1.

FACTIBILIDAD LEGAL

1.1. ASPECTOS

LEGALES

PARA

EVALUAR

PROYECTOS

DE

CONSTRUCCIN
En el desarrollo de todo proyecto inmobiliario el principal aspecto que debe ser
analizado es la viabilidad del mismo, esto comienza por conocer las principales
caractersticas que afectan el predio en estudio. La mayora de estos se
encuentran reglamentados en las normas municipales, departamentales o
nacionales que hacen de obligatoriedad su cumplimiento.
Antes de iniciar cualquier proyecto de construccin se debe consultar la normativa
legal que rige el proyecto.
Toda empresa de construccin debe realizar consultas y averiguaciones en las
oficinas pblicas, especialmente en las dependencias municipales de Planeacin,
en las empresas prestadoras de servicios pblicos y en las entidades de
regulacin ambiental, adems de hacerlo en oficinas de carcter privado como lo
son las Curaduras Urbanas, para as determinar cules son las normas,
restricciones o afectaciones que tiene el predio en estudio, antes de realizar
cualquier tipo de negociacin o de emprender cualquier proyecto de construccin.

1.2. LEYES QUE RIGEN TODO PROYECTO DE CONSTRUCCIN

Todo proyecto de construccin est regido por una serie de normas que lo afectan
directamente slo por el hecho de ubicarse dentro del territorio nacional.

14

Una de las disposiciones legales que regula de forma directa la puesta en marcha
de todo proyecto de construccin, es el Plan de Ordenamiento Territorial (P.O.T.)
de cada municipio, el cual suministra informacin para establecer las reglas a
travs de las cuales los municipios promueven el ordenamiento de su territorio, el
uso equitativo y racional del suelo, la preservacin y defensa del patrimonio
ecolgico y cultural y la prevencin de desastres en asentimientos de alto riesgo,
entre otros.

1.3. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL - P.O.T.

Conforme a lo dispuesto en la Ley 388 de 1997 y los Decretos Nacionales 879 de
1998 y 4002 de 2004, se concibi el Plan de Ordenamiento Territorial como un
medio para facilitar el crecimiento y desarrollo de la ciudad y su ruralidad bajo
criterios de sustentabilidad y sostenibilidad ambiental, humana, econmica y
equidad social, en el que se conjuguen un manejo protector de las potencialidades
y fragilidades de los recursos naturales, del ambiente y de los dems recursos
fsicos, econmicos y financieros pblicos y privados que interfieren en la dinmica
del territorio permitiendo una distribucin equitativa de oportunidades para su
disfrute, en trminos de habitabilidad y mejoramiento del entorno natural y en su
desarrollo urbanstico; es as como surgi el acuerdo 062 de 1999 y el decreto 046
de 2006 que actualiz las normas contenidas en el acuerdo 062 para el Municipio
de Medelln.
El P.O.T define una serie de objetivos entre los que se tiene:

Contribuir desde Medelln a consolidar una plataforma metropolitana y regional

competitiva.

15

Valorar

el

medio

natural

como

elemento

estructurante

principal

del

ordenamiento territorial y componente esencial del espacio pblico.

Convertir el espacio pblico en el elemento principal del sistema estructurante

urbano, factor clave del equilibrio ambiental y principal escenario de la
integracin social y la construccin de ciudadana.

Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y

ocupacin del suelo.

Fundamentar el desarrollo rural en la productividad ambiental protegiendo sus

recursos naturales, su paisaje, su produccin tradicional sostenible y las
caractersticas de su hbitat.

Implementar un nuevo modelo de movilidad soportado en el metro y en un

sistema complementario de mediana capacidad.

Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integracin y cohesin

social, con visin y conciencia metropolitana.

Contribuir desde el ordenamiento a la construccin de una ciudad equitativa y a

la consolidacin de una cultura de planeacin y gestin urbanstica
democrtica y participativa.

De los anteriores la que ms aplicacin tiene para un proyecto de prefactibilidad

es el que tiene que ver con la ocupacin y usos del suelo.

16

Otras normas, leyes y decretos que deben ser consultados antes de emprender el
estudio de prefactibilidad hacen referencia a:
El sistema de parques nacionales.
Los hechos metropolitanos.
Polticas y regulaciones sobre el patrimonio cultural: La conservacin y uso de
las reas e inmuebles considerados como patrimonio cultural.
La conservacin, preservacin y proteccin del medio ambiente, los recursos
naturales, las amenazas y riesgos.
Infraestructuras regionales y nacionales en lo referente a la

red vial y

suministro de energa.
Ya que estas pueden condicionar o cambiar las condiciones inciales de un
proyecto.

1.4. CLASIFICACIN DEL SUELO

1

El suelo del territorio municipal se clasifica en suelo urbano, suelo rural y suelo de

expansin urbana. Al interior del suelo rural podr establecerse la categora del
suelo suburbano, y en todas las clases de suelo el de proteccin. Esta
clasificacin est acorde con las clases de suelo definidas por la Ley 388 de 1997
y se delimitan en el plano de Clasificacin de Suelos de la ciudad de Medelln.

Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medelln, Acuerdo 062 de 1999, Municipio

de Medelln, Medelln, 1999

17

1.4.1.

SUELO URBANO

Constituyen el suelo urbano, las reas destinadas a vas urbanas, que cuenten
con infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado,
posibilitndose su urbanizacin y edificacin.
El suelo urbano est definido en los planos que componen el P.O.T como aquel
donde el municipio tiene capacidad de prestar sus servicios pblicos primarios
denominndose ste como permetro sanitario o de servicios pblicos.

1.4.2.

SUELO DE EXPANSIN URBANA

Se definen as las reas del territorio municipal aptas para desarrollos urbanos que
se van a habilitar como tales a corto, mediano o largo plazo; las cuales se
incorporarn al permetro urbano dependiendo de la posibilidad de obtener
infraestructura para el sistema vial, de transporte y de servicios pblicos
principalmente.

1.4.3.

SUELO RURAL

Se define como los suelos no aptos para el uso urbano, por su destinacin a usos
agrcolas, ganaderos, forestales, de explotacin de recursos naturales y
actividades anlogas, as como usos recreativos.
Hacen parte de esta definicin los terrenos que tradicionalmente denominamos el
campo, en donde se presenta una baja densidad poblacional e infraestructura de
servicios y equipamiento.

18

1.4.4.

SUELO SUBURBANO

Se define como suelo rural donde se mezclan usos del suelo y formas de vida del
campo y la ciudad, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso,
de intensidad y de densidad, diferentes a las denominadas reas de expansin
urbana.

1.4.5.

SUELO DE PROTECCIN

Constituido por las zonas y terrenos localizados dentro de cualquiera de las

anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la ubicacin
de infraestructura para la provisin de servicios pblicos domiciliarios o de las
reas de amenaza y riesgo no mitigable para la localizacin de asentamientos
humanos, tienen restringida la posibilidad de urbanizarse.

1.5. TIPOLOGIA DE USOS DEL SUELO

De acuerdo a las caractersticas particulares de cada actividad, los usos se
clasifican por tipologa de la siguiente forma:

Uso Residencial: Todo terreno que de acuerdo con el concepto general de

urbanizacin se adecu especficamente para el uso principal de la vivienda,
constituye un desarrollo urbanstico residencial; stos se podrn desarrollar en
cualquier parte del rea urbana, con excepcin de las zonas que
especficamente se restringen por razones de incompatibilidad con otros usos
asignados, inestabilidad, seguridad u otras razones ambientales, segn las
siguientes tipologas:
Vivienda unifamiliar
19

Vivienda bifamiliar y trifamiliar

Vivienda multifamiliar
Vivienda compartida

Uso Comercial: Se entienda por uso comercial la actividad destinada al

intercambio de bienes al por mayor o al de tal.

Uso industrial y de servicio: Se entiende por uso industrial aquella actividad

que tiene por objeto el proceso de transformacin de materias primas. Las
actividades industriales se clasifican en diferentes categoras, que van desde
la industria artesanal hasta la industria pesada, con base en la consideracin
de los impactos generados por los siguientes aspectos:
Aspectos urbansticos: Tamao, rea construida, zonas para cargue y
descargue, tipo de transporte vehicular, ndole de la construccin y
aislamientos.
Aspectos ambientales: Efectos sobre el recurso agua, el aire, el suelo, la
generacin de ruidos, efectos electromagnticos, vibraciones y las
situaciones

de

riesgo

relacionadas

con

los

distintos

manejos

industriales.
Aspectos energticos y de produccin: Consumo energtico, de
combustible y consumo simultneo de varias clases de combustible, as
como su almacenamiento.
Aspectos socio - econmicos: Requerimiento de mano de obra,
tecnologa, insumos y productos. Con base en las anteriores variables
de impacto, para efectos de su localizacin en las diferentes reas de
uso, la industria se clasifica en pesada, mayor, mediana, menor y
artesanal.

20

Uso especial: Se consideran como servicios las actividades de apoyo a la

produccin y al intercambio de bienes o que satisfacen necesidades cotidianas
o bsicas de la poblacin. Se clasifican en servicios mercantiles y servicios a la
comunidad o institucionales.
Servicios mercantiles: Son las actividades de apoyo para la realizacin
de actividades laborales, cotidianas o de esparcimiento de la poblacin,
as como las de reparacin de maquinaria o equipos, la intermediacin
financiera,

el

transporte

las

comunicaciones,

los

servicios

profesionales y personales y similares.

Servicios a la comunidad o institucionales: Son las actividades
orientadas a lograr el bienestar de la comunidad para el desarrollo
humano, la asistencia, la seguridad y la proteccin social y para la
provisin de los servicios bsicos de infraestructura, abastecimiento y
sanidad.

1.6. TRATAMIENTO URBANISTICOS

Son decisiones de ordenamiento que permiten orientar diferencialmente la forma
de intervenir el territorio con miras a lograr los objetivos globales de desarrollo
definidos para el suelo urbano y de expansin en el municipio de Medelln, con
estos se pretende generar los lineamientos generales de ordenamiento y
desarrollo de todos los sectores de la ciudad. Con base en esto el P.O.T define
una serie de zonas a intervenir de acuerdo a las particularidades de conformacin
y desarrollo de las mismas, de acuerdo a esto se definieron las siguientes zonas:

Conservacin: Est dirigido a la valoracin, proteccin y recuperacin de

elementos significativos o altamente representativos de la evolucin de la
cultura arquitectnica y urbanstica de la ciudad, procurando la preservacin de
sus caractersticas arquitectnicas, ambientales y paisajsticas.
21

Consolidacin: Se aplica a sectores en los cuales se pretende afianzar su

desarrollo de conformidad con las tendencias que presentan, a partir de unas
directrices generales definidas para cada uno.

Mejoramiento Integral: Busca mejorar la mala calidad y deficientes

condiciones de vida en asentamientos humanos de desarrollo incompleto e
inadecuado, localizados en la periferia, los alrededores del centro de ciudad, y
en zonas de riesgo mitigable, susceptibles de un proceso de consolidacin y
recuperacin.

Redesarrollo: Este tratamiento pretende orientar procesos de transformacin

ya iniciados o generar nuevos en zonas que cuentan con buenas condiciones
de infraestructura y localizacin estratgica en la ciudad de acuerdo con los
objetivos de ordenamiento propuestos por el Plan, de manera que se privilegie
su transformacin hacia la optimizacin de su potencial, permitiendo mayores
aprovechamientos y diversidad de usos.

Renovacin: Con el tratamiento de renovacin se pretende promover

importantes transformaciones en zonas que cumplen un papel fundamental en
la consolidacin del modelo de ordenamiento propuesto por el Plan y en el
cumplimiento de los objetivos del mismo y que por razones de deterioro
ambiental, fsico o social, conflicto funcional interno o con su entorno
inmediato, requieren de esta transformacin para aprovechar al mximo su
potencial.

Desarrollo: Mediante este tratamiento se definen las condiciones de desarrollo

de zonas que no estn incorporadas al desarrollo urbano pero presentan
condiciones para ello en el horizonte del Plan. En este sentido se refiere al
suelo clasificado como de expansin urbana. Igualmente, este tipo de
tratamiento se aplica a predios de extensin significativa localizados al interior
del suelo urbano, y por lo tanto con posibilidades de dotacin de
infraestructura, pero que no han sido urbanizados o construidos.
22

Estas zonas estn definidas en los planos de tratamiento urbanstico del P.O.T.
Despus de definida la zona de ubicacin del proyecto y de acuerdo a la anterior
clasificacin, esta nos permite ciertas condiciones que se describen en el numeral
siguiente.
1.7 REGLAMENTACIN DEL APROVECHAMIENTO DEL SUELO
Segn el Plan de Ordenamiento Territorial, el aprovechamiento del suelo ser
expresado en forma de densidad, altura e ndices, ellos expresan una relacin
entre la poblacin y el territorio o entre las edificaciones y el rea de los predios a
desarrollar.
Tambin se especifica las caractersticas en cuanto a obligaciones urbansticas
que establecen condiciones de desarrollo como zonas verdes privadas y a ceder,
equipamientos, cantidad de parqueaderos, etc.

1.7.1 INDICE DE OCUPACIN

Esta cifra indica el porcentaje del rea del terreno a ocupar por las edificaciones
despus de respetar los retiros establecidos por las normas, se tomar sobre el
primer piso de una edificacin. Dentro de este ndice se contabiliza todo lo que
constituye rea construida, de acuerdo con la definicin establecida para esta.
Las rea mnimas de los lotes para desarrollos por participacin o parcelacin,
vara dependiendo aspectos tales como la zonificacin de usos generales del
suelo y el tipo de intervencin posible.

El rea mnima del lote ser

consecuente con las necesidades que se establezcan por la autoridad

competente y las normas que sobre ndice de ocupacin, altura mxima y rea
mnima que se determinen.
23

1.7.2 INDICE DE CONSTRUCCIN

Es la cifra que multiplicada por el rea neta o bruta del terreno, da como resultado
el

rea

mxima

permitida

para

construir,

de

conformidad

con

los

aprovechamientos establecidos en las fichas normativas o en los planes parciales

de los polgonos de intervencin. Esta flucta segn la densidad asignada para la
zona en la cual se ubica el desarrollo.
Esta se regir por las correspondientes fichas de resumen de normatividad para
cada zona de tratamiento. No se considera dentro del ndice de construccin las
reas destinadas a:

Parqueaderos privados o para visitantes

Balcones o terrazas tomados en la lnea de paramento hacia el exterior, as

como marquesinas, cubiertas de antejardn y tapasoles.

reas construidas para equipamiento colectivo, cuando estos se dejen al

interior del proyecto

Instalaciones mecnicas, cuartos tcnicos y tanques de agua

Piscinas y rea de portera

Las zonas de escaleras y circulaciones comunes de la edificacin.

1.7.3 DENSIDAD DE VIVIENDA Y DE POBLACION

La densidad se define como el grado de ocupacin de un territorio por personas,
construcciones, usos o actividades. La densidad de vivienda y de poblacin es la
relacin que expresa el nmero de viviendas o el nmero de habitantes en la
unidad de superficie.

Est definida en los planos de uso aprovechamientos

establecidos en las fichas normativas o en los planes parciales de los polgonos de

intervencin para cada zona en particular.
24

Las densidades y los ndices,

permiten conocer cules son las posibilidades del

proyecto, es decir permite saber cunto se puede construir en un lote en

especfico, de ah sale le expresin Un lote vale por lo que se pueda hacer en
l2.
Es por eso que todo proyecto de construccin est directamente influenciado en
su concepcin, diseo y ejecucin por las densidades e ndices mximos
edificables asignados por el Plan de Ordenamiento Territorial.
Cuando se trate de desarrollos constructivos de usos diferentes a vivienda, tales
como centros y conglomerados comerciales, donde por asignacin de usos se
permitan, no aplicar la densidad de Viv/Ha establecida en el Plan de
Ordenamiento Territorial, sino los correspondientes ndices de ocupacin y
construccin, o alturas mximas permitidas, segn el mismo.
En la ciudad de Medelln, existen zonas donde las densidades y los ndices de
ocupacin son beneficios para los urbanizadores, estos son como los sectores de
centro de la ciudad con densidades hasta de 390 viviendas por hectreas, hay
otras zonas como El Poblado que son consideradas zonas con densidades bajas
hasta de 180 viviendas por hectreas.

Desarrollo Urbano y Proyectos Inmobiliarios, Gustavo Adolfo Russi Navarrete, Divisin

re

investigaciones y asesoras, Coleccin: Universidad de Medelln, Editorial Universidad de Medelln,

1998.

25

1.8 VAS OBLIGADAS

Dentro de los Planes de Ordenamiento Territorial de cada ciudad, se fijan una
serie de lineamientos en cuanto a las vas.
La exigencia de vas obligadas deber ser cumplida por todo lote igual o mayor a
2.000 metros cuadrados que sea objeto de urbanizacin o particin.
Cuando las vas obligadas correspondan a un tramo de va de los sistemas
nacional, regional, metropolitano, de autopistas urbanas o arterial, que no hayan
sido ejecutadas ni su proceso de ejecucin est dispuesto a corto plazo, el
interesado construir el tramo correspondiente a su terreno, acogindose a las
especificaciones que le establezca la Secretara de Planeacin, si lo requiere para
el acceso a su desarrollo urbanstico. De no requerirlo, el interesado respetar el
alineamiento del proyecto vial y dejar libre de construccin la faja real requerida,
efectuando el movimiento de tierra a nivel de rasante o subrasante, en caso de
corte o de lleno respectivamente, segn el caso. Igual condicin aplica en caso de
estar construida la va y tenerse proyectada su ampliacin.
Las vas de menor jerarqua, o sea las de los sistemas colector y de servicio que
afecten un lote, debern ser construidas por el interesado, con acabado en
pavimento y dotadas con las redes para servicios pblicos, de acuerdo con las
exigencias de la Secretara de Obras Pblicas y las Empresas Pblicas de
Medelln. Las vas de acceso debern construirse con una calzada mnima de
siete (7) metros y seccin total de trece (13) metros.
En casos de urbanizaciones cerradas que presenten a su interior fajas requeridas
para futuros proyectos viales, el Alcalde podr entregarlas mediante contrato de
administracin del espacio pblico, para que sean usufructuadas por ellas, hasta
26

tanto se requieran para la construccin del proyecto correspondiente. En este caso

se deber mantener la faja libre de construcciones y arborizacin, y cumplir las
dems condiciones que se les imponga segn el caso.
La construccin parcial de vas se podr dar bajo las siguientes modalidades:
1. Construccin de un tramo de una va obligada. Cuando un desarrollo
urbanstico tenga un requerimiento de va obligada y sta corresponda a un tramo
de una va de mayor longitud correspondiente al Plan Vial Municipal, el interesado
deber construir la totalidad de la va dentro de su proyecto, bajo las condiciones
de diseo que determine la oficina de Planeacin Municipal, garantizando la
continuidad vial en el sector.
2. Construccin parcial de la seccin transversal de una va obligada.

Podr

autorizarse la construccin parcial, si el urbanizador no es propietario del total del

rea comprometida con el proyecto vial, o si siendo dueo de sta, la va sea
limtrofe y con su construccin total se beneficie al propietario colindante, casos en
los cuales tambin tendr la obligacin de ceder la totalidad de aquella rea de su
propiedad a favor del Municipio de Medelln.
La construccin parcial ser posible siempre que la va no constituya el 95% del
acceso principal al proyecto, que las redes de servicio pblico no sean necesarias
para atender las edificaciones por construir y que la va quede con una seccin
mnima que permita su adecuado funcionamiento.

1.9 RETIROS OBLIGADOS

1.9.1 En Edificaciones
Las edificaciones debern disponer de retiros frontales, laterales y de fondo,
adems de los previstos en el Cdigo Civil en relacin con el control de registros
27

visuales. Han de guardar adems relacin con la altura entre ellas y con la seccin
de las vas, procurando que la altura no impida el acceso de la luz directa hacia las
reas libres, ni que se disminuya el volumen del aire o su circulacin.

1.9.2 A corrientes naturales de agua

Se entiende por zona de retiro una faja lateral de terreno paralela a las lneas de
mxima inundacin o a los bordes del canal natural o artificial, cuyas funciones
bsicas

son:

servir

como

faja

de

proteccin

contra

inundaciones

desbordamientos y conservar el recurso hidrolgico; brindar estabilidad para los

taludes laterales que conforman el can de la corriente natural; hacer posibles
servidumbres de paso para la extensin de redes de servicios pblicos y
mantenimiento del cauce; proporcionar reas ornamentales, de recreacin y para
senderos peatonales ecolgicos.

La dimensin de los retiros es variable,

partiendo de un retiro mnimo de proteccin de diez (10) metros, medidos en

proyeccin horizontal con relacin al borde de aguas mximas peridicas de la
corriente natural si se tienen registros hidrolgicos o en su defecto con relacin a
los bordes superiores del canal natural (cauce y can) o artificial, hasta fajas
mximas de treinta (30) metros.
De las exigencias adicionales. Para todo proyecto de magnitud considerable o
plan especial, a juicio de la Secretara de Planeacin Municipal, se podrn hacer
exigencias adicionales en lo relacionado con las necesidades de los sistemas
viales, estudios de trnsito, cesin de reas y equipamientos colectivos, entre
otros.

28

1.10 OBLIGACIONES URBANISTICAS

1.10.1 reas de cesin pblica y contribuciones especiales
Con el objeto de lograr un equilibrio armnico en la distribucin espacial de la
ciudad, los nuevos desarrollos constructivos y urbansticos debern disponer de
reas de cesin obligatoria, equipamiento y reas verdes privadas de uso comn,
acorde con la densidad poblacional y las necesidades de la comunidad, las cuales
debern cumplir ciertas condiciones para su adecuado funcionamiento, bajo el
criterio fundamental de que la poblacin debe gozar de un adecuado espacio
pblico y una equilibrada red de equipamientos para su realizacin como ser
humano. Las cesiones pblicas incluyen, entre otros aspectos:

Las requeridas para vas pblicas, tanto vehiculares como peatonales, que
permitan la vinculacin plena del inmueble a la malla urbana y que hagan
posible la continuidad del desarrollo vial del municipio; stas debern cumplir
con los requisitos sobre el sistema vial.

Zonas verdes o parques o plazoletas de uso pblico, junto con el

amoblamiento y la dotacin que los mismos requieren.

Suelo para la dotacin y construccin de equipamiento colectivo, de acuerdo

con los criterios establecidos para tal fin.

Son criterios de base para la definicin de las cesiones pblicas que los nuevos
desarrollos urbansticos y constructivos debern aportar, los siguientes:
Para los desarrollos residenciales, la cuantificacin de reas a ceder se
contabilizar de acuerdo con el criterio de densidad poblacional y los indicadores
equivalentes que se establezcan por cada zona de tratamiento.
Para los desarrollos habilitados mediante la formulacin y adopcin de un plan
parcial, las cesiones asignadas para el rea de planeamiento sern contabilizadas
29

de manera global y se distribuyen de acuerdo a las etapas, fases o unidades de

actuacin urbansticas que dicho plan proponga, aplicando el principio de reparto
equitativo de cargas y beneficios.
En los procesos de construccin y de urbanizacin en tratamientos de
consolidacin donde se indique, la obligacin de entregar una cesin pblica
derivada de procesos de densificacin, sta deber ser pagada en dinero a la
administracin municipal mediante un procedimiento que ser reglamentado
posteriormente.

1.10.2 Construccin de equipamientos colectivos

La administracin municipal tiene establecido un instrumento de carcter
financiero para recibir los pagos en dinero de las obligaciones urbansticas por
zona verde pblica y equipamiento colectivo, cuando se trate de tratamiento de
consolidacin o de las compensaciones de que tratan las normas vigentes.
Este instrumento tiene como finalidad principal el financiar la creacin y dotacin
de espacio pblico con criterio de equidad, siendo obligatoria la inversin de un
porcentaje de lo recaudado en la zona que genere la obligacin. Los dineros
restantes se

deben invertir en las zonas de la ciudad que, de acuerdo con

estudios tcnicos, se encuentren con mayor dficit.

1.10.3 Requisito de parqueaderos privados y para visitantes

La obligatoriedad de los parqueaderos en todo proyecto urbanstico est
reglamentado en el decreto 409 de 2007, Por el cual se expiden las Normas
30

Especficas para las actuaciones y procesos de urbanizacin, parcelacin y

construccin en los suelos Urbano, de Expansin y Rural del Municipio de
Medelln, el cual establece los aspectos bsicos referentes a los parmetros de
construccin aplicables tanto en el suelo urbano como rural del Municipio de
Medelln para las edificaciones aisladas, continuas, concentradas en un mismo
lote, que hagan parte de urbanizaciones o parcelaciones. Ver Tabla No 1.
Privado

Visitantes

Motos

(celdas por

(celdas por

(celdas por

unidad de

unidad de

unidad de

vivienda)

vivienda)

vivienda)

1y2

1 / 10

1/6

1/4

3y4

1/3

1/5

1/4

5y6

1/2

1/4

1/4

Estrato

Tabla No 1, Nmero de celdas de parqueo por unidad de vivienda

La obligatoriedad de parqueaderos tiene varios aspectos muy importantes que
deben tenerse en cuenta, entre estos se tiene:
Al determinar un rea para la ubicacin de parqueadero, esto puede restringir o
cambiar el diseo arquitectnico del proyecto, dando como resultado que el
proyecto sea menos rentable de lo que se haba esperado.
Otro aspecto que debe tener en cuenta es el comercial debido a que si el proyecto
est dirigido a un estrado alto los parqueadero privados y de visitantes deben
estar por encima de lo establecido en el decreto 409 de 2007, para que sean ms
atractivos para el comprador del inmueble.

31

Se debe tener en cuenta que los polgonos de redesarrollo, renovacin, desarrollo

y expansin a desarrollar mediante plan parcial tendrn exigencia de
estacionamiento dependiendo del estrato de la vivienda que se plantee.

1.11 PLANES PARCIALES

Son proyectos de intervencin urbana, con miras a generar nuevos desarrollos en
reas de expansin, una transformacin urbanstica significativa en sectores de
localizacin estratgica, buena dotacin de servicios pblicos, transporte y
equipamientos y con potencial de aportar a la construccin del Modelo de Ciudad
propuesto por el Plan de Ordenamiento Territorial.
Estos podrn ser formulados y aprobados en cualquier porcin del suelo urbano o
de expansin del municipio de Medelln, y en cualquier momento durante la
vigencia del presente Plan de Ordenamiento Territorial, para lo cual se observarn
las disposiciones reglamentarias de la ley 388 de 1997 al respecto y las siguientes
normas: Los planes parciales que sean formulados y puestos en consideracin de
la administracin municipal para su aprobacin en suelos de expansin y en zonas
con tratamiento de desarrollo, renovacin urbana, mejoramiento integral y
conservacin, debern contemplar como rea mnima a planificar mediante este
instrumento, el rea del correspondiente polgono. De igual forma, los planes
parciales propuestos en suelos con tratamientos de redesarrollo y consolidacin
tendrn como reas mnimas a contemplar, una manzana de las existentes al
interior del polgono en particular. La Secretara de Planeacin Municipal ser la
encargada de recibir, analizar y conceptuar positiva o negativamente sobre la
pertinencia del proyecto de plan parcial, para la posterior aprobacin del Alcalde,
de acuerdo con los objetivos, estrategias, polticas y normas del Plan de
Ordenamiento Territorial vigente.

32

1.12 POLTICA AMBIENTAL

En el desarrollo urbano y especialmente en el rea de proyectos inmobiliarios no
ha existido una cultura ambiental que permita lograr un desarrollo equilibrado entre
los recursos naturales existentes y la construccin de edificaciones y obra de
infraestructura vial de servicios pblicos.
En el desarrollo de un proyecto urbanstico o inmobiliario las autoridades de
control vienen haciendo especial nfasis a los impactos que tanto en la
construccin como en la operacin un proyecto o construccin puede generar. Es
por eso que la licencia ambiental ha pasado a primer plano como elemento de
evaluacin, seguimiento y monitoreo de todo desarrollo urbanstico. Anteriormente,
es decir antes de expedicin del decreto 1753 de 1994, las firmas promotoras de
proyectos solo se preocupaban por la obtencin de la licencia de urbanismo y
construccin, hoy en da los estudios de impacto ambiental tienen la misma o
mayor importancia ya que involucran no solo variables tcnicas, sino econmicas,
sociales y ambientales.
Un estudio de impacto ambiental debe contemplar por los menos cuatro (4)
elementos bsicos:

Evaluacin del entorno: Es una descripcin de las caractersticas fsicas y

socio-econmicas de la zona o sector en donde se desarrolla la obra o
construccin y su rea de influencia.

Descripcin del proyecto: Descripcin clara de cada uno de los componentes

del proyecto inmobiliario, reas construidas, zonas verdes, servicios colectivos,
parqueaderos, planteamiento vial y urbanstico.

33

Impacto del proyecto: identificacin de los impactos ambientales, generados

por la construccin y operacin, sobre la zona donde se desarrolla el mismo y
su rea de influencia.

Mitigacin de los impactos: una vez identificados los impactos a generarse por
el proyecto, realizar un propuesto para mitigar cada uno de ello.

1.12.1 Plan de manejo ambiental

Es el plan que de manera detallada, establece las acciones que se requieren para
prevenir, mitigar, controlar, compensar y corregir los posibles efectos o impactos
ambientales negativos causados en desarrollo de un proyecto, obra o actividad;
incluye

tambin los planos de seguimiento, evaluacin y monitoreo y los de

contingencia.
Adems de las medidas de control el plan de manejo ambiental debe contemplar:
El programa de seguimiento y monitoreo ambiental en el cual se debern
especificar los indicadores ambientales, la metodologa y el procedimiento
utilizado. Igualmente el cronograma de ejecucin y los costos que asocie la
ejecucin de los proyectos y actividades con las medidas de manejo ambiental, el
costo total del proyecto y los costos del plan de manejo ambiental.

1.12.2 Licencia ambiental

La ley 99 de 1993 en su artculo 5, defini la licencia ambiental como: La
autorizacin que otorga la entidad ambiental competente para la ejecucin de una
obra o actividad, sujeta al cumplimiento del beneficiario de la licencia, de los
requisitos que la misma establezca en relacin con la prevencin, mitigacin,
correccin, compensacin y manejo de la efectos ambientales de la obra o
34

actividad autorizada.

De lo anterior se desprende que no puede adelantarse

obra o actividad alguna, hasta tanto se obtenga la licencia por parte de la

autoridad ambiental.
El decreto 833 de 1997 del Ministerio del Medio Ambiente, estableci una
excepcin en este aspecto para proyectos de hidrocarburos, minera, energticos,
comunicaciones, portuarios y de infraestructura fluvial y marina, de infraestructura
vial y de mejoramiento de vas frreas, es decir, los proyectos de inters nacional
contratados por el Estado. Para estos casos las obras podran iniciarse con la
radicacin de un estudio denominado Documento de Evaluacin y Manejo
Ambiental; sin embargo para el caso especfico de desarrollos urbansticos y
proyectos inmobiliarios seguir siendo pre-requisito para el inicio de las obras la
expedicin de la licencia ambiental.

1.13 RESTRICCIN DE ALTURA

Para la definicin de las alturas mximas de las edificaciones se tendrn en
cuenta las restricciones generadas por la operacin del aeropuerto Olaya Herrera,
que se precisan en el Decreto Municipal 266 de febrero 1 de 2006 definido
conjuntamente por la Aeronutica Civil y el Municipio de Medelln.

1.13.1 Cerro Nutibara

La funcin principal del cerro es ambiental y paisajstica, y las actividades que solo
se pueden desarrollar en l son de tipo cultural y la recreacin pasiva y activa.
El POT establece restricciones en altura para las edificaciones que se encuentran
rodeando el cerro. Es importante consultar estas porque segn el costado que se
pretenda edificar la restriccin ser mayor o menor e incluso ser nula.
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A continuacin se indican las posibilidades en altura segn el costado del cerro,

ver Tabla No 2.
Lotes ubicados con frente a las siguientes vas
Calle 33 (Costado sur) y Carrera 63 (costado
Occidental)
Calle 32 F (Costado norte) y Carrera 63 A
(Costado oriental)
Calle 32 F (costado sur) y Carrera 63B
(Costado occidental)
Calle 32 E y su prolongacin Carrera 63B
(Costado nor-oriental)
Calle 32C y su prolongacin Carrera 63B
(Costado sur-occidental)
Calle 32 D (costado nororiental)

Altura mxima
5 pisos 14.00 metros
5 pisos 14.00 metros
4 pisos 14.00metros
3 pisos 9.00 metros
2 pisos 6.00 metros
2 pisos 6.00 metros

Calle 32D (costado suroccidental)

No admite adiciones en Altura

Tabla No 2, Restricciones en altura alrededor del Cerro Nutibara

1.13.2 Cono del Aeropuerto

Segn lo establecido en el Decreto 409 de 2007, las edificaciones que poseen
restricciones en altura son las comprendidas dentro del cono de aproximacin y
las superficies limitadoras de obstculos del Aeropuerto Olaya Herrera, ests
restricciones se precisan en el decreto Municipal 266 de 2006 el cual est definido
conjuntamente por la Aeronutica Civil.

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1.13.3 Antena de Telecomunicaciones

Las alturas de ubicacin de antenas, en sus diferentes estructuras componentes,
debern respetar las disposiciones establecidas por la AEROCIVIL, para la
proteccin a la navegabilidad area del aeropuerto Olaya Herrera y en general de
la ciudad. Para las antenas a ubicarse en el cono de aproximacin de este
aeropuerto, se requerir concepto previo de dicha entidad. Las diferentes
tipologas de antenas con sus estructuras y equipos componentes se debern
ubicar en concordancia con lo que disponga la Nacin y el Municipio de Medelln
en las disposiciones para las reas de influencia de los bienes de inters cultural;
para los sectores de inters patrimonial con hallazgos arqueolgicos y evidencias
antrpicas; para los sectores de inters patrimonial de preservacin urbanstica;
para las edificaciones con valor patrimonial y de espacio pblico y con las
disposiciones que se establezcan en el Plan Especial de Proteccin Patrimonial.

1.13.4 Solicitud de altura ante la Aerocivil

Toda persona que desee construir o colocar edificios o antenas para
comunicaciones y redes de energa que afecten la seguridad area, debe solicitar
permiso ante la Direccin de Desarrollo Aeroportuario de la Aeronutica Civil, a
travs de la Direccin de Desarrollo Aeroportuario.
El trmite de la solicitud de altura ante la Aerocivil, es bastante demorado lo que
afecta de forma directa la viabilidad del proyecto al que se le est realizando la
factibilidad.

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1.14 AREAS DE CESIN PBLICA Y CONTRIBUCIONES ESPECIALES

Para lograr un equilibrio armnico en la distribucin espacial de la ciudad, los
desarrollos constructivos y urbansticos debern disponer de reas de cesin
obligatoria, equipamiento y reas verdes privadas de uso comn acorde con la
densidad poblacional y las necesidades de la comunidad, entre estas se tienen.
Las requeridas para vas pblicas que comprometen el predio, es decir, las
vas que se deben respetar o determinar la lnea a partir de la cual se
puede construir o desarrollar un lote, estas pueden ser vehiculares o
peatonales.
Es importante aclarar que cuando se exige la construccin de una va,
implica la construccin no solo de le estructura asfltica, adems de las
construccin de las redes de acueducto, alcantarillado de aguas lluvias y
residuales, lo que implica un sobre costo en la construccin y una demora
del proyecto pues este tipo de redes deben ser aprobadas por medio de la
entidad competente, en el caso de Medelln las redes de acueducto y
alcantarillado deben ser aprobadas por Empresas Pblicas de Medelln
E.S.P.

Zonas verdes o parques o plazoletas de uso pblico, junto con el

amoblamiento o la dotacin que estos requieran.

Suelo para dotacin y construccin de equipamiento colectivo, de acuerdo a

los criterios establecidos para tal fin.

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1.15 OTROS ASPECTOS

1.15.1 Estudiar escrituras de propiedad
En la negociacin de terrenos para nuevos proyectos urbansticos, adems de las
consultas sobre usos del suelo, posibles afectaciones, limitacin en la prestacin
de servicios pblicos, existe una evaluacin y anlisis que debe realizarse con el
mayor cuidado y es el tiene que ver con la tradicin del inmueble, es decir con la
forma como se ha transferido histricamente el dominio de un inmueble de un
dueo a otro.
La investigacin de los ttulos inmobiliarios se debe realizar por medio de un
abogado con experiencia en derecho inmobiliario. Se debe tener en cuenta que
una omisin en un adecuado estudio de ttulos, puede traer repercusiones tan
graves, como la nulidad de la negociacin y por consiguiente el perjuicio
econmico para el proyecto.

1.15.2 Estudio de ttulos

El estudio de ttulos tiene como objeto principal efectuar un minucioso anlisis de
los actos (ventas, hipotecas, sucesiones, etc.) que se hayan efectuado sobre el
inmueble, para detectar cualquier irregularidad o posible existencia de terceros
que ms adelante puedan solicitar derecho de dominio sobre el inmueble que se
sta negociando.
Bsicamente los documentos necesarios para realizar un estudio de ttulos son el
folio de matrcula inmobiliaria, el certificado de libertad y tradicin y las escrituras
pblicas, aunque el estudio puede requerir documentos adicionales.

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1.15.2.1 Folio de Matricula Inmobiliaria

Todo inmueble debe tener un folio de matrcula inmobiliaria en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos, de tal forma que cualquier persona al consultar
el respectivo folio se pueda enterar de la situacin jurdica del predio.
El folio de matricula inmobiliaria representa la relacin histrica de todos los actos
que impliquen adquisicin, gravmenes, limitaciones o afectaciones del dominio,
medidas cautelares y ttulos de tenencia o arrendamiento. De ah la importancia
de su anlisis este folio debe ser solicitado lo ms reciente posible para tener
mayor seguridad en la transaccin.

1.15.2.2 Certificado

de

libertad

(hipotecas,

propiedad

compartida,

herencias)
El abogado que adelante el estudio de ttulos, debe solicitar copia de las escrituras
pblicas, sentencias y actos de hayan verificado sobre el inmueble a negociar,
durante los ltimos veinte (20) aos.

Se establece este trmino por ser el

sealado en la ley para la prescripcin adquisitiva del dominio.

Adicionalmente se debe verificar entre otras cosas que se haya eliminado
cualquier condicin resolutoria que genera vicios en los actos realizados
histricamente sobre el predio.
El anterior anlisis debe ser realizado con detalle y responsabilidad, dado que en
el evento de realizar la negociacin para un futuro desarrollo urbanstico, la
entidad financiera que aportar los recursos de crdito para su construccin,
ordenar un estudio de ttulos similares y podr encontrar irregularidades que no
hagan posible la negociacin del crdito.
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1.15.3 Expensas de Curadura

La expedicin de la Ley 388 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial), ratific y
regul la figura de la Curadores Urbanos en su artculo 101. El Curador Urbano
es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de urbanismo
o de construccin a peticin del interesado en adelantar proyectos de urbanismo o
de construccin.
La curadura urbana implica el ejercicio de la funcin pblica para verificacin del
cumplimiento de las normas urbansticas y de edificacin vigente en el municipio a
travs del otorgamiento de licencias de urbanizacin y de construccin.
Expensas: Para el adecuado funcionamiento de las curaduras urbanas el Decreto
992 de 1996 y posteriormente el Decreto 1052 de 1998 establecieron el valor de
las expensas recibidas por los Curadores Urbanos para el sostenimiento de las
Curaduras.
Es importante aclarar que las expensas se entienden como el cobro que la
curadura realiza a un usuario por el servicio de estudiar, tramitar y otorgar una
licencia de urbanismo o de construccin.

Es decir, es un costo diferente al

impuesto de construccin y a los cobros de derechos de delineacin y

nomenclatura que el usuario debe continuar realizando ante el respectivo
municipio.

1.16 METODOLOGA PARA EVALUAR LA FACTIBILIDAD LEGAL

Como se explic anteriormente, el Plan de Ordenamiento Territorial y sus fichas
normativas, son las normas generales que se deben seguir para ejecutar todo tipo
41

de proyectos de construccin, las cuales deben ser consultadas como primer paso
para evaluar los proyectos.
El predio en el cual se desarrollar el proyecto, deber ser ubicado dentro de los
planos generales aprobado en el Plan de Ordenamiento Territorial, y as
determinar el tipo de suelo y las obligaciones urbansticas que el predio posee.
La consulta del POT puede hacerse directamente en las curaduras o a travs de
la pgina web del municipio.
Los pasos para evaluar la factibilidad legal son:
1

Direccin del predio en estudio (calle, carrera, barrio, ciudad)

Ubicar el predio en estudio dentro de los planos del P.O.T, para definir los
usos del suelo y los aprovechamientos del mismo, en algunos casos estos
podran estar clasificados dentro de polgonos de rea homogneas.

Determinacin de: densidad, ndice de construccin y de ocupacin,

obligaciones urbansticas, obligaciones viales, entre otros.

Tener en cuenta las restricciones del P.O.T de ndole ambiental,

conservacin de patrimonio, proyectos de expansin viales, entre otros.

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