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ESCUELA DE DERECHO Y
CIENCIAS POLTICAS
OBLIGACIONES DE NO HACER EN
LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO
PROFESOR: Andrs Carojulca
INTEGRANTES:

Ruiz Bautista, Gabriela

CURSO: DERECHO CIVIL IV

CICLO: V

TRUJILLO - PER
2015

CAPTULO

1.1.Realidad problemtica.

Las personas humanas somos seres sociales por naturaleza. Partir de

esta premisa, obvia y aprehendida por todos, nos lleva a la justificacin
de la existencia del Derecho como parte de ella se ha ido desarrollando
diversas relaciones jurdicas mediante los contratos, siendo como objeto
de nuestra investigacin el contrato de arrendamiento.
En el contrato de arrendamiento; ha causado diversas polmicas
respecto a las obligaciones que surgen de este contrato que son las
obligaciones de dar, de hacer y no hacer. Asimismo

el Estado ha

ejercido una activa participacin en lo que a su intervencin atae,

fijando reglas y parmetros, que si bien le continan suministrando a las
partes libertad para la regulacin de varios de los aspectos de la relacin
contractual, no dejan de establecer marcos para la delimitacin de
ciertas cuestiones fundamentales a este tipo de modalidad de acuerdo
de voluntades regulados en nuestro Cdigo Civil Peruano
La presente investigacin tiene como justificacin hacer un anlisis
doctrinario y legal de las obligaciones que contraen las partes y su
terminacin en un contrato de arrendamiento,

1.2.Enunciado de la
problemtica

Por lo expuesto anteriormente, nuestro grupo se ha planteado

la siguiente interrogante:

De qu manera se regula en nuestro Cdigo Civil las

obligaciones

de

no

arrendamiento

1.3.Objetivos

hacer

en

el

contrato

de

Los objetivos que nosotras buscamos al realizar este trabajo

son los siguientes:

1.3.1.

Objetivo general:

Determinar la naturaleza jurdica de las

obligaciones surgidas del arrendamiento y su
terminacin.
1.3.2.

Objetivos especficos:
Conocer la manera en que se encuentra
regulados los contratos de arrendamiento y
determinar las obligaciones de no hacer.

INDICE
CAPITULO II: OBLIGACIONES DE NO HACER

2.1. NATURALEZA DE LA OBLIGACIN

2.2. CONCEPTO DE OBLIGACIONES DE NO HACER
2.3. CONCEPTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENT
2.4. NATURALEZA JURDICA DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
2.5. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
2.6. CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE
ARREDANDAMIENTO
2.7 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
2.8. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
2.9. INEJUCION DE LAS OBLIGACIONES DE NO HACER
2.10. INDEMINIZACION DE DAOS
CONCLUSIONES

CAPITULO II: OBLIGACIONES DE NO HACER

2.1. NATURALEZA DE OBLIGACION:

El termino naturaleza de la obligacin, alude o hace referencia a
las condiciones que generalmente o de acuerdo al caso particular
debe ser ejecutado o cumplida una obligacin, es decir, que
concuerden con las propiedades caractersticas o rasgos de la
obligacin constituida, esto slo cuando no se haya fijado plazo ni
modo de cmo debe cumplirse con el objeto de la prestacin de
hacer

2.2. CONCEPTO Y REGULACION DE LA OBLIGACIONES DE

NO HACER EN EL CODIGO CIVIL PERUANO:
Aquella por la cual el deudor se halla obligado a abstenerse de
ejecutar cierto acto que, conforme a las normas jurdicas comunes,
habra tenido la facultad de efectuar o no.
Las obligaciones de no hacer consisten en una abstencin, una
omisin, un hecho negativo, es decir la prestacin consiste en no
realizar algo.
Las obligaciones negativas son aquellas en las que el deudor se
obliga a la no realizacin de algo en particular, es decir, que el
objeto de las prestaciones de no hacer es la omisin. Sin embargo,
cabe recalcar que dicha "omisin" no puede ser comprendida como
un simple abstenerse a secas, sino que tiene que - siguiendo un
criterio sistemtico- ser concordado con todo el ordenamiento
jurdico en s. Es as que podemos darnos cuenta que si bien el

principio de la autonoma privada permite tanto al acreedor como

al deudor crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas
(siguiendo al artculo 140 del CC) y para el caso, relaciones
jurdicas obligatorias, existen, como contraparte, las libertades
econmicas que finalmente son derechos contemplados en la
Constitucin y por tanto, van a servir de lmites tanto para las
prestaciones positivas como negativas
Seala Dez-Picazo que la inactividad impuesta al deudor no
es una pura y simple inactividad, sino la no realizacin de
determinados actos en relacin a la funcin que con ellos
trata de obtener el acreedor No se trata slo de la exigencia
de licitud de la conducta prometida, sino tambin de razonabilidad
y utilidad que de manera especial deben observarse en las
obligaciones de no hacer, referente a los trminos que se abstenga
de vender, arrendar, hipotecar, constituir una empresa, etc., de
manera indefinida o durante un tiempo excesivamente largo, o en
funcin de intereses irrazonables del acreedor. Si bien en
determinadas

circunstancias

estas

abstenciones

pueden

ser

razonables, tiles y beneficiosas para las partes, as como para el

funcionamiento del mercado, una exageracin de ellas puede
generar resultados exactamente inversos.
Cabe agregar que como bien sabemos, la relacin obligatoria tiene
entre sus caractersticas a la temporalidad y sta, en relacin a las
obligaciones de no hacer, tiene una repercusin un tanto mayor.
En el artculo 1158 de nuestro Cdigo Civil encontramos que:

El incumplimiento por culpa del deudor de la obligacin de no

hacer, autoriza al acreedor a optar por cualquiera de las siguientes
medidas.
1.- Exigir la ejecucin forzada, a no ser que fuese necesario
para ello emplear violencia contra la persona del deudor.
2.- Exigir la destruccin de lo ejecutado o destruirlo por
cuenta del deudor.
3.- Dejar sin efecto la obligacin

2.3 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El artculo 1666 del Cdigo Civil define al arrendamiento en los
siguientes trminos:
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta
renta convenida. En este sentido, el contrato de arrendamiento
deber ser entendido como aquel acuerdo de declaraciones de
voluntad por el cual una persona (arrendador) se compromete a
procurar el goce temporal de un bien a otra (arrendatario) que a su
vez se compromete al pago peridico de una suma de dinero
(renta), como contraprestacin a dicho goce. Sobre el particular,
podemos decir que en la actualidad el contrato de arrendamiento
se ha convertido en la mejor opcin para aquellas personas
(naturales o jurdicas) que no pueden acceder a la propiedad de un
bien, ya que mediante el pago de cuotas peridicas pueden, si bien
no gozar de dicha propiedad, si gozar de la facultad de uso sobre el
bien para fines determinados, como habitacin, actividades

11

comerciales, o depsito, refirindonos al arrendamiento de bienes

inmuebles.

2.4.

NATURALEZA

JURDICA

DEL

CONTRATO

DE

ARRENDAMIENTO
El Cdigo Civil, regula al contrato como una de las fuentes de las
obligaciones, por lo que su naturaleza se debe considerar que las
obligaciones provienen de los contratos suscritos por las partes:
Los mismos se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes,
(negocio

jurdico

abstracto),

excepto

cuando

la

ley

establece

determinada formalidad como requisito esencial para su validez.

2.5 ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

1. Los sujetos: Intervienen necesariamente dos partes. A una se
le denomina Arrendador normalmente es el propietario o la
persona autorizada, y la contraparte Arrendatario, que es la
persona que entra en posesin y disfruta del bien, pagando una
renta.
2. El bien: se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que
existan al momento del contrato, que su uso debe ser posible,
que tenga un valor econmico y que sea permitido por la ley o
las buenas costumbres. Tratndose de bienes muebles, estos
deben ser bienes no fungibles o no consumibles, pues existe la
obligacin del arrendatario de devolver el mismo bien sin ms
deterioro que el uso normal y diligente.
3. Plazo: Una caracterstica de este contrato es el plazo
determinado. El Art. 1688 del C.C. establece que no puede

exceder de 10 aos; los bienes del Estado no pueden ser

arrendados por ms de 6 aos, y los de menores, por ms de 3
aos. Todo plazo mayor se considera nulo en la parte del
exceso. Nuestro Cdigo Civil sin embargo hace referencia en el
Art. 1687 que el contrato de arrendamiento puede ser de
duracin

determinada

indeterminada,

utilizando

inadecuadamente el trmino indeterminada, pues la esencia

del contrato es su temporalidad. Considero en todo caso, que el
Cdigo debi haber sealado como presuncin legal que en los
contratos que no se hubiese pactado plazo se considere que son
por un ao y de igual forma en las prrrogas o renovaciones
tcitas o de hecho.
4. Pago de una renta: El arrendador cede el uso de un bien a
cambio de percibir una renta, que viene a constituirse en una
remuneracin

por

el

uso

del

bien

que

debe

pagar

el

arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma

de dinero pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por
el arrendatario por perodos que pueden ser mensuales,
trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma
adelantada o al vencimiento del periodo.
5. Formalidad: Los contratos pueden ser verbales, escritos o
solemnes, es decir, por escritura pblica. Sin embargo, el Art.
1670 del C.C. establece diferentes preferencias para cuando el
mismo bien es arrendado a dos o ms personas, tenindose en
estos casos importancia la forma adoptada en el contrato.

2.6.CARACTERSTICAS
ARRENDAMIENTO.

DEL

CONTRATO

DE

13

a. Es un contrato bilateral: En consecuencia, la obligacin de

pagar la renta es correlativa de la obligacin del arrendador
de mantener al arrendatario en el goce del bien, y como las
obligaciones son recprocas, ninguno de los contratantes
puede exigir el cumplimiento del contrato sino en la forma y
tiempo debidos y con tal de que por su parte haya cumplido o
se allane a cumplir de igual manera las obligaciones que a l
le corresponden.
b. Es

un

contrato

consensual: El

arrendamiento

es un

contrato meramente consensual, es decir, se perfecciona con

el simple consentimiento de las partes y no necesita elevarse
a escritura pblica.
c. Es un contrato de tracto sucesivo: En consecuencia, va
cumplindose por periodos parciales, las obligaciones y
derechos de las partes nacen a medida que se avanza en su
cumplimiento.

El

arrendador

debe

prestar

en

forma

permanente el goce del bien arrendado, esta prestacin se

prolonga en el tiempo; el arrendatario debe cumplir en ese
mismo lapso, ms o menos largo, una prestacin de
continuidad ininterrumpida o prestaciones repetidas.
d. En un contrato nominado: por que tiene nombre.
e. Es un contrato tpico: pues esta jurdicamente regulado en
la ley.
f. Es un contrato simple: por que da lugar a una relacin
jurdica.
g. Es
un

contrato

principal: Por

que

no

depende

jurdicamente de otro contrato.

h. Es un contrato de duracin: la cual podr ser determinada
(a plazo fijo), determinable o de duracin indeterminada

(cuando se ha tenido en cuenta el termino inicial mas no el

final.
i. Es un contrato de goce: Por que esta destinado a que el
arrendatario disfrute del bien sin poder disponer del mismo.
j. Es un contrato constitutivo: Porque se genera la
obligacin, por parte del arrendador de entregar en uso el
bien arrendado, y el arrendatario asumir la obligacin de
pagar por dicho uso una renta determinada o determinable.
k. Puede ser de negociacin previa, es decir, aquel en la cual las
partes tiene la libertad de modelar su contenido, un contrato
por adhesin o, por ultimo, con arreglo a clausulas generales
de contratacin.
l. Es un contrato oneroso: Ambos van a obtener una
ganancia.
m.Es un contrato conmutativo: Porque la existencia y
cuanta de las prestaciones que deben cumplir el arrendador
y

arrendatario

son

ciertas;

vale

decir,

conocidas

de

antemano.
n. Es un contrato meramente obligatorio u obligacional

2.7 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

En nuestro Cdigo Civil encontramos diversas normas jurdicas
que imponen obligaciones al arrendador:
Articulo 1678.- El arrendador est obligado a entregar al
arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el
plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el
lugar

de

la

entrega,

debe

realizarse

15

inmediatamente donde se celebro, salvo que

por costumbre deba efectuarse en otro lugar
o poca

2.8 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

El arrendatario se encuentra obligado a la norma del Artculo
1681de nuestro Cdigo Civil Peruano:
1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino
que se le concedi en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y,
a falta de convenio, y, a falta de convenio, cada mes, en su
domicilio.
3. A pagar puntualmente los servicios pblicos suministrados en
beneficio del bien, con sujecin a las normas que lo regulan.
4. Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpacin,
perturbacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el
bien.

5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada

el bien, previo aviso de siete das.
6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la
ley o al contrato.
7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden pblico
o a las buenas costumbres.
8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.
9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el
contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.

10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del

contrato en el estado en que lo recibi, sin ms deterioro que el de
su uso ordinario.
11.- A cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el
contrato.

2.9.

OBLIGACIONES

DE

NO

HACER

EN

EL

ARRENDAMIENTO:
El arrendatario se encuentra obligado a la norma del Artculo
1681de nuestro Cdigo Civil Peruano, inc. 7, 8.
A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.
A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.

2.9

OPOSICIONES

DEL

ACREEDOR

EN

CASO

DE

INCUMPLIMIENTO:
Si el deudor, al incumplir la obligacin de no hacer, la ha violado
en forma tal que, por la naturaleza de las cosas, ella fuera
irreversible. La obligacin habran quedado pura y simplemente
violada, y el acreedor solo podra apelar ala indemnizacin por
daos y perjuicios.

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Exigir que se destruya lo que hubiese ejecutado o que le

autorice para destruirlo, por cuenta del deudor. El precepto
nicamente tendra aplicacin en caso de que la obligacin
de no hacer fuera susceptible de ser destruida, previa
autorizacin judicial.
Dejar

sin

efecto

la

obligacin.es

evidente

que

el

cumplimiento parcial o defectuoso de una obligacin de no

hacer es posible, pero se sancionara con la indemnizacin de
daos y perjuicios prevista por el Cdigo Civil.

2.10 .INDEMNIZACIN POR DAOS Y PERJUICIOS:

As como en los supuestos de inejecucin de obligaciones
correspondientes a las obligaciones tanto de dar como de hacer,
nuestro

sistema

normativo

tambin

dispone

que

para

las

obligaciones de no hacer que se incumplan por culpa del deudor, el

acreedor tendr el derecho a exigir el pago de la indemnizacin de
daos y perjuicios respectiva, tal cual lo expresa el artculo 1159
de nuestro Cdigo Civil:
En los casos previstos por el artculo 1158, el acreedor tambin
tiene derecho a exigir el pago de la correspondiente indemnizacin
de daos y perjuicios.
Pero, qu viene a ser indemnizacin. La doctrina nos dice que sta
"consiste en la accin que tiene el acreedor o el perjudicado para
exigir del deudor o causante del dao una cantidad de dinero
equivalente a la utilidad o beneficio que a aqul le hubiese
reportado el cumplimento efectivo, ntegro y oportuno de la
obligacin o a la reparacin del mal causado". En este sentido se

pronuncia el artculo 1321 de nuestro Cdigo Civil, el cual nos dice

textualmente que: "Queda sujeto a la indemnizacin de daos y
perjuicios quien no ejecuta sus obligaciones por dolo, culpa
inexcusable o culpa leve".
En palabras de Romero, "la conducta del deudor puede acarrearle
graves perjuicios econmicos. Es la conducta dolosa y culposa que
da lugar a la indemnizacin de daos y perjuicios. El deudor, que
en el cumplimiento de sus obligaciones incurre en culpa o en dolo,
debe pagar al acreedor la correspondiente indemnizacin. Por
tanto, el contenido de este dispositivo constituye un principio
general de responsabilidad. Se sanciona la negligencia del deudor,
que por tal razn, ocasiona un perjuicio al acreedor, pues su
comportamiento es contrario a lo esperado por el acreedor y a lo
que estaba sujeto por la obligacin pactada
Osterling y Castillo Freyre nos expresa que cuando alguien se ha
obligado a no hacer una cosa, el derecho que da esta obligacin al
acreedor es el de perseguir en justicia al deudor, en caso de
contravenir su obligacin, para hacerle condenar al pago de los
daos y perjuicios que resulten de dicha contravencin. En
palabras de Laurent, citado tambin por Osterling y Castillo Freyre
la obligacin de no hacer se convierte en compensacin de daos
y perjuicios en caso de incumplimiento. Agrega Laurent que estas
obligaciones requieren la intervencin personal del deudor, y como
en principio nadie puede ser forzado a no hacer lo que quiere, la
libertad humana no puede ser compelida; y como slo el deudor es
quien puede realizar el hecho, si en este caso el deudor niega su
participacin al cumplimiento directo, y el forzoso se vuelve

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imposible, al acreedor slo le queda el derecho a la compensacin

por daos y perjuicios.
En s, esta norma termina recogiendo el principio general de la
responsabilidad civil: si el acreedor sufre daos a causa del
incumplimiento por parte del deudor, tiene su derecho listo para
reclamar la respectiva indemnizacin, aplicando para ello las
normas de inejecucin de las obligaciones.

CONCLUSIONES
En

nuestra

investigacin

hemos

podido

concluir

que

las

obligaciones estn reguladas por medio de Nuestro Cdigo Civil

Peruano en el capitulo VI, VII y tienen vigencia dentro de nuestro
circulo jurdico , a traves de esto podemos inferir que las
Obligaciones de no hacer en el Contrato de Arrendamiento , son las
que implican una abstencin, sea, una privacin y al inejecutar
esta obligacin se dar el incumplimiento de la obligacin pacta
por el acuerdo bilateral de los sujetos ocasionado un dao;
aplicando la

a la indemnizacin accin que se le otorga al

acreedor para exigir de parte de su deudor o bien del causante de

un dao,

una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o

beneficio que a aqul le hubiese reportado el cumplimento

efectivo, ntegro y oportuno de la obligacin instaurada entre las
partes o la reparacin del mal causado a la vctima como sancin
resarcitoria,

como

objeto

reparatorio,

la

de

restablecer

el

ordenamiento jurdico mismo viciado por el hecho daoso,

afirmando la vigencia del Derecho mediante la actuacin de sus
propios mecanismos de reaccin. As, el Derecho sujeta a los
hombres a la obligacin de no daar, relacionando una sancin con
la conducta, que se encuentra prohibida por la norma jurdica.

BIBLIOGRAFIA
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Comerciales Bs. Aires Argentina, Edic. Abelardo Perrot.1995.
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Patrimonial", Tecnos-Madrid, 1983, Volumen I

Derecho

Civil