LECCIN 7.- El mandato. El contrato de mediacin o corretaje.

El
contrato de comisin. El contrato de agencia. La distribucin
comercial. Contrato de franquicia
ACTIVIDAD N6
La actividad consiste en analizar los casos y la doctrina de cinco sentencias que se
encuentran colgadas sobre diferentes contratos de servicios. Basta con que cada
estudiante se ocupe por escrito de dos de ellas, sin perjuicio de que prepare todas
para su debate en clase.
Se comunica adems que en la primera y segunda semanas de mayo nos vamos a
ocupar de los contratos de servicios y tambin de los de mandato, comisin,
corretaje y agencia. Hay colgado un documento sobre el contrato de servicios para
su estudio. Los otros contratos se han de estudiar por el Cdigo-s y los manuales
(caso del mandato, comisin, corretaje) y por la ley del contrato de agencia ste
ltimo.
ACTIVIDAD N7
Se encuentra colgado en el lugar habitual el documento NOTAS CONTRATOS
DISTRIBUCIN. Hay que estudiarlo y completar los detalles que faltan.
Se han colgado, adems, tres sentencias sobre contrato de franquicia. Cada alumno
deber ocuparse de un mnimo de dos.
CONTRATO DE MANDATO
1. CONCEPTO
Contrato en el que una de las partes (mandatario) se compromete a hacer alguna
cosa o prestar algn servicio por cuenta y encargo de otra (mandante). Es un
contrato consensual, naturalmente gratuito y unilateral, salvo que se pacte
retribucin. Viene regulado en el CC, arts. 1.709 a 1.739.
Al mandato se le conoce tambin como "poder, se trata de dos expresiones
sinnimas, slo que la voz "mandato" destaca su carcter pasivo (mandato como un
deber) y el trmino "poder" destaca su carcter activo (poder como un derecho).
En Derecho Civil es un acto por el cual una persona se encarga de representar a
otra para el cumplimiento de uno o ms actos jurdicos. El mandato es convencional
cuando resulta de un contrato concluido entre el representado (o mandante) y el
representante (o mandatario). Puede resultar tambin de la ley o de un fallo judicial.
En el Procedimiento Penal es a travs de una orden del juez tendiente a hacer que
comparezca una persona o a hacer que se arreste o se ponga en prisin a un
inculpado.
Contrato de Mandato en el Derecho Civil:
Segn el artculo 1.709 C.C., por el contrato de mandato se obliga a una persona a
prestar algn servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra.
Sujetos:

Mandante, comitente o poderdante: Es la persona natural o jurdica que confiere el

encargo.
Mandatario, procurador o apoderado: Es la persona que acepta el encargo
Se critica esta definicin por la vaguedad de la expresin prestar algn servicio o
hacer alguna cosa, que parece dar pie dentro del mandato a toda clase de
prestaciones, borrando toda diferencia entre este contrato y los de arrendamiento
de servicios o de obra (CASTN). Este autor define el mandato como el contrato por
el que una persona se obliga a realizar, por cuenta o encargo de otra, actos o
servicios relativos a la gestin de uno o varios asuntos, con retribucin o sin ella.
La doctrina moderna, a partir de LABAND, separa las ideas de representacin y
mandato admitiendo representacin sin mandato y mandato sin representacin;
tesis acogida por nuestros autores (cfr. arts. 1.259, 1.709, 1.717 C.C.), por la
jurisprudencia y la Direccin General de los Registros y del Notariado.
Nuestros autores sealan como nota caracterstica del mandato y distintiva frente al
arrendamiento de servicios, el hecho de ser aqul un contrato dirigido a la gestin o
cuidado de asuntos de otra persona (por cuenta o encargo -art. 1.709- expresin
que no recoge el art. 1.544 respecto del contrato de servicios).
2. CLASES
Atendiendo al objeto encomendado, esto es, los negocios que puede celebrar el
mandatario, puede el mandato ser general o especial.
Atendiendo a si el mandatario acta a nombre propio o del mandante, puede ser
"en nombre propio" o por "cuenta ajena".
Atendiendo a sus efectos, puede haber mandato con representacin o sin
representacin. En consecuencia, la representacin no es de la esencia del
mandato.
3. REGIMN BSICO DEL CONTRATO DE MANDATO
3.1. OBLIGACIONES DEL MANDANTE
Por principio, el mandante asume la iniciativa del contrato, estableciendo las bases
de desarrollo del mandato y fijando al mandatario cuantas instrucciones y reglas
considere oportunas en defensa de la gestin fructuosa de sus asuntos. Sus
obligaciones son, por tanto, notoriamente limitadas, encontrndose reducidas a las
siguientes:
1. El mandante debe anticipar las cantidades necesarias para la ejecucin del
mandato, si el mandatario las pidiera. Si ste las hubiera anticipado, las
reembolsar, aunque el negocio no haya salido bien, con tal de que est exento de
culpa el mandatario. (Art. 1728 CC) 2. El mandante est obligado a indemnizar los
daos y perjuicios ocasionados al mandatario por el cumplimiento del mandato.
(Art.1729 CC). 3. El mandante deber pagar al mandatario la retribucin
procedente si as se pact. (Art. 1730 CC) 4. En el caso de pluralidad de
mandantes, quedan obligadas solidariamente frente a l. (Art.1731 CC) 5. Cuando
se trata de un mandato con poder de representacin, el mandante debe cumplir
todas las obligaciones que el mandatario haya contrado dentro de los lmites del

mandato; en lo que el mandatario se haya excedido no queda obligado el mandante

sino cuando lo ratifica expresa o tcitamente.
3.2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL MANDATARIO
Obligaciones
1. Ejecutar el mandato de acuerdo con las instrucciones del mandante, al que
informar de su gestin. En caso de ausencia de instrucciones, el mandatario habr
de actuar como lo hara un buen padre de familia. (artculo 1.719) 2. Est obligado a
rendir cuentas de sus operaciones al mandante y a abonarle cuanto haya recibido
en virtud del mandato. (artculo 1.720) 3. Resarcir los daos y perjuicios que, por su
gestin o por la falta de ella, haya causado al mandante, ya sean debidos a
actuacin dolosa o culposa (artculo 1.726). 4. Si un mandante ha nombrado dos o
ms mandatarios, el artculo 17.23 excluye la responsabilidad solidaria, si no se ha
expresado, de conformidad con la regla general del artculo 1.137. 5. Cuando el
mandatario obra en su propio nombre, queda obligado directamente en favor de la
persona con quien contrat, como si el asunto fuere personal suyo, sin perjuicio de
las acciones entre mandante y mandatario (artculo 1.717).
Derechos y facultades
1. El mandatario podr ejercitar el derecho de retencin sobre las cosas que son
objeto del mandato, hasta que el mandante le reembolse lo anticipado y proceda a
la indemnizacin de daos y perjuicios, en caso de que se hubieren producido y
hubieran sido ocasionados por el cumplimiento del mandato. El impago de la
retribucin en el supuesto de mandato oneroso otorga igualmente la facultad de
retener al mandatario. 2. El mandatario cuenta con la facultad de nombrar sustituto,
desligndose de su relacin con el mandante, si ste autoriz la sustitucin, ya sea
designando a esa persona o concediendo autorizacin de un modo genrico. Segn
el artculo 1.721: o El mandatario no quedar exento de responsabilidad cuando
nombre sustituto si el mandante ni lo autoriz ni lo prohibi. o Responde el
mandatario en el caso de que el mandante haya prohibido la sustitucin. o Cuando
el mandante haya autorizado genricamente la sustitucin, esto es, sin designacin
de persona, el mandatario slo responder de la actuacin del sustituto por l
elegido cuando sea "notoriamente incapaz o insolvente".
CONTRATO DE MEDIACIN O CORRETAJE
El contrato de mediacin o corretaje es el utilizado generalmente por las
inmobiliarias cuando se pretende a travs de ellas vender o alquilar inmuebles.
El contrato de mediacin o corretaje es una figura contractual integrada en los
contratos de colaboracin y gestin de intereses ajenos cuya esencia reside en la
prestacin de servicios encaminados a la bsqueda, localizacin y aproximacin de
futuros contratantes, a la obtencin del resultado consistente en la puesta en
contacto o en relacin de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato.
EJEMPLO: Una persona quiere vender o alquilar una vivienda y contrata con una
inmobiliaria que se encargue de la bsqueda de futuros clientes interesados en
comprar o alquilar la vivienda.
Nuestro Tribunal Supremo define el contrato de mediacin o corretaje como aquel
por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre
de corredor o mediador que le informe acerca de la ocasin u oportunidad de

concluir con persona o personas distintas un negocio jurdico o que realice las
oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a lograr
su realizacin, comprometindose a cambio de ello a satisfacerle una retribucin
econmica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.
CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE MEDIACIN O CORRETAJE
El contrato de mediacin o corretaje es un contrato atpico o
innominado, consensual, principal, oneroso y bilateral que obliga bsicamente al
corredor a desarrollar una determinada actividad de gestin en orden a procurar la
celebracin del negocio que persigue el oferente teniendo adems como
obligaciones complementarias la de informacin, discrecin, lealtad y rendicin de
cuentas, y por parte del oferente las de reembolsar los gastos ocasionados al gestor
y remunerarle, salvo pacto expreso en otro sentido, si su actividad gestora fue
eficaz para la perfeccin del negocio final, independientemente de la consumacin
o realizacin efectiva de ese negocio.
La funcin del mediador (ejemplo: una inmobiliaria) radica en
la conexin y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro
comprador, o entre el arrendador y el futuro inquilino , con lo que su relacin
negocial solo se proyecta respecto a la parte que le confiri el encargo estando
supeditada su eficacia en cuanto al devengo de honorarios por comisin a la
condicin suspensiva de la celebracin del contrato pretendido, salvo pacto expreso
en contra (SS.T.S. 26 marzo 91, 7 marzo 94 y 30 abril 98).
Como dicen algunas sentencias, el derecho del Agente mediador al cobro de sus
honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad
mediadora, o sea, desde que por su intervencin queda perfeccionado el contrato
principal cuya gestin se le haba encomendado o realiza todos los actos que le son
exigibles para que aquel se perfeccione, por atenerse a las estrictas instrucciones
del mandante, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus
elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediacin se haya
estipulado expresamente que el Agente solamente cobrar sus honorarios cuando
el contrato principal -compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado.
As pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que
contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad
resulta eficaz para que se celebre y pueda tener positiva realidad jurdica el
contrato o negocio jurdico objeto de la mediacin.. Puestos ambos en relacin
(comprador y vendedor) la perfeccin del contrato principal ya no depende del
agente inmobiliario sino, nica y exclusivamente del propietario vendedor, pues el
comprador ya ha aceptado la oferta realizada por ste a travs de dicho agente.
En el contrato de mediacin o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a
poner en relacin a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado,
pero en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del
contrato final, y as se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma
que la relacin jurdica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un
negocio contractual de mediacin, pues las obligaciones y derechos exigen adems,
el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes
concluyeran el negocio.
Es muy IMPORTANTE ADVERTIR que en el contrato de mediacin o
corretaje las obligaciones y derechos de las partes sern las que se hayan hecho

constar en el contrato suscrito, a tenor de la facultad otorgada por los artculos

1.091 y 1.255 del Cdigo Civil ; despus habr que recurrir a las normas generales
de las obligaciones y contratos comprendidos en los Ttulos I y II del Libro Cuarto del
Cdigo Civil, ms tarde a los usos comerciales y normas complementarias, as como
a la jurisprudencia pacfica y consolidada establecida al respecto.
Como venimos diciendo, los servicios del agente inmobiliario o mediador deben ser
retribuidos, tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su
gestin mediadora, como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo
directamente. Esto es as, por cuanto la obligacin del agente se contrae
exclusivamente a poner en relacin a los futuros contratantes, cumpliendo su
obligacin principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin
que tenga que intervenir en l, formalizarlo o preocuparse de su consumacin y
esta perfeccin se produce desde que el comprador y vendedor, mediante el
correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni
la una ni el otro se hayan entregado, pues as lo expresa claramente el artculo
1.450 del Cdigo Civil.
EL CONTRATOD DE COMISIN
?
EL CONTRATO DE AGENCIA
Documento adjunto, legislacin.
LA DISTRUCIN COMERCIAL
Documento adjunto.
EL CONTRATO DE FRANQUICIA
Documento adjunto.
Completar estos tres ltimos