Universidad Alas Peruanas

Filial Abancay

Facultad de Ciencia Poltica y Derecho

Escuela Acadmico Profesional de Derecho

Ctedra:

Derecho Notarial y Registral

Tema:

El Principio de Fe Pblica Registral

Docente:

Rubn Ochoa Cruz

Responsable:

Ednan Yan Lpez Bustinza

Abancay, julio de 2015

A todo aqul pblico que aprecie el esfuerzo

de transmitir conocimiento

INTRODUCCIN
Los Registros Pblicos se han vuelto un instrumento de suma
importancia para la sociedad moderna. Estos permiten organizar, en
categoras distintas, valores de las personas singulares o colectivasrespecto de todas las dems, revistiendo esta informacin de carcter erga
omnes1. Es decir, la informacin que contienen estos registros tiene la
suficiente calidad para ser oponible al resto de individuos que conforman,
en su conjunto, el Estado.
El Estado reconoce los derechos inscribibles contenidos en el Registro
Pblico Oficial. Esto significa, el Registro admite ciertos tipos de situaciones
reconocidas por la Ley como derechos debido a su relevancia jurdica;
propiedades muebles e inmuebles, personas jurdicas, otorgamientos de
poderes o mandatos, as como los testamentos y sucesiones intestadas.
En ese contexto, la idea de Registro Pblico, as como la proyeccin
de su actividad y rigor dentro del Estado se traduce en la puesta en
funcionamiento de un Sistema Registral compuesto por instituciones tales
como, en el caso peruano, la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos (SUNARP); la expedicin de normas y reglas que regulen la
actividad de los operadores de los registros y los usuarios de los mismos,
que adems reconocen derechos y obligaciones de las partes.
El Derecho Registral se ha encargado de regular el Sistema Registral.
El origen, desarrollo y consolidacin de los registros en la sociedad, permite
que estos adquieran la autoridad para ser respetados por todos los
ciudadanos y tambin, en su caso, por los poderes del Estado. Sin embargo,
se debe poner en manifiesto que, si bien el origen de los registros responde
a la necesidad de hacer factible la seguridad de las propiedades y otros
asuntos inscribibles de las personas, su desarrollo parte de los principios del
Derecho, que a la larga irn formando una identidad distinta dentro del
ordenamiento jurdico, adaptndose a la realidad concreta y las necesidades
reales de la sociedad.
Dentro de los principios que rigen la constante evolucin del Derecho
Registral, el de Fe Pblica Registral es uno de los ms interesantes a la hora
de abordar el tema dentro de las aulas de las Universidades del pas. Este
principio recoge la fundamental situacin que le otorga legitimidad a la
informacin contenida en los registros, la fe pblica. No basta que se creen
los registros, sino adems estos deben gozar de la confianza de la
ciudadana que deposita sus derechos con el fin de obtener seguridad
jurdica a fin de actuar con propiedad sobre estos y evitar problemas con
terceros.
El presente trabajo expone lo concerniente al Principio de Fe Pblica
Registral insertado en nuestro Sistema Registral, reconocido por el
ordenamiento jurdico vigente. Para tal fin, se ha considerado imprescindible
enmarcar la exposicin de dicho principio en el conocimiento sobre los
aspectos ms resaltantes de la buena y la mala fe.
1 Erga omnes es una locucin latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos",
utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato.
3

Pretendiendo que este documento constituya una ayuda prctica,

locuaz y conducente acerca del tema que se aborda, se concluye esta
introduccin con la no menos importante aclaracin de que el conocimiento
puede ser representado por un viaje que empieza cada da, pero no termina
cada noche.

El autor.

I.

EL SISTEMA REGISTRAL

Para abordar de lleno el Principio de Fe Pblica Registral, es

propio ubicar en qu aspecto de nuestra vida se manifiesta tal cosa.
Entonces, bsicamente partiremos de que los registros, los principios
registrales, la normativa registral y toda la informacin que de la
aplicacin de estos se genere, forman parte del Sistema Registral.
Un Sistema responde a una necesidad, su existencia significa la
regularizacin de un espacio en el cual, hasta antes del sistema,
imperaba el anarquismo. En el caso presente, la sociedad peruana
opt, luego de la independencia, por un tipo de propiedad individual.
La propiedad privada provoc, entendiblemente, un conflicto de
intereses entre aquellos que se consideraban dueos de
determinados bienes (terrenos, casas, haciendas, animales, etc.), con
aquellos que, si es que no se consideraban dueos, entendan que
tenan derecho a tales bienes, por diversos fundamentos. Esta
particular situacin, adems de generar disputa, obligaba a los
titulares de los derechos a defender lo suyo por mrito propio. Es
decir, quien presuma ser dueo de algo deba hacer respetar ante los
dems dicho status ya sea por la razn o por la fuerza. Esta situacin
dificulta las relaciones de los vecinos, peor an, comprar un bien
ajeno resulta una aventura incierta.
Este desgobierno sobre la propiedad de los individuos oblig al
imberbe Estado peruano a implementar un sistema a travs del cual
los derechos de las personas fueran de conocimiento pblico, as se
obtendra seguridad jurdica, ya que se contara con el aval del
Estado; y adems, existira un protocolo oficial para la inscripcin de
los derechos reales sobre el extenso territorio nacional.
Gracias a la implementacin del registro se obtienen dos cosas
importantes: por un lado, la seguridad jurdica de los titulares de las
inscripciones es plena, ya que el registro certifica a quin realmente
le corresponde qu derechos; y por otro lado, la certeza de los
terceros adquirientes de aquellos derechos inscritos, ya que la
informacin que contienen los registros es pblica, de libre acceso,
4

nadie puede pretender o alegar el desconocimiento de la informacin

contenida en las partidas registrales, se presume que el interesado
realiza las diligencias pertinentes a fin de concretar sus objetivos.
Entonces el Sistema Registral tambin se convierte en un
instrumento de la economa, ya que de su eficiente implementacin y
actividad surge la polucin de transacciones comerciales entre los
particulares, con la seguridad que proporciona el Estado.

1. Momentos trascendentales del Sistema Registral

Resulta pertinente sealar lo que, a opinin propia, marcan
grandes cambios en el Sistema Registral desde su inicio hasta el da
de hoy. A continuacin se sealan tres momentos esenciales:
a) Inicio.- Con la Ley del 15 de noviembre de 1887 se crea el
Registro General de Propiedades y el 2 de enero de 1888
empieza a funcionar la primera Oficina Registral en Lima,
posteriormente se denominar Registro de la Propiedad
Inmueble y Mercantil (Cdigo de Comercio de 1902) y Registros
Pblicos (Cdigo Civil de 1936).
Los registros pblicos en sus inicios dependan del Poder Judicial
(Corte Suprema) y otras instituciones registrales dependern del
Poder Ejecutivo (Registros de los Sectores: Registro de Minera,
de Hidrocarburos, etc.). Se crearon la Oficina Nacional de los
Registros Pblicos (organismo pblico descentralizado del Sector
Justicia, 1981), la Direccin Nacional de los Registros Pblicos y
Civiles (organismo de lnea del Ministerio de Justicia, 1992) e
incluso en un momento determinado- las Oficinas Registrales
dependern de los nuevos Gobiernos Regionales (formalmente
1987), con excepcin de Lima.
En cuanto a su dimensin normativa se expidieron el Reglamento
de Inscripciones (1936) y el Reglamento General de los Registros
Pblicos (1968) que derog al anterior (1940); posteriormente,
con el Cdigo Civil de 1984 los institutos registrales se
sistematizaron en su slo libro. Dentro del procedimiento
registral se presentaron tres instancias: el Registrador Pblico, la
Comisin Facultativa y la Junta de Vigilancia.
En cuanto a las tcnicas de inscripcin, se realizaron en Tomos o
Libros de Inscripcin, advirtindose que dichas inscripciones
aparecen contenidas en un documento original, siendo ello
necesario para la atencin de los ttulos y certificados.
b) Perodo de normalizacin y modernizacin: Con fecha 16 de
octubre de 1994 se publica la Ley N 26366, mediante la cual se
crea: 1) el Sistema Nacional de los Registros Pblicos (en
5

adelante SINARP) a fin de mantener y preservar la unidad y

coherencia del ejercicio de la funcin registral orientado -entre
otros aspectos- a la integracin de los dispersos registros; y 2) la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (en adelante
SUNARP), como un organismo descentralizado autnomo y ente
rector del SINARP, cuya responsabilidad sntesis es organizar y
supervisar la funcin registral. Cualitativamente se produce un
radical cambio en aras de la modernizacin del sistema registral
peruano,
al
transformarse
en
un
organismo
pblico
descentralizado (OPD) acorde con las tendencias del derecho de
organizacin parte capital del derecho administrativo.
En esta fase las antiguas tcnicas de inscripcin desde el siglo
XIX en Tomos o Libros de Inscripcin y desde inicios de la dcada
de los 90 del siglo XX, ms precisamente en 1994, en Fichas
mviles, que son cartones preimpresos que cuentan con una
clasificacin de los asientos de inscripcin y anotaciones en
rubros para los efectos de brindar una mejor publicidad al
usuario, van hacer superadas significativamente por la
generacin de asientos electrnicos grabados en discos pticos.
La era de la informtica va hacer aplicado al quehacer registral
con las partidas electrnicas y el Sistema de Informacin
Registral (SIR).
c) Perodo de consolidacin del sistema registral: El 9 de agosto
del 2001, un da despus de haber sido designado como nuevo
Superintendente Nacional de los Registros Pblicos, el Dr. Carlos
Gamarra Ugaz, en una carta abierta enfatiz como prioridad en
su gestin la modernizacin de los servicios a travs del
Proyecto de Interconexin Nacional, mensaje principista que
constituye el inicio del perodo de consolidacin del sistema
registral bajo nuevos enfoques jurdico-tecnolgicos. Esta
importante etapa y filosofa ser desarrollado a lo largo de los
siguientes prrafos

2. Relacin de los titulares y los terceros

El respeto de la persona humana es un derecho fundamental y
como tal est reconocido por la Constitucin Poltica del Estado en el
artculo 2. Este derecho, implica el respeto de todos los dems
derechos que le son inherentes a la persona, incluido, entre otros, el
de propiedad.
Dentro de nuestra sociedad, resulta fcil notar que la
percepcin de los individuos con respecto del Estado es dbil e
incluso, en muchos casos, desinteresada. La consciencia que se tiene
de que uno nace, vive y se desarrolla dentro de una sociedad,
6

civilmente organizada en parmetros mnimos de convivencia, resulta

nfima.
El vnculo que une a unos ciudadanos con otros y a todos en su
conjunto con el Estado no se manifiesta de manera tan expresa como
resulta de la vigencia de la informacin contenida en los registros
pblicos.
Esta informacin expresa, de manera pblica, la relacin que
existe entre los titulares de los inscritos con los terceros, todos los
dems. Se hace referencia, claramente, a lo que en doctrina se
conoce como erga omnes, locucin latina que manifiesta el vnculo
que se genera de un acto de pblico conocimiento, que se exhibe
ante todos para que todos sepan de l. La relacin a que se hace
referencia se funda en el respeto, por la legalidad de las situaciones,
y la confianza en el respeto de los dems. Sin embargo; en el diario
trajinar de los ciudadanos, los roces de unas personas con otras
deben ser reguladas, y es el Derecho, a travs de la norma, el que
busca hacer efectivo tales supuestos para lograr as una convivencia
en armona, dentro de lo posible, y la paz, que se traduce en la
solucin de los conflictos que se generen de la aplicacin de le Ley.

3. La buena y la mala fe
Merece mencin, para los fines de este artculo, el desarrollo de
los dos tipos de fe que se hallan inmersos en el actuar de las
personas frente al Estado y a sus semejantes. Estos son dotados de
una de dos calidades, la buena o la mala, dependiendo
exclusivamente del nimo que impulsa a la persona a actuar en
defensa de sus intereses.
Bsicamente, obra de buena fe aquel que con su actuar procura
mantenerse dentro de los mrgenes que la Ley establece y por lo
mismo evita el dao hacia terceros que deriven directamente de sus
actos. Contrario sensu la mala fe, tambin recogida por nuestro
ordenamiento jurdico, es aquella mediante la cual la persona que
acta aprovechando los alcances de la Ley para obtener un beneficio
propio incluso sabiendo que de su actuar puede surgir un dao hacia
alguien ms.
En doctrina se reconoce un aspecto negativo y positivo de la
buena fe, as, el aspecto negativo implica desconocimiento de la
existencia del vicio o inexactitud registral, y el aspecto positivo
creencia de que el transferente tiene suficientes facultades para
proceder de ese modo.
Ambos tipos de fe importan, segn la situacin en la que se
utilicen, un efecto distinto dictado por la norma. As tenemos, por
7

ejemplo, que el Cdigo Civil establece un plazo de prescripcin

adquisitiva de dominio de cinco aos cuando se trate de buena fe,
duplicando dicho trmino cuando se prueba la mala fe.
Es usual que la buena fe se presuma, por lo que la mala fe debe
probarse.

II.

EL PRINCIPIO DE BUENA FE PBLICA REGISTRAL

Este principio se puede definir como aquel en virtud del cual el

tercero que adquiere en base a la legitimacin dispositiva del titular
registral es mantenido en la adquisicin a non domino2 que realiza,
una vez que ha inscrito su derecho, con los dems requisitos exigidos
por la ley.3
A mencin propia, el principio de fe pblica registral otorga
seguridad jurdica sobre las nuevas inscripciones del tercero
adquiriente que procura de buena fe y teniendo como premisa de su
adquisicin la informacin inscrita en los registros pblicos antes de la
suya, que los efectos a los que da lugar tal acto se conserven aun
cuando lo posterior a esto hubiese estado viciado.
Se dice de este principio que constituye, en todo sistema
registral, la mdula central de su estructura y la expresin ms clara
de los alcances de la proteccin que el Registro brinda al trfico
patrimonial.
Como veremos ms adelante, la aplicacin de este principio se
realiza observando determinados requisitos, ya que, as como procura
la seguridad jurdica en la cual se fundamenta todo el Sistema
Registral, tambin ha sido aplicado haciendo un uso abusivo del
derecho por las personas en algunos casos.4

1. Principio positivizado
Como ya se ha dicho, el proceder de las personas puede
calificarse de buena fe, en tanto esto es una presuncin legal; no
obstante, dicha presuncin admite prueba en contrario, lo que
2 Literalmente, del no dueo. Expresin latina que significa que se ha
recibido algo de una persona que no era su propietario.
3 Luis Aliaga Huaripata, citando a Garca Garca en Cdigo Civil Comentado
por los 100 mejores especialistas. Tomo x. Editorial Gaceta Jurdica. Primera
edicin. 2005. p 417.
4 Vase el caso Orellana.
8

significa que la mala fe importa para el Derecho Registral y puede ser

probada.
En ese sentido, cabe precisar que cuando se hace mencin del
principio de fe pblica registral, nos estamos refiriendo en todo
sentido a la buena fe.
Esto se refleja, por ejemplo, en el artculo 2014 del Cdigo Civil
que, a pesar de su ltima modificatoria, su fecha 26 de marzo de
2015, entre otras cosas, mantiene la denominacin buena fe y le
agrega la de pblica, quedando as:
Artculo 2014. Principio de buena fe
pblica registral
El tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de persona
que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin
una vez inscrito su derecho, aunque
despus se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los asientos
registrales y los ttulos archivados que lo
sustentan.
La buena fe del tercero se presume
mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del registro.

Esta norma se constituye en el principal dispositivo legal sobre

el principio que abordamos.
Por otro lado, la ley N 26366 garantiza el efectivo
cumplimiento de este principio en el inciso c) del su artculo 3, de la
siguiente manera:
Artculo 3.- Son garantas del Sistema
Nacional de los Registros Pblicos:
a) La autonoma de sus funcionarios en
el ejercicio de sus funciones registrales;
b) La intangibilidad del contenido de los
asientos
registrales,
salvo
ttulo
modificatorio
posterior
o
sentencia
judicial firme;

c) La seguridad jurdica de los derechos

de quienes se amparan en la fe del
Registro; y
d) La indemnizacin por los errores
registrales, sin perjuicio de las dems
responsabilidades
que
correspondan
conforme a ley.

Dentro del mbito registral, propiamente dicho, el Texto nico

Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos tambin
desarrolla lo pertinente a la aplicacin de este principio y lo hace as:
VIII.
PRINCIPIO
REGISTRAL

DE

FE

PBLICA

La inexactitud de los asientos registrales

por nulidad, anulacin, resolucin, o
rescisin del acto que los origina, no
perjudicar al tercero registral que a
ttulo oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aquellos,
siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asiento
registrales.

El Reglamento de Registro de Sociedades hace lo propio, en los

trminos que siguen:
Artculo IV.- Fe pblica registral
La inexactitud o invalidez de los asientos
de
inscripcin
del
Registro
no
perjudicar al tercero que de buena fe
hubiere celebrado actos jurdicos sobre
la base de los mismos, siempre que las
causas de dicha inexactitud o invalidez
no consten en los asientos registrales.

Prima facie se percibe que las normas que introducen este

principio, para la posible utilizacin que le puedan dar los operadores
del derecho, hacen referencia en sus casos especficos a los bienes o
personas; sin perjuicio de ello, el artculo 2014 debe interpretarse en
su aplicacin no solo a los bienes, sino a todos los dems supuestos
que el marco normativo expuesto seala,
10

2. Requisitos para la aplicacin del principio de buena fe

pblica registral
En este punto, el anlisis del que parte Aliaga Huaripata para
desarrollar los requisitos de aplicacin del principio que estudiamos,
parte del escrutinio del artculo 2014 del Cdigo Civil, por nuestra
parte trataremos de aportar lo que se requiera para poder entender
mejor qu es ello indispensable para que de la aplicacin de este
principio no se derive en lo injusto.
i) Debe tratarse de una adquisicin derivada de titular
registral, que en el Registro aparece con facultades
dispositivas.- Entendiendo que los Registros son una
herramienta para los negocios jurdicos, ha de tenerse en
cuenta que estos negocios son bilaterales, por lo tanto existe un
acuerdo de voluntades que se debe respetar. Tal acuerdo debe
ser vlido en el sentido de que el acreedor reciba el bien de
aquella persona que, en los registros, aparece como la facultada
para disponer del bien.
ii) Ha de existir inexactitud registral no conocible por el
tercero adquiriente.- En este sentido, aquellos vicios que
puedan perjudicar a los titulares no deben ser aprovechados por
el tercero adquiriente. Si ste ltimo conociese de dichos
errores, estara obrando de mala fe y, por lo tanto, el principio
no cubrira su actuar ya que es un abuso del derecho.
iii) El adquiriente debe ser realmente un tercero.- No
puede verse inmerso o tener algn tipo de vnculo con las
personas que, en la lnea de sucesivas inscripciones en el
registro, hayan estado anteriormente ligadas al bien o acto.
iv) La adquisicin debe ser a ttulo oneroso.- Este requisito
es relativo a las transacciones de bienes, ya que lo referente a
las personas jurdicas, por ejemplo, merecen un trato especial,
desarrollado por su reglamento. Se supone que aquel que ha
comprado un bien ha desembolsado una cantidad n de dinero.
Tal cantidad, de ser el caso que su compra sea anulada, sera
perdida y se ocasionara un dao. Existe la posicin, respecto a
aquellos bienes obtenidos a ttulo gratuito, de que el principio
extienda sus alcances ya que, a pesar de que no se produzca un
dao econmico directo, puede ser el caso de que el
incremento en el patrimonio produzca ms gastos para su
conservacin.
v) Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero.- Esto
para perfeccionar la seguridad que brinda el registro. De otra
manera, si es que se hubiese cumplido con todos los anteriores

11

requisitos, pero no se hubiera inscrito el hecho, sera como si no

se hubiese hecho nada.

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CONCLUSIONES

La fe mueve montaas, reza el dicho, y en el mbito del

Derecho Registral, la buena fe, aquella que goza de la inocencia
y confianza de su poseedor, es capaz de brindar seguridad
jurdica a los negocios de los cuales este es parte, siempre y
cuando de su actuar no se evidencia que incurra en un dao
consciente.
La aplicacin del principio de buena fe registral se hace
necesaria ante la eventualidad de que puedan surgir la
aparicin de vicios o nulidades en la informacin inscrita en los
registros, de ser ese el caso, la nica forma de vencer el
principio es demostrar la mala fe de quien se ha beneficiado
con l; sin embargo, esto no contempla al vendedor, sino al
adquiriente.
La seguridad que brindan los registros pblicos est
contemplada por la Ley, sin perjuicio de los inconvenientes que
ello pueda generar a unos, la confianza que se deposita en el
registro debe ser entendida como un compromiso de la
sociedad por respetar la legalidad de las formas y los
instrumentos pblicos.
Es deber de los operadores del derecho el perfeccionar el
Sistema Registral, de acuerdo a las necesidades de nuestra
sociedad que, a pesar de las muchas carencias que pueda
soportar, necesita justicia y paz como base del desarrollo.

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REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS

Cdigo Civil Comentado por los 100 mejores especialistas. Editorial

Gaceta Jurdica. Lima. Primera edicin del 2005.
Reflexiones sobre el Sistema Registral Peruano Artculo electrnico.
Consultado el 14-07-2015. Disponible en:
http://derechogeneral.blogspot.com/2012/02/reflexiones-en-torno-alsistema.html

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