PROYECTO N1

MANTENIMIENTO DE LA
INFRAESTRUCTURA DE UNA VIVIENDA DE
TRES PLANTAS
CAPITULO I
OBJETIVOS DE LA PRCTICA
a) Objetivo General.
Realizar un plan de mantenimiento (preventivo y correctivo) para el edificio
un tiempo de ejecucin de 20 aos, para lograr que todos los componentes y
el equipamiento estn en condiciones de prestar un servicio continuo,
confiable y seguro.
b) Objetivos Especficos.
Definir las causas de las fallas encontradas en la edificacin.
Plantear las posibles soluciones para cada problema de cada actividad

presente en al mantenimiento de la infraestructura.

Presentar un reporte fotogrfico de cada falla o deterioro de la

infraestructura con respecto a cada tem.

Realizar una inspeccin visual de las fisuras en toda la estructura

tomando muestras fotogrficas de cada una de ellas.

Identificar los tipos de fisuras estudiadas y definir las posibles causas y

consecuencias que provocan estas fallas.

Realizar una cuantificacin de cantidades de cada falla en particular ya

sea para mantenimiento preventivo como para el correctivo.

Elaborar un presupuesto de mantenimiento de la edificacin para 20
aos.

CAPITULO II
DESCRIPCION DE LA EDIFICACION
Edificio de tres pisos, de uso para vivienda en cada departamento. Cuenta
con: stano, planta baja, 3 pisos, garaje, patio interior, servicio sanitario,
pisos y terraza revestida con cermicos.
Descripcin de planta baja
2 dormitorios
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 1 cocina
2 baos
2 tiendas
1 patio interno
Descripcin de 1, 2, 3 pisos.
5 dormitorios
5 baos
1 cocina
1 living comedor
1 pasillo
Descripcin de dormitorios:
Pisos en cermica, paredes de ladrillo, de finos acabados.
Descripcin de los baos:
Pisos en cermica, paredes con revestimiento de azulejo, grifera de
alta calidad.
Descripcin del garaje:
Pisos de mosaico, paredes de ladrillo
Descripcin de las salas:
Pisos de cermica, paredes de ladrillo
Descripcin de la cocina:
Con muebles de cocina en madera slida, mesones de mrmol, pisos
de cermica.
Descripcin de los pisos:
Cermica y mosaico.
Lavandera
Stano

CAPITULO III
DESCRIPCION DEL SITIO DE EMPLAZAMIENTO
El edificio se encuentra ubicado en la provincia Cercado Tarija, barrio Villa
Ftima sobre la Avenida La Paz entre Ingavi y Bolivar.

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CAPITULO IV
DESCRIPCION DEL ALCANCE DE LA PRCTICA
AREAS O ZONAS QUE REQUIEREN MANTENIMIENTO PREVENTIVO:
Las reas de la edificacin que requieren mantenimiento preventivo son:
Pinturas exteriores e interiores, acabados, estructuras verticales (paredes y
pilares), forjados.

AREAS O ZONAS QUE REQUIEREN MANTENIMIENTO CORRECTIVO:

Estructuras verticales (paredes y pilares), estructura horizontal (forjados),
acabados exteriores e interiores.

CAPITULO V
DESCRIPCION DEL ITEM EN DETALLE Y CUANTIFICACION DE
CANTITADES
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CAPITULO VI
ELABORACION DEL PLAN DE MANTENIMIENTO PARA LOS
PROXIMOS 20 AOS
1. Cada 6 meses
Limpieza de los revestimientos estucados, aplacados de cermica.
Encerado de los pisos de cermica.
Cambio de luminario de algunos focos q llegan a las 1000 horas de
uso.
2. Cada ao:
Limpieza de las cornisas y paredes exteriores.
Engrasado de las bisagras de puestas y ventanas
Engrasado de las cerraduras de puertas.
Inspeccin de los acabados de la cubierta plana
Limpieza del depsito de agua potable, previo vaciado del mismo.
3. Cada 2 aos:
Comprobacin de conexiones de la toma corriente y interruptores.
4. Cada 3 aos:
Repintado de la proteccin de los elementos metlicos accesibles de
la estructura como brandados.
5. Cada 10 aos:
Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo y plantas en
la cubierta.
Sustitucin de membrana asfltica de la losa de la azotea.
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6. Cada 20 aos:
Renovacin del revoque de paredes medianeras.
Renovacin del estuco de cal de la fachada.

CAPITULO VII
DESCRIBIR LAS POSIBLES CAUSAS DE FALLA QUE REQUIERA
MANTENIMIENTO
PISOS DE CERAMICA

CAUSAS QUE PROVOCAN EL DETERIORO

Mala preparacin de contrapiso por mezcla pobre, falta de limpieza

antes del colocado de la cermica.

Desprendimiento del emboquillado
Raspaduras, golpes, impactos contundentes
Frecuencia de uso
Deterioro por efectos climatolgicos y humedad
Mala colocacin de cermicas

EFECTO DEL DETERIORO

Desgaste de la superficie
Desprendimiento de la cermica
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Roturas y/o fisuras de la cermica

HERRAMIENTAS Y MATERIALES PARA EL MANTENIMIENTO

Cincel
Plancha metlica
Martillo
Punta
Balde
Badilejo
Cemento
Cermica sin esmalte
Arena fina
ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO
Limpieza frecuente de los pisos.
Reparacin de las juntas y/o emboquillado.
ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Picar y remover las piezas daadas.
Utilizando el cincel delgado, comience a picar la fragua de las juntas que
separan las losetas, cermicos o maylicas una de otras (fragua). Retire la
fragua de los cuatro lados.
Con la punta y la comba, rompa la loseta rota, suelta o defectuosa y retire los
trozos. Para que no se rompan las losetas, cermicos o maylicas contiguas,
empiece con pequeos golpes por el centro y siga por los lados de la pieza.

Con un cincel y la comba picar la capa de cemento (cama de asiento)

existente, al retirar la pieza. Retire los restos de cemento y moje con agua el
rea descubierta.
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Prepare la mezcla de cemento con arena gruesa en proporcin de 1 volumen

de cemento por 4 de arena gruesa y agua, la mezcla debe de estar semiseca,
aplicar luego en una capa uniforme sobre el piso hasta un nivel que permita
contener la nueva pieza.

Coloque la pieza nueva en su sitio y apriete con fuerza para nivelarla a sus
vecinas. Ponga encima la plancha de madera y efecte golpes de martillo
secos y suaves. Las bruas deben tener el mismo ancho en todos los lados, si
no es as, mueva ligeramente la pieza con la ayuda de la punta de la
esptula. Para finalizar, rellene las bruas con mezcla de cemento y agua,
Aplquela con una esptula

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Aplicar un mortero de cemento y arena en proporcin 1:3.

MEDICIN
Este tem ser medido en metros cuadrados./todo el garaje
cambio de mosaico por baldosas
cermica en el garaje
43,725 m2
material
Unidad
rendimiento
PU
cemento
kg/m2
15,15 1,07
arena
m3/m2
0,0315 140
ceramico
pza/m2
1,1
57
albail
hr/m2
3
15
ayudante
hr/m2
2
9
Material
cemento
arena
ceramico
albail
ayudante

Cantidad
662,43
1,38
48,10
131,18
87,45
Total

Costo Bs
708,80
192,83
2741,56
1967,63
787,05
6397,86
ZOCALO

CAUSAS QUE PROVOCAN EL DETERIORO

Desgaste por frecuencia de uso
Deterioro por efectos climatolgicos y humedad
Raspaduras, golpes, impactos contundentes
EFECTO DEL DETERIORO
Desprendimiento del revoque
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Fisuras en el revoque
Desmoronamiento del material
Zcalo daado por la humedad
HERRAMIENTAS Y MATERIALES PARA EL MANTENIMIENTO

Cincel
Plancha metlica
Combo
Punta
Martillo
Balde
Badilejo
Cemento
Pegamento

ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Picar y revocar con cemento los desprendimientos menores
Afinar el revoque del zcalo con un acabado enlucido
ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Picar el rea daada para remover morteros en desprendimiento.
Limpiar el lugar a reponer y hacer pequeos surcos que permitan mayor
adherencia del nuevo revoque de cemento.
Aplicar un mortero de cemento y arena en proporcin 1:5. Dejar fraguar y
aplicar otra capa en proporcin 1:3 en un espesor de 2 mm mediante
planchas metlicas para obtener superficies lisas, libres de ondulaciones, es
decir, un acabado de enlucido
Mantener las superficies hmedas durante siete (7) das para evitar cuarteos
o agrietamientos.
El resalto de los zcalos deber respetar el espesor del antiguo y evitar que
se note la diferencia.

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MEDICIN
Este tem (zcalo de cemento enlucido) ser medido en metros cuadrados
para todo el edificio
Colocado de scalo 5ml
colocado de socalo
material
arena
cemento portland
Albail
Ayudante
Material
gomita de reten
especialita
Albail
Ayudante

5 ml
rendimi
Unidad ento
PU
m3/ml
0,01
140
kg/ml
2,1
1,05
Hr/ml
0,46
15
Hr/ml
0,46
7
Cantida
d
Costo Bs
0,05
7
10,5
11,025
2,3
34,5
2,3
16,1
total
68,625
COLUMNAS Y VIGAS

CAUSAS QUE PROVOCAN EL DETERIORO

- Factores exteriores, lluvias y rayos solares
Raspaduras, golpes, impactos contundentes
EFECTO DEL DETERIORO
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- Desprendimiento de pintura
HERRAMIENTAS Y MATERIALES PARA EL MANTENIMIENTO

Pintura
Lija
Brocha
Cemento

ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

- Lijar, pintar frecuentemente
ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
- Reparacin de partes daadas
- Reparacin de partes daadas, lijar y aplicar lechada para grietas.
FISURAS
Grado de importancia: No son grietas estructurales. Deben tenerse en cuenta
porque pueden facilitar la corrosin de las armaduras, o perdurar en el
tiempo, pero en s no representan un riesgo estructural.
. CAUSAS
CARACTERSTICAS
POSIBLE SOLUCIN
Secado superficial del Son fisuras pequeas, Por
ser
fisuras
concreto.

de 2 centmetros de estticas, pueden ser

Accin del aire seco longitud.

Algunas selladas.

y/o del sol sobre el pueden llegar hasta 4

concreto mientras se centmetros.
seca.

Generalmente
aparecen en grupos,
pueden formar como
especies de nidos.
Aparecen durante las
primeras

horas

de

vaciado el concreto.
Se debe realizar dicho mantenimiento para evitar las posibles fisuras
explicadas a continuacin:

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CAUSAS
Corrosin

CARACTERSTICAS
POSIBLE SOLUCIN
la Las fisuras aparecen Detener la reaccin

en

armadura.
Por

de

escasez

manera qumica cortando los

de longitudinal

recubrimiento, o por barras de acero.

las suministros

de

oxgeno o humedad.

la falta de capacidad Pueden llegar a tener Usar

concretos

de

permeabilidad.

proteccin

concreto.

El

del grosores grandes (de baja

agua hasta 1mm)

penetra y se forma Generalmente

xido,

que

va aparecen

formando

una

capa barras

Aumentar el espesor
del recubrimiento.

para

las Realizar

de

las tratamiento

un

sobre la armadura, la esquinas.

anticorrosivo

cual va creciendo y Pueden provocar el

sectores

ejerciendo

de

en

los

afectados,

presin descascaramiento del sacando la capa de

sobre el recubrimiento concreto.

concreto

hasta

encuentra

romperlo

formar la grieta

limpiando

que

se
floja,

el

acero

para eliminar el xido

y colocando una capa
anti xido, luego se
pinta el sector con
pintura

adherente

para unir el material

nuevo con el viejo y
se coloca una capa
con

mortero

de

cemento.

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Proceso de formacin de grietas por corrosin del acero.

La superficie se debe limpiar para retirar cemento, material fino de los

agregados y otros contaminantes.

Aplicar una capa de mortero adherente.
El proceso de mezcla, colocacin y

acabado

debe

realizarse

rpidamente, evitando el endurecimiento del mortero o concreto

modificado.
Realizar curado hmedo durante 24 horas.

ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO

- Reparacin de partes daadas
- Reparacin de partes daadas, lijar y aplicar lechada para grietas.
CANALETAS Y BAJANTES.

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CAUSAS QUE PROVOCAN EL DETERIORO

Factores climatolgicos
Oxidacin de lmina
Falta de pintura en canaletas, bajantes y sujeciones (grampas) de hojalata.
EFECTO DEL DETERIORO
Corrosin
Rebalse de agua y humedecimiento de aleros, paredes y aceras
Las canaletas, bajantes y sujeciones (grampas) de hojalata se oxidan
corroen
Desoldado de juntas y rotura del material
HERRAMIENTAS Y MATERIALES A EMPLEAR EN EL MANTENIMIENTO

Llave inglesa
Alicate
Broca.
Destornillador
Tirafondos
Pintura
Brocha
Grampas de sujecin

ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO

Proceder a limpiar peridicamente el interior de canaletas y bajantes
retirando cualquier material extrao que provoque taponamiento
Lijar y aplicar peridicamente pintura anticorrosiva por lo menos una vez al
ao
Sujetar canaletas y bajantes sueltos empleando grampas de sujecin
Las canaletas y bajantes se debern limpiar antes y despus de terminar el
perodo de lluvias
ACTIVIDADES DE MANTENIMIENTO CORRECTIVO
Cambiar las partes daadas de canaleta, bajante grampas de sujecin
Soldar las juntas desoldadas.
Cambiar a todo el edificio las canaletas
Rendimiento calamina N 28 0.5m2
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Soldadura para calamina 0.7m2

Especialista 1.5hr.

Cambio de
canaletas
Material
Calamina Plana #28
Soldadura de
Calamina
Especialista
Ayudante

Material
Calamina Plana #28
Soldadura de
Calamina

9 ml
Rendimi
Unidad
ento
M2/ml
0,5
Kg/ml
Hr/ml
Hr/ml

0,7
1,5
1,5

PU
40
14
15
7

Cantid
ad
Costo Bs
180,0
4,50 0
6,30

Especialista
Ayudante

88,20
202,5

13,50 0
13,50
Total

94,50
565,

20

MANTENIMIENTO DE MUROS:
Causas de deterioro de muros:
- Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un
efecto nefasto sobre la conservacin de la estructura.
- Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanteras, muebles o luminarias)
en los elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados
para el material de base.
- Durante la vida til del edificio pueden aparecer sntomas de lesiones en la
estructura o en elementos en contacto con ella. En general estos defectos
pueden tener carcter grave:
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- Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares.

- Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares.
- Desconchados en las esquinas de los ladrillos cermicos.
- Desconchados en el revestimiento de hormign.
- Las juntas de dilatacin, aunque sean elementos que en muchas ocasiones
no son visibles, cumplen una importante misin en el edificio: la de absorber
los movimientos provocados por los cambios trmicos que sufre la estructura
y evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por esta razn que un
mal funcionamiento de estos elementos provocar problemas en otros
puntos del edificio.
- Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas
estructurales, se vern reflejadas en forma de grietas en la estructura, los
cerramientos y los forjados.
Actividades para mantenimiento preventivo:
Las superficies exteriores del local ya sean estas de ladrillo, adobe o concreto
requieren de inspecciones y reparaciones peridicas de todas las juntas y
aberturas alrededor de ventanas, puertas, etc., debido a que los movimientos
del

establecimiento

la

accin

del

clima

ocasionan

la

ruptura

desintegracin de las juntas.

Las juntas deterioradas debern ser reparadas frecuentemente, mediante la
aplicacin de una nueva capa de mortero. Si no se hace lo anterior, la
humedad puede, eventualmente, penetrar al interior del edificio y causar
dao o deterioro sobre las superficies terminadas, ya sean estas lisas o
rugosas.
El masillado de ventanas es necesario para prevenir que las carpinteras de
madera o metal sufran daos y den origen a serios desperfectos. Se
recomienda el uso de masillas y

materiales sellantes adecuados y de la

mejor calidad disponible en el mercado local.

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FISURAS EN LAS ESQUINAS DE VENTANAS O PUERTAS:

Ambiente en el que se encuentra la falla:
Esta falla se encuentra en la segunda planta.

Fisuracin ubicada en la parte inferior de la ventana.

Causas:

Asentamientos o deslizamientos del concreto durante las primeras

horas luego de su colocacin.

Movimiento del encofrado.

Desplazamientos de la armadura.

Caractersticas:
Frecuentes en las esquinas de huecos de muros y en uniones viga-columna o
placa-muro, cuando el concreto es vaciado conjuntamente.
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Fisuracin que nace en un extremo de la puerta

Posible solucin:
Durante el vaciado, se debe permitir el asentamiento del concreto fresco.
Durante la ejecucin de la obra, colocar pequeas armaduras en las esquinas
superiores de puertas y ventanas

FISURAS DE REACCIN ALCALIS-ARIDOS

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Fisuracin en mapa
Ambiente en el que se encuentra la falla:
Se encuentra en todas las paredes interiores.
Causa:

Son debidas a una reaccin entre ridos que contengan slice reactiva y
cementos cuya concentracin es alta en lcalis y solo se presentan en
atmosfera hmeda.

Caractersticas:
Se produce una fisuracin en forma de estrella y una gran abertura entre
ellas, tambin se puede observar que las placas tratan de elevarse para
luego desprenderse.
Posible solucin:
Mantenimiento preventivo: se debe impermeabilizar la pared ya sea con
revoques o pinturas impermeables para evitar el paso de la humedad ya que
esto es la causa principal del deterioro
Mantenimiento correctivo: La solucin en este caso es limpiar las fisuras y
rellenar o sellar con aditivos especiales para evitar que estas continen
expandindose
INSTALACIONES SANITARIAS
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Ambiente en el que se encuentra la falla:

Se encuentra en un bao en la planta baja.
Causas que provocan el deterioro

Frecuencia de uso
Mala instalacin y/o mala calidad de los materiales
Excesiva presin en el sistema de tuberas
Mal uso de las instalaciones
Basura o cabellos en el sifn
Deterioro provocado (golpe o aprisionamiento)

Grifo que necesita ser reemplazado para evitar el flujo constante de

agua
Efecto del deterioro

En inodoros, rejillas de piso.

Taponamiento
Filtraciones
Rotura de inodoros
Debido a la falta de un buen uso de los artefactos sanitarios, se
provocan taponamientos.

Posible solucin:
Mantenimiento preventivo
Limpieza, desinfeccin frecuente en baos.
Limpieza de obstrucciones en cmaras de inspeccin.
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Revisar constantemente las fugas en el sistema de agua potable y repararlas.

Destapar las tuberas que estn obstruidas y prximas a oxidarse.
Cambiar los repuestos y revisar la presin de servicio que poda daar los
accesorios.
Mantenimiento correctivo:
Reposicin y reparacin de artefactos sanitarios.
Se debe ajustar bien los accesorios y las piezas de los distintos accesorios y
si es necesario cambiar partes del sistema de agua potable.
Cambio de gomitas reten

cambio reten
material
gomita de reten
especialita
Material
gomita de reten
especialita

8 piezas
rendimi
Unidad ento
PU
pza
1
Hr/pza
0,15

5
15

Cantid
ad
Costo Bs
8
40
1,2
18
total
58

REVESTIMIENTO Y PINTURA INTERIOR (MUROS)

Ambiente en el que se encuentra la falla:
Se encuentra en paredes exteriores cercanas al balcn

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Es notoria el desprendimiento de la pintura debido a la humedad por

encontrarse en una zona expuesta a la intemperie.

Desprendimiento cercano al zcalo por golpes accidentales, ubicado al

ingreso del departamento de la tercera planta

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Debido a la fisuracin, la pintura presenta desprendimiento

1965m2 pintado pared
Unida Rendimie
Material
d
nto
Pintura latex
Gl/m2
0,096
Hoja/m
Lija P/ yeso
2
0,2
Masa corrida
Gl/m2
0,01
Especialista
Bs/m2
7

Material
Pintura
anticorrosiva
Lija P/ metal
Selador P/
madera
Especialista

PU
95
1,2
99

Cantid
ad

Costo Bs
17920,
188,64 80
393,00
471,60
1945,3
19,65 5
13755,
00
34092,
Total
75

Causas que provocan el deterioro

Frecuencia de uso, deterioro provocado, rayado o manchado de la superficie
Deficiente calidad del material; incrustacin de clavos.
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Identificacin de problemas

Entrada de agua al material

Humedad - presencia de agua en el material
Mala construccin
Diferentes asentamientos del terreno

Efecto del deterioro

Desgaste de revoque y pintura

Desprendimiento del revoque
Humedad
Presencia de fisuras
Desportillamientos de esquinas
Desmoronamiento del material
Revoques daados por deterioro provocado

Posible solucin:
Actividades de mantenimiento preventivo
Limpieza peridica de paredes interiores
Localizacin y eliminacin de humedad
Masillar y afinar reas con desprendimientos menores
Pintar el revoque una vez al ao
Actividades de mantenimiento correctivo
Picar el lugar afectado
Limpiar las superficies de contacto removiendo materiales extraos o
residuos de morteros.
Masillar los huecos menores y mayores
Efectuados los trabajos preliminares, humedecer la superficie y aplicar la
capa de yeso hasta alcanzar el nivel deseado
Afinar el revoque segn la textura encontrada
Lijar la superficie reparada para obtener superficies completamente lisas.
Se aplicar las manos de pintura necesarias, hasta dejar superficies
totalmente cubiertas en forma uniforme y homognea en color y acabado.
Materiales para el mantenimiento

Cincel
Planchas Metlicas
Martillo
Punta
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Balde
Combo
Badilejo
Estuco
Pintura
Tiza

Revoque interior imperivilizado de zonas daadas por humedad

27m2
revoque y
impermeabilizado
Material
cemento portland
Arena
Sika 1
Albail
Ayudante
yeso
Ayudane
Albail
Ayudante
Material
cemento portland
Arena
Sika 1
Albail
Ayudante
yeso
Ayudane
Albail
Ayudante

27 m2
Rendimi
Unidad
ento
kg/m2
16
m3/m2
0,05
kg/m2
0,5
Hr/m2
2,5
Hr/m2
2,5
kg/m2
9
Hr/m2
0,5
Hr/m2
1,5
Hr/m2
1,5

PU
1
140
15
15
7
0,8
7
15
7

Cantid
ad
Costo Bs
432
432
1,35
189
13,5
202,5
67,5
1012,5
67,5
472,5
243
194,4
13,5
94,5
40,5
607,5
40,5
283,5
Total
3488,4

REVESTIMIENTO Y PINTURA EXTERIOR

Ambiente en el que se encuentra la falla:
Se encuentra en paredes exteriores.
Causas que provocan el deterioro
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Factores climatolgicos, lluvias y rayos solares

Humedad
Golpes provocados

Efecto del deterioro

Desgaste del material

Desprendimiento del revoque interior y pintura
Manchas en las paredes
Fisuras y grietas

Posible solucin:
Actividades de mantenimiento preventivo
Picar y revocar con cemento los desprendimientos menores
Afinar el revoque segn la textura encontrada
Repintar regularmente segn necesidad
Actividades de mantenimiento correctivo
Picar el lugar que se encuentra en mal estado
Limpiar las superficies de contacto removiendo materiales extraos o
residuos de morteros
Efectuados los trabajos preliminares, humedecer la superficie y aplicar la
capa de mortero hasta alcanzar el nivel deseado
Afinar el revoque segn la textura encontrada
Lijar la superficie reparada para obtener superficies lisas y lograr una unin
perfecta

entre

revoques

antiguos

nuevos,

sin

que

se

presenten

irregularidades ni desniveles
Se aplicar las manos de pintura necesarias, hasta dejar superficies
totalmente cubiertas en forma uniforme y homognea en color y acabado.
Herramientas y materiales para el mantenimiento

Cincel
Planchas Metlicas
Martillo
Punta
Balde
Combo
Badilejo
Estuco
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 Pintura
Tiza

GRADAS
Ambiente en el que se encuentra la falla:
Se encuentra al ingreso de la segunda planta

Desgaste por el constante uso

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Gradas ubicadas en el stano del edificio que presentan desprendimientos

Causas que provocan el deterioro

Humedad
Golpes provocados
Mal uso de los usuarios

Efecto del deterioro

Desgaste del material

Manchas en las gradas
Fisuras y grietas

Posible solucin:
Actividades de mantenimiento preventivo
Picar y rellenar con mortero los desprendimientos menores
Afinar el revoque segn la textura encontrada
Actividades de mantenimiento correctivo
Picar el lugar que se encuentra en mal estado
Limpiar las superficies de contacto removiendo materiales extraos o
residuos de morteros
Efectuados los trabajos preliminares, humedecer la superficie y aplicar la
capa de mortero hasta alcanzar el nivel deseado
Afinar el revoque segn la textura encontrada.
Herramientas y materiales para el mantenimiento

Cincel
Planchas Metlicas
Martillo
Punta
Balde
Combo
Badilejo
Cemento
Tiza
revestimiento de escaleras con
ceramica
11,85 m2
rendimien
material
Unidad to
PU
cemento
kg/m2
18
1,07
arena
m3/m2
0,05
140
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ceramico
20x30
albail
ayudante
Material
cemento
arena
ceramico
albail
ayudante

pza/m2
hr/m2
hr/m2
Cantid
ad
213,30
0,59
13,04
29,63
29,63
Total

1,1
2,5
2,5

60
15
9

Costo Bs
228,23
82,95
782,10
444,38
266,63
1804,28

INSTALACIONES ELCTRICAS
Causas de fallas.
Una instalacin elctrica tiene un perodo de vida til, pues sus
componentes sufren un desgaste natural con el paso del tiempo. La
instalacin puede tener puntos de fuga; es decir, que a travs de alguno
de los conductores de la instalacin elctrica se puede estar fugando
energa por el desgaste del material aislante. Identificamos este problema
al apagar todas las luces y desconectando todos los electrodomsticos del
edificio y comprobar que el disco del medidor segua girando. Lo que
significa que se est consumiendo energa elctrica adicional.
Tambin observamos que algunos de los interruptores necesitaban ser
asegurados debido a que presentaban cierta flojedad en sus tornillos. Las
posibles causas para este tipo de deterioro son:
- Desgaste por frecuencia de uso
- Mala instalacin y/o mal uso
- Tornillos sueltos
- Falta de aislamiento en unin de cables
- Alambres desconectados y rotos
- Manipulacin de inexpertos
- Factores climatolgicos - tormentas
- Sobrecarga del sistema elctrico

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Interruptor en mal estado

Utilizar materiales de mala calidad o no certificados son un riesgo para la
instalacin, para la vivienda, es por eso que todos los componentes de la
instalacin son importantes, por ello debe cerciorarse que sean productos
certificados que cumplan con la normativa
Si no se tomaran las reparaciones pertinentes hay la probabilidad que estos
problemas se mayoren y tengan un coste aun mayor, como ser:
Herramientas y materiales a emplear en el mantenimiento

Destornillador (estrella-plano)
Alicate
Cable elctrico
Cinta aislante
Foco
Tomacorrientes

Medidas Preventivas:
Cada 5 aos. Los componentes de una instalacin elctrica pueden sufrir
desgaste o daos por el uso cotidiano, por ello es importante solicitar el
servicio de mantenimiento preventivo o correctivo que sta requiera.
Mantenimientos

Preventivos

Correctivos

de

Instalaciones

Existentes
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Las instalaciones elctricas, de acuerdo al reglamento elctrico en vigencia,

deben ser revisadas peridicamente. Se aconseja el recableado de
instalaciones elctricas antiguas, con ms de 15 aos de antigedad,
adecundolas a las normas de seguridad vigentes para asegurar su correcto
funcionamiento evitando as riesgos de electrocucin e incendio.

Material que deber ser repuesto:

colocado de toma corriente y
interrutores
7 piezas
Unida Rendimi
Material
d
ento
toma corrente
doble
pza
1
elctricista
pto
1
Cambio de
soquete
pza
1

Material
Pintura
anticorrosiva
Lija P/ metal
Cambio de
soquete

PU
18
30
5

Cantid
ad
Costo Bs

Total

7
7

126
210

35
371

BARANDAS
El edificio en estudio cuenta con tres pisos, stano y azotea en las cuales las
barandas de las escaleras presentan cierto desgaste especialmente en la
regin del stano, con notable oxidacin y desgaste de la pintura.

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Todas las barandas estn oxidadas en especial las ubicadas en el

stano

Barandas expuestas a la intemperie

Causas
- Factores climatolgicos
- Daos provocados por el mal uso
Efecto
- Corrosin de rejillas
- Desprendimiento de la pintura

Barandas expuestas a la intemperie

Instrucciones

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Cubrir el rea bajo la baranda o barandilla con cinta adhesiva de pintor y

peridicos.
Lijar suavemente la baranda para emparejar su acabado, limpiar con un pao
ligeramente hmedo y luego con un pao seco.
Comenzar a pintar en un extremo del pasamanos, a partir de la parte
superior de las escaleras. Para cada seccin de la baranda o barandilla, aplica
una cantidad abundante de pintura a lo largo del centro del pasamanos,
entonces esprcelo a lo largo y ancho del mismo, para finalizar extiende la
pintura por sus costados laterales e inferiores.
Deja secar la primera capa y luego otras dos capas debido al gran desgaste
que sufren las barandas.
En las balaustradas, comenzar pintando desde la parte superior de cada
pieza vertical y continuar hasta llegar a la base. Utiliza la punta de la brocha
para pintar los recovecos generados por los diseos de la madera,
asegurndote de que estos queden cubiertos pero sin que la pintura se
acumule en ellos. Presta atencin a los goteos. Pinta todos los lados de cada
balaustrada antes de continuar con la siguiente.
Herramientas y materiales a emplear en el mantenimiento
Brochas
Pintura antioxidante
Pintado de 55 ml de barandado
Material
Pintura
anticorrosiva
Lija P/ metal

Material
Pintura
anticorrosiva
Lija P/ metal

Unidad

Rendimie
nto

Gl/ml
Hoja/ml

0,04
0,1

Cantida
d
2,2
5,5
Total

PU
155
1,5

Costo Bs
341
8,25
349,25

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PUERTAS DE MADERA
Se observ cierto fallo en algunas puertas de madera de la estructura,
especialmente las que estn expuestas a la intemperie como ser cambio de
color de la madera, descascaramiento del barniz desgaste de bisagras y
cerraduras debido al constante uso del mismo. En tres puertas existe la
necesidad de retirarlas de su marco para lijarlas en la parte inferior porque
debido a un temblor que se present hace tiempo, provoc un asentamiento
diferencial en una de las zapatas cercanas del prtico que contienen a estas
puertas, lo hace que exista en la cierto rozamiento con el piso cermico que
produce un desgaste tanto para el piso como la puerta. As que se ve la
necesidad de retirar bisagras, la puerta y lijar.

Puertas que necesitan ser barnizadas, porque presentan un notorio desgaste

del barniz aplicado anteriormente

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Causas:
Influencias externas del medio ambiente.
Asentamiento diferencial
Desgaste por frecuencia de uso
Herramientas y materiales a emplear en el mantenimiento
Barnizado de puertas 4.32 m2
Material
Barniz P/
madera
Lija P/ madera
Selador P/
madera
Especialista
Ayudante

Material
Pintura
anticorrosiva
Lija P/ metal
Selador P/
madera
Especialista
Ayudante

Unidad

Rendimi
ento

Gl/m2
Hoja/m2

0,11
0,3

140
1,5

0,026
0,5
0,5

99
15
10

Gl/m2
Hr/m2
Hr/m3

PU

Cantida
d
Costo Bs
0,48
1,30

66,53
1,94

0,11
2,16
2,16

11,12
32,40
21,60
133,

Total

59
PUERTAS METLICAS

Son pocas las puertas metlicas del edificio, las cuales presentan corrosin, la
ms afectada es la que se encuentra ubicada en el stano, por lo que es
necesario actuar inmediatamente.
Identificacin de problemas
Influencias externas del medio ambiente, mala colocacin
Quincallera y chapas
Desgaste por frecuencia de uso

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Efecto

Desgaste de pintura
Corrosin en puertas metlicas
Marcos de puertas suelto
Desprendimiento de elementos de sujecin (bisagras), puertas sueltas
Torsin de marcos
Daos, rupturas y cadas de chapas.
Actividades de Mantenimiento Preventivo

Tratamiento anticorrosin y pintura.

Inspeccionar las condiciones de la quincallera (tornillos sueltos)
Aceitado de bisagras y cerraduras
Pegar, clavar, atornillar uniones que se identifiquen sueltas
Inspeccionar las condiciones de las chapas (tornillos sueltos)
Verificar el aceitado

Quincallera oxidada
Cambio de chapa

1 pieza

Material
chapa cromada

Cantida
d
1,00

Costo Bs
240,00

VENTANAS DE MADERA
Las ventanas de madera se encuentran en ambientes interiores y segn la
inspeccin visual que se realiz que solo es necesario dar una mano de
barniz.
En toda la edificacin hay un total de 40m2 de vntanas a barnizar

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En la imagen se nota claramente el descascaramiento del barniz y la

pintura
Herramientas y material para el mantenimiento

Brochas, lijas 80-220

Desarmadores (estrella, plano)
Pintura, barniz, tornillos, bisagras de 3 y 4, picaportes
Pintura ltex
Barnizado de 40 m2

Proceder al cepillado de la hoja para evitar que se produzca una torsin

Barnizar o pintar el elemento en reparacin
Secado al tacto entre 1 a 2 hrs, total 12 horas
Tratamiento antipolilla, repintura y barnizado correctivo
Reparacin correctiva de los marcos; fijado con mortero
Reemplazo de partes daada
PREPARACIN DEL BARNIZ

Agitar bien el contenido con una paleta antes de diluir

Mezclar con thiner o gasolina

MEDICIN: Este tem ser medido en metros cuadrados.

Material
Barniz P/ madera
Lija P/ madera
Selador P/ madera
Especialista
Ayudante

Unidad
Gl/m2
Hoja/m2
Gl/m2
Hr/m2
Hr/m3

Rendimien
to
0,11
0,3
0,026
0,5
0,5

PU
140
1,5
99
15
10
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Material
Pintura
anticorrosiva
Lija P/ metal
Selador P/ madera
Especialista
Ayudante

Cantidad

Costo Bs

4,40
12,00
1,04
20,00
20,00
Total

616,00
18,00
102,96
300,00
200,00
1236,9
6

VENTANAS DE ALUMINIO
Las ventanas exteriores son de aluminio, el cual es un material muy
resistente a los agentes externos: agua, viento, sol. Las que se encuentran
en los ambientes del 1er, 2do y 3er piso

necesitan una mano de pintura

anticorrosiva, en cambio las que se encuentran en el stano necesitan una

sustitucin del vidrio

Marco metlico expuesto a la intemperie con manchas de oxidacin.

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Vidrios rotos
Elementos Daados (Causas)
Vidrios: Mal uso, golpes con objetos, influencias externas
Marcos: Frecuencia de uso, influencias externas, humedad.
Quincallera: Mal uso, desgaste por frecuencia de uso
Efectos
Rotura de vidrios
Grietas, desgaste de pintura en marcos
Corrosin en marcos metlicos
Desprendimiento de elementos de sujecin (bisagras).
Mantenimiento Correctivo
Vidrios: Reemplazo
Marcos:

Reparacin, pintado y barnizado correctivo

Tratamiento anticorrosin y pintura correctiva en marcos
metlicos

Quincallera: Reemplazo de partes daadas

pintado
colocado de vidrios
Material
Pintura anticorrosiva
Lija P/ metal
especialista pintado

Unidad
Gl/ml
Hoja/ml
Hr/ml

18 ml
1 m2
Rendimi
ento
PU
0,09
155
0,5
1,5
0,3
15
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Vidrio Plano 3mm

Silicona
Especialista colocado
de vidrio
Ayudante

Material
Pintura anticorrosiva
Lija P/ metal
especialista pintado
Vidrio Plano 3mm
Silicona
Especialistacolcado
de vidrio
Ayudane

m2/m2
tubo/m2
Hr/m2
Hr/m2

1,1
0,25

55
21

0,5
0,5

15
7

Cantida
d
Costo Bs
1,62
251,1
9
13,5
5,4
81
1,1
60,5
0,25
5,25
0,5
0,5
total

7,5
3,5
422,35
AZOTEA.

Azotea tiene vibracin y emposamiento de gua lo q provoca filtraciones de agua para corregir esto
aplicaremos un lechado un carpeta de hormign con agregado grueso pequeo y revestiremos con
Cermica

Fisuracion en la losa de 2 a 3 mm

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Fisuracion de la losa en zona de emposamiento de agua donde

existen filtraciones
Colocado de membrana y piso cermico
impermeabilizacin y colocado de
membrana geo textil y de carpeta de
cermica en losa
205,5 M2
Rendimien
Material
Unidad
to
PU
membrana
geotextil
pza/m2
1,1 60
especialesta
hr/m2
2,2 15
ayudante
hr/m2
2,2
7
carpeta 3cm
1,0
cemento
kg/m2
15,15
7
14
arena
m3/m2
0,0315
0
ceramico
pza/m2
1,1 57
albail
hr/m2
3 15
ayudante
hr/m2
2
9
Material
membrana
geotextil
especialesta
ayudante
carpeta 3cm

Cantid
ad

Costo Bs
13563,
226,05 00
6781,5
452,10 0
3164,7
452,10 0

cemento
arena

3113,3
3 6
6,47

ceramico

226,05 85

3331,2
906,26
12884,
9247,5

albail

616,50 0
Pgina 50

ayudante

3699,0
411,00 0
Total
53578,06

CAPITULO VIII
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Este trabajo se fundamenta en la necesidad de crear una conciencia y
cultura en el tema del mantenimiento de Edificaciones.
Se ha demostrado la importancia que tiene esta no solo para los
usuarios sino para el enriquecimiento del patrimonio y la arquitectura
de la humanidad.
No es menos cierto que el usuario juega un papel importante, pero no
debemos de omitir que la preocupacin debe salir desde el principio o
sea de la elaboracin del Proyecto con todas las informaciones posibles
para una buena interpretacin de los planos, hasta la ejecucin con
todas las medidas fuera del proyecto, tomada durante la fase
propiamente dicha, son mnima
Para el logro de una perfecta terminacin de la edificacin. Con esto se
logra una reduccin de los riesgos de las patologas en las edificaciones
y aumentando la vida til del mismo y por lo que los costos sern
mnimos.

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CAPITULO IX
ANEXOS

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