ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

INMUEBLE POR PRESCRIPCIN

Una forma de adquirir la propiedad de un inmueble determinado es la contemplada

en el art. 950 del Cdigo Civil que estipula que "la propiedad inmueble se adquiere
por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario,
durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos, cuando median justo ttulo y
buena fe". El poseedor, es decir, aquel que usa y disfruta determinada casa,
departamento o terreno, que est vinculado factualmente o de hecho al bien, debe
cumplir, para adquirir la propiedad por prescripcin, los siguientes requisitos:

Poseer continuamente.- no pueden mediar grandes espacios de tiempo

donde no se detente la posesin. No hay continuidad si una persona posee
un bien una semana y despus deja de poseerla varios meses y luego vuelve
a poseerla por un tiempo corto.

Pacfica.- pues los terceros deben respetar la posesin ejercida sin que
habitualmente se le est requiriendo por la fuerza o se le intente arrebatar la
posesin.

Pblica.- pues el ejercicio de la posesin no puede ser oculta, sino por el

contrario todos deben tener conocimiento de las conductas posesorias.

El poseedor entonces vivir o solo cuidar, mantendr, mejorar, pagar los

impuestos respecto del inmueble que tiene. El tiempo es tambin un requisito
ineludible que influye en la Prescripcin Adquisitiva, pues este es el parmetro
mnimo para que se establezca el derecho de propiedad ganado. Este transcurso del
tiempo vara, segn exista o no justo ttulo y buena fe. Una aproximacin a la
definicin de justo ttulo esta dada por el acto jurdico mediante el cual se transfiere
el derecho de propiedad (compra venta, donacin, permuta, etc.). La buena fe del
que posee, se genera como la creencia que la persona que le transfiere el derecho
de propiedad era realmente el propietario del mismo. No existe, por ende, buena
fe, cuando el que posee sabe que el bien pertenece a una persona con la cual no
tiene ningn vnculo jurdico y conocimiento que sea el propietario del bien; o que
la persona que le transfiri el bien no era realmente el propietario. Por lo tanto en el
caso de no mediar justo ttulo y buena fe, y solo existe el ejercicio de la posesin

continua, pacfica y pblica como propietario durante de diez aos; la prescripcin

se entender como una "Prescripcin Larga". En el caso de mediar justo ttulo y
buena fe (ambos) ser necesaria solo por cinco aos la posesin continua, pacfica
y pblica como propietario; aqu estamos ante la "Prescripcin Corta".
Declaracin de la Prescripcin Adquisitiva.- Este derecho de propiedad debe
ser declarado luego de un proceso que puede ser judicial o notarial. Con la dacin
de la Ley No. 27157 se termin con el monopolio judicial de este procedimiento
otorgndosele a los notarios esta posibilidad si se cumplen los siguientes requisitos:
a) el inmueble es urbano; b) debe estar inscrito en los Registros Pblicos; c) sobre
el inmueble puede o no existir construccin. De configurarse dichos supuestos la
solicitud podr ser presentada ante cualquier notario de la provincia en que este
situado el inmueble. Con esta solicitud se acompaa la copia literal del inmueble,
los originales del PU y HR, as como los recibos de pago por concepto del Impuesto
Predial. Es importante acreditar la posesin segn se menciona lneas arriba. Para
ello hay varios medios como los recibos de luz agua o telfono a nombre del
posesionario. Tambin se puede tramitar ante la municipalidad del sector un
Certificado de Posesin. Deben, adems, presentarse tres testigos, efectuarse las
publicaciones que dispone la ley, fijarse una cartel en la pared de la propiedad
antes de la diligencia de verificacin que efectuar el notario redactando el acta
correspondiente, con la descripcin al detalle del predio y la notificacin a los
colindantes. Cabe destacar que el Notario deber comunicar al Titular Registral del
inmueble as como, sin requerimiento del peticionante, solicitar la anotacin
preventiva de la peticin de la prescripcin adquisitiva que se est realizando ante
su notara. Expedida el Acta de Declaracin de Prescripcin adquisitiva de Dominio,
el Notario cursar a la Oficina Registral el Parte Notarial que contendr la
trascripcin de la misma para su debida inscripcin.

Pierre Francois Novaro Ros

Abogado