2014.

Ao de las letras argentinas

Ciudad Autnoma de Buenos Aires, 14 de enero de 2015.-

VISTO:
La actuacin n 5908/10 fue iniciada en esta Defensora del
Pueblo en virtud de la denuncia efectuada a los efectos de verificar la posible
demolicin del inmueble sito en Avda. Martn Garca n 743, Comuna 4 de
esta Ciudad, que se encuentra alcanzado por la Ley n 3056, y la Resolucin
n 2389/12 en ella recada.

Y CONSIDERANDO QUE:
El inmueble de referencia, sito en Avda. Martn
Garca y Gaspar Melchor de Jovellanos, corresponde a un conjunto de
edificios industriales que alguna vez albergaron a la Gran Editorial Kraft y est
compuesto por tres edificios: el ms antiguo sobre Gaspar Melchor de
Jovellanos, clsico ejemplo de arquitectura fabril inglesa construido entre
fines del siglo XIX y principios del XX; sobre Martn Garca se alza uno ms
elevado de estilo racionalista que se integra al anterior por la materialidad de
su fachada y sobre Uspallata se ubica el ms reciente, de hormign arenado
con grandes aventanamientos.
Atento al tema planteado, se remiti oficio a la
Direccin General de Registro de Obras y Catastro, en el que se solicit
informacin sobre la autorizacin de las obras, as como la remisin de las
copias de los planos registrados (fs. 8). Dicho oficio debi ser reiterado (fs. 9).
Posteriormente se remiti una solicitud de informes
a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro, en la que se solicit
informe a esta Defensora si se haba autorizado algn permiso de demolicin
y/u obra nueva para el predio en cuestin, si eran correctos los datos
consignados en el cartel de obra existente en el predio y la remisin de los
correspondientes planos registrados (fs 11 vta.).

En respuesta, la Direccin General de Registro de

Obras y Catastro remiti copia de los planos registrados, de los cuales surga
que los edificios no seran demolidos sino modificados (fs. 34/49). En vista de
ello, la actuacin fue archivada mediante Resolucin n 2389/12 del da 24 de
agosto de 2012.
Tiempo despus se tom conocimiento de que se
habra producido un cambio en el proyecto, por lo que se remiti un nuevo
oficio a la Direccin General de Registro de Obras y Catastro solicitando la
remisin del nuevo plano registrado (fs. 87). Ante la falta de respuesta, se
remiti oficio solicitando la vista del Expediente n 4210/00 por el cual tramita
la obra del motivo (fs. 88).
Se recibi respuesta de la Direccin General de
Registro de Obras y Catastro, en la cual remiti copia de las cartulas de los
planos de Ampliacin y Modificacin de Obra presentados para el predio en
cuestin, que sera destinado bsicamente a comercio minorista, oficinas y
vivienda multifamiliar, e inform que los planos se encontraban pendientes de
registro (fs. 89/106). En los mismos obran -entre otros- los siguientes datos:
-

Propiedad de GEPAL S.A.

Circ. 3, Secc. 8, Manz. 15, Parc. 1e
Distrito C3I
FOT: 4
Superficie de terreno: 6.987.16 m
Superficie a construir: 50.190.77 m
Ancho de calles: Uspallata 13.86m., Gaspar Melchor de Jovellanos
13.86m., Avda. Martn Garca 26.00m, Isabel La Catlica 13.86m.

Teniendo en cuenta que el edificio del motivo

estaba alcanzado por la Ley n 3056, se remiti solicitud a la Direccin
General de Registro de Obras y Catastro a fin de que informara si se haba
dado intervencin a la Direccin General de Interpretacin Urbanstica (fs.
108/109), sin que se haya recibido respuesta.
Mediante Nota obrante a fs. 139, la Direccin
General de Registro de Obras y Catastro otorg vista del expediente en
cuestin, pero esto no ocurri hasta el da 2 de diciembre de 2014, ya que el

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mencionado organismo entreg a esta Defensora algunos planos en formato

digital. La mayora de los planos correspondan al proyecto que haba
obtenido Registro en el ao 2009, ya obrantes en la presente actuacin, y
slo tres de los mismos pertenecen al proyecto modificado (fs. 150/152). Si
bien no resultan claramente legibles por su baja calidad, en la cartula de los
mismos se observan los siguientes datos:
-

Plano de ampliacin y modificacin de obra

Propiedad de GEPAL S.A.
Circ. 3 Secc. 8, Manz. 15, Parc. 1e
Distrito C3I
Compensacin FOT: 4
Superficie de terreno: 6.987,16 m
Superficie a construir: 50.190,77 m
Segn registro anterior
Expte. n 4210/00
Registro: 16 Oct. 2013

En el plano obrante a fs. 150, se grafica el balance

de superficies y se observa la siguiente leyenda: La superficie a compensar
no supera el 9% de la superficie computable de F.O.T. bajo tangentes. Esto
implica que se ha aplicado el Acuerdo n 250/GCABA/CPUAM/04 (fs. 153) y
su modificatorio, Acuerdo n 572/GCABA/CPUAM/04 (fs. 154), que establece
en su art. 1 que: ... En todos los Distritos de Zonificacin del Cdigo de
Planeamiento Urbano que admitan la materializacin de la tipologa
'Permetro Libre' y sus derivados 'Semi Permetro Libre' y 'Combinacin de
Tipologas', se podr autorizar el desarrollo de un volumen, que rebase el
plano lmite, resultante de aplicar las relaciones R y r establecida para su
distrito de zonificacin, con una superficie cubierta no mayor al 9% (nueve por
ciento) de la superficie cubierta computable para el clculo de F.O.T. que se
construya por debajo de dichos planos y por encima de la cota de la parcela...
(fs. 154).
Para la aplicacin de este Acuerdo debera
haberse dado intervencin a la Direccin General de Interpretacin
Urbanstica y del Consejo del Plan Urbano Ambiental, organismos que no han
sido consultados ya que aparentemente, el nuevo proyecto fue autorizado

sobre el registro del ao 2009.

Segn se observa en ste y en los dems planos
(fs. 151/152) el proyecto incluira la construccin de un bloque destinado a
vivienda multifamiliar localizado sobre la Avda. Martn Garca, sobre el
volumen existente en dicha avenida, que tiene 4 niveles, lindante con el
edificio de Avda. Martn Garca esquina Gaspar Melchor de Jovellanos que
tiene 6 niveles. El mencionado bloque contar con 23 pisos, con 7 unidades
funcionales y una azotea donde se ubica la sala de mquinas. Este volumen
alcanzara unos 70 metros de altura (ver imagen de fs. 155).
Corresponde recordar que el terreno en cuestin
est afectado al Distrito C3I sobre la Avda. Martn Garca y al Distrito R2bI
sobre la calle Uspallata. El Distrito C3I tiene las siguientes normas de tejido:
-

Permite construir basamentos, edificios entre medianeras,

permetro semilibre y de permetro libre
FOS1: segn normas de tejido
FOT2 mximo: 4
Altura para edificios de permetro libre: R = h/d = 3,5

de

De acuerdo a estos indicadores en el predio en

cuestin se podra construir lo siguiente:
-

Superficie permitida a construir: 27.948.64 m (Superficie de terreno

6.987.16 m x FOT 4)
Altura permitida a construir: 45.5 metros (R = 3.5 x la mitad del ancho
de calle 13m).

Con la documentacin obrante en la actuacin, no

es posible determinar si el proyecto cumple con el FOT del distrito, debido a
que las reas destinadas a estacionamiento o salas de mquinas, por
ejemplo, pueden ser deducidas del clculo de FOT. Sin embargo, es posible
afirmar que el proyecto no cumplimenta con la altura del distrito, de hecho la
1
FOS: Factor de ocupacin del suelo. Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyeccin
horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los factores de ocupacin del suelo tienen carcter de
mximos.
2
FOT: Factor de ocupacin total. Nmero que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie
edificable.

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supera en ms de un 50%.
Adems del posible incumplimiento de las normas
urbansticas vigentes, debe considerarse el impacto de la construccin en su
entorno. En tal sentido, cabe mencionar que el Plan Urbano Ambiental, Ley
2930, propone en su art. 24 la elaboracin de un nuevo Cdigo Urbanstico
con las siguientes caractersticas: ... El Cdigo Urbanstico reemplazar al
Cdigo de Planeamiento Urbano y tendr por objetivo guiar la conformacin
de la ciudad, incluyendo tanto los espacios pblicos como los espacios
privados y las edificaciones que en los mismos se desarrollen, considerando
tanto las dimensiones ambientales, morfolgicas y funcionales de la ciudad
en su totalidad, como las particularidades de sus diversas zonas, barrios y
sectores. Con respecto al tejido edilicio parcelario se otorgar especial
importancia a los criterios morfolgicos y a los de admisibilidad de usos, que
contemplen a la manzana y a la cuadra como unidades primarias de
configuracin del tejido urbano, toda vez que se las aprecie como aspectos
deseables de los sectores consolidados. La normativa morfolgica deber
reconocer las caractersticas diferenciales de cada zona urbana segn rasgos
locales especficos....
Esta propuesta se fundamenta en los objetivos del
propio Plan Urbano Ambiental que, para el apartado Hbitat y Vivienda, art.
8 inc. b), hacen referencia al ... mantenimiento de la diversidad funcional y de
fisonomas del hbitat residencial a travs de las siguientes acciones (...)
Promover tipologas edilicias que no den lugar a situaciones de segregacin
social ni a disrupciones morfolgicas (...) Preservar los sectores urbanos de
baja y media densidad poblacional que manifiestan caractersticas singulares
de valor y buen grado de consolidacin....

POR TODO ELLO:

EL DEFENSOR DEL PUEBLO

DE LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES
R E S U E L V E:

1) Recomendar al seor Secretario de Planeamiento del Gobierno de la

Ciudad Autnoma de Buenos Aires, arquitecto Hctor Antonio Lostri, que
arbitre los medios necesarios para la remisin a la Direccin General de
Interpretacin Urbanstica del Expediente n 4210/00, por el que tramita un
proyecto de Ampliacin y Modificacin de Obra para el inmueble sito en Avda.
Martn Garca 701/57; Gaspar Melchor de Jovellanos 151; Uspallata 822/54 e
Isabel La Catlica s/n, registrado con fecha 16 de octubre de 2013, para su
intervencin a fin de verificar el cumplimiento de las normas urbansticas
vigentes. En caso de ser necesario, se sugiere la intervencin del Consejo del
Plan Urbano Ambiental.

2) Fijar en 30 (treinta) das el plazo previsto en el art. 36 de la Ley n 3 de la

Ciudad Autnoma de Buenos Aires.3

3) Registrar, reservar en la Direccin para su seguimiento y oportunamente,

archivar.
Cdigo 401
DPOEP/SSDUEPyMA
LW/FF
RDB/DAL/DGAL
cd/MAER/DMESA
RESOLUCIN N 0031/15

3
Ley 3, art. 36: Con motivo de sus investigaciones, el Defensor o Defensora del Pueblo puede formular advertencias,
recomendaciones, recordatorios de los deberes de los funcionarios, y propuestas para la adopcin de nuevas medidas. Las
recomendaciones no son vinculantes, pero si dentro del plazo fijado la autoridad administrativa afectada no produce una medida
adecuada, o no informa de las razones que estime para no adoptarla, el Defensor o Defensora del Pueblo puede poner en
conocimiento del ministro o secretario del rea, o de la mxima autoridad de la entidad involucrada, los antecedentes del asunto y las
recomendaciones propuestas.
Si tampoco as obtiene una justificacin adecuada, debe incluir tal asunto en su informe anual o especial a la Legislatura,
con mencin de los nombres de las autoridades o funcionarios que hayan adoptado tal actitud.