CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

NDICE:
1. DEFINICIN
2. CARACTERSTICAS
3. ELEMENTOS
4. CLASES
5. SUJETOS FACULTADOS E IMPEDIDOS PARA ARRENDAR
6. INNOVACIONES Y REPARACIONES DEL BIEN
7. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
8. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
9. DURACIN DEL ARRENDAMIENTO
10.
SUBARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO

CESION

11.

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO

12.

CONCLUSIN

DEL

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEFINICIN:
El contrato de arrendamiento o locacin es un contrato consensual
que se perfecciona con el acuerdo de voluntades, por el cual una de
las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente
el uso y goce de un bien mueble o inmueble a otra parte denominada
arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un
precio cierto y determinado.

CARACTERSTICAS:

Bilateral: Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan

recprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de
una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

Consensual: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre

la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaracin de
voluntad est revestida de alguna solemnidad especial para
que se repute perfecto el contrato.

Oneroso: Tanto el arrendador como el arrendatario persigue

utilidades, gravndose recprocamente; el primero con la renta
o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute
de la cosa, atendiendo la renta o precio

De ejecucin sucesiva: El contrato se realiza peridicamente,

y,
con
posterioridad,
las
obligaciones
se
cumplen
sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del
arrendamiento

Principal: No depende de otro documento o acto jurdico para

su existencia.

ELEMENTOS:
Capacidad: Los sujetos deben tener capacidad plena celebrar
contratos o practicar actos jurdicos, Art. 140 del C. C. Deben
tener la capacidad de ejercicio establecida en el Art. 42.
Consentimiento: Art. 1373: el contrato queda perfeccionado
en el momento y lugar en que la aceptacin es conocida por el
oferente

El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el

simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y l precio. Desde
que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La
voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza
y dolo.
Fin licito: Art. 1403: la obligacin que es objeto del contrato
debe ser licita. La prestacin en la que consiste la obligacin y
el bien que es objeto de ella deben ser posibles, y art. 1404.
Objeto: Art. 1402: El objeto del contrato consiste en crear,
regular modificar o extinguir obligaciones".
Se suele confundir con la cosa arrendada o cosa objeto del
arrendamiento que es un elemento esencial del contrato, son
bienes muebles o inmuebles.
Precio: Elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se
puede hablar de arrendamiento, seria comodato (art. 1728
C.C.)
Denominado en el Cdigo Civil como la renta, tambin se le
llama merced conductiva, canon o alquiler.
La renta puede consistir en una suma de dinero pagada de una
sola vez, o bien en una cantidad peridica. Tambin puede
pagarse en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea
cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la
cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una
cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha
(aparcera).
El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o
adelantados. A falta de estipulacin, se entiende que se ha
convenido por periodos vencidos (art.1676 C.C.)

CLASES DE ARRENDAMIENTOS:
Arrendamiento de cosas: ste crea un vnculo personal, por
virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de
aquellas, en tanto pesa sobre este la obligacin de pagar la
renta convenida.
Arrendamiento de servicios: En ste el arrendador se obliga
a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en
forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El
arrendatario est obligado a retribuir los servicios. Este tipo de
contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por
terminacin de contrato o por la muerte.

 Arrendamiento de obra o locacin de obras: En este

contrato una persona se compromete con otra a realizar una
obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio.
Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto
del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confeccin de un traje o la
construccin de una casa

SUJETOS
FACULTADOS
ARRENDAR:

IMPEDIDOS

PARA

La ley establece que pueden dar en arrendamiento, aquellos

que tengan la libre disposicin de los Bienes, es decir, el
propietario, el administrador y el mandatario, que tengan la
facultad de administracin, sin embargo, seala igualmente
quienes estn impedidos para arrendar:
o El administrador no puede tomar en arrendamiento, los
bienes que administra.
o El Art. 491 del CC. Establece que los bienes del
patrimonio familiar slo pueden ser arrendados por
situaciones de urgente necesidad y con autorizacin
judicial.
o La mujer casada puede dar en arrendamiento sus bienes
propios, pero no tiene facultad para hacer lo mismo
respecto a los comunes, para eso requiere el
consentimiento de ambos cnyuges, a tenor del Art. 315
del Cdigo Civil.
o El tutor no puede comprar o tomar en arrendamiento los
bienes del menor y arredrar por ms de tres aos (Art.
538 C.C.)
o El art.1669 del C.C. prev que el copropietario de un
bien indiviso no podr arrendarlo sin consentimiento de
los dems participes. Sin embargo, si lo hace, el
arrendamiento es vlido si los dems copropietarios lo
ratifican expresa o tcitamente.
En el caso que se d el arrendamiento de un bien ajeno en el
cual el arrendatario saba que el bien era ajeno el contrato se
regir por lo dispuesto en los artculos 1470, 1471 y 1472 del
C.C.

INNOVACIONES Y REPARACIONES DEL BIEN:

El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que

disminuyan el uso por parte del arrendatario.
Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no
pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe
tolerarlas aun cuando importen privacin de uso de una parte de l.
Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una
parte de l, ste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la
rebaja en la renta proporcional al tiempo y ala parte que no utiliza.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

En el Art. 1678 CC. Seala la entrega de la cosa arrendada al

arrendatario con todos sus accesorios, en el lugar, plazo y
estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega,
debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que
por costumbre en otro lugar y poca

Se presume que el bien entregado al arrendatario se encuentra

en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

El Art. 1680 del Cdigo Civil, seala otras obligaciones tales

como:
a. Mantener el arrendatario en uso del bien durante el plazo
del contrato y a conservarlo en buen estado el fin del
arrendamiento.
b. Realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias, salvo pacto distinto.
El arrendador tiene la obligacin de efectuar en la
casa arrendada, las reparaciones que por pacto o
costumbre no sean de cuenta del arrendatario.
Las mejoras corrern a cargo del propietario,
siempre que por pacto no sean de cuenta del
arrendatario.
El propietario o arrendador, dada la naturaleza del
contrato de arrendamiento, responde no solamente
por los vicios ocultos existentes al momento de la

entrega, sino tambin de los que se manifiestan en

el curso del arrendamiento.

Aunque el Cdigo civil no lo dice, podemos decir que otra

obligacin del arrendador es defender el uso del bien arrendado
por el arrendatario, contra un tercero que pretenda tener o
quiera ejercer algn derecho sobre l.

La perturbacin por terceros debe ser de derecho, por que las de

hecho, las puede repeler el propio arrendatario con acciones
posesorias e interdctales.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

El arrendatario est obligado:

1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el
destino que se le concedi en el contrato o al que pueda
presumirse de las circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar
convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su
domicilio.
3. A
pagar
puntualmente
los
servicios
pblicos
suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las
normas que los regulan.
4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier
usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre
que se intente contra el bien
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa
justificada el bien, previo aviso de siete das
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme
a la ley o al contrato.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden
pblico o a las buenas costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin
asentimiento del arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el
contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.10.
A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo
del contrato en el estado en que lo recibi, sin ms
deterioro que el de su uso ordinario.

11.
A cumplir las dems obligaciones que establezca la
ley o el contrato.

Reparacin por arrendatario

El arrendatario est obligado a dar aviso inmediato al
arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo
responsabilidad por los daos y perjuicios resultantes.
Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe
realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que
avise al mismo tiempo al arrendador.
En los dems casos, los gastos de conservacin y
mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo
pacto distinto.

Prdida y deterioro del bien

El arrendatario es responsable por la perdida y el deterioro del
bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando
deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no
imputable a l.
Es tambin responsable por la perdida y el deterioro
ocasionados por causas imputables a las personas que ha
admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.
Prdida y deterioro de bienes asegurados
Si el bien destruido o deteriorado por incendio haba sido
asegurado por el arrendador o por cuenta de este, la
responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a
la diferencia entre la indemnizacin abonada o por abonar por
el asegurador y el dao efectivo.
Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una
cantidad igual a la tasacin, no hay responsabilidad del
arrendatario frente al arrendador, si este es indemnizado por el
asegurador.
Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al
derecho de subrogacin del asegurador.

Prdida y deterioro en pluralidad de arrendatarios

Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la
prdida o deterioro del bien en proporcin al valor de la parte
que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenz en la
habitacin o parte del inmueble arrendado a uno de ellos,
quien, en tal caso, ser el nico responsable.

Responsabilidad de arrendador ocupante

Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, ser
considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a
que se refiere el artculo 1685.

DURACIN DEL ARRENDAMIENTO

Duracin determinada:
Concluye al vencimiento del plazo estipulado sin necesidad de
requerimiento.
Plazo mximo de arrendamiento:
El plazo del arrendamiento no puede exceder de diez
aos.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades pblicas
o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis aos.
Presuncin de duracin determinada
A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento
es de duracin determinada en los siguientes casos y por los
periodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad especfica,
se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarlo
a cabo.
2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada,
el plazo de arrendamiento ser el de una temporada.

Duracin indeterminada:
Se reputa por meses u otro periodo, segn se pague la renta.
Las partes tienen libertad para concertar el plazo por meses,
bimestres, trimestres, a la culminacin del plazo, el arrendatario
debe cumplir con restituir el bien con todos sus accesorios.
Periodos del arrendamiento:
Teniendo como punto de partida el principio de autonoma
de voluntad.
El arrendamiento puede ser celebrado por periodos forzosos y
periodos voluntarios, pudiendo ser stos en favor de una o
ambas partes.
TENGA UNA FINALIDAD ESPECFICA
En consecuencia, el arrendador no puede dar por
terminado el contrato hasta que la finalidad para la cual este
se celebr, se haya cumplido por completo.
Por ejemplo:
Si se alquila un puesto para exhibir mercaderas en una feria
se entiende por todo el plazo que esta dure.

 PREDIOS EN LUGARES DE TEMPORADA

En este caso, ni el arrendador puede solicitar la
restitucin del bien antes de la conclusin de la temporada
ni el arrendatario tampoco.
Por ejemplo:
Si se arrienda una casa en el balneario de Santa Rosa en
el mes de diciembre, la ley presume que las partes han
entendido que la duracin del contrato es la de
la temporada de verano.

SUBARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO

CESIN

DEL

Subarrendamiento:
Es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que
celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una
renta, con asentimiento escrito del arrendador.
Obligacin solidaria del arrendatario y subarrendatario:
Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados
solidariamente ante el arrendador por las obligaciones
asumidos por el arrendatario
Extincin de los subarrendamientos
A la conclusin del arrendamiento se extinguen los
subarrendamientos cuyos plazos no han vencido .Dejndose a
salvo el derecho del subarrendatario para exigir al
ARRENDATARIO La indemnizacin correspondiente.
El subarrendamiento en caso de consolidacin:
El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por
consolidacin en la persona del arrendatario y del arrendador.
Consolidacin:

SE
DA
CUANDO
SE
RENEN
LA FIGURA JURDICA EN
UNA
MISMA
PERSONA,
PRODUCINDOSE ASI LA
EXTINCIN DE LAOBLIGACIN.

 La cesin del arrendamiento:

La cesin del arrendamiento constituye la trasmisin de los
derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero
que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin
contractual.

RESOLUCIN DEL ARRENDAMIENTO:

Causales de resolucin:
El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1. Si el arrendatario no ha pagado
la renta del mes anterior y se
vence otro mes y adems
quince das. Si la renta se
pacta por perodos mayores,
basta el vencimiento de un solo
perodo y adems quince das.
Si el alquiler se conviene por
perodos menores a un mes,
basta
que
venzan
tres
perodos.
2. En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario
necesit que hubiese contra l sentencia para pagar todo
o parte de la renta, y se vence con exceso de quince das
el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
3. Si el arrendatario da al bien destino diferente de aqul
para el que se le concedi expresa o tcitamente, o
permite algn acto contrario al orden pblico o a las
buenas costumbres.
4. Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto
expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
5. Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera
de sus obligaciones.

Resolucin por falta de pago de la renta:

La resolucin por falta de pago de la renta se sujeta a lo

pactado, pero en ningn caso procede, tratndose de casashabitacin comprendidas en leyes especiales, si no se han
cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das

CONCLUSIN DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento
del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso
previo de ninguna de ellas.

Continuacin de arrendamiento de duracin determinada

Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el
uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovacin
tcita, sino la continuacin del arrendamiento, bajo sus mismas
estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin,
la cual puede pedir en cualquier momento.

Conversin de los periodos voluntarios en forzosos

En el arrendamiento cuya duracin se pacta por perodos
forzosos para ambas partes y voluntarios a opcin de una de
ellas, los perodos voluntarios se irn convirtiendo uno a uno en
forzosos si la parte a la que se concedi la opcin no avisa a la
otra que el arrendamiento concluir al finalizar los perodos
forzosos o cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con
no menos de dos meses de anticipacin al da del vencimiento
del respectivo perodo, si se trata de inmuebles, y de no menos
de un mes, en el caso de los dems bienes.

Perodos voluntarios para ambas partes

Si en el contrato se establece que los perodos sean voluntarios
para ambas partes, basta que cualquiera de ellas d a la otra el
aviso prescrito en el artculo 1701 para que el arrendamiento
concluya al finalizar los perodos forzosos.

Fin del arrendamiento de duracin indeterminada:

Se pone fin a un arrendamiento de duracin indeterminada
dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de

conclusin del arrendamiento

Si el arrendatario no restituye el bien, el

arrendador tiene derecho a exigir su
devolucin y a cobrar la penalidad
convenida o, en su defecto, una prestacin
igual a la renta del periodo precedente,
hasta su devolucin efectiva. El cobro de
cualquiera de ellas no importar la
continuacin del arrendamiento.

Otras causales, sin necesidad de declaracin judicial:

1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el
derecho que tena.
2. Si es preciso para la conservacin del bien que el
arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.
3. Por la destruccin total o prdida del bien
arrendado.
4. En caso de expropiacin.
5. Si dentro de los noventa das de la muerte
del arrendatario, sus herederos que usan el
bien, comunican el arrendador que no
continuarn el contrato.

Consignacin del arrendamiento

CONSIGNACIN: La consignacin supone la asuncin (Aceptacin de

una obligacin o responsabilidad) de que el arrendatario tiene la
facultad de liberarse de la obligacin, de modo que cuando
diligentemente ha pretendido cumplir con la prestacin y encuentra
un obstculo (el arrendador se niega a recibirlo sin razn, estuviere
ausente o incapacitado para recibirlo) para ello que no le es
imputable, tenga una va que le permita liberarse de responsabilidad
frente al arrendador. As, cuando ha sido hecha vlidamente, la
consignacin libera al arrendatario de toda responsabilidad frente al
arrendador este mecanismo se produce depositando o entregando los
bienes muebles e inmuebles (entrega de llaves o cualquier otro
elemento que controle el acceso al inmueble de manera que la cosa se
ponga a disposicin del juez) a la autoridad judicial.
El objetivo es detener el curso de los pagos y gastos, transferir
al arrendador el riesgo del bien y hacer recaer sobre ste los
gastos de conservacin.
En todo caso de conclusin del arrendamiento o teniendo el
arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a
disposicin del arrendador y ste no puede o no quiere recibirlo,
aqul podr consignarlo.

Extincin de responsabilidad por consignacin:

Desde el da en que el arrendatario efecte la consignacin se
extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la
impugnacin a la consignacin fuese declarada fundada.

ENAJENACIN DEL BIEN ARRENDADO

ENAJENACIN: Enajenar es la trasmisin de una cosa o de un
derecho sobre algo, a otra persona. El principio que domina la
enajenacin, es el de que nadie puede trasmitir ms bienes o
derechos de los que legtimamente le pertenecen. La enajenacin
puede ser voluntaria o forzosa. Como ejemplo del primer supuesto
sera como la venta de una cosa donde en el acto de la venta se
transmite el derecho de propiedad y como ejemplo del segundo sera
la expropiacin de cualquier bien.
La enajenacin es la consecuencia jurdica de una obligacin de dar,
que es precisamente aquella que busca transferir el dominio o
constituir un derecho real en favor del adquiriente.
En caso de enajenacin del bien arrendado se proceder del
siguiente modo:
1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente
deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el
momento de su adquisicin en todos los derechos y
obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente
puede darlo por concluido.
Excepcionalmente, el adquiriente est obligado a respetar el
arrendamiento, si asumi dicha obligacin.
1. Tratndose de bienes muebles, el adquiriente no est
obligado a respetar el contrato si recibi su posesin de
buena fe.

Responsabilidad por bien enajenado

Cuando concluya el arrendamiento por enajenacin del bien
arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daos y
perjuicios irrogados al arrendatario.

Continuacin del arrendamiento con los heredero:

Si dos o ms herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad
o el mayor nmero de ellos no manifiestan su voluntad de
extinguirlo, contina el contrato para stos, sin ninguna
responsabilidad de los otros.

En tal caso, no subsisten las garantas que estaban constituidas

en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de
exigir nuevas garantas; si no se le otorgan dentro de quince
das, concluye el contrato.

Autorizacin para desocupar el bien:

1 CASO:
El arrendatario desocupa el bien con autorizacin escrita del
arrendador o en su defecto, de la autoridad respectiva.
2 CASO:
El arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas
autorizaciones, ser responsable:
1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que
se devenguen despus de la desocupacin hasta que el
arrendador tome posesin del bien.
2. De los aos y perjuicios correspondientes.
3. De que un tercero se introduzca en l.

NOTA: Los contratos de arrendamiento regulados por leyes

especiales se rigen supletoriamente por las normas de ese ttulo.