UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA

CENTRO DE CINCIAS AGRRIAS

CURSO DE GRADUAO EM AGRONOMIA

JEAN BONFANTE VISENTIN

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS IMPACTADAS POR

EMPREENDIMENTOS ENERGTICOS.

FLORIANPOLIS, DEZEMBRO DE 2011.

JEAN BONFANTE VISENTIN

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS IMPACTADAS POR

EMPREENDIMENTOS ENERGTICOS.

Monografia apresentada, em forma de relatrio, ao

Curso de Graduao em Agronomia do Centro de
Cincias Agrrias da Universidade Federal de Santa
Catarina, como requisito parcial obteno do ttulo
de Engenheiro Agrnomo.

Orientador:

Prof. Dr. Paulo Csar Poliseli

Supervisora:

Eng. Agrnoma Gisele Leopoldo

FLORIANPOLIS, DEZEMBRO DE 2011.

ii

AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS IMPACTADAS POR

EMPREENDIMENTOS ENERGTICOS.

JEAN BONFANTE VISENTIN

Monografia aprovada como requisito parcial obteno do ttulo de Engenheiro

Agrnomo pela Comisso formada por:

____________________________
Prof. Dr. Paulo Csar Poliseli
Orientador

____________________________
Eng. Agrnoma Gisele Leopoldo
Banca Examinadora

____________________________
Prof. Dr. Antonio Augusto Alves Pereira
Banca Examinadora

iii

minha me, Neiva e ao

meu pai , Antnio,
dedico.

iv

AGRADECIMENTOS

Agradeo, primeiramente, a Deus pela oportunidade de estar aqui.

Aos meus pais e irmos, que mesmo distantes, me apoiaram e auxiliaram nessa
jornada de vida, em todos esses anos.
Ao meu orientador, Professor Dr. Paulo Csar Poliseli, por ter me recebido e
acompanhado, com competncia e compromisso, na desenvoltura do trabalho at
sua concluso.
minha supervisora de estgio, Eng. Agrnoma Gisele Leopoldo, pela confiana
a mim depositada, imenso aprendizado profissional e pacincia.
Aos professores que compartilharam seus conselhos, esclarecimentos e
experincias.
Aos verdadeiros amigos que encontrei durante esses cinco anos de caminhada,
Bruna de Faria, Elbio F. Benevenutti Jr e Fernando de Oliveira.
Aos amigos, Gildomar e Renan, que tive o prazer de conhecer durante a realizao
do estgio.
UFSC, a Coordenao de Curso, a ETS e seus colaboradores que, direta ou
indiretamente, proporcionaram esse momento.
Enfim, a todos aqueles que, de alguma maneira, colaboraram para a realizao
deste sonho.

Se aprendermos a linguagem do solo, ele falar conosco.

Nyle C. Brady & J.D.V.M.

vi

SUMRIO

LISTA DE QUADROS ............................................................................................. VIII

LISTA DE FIGURAS ................................................................................................. IX
LISTA DE TABELAS ................................................................................................. X
LISTA DE EQUAES ............................................................................................ XI
RESUMO.................................................................................................................. XII
1

INTRODUO ............................................................................................ 13

1.1

Tema e Problema ...................................................................................... 13

1.2

Justificativa ............................................................................................... 14

1.3

Objetivos .................................................................................................... 15

1.3.1

Geral ........................................................................................................... 15

1.3.2

Especficos .................................................................................................. 15

APRESENTAO DA EMPRESA ............................................................. 16

2.1

Histrico .................................................................................................... 17

2.2

Descrio das reas de atuao .............................................................. 18

2.2.1

Gerncia Administrativa .............................................................................. 18

2.2.2

Gerncia de Meio Ambiente ........................................................................ 18

2.2.3

Gerncia Operacional ................................................................................. 19

FUNDAMENTAO TERICA .................................................................. 21

3.1

Engenharia de Avaliaes ........................................................................ 21

3.1.1

Normatizao .............................................................................................. 21

3.1.2

Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado .................................... 22

3.1.3

Fatores de homogeneizao ....................................................................... 24

3.1.4

Homogeneizao das amostras .................................................................. 28

3.2

Sistemas de avaliao e classificao de terras .................................... 31

3.2.1

Classe de Capacidade de Uso dos Solos ................................................... 31

3.2.2

Metodologia para Classificao da Aptido de Uso das Terras do Estado de

Santa Catarina............................................................................................ 33

3.2.3

Metodologia ETS (Adaptada de Ramalho Filho & Beek, 1995) .................. 35

ATIVIDADES DESENVOLVIDAS ............................................................... 37

4.1

Tabulao de Dados ................................................................................. 37

4.2

Elaborao do caderno de valores bsicos unitrios ........................... 40

4.3

Avaliao de propriedades rurais............................................................ 41

vii

4.3.1

Avaliao de terras atingidas por PCH ou UHE .......................................... 44

4.3.2

Avaliao de terras atingidas por LTs ........................................................ 45

COMENTRIOS E CONCLUSO .............................................................. 49

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS........................................................... 51

ANEXO A .................................................................................................................. 53
ANEXO B .................................................................................................................. 54
ANEXO C .................................................................................................................. 61

viii

LISTA DE QUADROS

QUADRO 1. Capacidade de uso do solo e valor, em percentagem, respectivo a cada

classe. ....................................................................................................................... 25
QUADRO 2. Valores mdios percentuais em funo das classes de capacidade
segundo Borgonovi, Marques, Vegni-Neri e, Souza.................................................. 26
QUADRO 3. Definio e caractersticas dos nveis de manejo empregados. ........... 27
QUADRO 4. Sistema de classificao de terras de acordo com o grupo de
capacidade de uso. ................................................................................................... 32
QUADRO 5. Classes de aptido de uso e suas descries. ..................................... 34
QUADRO 6. Valores de terra nua, em R$/ha, de acordo com acessibilidade x classe
de capacidade de uso para uma regio hipottica. ................................................... 46

ix

LISTA DE FIGURAS

Figura 1. Organograma Geral ETS. .......................................................................... 16

Figura 2. Composio geral de um imvel rural ........................................................ 23
Figura 3. Subclasses de acordo com as limitaes do solo. ..................................... 33
Figura 04. Comparativo entre idade dos estratos de reflorestamento de eucalipto: (A)
dois anos, indo para o primeiro corte; (B) dez anos quatro anos aps o primeiro
corte. ......................................................................................................................... 39
Figura 5. Sistema interno de avaliao de PCH, LT e UHE - AvaliarWEB .............. 42
Figura 6. Classificao de solo quanto metodologia proposta por Uberti et al (1991)
para o Estado de Santa Catarina: (A) rea de lavoura, classe 1d, e; (B) rea de
pastagem, classe 2d. ................................................................................................ 44
Figura 7. Classe de Capacidade de Uso do Solo: rea de plantio de cana de acar
classe III. ................................................................................................................ 46
Figura 8. Situao de acesso ao imvel: (A) tima, e; (B) desfavorvel. ................. 47

LISTA DE TABELAS

Tabela 1. Quadro-Guia para avaliao da aptido agrcola das terras para o Estado
de Santa Catarina. .................................................................................................... 34
Tabela 2. Classe de terras e respectivas descries quanto a metodologia ETS
(adaptada de Ramalho Filho & Beek, 1995).............................................................. 36

xi

LISTA DE EQUAES

Equao 1. Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao I. ................... 29

Equao 2. Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao II ou III. ......... 29
Equao 3. Valor da terra nua (VTN) ........................................................................ 30

xii

RESUMO

VISENTIN, Jean Bonfante. Avaliao de propriedades rurais impactadas por

empreendimentos energticos. Florianpolis, 2011. 61f. Trabalho de Concluso de
Curso (Graduao em Agronomia) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro
de Cincias Agrrias, 2011.

Orientador: Prof. Dr. Paulo Csar Poliseli.

Supervisora: Eng. Agrnoma Gisele Leopoldo

A crescente demanda energtica, reflexo do crescimento nacional, contribui para a

expanso da rea de atuao relacionada engenharia de avaliaes. Dentre as
atividades de competncia do engenheiro agrnomo, nessa rea de atuao,
compreende-se, de maneira geral, o levantamento fsico, tabulao de dados,
elaborao de cadernos de valores e avaliao das reas afetadas. Nesse contexto,
executou-se o estgio de concluso de curso na empresa ETS Energia,
Transporte e Saneamento LTDA, com sede em Florianpolis/SC, no perodo de 8 de
agosto de 2011 a 1 de novembro de 2011. Objetivou-se, durante as semanas que
transcorreram o estgio, o aprimoramento e explorao dos conhecimentos na rea
de engenharia de avaliaes de imveis rurais. De maneira mais especfica,
objetivou-se conhecer as normas que regem a avaliao de bens, aplicar
metodologias estatsticas engenharia de avaliaes, alm de tabular dados de
pesquisa de preos de terras, elaborao de caderno de preos bsicos unitrios
com enfoque na avaliao de propriedades rurais e aperfeioamento de
metodologias de classificao de solos, quanto ao uso e aptido agrcola.

Palavras-chave:

engenharia

de

avaliaes,

solos,

avaliao

de

terras.

13

INTRODUO

1.1

Tema e Problema

Avaliao de imveis a determinao tcnica do seu valor ou de seus

rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou ainda, de um empreendimento,
para uma data e um lugar determinado (Glossrio de Terminologia do IBAPE-SP1).
A utilizao de modelos de avaliao de propriedades rurais vem sendo
cada vez mais discutida e torna-se imprescindvel na execuo de diversos
empreendimentos de grande porte. Dentre esses, destacam-se: desapropriao
para a construo de hidreltricas, reforma agrria e terras indgenas, indenizaes
devido implantao de linhas de transmisso e gasodutos, entre outros fins.
Conforme LIMA (2005), o avaliador deve ter um amplo conhecimento de
economia, tendncias de valor de terras, mercado de commodities, produo e
colheitas, composio e produtividade de solos e, recursos hdricos dispostos na
regio de interesse. No entanto, no mbito da avaliao de bens imveis, faz-se
necessrio entender que, alm do terreno ou da terra nua2, h as benfeitorias, que
so qualquer melhoramento concedido pelo homem, que no pode ser retirado ou
removido, sem sofrer qualquer tipo de dano. So tambm objetos de avaliao de
imveis rurais as, instalaes, mquinas e equipamentos, veculos licenciados e fora
de

estrada,

culturas,

semoventes,

florestas

nativas

reflorestamentos

(DESLANDES, apud GRIPP Jr. et al, 2006).

Nesse contexto a utilizao de metodologias adequadas de avaliao, em
especial de terra nua, faz-se primordial ao bom desenvolvimento das questes
fundirias relacionados construo ou implantao de qualquer empreendimento
de grande porte ou potencialmente poluidor ou ainda, para elaborao de laudos
judiciais. Baseado nisso, a caracterizao da regio conhecimento de solos
aliada as metodologias de classificao da aptido agrcola das terras, so
fundamentais a prtica de avaliao de bens imveis.

Instituto Brasileiro de Percias e Avaliaes de Engenharia de So Paulo.

De acordo com a Instruo Normativa 08/1993 do INCRA, Anexo II, item 4.1: considera-se terra
nua a terra com suas acesses naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil.
Entende-se, portanto, por acesses naturais tudo o que se encontrar incorporado terra sem a
interveno do proprietrio. (apud LIMA, 2005, p. 33).
2

14

Desse modo, dentre as metodologias utilizadas no Brasil, para avaliao

da aptido agrcola dependente da escolha do avaliador ou empreendedor a
desenvolvida por Ramalho Filho & Beek (1995) pode ser considerada como uma das
mais completas dentre as metodologias empregadas na esfera nacional. De acordo
com Silva (2007), alm de considerar diferentes nveis de manejo na sua estrutura, o
que atende s diversidades tecnolgicas dos assentamentos rurais no Estado
catarinense e no Brasil, permite a alterao dos parmetros, utilizados para avaliar
os fatores limitantes. Porm a mesma consiste em analisar diversas variveis
conjuntamente, dificultando a compreenso de muitos tcnicos, pouco familiarizados
com a metodologia, mas em especial de agricultores, no momento da apresentao
de valores referentes ao laudo de avaliao gerado.
Nesse enfoque, realizou-se estgio no perodo de 08 de agosto a 01 de
novembro de 2011 na empresa ETS Energia, Transporte e Saneamento, com sede
em Florianpolis/SC sob superviso da Engenheira Agrnoma Gisele Leopoldo.
Acompanhou-se a rotina da empresa, com desafios e questionamentos dirios,
desenvolvimento de tcnicas e metodologias utilizadas na engenharia de avaliaes,
alm de contato direto e indireto com empreendedores e participaes em reunies
tcnicas.

1.2

Justificativa

A crescente demanda energtica do Brasil, aliada aos altos investimentos

no setor, tanto pblicos quanto privados, tem estimulado o desenvolvimento e
implantao de estudos ambientais e, consequentemente, construes de usinas
hidreltricas em bacias hidrogrficas potenciais e estratgicas no pas. Alm disso,
necessria a transmisso dessa energia gerada at os polos consumidores ou
insero da mesma na interligao no sistema eltrico brasileiro.
A instalao dessas obras de arte da engenharia moderna, em reas
essencialmente rurais, despertou necessidade de recompensar os atingidos, de
modo a representar o verdadeiro valor dos bens comprometidos, diretos ou
indiretamente pela implantao da obra.
Portanto, o conhecimento de engenharia de avaliaes, aliados aos
estatsticos, econmicos e principalmente na esfera agronmica o torna decisivo na
elaborao da pesquisa de preo de valores indenizatrios e, posteriormente, na

15

avaliao de propriedades rurais. O conhecimento da dinmica de mercado

imobilirio, das leis ambientais, metodologias de pesquisas e classificao de terras,
normatizao (ABNT) so imprescindveis ao sucesso da avaliao.
Nesse contexto justifica-se a insero do profissional de cincias agrrias,
em especial o Engenheiro Agrnomo, no desenvolvimento e execuo de pesquisa
de mercado, levantamento fsico da rea atingida e avaliao do bem imvel em
questo. Alm disso, importante destacar que uma rea em expanso quando
analisado o atual cenrio brasileiro, muito embora pouco explorada no curso de
graduao em agronomia da UFSC. Porm, agora implementada no novo currculo
do curso com a disciplina Avaliao e Percias de Imveis Rurais em virtude das
diretrizes do MEC que contemplam esta importante rea de atuao.

1.3

Objetivos

1.3.1 Geral

Desenvolver e explorar os conhecimentos na rea de engenharia de

avaliaes de imveis rurais, atravs do acompanhamento e execuo de atividades
relacionadas a esse campo de atuao, na empresa ETS Energia, Transporte e
Saneamento.

1.3.2 Especficos

a) Aprimorar o conhecimento das normas que regem a avaliao de bens;

b) Ampliar os conhecimentos estatsticos e metodolgicos aplicados
engenharia de avaliaes, tais como: tabulao de dados de pesquisa de
preos de terras, elaborao de caderno de preos bsicos unitrios com
enfoque na avaliao de propriedades rurais, e;
c) Acompanhar demais atividades do Departamento de Patrimnio
Imobilirio (Fundirio).

16

APRESENTAO DA EMPRESA
A ETS Energia, Transporte e Saneamento LTDA uma empresa de

Consultoria, Gerenciamento e implantao que atua h mais de dez anos na rea de

estudos socioambientais e gesto de empreendimentos relacionados com o
desenvolvimento energtico do Brasil.
A empresa possui um corpo tcnico multidisciplinar (engenheiros civis,
agrnomos, bilogos, advogados, topgrafos, gegrafos, gelogos, cadistas,
programadores, tcnicos em informtica e comunicao social, entre outros) que
desenvolvem metodologias, recursos humanos e ferramentas tecnolgicas visando
garantir a viabilidade dos empreendimentos e o bem estar da populao envolvida,
comprometendo-se com a preservao ambiental e justia social. Esse conjunto de
profissionais responsvel pela dinmica das atividades desenvolvidas, tanto em
sua sede Florianpolis quanto nos escritrios Regionais (Figura 1).

Figura 1. Organograma Geral ETS.

Fonte: ETS, 2011.

A empresa tem por Misso Atuar na viabilizao de empreendimentos de

energia

saneamento,

com

comprometimento,

responsabilidade social e ambiental.

qualidade,

lucratividade

17

Alm disso, visa Ser reconhecia pela competncia tcnica, excelncia

dos servios e o compromisso com os nossos valores. Estes compreendem: tica
nas relaes e negociaes; Comprometimento com resultados; Compromisso com
os clientes; Seriedade e respeito entre os colaboradores, e; Valorizao das
parcerias. (ETS, 2011).

2.1

Histrico

Desde 1997, a ETS vem atuando no gerenciamento e implantao de

estudos e projetos na rea ambiental, da engenharia, arquitetura e urbanismo, na
viabilidade social e patrimonial de empreendimentos do setor de gerao e
transmisso de energia eltrica.
Atravs de um trabalho comprometido com a qualidade e com a
responsabilidade social e ambiental, vem consolidando a sua marca ao longo dos
seus 14 anos no mercado energtico brasileiro. So mais de 8.000 quilmetros de
linha de transmisso implantados em todo o Pas nas atividades fundirias e
ambientais. Alm da atuao expressiva no ramo de gerao de energia eltrica, no
que consiste a elaborao e execuo de programas ambientais, e questes ligadas
ao patrimnio imobilirio ou fundirio.
Atuou no desenvolvimento de projetos como o Aproveitamento Energtico
de Barra Grande, em Anita Garibaldi SC em 2002; UHE Foz do Chapec, com
potncia instalada equivalente a 855 MW; entre inmeras outras pequenas centrais
hidreltricas espalhadas pelo Estado catarinense e mineiro.
Contudo, a empresa no atua exclusivamente em territrio catarinense, e
sim em toda a esfera nacional. Possui escritrios regionais estrategicamente
localizados nas regies onde h projetos em andamento. Atualmente, alm da sede
em Florianpolis, possui mais 10 escritrios regionais localizados em: Xanxer/SC;
Abdon

Batista/SC;

Porto

Velho/RO;

Carlos

Chagas/MG;

Mirassol/SP;

Fernandpolis/SP; Chapec/SC; Bom Jesus/RS; Ipanema/MG, e; Altamira/PA.

Enfim, a ETS construiu uma trajetria de empreendedorismo, solidificando
sua marca e apostando na capacitao da sua equipe tcnica que est sempre em
constante atualizao visando todas as etapas do processo de trabalho em que est
inserida. (ETS, 2011).

18

2.2

Descrio das reas de atuao

Dentre as atividades desenvolvidas pela empresa destacam-se os

estudos ambientais e avaliao de propriedades atingidas pelos empreendimentos
do setor eltrico em mbito nacional.
Abaixo segue uma descrio sucinta das atividades elaboradas e
executadas pelo corpo multidisciplinar da empresa, dispostas segundo o
organograma da mesma.

2.2.1 Gerncia Administrativa

A gerncia administrativa compreende o setor de Recursos Humanos

(RH), Financeiro, Comercial e Tecnologia da Informao (TI).
Em

especial,

destaca-se

setor

de

TI

como

primordial

ao

desenvolvimento de novos programas, de uso interno, com o objetivo de aprimorar e

agilizar os trabalhos executados pelos colaboradores.

2.2.2 Gerncia de Meio Ambiente

Gerncia

de

Meio

Ambiente

subdivide-se

em

trs

meios

complementares: meio fsico, bitico e socioeconmico. Sendo estas trs reas de

atuao independentes, no entanto, complementares no contexto ambiental.
Nesse campo de atuao desenvolvem-se os estudos ambientais, como o
inventrio hidroenergtico com a finalidade de identificar e avaliar os impactos
ambientais por aproveitamento e alternativa de quedas dgua.
No diagnstico ambiental efetua a descrio e anlise dos meios fsico,
bitico e socioeconmico das reas de influncia (direta e indireta) e de suas
interaes antes da implementao do empreendimento. Dentre os produtos desta
anlise realiza-se a classificao do grau de sensibilidade e vulnerabilidade dos
componentes dos meios fsico, bitico, socioeconmico e a caracterizao da
qualidade ambiental para cenrios futuros.
Nessa gerncia tambm se elabora outros estudos ambientais, como
Relatrio Ambiental Simplificado (RAS), Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e

19

Relatrio de Impacto Ambiental (RIMA). Esses estudos constituem em elementos

essenciais para encaminhamento inicial do processo de licenciamento junto aos
rgos ambientais competentes. Atravs dele, dar-se- condies fundamentais
para obteno da licena prvia3 (LP).
Alm disso, a empresa atua na elaborao e execuo do Projeto Bsico
Ambiental (PBA) e Relatrio de Detalhamento de Programas Ambientais (RDPA). O
PBA e o RDPA so constitudos por um conjunto de medidas e programas a serem
adotadas pelo Empreendedor para fins de controle e minimizao dos impactos
gerados pela construo da linha de transmisso, usinas hidreltricas e ou
pequenas centrais hidreltricas. O PBA e o RDPA consideram a elaborao de
programas e/ou projetos relacionados no EIA/RIMA, os quais visam mitigar ou
compensar impactos negativos identificados (ETS, 2011).

2.2.3 Gerncia Operacional

A Gerncia Operacional aloca o Departamento de Patrimnio Imobilirio

(DPI), o qual responsvel pela rea de avaliaes de propriedades.
Nesse departamento esto compreendidos os profissionais envolvidos
diretamente na engenharia de avaliaes. Esse setor da empresa responsvel
pelo levantamento fsico das propriedades atingidas, elaborao de pesquisa de
preos (coleta e tabulao de dados), avaliao e negociao das reas.
O levantamento fsico consiste em inventariar criteriosamente as terras e
benfeitorias existentes na faixa de servido e ou reas necessrias aos
reservatrios. Alm da terra nua, especificada pela classe de aptido agrcola dos
solos e manejo tecnolgico empregado, so tambm consideradas as benfeitorias
reprodutivas e no reprodutivas existentes, mediante critrios tcnicos e legais. So
inventariadas, as madeiras assim como outras que possam causar interferncia na
passagem dos cabos condutores visando obter os quantitativos para a avaliao e
indenizao. Esse inventrio, tambm possibilita ao empreendedor a obteno junto
aos rgos ambientais das autorizaes para o corte e transporte do material
lenhoso a ser suprimido.
3

De acordo com a Resoluo 237/97 do CONAMA: Licena Prvia (LP) - concedida na fase
preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade aprovando sua localizao e concepo,
atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos bsicos e condicionantes a serem
atendidos nas prximas fases de sua implementao.

20

A pesquisa de preos consiste na coleta de dados de acordo com as

normas estabelecidas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), para
imveis rurais e urbanos (NBR-14653-3 e NBR-14653-2, respectivamente), por
amostragem, de valores de terras, benfeitorias reprodutivas4 e no reprodutivas5,
visando determinao de valores bsicos unitrios a serem utilizados no processo
de avaliao.
A avaliao ocorre em funo dos resultados dos levantamentos fsicos
das propriedades e dos valores obtidos atravs de pesquisa de preos na regio.
ento, elaborado um Laudo Tcnico de Avaliao para cada propriedade, com base
na Tabela de Preo aprovada pelo empreendedor, para uma adequada indenizao
aos proprietrios. Essa rea conta com apoio especial do setor de TI, onde o mesmo
em parceria com o DPI desenvolveu um software prprio para a emisso de Laudos
Tcnicos de Avaliao (LA) AvaliarWEB - agilizando cada vez mais o processo e
melhorando a satisfao dos empreendedores. Esse sistema gera as verses
simplificada e completa dos LA, conforme descrita na NBR 14653.
Aps a emisso do LA e aprovao do mesmo por parte do
empreendedor, ele apresentado aos atingidos. Trata-se da negociao, onde a
mesma realizada de forma individual do imvel com seus legtimos proprietrios ou
posseiros.
E por fim, mas no menos importante a ETS executa a Legalizao da
rea, ou seja, obtida toda a documentao pertinente e necessria para a
transferncia do imvel e a legalizao do mesmo ao empreendedor.
De maneira geral, essas so as atividades desenvolvidas de forma
unificada pela ETS. Contudo, h empreendimento no qual se desenvolve apenas
uma dessas atividades, e as outras ficam a cargo de uma terceira empresa,
conforme critrio da contratante (ETS, 2011).

De acordo com a ON-GEADE-04 da Secretaria de Patrimnio da Unio/MP: em reas rurais, so

as culturas comerciais ou domsticas implantadas no terreno, cuja remoo implica perda total ou
parcial, compreendendo culturas permanentes, florestas e pastagens cultivadas e que, embora no
negociveis separadamente do solo, podero ter cotao em separado, para base de negcios de
propriedades rurais. (2002, p.16)
5
De acordo com a ON-GEADE-04 da Secretaria de Patrimnio da Unio/MP: em reas rurais, so
os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo, cuja remoo implica destruio,
alterao, fratura ou dano, compreendendo edificaes, vedos, terreiros, instalaes para
abastecimento de gua, de energia eltrica, de irrigao e outras que, por sua natureza e funo, e
por se acharem aderidas ao cho, no so negociveis e nem rentveis separadamente das terras.
(2002, p. 16).

21

FUNDAMENTAO TERICA

3.1

Engenharia de Avaliaes

De acordo com DANTAS (1999) a engenharia de avaliaes um ramo

da engenharia que agrupa um vasto conjunto de conhecimentos de engenharia e de
arquitetura. No mbito rural, o engenheiro avaliador deve identificar, presumir e
analisar todas as informaes relevantes com auxlio de outras cincias naturais,
exatas e sociais com objetivo determinar o valor de um bem, de seus direitos, frutos
e custos de produo.
Para a avaliao de propriedade necessrio, alm do conhecimento
agronmico, tambm, de engenharia de avaliaes, que nesse caso envolve o
mercado imobilirio rural (LIMA, 2005).
Entretanto, os preos das transaes imobilirias possuem um grande
componente racional, da ordem de 80% e outro emocional, da ordem de 20%,
conforme ensina GRANDISKI (apud LIMA, 2005). Esse autor afirma que, dentre
outros, as oscilaes de mercado so comuns e se comportam de forma aleatria,
porm o avaliador honesto se prope, sempre, a encontrar o verdadeiro valor de
mercado do imvel atravs da prtica da engenharia de avaliaes.

3.1.1 Normatizao

A engenharia de avaliaes normatizada pela Associao Brasileira de

Normas Tcnicas (ABNT), em especial pela NBR 14653-1 (Parte 1: Procedimentos
Gerais) de 2001 e NBR 14653-3 (Parte 3: Imveis Rurais) de 2004.
De acordo com ABNT (2001) na dcada de 50 surgem as primeiras
normas de avaliao de imveis organizadas por entidades pblicas e institutos
voltados para a engenharia de avaliaes.
No decorrer dos anos, a partir da dcada de 50, comeam a surgir
projetos de grande importncia no ramo, ganhando relevncia na dcada de 60, com
estudos feitos por comisses de profissionais dedicados a percias e avaliaes
judiciais.
Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliao de imveis
urbanos, a NBR 5676 (NB-502) da ABNT. Revista em 1989, a norma brasileira para

22

avaliao de imveis urbanos registrada no INMETRO como NBR 5676. Nessa

oportunidade os nveis de preciso so transformados em nveis de rigor. Segue-se
a ela a norma para avaliao de servides. Paralelamente, alguns institutos, com
base na NBR 5676, produzem normas especficas com nveis maiores de
detalhamento e respeitando as caractersticas de cada regio (Fonte: ABNT, 2001).
Segundo relata DEMTRIO (2009) a norma considerada uma
unanimidade, sendo muito aceita nos tribunais, mas no imutvel, ou seja, pode e
deve ser atualizada com o passar dos anos.
Contudo, faz-se necessrio a normatizao com o intuito de possibilitar o
mesmo entendimento em esfera nacional dos critrios utilizados na avaliao de
imveis, independentemente da finalidade do mesmo seja rural ou urbano. Para
tanto, a Norma Brasileira aprovada pela ABNT no campo das avaliaes de imveis
dita as diretrizes a serem observadas e tomadas em todo o contexto do processo, ou
seja, desde planejamento da pesquisa de campo at a concluso do laudo de
avaliao.

3.1.2 Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado

Segundo LIMA (2005) o referido mtodo constitui no mais utilizado na

determinao do valor baseado na comparao com outros imveis semelhantes
transacionados e/ou ofertados no mercado.
O Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos
comparveis, constituintes da amostra. Atravs desse mtodo, baseado em uma
amostragem de valores de imveis que esto no mercado imobilirio, comparveis
propriedade avalianda, identifica-se o valor da propriedade de interesse (LIMA,
2005). Para tal, necessria a utilizao de tratamentos estatsticos, gerando
atributos da amostra homogeneizados quando comparados com imvel objeto da
identificao do valor.
Ento, parte-se do pressuposto da realizao da amostragem de dados,
ou seja, coletar dados significativos para elaborao dos valores indenizatrios. Para
realizao da coleta de dados devem-se observar os atributos6 do referido imvel,
6

Entende-se por atributos, aquelas caractersticas dos imveis que os individualizam numa
amostragem. (LIMA, 2005, p. 22).

23

como cita LIMA (2005), p. ex., a rea, sua localizao, as possibilidades de

explorao, sua infraestrutura, disponibilidade de uso dos recursos naturais, entre
outros parmetros. De acordo com RODRIGUES (2006) torna-se aconselhvel
buscar a maior quantidade de dados de mercado com atributos comparveis ou
semelhantes aos do bem avaliando com o intuito de refletir o real diagnstico de
mercado na regio de interesse.
No entanto, conforme afirma LIMA (2005) existem algumas dificuldades
na aplicao de tal mtodo, ou seja, identificar amostras que sejam semelhantes ao
bem avaliando considerando as diversas peculiaridades de cada propriedade. De
maneira mais objetiva a figura 2, abaixo, ilustra as diversas variveis que podem
compor um imvel objeto de avaliao.

Figura 2. Composio geral de um imvel rural

Fonte: adaptado de LIMA (2005).

Desta forma, cada propriedade ser composta por diferentes classes de

solos, culturas (pastagem, caf, cana, fruticultura), construes (estas podem ou no
existir no imvel em questo) e demais componentes exemplificados na figura 2.
Para tal, aps o planejamento e coleta das amostras realiza-se o tratamento tcnico
ou procedimento estatstico com todas as variveis simultaneamente, ou de forma
individualizada. Nessa etapa, os atributos, so identificados, quantificados e,
finalmente, homogeneizados para uma situao paradigma.

24

Em suma, conforme enfatiza LIMA (2005), as diversas caractersticas que

diferenciam um imvel de outro devem ser conhecidas pelo engenheiro avaliador,
isto , para que possam ser transformadas em parmetros numricos que
minimizem a subjetividade.

3.1.3 Fatores de homogeneizao

Os fatores de homogeneizao servem para transformar a propriedade

amostral ou avalianda em um elemento comparvel, principalmente com outros
elementos da mesma regio geoeconmica (DEMTRIO, 2009).
Os fatores mais utilizados na avaliao de imveis, dependendo da
metodologia de classificao de solos, consistem nas classes de capacidade de uso,
situao de acesso, nvel de manejo e alguns autores consideram importante a
utilizao do fator recursos hdricos.
Segundo DEMTRIO (2009) os profissionais atuantes na rea de
conservao de solo procuram estabelecer um valor relativo a cada classe de
capacidade de uso, surgindo desta maneira os fatores de capacidade de uso. Essa
ideia consiste em atribuir fatores s diferentes classes de capacidade, de acordo
com as restries ou limitaes inerentes a prpria classe, isto , reduzir o valor
lquido das colheitas conforme as condies de trabalho.
Inicialmente, esta ideia foi proposta pelo Engenheiro Agrnomo MENDES
SOBRINHO (1966), conforme Quadro 1, relativo produo de arroz e expressa
em porcentagem.

25

QUADRO 1. Capacidade de uso do solo e valor, em percentagem, respectivo a

cada classe.
Classe de
Cap. de uso
I

II

III

IV

Escala de

Critrio

Valores (%)

Terras para culturas, sem problemas de conservao e

fertilidade, exige adubao de manuteno.
Terras de culturas, com pequenos problemas de conservao e
fertilidade exigem prticas simples (nivelamento).
Terras de culturas, com srios problemas de conservao e
fertilidade exigem prticas complexas (terraceamento).
Terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
problemas de conservao.
Terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda
lquida de pecuria leiteira.

100

95

75

55

50

Terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao,

VI

fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria

40

leiteria.
Terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade
VII

exige prticas complexas (estrada de acesso), renda lquida de

30

explorao silvcola.
VIII

Terras

de

abrigo

da

vida

silvestre,

sem

problemas

de

conservao, renda lquida de eventual explorao pisccola.

20

Fonte: MENDES SOBRINHO (1966)

Contudo, as exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior

rentabilidade para cada classe foram definidas para uma poca e regio pr-fixadas
e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio podem-se adaptar estas
rendas, seguindo os padres locais prprios.
Porm, conforme compilao de dados realizada por FRANA (1983),
Quadro 2, h diversos valores encontrados, de acordo com cada autor.

26

QUADRO 2. Valores mdios percentuais em funo das classes de capacidade

segundo Borgonovi, Marques, Vegni-Neri e, Souza.
Valores relativos em porcentagem

Classe de
Cap.de uso

Borgonovi

Marques

Vegni-Neri

Souza

Mdias

100

100

100

100

100

II

80

67

95

80

80

III

64

44

75

60

61

IV

51

30

55

52

47

41

20

50

44

39

VI

33

13

40

28

29

VII

26

30

14

20

VIII

21

20

13

Fonte; FRANA (1983)

De acordo com FRANA (1983), a diferena entre os diversos autores

consiste em nenhum deles ponderarem as naturezas das limitaes, ou seja, das
Subclasses de capacidade de uso.
Dando

sequncia

aos

fatores

de

homogeneizao,

situao,

principalmente de acesso, tambm afeta o rendimento lquido das culturas. Logo a

situao ou localizao consiste no segundo item mais comum que exerce influncia
significativa no valor da terra nua.
Segundo explana LIMA (2005):
Critrio de julgamento da localizao de um imvel rural refere-se,
principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados
consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, no
se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre
duas propriedades superiores a 50 km no correspondem a qualquer
diferena de valor. (p. 73).

A distncia, portanto, no est basicamente relacionada a valores em

quilometragem e sim conjuntamente localizao da propriedade e seu centro
consumidor mais prximo. Isto possibilita dizer que uma propriedade A, prxima ao
centro urbano de uma cidade, pode ter valores inferiores a outra propriedade (B)

27

considerando esta distante do centro urbano, porm prxima a um abatedouro, p.

ex. ponderando a mesma explorao para ambas as propriedades.
Relacionado ainda com o fator situao, pode-se utilizar do acesso do
imvel, ou seja, a condio do mesmo ao imvel avaliando. Deste modo, no so
observados distncias e sim a forma como a propriedade est assistida pelas
condies de acesso, ou seja, uma propriedade com acesso de asfalto ter valores
diferenciados de uma onde o acesso ocorre por estrada em situao desfavorvel
de trafegabilidade sempre obedecendo situao mais restritiva.
O nvel de manejo tambm influncia diretamente no valor final, por isso,
a sua utilizao justifica-se no sentido de caracterizar o nvel tecnolgico empregado
no manejo do imvel, fator este, que condicionar a eficincia das prticas agrcolas
possveis de serem utilizadas (Quadro 3).

QUADRO 3. Definio e caractersticas dos nveis de manejo empregados.

Nvel de manejo
Avanado

Semiavanado

Tradicional

Descrio
Caracterizado pela adoo de prticas agrcolas que permitem ao
proprietrio a obteno de alta produtividade.
Caracterizado pela adoo de prticas agrcolas que levam obteno de
produtividades mdias e a conservao ambiental do imvel.
Caracterizado pela adoo de prticas agrcolas inadequadas para
obteno de boa produtividade e conservao ambiental do imvel.
Caracterizado pela adoo de prticas de natureza essencialmente

Primitivo

extrativista, que no consideram a aptido do solo, no h melhoramento e

nem conservao dos solos.
caracterizada pela no explorao do imvel, quer devido pouca

Inapto

aptido do solo e/ou a exagerada declividade do terreno, a excessiva

pedregosidade ou por ser tratar de rea de Preservao Ambiental.

Fonte: ETS (2011)

Em sntese, o valor para cada nvel de manejo ser atribudo conforme a

situao paradigma para o fator, isto , dentre as amostras vlidas, o percentual de
maior constatao de um nvel de manejo ser considerado fator paradigma da
regio e os demais estaro relacionados diretamente com aquele.

28

3.1.4 Homogeneizao das amostras

Esta etapa consiste na preparao dos dados coletados do imvel

paradigma7, ou avaliando, e das amostras levantadas na mesma regio
geoeconmica realizao da homogeneizao dos dados (DEMTRIO, 2009).
Todo imvel, quer seja urbano ou rural, , por natureza, nico. Logo,
conforme afirma MOREIRA (apud DEMTRIO, 2009), a homogeneizao de dados
amostrais

se

caractersticas

obtm
(ou

aplicando

coeficientes

atributos) dos

imveis

corretivos

rurais.

Estes

para

determinadas

coeficientes,

cuja

determinao ou escolha, advm da prtica do avaliador, formam a base de toda a

boa avaliao.
Dentre os critrios que compe a homogeneizao cita-se a Nota
Agronmica (NA), Amostras Semelhantes, Fator de Elasticidade (fe) e Valor da Terra
Nua (VTN).
De acordo com DEMTRIO:
A nota agronmica (NA) um indicador potencial de uso da propriedade,
seja ela avalianda ou uma amostra, pois relaciona as reas de cada classe
de capacidade de uso dos solos da propriedade com um determinado ndice
agronmico. (2009, p. 86).

E autor continua, afirmando que:

[] cada uma das glebas de terra do imvel rural vai ter uma determinada
classe de capacidade de uso e rea, portanto, valendo-se da frmula da
mdia ponderada pode-se determinar qual a NA da propriedade. (p. 86 e
87).

Contudo, este clculo mdia ponderada deve ser repetido

propriedade avalianda (paradigma) e para todas as propriedades amostrais.
Aps, determina-se as amostras semelhantes, que segundo LIMA (2005)
deveriam

ser fazendas (propriedades rurais) com

as mesmas atividades

econmicas. Pelo fato de cada imvel ser nico com suas caractersticas,
7

De acordo com NBR 14653-1 (ABNT) consiste em: Situao hipottica adotada como referencial
para avaliao de um bem. (2001, p. 05).

29

alternativamente compara-se as notas agronmicas do imvel avaliando com a das

amostras.
Considerando o pressuposto a NBR 14653-3:2004 definiu-se o intervalo
mximo de 50% entorno da NA para Grau de Fundamentao I mas para Graus
II e III de fundamentao este intervalo vai para 20%.

Equao 1. Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao I.

Fonte: DEMTRIO, 2009.

Equao 2. Limites dos dados semelhantes grau de fundamentao II ou

III.
Fonte: DEMTRIO, 2009.

Aps a determinao dos limites do conjunto amostral semelhante,

devem-se excluir os elementos que no se encontram dentro do intervalo,
resultando em um novo conjunto com amostras semelhantes e homogeneizadas.
Dentre outros critrios que compem a homogeneizao das amostras
importante ressaltar a utilizao do fator de elasticidade (ou oferta), isto ,
determinada margem de negociao entre o preo pedido e o efetivamente
transacionado.
Segundo LIMA (2005), na rea de avaliao de imveis urbanos, onde se
dispem de uma base de dados maior, em perodos normais, entendam-se perodos
que a oferta e a procura so equivalentes, esta margem equivale a 10% sobre o
valor total do imvel, j na rea rural, frequentemente depara-se com margens
diferentes geralmente maiores, sendo comum fator de oferta de at 20%.
Entretanto, conforme afirma DEMTRIO (2009):
A verificao desta margem deve ser feita, pela comparao de diversas
ofertas com negociaes efetivamente realizadas na regio em estudo, para

30

que se possa adotar o coeficiente correto para a regio, no momento da

avaliao. (p. 89).

Contudo, por se tratar de um fator de homogeneizao, o mesmo deve se

enquadrar nos respectivos limites, dentro do grau de fundamentao adotado ao
trabalho de interesse.
E para finalizar, para a homogeneizao das amostras faz-se necessria
obteno nica e exclusivamente do valor da terra nua, ou seja, descontados as
benfeitorias no reprodutivas, instalaes, semoventes8. Uma vez que o valor obtido
na pesquisa de preo incide no valor global do imvel, conhecido no meio rural como
porteira fechada, ou seja, composto de terra nua e de benfeitorias.
Todavia, vale lembrar que alm das benfeitorias presentes no imvel e
que fazem parte do valor total do imvel, existe ainda, no conjunto amostral imveis
que esto a venda (ofertas). Logo, necessria a aplicao do fator elasticidade
(fe). Deste modo, define-se, matematicamente, valor da terra nua (VTN) da
propriedade de acordo com a seguinte equao:

)]

Equao 3. Valor da terra nua (VTN)

Fonte: DEMTRIO, 2009.

Onde:
VTN = valor da terra nua por unidade de rea (R$/ha);
VTI = valor total do imvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = rea do imvel.

Assim, esse procedimento deve ser realizado para todos os elementos

que compe o conjunto amostral semelhante. Porm, segundo explana DEMTRIO
(2009), o fator elasticidade (fe) somente existe quando o imvel constituir em uma
8

aquele bem mvel que se movimenta por conta prpria, sendo irracional, onde pode-se citar como
exemplo, o gado. Esse tambm deve apresentar condies para ser avaliado, onde alguns
semoventes so de importncia para o melhoramento da propriedade e outros servem somente para
a negociao. (DESLANDES, 2002).

31

oferta, nos casos de negcio realizado este no existe, ou assume o valor igual a um
(1).

3.2

Sistemas de avaliao e classificao de terras

Segundo BERTOLINI (apud DEMTRIO, 2009), na rea de cincia do

solo, existem inmeras classificaes, podendo ser reunidas em duas categorias:
classificao pedolgica (ou taxonmica) e classificao tcnica. Esta consiste na
execuo em favor de uma determinada caracterstica especfica de interesse do
pesquisador ou avaliador (DEMTRIO, 2009).
Contudo, devido regionalidade das denominaes dos solos, torna-se
necessrio uniformizao e compilao de caractersticas de maneira tcnica em
favor de metodologias compreensveis em ampla faixa de abrangncia nacional.
Deste modo, possibilita a comparao entre distintas propriedades, inclusive de
diferentes regies, evitando dvidas no momento da classificao, uma vez que a
informao encontra-se nivelada.

3.2.1 Classe de Capacidade de Uso dos Solos

De acordo com LEPSCH (1983), toda classificao tcnica deve estar

apoiada em determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos
objetivos que se tem em vista e das condies socioeconmicas da rea de
trabalho.
A capacidade de uso da terra divide-se em trs grupos principais; estes
em oito classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (com
exceo classe I). Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de
intensidade de uso das terras (Quadro 4).

32

QUADRO 4. Sistema de classificao de terras de acordo com o grupo de

capacidade de uso.
Grupo
Grupo A

Descrio
Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens
e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV).
Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens

Grupo B

e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas

culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).
Terras

Grupo C

no

adequadas

para

cultivos

anuais,

perenes,

pastagens

ou

reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre,

recreao ou armazenamento de gua (comporta a classe VIII).

Fonte: LEPSCH, 1983.

As classes baseadas no grau de limitao de uso e as subclasses na

natureza da limitao de uso. Aquelas relacionam a aptido dos grupos com as
respectivas prticas de controle eroso, necessrias preservao dos solos
(DEMTRIO, 2009).
As classes foram divididas em oito, designadas por numeral romano,
podendo ser assim resumidas:
Classe I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de
conservao;
Classe II: terras cultivveis com problemas simples de conservao;
Classe

III:

terras

cultivveis

com

problemas

complexos

de

conservao;
Classe IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso
limitada, com srios problemas de conservao;
Classe

V:

terras

adaptadas

em

geral

para

pastagens

e/ou

reflorestamentos, sem a necessidade de prticas especiais de

conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais;
Classe

VI:

terras

adaptadas

em

geral

para

pastagens

e/ou

reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis

apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes
protetoras do solo;
Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou
reflorestamento, com problemas complexos de conservao;

33

Classe

VIII:

terras

imprprias

para

cultura,

pastagem

ou

reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteo da

fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de
armazenamento de gua.
As limitaes do solo foram dividas em quatro subclasses, designadas por
letras minsculas, conforme figura 3.

Figura 3. Subclasses de acordo com as limitaes do solo.

Fonte: LIMA, 2005.

Entretanto, a classificao quanto ao detalhamento ao nvel de subclasse

ainda pouco usual em avaliaes de imveis rurais (DEMTRIO, 2009).

3.2.2 Metodologia para Classificao da Aptido de Uso das Terras do Estado

de Santa Catarina

Essa metodologia foi desenvolvida conjuntamente pela ex-EMPASC,

CCA/UFSC, ex-ACARESC e IBGE, sob a coordenao da secretaria de Estado de
Agricultura e Abastecimento de Santa Catarina.
Foram estabelecidos cinco classes de aptido de uso, possibilitando uma
melhor avaliao do potencial tanto para uso com culturas anuais, quanto para usos
menos intensivos (UBERTI et al, 1991), conforme quadro a seguir (Quadro 5):

34

QUADRO 5. Classes de aptido de uso e suas descries.

Classes

Descrio

Classe 1

Aptido boa para culturas anuais climaticamente adaptadas

Classe 2

Aptido regular para culturas anuais climaticamente adaptadas

Aptido com restries para culturas anuais climaticamente adaptadas, aptido

Classe 3

regular para fruticultura e boa para pastagens e reflorestamento.

Aptido com restries para fruticultura e aptido regular para pastagens e

Classe 4

reflorestamento

Classe 5

Preservao permanente

Fonte: UBERTI et al (1991)

No entanto para obteno das classes foram considerados seis fatores de

avaliao: declividade, profundidade efetiva, pedregosidade, suscetibilidade
eroso, fertilidade e drenagem.
Na prtica utilizam apenas cinco desses seis fatores, excluindo-se o fator
fertilidade, visto que, no mbito da avaliao, se tornaria invivel a obteno deste
fator em escala macro centenas de propriedades atingidas.
Com o desgnio de facilitar a sua utilizao, os autores, elaboraram um
quadro guia para avaliao da aptido agrcola das terras, conforme exemplificado
na tabela 1.

Tabela 1. Quadro-Guia para avaliao da aptido agrcola das terras para

o Estado de Santa Catarina.
Classe
de
Aptido
Classe 1

(d)

Profundidade
Efetiva (cm)
(pr)

0a8

>100

Declividade(%)

PedregoSidade
(p)
no pedregosa

Suscetibilidade
eroso
(e)
nula a
ligeira

Fertilidade
(t/ha calcrio)

Drenagem

(f)

(h)

0a6

bem drenada
bem a imper-

Classe 2

8 a 20

50 a 100

Moderada

moderada

6 a 12

feitamente
drenada

Classe 3

20 a 45

<50

Classe 4

45 a 75

qualquer

Classe 5

>75

qualquer

Fonte: UBERTI et al (1991).

pedregosa a
muito pedregosa
muito pedregosa
extremamente
pedregosa

forte

>12

qualquer

muito forte

qualquer

qualquer

qualquer

qualquer

qualquer

35

3.2.3 Metodologia ETS (Adaptada de Ramalho Filho & Beek, 1995)

Com o intuito de fornecer subsdios tcnicos e de maneira simplificada

aos envolvidos na classificao de terras, a empresa ETS desenvolveu uma
metodologia prpria, inicialmente, para o Estado de Santa Catarina. Contudo, devido
ao fcil entendimento no momento da negociao foi levada para as demais regies
do pas. Esta metodologia foi baseada na classificao quanto a aptido agrcola
das terras proposta por Ramalho Filho & Beek (1995).
A demanda em torno de seu desenvolvimento ocorreu com o propsito de
agilizar o processo, visto que a utilizao da metodologia proposta por Ramalho
Filho & Beek exigiria muito tempo para execut-la, sem mencionar o tempo de
treinamento aos tcnicos envolvidos. Ademais, outro fator importante no
desenvolvimento da metodologia adaptada pela ETS foi o conhecimento dos
agricultores, que no momento da apresentao do laudo de avaliao, tinham
enormes dificuldades em compreender os fatores envolvidos na classificao.
Para tal, justificou-se a adaptao e compilao de uma nova
metodologia, amplamente empregada nos empreendimentos hidroenergticos
catarinenses.
Basicamente a classificao quanto a aptido agrcola das terras
fundamenta-se na potencialidade em produzir alimentos em funo de suas
caractersticas. Dentre essas potencialidades dividiram-se as terras quanto a
declividade e porcentagem de pedrogosidade presente considerando-os fatores
limitantes para o Estado de Santa Catarina.
A seguir, a tabela 2, ilustra as classes de terras e suas respectivas
descries. Nota-se que as definies de cada classe so de fcil compreenso por
parte dos agricultores, no entanto, sem desejar no quesito tcnico agronmico da
classificao de terras.

36

Tabela 2. Classe de terras e respectivas descries quanto a metodologia

ETS (adaptada de Ramalho Filho & Beek, 1995).
Classe

Descrio
So aquelas de topografia plana ou com

Classe A Terras mecanizveis

declividade mxima de 20%, com grau de

pedregosidade mximo de 5%.

Classe B Terras Agricultveis com Trao

Animal

So aquelas com declividade variando de 21 a

60%, e/ou grau de pedregosidade na faixa de 6 a
30%.
So aquelas com relevo fortemente acidentado,

Classe C Terras Agricultveis Manualmente

variando entre 61 a 80%, e/ou grau de

pedregosidade variando entre 31 e 60%.
So aquelas com declividade acima de 80%, ou
com alto grau de pedregosidade (acima de 60%),

Classe D Terras Inaptas ao Cultivo

e/ou consideradas de preservao permanente,

segundo a legislao ambiental.

Fonte: ETS, 2011.

37

ATIVIDADES DESENVOLVIDAS

4.1

Tabulao de Dados

A elaborao ou reedio de planilhas de custos de produo de culturas,

valor de terra nua e de benfeitorias no reprodutivas faz-se necessria dinmica
do processo de avaliao de imveis rurais.
Essas planilhas devem representar a real situao de preos pagos aos
produtores na regio de interesse do empreendimento. Para isso realiza-se a
pesquisa de campo de preos de todos os possveis elementos que faro parte da
composio dos custos. Essa pesquisa realizada em um raio de at 100 km do
empreendimento, ou seja, na rea de interferncia indireta do mesmo. Esses dados,
desde preos de mudas de diversas frutferas, preos de semente, insumos
fertilizantes, inseticidas, fungicidas, herbicidas valor da hora de trabalho homem e
mquina, valor ofertado ou transacionado de propriedades rurais, e demais custos
de benfeitorias no reprodutivas (construes e instalaes) so obtidos e compe a
pesquisa de preos.
Aps a realizao da mesma, esses dados so tabulados, em escritrio,
atravs de planilhas especficas previamente elaboradas no software EXCEL.
Posteriormente essas planilhas de custos (VTN, culturas e construes), ou seja, os
resultados apresentados so analisados conjuntamente com equipe que compe o
Departamento de Patrimnio Imobilirio (Fundirio). Essa discusso, ao entorno dos
resultados apresentados, tendem a minimizar possveis desconformidades com os
preos realmente praticados na regio. Nessa fase, ocorre o saneamento das
amostras, ou seja, valores discrepantes da mdia encontrada geralmente so
descartados, pois no refletem a dinmica de mercado encontrada na pesquisa de
campo. Por esse motivo, primordial a opinio do pesquisador quanto a sua
percepo a campo dos valores levantados. Alm disso, a busca em stios
governamentais e instituies voltadas ao agronegcio devem ser consultadas com
o intuito de comparar valores pagos ao produtor rural com o obtido na tabulao.
Entretanto, as especificidades de cada regio devem e so levadas em
consideraes, desde a pesquisa de campo at a tabulao dos dados; p. ex., em
determinada regio pode haver o cultivo de cana de acar intensivamente, como no
interior do Estado de So Paulo, e em outras regies, como o Meio Oeste

38

Catarinense tal cultura no ser expressiva. Desta maneira, o prprio pesquisador,

muitas vezes o engenheiro avaliador, em campo se dedica com maior intensidade
em relao a essas culturas extremamente comercias, evitando assim problemas
futuros no momento da negociao. Na elaborao das planilhas de culturas devem
ser observados, ainda, a antecipao de receitas quanto a culturas perenes ou semiperenes. Fato este, se no observado, acaba acarretando em valores inferiores aos
realmente de direito do proprietrio.
Em relao tabulao de dados de uma pesquisa de preos para Linhas
de Transmisso de Energia (LT) e Pequenas Centrais Hidreltricas ou Usinas
Hidreltricas, no h diferenas, com exceo das particularidades de cada regio
de interesse. A diferena, em alguns casos encontra-se no planejamento da
pesquisa de campo, visto que LTs, dependendo da tenso, possuem extensas
quilometragens, ultrapassando facilmente 200 km entre uma subestao e outra.
Desta maneira, a obteno de dados deve ser consideravelmente maior, ocorrendo
com frequncia a fragmentao de sub-trechos, com valores distintos de terra nua, e
demais benfeitorias que possam apresentar discrepncia de valores entre si,
dependendo da localizao em relao LT.
Contudo, conforme o nmero de amostras vlidas obtida a campo, maior
ser a preciso e fundamentao da pesquisa. Desta maneira, a mesma refletir
com maior fidedignidade os reais valores transacionveis no mercado agrcola da
regio.
No referido estgio, realizou-se tabulao de valores de duas pequenas
centrais hidreltricas localizadas no Estado do Paran, e atualizao e reedio de
tabelas de outros empreendimentos em andamento, em especial de culturas
florestais (eucalipto, madeira branca, de lei). Estas pelo valor econmico, ou seja,
utilizando-se do valor presente da renda lquida, aufervel durante a vida til da
cultura (SAVIETTO, 2001). E aquelas de acordo com a metodologia adaptada pela
ETS, conforme j discutida anteriormente.
Ainda segundo, SAVIETTO (2001), em relao a utilizao do valor
econmico para uma cultura de ciclo longo, parte de pressupostos bsicos como
buscar informaes corretas, por parte do avaliador, da idade da cultura que est
sendo avaliada, da produtividade e mdia de preos obtidos pelo produtor rural.
Alm disso, pesquisar na regio a idade com que normalmente a cultura
erradicada (vida til da cultura), consiste de importante anlise.

39

Conforme observado durante a realizao do estgio, na regio de Minas

Gerais e Esprito Santo existem grandes extenses de reas de reflorestamento de
eucalipto e cultivo de caf. Logo, o engenheiro avaliador tem por obrigao o
conhecimento do sistema empregado no reflorestamento adotado, ou seja,
explorao com enfoque na talharia (celulose) ou serraria e, tipo de caf utilizado
(Arbica ou Conilon).
Considerando o primeiro caso (talharia), h que ser observado os
sucessivos cortes (idade do primeiro, segundo e, dependendo dos casos, do terceiro
corte, utilizando-se intervalo de seis anos entre cortes), custo de regenerao do
estrato, mo de obra empregada, espaamentos menores, e lucros advindos a cada
corte (Anexo A). J em relao ao manejo de serraria, conhecer a idade ideal de
corte praticada na regio, p. ex. aos 18 anos. Alm disso, de todos os custos
empregados durante a conduo do reflorestamento, isto , insumos, mo de obra,
entre outros.

Figura 04. Comparativo entre idade dos estratos de reflorestamento de eucalipto:

(A) dois anos, indo para o primeiro corte; (B) dez anos quatro anos
aps o primeiro corte.
Fonte: ETS, 2011.

40

De acordo com a Figura 4 pode-se perceber a distino nos valores finais

adotados, ou seja, em (A) o estrato encontra-se em seu segundo ano indo para o
primeiro corte e, em (B) o estrato est com quatro anos aps o primeiro corte
realizado no sexto ano.
Em relao ao outro exemplo cafeicultura o engenheiro avaliador
tambm deve conhecer a dinmica de produo na regio, como, tipo de caf
Arbica ou Conilon e seus respectivos manejos e vida til de cada cafezal.

4.2

Elaborao do caderno de valores bsicos unitrios

Em decorrncia da tabulao de dados de pesquisa de campo prepara-se

o caderno de valores bsicos unitrios (CVBU). Esse consiste em um documento
com a descrio da metodologia empregada (em concordncia com as NBR14.6531 e NBR14653-3) na composio de valores, alm das tabelas resumo de valores
dos itens VTN, benfeitorias reprodutivas, madeiras e benfeitorias no reprodutivas
e planilhas de composio de custos individuais de cada item que compem o
quadro resumo.
Esse caderno tem validade de um ano contado de sua elaborao, ou
seja, o mesmo submetido ao empreendedor para aprovao, e ter legitimidade
dentro do perodo supracitado. O empreendedor tem, por direito e obrigao,
examinar e aprovar os valores obtidos, sendo que este tempo dispensado para tal
fim est contabilizado dentro do perodo de um ano de validade do caderno de
valores.
No entanto, pelo porte dessas obras, muitas vezes esse perodo no
suficiente para cumprimento dos trabalhos de avaliao de imveis. Alm disso,
embargo de reas por proprietrios em desacordo com a implantao da obra em
seu imvel, ou discordncia de valores apresentados (laudos judiciais) acaba
atrasando o bom andamento do setor fundirio, responsvel pela liberao do
imvel para execuo dos trabalhos de construo.
Dessa maneira, tem-se a possibilidade de realizar uma nova pesquisa de
valores ou atualizao dos mesmos atravs de ndices econmicos. Ambos os
mtodos apresentam vantagens e desvantagens, isto , a elaborao de uma nova
pesquisa gera valores mais fidedignos, no entanto demanda mais recursos
humanos, financeiros e tempo para execuo, elaborao e aprovao de um novo

41

caderno de valores. E muitas vezes, o que no se tem, tempo disponvel para tal,
visto que o empreendimento encontra-se em fase final de avaliaes. Em paralelo,
emprega-se em acordo com o empreendedor atualizao de valores conforme o
ndice acumulado do perodo, ou seja, o IGP-M9 e INCC10, para terras e/ou
benfeitorias reprodutivas (valores agrcolas) e benfeitorias no reprodutivas,
respectivamente. Este mtodo consiste, na grande maioria dos casos, o escolhido
pelos empreendedores e o executado pela ETS.
Em especial, algumas culturas, dependendo da importncia econmica na
rea atingida, faz-se necessrio a reedio das planilhas de custos. Visto que, a
simples atualizao por ndices, por ser generalista, acaba no representando a real
valorizao da cultura, ainda mais se tratando de commodities estas afetadas
diretamente pela oferta mundial e pelas taxas cambiais. Alm disso, anos agrcolas
desfavorveis

para

tal

cultura,

podem

acarretar

em

menor

oferta

consequentemente elevar, consideravelmente, o valor pago pelo produto agrcola

em questo.

4.3

Avaliao de propriedades rurais

Em posse das informaes necessrias, vistoria in loco (levantamento

fsico) da propriedade atingida ou da faixa de servido quando se tratar de LT e
valores aprovados pelo empreendedor, elabora-se o laudo de avaliao, de acordo
com a NBR 14653, podendo este ser no modelo simplificado ou completo, conforme
prev a norma.
O incio do processo de avaliao, na empresa em questo, ocorre com a
alimentao do banco de dados do software de avaliao prprio (AvaliarWEB),
desenvolvido pelos programadores da empresa. Essa fase conhecida como
composio de valores, ou seja, inserir os mesmos apenas uma vez, gerando
cdigos para cada item, facilitando a avaliao em si. A figura 5, a seguir, ilustra o
sistema utilizado pela empresa na elaborao dos laudos de avaliao.

ndice Geral de Preos do Mercado

ndice Nacional de Custo da Construo

10

42

Figura 5. Sistema interno de avaliao de PCH, LT e UHE - AvaliarWEB

Fonte: ETS, 2011.

Na sequncia, em posse do processo com todas as informaes do

atingido se inicia a avaliao. Prioriza-se a avaliao da terra nua, que dependendo
do levantamento e metodologia acordada com o empreendedor deve ser observado,
ou seja, est atrelado ao sistema empregado de classificaes de solo
basicamente trs utilizadas na empresa: metodologia adaptada ETS, metodologia
para classificao da aptido de uso das terras do Estado de Santa Catarina, Classe
de capacidade de uso dos solos.
Na avaliao da terra nua, na grande maioria dos casos, as informaes
do levantamento fsico possibilitam uma visualizao global da situao que a
propriedade se encontra quanto ao solo, ou seja, faz-se uma pr-avaliao a campo.
Contudo, so tiradas fotografias das reas atingidas e estas facilitam a avaliao em
escritrio, podendo muitas vezes, serem solicitadas informaes extras aos tcnicos
de campo, responsveis pelo levantamento fsico, orientados e coordenados por
engenheiros agrnomos.

43

Aps a avaliao da terra nua, presente em todos os processos atingidos,

avalia-se as benfeitorias reprodutivas culturas e madeiras que devero ser
indenizadas

pela

interferncia

ou

danos

causados

pela

implantao

do

empreendimento. Em uma PCH11 ou UHE, toda a rea adquirida pelo empreendedor

deve ser avaliada, desde plantas ornamentais at reflorestamento de eucalipto, p.
ex., que venham a ser atingidos pelo reservatrio ou faixa ciliar. J em uma LT,
apenas a faixa de servido est sendo avaliada, e no necessariamente todas as
culturas ali presentes devem ser indenizadas, visto que no ocorre a inviabilizao
da rea para fins agrcolas, com exceo de algumas culturas. Isto ocorre pelo fato
da faixa de servido no ser adquirida pelo empreendedor e sim, apenas, instituda
a servido de passagem area. Logo essa rea de servido possibilita a utilizao
para fins agrcolas restritos. Em especial, nas linhas de transmisso, indenizam-se
culturas que possam atingir o cabeamento eltrico, como essncias florestais,
possveis pomares dependendo da tenso e consequentemente altura das torres;
alm disso, cana de acar geralmente deve ser erradicada e sua indenizao fazse presente, devido o manejo empregado, ou seja, queimadas frequentes que
possam emitir fuligem prejudicando a transmisso alm do prprio fogo prximo
a LT oferecendo riscos conservao e manuteno da mesma.
Em relao s benfeitorias no reprodutivas atingidas, estas so de
responsabilidade de profissional, dentre o corpo da equipe, o mais habilitado para tal
fim, como p. ex., tcnico em edificaes e engenheiro civil. No entanto, na ausncia
dos mesmos, o prprio Engenheiro Agrnomo possui atribuio profissional para tal
finalidade.
Com o laudo de avaliao finalizado (Anexo B), o mesmo gerado,
submetendo-o

reviso

de

profissionais

competentes,

assinando-o

disponibilizando-o ao empreendedor para aprovao, e liberao de oferta de

valores, que ser apresentada ao atingido.
Com o termo de aceitao dos valores pelo atingido e liberao da rea,
inicia-se a construo e/ou implantao do empreendimento. Nessa fase, possveis
danos pelo empreiteiro podero ocorrer s benfeitorias at ento no indenizadas,
no caso de LT. Portanto, indispensvel avaliao dos mesmos com o intuito de
compensar o atingido utiliza-se, geralmente, dos mesmos valores adotados na

11

Pequena Central Hidreltrica

44

primeira fase (liberao da rea). Cita-se como exemplo, o corte de uma frutfera
fora da rea de servido, ou criao de um acesso at a rea onde ser locada uma
torre, devendo esta ser indenizada. Alm disso, a rea atingida pela torre, em uma
LT, tambm dever ser indenizada, pois esta rea ficar inviabilizada para qual quer
fim, seja agrcola ou residencial.

4.3.1 Avaliao de terras atingidas por PCH ou UHE

Para a avaliao de terras em Pequenas Centrais Hidreltricas ou Usinas

Hidreltricas a empresa utiliza, basicamente, a metodologia prpria da ETS
(adaptada de Ramalho Filho & Beek, 1995), alm da metodologia proposta por
UBERTI et. al. (1991) para Santa Catarina. A escolha de cada uma das
metodologias de classificao de uso e aptido das terras ocorre atravs de
reunies entre ETS e empreendedor, no qual so expostas as diretrizes de cada
mtodo (Figura 6).

Figura 6. Classificao de solo quanto metodologia proposta por Uberti et al (1991)

para o Estado de Santa Catarina: (A) rea de lavoura, classe 1d, e; (B)
rea de pastagem, classe 2d.
Fonte: ETS, 2011.

Em posse do mtodo a ser utilizado para classificao quanto aptido

ou uso procede-se a avaliao do imvel. No entanto, primeiramente realiza-se a
pesquisa de preos embasada na escolha da metodologia (Anexo C).

45

Porm, do mesmo modo que ocorre na tabulao dos dados, h a

necessidade de homogeneizar as propriedades atingidas. Enquanto naquelas, as
propriedades vistoriadas consistiam na pesquisa de preos, estas refletem as
atingidas, diretamente, pelo empreendimento hidroenergtico.
Os fatores de homogeneizao empregados nessa fase avaliatria, so
os mesmo da tabulao de dados, ou seja, fatores intrnsecos aos imveis
pesquisados. Sendo estes, a distncia ao centro consumidor, nvel de manejo,
situao de acesso e recursos hdricos. A situao paradigma aproveitada da
pesquisa de preo, visto que se refere condio que mais representa a regio de
interesse.
A situao paradigma, para todos os fatores, condicionada ao peso
1,00, enquanto situaes com pior classificao tem peso inferior a 1,00 e de melhor
classificao, em relao a paradigma, peso maior que 1,00. A fim de
exemplificao, considerando o fator distncia ao centro consumidor, que possui
quatro atribuies muito prximo, prximo, distante e muito distante e
considerando a situao paradigma prximo logo este ter peso 1,00. Entretanto,
quando uma propriedade se enquadrar em uma distncia ao centro consumidor
muito prximo, atribuir a esta peso superior a 1,00 e as demais distante e muito
distante pesos inferiores a 1,00, obedecendo escala decrescente.
A aplicao desses fatores de homogeneizao tende a minimizar
possveis erros amostrais, trazendo todas as propriedades atingidas para uma
mesma condio, ou seja, aplicam-se valores justos para todos os abrangidos.
Desta maneira, os imveis que se destacam quanto a situao paradigma da regio
tende a possuir valores superiores aos que se enquadram em posio inferior a
situao padro.
4.3.2 Avaliao de terras atingidas por LTs

A avaliao de imveis atingidos por linhas de transmisso de energia,

em especial a terra nua, consiste, basicamente, na utilizao de metodologia distinta
de PCH ou UHE.
Em relao ao mtodo de classificao, vale-se da classe de capacidade
de uso dos solos concomitantemente a situao de acesso do imvel. Isto , dentre
as condies de acessibilidade ao imvel tima, muito boa, boa, regular,

46

desfavorvel ou ruim aplica-se valores distintos, ou seja, em ordem decrescente as

condies expostas anteriormente. Logo, para cada condio de acessibilidade temse oito valores distintos de terra nua, observando as oito classes de aptido de uso
dos solos, definida como uma matriz: classes x acessibilidade (conforme Quadro 6).

QUADRO 6. Valores de terra nua, em R$/ha, de acordo com acessibilidade x

classe de capacidade de uso para uma regio hipottica.
Classe de Capacidade de Uso
Acessibilidade

II

III

IV

VI

VII

VIII

100%

95%

75%

55%

50%

40%

30%

20%

tima

4.382

4.163

3.287

2.410

2.191

1.753

1.315

876

100%

Muito boa

4.163

3.955

3.122

2.290

2.081

1.665

1.249

833

95%

Boa

3.944

3.747

2.958

2.169

1.972

1.578

1.183

789

90%

Regular

3.506

3.330

2.629

1.928

1.753

1.402

1.052

701

80%

Desfavorvel

3.287

3.122

2.465

1.808

1.643

1.315

986

657

75%

Ruim
3.067
Fonte: LIMA (2005).

2.914

2.301

1.687

1.534

1.227

920

613

70%

A classe de capacidade de uso de solo pode ser exemplificada de acordo

com a figura 7.

Figura 7. Classe de Capacidade de Uso do Solo: rea de plantio de cana de acar

classe III.
Fonte: ETS, 2011.

47

J a situao de acesso, de maneira hipottica dependendo dos

parmetros estabelecidos pelo empreendedor ilustrada na (figura 8), verifica-se em
(A) uma situao de acesso tima (asfalto) e em (B) condio desfavorvel de
trafegabilidade.

Figura 8. Situao de acesso ao imvel: (A) tima, e; (B) desfavorvel.

Fonte: ETS, 2011.

No entanto, conforme o quadro hipottico descrito anteriormente (quadro

06), os pesos em relao as classe de capacidade de uso e a acessibilidade podem
variar, de acordo com a regio e segundo a percepo do engenheiro avaliador.
Dependendo, ainda, do porte do empreendimento comprimento da linha de
transmisso de energia eltrica divide-se a mesma, em sub-trechos, ou seja, para
cada trecho define-se valores distintos de terra nua, representando com maior
fidedignidade os valores praticados na regio.
Essa matriz, com valores de terra nua, consiste em uma prhomogeneizao entre propriedades interferidas pela linha de transmisso. No
entanto, como a faixa de servido12 permanece em posse do proprietrio, pois a
empresa responsvel pela LT tem o direito apenas de uso e no de posse do imvel,
h a necessidade de homogeneizar os valores pagos de acordo com alguns fatores
que compe o Coeficiente de Servido (CS), muitas vezes, particular a cada obra.
12

Faixa de terra ao longo do eixo da LT area cujo domnio permanece com o proprietrio, com
restries ao uso, declarada de utilidade pblica e instituda atravs de instrumento pblico
extrajudicial, deciso judicial ou prescrio aquisitiva, inscritos no cartrio de registro de imveis
(Fonte: CPFL Energia).

48

Segundo ABUNAHMAN (2008), em relao servido de passagem de

linhas de transmisso de energia eltrica, deve-se levar em conta trs fatores
primordiais, a saber: riscos, incmodo e restries.
Ainda de acordo com o autor, podem-se definir de maneira consistente
os trs fatores da seguinte maneira:
Riscos: possibilidade de rompimento dos cabos, defeitos no isolamento e/ou
no aterramento prximo s estruturas das torres e, maior facilidade de
atrao de raios; Incmodos: induo, passagem pela faixa do pessoal da
manuteno e, problemas psicolgicos agricultores reticentes em residir
prximos as torres; Restries: impedimento de qualquer tipo de construo
na faixa, proibio de culturas de maior porte e, proibio de queimadas.(p.
187).

Alm desses pesos, pode ser atribudo o fator nmero de torres alocadas
no imvel, utilizao do solo pelas diversas culturas atribuindo maior peso s
culturas permanentes, em especial as que devero ser erradicadas, como cana de
acar e reflorestamento, p. ex. porcentagem de comprometimento do imvel pela
faixa de servido, em relao a rea total do mesmo, entre inmeros outros.
O CS, portanto, consiste em depreciar, de certa maneira, o imvel
serviente visto que o mesmo no ser adquirido pelo empreendedor no sendo de
interesse do mesmo. Esse coeficiente tem peso mximo igual a um (100%), sendo
que o mnimo, dependendo do empreendimento pode se de 0,20, ou mesmo fixo,
dependendo da deciso do empreendedor.

49

COMENTRIOS E CONCLUSO

A insero dos acadmicos no mercado de trabalho, via estgio de

concluso de curso, constitui uma etapa fundamental no aprimoramento pessoal e
profissional do estudante, futuro engenheiro. Esse aperfeioamento da teoria aliado
ao conhecimento prtico contribui, de maneira significativa concluso de um ciclo,
e incio de outro a vida profissional.
Dentre as inmeras possibilidades de atuao do profissional de
agronomia, seja na produo agropecuria, assistncia tcnica, pesquisa e
prestao de servios, a escolha pela rea de engenharia de avaliaes despertou
certa curiosidade rea esta pouco desenvolvida e disseminada pelos docentes no
curso de graduao em agronomia no curso que vivenciei, mas inserida no atual
currculo em virtude das diretrizes do MEC, as quais salientam da importncia deste
campo do conhecimento, principalmente, tendo em visto o atual campo de atuao.
O profissional das cincias agrrias, especificamente o engenheiro
agrnomo, tem ampla participao, responsabilidades e competncia no exerccio
da engenharia de avaliaes. Alm dos conhecimentos, essencialmente agrcolas
produo de gros, essncias florestais, ornamentais (rea de produo vegetal e
animal) o mesmo possui noes estatsticas e econmicas indispensvel rea
de atuao.
Durante o perodo de realizao do estgio, a busca por legislao e
normatizao envolvidas no mbito das avaliaes de bens, pode ser aprimorada
em todos os aspectos. O incio de qualquer atividade, independente do ramo de
atuao, deve estar baseado na investigao e posteriormente cincia das principais
normas que a regem e suas especificidades em momento oportuno.
No campo das avaliaes de bens, no poderia ser diferente. A noo da
NBR 14653 (parte 1 e 3) imprescindvel a todos que atuam nesta rea. Nela incluise desde o planejamento de uma pesquisa de preo, o mtodo mais adequado a ser
utilizado na tabulao, at o modelo de laudo a ser apresentado com suas
diretrizes e dados essenciais que devem compor o mesmo. Por fim, a padronizao
desses elementos possibilita o entendimento, em esfera nacional, das informaes
contidas no referido laudo por qualquer engenheiro avaliador qualificado. Alm
disso, tem respaldo legal, em aes judiciais envolvendo empreendedor e atingido.

50

Outro

ponto

em

destaque,

observado

no

estgio,

refere-se

responsabilidade do engenheiro avaliador, neste caso o engenheiro agrnomo, no

que diz respeito aos valores finais indenizatrios. Estes gerados aps saneamento
amostral e homogeneizao dos dados tabulao em relao aos valores de
terra nua. Isto , a pesquisa de preo deve ser planejada no intuito de refletir a
verdadeira dinmica de mercado na regio. Pois, a coleta de dados de mercado
institui a base do processo avaliatrio, ou seja, os valores indenizatrios, no
momento da avaliao, esto relacionados diretamente com os dados obtidos a
campo.
No entanto, a obteno de elementos relacionados aos solos classes de
capacidade de uso de extrema importncia o domnio, do tcnico, desse
segmento agronmico no momento da pesquisa, levantamento fsico e avaliao do
imvel em epgrafe.
Embora no tenha surgido a oportunidade de ter contato direto com o
campo produtivo durante o estgio, pude desenvolver tais habilidades relacionadas
s metodologias empregadas na empresa, quanto capacidade de uso e aptido
das terras, atravs de acompanhamento na elaborao de laudos de avaliao de
terra nua sob superviso tcnica competente. Do mesmo modo, em paralelo ao
aperfeioamento dos conhecimentos de classes de capacidade de uso dos solos,
aprimorou-se atravs de elaborao de tabelas de composio de custos a
cincia da dinmica das culturas; desde produo (manejo) at composio de
custos finais (investimentos, insumos, preo de venda), ou seja, alm do agronmico
aperfeioou o lado econmico do tcnico.
Enfim, nesses trs meses de estgio, ficou evidente a importncia do
engenheiro agrnomo no processo de avaliao de imveis rurais atingidos por
empreendimentos energticos de grande porte. Alm disso, a relevante de
aprendizagem profissional nessa rea de atuao.

51

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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Procedimentos Gerais (NBR14653-1). Rio de Janeiro, 2001.
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3: Imveis Rurais (NBR14653-3). Rio de Janeiro, 2004.

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52

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19p.

Composio de custo: Eucalipto

53

ANEXO A

54

ANEXO B
Laudo de Avaliao Modelo Completo (NBR 14653)

55

56

57

58

59

60

61

ANEXO C
Formulrio de Pesquisa de Preo de Terras