Newsletter Actualidad China

Boletn de noticias con la informacin de actualidad de Marzo

y las oportunidades de negocio para el ao 2007.

EL MERCADO INMOBILIARIO

1.- INTRODUCCIN
El mercado de la propiedad inmobiliaria en China est creciendo rpidamente. Los titulares
de los peridicos y revistas especializadas hablan de enormes ganancias potenciales y
proyectos especulativos. Los precios siguen creciendo y esto ha motivado que muchos
inversores extranjeros estn preparando su desembarco en China.
En el 2002, China elimin las diferencias entre compras inmobiliarias realizadas por
residentes y no residentes, convirtindose en uno de los pocos pases del mundo sin lmite
en las inversiones inmobiliarias. En el 2005, los inversores extranjeros compraron
propiedades en China por valor de de 3.400 millones de dlares, y ms de 5.400 millones
fueron invertidos en proyectos residenciales con socios locales.
El crecimiento de la economa ha sido constante en los ltimos
aos con una tasa anual del 9% desde 1978, pero los costes de la
propiedad en Shanghai y Beijing son todava bajos comparados
con los de Tokio o Hong Kong. En los prximos aos, se espera un
importante crecimiento de precios, especialmente en Pekin.
El gobierno chino recientemente ha introducido varias medidas
que apuntan a limitar la especulacin extranjera en el mercado
nacional, con la finalidad de enfriar el mercado inmobiliario
hacindose eco de las protestas de los ciudadanos chinos, que se
ven incapaces de acceder a una vivienda.
Estas medidas incluyen restricciones a la especulacin extranjera en el mercado, nuevos
impuestos en las plusvalas y mayores exigencias de capital para los promotores. Mientras
tanto, el Banco de China ha introducido medidas para ralentizar la concesin de prstamos.
Por otro lado, en la ltima sesin anual del Parlamento Nacional Chino, celebrada en el mes
de marzo, se aprob casi por unanimidad la nueva Ley de Propiedad en China, que por
primera vez reconoce la proteccin de la propiedad privada y que pretende introducir
mecanismos para otorgar mayor seguridad jurdica a los propietarios, regulando las
expropiaciones y estableciendo compensaciones econmicas para estos supuestos.

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2.- PROPIEDAD DE LA TIERRA

Una de las cuestiones ms comprometidas es conocer el entramado jurdico-administrativo
que afecta a la clasificacin del suelo en China y a los procedimientos de transmisin de sus
usos y derechos.
Aunque el principio de propiedad privada en China est ya ampliamente aceptado, existen
importantes cargas y restricciones sobre el derecho de propiedad el cual deriva de la
titularidad dominical del suelo por parte del estado y los colectivos de los pueblos.
La totalidad del suelo en China es originariamente propiedad del estado o de los colectivos
de los pueblos. Las tierras del estado incluyen mayoritariamente terrenos de construccin en
las zonas urbanas, pero tambin una pequea cantidad de terrenos agrcolas en las zonas
rurales.
Los terrenos del estado son la mayor fuente de suelo para las construcciones comerciales e
industriales.
Los terrenos colectivos incluyen terrenos en reas
rurales y urbanas que no pertenecen al estado,
mayoritariamente se trata de suelo agrcola y pequeas
porciones de terreno urbanizable.
Admitida la titularidad dominical del suelo por parte del
Estado y de los Colectivos Rurales, es posible adquirir
el derecho de uso sobre estos terrenos, siempre
sometido al destino para el cual se ha concedido el
derecho de uso.

2.1.- LIMITACIONES TEMPORALES SOBRE LOS DERECHOS DE LA TIERRA

En concreto, existen limitaciones respecto del tiempo de duracin mximo de los
derechos sobre la tierra. Transcurrido el plazo revierte al estado sin mayor
compensacin. Existe la posibilidad de aumentar el plazo previo pago de unas tasas.

Uso de la propiedad

Mximo de aos

Residencial
Industrial

70
50

Educacin, ciencia y tecnologa, cultura, deportes, etc.

50

Comercial, turismo y ocio

Otros

40
60

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2.2.- PROCEDIMIENTO DE ADQUISICIN DEL TERRENO

a) Terreno Estatal.-La adquisicin de terreno estatal se realiza mediante un contrato
de compraventa y posterior autorizacin y emisin de un certificado de propiedad
emitido por la oficina local del Ministerio de la Tierra y Recursos.
b) Terreno Colectivo.- Es ms problemtico por las restricciones que presenta en
cuanto al uso del mismo. Para poder construir, es necesario convertirlo en terreno del
estado. Para convertir un terreno colectivo en terreno del estado se debe hacer una
solicitud al gobierno municipal. Si esta es aprobada, el gobierno requisa el terreno
colectivo y lo convierte en un terreno estatal, y entonces transmite el terreno a terceras
partes bajo el pago del mismo a un coste estipulado. Si el terreno pretendido es colectivo
agrcola, se necesita la autorizacin del gobierno de la provincia.
c) Terrenos Concedidos.- Son los terrenos cuyo uso ha sido concedido a una empresa
o persona fsica por parte del Estado, y este lo transmite a otros particulares dentro del
periodo de cesin que corresponda conforme al uso de la tierra establecido, residencial,
industrial, comercial etc.
El derecho de uso del terreno se acredita mediante un certificado. Desgraciadamente, no
hay un sistema de la administracin central que cuente con un registro central, y las
comprobaciones deben realizarse en la oficina local de la tierra. En la misma oficina es
posible comprobar si el propietario del derecho esta autorizado a su cesin.
Una vez que se realiza el cambio de titularidad, ambas partes deben ir juntas a la oficina
de la tierra para entregar la documentacin para el procedimiento de transferencia de la
titularidad.
Actualmente, la mayora de las empresas de inversin extranjera (FIEs) construyen sus
fbricas en terrenos de construccin de propiedad estatal.
Otras Restricciones.- El Estado puede retirar el derecho de uso de un terreno si no se
destina al uso estipulado en un periodo de dos aos despus de la adquisicin.

3.- NORMATIVA APLICABLE A LAS INVERSIONES EXTRANJERAS EN EL

MERCADO INMOBILIARIO
Existen tres opciones de entrada de capital extranjero en el mercado inmobiliario.A.- Inversin directa de personas fsicas extranjeras
Hasta este ao 2007, los extranjeros adquiran directamente propiedades en China sin
ningn tipo de requisito. En muchos de los casos, la compraventa tena por objeto
generar plusvalas mediante una venta posterior a un precio ms elevado. El gobierno
chino se ha dado cuenta de que esto puede ser peligroso para un desarrollo sostenible
del sector, y que tal especulacin apreciada por la prensa y el pblico local es una de las
causas principales del aumento de los precios inmobiliarios. El gobierno est tambin
preocupado por la posible prdida de ingresos fiscales si demasiada gente utiliza este
medio de inversin.

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Por ello, la Circular Jianzhufang de Septiembre de 2006, establece que los individuos
extranjeros tienen prohibido adquirir propiedades en China hasta que no hayan residido
al menos un ao en el pas, y entonces, solo estarn autorizados a comprar una
propiedad para el uso propio. No obstante, esta regla podra ser ms flexible en ciertas
zonas se ha sugerido por ejemplo que en Shangai, se pueda permitir a un individuo
comprar ms de dos propiedades.
B.- Participacin en el capital de compaas locales
Alternativamente, los inversores extranjeros pueden simplemente adquirir acciones de
una compaa promotora china.
C.- Inversin directa extranjera
Los inversores extranjeros estn autorizados para establecer una compaa de capital
extranjero (WFOE), bien como empresa promotora inmobiliaria, gestora de propiedad
inmobiliaria, vendedora de propiedad inmobiliaria o agencia inmobiliaria. Igualmente
pueden optar por cooperar con promotores locales, mediante la constitucin de una
compaa de capital mixto, o Joint-Venture.
Conforme a la Circular Jianzhufang del 2006, los inversores extranjeros interesados en
entrar en el negocio inmobiliario en China, ahora tienen que establecer una entidad legal
en China. Esto puede ser o una Joint-Venture con una compaa domstica que cuenta
con la licencia correspondiente o una Compaa de Capital Extranjero (WFOE).
La eleccin va a depender del tipo de actividad que se
pretenda ejecutar . As por ejemplo, El desarrollo y
construccin de viviendas residenciales recae dentro de la
categora promovida para la inversin directa extranjera,
como lo indica el Catalogo Gua para las Industrias de
Inversin Extranjera, y por lo tanto se permite utilizar una
compaa de capital extranjero (WFOE). Sin embargo, otro
tipo de promociones, las ms destacables, como la
construccin y operacin de hoteles de lujo, villas, edificios
de oficinas de mxima categora y centros de convenciones
internacionales y el desarrollo de ciertos terrenos se encuentran todava en el grupo
de restringidos y exigen la utilizacin de una Compaa de Capital Mixto o JointVenture.
Esta Circular tambin establece que los inversores extranjeros han de demostrar su
capacidad financiera a las autoridades y aquellos con pasados dudosos pueden no ser
autorizados a entrar en actividades inmobiliarias.
Adicionalmente, los gobiernos locales tienen prohibido ofrecer incentivos a los inversores
extranjeros en el sector inmobiliario y cualquier incentivo existente e ilegal tiene que ser
corregido.
Conforme a la nueva regulacin se prohben las clusulas de retorno fijo de la inversin
en los estatutos, y en los contratos de Joint-Venture. Este tipo de clusulas tena por
objeto garantizar una rentabilidad mnima fija para los inversores extranjeros.
Adicionalmente, si un inversor extranjero adquiere un paquete de acciones de una
empresa inmobiliaria china, el precio de compra debe ser pagado en su totalidad, sin que
los fondos puedan proceder de un prstamo.

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Las Compaas de Capital Extranjero (WFOE)

con actividades inmobiliarias deben respetar
los umbrales establecidos de capitalizacin
mnima. Cuando la cantidad total de la
inversin es inferior a los 10 millones de
dlares, la WFOE tiene que ser capitalizada
al menos entre el 50%-70% del total de los
costes estimados de la inversin en
propiedades, mientras que el umbral es del
50% para inversiones superiores. Hasta que
el capital mnimo registrado esta totalmente
pagado, los bancos chinos no pueden otorgar
prestamos en moneda local (RMB). Adicionalmente, las WFOEs no pueden convertir
prstamos en divisa extranjera a RMB.
Otro asunto sensible es el denominado metlico atrapado. Generalmente, estas
situaciones ocurren cuando los fondos invertidos en las compaas o fondos acumulados,
tales como beneficios, no pueden ser repatriados fuera de China hasta mucho ms tarde,
por ejemplo en el momento de liquidacin. Las WFOEs necesitan cumplir ciertos
requisitos antes de obtener el permiso para repatriar fondos, que incluyen, obtener total
autorizacin fiscal por parte de las oficinas de recaudacin de impuestos locales,
contribuir con un 10% de los beneficios despus de impuestos al fondo especial de
reservas y solicitar la aprobacin de repatriacin de fondos.
No obstante, las autoridades han manifestado claramente que estas reglas pretenden
regular, ms que restringir, el acceso y la gestin de inversin extranjera en el sector
de la vivienda, aadiendo que adems el mercado est plagado de capital extranjero,
ausencia de planificacin de entrada al mercado, y abundante desorden. A la vista de
todo esto, estas medidas estn designadas para proteger la seguridad de la economa
nacional y el inters pblico. Estas medidas se han creado para detener a los
especuladores y poner ms fcil a los ciudadanos ordinarios chinos el adquirir una
propiedad a precios razonables. Pero los inversores extranjeros todava pueden acceder
al mercado inmobiliario chino, especialmente aquellos con reconocida solvencia
financiera.

4.- REFERENCIA DE ZONAS DE DESARROLLO URBANSTICO ABIERTAS A LA

INVERSIN EXTRANJERA EN LA CIUDAD DE TIANJIN
4.1.- Proyecto Zona de Da Zhi Gu
Situado cerca del Centro Poltico del Distrito de Hedong, la estacin de ferrocarril del Sur
y el Ro Haihe. Es una zona con buenas condiciones ambientales y perspectivas de
desarrollo.
4.1.a.- La Escala del Plan: Norte: hasta Ba Hao Lu, Sur, Da Zhi Gu Shi Hao Lu Este:
hasta Ba Wei Lu y Oeste: hasta Liu Wei Lu,. La superficie de explotacin ocupa 60,000
Metros Cuadratos. Se considera zona de desarrollo residencial.
4.1.b.- Formas de Inversin: Depende del proyecto del inversor.

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4.2.- Proyecto El Jardn de Xi Gu

Est dentro de la circunvalacin interior de la ciudad, cerca del Canal Norte y de la
Universidad Politcnica de Tianjin. Se considera una zona con potencial de revalorizacin.
4.2.a.- La Escala del Plan: Linda al Norte: Guang Rong Dao, Sur: al lado este del
Canal Norte Este: al lado Oeste del Canal Norte y Oeste: Xin Hong Lu.
Superficie para la explotacin:
Zona
Zona
Zona
Zona

A: 84,000 metros Cuadrados de uso residencial.

B: 40,000 metros Cuadrados de uso residencial.
C: 23,500 metros Cuadrados para uso residencial y comercial.
D: 39,500 metros Cuadrados para uso residencial.

4.2.b.- Forma de Inversin: Adquisicin del derecho de uso de la tierra y explotacin

conforme al proyecto del inversor.

4.3.- Proyecto El Distrito de TPCO

El Distrito de TPCO est en el sudoeste de la denominada Ciudad
de la Sabidura, cerca del ro Haihe. La Ciudad de Sabidura es una
zona en expansin. El ferrocarril y la carretera de Tianjin-Tanggu
cruzan el norte de este distrito. Se encuentra bien comunicado con
el centro de la Ciudad de Tianjin, el Distrito Nuevo de Binhai y al
aeropuerto de Tianjin. Posee buenas condiciones paisajsticas.
4.3.a.- La Escala del Plan:
Superficie construble: 3,400,000 Metros Cuadrados.
Uso del Suelo: Edificios pblicos y residencial privado (Viviendas de nivel Superior).
4.3.b.- Forma de Inversin: Adquisicin del derecho de uso de la tierra y explotacin
conforme al proyecto del inversor.

Tianjin, 28 de Marzo de 2007

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