimiento Civil,
relativos al Embargo Conservatorio de Derecho Comn.
En aplicacin de las disposiciones citadas, el proceso verbal de embargo
contendr la notificacin del ttulo, el cual se anexar a dicho proceso verbal,
por servirle de fundamento. Dicho ttulo, como hemos escrito, deber consistir
en un previo mandamiento de pago, o en una autorizacin del juez
competente.

El acto de embargo no contendr fecha de la venta de los bienes embargados,


en razn de que esta medida, por su naturaleza conservatoria, deber ser
validada por sentencia antes de que se proceda a la subasta.
Si conjuntamente con la demanda en validez, el acreedor notificare a fines de
pago del crdito que sirve de causa a la medida, como es prctica casi
constante en esta materia, el acto contendr, adems, las enunciaciones que
son propias a cada una de las dos demandas mencionadas.
Por la naturaleza y fines de la medida, y particularmente por el uso a que estn
afectados los bienes sobre los cuales se lleva a cabo, el legislador ha querido
que, en principio, los bienes no sean desplazados del lugar del embargo.
En caso de que haya frutos se proceder conforme a las disposiciones del
Embargo de Frutos no Cosechados (Art. 626 a 635 Cd. Proc. Civ.).
Una vez levantado el acto de embargo, ser denunciado al embargado, en la
forma prevista por el Artculo 601 del Cdigo de Procedimiento Civil y cl
mismo tendr los efectos de los dems embargos conservatorios, los cuales
hemos explicado a propsito del Embargo Conservatorio de Derecho Comn
(Supra No. 317 a 321).
Si el embargado ha sido designado depositario de los bienes embargados, no
est impedido de continuar usndolos, a condicin de dar a los mismos la
debida conservacin. El espritu de esta medida no contradice tales actos por
parte del propietario designado como depositario.
IMPORTANCIA
DE LAS VIAS DE EJECUCION.
22.- No hay dudas que las Vas de Ejecucin, tanto en sus modalidades
conservatorias como ejecutorias, son procedimientos drsticos y muchas veces
aparecen como medidas odiosas; pero, tampoco nadie pone en duda su
necesidad imperiosa en el mundo de las relaciones entre los hombres y
particularmente, en la vida de los negocios.
Tampoco es rebatible que las Vas de Ejecucin constituyen la parte ms
delicada e importante dentro del Procedimiento Civil. Importancia que se
manifiesta, segn Jean Vincent (Voies Dexcution et Procedures de
Distribution, Treizime edition, Pars 1978, Pgs. 1 a 6) desde varios puntos

de vista y en sus diferentes modalidades y fases de aplicacin, los cuales


pasamos a considerar.
23.- 1) Desde el punto de vista jurdico, en razn de que el funcionamiento de
las Vas de Ejecucin y de los Procedimientos de Distribucin entre los
acreedores pone en juego todo el derecho de los crditos y del conjunto del
rgimen hipotecario, de las g seguridades reales (prenda, anticresis,
hipotecas, privilegios) y de las seguridades personales (fianza, solidaridad).
24.- 2) Desde el punto de vista social, en razn dec que en SLI fase
estrictamente ejecutoria, las Vas de Ejecucin representan la ltima etapa de
un conflicto entre acreedor y deudor. Conflicto en el cual, una vez vencido el
deudor, se procede a sellar suerte definitiva de la controversia que lo separa de
su acreedor
En efecto, las partes aparecen en un plano de desigualdades, por lo que,
aunque se garanticen los respectivos derechos a la defensa de las partes, habr
de tomarse en cuenta que las Vas de Ejecucin, ante que obligaciones,
constituyen garantas a favor del acreedor. Garantas que se expresan mediante
la penalizacin del patrimonio del deudor.
3) La necesidad de mantener el debido respeto a la legalidad privada obliga a
garantizar los procedimientos ejecutorios a favor del acreedor, por encima de
los intereses del deudor; ya que, inexistencia o la debilidad de dichos
procedimientos provocar que las sanciones judiciales contenidas en las
sentencias y en ciertos actos quedaran sin valor alguno.