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ESTUDIO DE VIABILIDAD Y
SOSTENIBILIDAD
TABLADECONTENIDO
Contenido
DISCLAIMER ...........................................................................................................3
1. INTRODUCCIN .................................................................................................4
2. ANTECEDENTES .................................................................................................4
3. JUSTIFICACIN TCNICA ....................................................................................9
4. EVALUACION TECNICA PARA IDENTIFICACION DE PREDIOS ................................. 17
5. CENTRALES DE ABASTOS, BENCHMARKING Y OTROS ASPECTOS RELEVANTES........ 29
6. PLAN DE GESTION DEL PROYECTO ..................................................................... 35
7. ACTUALIZACIN DEL PLAN DE GESTIN DEL PROYECTO E INCLUSIN DEL MERCADO
MINORISTA Y ESTACIONARIOS. .............................................................................. 46
8. RIESGOS DEL PROYECTO .................................................................................. 51
9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .............................................................. 54
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DISCLAIMER
EstedocumentohasidopreparadoporSPS
ASOCIADOS
conbase
enlainformacinsuministradapor el Distrito Turstico y Cultural de Cartagena de
Indias.Laevaluacin dela informacin compartida, seda en ejecucin de un contrato de
prestacin de servicios suscrito entre SPS ASOCIADOS y el Distrito Tursticode
Cartagena, con el objeto de prestar servicios para el apoyo Financiero Integral y
Estratgico al Distrito Turstico y Cultural de Cartagena de Indias, lo cual incluye
actividades, como el acompaamiento estratgico para la modelacin financiera del
proyecto a ejecutar y la validacin de la sostenibilidad financiera del mismo.
Los modelos y/o escenarios financieros generados se basan en supuestos sobre la
proyeccin deingresos, cantidad de locales y tipo de comercio, demanda cautiva y
atrada, entre otros datos e informacin compilada en intentos pasados por llevar a cabo
un proyecto de objeto similar, y estn incorporados en los resultadosderentabilidad
descritosenelpresenteinforme.
Laasesorarealizadanoimplicaunejerciciodeauditora,porlo tantoSPS ASOCIADOS deja
constancia de no haber realizadopruebassobrelaveracidaddelainformacinsuministrada,
ms all del examen juicioso y lgico de la informacin recibida en comparacin con la
ciudad y sector de la industria para el cual aplica. Porloanterior SPS Asociadosest
imposibilitadopara
daralgunadeclaracin
ogarantaexplcitaoimplcitaconrespectoala
exactitud,confiabilidad,veracidad ointegridad dela informacin contenidaenelpresente
documentoyseprocedeasu evaluacinconbaseenel principiodela buena fe.
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1.
INTRODUCCIN
2.
ANTECEDENTES
A finales de los aos 70s la administracin Municipal adelanta el traslado del denominado
mercado de Getseman hacia el sector de Bazurto en un rea comprendida entre la
Cinega de las Quintas y el cerro de La Popa; todo ello en el marco de un plan estratgico
que contemplaba la construccin de una central de abastos y por lo menos 6 mercados
sectoriales.
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objeto social y que finalmente tampoco logr venderlo, decidi realizar el traslado de la
propiedad del mismo al Distrito de Cartagena.
La administracin del alcalde Nicols Curipromovi el acuerdo que le dara vida a la
Central de abastos basado, entre otros, en los siguientes hechos que hoy se mantienen
vigentes: Todos sabemos que dicha plaza de mercado no cuenta con las condiciones de
organizacin, tamao, higiene y salubridad que permita garantizar la calidad de los
alimentos y dems productos objeto de venta y distribucin. Tampoco cuenta con las
instalaciones y caractersticas necesarias y adecuadas para la distribucin mayorista y
minorista de alimentos; adems, no tiene unas vas por las que los vehculos de carga
puedan transitar ni descargar sus productos ni muchos menos estacionarse sin impedir el
normal trnsito de los dems vehculos.
Como si fuera poco, desde los inicios del funcionamiento de la plaza de mercado de
Bazurto, se gener un olor nauseabundo en virtud de todos los residuos que son arrojados
diariamente a la calle y al suelo, y que a pesar de ser debidamente recolectados por las
empresas prestadoras del servicio de aseo, con el tiempo han causado un impacto
ambiental desmedido, especialmente en el manglar con el cual colinda, desmejorando la
zona.
As mismo, debe destacarse que en segundo debate El H.Concejo aprob el proyecto
dilucidando hechos contundentes y problemticas que urga resolver, que hoy se han
acentuado y continan vigentes, como se puede leer en los siguientes apartes de dicho
debate:La ciudad se ha desarrollado en direccin sur, creando un eje de desarrollo
comercial a lado y lado de la arteria principal y de mayor flujo vehicular como es la
Avenida Pedro de Heredia, adicionalmente a esto le agregamos la construccin del
Mercado Bazurto como un injerto absurdo del urbanismo; que se construy inicialmente
como mercado sectorial junto con el mercado de Santa Rita, pasando a ser mercado
principal, Central de Abastos y de distribucin minorista y mayorista de alimentos, sin
cumplir con las normas, ambientales, sanitarias y urbansticas necesarias.
Por ser el sector
fsicamente estrecho, se presentan muchos problemas de
congestionamiento vial, por sus limitantes naturales como son el Cerro de la Popa, la
Cienaga de las Quintas y estar envuelto en barrios residenciales que poco a poco han ido
perdiendo su identidad para darle campo a un crecimiento desmedido, insalubre y sin
planificacin, que se ha convertido en un receptculo de basuras, aguas negras y
contaminacin, ambiental, sonora y sanitaria que atenta contra todos los habitantes del
sector y los usuarios diarios.
El problema ambiental que se presenta en el sector, es grave; sumando a lo anterior la
desmedida aparicin de vendedores ambulantes, la falta de sentido de pertenencia y la
falta de control por parte de las autoridades urbansticas y de transporte, tambin le
agregamos la contaminacin que se presenta en la Cinaga de las Quintas en la que se
vierten todos los desechos generados por el mercado.(Cursiva y negrita fuera de texto)
En los barrios La Quinta, Barrio Chino, La Esperanza, Martnez Martelo, El Prado y
caminando hacia el Pie de la Popa, han sufrido grave deterioro urbano y social, generando
inseguridad, falta de compromiso y focos de violencia en ellos.
As mismo el concejo realiza las siguientes recomendaciones, resaltando aspectos que
deben ser incorporados en la central de abastos a implementar y que son tenidas en
cuenta en el presente estudio:
La central de abastos ideal debe estar localizada cerca de una arteria principal y
contener:
Zonas de estacionamientos.
Zona administrativa.
Zona de baos.
Zona de ventas mayoristas.
Zona de ventas minoristas.
Zona de depsitos.
Zona de cuartos fros.
Zona bancaria.
Zona cafetera y restaurantes.
Zona de infraestructura para servicios comerciales, tcnicos y logsticos,
adecuados a la distribucin de alimentos.
Zona de reas verdes.
Zona de depsitos y eliminacin de residuos slidos.
De otro lado se expide un plan parcial para el sector de Bazurto constituido por el decreto
1490 de 2.007.
Luego, el Plan de Desarrollo 2.008-2.011, aprobado a la alcaldesa Judith Pinedo Flrez,
determin en su artculo 36 lo siguiente:
Macroproyectos urbanos para garantizar una vida digna:Revitalizacin Urbana de reas
estratgicas para la ciudad. El Distrito promover y facilitar, proyectos de renovacin y
revitalizacin urbana de zonas estratgicas para la ciudad. Se deber dar prioridad a las
acciones dirigidas a la renovacin urbana del mercado de Bazurto y sus barrios
aledaos.
Con fundamento en ello la administracin, mediante decreto 0147 de 2.008 determin
estudiar las acciones urbansticas contenidas en el decreto 1490, lo que para efectos
prcticos dej en suspenso la ejecucin del plan parcial para el sector de Bazurto.
Seguidamente, la administracin promueve un plan de revitalizacin de la plaza de
mercado de Bazurto que comprende: i. la recuperacin de la infraestructura fsica bsica
de Bazurto (Canales, vas y servicios pblicos) ii. Intervenciones socioeconmicas y de
recuperacin de espacios pblicos iii. Diseos arquitectnicos, de ingeniera, estructurales
y complementarios.
Las obras de recuperacin de infraestructura fsica bsica, quedaron a cargode EDURBE
S.A.; En este proceso, se han realizado censos y estudios socioeconmicos respecto de
una parte de la poblacin de ocupantes de espacios pblicos alrededor del mercado
deBazurto, lo cual fue necesario complementar con estudios relacionados con la poblacin
de comerciantes ubicados al interior del mercado, y con diseos arquitectnicos que
conformen el planteamiento de recuperacin urbanstica del sector.
En cuanto al proyecto de Central de Abastecimiento Mayorista, que la administracin de la
alcaldesa Pinedo Flrez denomin PLAZA MAYOR DEL BICENTENARIO, se cuenta con un
planteamiento general contenido en el documento denominado ESTRATEGIA PARA LA
IMPLEMENTACION DEL SISTEMA INTEGRADO DE MERCADOS elaborado por la Secretaria
de Planeacin y la agencia de cooperacin CIDEAL que ha propiciado importantes
intercambios de experiencias con municipalidades latinoamericanas como Guayaquil y
varias ciudades del pas como Bucaramanga y Medelln.
En el pasado reciente, pese a los planteamientos normativos y de estudios sealados, no
existen avances significativos del proyecto tendiente a la construccin de una Central
Mayorista de Abastecimiento de Alimentos, considerando el fracaso de iniciativas como
Cartabastos S.A., Promotora Central de Abastos de Cartagena S.A. y la iniciativa
conocida como Plaza Mayor del Bicentenario. A lo anterior se suma la accin popular de
fecha 25 de Noviembre de 2.010, la cual mediante sentencia del 20 de octubre de 2011,
el Juzgado 12 administrativo y el Tribunal Administrativo de Bolvar en segunda instancia
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Cartagena no es ajena a este reto y su Plan de Ordenamiento Territorial, POT, del Distrito,
es del ao 2001, con una modificacin excepcional realizada en el ao 2007, lo que nos
planteara la necesidad de revisar y ajustar el POT como un instrumento que coadyuvara
al desarrollo econmico y social, al mejoramiento de la calidad de vida, la gestin
responsable de los recursos naturales, proteccin del medio ambiente y la utilizacin
racional y diferenciada del suelo.
Como Objetivo en lo Urbano, plantea el Plan de Desarrollo la CENTRAL
ABASTECIMIENTO MAYORISTA Y MERCADOS SECTORIALES MINORISTAS.
DE
3.
JUSTIFICACIN TCNICA
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1
2
Fuente: El hexgono benigno de los mercados mayoristas, Javier Caceres y Victor Martin. Universidad Computlense de
Madrid, Conferencia WUWM.
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a) Crecimiento:
Se trata de un proceso acumulativo de aumento del Producto InteriorBruto (PIB)
que permite la mejora del nivel de vida de la poblacin.Los centros mayoristas
alimentarios generan economas de escala yde alcance que contribuyen al
crecimiento econmico. Lo cual tiene gran explicacin bajo la teora de los enlaces3,
bajo la cual se propone que el Estado deber intervenir para generar un desequilibrio
estratgico apoyando a los sectores que tengan efectos complementarios, es decir,
que contribuyen al desarrollo de otras actividades. En la terminologa de
Hirschman, se habla de marcar el paso a la inversin adicional.
Uno de los elementos claves de esta teora es el de los enlaces o eslabones,
pudindose distinguir enlaces de produccin, de consumo, fiscales, internos y
externos. Podemos afirmar que los mercados mayoristas son la pieza esencial del
desenvolvimiento de los intercambios comerciales generando los siguientes enlaces
fundamentales:
Enlaces de produccin:Se refiere a las relaciones productivas. Los enlaces hacia
delante de un sector tienen lugar cuando sus productos son utilizados por otros
sectores. Por ejemplo, las plantas siderrgicas favorecen el desarrollo de marcos
metlicos de ventanas, las manufacturas metlicas, etc
Los enlaces hacia atrs de una industria generan el desarrollo de actividades que la
proveen de sus medios de produccin. La fabricacin de agua mineral, por ejemplo,
genera enlaces hacia atrs al requerir botellas, envases, cajas, etc. La cadena de
valor de los productos alimentarios permite obtener una gran variedad de enlaces
hacia atrs y hacia delante. Hay que tener en cuenta que la distribucin comercial
produce servicios indispensables para la canalizacin de la produccin hacia el
consumo.
El enlace de produccin es precisamente el que se propone aprovechar al fusionar
en un mismo sitio el mercado mayorista y el principal minorista de Cartagena de
Indias, dado que elementos particulares e histricos de la ciudad han permitido
crear una sinergia positiva de esta fusin, que se ve opacada por el tratamiento y
crecimiento desordenado, sin planificacin alguna, elementos estos que son tenidos
en cuenta y corregidos bajo el nuevo planteamiento.
Hirschman (1980:1983), es uno de los principales impulsores de la teora del crecimiento desiquilibrado.
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4.
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Santa
Seguridad
Servicios
educativos y
culturales
Servicios de
Salud
Central de
abastos
Mayorista
y Minorista
Servicios
Bancarios
Servicios
logisticos
Eventos y
conferencias
LO QUE SE PROPONE
COMERCIAL 3
Portuario 1, 2, 3 y 4
Industrial 2 y 3, Institucional 3 y 4
Institucional 1 y 2 Comercio 2
Residencial, Industrial 1 Turstico
Comercio 1
REQUISITOS Y CARACTERSTICAS
REQUISITOS:En predios englobados, en centros comerciales, 1 o ms pisos de conjuntos
o urbanizaciones.
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ACTIVIDAD COMERCIAL 2 C2
Clasificacin de establecimiento: Es aquel constituido por locales destinados al suministro
de servicios y artculos para el uso principal de la zona y que se agrupan en reas
especialmente determinadas.
Establecimientos de bajo impacto ambiental y urbanstico. Su uso restringido en las reas
residenciales cumple con las siguientes caractersticas:
Estn destinados a la venta al detal de bienes y servicios que suplen demandas
especializadas generadas en la comunidad de una zona urbana, en horario diurno.
Requieren zonas especializadas para el descargue y para el estacionamiento de
vehculos de empleados.
Ofrecen bienes y servicios cuyo intercambio puede realizarse pausadamente y en
espacios suficientes de estacionamiento para vehculos de visitantes.
Requieren infraestructura de servicios diferente a las previstas para las zonas
residenciales.
Requieren una zonificacin especfica destinada a este uso en el rea residencial.
VENTA DE BIENES
Almacenes de ropas, textiles, electrodomsticos, muebles, discos, decoracin, artculos de
cuero, artculos elctricos y electrnicos, ferretera, repuestos, joyeras, relojeras, cafs,
restaurantes, casas importadoras o distribuidoras, tienda de iluminacin, galera de arte,
marquetera, antigedades, porcelanas y artesanas, instrumentos cientficos y musicales,
fotografa, pticas, artculos deportivos, religiosos, comidas rpidas, asaderos,
supermercados, almacn agrcola y veterinario, caf internet, almacenes concesionarios
de automviles, centros comerciales, salas de juego (tragamonedas).
VENTA DE SERVICIOS
Edificio de oficinas, para estacionamiento de vehculos, entidades bancarias y
corporaciones, academias de enseanza, hoteles, apartahoteles, residencias, salas de
cine, casinos.
USOS
PRINCIPAL
COMPATIBLE
COMPLEMENTARIO
RESTRINGIDO
PROHIBIDO
COMERCIAL 2
Comercial 1 Industrial 1
Institucional 1 y 2 portuario 1
Industrial 2, Institucional 3 - Residencial
- turstico.
Industrial 3, Institucional 4
Portuario 2, 3 y 4.
REQUISITOS Y CARACTERSTICAS
REQUISITOS:Predio a predio 1 o ms locales con bao c/u.
Uno o dos pisos sin uso residencial.
CARACTERSTICAS:Venta de bienes o servicios especializados, al detal; Horario
diurno y/o nocturno; Requiere locales especiales, vitrinas; Requiere zona de descargue y
parqueos empleados; Se localizan sobre vas arterias; Intercambio comercial pausado.
Reglamentacin de la actividad mixta en suelo urbano y suelo de expansin
USOS
PRINCIPAL
ACTIVIDAD MIXTA 2
Institucional 3, Comercial 2
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COMPATIBLE
COMPLEMENTARIO
RESTRINGIDO
PROHIBIDO
Comercial 1
Institucional
Institucional 3
Portuario 4
Institucional 4
Industrial 2
Comercial 4
Industrial 1 Portuario 1 y 2
1 y 2 Turstico Residencial
y Comercio 3
y 3
Portuario 3
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A continuacin se detallan cada una de las localidades, donde se puede visualizar los
predios que responden al uso MIXTO2, Que se encuentren ubicados en vas
estructurantes de la ciudad, que tienen como actividad principal el Comercio 2 - C2, los
predios tiene un rea entre 5.000 y 15.000 y se encuentran dentro de un radio de
influencia de 500 mts y 700 mts de cada sede administrativa de cada localidad.
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5.
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Fuente: El hexgono benigno de los mercados mayoristas de los profesores JAVIER CASARES
RIPOL y VCTOR J. MARTN CERDEO. Universidad Complutense de Madrid.
Fuente: La funcin de los mercados mayoristas en los centros urbanos de Colombia. Maritza
Rodriguez Reyes. FAO.
EL CASO DE CORABASTOS:
La Central Mayorista de Antioquia naci en abril de 1971, con 180 locales, ubicados en 3
bloques en las actuales instalaciones, como una solucin al problema urbanstico y social
procedente del funcionamiento de los tradicionales negocios de abarrotes de Guayaquil
(Medelln-Antioquia). Empresas varias fue el ente administrador hasta 1987, ao en el
cual comenz a regir como una entidad privada bajo el rgimen de propiedad horizontal,
convirtindose en la primera central de abastos en el pas en operar bajo esta modalidad.
http://www.corabastos.com.co/index.php?option=com_content&view=article&id=45&Itemid=56
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MODELO
8
9
PRO
CONTRA
OBSERVACIONES
http://www.lamayorista.com.co/site/esp/interna.php?id_pagina=3
http://www.centroabastos.com/web/index.php/component/content/article/79-nosotros/77-historia
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Pblico
La propiedad pblica
privilegia el cumplimiento de metas
sociales como: i. Insercin y
adaptacin al sistema de
comerciantes que hoy operan en
Bazurto; ii. Acceso de agricultores al
sistema; iii. Promocin y regulacin
de competencia comercial; iv.
Estabilizacin de precios; v. Acceso
de la poblacin a los productos
bsicos dentro de unas mejores
condiciones; vi. Sostenibilidad
ambiental, entre otros.
Ambiente
poltico desfavorable
por fracaso de algunas
empresas pblicas en
el nivel local.
Riesgo de
burocratizacin de la
administracin del
sistema.
Baja capacidad
de reactividad en el
contexto de un
mercado
agroalimentario
altamente competitivo.
Percepcin de
posibles dificultades
para la financiacin
pblica total del
proyecto.
Verificacin
de anlisis marco
fiscal de mediano
plazo.
MODELO
PRO
CONTRA
OBSERVACIONES
APP
Favorece la
eficiencia en la labor
de administracin e
intermediacin
mayorista.
Reduce la
inversin oficial.
Facilita la
provisin de capital
de inversin.
Transferencia
de riesgos.
El cumplimiento de metas
sociales hace complejo el retorno de
la inversin privada.
Riesgos de demanda e
incumplimiento en los niveles de
servicio.
Estructuracin entre 12 y 20
meses, sin incluir el tiempo utilizado
por el privado para preparacin de la
iniciativa.Esta circunstancia juega en
contra de los trminos concedidos al
Distrito para efectuar el traslado
efectivo del mercado de Bazurto.
Para
determinar su
viabilidad es
necesario aplicar
metodologa
comparador publico
privado diseada
por el DNP cuyo
objetivo es analizar
los costos bajo la
modalidad pblica
contra los costos de
ejecutar el mismo
por APP.
(LEY
1508 de
2012)
MODELO
PRO
CONTRA
OBSERVACIONES
SOCIEDAD
DE
ECONIMIA
MIXTA
Antecedentes normativos en el
Distrito que permiten implementar el
modelo sin incurrir en los errores de
proyectos anteriores.
Eventual
oposicin de
sectores
inversionistas
que pueden
preferir una
inversin 100%
privada.
Anlisis del
marco fiscal del
mediano plazo para
eventuales
emprstitos que
apalanquen el
proyecto.
Establecido el
marco jurdico la
nueva entidad
adelanta los estudios
(Ley 489 de
1998)
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El esquema garantiza
cumplimiento de metas sociales y
participacin democrtica de actores
estratgicos.
en fase de
prefactibilidad,
factibilidad y
definitivos.
Aprobar los estados financieros de cierre de cada ejercicio, con las reservas y las
provisiones a que haya lugar y el proyecto de distribucin de utilidades.
Reformar los estatutos.
Elegir al revisor fiscal y suplente
Aprobar la fusin, incorporacin o adquisicin de activos y pasivos.
Formular las polticas bsicas de la administracin general de la compaa y vigilar
el cumplimiento de las mismas.
Aprobar la estructura administrativa de la compaa.
Delegar en el presidente de la compaa una o varias funciones.
Decidir la cuanta de los actos y contratos cuya aprobacin se delegue al
presidente.
Fijar la remuneracin del presidente de la compaa
Determinar su propio reglamento
Crear el fondo de reserva legal y el de apropiaciones y provisiones que sealen las
normas de contabilidad.
Autorizar y suscribir el informe sobre la gestin de cada ejercicio de carcter
general.
El gerente o presidente de la compaa deber ser elegido por la junta directiva. Entre sus
atribuciones estn:
Las razones que sirvieron de base para la utilizacin de la figura asociativa de economa
mixta, tanto en modelos internacionales, como nacionales, son vigentes y aplicables a las
necesidades de Cartagena de Indias, desde el punto de vista tcnico, legal y financiero,
donde la unin entre el sector privado y el publico resulta conveniente para el logro del
objetivo, con casos de xito documentados y en ejecucin en el territorio nacional.
6.
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porcentaje
considerado
para
oficinas,
pasillos,
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Se recomienda por parte de la gua de diseo de la FAO que el espacio cubierto tenga
una proporcin largo ancho entre 3:1 y 4:1. Sin embargo este factor puede ser
modificado si no se dispone de suficiente espacio o aumentado si gran parte de las ventas
se realizarn a espacio abierto.
El perodo de diseo adoptado fue de 20 aos para los clculos posteriores, con base en
la recomendacin de la Gua FAO y de acuerdo al ciclo de vida de las edificaciones.
Estudios previos de localizacin y estimacin de rea para la central de abastos de
Cartagena de Indias.
Revisando los antecedentes de estudios de factibilidad para localizar la central de abasto
de la ciudad de Cartagena, se encontr que no existen estudios algunos y que solo se
cuenta con el Estudio sobre la solucin vial al trnsito y transporte en Cartagena (19922010) de la Agencia Japonesa de Cooperacin Internacional (JICA), el cual visualiz la
ubicacin de la central de abastos en el sector hoy llamado Tringulo de Desarrollo Social,
sin embargo se aclara que este es un estudio de solucin a la movilidad vial para
implementar un sistema de transporte multimodal en la ciudad, y no una investigacin
centrada en la localizacin de la central de abastos. De este estudio se basa la propuesta
realizada por la Alcalda de Cartagena y este fue el lugar escogido por la Alcalda de
Cartagena para situar la central, lugar reconocido por su desarrollo urbanstico segn el
POT denominado el Tringulo del Desarrollo Social frente al barrio el Pozn en un rea de
terreno de 50 Ha, cuyo nombre se estipulaba Plaza Mayor Del Bicentenario, centro de
interseccin de la va proveniente del municipio de Turbaco y la va Cordialidad. La
Central comprende la construccin de un centro logstico para grandes productores, plaza
para mayoristas de vveres y abarrotes, un centro comercial de productos populares
(calzado, ropa, bisutera, etc.), estacin de servicio de combustible, centro comercial de
autopartes y ferreteras y una galera comercial para la formalizacin de 1500
comerciantes informales.
Estimacin del rea necesaria para la Central de Abastos.
Para la estimacin del rea necesaria para el correcto funcionamiento de la Central de
Abastos se tuvo en cuenta la cantidad de alimentos que llegan a la misma, ya que ste
factor condicionaba las dimensiones de las instalaciones y los espacios como bodegas,
garajes, zonas de venta, etc.
La demanda futura de alimentos no fue fcil de determinar ya que se determin que la
situacin del mercado cambia rpidamente en respuesta a cambios demogrficos, entre
otros factores. Otros factores que influenciaron la demanda son el incremento general en
los ingresos de la poblacin lo cual se ve reflejado en cambios en hbitos alimenticios,
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En el cuadro No. 19, se muestra el volumen comercializado durante siete meses en las
principales centrales de abastos de Colombia; as como tambin se muestra el rea
construida y rea de terreno de cada una. A partir de esta informacin se determin un
promedio mensual para el volumen comercializado en toneladas. Este ejercicio permiti
hallar una correlacin entre el volumen comercializado y el rea requerida, lo cual se
detalla ms adelante.
Con esta informacin estadstica se elabor la figura No.9 que correlaciona el rea de
terreno de las centrales de abastos con la cantidad de productos comercializados.
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Se pudo deducir que hay una relacin entre el volumen y el rea, lo que permiti conocer
aproximadamente el rea de terreno necesaria para la central, basado en el volumen
estimado para la nueva central de Cartagena.
Para calcular el consumo promedio de alimentos per cpita en Colombia se utiliz
informacin publicada en los boletines del ministerio de agricultura de Colombia, tomando
como referencia el consumo de los principales alimentos de la canasta familiar. Estos
consumos calculados se detallan en el cuadro No. 20.
Se utiliz el consumo per cpita para estimar el consumo para ao dos mil doce el cual
se muestra en el cuadro No. 20 y se compar con el obtenido en el cuadro No. 18. De
esta comparacin, se encontr una diferencia del 26%, lo cual se consider como la
cantidad de alimentos que no llegan al actual mercado, si no que son llevados
directamente a los almacenes de cadena de la ciudad o a otros mercados sectoriales.
43 de 54
Para los horizontes escogidos para el proyecto de diez y veinte aos, se calcul la
poblacin futura con el fin de poder predecir aproximadamente el consumo a los diez y
veinte aos como se muestra en el cuadro No. 22.
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En conclusin de las veinte hectreas de terreno, cinco hectreas sern para uso de
bodegas, oficinas y zona de ventas y las quince hectreas restantes comprendern zonas
de vas de acceso e internas y zonas de parqueaderos, esto para satisfacer la demanda
actual.
En los prximos veinte aos se deber realizar una expansin del terreno de dos
hectreas de las cuales uno punto cinco hectreas debern ser destinadas a la
construccin de bodegas y oficinas. Esta futura expansin estar sujeta a la dinmica del
crecimiento de la ciudad en materia de vas, poblacin, hbitos de consumo, economa,
etc.
Distribucin fsica.
Teniendo en cuenta criterios de factibilidad constructiva y facilidad, se distribuyeron las
cuatro punto dos hectreas (42.000 m2) necesarias para las bodegas y zonas de ventas
en ocho bodegas de iguales dimensiones. El terreno restante se utiliz para parqueo de
los camiones para cargue y descargue de alimentos, visitantes y compradores;
garantizando el espacio suficiente para llevar a cabo las labores en el sitio.
Resultan contundentes las conclusiones de la tesis anteriormente mencionada, ya que se
constituye en un refuerzo del camino a tomar para dar solucin a la problemtica vigente
en el mercado de Bazurto, sobre la cual no solo se ha escrito y discutido con amplitud de
detalles y argumentos, sino que mltiples sectores han dilucidado, debatido e incluso
documentado los pasos necesarios para dar solucin a la problemtica existente, sin que
dicha solucin se haya podido llevar a buen trmino. Por lo cual el compromiso de la
actual administracin de la mano y con el apoyo del H.Concejo, debe ser pasar de los
planteamientos a la prctica.
7.
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8.
Fuente: Plan de gestin para la construccin de la nueva central de abastos de la ciudad de Cartagena Colombia, como
estrategia para gestionar los riesgos inherentes al Proyecto. Preparado por: Jorge Luis Alvarez Carrascal
11
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Externos
Organizacionales
Retraso en el pago
Deficiencia en la planificacin
del proyecto
Contratacin inadecuada
Deficiencia en la elaboracin de
la Ingeniera conceptual
Especificaciones tcnicas
poco detalladas
Asignacin inadecuada de
tareas y/o responsabilidades
Deficiencia en la elaboracin de
la Ingeniera detallada
Poca disponibilidad de
materiales
Jornadas de trabajo
excesivas y horas extras no
previstas
Suelo inestable
Cambios en la Ingeniera de
detalle
Aumento de costos de
materiales
Cambios en mtodo
constructivo
Deficiencias en la elaboracin
del presupuesto
Herramientas y tecnologa
obsoleta utilizadas
Lluvias abundantes.
Rechazo de trabajos
Quejas y reclamos de la
comunidad
Contaminacin ambiental
Demora en la adjudicacin de
Licencias
Cambios en alcance,
cronograma o presupuesto
No existencia de
disponibilidad de servicios
pblicos
A cada uno de los riesgos identificados se les aplica la misma metodologa, analizando las
causasy el impacto de esta en cada uno de los componentes de gestin del proyecto, a
saber, gestin del costo, gestin del tiempo, gestin de los riesgos mismos, gestin de la
calidad, gestin del recurso humano, gestin de las adquisiciones, gestin de las
comunicaciones y gestin del alcance. Verificando en qu fase del proyecto se puede
presentar dicho riesgo. Estas fases que componen la estructura detallada del proyecto, a
saber, fase de ingeniera conceptual y bsica, fase de ingeniera detallada, plan financiero
del proyecto, licencias de construccin y ambientales, y obras.
Como se mencion con anterioridad, nos basamos en la identificacin y evaluacin de
riesgos realizada y presentada en el proyecto PLAN DE GESTIN PARA LA
CONSTRUCCIN DE LA NUEVA CENTRALDE ABASTOS DE LA CIUDAD DE CARTAGENA
COLOMBIA, COMOESTRATEGIA PARA GESTIONAR LOS RIESGOS INHERENTES AL
PROYECTO, cuya graduacin y calificacin de impactos y probabilidad de riesgos, sugiere
considerar las siguientes recomendaciones:
Los riesgos altos del proyecto estn concentrados en un alto porcentajeentre los riesgos
externos (29%) y administrativos (35%).Los riesgos externos tienen relacin con la
capacidad de respuesta decontratistas y proveedores, as como la disponibilidad de
servicios pblicospara el proyecto y la expedicin de las licencias.
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9.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Se recomienda la ejecucin del proyecto CENTRAL DE ABASTECIMIENTO
MAYORISTA Y MINORISTA DE CARTAGENA DE INDIAS
Se recomienda la vinculacin del sector constructor y en la medida de lo posible
hacer que se autofinancien apalancados en las lneas de crdito
constructordisponibles en el mercado financiero, de manera que la promotora
mantenga su capacidad tcnica disponible para la gestin y control de la ejecucin
de los contratos de diseo, venta, obras, legalizacin de traspasos, entre otras
actividades administrativas necesarias para garantizar la eficiencia en el desarrollo
del proyecto y el cumplimiento de las polticas Distritales definidas para este
tema.
Es necesario el apalancamiento del proyecto en los flujos de ingresos por preventas de los locales y bodegas mayoristas, con el fin de bajar la necesidad de
recursos de capital o deuda y con ello la presin de los costos financieros al
proyecto.
Es necesario que el/los socio(s) que se vinculen a la promotora, cuenten con
amplia experiencia en consecucin de financiacin en magnitudes cercanas a los
100 mil millones de pesos y por tanto con musculo financiero y patrimonial para
lograr el cierre financiero del proyecto.
La promotora debe conservar la capacidad de planificar y gestionar las
ampliaciones que se requieran y deriven de la construccin y puesta en
funcionamiento de la Central de Abastos, por lo cual es necesario que cuente con
capacidad y conocimiento tcnico para ello.
Asegurar la participacin del Distrito en la junta de administracin de la Central de
Abastos, as como los mecanismos de pago de la administracin correspondiente a
los locales que pasan a ser propiedad del Distrito, como compensacin por el Lote
utilizado para el desarrollo de la Central, y que estarn bajo uso de comerciantes
minoristas.
El Distrito por su parte, deber establecer los mecanismos y tasas a cobrar a los
comerciantes minoristas por el uso de los locales que sern entregados a estos
para su uso y explotacin econmica.
La promotora debe conservar la propiedad sobre las zonas comunes de la Central
de Abastos y sobre las reas que son susceptibles de explotacin de acuerdo a la
estacionalidad o temporada del ao, como pasillos y plazoletas, espacios para
publicidad, control de acceso al edificio, uso de parqueaderos e incluso las zonas
ldicas y burbujas comerciales, con lo cual asegura su sostenibiliad en el largo
plazo y recursos para el debido mantenimiento de los enormes espacios comunes,
que por temas de logstica, debe tener una Central de Abastos.
Se recomienda procurar que la central cuente con acceso frente a la terminal de
transporte y con accesibilidad para los vehculos del Sistema Integrado de
Transporte Masivo, Transcaribe, a fin de facilitar el acceso de usuarios.
La comercializacin de las bodegas y locales del proyecto debe realizarla la
promotora a travs de una o varias empresas con experiencia inmobiliaria, para lo
cual puede contar conapoyo del constructor mismo, si este cuenta con experiencia
en la promocin y venta.
Por tratarse de un proyecto de alto impacto social y econmico, debe darse la
primera opcin de compra a los actuales comerciantes aglutinados en el mercado
de Bazurto. Por lo cual es necesario mantener actualizado el censo o inventario de
comerciantes de la zona.
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